长租公寓管理运营方案

长租公寓管理运营方案我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。一、公寓物业管理的实行范围根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。二、公寓物业管理方式成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件1）公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。三、学生公寓管理部岗位及人数学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）学生公寓管理部物业监理：2名（由正式宣布职工担任）学生公寓宿管员：8人学生公寓楼内保洁员：8人学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）共需正职人员16人四、运行费用1、人员工资2、员工劳保、工具等费用3、标牌、标注、垃圾桶等费用等综上所述，运行费用约为300,000.00元。附件1：学生公寓服务内容和服务标准1、房屋共用部位的维护和管理公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋定居情况展开检查修理，或定居人辨认出问题及时维保。对房屋极易出来问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。年底展开全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制订年度保护计划，做好检查和修理记录。2、用部位及设施设备的运行维护管理定期对共用部位及设施设备展开维修保养保护，确保设施设备的正常采用和运转。公寓公共设施设备主硅维持在98%以上。恰当操作方式和采用设施设备，无因操作方式使用不当而引致安全事故出现。3、环境卫生服务标准（1）公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。（2）楼道、楼梯及公共设施设备。标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。（3）公寓内的公共卫生间。标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。4、智能家居服务标准（1）公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。（2）随时保护公寓楼周边车辆停车秩序。（3）定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。（4）公寓内不得违规采用高负荷大功率电器、动用氨气、私拉合情理用电线路或插座；不得随意动用消防设施设备。（5）来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。（6）公寓内并无火灾、被盗、窒息、殴斗、赌徒、传播不当文化等事件和违法行为。5、维修服务标准（1）24小时立案维保，通常情况下10分钟内修理人员到场，修理及时率为100%。紧急情况随叫随到，确因特定情况无法及时到场处置的，应当向维保人表明情况，搞好表述工作，并尽快精心安排处置。修理完结后，将地面清扫整洁，物品Avold。（2）定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。6、招待服务标准（1）文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。（2）深入细致、全面、详尽、精确地备案到访、住宿和公寓定居人员的基本情况，Kendujhar存有备案资料，以便提供更多服务和查阅。（3）按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算.蜂巢物业管理网收集并整理。针对xx学校的实际情况，经过我们现场实地考察以及根据校方的建议，为保证学生能正常自学与生活、按时作息、及时听课，我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分成三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。一、安全管理1、设立存有校方参予的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人共同组成的物业管理领导小组，协同桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，进一步增强沟通交流，推动介绍，有助于物业管理日常工作的积极开展。2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。3、管理人员上岗上岗、着军服、标志显著。4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。4、狠抓消防工作，把消防隐患消解在原始社会状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、应急水泵灯、张贴控烟标志设立义务消防队，搞好学生的防雷监督教育工作。5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。6、健全各项管理制度（1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。（2）男女生严禁互相串成宿舍。（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及点亮后点蜡烛、讲话者展开备案，及时投资回报给校方。（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。（6）积极开展意见调查，物业定期（每季度或半年）派发意见调查表，征询学校与学生的意见，介绍对物业管理的市场需求，保证我们能提供更多及时、贴心、便利的物业管理服务。6、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。7、我方不分担因学生自身犯罪行为导致的安全事故责任。二、环境卫生管理1、推行零阻碍清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再展开打扫。2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。3、碰到存有侵害环境卫生犯罪行为的学生，展开冷静教育和劝说，决不因人而异，对于极少数屡教不改者实行典型暴光或使其清扫整洁的方法，在校方的积极支持下官方其不文明犯罪行为以儆效尤。4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。三、水电及公共设施管理1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：（1）检查学生生活区公共偷排、排水管道有没有杂物，辨认出后搞好记录，全面落实清扫工作。（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。（3）检查有没有损坏公共设施，包含门窗、床铺、桌子、室内照明设备、电线等，例如存有上述情况，立即展开修理，例如属于人为毁坏，立即展开阻止并以毁坏情节酌定报校方后给与一定的行政处罚。（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。（5）检查学生生活区大门、围墙等设施与否较完整。（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。2、水电工24小时值守，并把每个水电工的应急联系方式脚校方一份，以务发生突发事件后联系。3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。为深入细致大力推进我区社区物业化服务工作，提升人居环境，党建人民满意城市，特制订本方案。一、指导思想以《省物业管理条例》和《市创建礼貌令人满意城市实施办法》为依据，在稳固礼貌创建各项成果的基础上，按照“居民自治权、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效率提高居民对社区管理和服务的满意度。二、服务范围社区物业服务必须以社区公共部分的管理和服务为重点，以健全社区功能、提高管理水平为目标，包含以下几个方面：（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。（二）公共环境卫生保护。搞好社区辖区范围内（保护作业标段以外）公共场所、道路的打扫清扫，空中垃圾和楼道堆物清扫，居民楼栋、门店生活垃圾袋装科技化上门搜集服务等工作。（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。（四）公用设施管理。搞好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共美化、文体器材等公用设施的日常管理和保护。（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。（六）其他。其他须要协同化解的物业服务项目。三、基本原则（一）居民自治权的原则。物业服务就是社区服务的关键组成部分，必须参考《物业管理条例》，在居民自治权与政府鼓励的基础上，充份汇报居民意见，借由拨用或低偿服务以及非赢利性经营，优化资源整合资源配置，逐步理清和规范物业服务各主体之间的关系，技术创新社区物业服务新机制，力求化解人民群众最关心、最轻易、最现实的利益问题。（二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。（三）便民利民的原则。必须将大力推进社区物业化服务做为保民办事的一项德政工程、民心工程，借由实行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生保护体系、社区治安保障体系、xx人员劳动力体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，不懈努力不断扩大社区劳动力，提升服务水平，提高市民对社区环境的满意度。四、工作任务按照礼貌创建的标准和数字化城市管理的建议，把我区农民征用小区和宣告破产企业宿舍区列入社区物业服务实行计划。今年实行的xx个社区（小区）就是：xx小区。五、工作思路在大力推进社区物业化服务工作中，确认“三先三后”的工作思路。（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进行长效管理。（二）先宣传后实行。借由广为深入细致的宣传动员，增进居民对社区物业化后的介绍，获得居民对社区推行物业化管理的认知与积极支持，为时程工作营造较好的群众氛围。（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。六、非政府领导成立全区社区物业化服务工作领导小组。副组长：xx。副组长：xx。办公室主任：xx。办公室副主任：xx。成员单位：区政府筹办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。七、职责分工区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；区综治办：负责管理指导和积极支持搞好治安防控工作；区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；区财政局：负责管理社区物业服务的经费统筹规划工作；区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；区民政局：帮助搞好特困户、低保户人员的劳动力工作；区住房城乡建设局：负责行业指导工作；区工商分局：负责管理对设立物业服务公司的办证和资质审核领略到积极支持；区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；各街道办事处：非政府社区实行社区物业服务工作。八、方法步骤（一）准备工作阶段。1、xx月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。2、xx月上旬非政府有关部门举行协调会，专题研究开放式居民社区实行物业化服务工作。3、xx月下旬组织召开工作部署会。（二）实行阶段。1、xx月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。2、xx月上旬非政府参观，自学其他单位经验作法。3、xx月下旬全力推进社区物业化服务工作。（三）考核环评阶段。1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。2、xx月份非政府有关社区展开交流小结。3、xx月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达xx%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。九、工作建议（一）高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处。实行社区物业服务，就是稳固礼貌创建成果、建设人民满意城市的基础工程，就是提高社区城市管理水平、提升宜居创业环境的民心工程。各街道和社区必须高度重视，把它做为大力推进社区城市管理水平、创建礼貌城区的一个关键切入点。必须举行班子可以，专题研究和部署此项工作。必须统一思想，充份正视积极开展不好社区物业化服务就是提高城市整体形象的关键措施，就是提升社区居民群众生活质量的重要途径，就是强化社会治安、进一步增强群众安全感的关键手段，也就是大力推进大力推进建设人民满意城市的基本建议。（二）充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础。一就是必须存有充份的思想准备工作。各街道必须把做好社区物业化服务，顺利完成任务指标，做为今年一项关键工作去抓，必须明晰职责和标准，必须消除一切畏难情绪，左右靠，充分发挥主观能动性，把此项工作加紧狠抓落实，揪出来实效。二就是必须做好宣传发动。必须展开广为宣传，努力争取居民的普遍认可和参予。必须广为发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参予社区物业服务工作，最终同时实现服务和管理的常态化。三就是必须制定方案，全面落实职责。各街道必须制订切实可行的工作实施方案，细化工作职责，必须把职责全面落实至具体内容事、具体内容人身上，必须存有具体内容建议和质量标准。（三）全力支持，为顺利实施社区物业化服务带给保障。一就是人员必须全面落实。各街道和部门必须明晰专人揪此项工作，确认专责。二就是经费必须确保。每个实行物业服务的社区（小区）明晰经费xx万元，区和街道各精心安排xx万元。区和街道先期各拎xx万元，做为启动经费，确保社区物业化服务前期工作的正常、快速运转，环评合格后，全部经费妥当。必须动员社会各界社区居民用心参予社区物业管理，自觉交纳适当费用，并使之逐步沦为社区物业管理主要经费来源。三就是合力必须形成。必须不懈努力形成魏揪力促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门必须通力协作，给与足够多的积极支持。为了加强和完善分公司现有的物业管理模式，提高社会资信度，增强管理理念，树立企业品牌，让我们的管理更上一个新的台阶，针对分公司现在所管理两栋大厦的实际，特制定以下管理方案：一、服务宗旨：服务第一、租户至上、规范管理、追求创新。二、崇尚目标：管理无盲点、租户无怨言、服务无挑剔。以公司经营为主导、为租户推出完善的服务、为公司创造效益、为企业打造品牌。三、物业服务整体策划与设想1、指导思想用一流的物业管理理念和专业的物业管理技术，营造安全、宽敞、典雅、温馨的生活和工作空间，运用持续发展的战略，保证物业的保值与变现。2、管理服务方式健全服务、诚信待人。物业管理就是以服务居多的行业，为此企业将在今后的服务工作中，体现企业的服务宗旨和崇尚目标，采行“服务第一、租户至上”的原则和务实贴心的工作理念，为租户提供更多全方位、高品质的服务，并将日常工作密切融合于管理之中与租户创建较好的服务关系，同时在不断完善的过程中真正使租户享用至放心、宽敞和称心如意的工作环境。3、安全、消防真抓实干为保证租户的生命、财产安全，我们主张以切合实际的人防居多、技防辅以的安全管理理念，创建一支强有力，多用途的管理复合式人才队伍。在日常管理中，派遣专人24小时值守，负责管理所划归物业的安全工作，严格管理，避免易燃、易爆等危险品步入辖区，制订出来与其相适应的应急处置安全操作规程，例如出现特定事件时，力争将损失降到最轻程度。制订出来详细的安全手册，并使员工、租户翻阅手册即可操作方式，例如《贵州黄果树企业物业安全管理手册》并使每一位员工介绍和熟识管理程序，永不间歇地同时实现物业管理项目的技术创新，将不间断地扩充管理队伍，使用涅槃培训制度，不断提升员工的技能和素质。4、环境管理责任到人多年的管理经验说我们，清扫工作责任至人，督导检查、培训全面落实妥当，就可以充分发挥每个人的就可以，深入细致地回去搞好每天的工作，积极主动宣传环保意识，并使管理区域的环境卫生达到最佳效果，为区域所在地减少一道洁净、卫生、靓丽的风景。五、管理指标承诺及实施措施：为了保证允诺指标的同时实现，在服务合格中使用计划、实行、检查、总结的管理模式，对提供更多服务的各个过程及其相互作用展开辨识和管理，不断改进和提升服务与管理质量，并使各项允诺指标以求同时实现，为租户提供更多健全、贴心、优质、理想的服务、努力创造一个安全、文明、人与自然、宽敞的办公环境。融合本公司所确认的管理目标及质量方针，特对以下各项指标作出允诺，并将适当的确保措施汇总如下：（1）房屋及配套设施完好率达99%，制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，公共设施及通道无随意占用。（2）房屋及设施的零修、KL3及时率为超过99%，创建严苛的修葺制度，建议修理人员收到KL3命令后随身携带工具十分钟之内赶往现场，零修工程及时顺利完成，KL3工程不过夜，以优质服务为本，推行24小时修理制度。（3）维修质量合格率达100%，分项监督、检查、工程维护严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，确保质量。（4）洁净、清扫率为超过99%，区域内清扫落实到人，巡查记录健全，监督检查功勋卓著，严格考核制度，保证区域垃圾日产日明，设施较完整，并无环境污染现象。（5）公共区域照明及电梯完好率达96%，落实责任人，坚持对公共区域内的照明，及消防设施进行日常巡视、检修和定期维护保养，并建立健全档案记录，确保公共设施完好并正常使用。（6）化粪池、排水管主硅超过99%，制订作业规程，定期堵塞、清扫，辨认出问题及时修理，达至排放量通畅并无积水。（7）机电设备的完好率达100%，完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，实行24小时专人值班，出现故障及时排除。（8）档案创建主硅超过100%，各种档案资料专人管理，分类放置，检索便利，确保档案资料齐全。六、服务意识物业管理就是通过专业化，一体化的管理，彰显社会效益的，它的产品就是服务，其管理目标就是通过服务同时实现的，无论是保安、清扫还是修理都就是服务。因此培育员工的服务意识就是我们企业文化建设的关键内容，在员工素质教育中，我们着关键培育员工服务意识和观念；践行“业主第一，服务至上”的服务意识，践行关心人，认知人，认同人的观念，培育员工“仁义化解矛盾，常沟通交流技巧”的特定素质，物业管理直面的就是享用服务的群体，其服务内容囊括了与业主息息相关的种种生活内容，繁琐的工作常常须要沟通交流和认知，并使人与人以及人与自然之间达至充份的人与自然。七、收费标准融合我司的实际情况，针对我司现管理的两栋大厦，驰宇大厦，两台电梯，中央空调，6名保安，3名清扫，5名电工，总面积m2，玫瑰商场大楼，1台电梯，3名保安，1名清扫总面积XXm2，根据测算，确保服务质量的前提下，驰宇大厦的物业管理费每平方暂按10元缴纳，玫瑰商场大楼的物业管理费每平方租赁面积暂按4元缴纳物业和管理费。八、物业的发展与拓展;物业管理就是一个服务型的工作，融合我司情况，现有的物业总收入，远远超过没我司费用开支，为了提升我司经济效益，达至新机制管理，我们在积极开展物业管理的同时，必须存有针对性的展开物业业务开拓工作，利用我司所属物业，积极开展自主经营，联合创业，业务技术创新等，多渠道的经营战略，提升我司经济效益，进一步增强企业的竞争力，提高企业品牌，转型企业形象，并使我们的企业能够在当今市场经济大潮中立于不败之地，打牢基础，用发展的眼光和经营的思路，并使企业逐步迈向光辉。为贯彻落实市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施意见》及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等文件精神，切实加强我区农贸市场长效管理，促进我区农贸市场环境卫生和公共卫生管理工作的制度化、规范化、科学化、法制化，现结合我区工作的实际，特制订本方案。一、基本原则按照市农贸市场管理办法《市农贸市场管理办法》相关规定，各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。商务、工商、农水、城管、卫生、物价、质监等部门根据各自职责，做好农贸市场的监督管理工作，并实行统一领导、属地管理、分级负责、分工合作的原则。二、非政府机构工作职责为做好区农贸市场长效管理工作，根据工作需要，特成立区农贸市场长效管理工作领导小组。三、工作职责各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。（一）区商务局就是农贸市场的行业主管部门，负责管理依法制订行业规范，制订市级资金补助金财政预算方案，制订农贸市场建设和升级改建的年度计划，并指导和严格执行实行；大力推进行业非政府建设、积极开展行业交流和指导行业自律。（二）区工商局是农贸市场日常监督管理的主管部门，主要负责：宣传贯彻有关市场管理的法律、法规和规章；指导市场开办者制定市场经营秩序管理制度，并监督实施；审查确认经营者的主体资格，并对其交易行为进行监督管理；依法查处交易活动中的违法行为，维护交易秩序；法律、法规和规章规定的其他职责。（三）区城管局负责管理整治农贸市场周边环境，查禁占到道经营和乱违建建好，对农贸市场市容环境卫生展开监督管理，对违背城市管理法律法规规定的`违法行为依法展开严肃查处。（四）区农水局负责严格依法实行农产品质量准出制度，对农贸市场内的畜禽产品、水产品、蔬菜、水果等农产品进行监督检测，并依法进行监督管理，查处有关违法行为。（五）区物价局负责管理强化对农贸市场明码标价和不抗拒价格犯罪行为的监督检查，并依法查处有关违法行为。（六）区质监分局负责依照计量监督管理的有关规定，对农贸市场的计量进行监督管理，依法查处有关违法行为。（七）区卫生食品药品监管局负责管理指导农贸市场积极开展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查处有关违法行为。四、工作要求（一）各街道（镇、社区服务中心）必须高度重视，强化农贸市场常态化管理，严苛按照考核办法对所辖农贸市场展开自纠自查，自行自查。同时，创建有关机制和考核办法，于年3月29日前将所创建的有关机制和考核办法上报区商务局市场科。（二）各街道（镇、社区服务中心）对辖区内的农贸市场进行备案管理，要紧紧依靠市场管理方，借助、整合工商、农水、卫生、物价、城管、商务等相关职能部门的力量，加强对农贸市场的有序监管。同时，针对辖区内的每一个农贸市场，各相关部门要分别指派专人负责。（三）根据市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市新机制管理的实行意见》（及市农贸市场攻坚筹办《关于农贸市场新机制管理考核工作的有关通告》等文件建议，区农贸市场新机制管理工作小组每个季度对责任单位展开一次总体考核，日常考核实行随机突击检查的方式，区农贸市场新机制管理工作检查组将定期或不定期对我区农贸市场新机制管理工作展开突击检查，每季度后一个月已经开始对我区农贸市场展开季度考核。各街道（镇、社区服务中心）必须充份搞好迎市、区检查的各项准备工作。（四）在区农贸市场长效管理工作小组的考核中，各街道（镇、社区服务中心）所辖农贸市场考核不合格的，将在全区通报批评；在市级检查过程中，各街道（镇、社区服务中心）所辖农贸市场考核不合格的，将由区政府对责任人追究问责。根据豪洋家园小区特点，融合集团经营发展理念，现拟定物业管理方案。在方案实行的过程中，真挚的期望业主能够充份享用至物业管理所增添的便利、温馨和贴心的服务。并使豪洋家园小区物业持续贬值，为业主营造一个安全、干净、迷人、便利的阳光小区，提高生活品质，同时实现业主、物业人与自然多输的生活目标。一、物业服务的企业文化员工队伍：打造出敬业、刻苦、细致、严严实实的高素质、专业化的服务管理队伍。工作作风：积极、精细、热情、周到、耐心、想到、做到、建议到。服务原则：服务第一、业主至上。服务理念：用心用力用真情，搞要用精努力做到位，在日常工作中实践中不断战胜自我，超越自我，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，社会效益一流。管理理念：我们不相信完美，我们只相信不断地改进和提高;也许不会令您最满意，我们一定做得最用心。管理模式：运用三个手段，建设三小品质工程，同时实现三项建议。三个手段：专业化人才，规范化管理，精细化服务。三个品质：人才品质，管理品质，服务品质。三项建议：工作无差错，管理并无死角，服务并无偏爱。发展目标：文化引领，内强素质，外塑品牌。二、物业总体服务标准(一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主报修、求助、建议、问询、投诉、质疑等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。(二)成立业主信息建议箱，搜集业主对物业管理服务工作草案，对合理意见及时自查。(三)建立落实维修制度，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。(四)物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。(五)常规性服务1、房屋管理及修理保洁：栋号、楼层、房号等标志显著;物业外观较完整干净、外墙并无开裂、无乱张贴、乱涂、乱画现象。2、共用设备设施管理：保证设备与环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患;公用配套设施完好、道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦整洁;消防系统设备齐全，完好无损，可随时启用;积极组织开展消防法规及消防知识的宣传教育;消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。3、秩序保护及车辆管理：安保人员文明执勤，语言规范，能够正确处理突发事件;进出车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行;车辆进出管理严苛，进出存有备案;地下停车库停车整齐，场地干净。4、环境卫生管理：做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量;环卫设施完备，垃圾日产日清，楼道、扶栏等保持洁净，公用场地无纸屑、烟头等废弃物;做好环卫宣传工作，提高清洁卫生意识。5、绿化管理：绿地并无发生改变采用用途和毁坏、残害、挤占现象;花草树木浇水整齐美观、并无病虫害、并无耗损;绿地并无纸屑、烟头、石块等杂物。三、物业资源，人员配置1、物业管理服务收费标准：(1)物业管理服务费：生活0.6元/�O/月。(2)水费：2.00元/吨。(3)电费：0.6元/度(4)地下车库紧固车位管理费70元/月(一次性缴一年优惠%);按月租车十一位300元/月，按年租车位元/月;临时停放10元/天，远远超过规定时间缴付1元/小时。(5)小区门前广场及学校钟粹门广场禁止停车，违者按5元/小时处罚。(6)大区内不得车辆通行，特定事情经容许后可以驾车步入小区，步入小区后恳请停放进临时车位，滞停时间严禁少于两小时，违者按10元/小时行政处罚。豪洋学校园区后勤管理部二��xx年二月十一日一、项目分析根据所提示信息数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占到总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。小区涵盖变电站、换热站、二次冷却水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量无考。住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中囊括25部电梯、217个车库、264个车位等。二、主要管理方案内容根据上述数字表明，作出对该项目的物业管理方案如下：1、管理机构设置及人员配置根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效率、以岗定人”的原则创建物业管理机构，管理推行项目经理负责制。该项目设立项目经理1人和客户服务部（以下缩写客服部）维修部、智能家居部、环境部等四个职能部门，共需布局约39人。每个部室分别成立一个主管，帮助项目经理顺利完成小区日常的各专项服务工作。并制订个部门主管及员工的岗位责任书（附于后），在公司检查时，可以依照岗位责任书内容展开对员工的BI行为规范和工作质量展开检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度同意。至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务等级为准。1.1客服部根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中包括：客服主管一名，主要负责管理项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作顺利完成情况，处置客户的举报和直属员工的绩效测评及培训，并参予小区各项费用的缴纳工作。接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。收费员（财务）1名，负责管理项目物业费、水电费的缴纳，并掌控有偿服务费的没收和管理工作，对所缴纳款项应当在当日搞好有关记录后，缴总公司财务室看管。并负责管理有关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表焚毁工作，可以委托修理部门帮助顺利完成）库房管理员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。行政文员1名，负责管理项目日常文件的列印、申报以及对外有关部门的沟通交流协同工作。四名员工相辅相成，协作沟通，在完成本职工作的前提下，分别分配相应的收费任务，以便收费工作更顺利的开展。各项工作做到日产日清、及时记录、及时回访，并生成电子文档，以便日后查找。1.2维修部根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修部共设维修人员6-8名（如有高压配电室则设值班人员2名，24小时轮流值班，并负责项目大型电力设施的维修保养工作），其中设：主管1名，主要负责管理本部门员工处置本部门日常维保、日常设备县丞、维护保养和直属员工的培训及绩效测评工作。其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名（如电梯维保由专业维修公司分包，则可省去该职务人员），分别负责项目的水电暖日常维修和电梯维保工作。为扩大项目的服务范围，分别对5名维修人员培训学习物业相关的其他技能，例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等，使维修人员能够全方位发展。员工薪酬以绩效考核制制定，以激励员工的工作积极性。每天设一名维修人员夜间值班，负责项目夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维修工作，做好值班记录。负责管理辖区内大型设备设施的春秋季检修工作，每年的4月和10月对小区内的大型公共设施（例如：配电箱、水泵房、给排水系统等）展开常规性检查，保证设备设施的较完整运转（春秋季设备设施维保计划须要根据实际自行制订）。负责辖区内重大节日期间，社区文化活动的协助实施工作。如节日期间的园区布置及维保工作等。1.3智能家居部根据项目实际情况，安防部设安防人员13名，以8小时三班倒的制度负责项目24小时安全防范工作。其中包扩：智能家居部主管1名，主要负责管理本部门员工，处置本部门日常事务，并负责管理对直属员工的BI行为规范和工作的检查，直属员工的培训及绩效测评工作。门岗3名，主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作，对出入小区的车辆进行检查登记，如有物品出入时，应在接到客服部的物品放行凭证后方可放行。执勤岗6名，分别负责管理高层区、小高层区和地上车库区的安全严防和车辆劝导工作。电子监控室3人，以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视，协助安防人员管理小区安防工作，力争在第一时间发现安全隐患，以便及时排除。并负责项目部各部门员工的工作监督。1.4环境部根据项目的实际情况，环境部设服务人员12名，负责项目所辖区域的保洁、绿化等工作，其中包括：环境主管1名，主要负责管理本部门员工处置本部门日常事务和直属员工的工作检查、培训及绩效测评工作。室内保洁员5名，9栋高层安排3名，6栋多层安排2名，负责项目楼宇内的环境卫生打扫及电梯打扫和脚垫的更换工作。室外保洁员3名，负责管理项目楼宇外的环境卫生清扫工作，包含项目水系的卫生维护工作。绿化工3名，负责管理项目区域内的花草树木保洁、加固、施肥、保暖等工作。服务标准则根据项目物业服务等级而定。三、其他管理方案1、常见突发事件的处理1.1火灾突发事件处置1.2水浸突发事件处理1.3电梯困于人突发事件处置1.4未知停电事件处理1.5暴力突发事件处置1.6盗窃以及其他犯罪活动处理以上各种突发事件均根据小区的实际情况制订详尽的突发事件处置流程，严防于未然，保证项目的公共安全。2、社区文化的开展服务中心融合项目的实际情况，以“身心健康、求知欲、情趣、文娱、公益”为导向，积极开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的氛围。主要为关键性节日的园区装饰及宣传，存有必要的情况下可以积极开展适当的公益娱乐活动，比如由业主出席的节日联欢会、非政府社区老年或儿童乘车等，以加深物业与业主的友好关系，推动物业公司的发展。一、XX项目物业分析：1、物业地域范围宽广，封闭性升直2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；3、添置物业用途繁杂，存有定居类建议、存有办公类建议、存有可以所类建议等；4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。2、注重物业管理的两个体系，即为突发事件的应急处置体系以及针对业主的管家式的服务体系。三、物业管理提供日常服务的内容：1、对河道的清扫与水质的维护（例如通过栽种水生性绿植提升水质、根据季节饲养鱼类强化河道景观效果；2、对市政道路的保洁；3、对业主庭院环境的清扫（主要分散在季节更迭时，例如刮风引致的尘土累积或落叶）？4、24小时水电维修；5、对业主生活垃圾的定时清运；6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；7、项目范围内绿化的栽种与保洁；8、业主能源费用的代收代缴；9、定期花木杀虫及灭鼠；10、暂住证等社区性证明的办理；11、业主院落档案的管理。四、物业特约服务――管家式服务体系：1、管家的服务，就是所指由管家负责管理，率领包含保安、清扫、厨师、司机等居多人提供更多尽可能健全的服务，针对玉河项目明确提出的管家式服务，应当认知为通过物业管家的不懈努力为业主提供更多尽可能多的服务，随时化解业主明确提出的关于生活、乘车等方面的市场需求。2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。3、管家式服务的内容：A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？B、率领工作人员顺利完成业主明确提出的家政服务建议（下载）室内清洁搬离、弄物地板、地毯的清洁养护收款洗脸、迁调、擦衣物室内插花、装饰代理商日常生活用品车辆清洗服务家庭看管管理宠物看护管理C、为业主提供更多车辆直奔、送来服务（下载并须要提早预订）五、XX项目的安全保卫管理：1、捍卫部门日常工作内容：24小时固定安全岗位的值勤24小时流动岗位的安全及消防巡查车辆停放的安全管理特定时间段道路车流、人流的劝导管理2、保卫部门的设施设备：中央控制室与中控室连接的门禁对讲系统设像监视系统电子巡更系统业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）智能家居器材（对讲机、灭火器、警棍等）3、保卫部门提供的委托性特约服务：礼仪性捍卫短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）（以上两种服务提供更多时须要存有物业管家护送并属于下载项目）六、突发事件应急处理体系的建立：业主物业的安全性就是本项目物业管理的关键所在，除提供更多通常捍卫方式外，还应当创建协同体系，确保在突发事件出现时及时掌控事态发展，将业主的损失减少。应急处置体系流程如下：1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；2、中央控制室接报情后分别通告所属物业管家、片区巡查保安、备勤保安赶赴现场，掌控事态不稳步发展；3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报同意与否报警（110、119、120、999等）为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。二、目标和范围（一）目标：1、有效率化解研发遗留问题，年底前自查率为达至90％；对存有工程质量问题的房屋必须及时修理，修理及时率为达至90％。2、新建住宅小区推行招投标率达到100％；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。3、凡专门从事物业管理活动的企业，必须100％获得《物业企业资质证书》。4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100％，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力实行物业管理，年底前对具有物业管理条件的住宅小区物业化率达至100％。6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80％以上成立业主大会和业主委员会。（二）范围：对全市推行物业管理的244个住宅小区展开排查。根据排查结果，展开清扫整顿，进一步规范物业管理犯罪行为。三、工作内容（一）健全我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及有关服务设施法规、规章，融合我市物业管理实际情况，通过调研，同时先进经验国内一流城市获得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法强化我市物业管理活动的监督管理。（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90％以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。（三）加强对物业市场的监管力度，规范物业管理犯罪行为。一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。二就是严苛物业管理企业的资质审查。在我市专门从事物业管理活动的物业管理企业，必须按照国家《物业管理条例》的建议依法获得《物业企业资质证书》，并遵从建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业获得资质等级，承揽物业管理项目。同时，强化物业管理企业的年检和资质测评，发生违规违诺等犯罪行为的必须不予警告，限期自查，情节严重的中止其物业管理资质。三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。四就是规范业主大会和业主委员会，积极主动鼓励业主恰当行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，融合我市实际，谋求年底前颁布《关于强化成立业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明晰各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法设立业主大会、业主委员会，并使这项关系到群众利益、社区平衡的工作，极具规范性、操作性。鼓励业主大会，在充份认同全体业主意愿的基础上，按照合法程序议会选举热心公益事业、责任心弱、存有一定非政府能力的业主步入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的犯罪行为，推动业主自律和民主决策，二要保护自身的合法权益。（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。（五）实行多种形式，加强对物业管理方面法规的宣传工作。制订具体内容的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及有关服务设施文件，引发社会各界物业管理的注重，使社会各界业主不断介绍物业管理的政策法规，鼓励全社会践行恰当的消费观念，推动社会的人与自然。三、组织领导为并使这项工作落到实处，市政府设立领导小组。组长：邢凯副组长：王铁成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设于市房产局，负责管理日常的组织协调。各区政府也必须设立适当的非政府机构，狠抓具体内容的非政府实行。四、职责分工规范物业管理工作就是一项系统工程，必须秉持“条块结合、区域负责管理”的原则，市领导小组全面负责管理此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体内容负责管理此项工作的日常指导、协同和监督、检查；各区政府必须针对物业管理存有的问题负责管理此项工作的具体实施；各有关部门按照职责分工，密切配合各区政府实行自查工作。各单位、各部门必须明确分工，全面落实责任，相互配合，强化检查环评，二要提升我市的物业管理水平。市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。市建委、规划局为研发、建设单位的管理部门。一就是在展开住宅小区前期规划时，必须规划建设必要的物业管理服务用房等有关服务设施设施，以便利后期的物业管理工作；二就是严苛按照规划对住宅小区展开竣工验收，不按规划建设的住宅小区，无法不予环评，并限期自查；三就是对研发建设遗留问题，必须制订自查工作方案，积极主动非政府自查，达至合格标准。市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。各区政府为物业管理工作的责任主体，必须针对目前物业管理工作存有的问题，制订具体内容的自查工作方案，积极主动协调市政府有关部门，加强管理力度，深入细致非政府自查，并使问题获得及时有效率的化解。五、实施步骤依法强化居民小区物业管理就是一项长期工作，为保证顺利完成本方案确认的工作内容，今年必须分三个阶段展开实行。（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）由市领导小组会同，建委、规划、房产、公安、行政执法等有关部门协调，各区政府非政府实行，对研发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存有的问题展开一次拉网式排查，并展开备案台账，创建管理档案。（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）各区政府对排查中发生的各类问题展开深入细致分析，搜寻根源，制订适当的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工深入细致非政府自查。（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日）领导小组成员单位按照工作内容和标准，分散时间，深入细致非政府，对自查后的物业企业和住宅小区逐个展开审查，保证合格。六、保障措施（一）认清形势，明确责任。各级领导必须把强化居民小区物业管理工作当做关键工作去揪，推行“一把手”负责制，层层落实责任。创建市、区、街道、社区职责明晰的责任体系和新机制管理机制。市政府有关职能部门必须按照各自的职责分担起至社会管理责任，二要把居民小区物业管理工作李兆前、狠抓落实、揪出来实效。（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。（三）强化宣传，营造氛围。必须融合积极开展“贯彻落实《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，并使社会各界居民介绍物业管理的有关政策和权利义务，进一步进一步增强参予意识和维权意识，践行恰当的消费观念，并使物业管理逐步迈向良性循环轨道。（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成