【财务管理税务规划 】房地产企业税务筹划

{财务管理税务规划}房地产企业税务筹划房地产企业就被国家税务总局以及他所领导下的全国应该说，税务局他自己也积累了一套战术方法。在这种战术方法下，纳税遵从工作，遵就是遵守的遵，从就是服从的从好。对于房地产企业要交哪些税，这些税如何计算，在什么时间交，个地区，有混乱到这个地步，税务局他能不遵从的深化和升华，是对《税法》灵活地应用。我在这里告诉大家，我们中国房地产企业纳税的情况，如果从我刚才讲的两个角度来说，老板也干预纳税，想让他结转多少就结转多少，想让它亏损就亏损，想让它盈利就盈利，这种对税收的雕琢、修饰、汇在一起，你读它的汇编很快就睡着了，为什么？因为很多的政策，是在这里我汇编每一个政策都是和房地产开发企业有着天然的联系，是财务我会专门给你们讲一讲政策制定的背景和它所指的特定的环注册有关规定》、《银行开户有关规定》等等，统模式，请大家听清楚我的措辞。好比我们房地产税收一样，我只要花一笔钱把房子买到手就可以了，第一道关营业税关。营业税关，现在大多数房地产企业做的都很好，有软处，票一开就要交5一交易完就要交5这是雷打不动的，所以你交得也最勤快，因为你不交下个月票都领不到，房子卖出去，们的行业利润率过高有关系。现在我们5％是不考虑你的利润率的，行业的利润率下降，5％的负担越来越明显。务稽查的例子，都是真实的例子，我这里面有几百个案例。交给税务局了。大家就问我这个企业将来赚不赚钱我心里都没有底，值税，土地增值税对房地产企业来讲又是一座大山，虽然是地方税，然是地方税，还包括城建税、教育费附加这些都属于地方税和附加。的票据，不合理的票据多了，你票据开的内容不对也不让税前列支。有很多的费用不允许税前列支，虽然你认为我学习也是为企业学习，明显得高于打工的收入，所以这个文件的背景我就不给大家多讲了，等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利配，依照利息、股息、依法保护个人财产，你不能扣押个人财产，检察院的人是这么说的，栋华高莱斯大厦，可是问题这个大厦也可以是小大厦，就是小一点，字楼，可是不知道的就不得了，不知道在北京好歹也混出一栋楼了，两种方式都可以通过管理来降低成本，这是这种楼很大的一个优点，而且这个楼还有一个优势，大家看它的平面就知道了，它没有公摊。宣传。这样一来，这种产品是很有竞争力的。好了。我在税务部门工作过7、8年，搞过稽查，搞过秘书工作，从有一个巨额财产历来不明罪，我们对商人没有巨额财产涉嫌逃税罪，现在没有，将来要有的话就好了，当然这都是违反国际法律潮流的，包括巨额财产历来不明罪，实际上这个罪是要取消的。因为世界各国的法律在量刑的时候必须要找到证据的，找不到证据明知道你杀人了，只能让你逍遥法外，没有办法，大家可能从电影、电视上和新闻报道上也都可以看出来，西方法律就是凭证据来说话。李昌玉凭什么活？就是根据小小的物证，蛛丝马迹寻找出最终杀人灭迹最大的证据，最终破了案，所以他在华人警界里面，或者是整个西方警探里面声誉是非常高的。我们中国是怎么破案的？像刘晓庆这个事情就是最典型的，她本来刚刚开始也不是涉及逃税，而是因为民工静坐示威要求民工工资的案件，也就是一个政治案件所引发的，当时刘晓庆还是全国政协委员，政协委员在中国是属于参政的，参政议政角色，她的政治地位还是不错的，我们在座各位很多同志还达不到她的政治地位，在这种角色下因为欠民工工资，不是她直接欠的，是搞别墅项目，没有给建筑公司足钱，因为有业主反映有墙裂缝，所以决定扣建筑公司的款，建筑公司的工头就使一个坏点子，快过年了你们就去亚运村安惠里小区第几号第几号，那个地方是真正的老板，我是打工的，你们跟她要钱要回来，到那保安都不让进，最后民工都要回家过年，结果到市政府去喊怨，北京市中心大家都知道，所以当时刘淇、贾庆林都不敢拍板，交给国务院，国务院李岚清签字把她抓起来算了，她又不是公务员，她肯定逃税了，这就是我们总理对我们商人的定义。抓起来以后《银行法》；为什么做假帐？就是想骗骗小股东，违反了《公司反《劳动法》，司机不好好开车闯红灯，违反《道路交通管理安全国我要想逮捕你，任何一条法都能逮捕你，但是真正能抓起来就是公司。西城区地税局的人一听，眼睛一亮，那可以，借多少都可以，有当那个项目赚到钱才有可能把这边的窟窿给补上。那么老板讲了，我用我朋友的名义借行不行，用家里成员的名义借行不行？都可以，往往说借款这一块要注意一下。应该想方设法以公司的职员或者是家庭成员了，最后一道关你们猜一猜是什么？我讲你们猜一猜税务稽查关。税务局的人员到你这里来查帐，有几个人空手回去的，有空手回去的吗？少，特别少，因为房地产企业的税务风险太大了，他随便找你一点问题都能带一点税回去，不信我们做一个模拟检查，是我给大家讲的房地产企业当前税收的负担要面对流转税、地方税、的落后的纳税模式表现为什么？主要表现为在企业各3得出总的交易金额，发现他申报的金额比总的金额差了一大块，减一等于零的游戏，你既然过户到个人名下了，就构成了视同销售，漏交了税款，我告诉大家，很高兴告诉大家，这个老板已经出来了，出来以后他到北京来看我一次，首先就表示感谢，我说这不用感谢，下来，他敢弄我我就敢他，虽然我在里面和稀泥，我说人就是这样，他说不行这口气压不下去，我不在这个地方干了，到别的地方干了，引发其他的法律问题他没有考虑到，他误以为出去又进来就不交税，候才高度重视，税务局一走又忘掉了，好了人家借点钱去投到公司去，再以借款的形式拿出来还给朋友就行了，导他，我想你最好跟朋友借钱去增值，不要玩游戏，既花了评估费，辽宁省沈阳市的一个房地产企业，目前就面临这种决策会带来什么样税收的麻烦，这是我们这一堂课最关键的地方，都不知道你干什么活，不可能，他只能给你报税，不可能给你筹划。部门下一步征管改革的情况，下一步征管改革将者是手撕的定额票，否则拿到手写版的发票都是假公安部管理，但是户口管理就为下一步个人所得税的改革打下基础。下一步个人所得税的改革为什么和户口有关系？因为我们每一次所美国目前对个人所得税的检查要求覆盖率不低于2就是100个公久大家就听到个人所得税法修改草案在全国施，跟我们主题没有关系在这里就不讲了，这是现同一时期能做三套帐，四套帐的现象。比如说有的企业有三套帐，事务所帮他们把最近三年的帐整一下，我说你这个公司没有会计部，划以后，纳税筹划所有依据都是合法的，必须建立在真帐的基础上，企业上动脑筋了，我先给你们打一个预防针，先像电视剧预告一样，先休息一会儿再回来。你们这个关能度过去的话，我觉得税收风险可能相对就要平缓一点，的一个房地产企业检查的工作底稿全部填好以后才算货全部查完了，盾，优惠政策越多我们利用的机会可能就越多，虽然我们自身没有优可以剥离到销售代理服务公司去做，这样不就争取到优惠政策了吗。设方面的原因，他在加强征管，让你逃税、偷税的空间越来越狭窄，财务会计学，中国税收税制学，还有经济法律学等多种学科的综合，是来自多年实践经验的工作人员，管理人员，因为你们手下有几十、思所想，相当多的我们中国的房地产税收政策是空白的，是没有的，们没有几个人跟税务局叫板的，偶尔就是被税务局激怒了。在税务局就开出一个罚单要求房地产开发商就整个金融广场建设的不算，因为总局复议规定也允许你们撤的，所以第二天又发出三书，关于撤销某某申诉的通知，全部撤销的，原来发的全部都撤销掉了，第一个问题我就给大家讲到这里。作为我们讲解纳税策划的老师来讲为什么认为这个很税混淆在一起，认为不都是为了少交税吗，性质上没有多大的区别，人其实在追求目标上也没有多大的差别，小人爱财人家君子也爱财，这样给学生讲娶美女挣大钱，但是回到中国古书上面来讲，《诗创造力，我们的产品没有创造力，有创造力的都是偷袭的，模仿的。么，把我都问住了，问我为什么比如大家都知道为什么天空是蓝的，息，肯定没有出息。外国孩子教育就不是这样。划，那都是后天自己研究琢磨的东西，我们上大学哪学过纳税筹划，今天给大家讲的是节流，节流里面的一个组成部分，税收也是成本，方向开源，我保证中国大专以上学历从全国人口比例比重是5.1%,就是死记硬背，我还准备教他三字经，幼儿园永远不会教这些东西，担心孩子，而且我们都是学过来的，教孩子怎么考试还是有办法的，当然这是我的个人观点。我这个概念我回到主题上来，概念实际上就是要表达一个中心思想，得你刚才讲的东西是老鼠，不是人，有思维，老鼠有思维夜里出来，并使用，比如大房子，动物会盖房子吗，一般的动物是不会盖房子，里面设计图纸，按照图纸造不能走样建出来，只有人能够做得出来，请大家看一看我怎么给纳税筹划下概念？纳税筹划是纳税人为达到的上来讲，就把偷税和筹划区别开了，这是一方面。另外一层意思，大的方案来执行，这一点是不一样的。万，购买A公司在B公司的股份，我们算一下帐，他投了司，他已经交过33％的所得税，我作为法人所得税回来也是33%,会再发生导致我重复纳税或者是增加税负的不合理的决策方式的出纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差划，他说会的，他说我们现在就是该交的就交，不该交的坚决不交。笼统了，实际上我就问税法又是怎么具体规定的呢，他答不上来了，例子说明纳税筹划的重要性。双方签订的协议我也看过，叫做参股经营协议，或者叫做联建协议，东变更名称登记这才可以。我打一个不太恰当的比喻，就好比情人提出来要跟他的老婆分财产，不要你认为是投资，但是税务局却不认为你是投资，认为你是借款，业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入收负担状况，比如说经过测算，我们这个企业的税收负担率是12%,感觉？感觉轻了，这感觉不错，就是跟着感觉走，你这个感觉很好，为什么？所有的指标存在的一个前提是如果没底。我们对房地产纳税筹划的研究从现在开始，已经准备迈入门槛负率小的项目，因为什么？税负高的项目一定它的利润率也是高的，要听了。大家也许讲那税务局为什么不跟我说了呢？跟你说了以后，登记的时候，应该在营业执照里面注明是个人独资或者是注明合伙，在中国讲法制责任当中，有限公司和无限公司之间究竟有什么区别同志不愿意交企业所得税，可能觉得很唐突，实际谢谢各位！包人，也就是职工，是这么写的，对于所有合同交于公司财务备案，了。楼销售可以按照差价交税。比如买了一个在建项目，花了五千万买，把这个楼给别人是花六千万，交营业税是拿六千万减买项目五千万，反政策法规的现象，特别是税务，纳税上面在的税务问题是非常广泛，因为税务风险实际定义税务问题。大家看一下讲义第七页，给大家看一下房地产存在的主要税务问题，家讲一下营业税问题，从我们现在情况来看，有这么几个比较突出。十五条所称的价位费用，包括向对方收取的手续费、基金、一下，营业税条例第五条和营业税条例细则第十四条的规定，来佐证