中经网2007年行业分析报告-房地产

2007中国行业年度报告系列之 1 1 3 3 3 3 4 4w ww 4 4三、房地产市场发展趋势及行业景气判断 5 5 6 8 8（二）房地产发展的土地、能源等资源约束瓶颈日益 9 9I仅供中国建设银行总行使用 9（一）宏观经济持续稳健增长激发我国房地产供求的 9 （三）物价总水平基本稳定，减轻了房价上涨的外在 三、我国住房制度和房地产市场发展的历史回顾 23 三、房地产市场供给结构 w 三、房地产市场价格走势判断 构 . 三、个人购房贷款发展状况及存在的问题 七、杭州w wwn V仅供中国建设银行总行使用2001～2006年土地开发投资和房地产开2001～2006年房地产施工面积、新开工面积2001～2006年房地产施工面积、新开工面积和竣工面2006年廉租住房制度建设情况一览表（1）2006年廉租住房制度建设情况一览表（2）20012006年商品房销售面积及销20012006年商品房销售面积及销2001～2006年房地产开发投资与GDP和固定资产投资2001～2006年按物业类型分房地产 2001～2006年住宅施工面积、新开工面积和竣工2001～2006年办公楼施工面积、新开工面积和竣2001～2006年商业营业用房施工面积、新开工面积和竣2001～2006年房地产投资占GDP和固定资产20032006年房地产主要资金来20032006年房地产主要资金来w.......VII仅供中国建设银行总行使用一、行业定义与报告研究范围界定从交易对象来说，房地产是指可以公开交易的建筑物（广义还包括矿、森林等自然资源）及其附属土地；从产权经济学角度看，房地产是附、森林等自然资源）及其附属土地；从产权经济学角度看，房地产是附w是ww是w经济寿命是指在一定期限内，为获得高收益率所开发的不动产的净收益，而对房地产投资者来说，最佳的持有期可能比经济寿命还要短，从美国、加拿大等发达国家投资房地产的规律来看，从购买到出售的平均持有期大三是不可分性。和许多金融资产不同，房地产单位价值很高，但又不可能使多个投资者分别持有。正是由于这一特性，房地产投资中涉及大量狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所；广义的房地产市场是指房地产商品流通中所有交换关系的总和。与其他各种市场一样，房地产市场的本质是联结供给与需求之间的一般渠道。一般而言，通过市场交易我国的房地产市场包括土地使用权出让的房地产一级市场、增量交易手房）的三级市场（住房二级市场，实际上在我国还存在着公房使用权交易的住房三级市场）三种基本形式。按交易方式可分为买卖市场和租赁市场。按物业类型分为住宅与非住宅物业，其中非住宅物业市场包括写字楼市场、商业房地产市场、工业房地产市场等。房地产市场还可延伸出房地产金融市场、房地产中介服务市场等。房地产市场与其他市场有很多明显不同的特点，一是区域性；二是与房地产市场与其他市场有很多明显不同的特点，一是区域性；二是与、经营、管理、服务的行业。房地产业是、经营、管理、服务的行业。房地产业是房地产业包括：土地与房地产开发、出租和经营房地产、中介服务和国际上对房地产行业的定义和分类为：联合国《国际标准产业分类作为第11大类，属于第三产业。在ISIC租物业的房地产活动和以收费或合同为基础的房地产活动两组。拥有或出租物业的房地产活动包括：买卖、租赁和经营自有或租赁房地产，房地产开发（不包括其中涉及的建筑活动，这些活动属于建筑业）或房地产细分等等；也包括土地开发（不包括拆迁和土地平整活动，这些活动属于建筑业）和出售，酒店式公寓和活动住宅场地的经营。以收费或合同为基础的房地产活动包括：房地产代理和房地产经纪人的活动，以收费或合同为基础的房地产买卖和租赁中介，以收费或合同为基础的房地产管理，房地产估价服务，房地产托管代理。本报告分析了近年来我国房地产行业的变化轨迹，重点研究2005~二、2006年我国房地产业发展概述尽合理、部分地区房价上涨过快等问题，国家再次出台一系列房地产宏观ww房价的涨幅仍然在两位数以上，并且涨势没有有效缓解的趋势，社会反映由于政策效果的滞后，中低价位、中小套型的普通商品住房总体来看，目前我国房地产市场发展中仍有一些问题值得关注，主要是房价水平依然偏高，尤其是大城市房价上涨过快，中低收入住房困难家庭所需要的廉租住房、经济适用住房、中低价位、中小套型的普通商品住三、房地产市场发展趋势及行业景气判断当前和今后一个时期，是我国全面建设小康社会的关键时期，也是人口、资源和土地等供需矛盾的凸显期，缓解经济社会发展与房地产业资源稀缺的矛盾将是长期而艰巨的任务。立足我国人口、资源和环境的实际，统筹发展，倡导健康文明的消费模式，引导合理的住房消费；重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，建立健全住房产业结构剧烈变化，社会格局重新调整，利益矛盾不断增加，收入加速分ww从长期来看，房价上涨符合经济发展规律。然而，具体来说，我国房阶段，部分领域存在着市场化程度较低、竞争不充分、内部交易等非市场化行为，产业发展所需的土地、金融、财税等制度处在变动发展、调整改革与逐步完善过程中；结构性问题凸显，供求关系局部紧张，房价上涨压市场化和社会化进程的加速，从根本上改变了人们的住房观念，即通过自增长是当前我国城镇化的主要特征。我国仍处于居民消费结构升级和工业化、城镇化步伐加快的时期，市场潜力巨大，内在动力较强，特别是城镇居民住房水平面积增加的同时，对质量和居住环境的要求提高，对城镇基础设施建设、城镇居住、公共服务和社区服务等功能提出更高要求。加快科技创新，加强城镇生态环境建设和污染综合治理，改善城镇环境，创造对w需求，但居民收入持续增长和目前消费结构升级的发展阶段将导致未来住学家信心调查”调控力度（比如开征物业税和不动产税等）”具有可持续性。在这样的前提下，作为国民经济支柱产业之一的房地产行具有可持续性。在这样的前提下，作为国民经济支柱产业之一的房地产行境继续看好的情况下，房地产市场继续显示着增长强劲、规模扩大、份额一、房地产业发展的宏观背景我国以住房为主的房地产业发展受到市场化培育、城镇化加速、国际随着住房制度改革的不断深化，我国房地产进入了市场配置资源的阶段，以住房为主的房地产市场机制初步形成，房地产市场已成为群众解决随着住房制度改革的不断深化，我国房地产进入了市场配置资源的阶段，以住房为主的房地产市场机制初步形成，房地产市场已成为群众解决w国际资本规模巨大、商业嗅觉灵敏，部分资金投机性强。外资在进入房地产开发领域的同时，也在不断进入房地产持有环节。外资的大量进入和流随着工业化进程的加快和技术创新的不断推动，不断将新技术、新材标不只是社会富裕的标志，更重要的是多方面关系趋于协调的和谐标志。应该包括，更加注重改善困难群众住房条件，促进社会和谐；更加注重节约资源和保护环境，引导适度消费；更加注重完善住房功能，确保质量安全；更加注重完善基础设施，改善居住环境；更加注重市场机制与政府调二、宏观经济环境对房地产业的影响增长10.3%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为万亿元25万亿元2050GDP比上年增长20012002200320042005200615%12%9%6%3%0%w系列的宏观调控，有效地避免了经济运行由偏快转向过热，经济在实现高进入利率上升通道。随着房地产投资、房价和房地产信贷规模的过快增长，为防范房地产金融风险，中国人民银行和银监会开始一系列措施，百分点；同时放宽人民币存贷款利率浮动区间，贷款利率原则上不再设定上限，下浮幅度不变，允许存款利率下浮。对于一年期住房抵押贷款基准款政策。个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利房地产业是利率敏感性行业，利率提高将对房地产开发商产生重大影响，主要体现在两方面：一是融资成本上升；二是融资规模下降。从融资成本变化来看，利率上升将直接导致开发商的融资成本上升，公司中长期的业绩和利润增长将出现一定幅度的下降。从融资规模来看，升息的影响一方面直接反映在开发商贷款需求可能会受到制约；另一方面升息隐含着会受到影响。同时，利率的上升还会对产业结构发挥调节作用，导致市场份额较大的房地产企业扩张和市场份额较小的企业收缩，从而引起产业结构调整。另外，利率的提高将直接增加购房者的使用成本，购房者将支付更多的利息，每月偿付的房息更多，对房屋的需求减少。有鉴于此，利率水平的调整不但可以从供给侧抑制房地产开发商的供给泡沫，而且能够从需求侧抑制消费者的非理性需求。因为房价走势主要是受市场供求关系的影响。从长期来看，我国正处于工业化、城市化的进程中，土地供求矛盾将持续存在，房地产价格未来上升的可能性要远远大于下降的可能性，但是从短期来看，一是在经过多年的上涨之后目前地产价位处于高位，短期内上涨空间有限；二是升息导致经营成本加大，但这更多的是在一定程度上挤压了开发商的利润空间，开发商利用升息之际抬高房价的可能性不大；三是加息不会引发市场供求状况的改变，因为利息成本不是影响开发商和购房者的决定性因素，利息成本是整个运营成本中所占比例最低的，所以不会影响开发商对市场的判断和通过提高存款准备金率回收流动性紧缩信贷，从而使商业银行未来减疑将对开发与消费款，必将给房地产开发企业的流动性带来压力。特别是对于那些已开工项目投资规模较大的企业来说，由于开发资金的需求存在刚性，如果贷款难以满足资金需求，很可能迫使企业加大已建成项目的销售力度，回收资金第二，提高存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，多次提高从理论上讲，人民币升值对于房地产价格的影响主要通过以下两个渠一是流动性效应。这种效应主要反映在两个方面：一是升值预期中的资金流动，即当市场预期人民币将要升值时，大量的短期投机性资金将涌入中国，这些“游资”中相当一部分将流向房地产市场，从而推高房地产价格；二是人民币升值之后的流动性。人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会较多，收益水平相对可观，或者投资者预期货币将持续升值，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的领域，最终导致股市上涨，房地二是财富效应。人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域，其中房地由此可见，如果较为全面地分析人民币升值对房地产的影响，我们将发现，在升值预期较为强烈的背景下，由于国际游资的大量涌入，房地产价格有望保持上涨的趋势；如果政府发出明确的不升值信号，则国际游资进入速度放慢，甚至已经进入部分可能将逐步撤离，这时国际游资对国内房地产市场的影响相对较小。较为复杂的情况是升值以后的表现。一般来说，人民币升值后房地产价格（尤其是一些大城市的高档楼盘）上涨的幅度将非常明显。但是，届时升值预期是否会发生根本性变化，对价格后续变动影响是不同的。而这种预期一般是建立在对升值幅度判断的基础之上的，即升值是一步到位还是渐进的。尽管理论上认为如果一步到位，游资可能将获利了结。但是由于升值空间很难具体衡量，而且当前国际金融市场投机资本规模庞大，可能会借机不断推高人民币汇率，从而陷入欲罢不能的境地，这时货币当局能否调控是很难预期的，因此房地产价格可能会汇率变动之后影响房地产价格走势的另一个因素是政策组合，即国内利率政策和信贷政策的配合情况。例如日本在升值之后，为了刺激国内经济连续降低利率，大规模增加流动性，从而进一步推高了房地产价格。同时，届时的国际金融环境可能也是重要的变量，例如受美元连续升息的紧缩政策影响，全球证券市场流动性将受到极大影响，因此也势必会对游资复杂的问题。需要具体看待货币当局货币升值的幅度、市场预期以及届时传统城镇住房制度是一种以国家和企事业单位统包、低租金使用的实物分配制度。在市场经济条件下，这一制度加重了国家财政和企事业单位负担，不能实现住房建设的良性循环，导致住宅建设开发规模小，不能满出了我国城镇住房制度改革的总体构想，指出住房要走商品化的道路。城试点出售公房阶段大致可分为新建住房成本价出售和补贴出售两个阶段。由于低租金制度没有改变，租售比价还比较悬殊，加上传统观念难以改变，所以人们买房的积极性不高。而且，在补贴出售中，政府或企业负出了住房商品化目标与提租补贴的改革方案。提租补贴方案的主要政策构架是根据住房的折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税五项因素，这是我国住房制度改革的一个重要文件，明确了住房制度改革的指导思想和根本目的，制定了房改的总体目标和分阶段目标，提出了房改的四项基面实施住房制度改革。由此房改又进入了一个新的发展阶段，地方政府的依法转让，这是我国土地使用制度的根本性变革，标志着土地使用权的商式，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。在城市土地使在住房制度和土地使用制度两大改革的推动下，我国房地产市场开始形成，房地产的开发规模扩大，商品房销售量增长。房地产业呈现出投资点等作了原则规定，在政策取向上强调全面推进住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，建立经济适用住房与商品房两种住房供一是解决存量住房商品化问题，加快公有住房出售力度，加大提租幅w务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》（国办发[1996]35三是启动经济适用住房制度，实施安居工程。安居工程是经济适用住通过这一阶段的改革，城镇居民的住房水平得到大幅度改善，城镇新为抵御亚洲金融危机对我国经济发展带来的不利影响，国家实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，并开始从居民住房消费与增加国内需求关系的全局角度考虑住房制度改革和房地产发展问题，要将住宅产业培育制度改革和住宅建设的方针、政策，确定深化城镇住房制度改革工作的目标。指出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，为最低收入家庭提供廉度，使居民成为住房市场的真正消费主体。在停止实物分配的同时，加强ww银行，降低了贷款首付比例，延长了贷款年限。同时，也开始了不断降低与金融政策相配合，税收政策优惠对刺激居民住房消费也起到了积极销售时免征营业税；对个人购买自用普通住宅，减半征收契税；对个人拥有普通住宅，转让时免征土地增值税。1999年12月财政部、国家税务局、建设部下发了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴的个人所得税，视其新购房的价款可全部或部分予以免税。与此相配合，部分地方政府为鼓励住房消费，也出台了相应的政策。房不再进行户籍限制。上海市为鼓励住房消费，对个人购房再次减半征收ww一乏其它投资渠道，大量社会资金纷纷从股市分流涌入房地产市场，特别是在上述因素影响下，房地产业快速发展过程中出现了住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系不健要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本要求各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租商具体包括：房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合规划土地、税收、信贷等多种手段做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，合理诱导住房消费。探索了以规划手段为主增加普通商品住房供应的机制，明确了地方政府对房地产市场调控、对低收入家庭住针对住房供应结构性矛盾仍普遍存在，特别是适宜当地居民合理改善房需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不针对住房供应结构性矛盾仍普遍存在，特别是适宜当地居民合理改善房需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不中低收入家庭自住住房需求的政策区别不明确；房地产开发、交易、中介文件立足我国人多地少的基本国情和建设节约型社会的要求，合理引导住文件立足我国人多地少的基本国情和建设节约型社会的要求，合理引导住住性需求相适应的中低价位、中小套型普通商品住房，建立了以满足当地普通居民基本需求的中低价位、中小套型普通商品住房供应保证机制，从机制上实现了发展房地产市场和解决群众住房问题的有机结合；注重整顿形成了以普通商品住房为主的住房供应体系，以经济适用住房、廉租住房和住房公积金为主要内容的住房保障体系，目前，以住房为主的房地产业四、现阶段房地产业存在的主要问题人多地少，资源相对不足，生态环境承载能力弱是我国基本国情。目前，由于缺乏对住房建设的引导措施，特别是经济政策手段引导不足，符合我国特点的节能省地型住房建设模式尚未形成。新建住房套型偏大，建设模式粗放，住宅产业化水平低，资源消耗高。目前，我国住宅单位面积房地产开发建设还是以工地施工建设为主，与现代化工业型社会发展要求不协调。房屋建设中标准化、智能化技术推广不力，建筑节能、节地、新材料等技术应用不足，循环经济、科学的发展观等理念没有贯穿到整个房总的看，我国住房保障体系仍然处于形成过程中，与住房市场化进程相比，与构建社会主义和谐社会的要求相比，还不适应，主要表现在：廉租住房，制度覆盖面小。目前低保家庭中的住房困难户，多数还没有享受虽然在房地产业的产生发展过程中，已有一系列法律法规规范房地产市场行为，但有很多法律法规（如土地管理法、房地产管理法）都是上个世纪出台的，有些法规虽然出台时间不长，但与快速发展的房地产市场相比，特别是与修改后的宪法相比，有些已发生冲突，如拆迁管理条例等，迫切需要修改。另一方面，随着城镇化进程的加快，城乡一体化过程中集体土地流转问题，国有土地使用权期限到期后的利益调整等问题，农民房屋拆迁、补偿、安置等问题以及发展多元化融资相应的法律制度等，都没近年来，大部分城市都是以新建商品房交易的增量商品房为主，存量住房市场、租赁住房市场发展缓慢，市场交易量很小，交易普遍不活跃，对一级市场的推动作用还没有真正形成。这种一级市场和二级市场之间比例关系严重失衡现象，直接导致了各收入阶层的人无法通过二级市场的顺畅交易梯次地向上改善住房条件，从而存量资源中的低档住宅无法充分释放出来。发达国家每年房产交易总额中二级市场的交易比重要占到85%左房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度存小，房地产业与银行业过于紧密地捆绑在一起。从长期看，着眼一个经济周期，可能蕴藏一定的金融风险。产生这种现象的直接原因是由于产业投资基金法等相关法律建设滞后，深层次原因在于现行的金融体制，房地产贷款是目前银行信问题。二是房地产金融市场结构不合理，市场机构体系不完善。我国房地产金融市场的发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。同时，房地产金融市场机构体系缺乏层次。虽然我国的房地产金融机构已有了一定的基础，但是专业性的房地产抵押贷款机构和投资机构以及房地产担保、保险机构、房地产金融市场中介服务体系还很欠缺，服务房地产的资产评估、信用评估、风险五、房地产行业政策法规环境分析对房地产行业的规范，是由一系列法律、法规与部门规章组成。主要地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，遵守房与房地产其他制度的基础性制度，土地市场是房地产市场的重要组成部地使用制度的根本性变革，标志着土地使用权的商品属性及其入市流转的监督等做了明确规定。住房公积金作为一项具有立法保证和税收优惠政策的强制性住房储蓄制度，是住房实物分配向货币化分配机制转换的重要形为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了各项法律制度，为规范物业管理活动提供了基www要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。在继续号文件以及随后一系列配套细化的调控措施的出台展开的。政策调整范围对房地产市场进行了全面的调控。主要政策目标可以概括为：调整住房供应结构、稳定住房价格、合理控制城市房屋拆迁规模、注重解决低收入家促进房地产业健康发展的六条指导性关于调整住房供应结构稳定住房价格关于加强住房营业税征收管理有关问招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范；协议出让国有关于落实新建住房结构比例要求的若关于进一步整顿规范房地产交易秩序关于规范房地产市场外资准入和管理关于建立国家土地督察制度有关问题关于住房转让所得征收个人所得税有关于加强土地调控关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知第一，切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，第二，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强第三，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快第四，进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过第五，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发（2）国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳第一，要求制定和实施住房建设规划。要求各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十w条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何第五，有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，第六，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开第七，加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建第八，强调有步骤地解决低收入家庭的住房困难。提出加快城镇廉租（3）建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房w第二w范土地出让收支管理、调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最为切实加强土地管理工作，完善土地执法监察体系，建立国家土地督察制度。国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。设立国家土地国有土地出让目前存在三大问题：一是土地出让信息披露不充分；二是有的地方在招拍挂特别是挂牌出让中设条件限制竞买人，操作不规范；三是协议出让公开程度不够。解决这些问题，需要进一步统一出让程序和标准。两条新规旨在进一步完善土地使用权出让制度，严格控制划拨用地和协议出让土地范围。新规核心为扩大招拍挂范围到六类土地，同时做到（4）财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建（4）财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建规避土地取得环节的暗箱操作的可能，扩大招拍挂范围到六类土地，同时做到充分披露出让信息，给更多市场竞争主体以平等机会。三是为保护耕银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施定程度上调整了市场预期，抑制了部分投资投机需求。收缩对开发企业的要求各级地方政府税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政（2）国家税务总局《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通二手房交易过户前必须完税。主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税等税收一并办理；税务机关暂无条件设置征收窗口的，应委托契税征节的税收提高交易成本，加大投机需求的成本，从而挤出房地产市场上过（3）国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问w（3）国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问作。清算土地增值税，对防止开发商囤地，增加土地有效供给，进而改善入房地产市场。规定，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。建设部等三部委发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》整治力度。针对房地产市场交易秩序方面存在的问题，2006年开展了房地产交易秩序的专项整治，并对查处的典型案例进行了通报，对规范房地产济手段、行政手段、法律手段。本轮调控不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段包括纪检监察部门的介入，强化宏需求供给双向调节稳定房价。一是抑制需求，通过货币政策抑制投资投机的整体过热。需求结构政策包括抑制对大户型住房的需求、投机需求和外资需求。二是在供给方面，从调控结构入手，控制房价。由于土地资源稀中小套型普通商品房。其次，土地信贷双闸门控制投资。从紧土地和紧信w建设周期比较长，合理的市场结构的形成相对于政策开始实施的时点还存在一定的滞后，所以政策落实的效果还需要一段时期的观察。此外，结构调整政策的强化更为深远的意义在于调整了市场预期，形成为发展节能省制度。将廉租房制度建设纳入地方政府的目标责任管理的举措，使地方政府提高了对建立住房保障制度的重视程度，廉租房制度建设得到了较大的的通报曝光，涉及开发企业、中介企业的典型违规行为，对市场中的不良一是政策调控的着力点是调整住房供应结构，但个别城市在结构调整高。原因有三：其一，结构调整的政策刚起步，房价随之调整尚存在一定的时滞；其二，城镇化进程中，供小于求的矛盾将长期存在，这是我国房地产市场发展的不可回避的一个供求关系的对峙，在这种供求关系上，房一是政策调控的着力点是调整住房供应结构，但个别城市在结构调整高。原因有三：其一，结构调整的政策刚起步，房价随之调整尚存在一定的时滞；其二，城镇化进程中，供小于求的矛盾将长期存在，这是我国房地产市场发展的不可回避的一个供求关系的对峙，在这种供求关系上，房w二是在调控政策落实的过程中，部分地区存在部分政策未得到有效落实的状况。主要原因有：一是由于配套细则没有及时出台，导致操作层面缺乏政策依据而无法执行；二是由于地方政府和中央政府的利益不一致。在目前的财政体制下，地方政府利益与房价上涨是一致的，使得地方政府为实现可持续发展，实现社会和谐，我国以住房为主的房地产在今后一个时期将突出两个发展重点，一是更加注重资源节约和环境保护、引导建立新的符合人多地少国情的住房建设模式和消费模式；二是更加注重健全和完善低收入家庭住房保障制度，使改革发展的成果惠及全体人民。同时将积极进行金融产品创新，为房地产业发展创造条件，继续进行房地产建立以中小套型为主的住房消费模式，发展省地节能环保型住宅，是我国资源、环境条件的要求，与普通居民住房需求和支付能力相适应，有利于引导房地产市场向解决普通居民住房问题方向发展，有利于提高城镇的行政建制变动）需要解决住房问题，现有城镇居民住房消费持续增长。今后相当长一段时期，住房需求总量较大。但是，我国人多地少、资源环境压力大，供求矛盾长期存在。建立以中小套型为主的住房消费模式，是我国人口、资源、环境条件决定的，也符合现阶段居民住房支付能力的实间分布不平衡，东部地区农业生产率高但人均耕地少，西部地区人均耕地能源问题已经成为制约经济社会持续发展的瓶颈。资源消耗快速增长，是间分布不平衡，东部地区农业生产率高但人均耕地少，西部地区人均耕地能源问题已经成为制约经济社会持续发展的瓶颈。资源消耗快速增长，是坚持以中小套型为主是调整供应结构稳定住房价格的需要。当前，大套型住房有一定的市场需求，但与长远的住房消费方针存在尖锐矛盾，必各项调控措施，在保持宏观调控政策总体稳定的基础上，进一步提出，要并建立了住房建设规划制度，量化了住房建设的套型结构比例，完善了价住房建设坚持以中小套型为主，可以更好地促进中低收入家庭住房条件的改善，促进社会和谐。住房建设坚持以中小套型为主，可以较好地与当前居民住房有效需求相适应，引导居民梯度改善居住条件。从满足多数目前，以经济适用住房、廉租住房和住房公积金制度为主要内容的住房保障制度，为改善低收入家庭的住房条件发挥了积极作用。今后一段时期，住房保障体系建设将紧密结合我国基本国情，通过把保障机制有机地融入市场机制中，帮助低收入家庭最大限度地通过市场解决住房问题。立足于现行制度基础，以改革经济适用住房制度的实现方式、扩大廉租住房制度覆盖面、更好地发挥公积金制度的保障作用为创新的着力点。充分考虑社会主义初级阶段的实际。保障基本居住需要，综合权衡公平和效率、政府保障能力与居民保障需求的关系，确定适当的保障水平和公正公平的的家庭住房状况、居民收入水平和财政能力，通过加快建立健全城镇廉租住房制度建设和改进规范经济适用住房，健全和完善面对低收入家庭的多对低收入住房困难家庭，主要通过实施廉租住房制度来解决。廉租住房制度是住房保障制度建设的重点和核心。要逐步扩大覆盖范围，最终目标应覆盖低收入家庭住房困难户。近期，最低生活保障家庭中的住房困难户应保尽保，逐步扩大至低收入家庭中的住房困难户。完善实施方式，以租金补贴为主，实物配租为辅。对最低生活保障家庭中的住房困难户全额补贴；对其他低收入住房困难家庭部分补贴，根据家庭收入和负担能力实行反向递减补贴。明确资金来源，确定各级财政住房保障投入，将住房保对中等偏下及有一定支付能力的低收入家庭，通过改进和规范的经济适用住房制度来解决。明确购买对象，确保向有一定支付能力的低收入家经济适用住房制度要统筹考虑与廉租住房制度、住房公积金制度等住房保根据当地市场发展状况、居民收入水平、房价水平等合理确定经济适用住完善住房金融市场体系。促进住房金融一级市场的标准化，推动二级市场稳步发展；利用多种形式扩展住房开发建设的融资渠道，完善预售资金管理；加强金融创新，满足多层次住房融资需求；开展住房二级市场、实行有差别的住房开发金融政策。中低价位、中小套型普通商品房，采取积极稳妥的金融手段予以支持，引导各种基金的参与；对于高档住房加快建立住房贷款风险分担制度。一方面，服务于提高特定人群房屋推出住房金融产品，多种方式拓展房地产融资渠道：推出标准化的房地产投资信托产品（REITs投资于成熟物业；利用信贷资产证券化的思,开展不动产证券化试点；以公开上市、改造代办股份转让系统和发展,开展不动产证券化试点；以公开上市、改造代办股份转让系统和发展针对市场发展的不同阶段，实行有区别的税收、金融和土地政策。一是研究具有财产税性质物业税，增加拥有住房的成本，抑制第二套住房、大户型住房的需求。二是对节能省地环保型住宅、对中低价位中小套型住房实行优惠政策。三是加大土地供应调控力度，严格土地管理。在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对别墅类等过度消耗土地、能源等高档物业，实现严格控制。四是，加强房地产信贷管理，对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，调整贷款结构和一、土地市场运行状况下降。由于国家严格治理土地闲置现象，房地产开发商加快了土地开发的进度，直接的影响是土地开发投资和土地开发面积快速增长。与此同时，由于国家采取更加严格的审批土地利用政策，房地产开发商购置土地延续万平方米45000400003500030000250002000015000100005000050%40%30%20%10%0%-10%-20%本年购置土地面积完成开发土地面积购置土地面积增速完成开发土地面积增速200120022003200420052006%%二、房地产开发年，完成投资16260.96亿元，比上年同期增长26.8%；施工面积达到%%%%-%%ww务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发决定》关于“拓宽资金筹措渠道，加快廉租住房建设”的规定，以及《国政府重视解决低收入家庭的住房困难，积极推进廉租住房制度建设，多渠道筹集廉租住房资金，扩大廉租住房制度保障范围，取得了一定成效，但,其他资金15.6亿元。2006年当年用于廉租住房制度的资金为,其他资金15.6亿元。2006年当年用于廉租住房制度的资金为西藏等省（区）级财政每年安排一定资金，用于补助各市（区）或困难地括新建廉租住房小区、普通商品住房项目中配建廉租住房）或者收购旧住吉林、辽宁等省计划新建廉租住房或收购旧住房用于廉租住房的面积都超111100011000083000200113000210000032007440000000000000022000030000020000000000000000000总的看，我国廉租住房制度仍然处于起步阶段，与建立适应社会主义市场经济要求的城镇住房新体制相比，任务还很艰巨；与住房市场化进程差距。目前低保家庭中的住房困难户，多数还没有享受到应有的保障。据或者实物配租的方式，享受或曾经享受了廉租住房制度的帮助，占符合条租赁市场能够提供的小户型、低价位租赁房源供不应求，政府缺乏能调控房保障房保障www青州市、诸城市、寿光市、安丘市、高密市、昌邑市伊宁市、哈密市、奎屯市、昌吉市、库尔勒市、喀什市、博乐市、阿勒泰市、80%60%40%20%0%施工面积新开工面积竣工面积西部东部其他商业营业用房11.1%办公楼其他商业营业用房11.1%办公楼2.5%4.8%4.8%住宅81.6%四、房地产市场需求状况2%-%-2006年，商品房销售面积按物业类型分，住宅占89.71%；办公楼占www动房地产市场，激活房地产消费等方面发挥了越来越重要的作用，在吸纳外来流动人口、保障一时买不起房的家庭的居住需要方面起到了住宅一、二级市场不可替代的作用。对北京、上海、广州三大城市住房情况的调查随着城乡经济的迅速发展，流动人口日益增多，集体土地上的房屋租一是住房租赁市场供应结构不够合理。面向较高收入家庭的住房租赁二是租赁税收结构不合理，租赁税负偏重，造成“地下租赁”情况较为突出，引发了税收流失、社会治安问题。我国住房流通环节税负重，保从事住房租赁经营的企业只能以企业流动资金贷款方式融资，缺乏长期稳四是部分地区住房售价和租金背离，空房率上升。近年来，住房价格持续上涨，房价和房租背离情况日益扩大。如上海新建商品房房价租金比平。一方面，买房的溢价收益比租房合算，提升了人们对未来房价上涨预期和购房的热情。另一方面，由于出租税负重、保有成本低，部分居民投五是租赁中介服务市场秩序不规范。造成租赁信息不充分，市场效率房屋租赁市场是房地产市场重要组成部分，无论是在拉动投资，还是农村人口进城，这将极大推动城市房屋租赁市场的发展。同时，加入WTO后，向国际化、现代化都市迈进的北京、上海、深圳、广州等市，必将会吸引更多的境内外财团、机构和企业进驻，对办公、住宅等各类房屋租赁的需求将会大幅增长，房屋租赁行业将在房地产市场的发展及城市经济建一、房地产市场供需平衡分析www0还是推动住宅需求的居民收入增长，都比较高。由于抑制需求特别是抑制广东房地产供给紧张问题也很突出。2006年，住宅竣工面积3179.4万平方米，仅相当于同期住宅销售面积的91.8%。其间经济适用房投资仅下资降的1w万平方米8000600040002000040%30%20%10%0%-10%200120022003200420052006a施工面积二新开工面积a竣工面积施工面积增幅新开工面积增幅竣工面积增幅250002000015000万平方米10000万平方米100000200120022003200420052006施工面积新开工面积竣工面积40%30%20%10%0%-10%2006年，商业营业用房销售面积4199.73万平方米，其中，现房为二、房地产市场价格分析116114112www112110108106104居住用地交易土地交易102居住用地交易土地交易100112110108106104102100住宅销售商品房销售w120115110105100△二手房销售二手住宅销售△△二手房销售二手住宅销售△商品房销售住宅销售商品房销售04Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q4与商品房和二手房销售价格的大幅上涨相比，出现了租售比价逐渐背离的120115110105100商品房销售房屋租赁住宅租赁120115110105100商品房销售房屋租赁住宅租赁95ww20%以上的涨幅回落到2006年第四季度的1.6%。深圳市土地交易价格在二是平稳波动。北京、广州、重庆土地交易价格涨幅基本平稳，均在三、房地产市场价格走势判断除了新房供求关系，二手房交易和出租市场也将对住房一级市场带来比较大的影响。按照一个合理的供应结构，住房一级市场主要作为改善生及买卖限制，企图缓解供求矛盾，但结果反而是将购房者全部推向了住房一级市场，且二手房卖价转嫁了税费给买家，因而从两个方面都将把房价在耕地保护的红线不能越过的情况下，工业用地、建设用地之争不可避免，意味着工业地价和建设用地价格均将上涨。从各城市未来五年供应设的滞后，预计近两年供应的主体还是存量土地开发，目前存量土地面积较快释放，未来几年供应量的释放将比较平稳，我们认为未来两年的竣工则房地产企业资金最大的来源预售款的积压必将导致大量中小房地产商的资金链紧张，其结果一方面将延缓手中拥有的项目开发进度，另外也可能通过卖地来缓解压力，从而使得土地更集中在大型房地产公司或资金实力经过了两年暴风骤雨般的政策调控，房地产市场在陆续向政府预期的但涨幅趋缓；房地产信贷日渐规范；土地供应流程和土地资金管理也逐渐，产目前，我国房地产宏观政策主要目的是希望能够稳定房价、维护金融市场的安全运行、保持宏观经济的快速发展以及构建和谐社会，因而房价并不意味着调通过总结以往的政策，可以发现房地产业政策会起到同时抑制需求和供给的作用，因而对房价的抑制作用并不明显，房价依旧在上涨，部分地调，将以执行和细化为主，但调控的具体方针和内容将有所侧重，将主要物业税作为保有税符合税收的大趋势，通过物业税的增收将有利于构建和谐社会，有利于抑制政府短期批地的冲动；物权法的颁布使物业税具备了征收的法律基础。但考虑到资产评估、征收费率制定、如何征收等问虽然物业税的征收将对房地产市场产生较为深远的影响，短期内也可能加大房价的波动，但物业税不会解决房价问题，只是解决资源配置、社人民币升值预期将在很长一段时间内存在，在人民币升值的背景下，在没有较好投资渠道的阶段，房地产市场成为一个主要的投资区域，而随着股市的大幅度攀升，未来股票市场将吸纳更多的流动资金，从而会虽然不排除海外各国房地产市场仍存在着房价下调的风险，但房价同时下降的可能性不大，美国的房地产泡沫也还未到较为严重的阶段，即使海外房地产市场出现一定程度的调整，对我国房地产市场直接带来的影响四线城市转移。尽管房价已经偏高，房价泡沫在不断累积之中，但基于以房价稳定为目标的调控政策、扎实的真实需求和供给不会快速释放，预计 一、投资规模及结构wwwwww 25%20%15%10%5%0%房地产投资占房地产投资占GDP的比重 n房地产投资占固定资产投资的比重200120022003200420052006亿元2500020000150001000050000房地产开发投资总额房地产开发投资总额20012002200320042005200640%35%30%25%20%15%10%5%0%w从投w06部及部分省份房地产开发投资的同时，要重点控制中、西部和一些增长过www二、房地产融资分析目前我国房地产开发主要有四大资金来源，分别为银行贷款、自筹资w wwcwwcn----------作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金及预收款，表现截然不同，国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预宏观调控以来，市场观望气氛上升，购房者信心不足，定金及预收款同比增幅的最高点，但由于前期增速下降，其占房地产资金来源的比重仍下降反映了购房者对国家实施的一系列宏观调控政策抱有心理预期，暂时高消费信贷首付款比例等紧缩性货币政策并没有对房地产开发资金来源产旺盛，当前投资、信贷回落的基础还不稳固，出现反弹的压力较大，银行w旺盛，当前投资、信贷回落的基础还不稳固，出现反弹的压力较大，银行70%60%50%40%30%20%10%0%银行贷款利用外资自筹资金定金及预收款2003200420052006面对紧缩性的金融调控政策，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，利用外资步伐加快。2006年，房地产开发投资资金来源中利用外资394.44---由于我国资本市场尚不发达，直接融资比例过小，房地产资金高度依赖银行。由于融资渠道单一，在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象房地产投资的信用风险与市场风险集中于商业银行。一方面，较低的融资成本与贷款门槛容易诱发企业利用银行信贷杠杆来进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了贷款企业的违约风险；另一方面，我国住房金融市场的发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。目前，我国住房金融一级市场初具规模，但是住房金融二级市场却才刚刚建立，市场结构还同时，住房金融市场机构体系缺乏层次。虽然我国的住房金融机构已有了一定的基础，但是专业性的住房抵押贷款机构和投资机构以及住房担保、保险机构、住房金融市场中介服务体系还很欠缺，服务房地产的资产房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金少。由于房地产开发企w房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金少。由于房地产开发企款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风其一、土地储备中心的资产负债率较高。许多地区的土地储备中心，银行难以对土地储备中心进行有效监管。由于各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。其三、银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。对于银行来说，土地质押并未落到实处。其四、土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行三、个人购房贷款发展状况及存在的问题近年来，我国个人住房贷款呈现高速增长态势，但增速逐年减缓。1999～2004年，个人住房贷款余额同比增长分别是218.6%、148.72%、w金银行专户存款余额为3520.02亿元，扣除备付资金后的沉淀资金为占缴存余额的0.33%，比上年末减少了43.5%；贷款风险准备金累计余额扣除应提取的贷款风险准备金和管理费用，可用于建设廉租住房的补充资在保持住房公积金业务快速发展的同时，也存在一些问题：一是，住房公积金制度覆盖率不高，部分职工缴存差距拉大；二是，住房公积金使构内控机制不完善，缴存使用行为不够规范；四是，一些地区项目贷款和挤占挪用资金回收任务仍未完成，防范和化解风险的能力不强；五是监管w构内控机制不完善，缴存使用行为不够规范；四是，一些地区项目贷款和挤占挪用资金回收任务仍未完成，防范和化解风险的能力不强；五是监管1121101081061041021009896房屋销售土地交易房屋租赁房屋销售土地交易房屋租赁04Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q4上；中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的用地供应不低于居住二、上海w在建规模中商品住宅比重下降。2006年，上海市商品房施工面积观调控政策的影响，商品房销售的火爆形势迅速得到降温，虽然下半年政策性配套商品房销售量增加较快，但全市商品房销售量仍有所下降。2006土地交易价格涨幅保持平稳。土地交易价格从2004年第一季度的1351301251201151101051009590房屋销售土地交易1351301251201151101051009590房屋销售土地交易房屋租赁04Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q4w根据全市住房需求调查和发展趋势分析，预计“十一五”期间，全市平方米以下的商品住房占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。合改造2000万平方米以上。全市住房成套率达到95%。三、广州房地产开发投资增幅提高。2006年，广州市房地产开发投资556.79购置面积462.13万平方米，比上年同期提高49.3%；完成开发土地面积w10810610410210098房屋销售土地交易房屋租赁04Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q4