房地产开发全流程及高端城市综合体案例分析72

房地产开发全流程及高端城市综合体案例分析

2010.8开篇思考白天鹅与黑天鹅

温水煮青蛙宇宙有多沉？经验的误区逻辑的误区房地产开发全流程介绍房地产开发全流程项目规划设计前期手续办理项目建设组织项目施工建设项目营销项目销售高端城市综合体案例分析目录SOHO现代城万达广场（CBD）华贸中心银泰中心SOHO现代城13高端城市综合体案例分析项目概况SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目。位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的东面。该项目总建筑面积为48万平米，它拥有48家店铺，283套办公室，1897套公寓。1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。项目于1998年正式销售，其销售总额约40亿人民币，并且连续两年（1999，2000）获得北京市房地产单体项目的销售冠军。SOHO现代城于2001年完工。14地理位置15周边配套16公寓SOHO现代城占地面积7.3万平米，总建筑面积49万平米。一期建设6栋28层塔楼，总建筑面积27万平米，公寓总套数为1385套，车位1226个。二期建设总建筑面积22万平米，其中SOHO公寓512套，车位2092个。配套：幼儿园2150平米，小学校5800平米，俱乐部2235平米。17商业SOHO现代城共有商铺48间，办公室277套，车位866个，商业街1.9万平米,写字楼6.1万平米。室内成人游泳池、儿童嬉水池、健身中心、日光浴、桑拿、代客托管儿童游乐室、多功能剧场及会议设施、特色商品部。18万达广场（CBD）19高端城市综合体案例分析项目概况1.北京万达广场总规划占地10万平方米，总建筑面积约50万平方米。总体为聚合涉外连锁商业中心、国际商务港、国际精品商城、国际影城、白金五星级酒店、国际标准5A级写字楼、特色商业街区于一身的商务综合体。2.北京万达广场项目整体分为两期。一期是以国际商务港为主、特色商业街为辅的商务区，由4座高层商务楼、特色商业街、高档商务会所、会议中心、地下车库及独具匠心的近3万平方米大型城市广场等组成，建筑面积约30万平方米。二期紧临首都东长安街，以“两座三塔”的独特雕塑形态集合了一座白金五星级酒店和两座国际标准超5A智能写字楼，以及世界500强国际商业巨子携手入驻的城市商业综合设施，建筑面积约20万平方米。20写字楼均价：2.6万/平米；物业管理费+空调费：28元/平米；以整层销售为主，最小的销售单元为300平米；幕墙造价达到1600元/平米。空气内循环系统；层高4.05米，净高3米。网络地板架空0.05米；VAV空调；每层有VIP洗手间。每层有2间室内卫生间，位于朝南的单元内，其余的单元内预留管道；日本原装三菱电梯，速度：3m/s,货梯速度：2.5m/s；走廊宽4米；进深14米-16米；21写字楼设计原则：独一无二的整体建筑造建筑语汇的统一性与建筑元素的多样简洁明了的空间组织双层呼吸幕墙22写字楼1.二期建筑高度达100米，地下3层，地上22层（酒店23层）；2.为北京首个采用柱网结构12米的写字楼项目，且具有全国写字楼项目中罕见的4.05米层高，在除去1.5厘米高的网络架空地板外净高达到3米；3.写字楼的三座塔楼的外立面由很多相同的立面单元组成，形成和谐的序列。采用了当今世界上先进的的主动式内循环双层呼吸幕墙配VAV变风量全空气空调系统，具备最佳的隔声、节能、恒温、新风换气效果，同时可节约能源约30%。空调系统设置加湿、消毒系统,提供绿色、健康的高质量室内空气。23酒店索菲特万达大饭店为依照白金五星级涉外饭店标准建设的豪华商务酒店，聘请法国雅高国际酒店管理集团公司经营管理。酒店共约400套房间，总建筑面积近6万平方米，配套超大规模、豪华先进的会议中心、餐饮中心和娱乐中心。24商业商业广场面积22万平方米，引入沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、索菲特白金五星级酒店等主力店。25华贸中心26高端城市综合体案例分析地理位置北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。

轻轨、地铁和多条公交构筑了华贸中心的立体交通系统，出入极为便利。项目四至东：东四环路

南：长安街、SOHO现代城、擎峰西：万达广场、金地中心、国贸中心北：朝阳路27项目定位构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体总占地：15万平米总建面：56万平米3栋5A智能写字楼4座国际化商业2座五星级酒店6栋国际公寓28顶级建设团队北京国华置业有限公司（项目开发）于2002年4月30日正式成立，注册资本金为3.5亿元人民币，系具有国家房地产开发一级资质的大型地产商。美国KPF（建筑设计）

美国KPF，世界最著名的建筑设计公司之一，美国“时代广场”和世界第一高建筑“上海环球金融中心”皆是其手笔。美国EDAW（景观设计）

美国EDAW，在全球共有23个分公司，近期的主要项目有香港迪士尼乐园、欧洲迪士尼乐园、美国佛罗里达迪士尼乐园、亚特兰大奥林匹克百年纪念公园、悉尼奥林匹克运动村、日本福冈“运河城”购物中心、马尼拉金融都会中心等。在中国，香港阳明山庄和上海浦东中央公园皆是其作品。美国WATG（酒店设计）

WATG经历了上半世纪的发展历程，已经成为带动世界建筑设计的潮流与领导地位，在酒店设计领域占据全球领导地位。美国WATG在全球130个国家设计的豪华酒店作品超过任何一个酒店设计公司，其设计的作品已经成为该地区象征国际化的标志性建筑。第一太平戴维斯（物业管理顾问）

负责华贸中心公寓物业管理顾问的是世界顶尖物管FPD（第一太平戴维斯），华贸中心精心设计了与国际管理接轨的资产管理计划、安家计划及VIP尊荣计划。

29各物业类型规模配比名称华贸写字楼华贸公寓华贸商务楼万豪丽思卡尔顿新光天地华贸购物中心华贸商业街建筑指标共3栋，分别为28层、32层、36层层高2.9-3.1米，大堂层高4.75米///地下1层到6层写字楼裙楼，地下1层到4层全长300米，宽15米，三层临街商铺功能办公公寓公寓酒店酒店商业商业商业规模27万平米15万平米5万平米6万平米6万平米18万平米4万平米2.5万平米占比37％22％32％6％30写字楼3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高；其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。31总建筑面积（㎡）约30万公建区容积率4.33面积使用效率（％）71-73绿化率（％）30.20建筑高度（m）建筑层数（地上）办公面积（㎡）一号楼135.32855，867.28二号楼151.33264，261.76三号楼167.33672，489.51结构型钢混凝土框架-钢筋混凝土筒体抗震系数8度设防标准层面积（㎡）2，261-2，383办公标准层高度（m）4办公标准层净高（m）2.7（不含架高地板）外墙至核心筒距离（m）11.6客梯数量（部）12部（一号楼）12部（二号楼）15部（三号楼）车位（个）1，400写字楼群房商业面积（㎡）37，000（地下1层-3层）32写字楼经营状况2007年初交付使用的1、2号写字楼出租率目前超过90%，2008年初交付的3号写字楼出租率也已达到60%；业已进驻华贸写字楼的客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、韩国证券交易所、万豪国际集团、SAP、巴西航空、伊藤忠商社、强生制药等世界500强企业；经营方式：只租不售；租金：30美金/月平米-40美金/月平米；物业管理费：28元/平米；目前写字楼已经进驻的世界五百强企业有：……33写字楼内部环境喷泉公共走廊群控电梯水幕墙写字楼开间布局34写字楼设备设施中空LOW-E玻璃幕墙，围合四季宜人室内环境无柱、实用的平面空间先进的空调系统，舒适的办公环境

人性化、高科技含量的电梯系统迅捷的通讯平台充足的电力保障停车库管理计费系统安全防范系统

35五星级酒店丽思卡尔顿酒店JW万豪酒店丽思卡尔顿酒店，国际高档酒店业顶级品牌，欧洲奢华界定者，世界政要和社会名流下榻的首选JW万豪酒店，万豪酒店升级版，国际超豪华酒店品牌，实施华贵舒适，服务水准至高36华贸商城——华贸购物中心

华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。

VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（铁狮东尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康纳利）,FERAUD（菲罗）,JAEGER-LECOULTRE（积家）,LOR0PIANA（世界顶级面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇诺）,TOMMYHILFIGER（托米）等国际品牌已进驻华贸购物中心。37华贸商城——新光天地4F水幕空间5F新光文苑B2候车厅B1BHG1F梦幻女鞋区2F梦幻内睡衣区38华贸商城——华贸商业街华贸商业街位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米，与华贸新光天地、两座超豪华酒店（丽思卡尔顿、JW万豪）共同组成全长300多米、宽15米的繁华商业街区。华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三层商务洽谈区，为知名品牌量身订造个性化展示空间，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想。白领、雅莹、俏江南、成城店等多家知名品牌旗舰店鳞次栉比，令人恍若置身巴黎香榭丽舍大道。2008年1月18日，白领华贸未来空间店隆重开业，开启了华贸商业街的繁华时代。“白领”以人为中心，全方位塑造精英生活，大到豪华奢丽的裘皮地毯、工艺考究的床榻，小到色彩绚丽的蜡烛、丝巾，都透露出独到的优雅与品位。商业街的餐饮品牌中既有耳熟能详的哈根达斯、俏江南，也有特色鲜明的彩色盘茶餐厅、味兴源、金阳海参、成城和品品豆捞店。其中，俏江南店总营业面积1800平米，15间包房和380个餐位可同时容纳400人用餐。39华贸商城——华贸广场华贸广场独踞华贸商圈第一围合核心地带，东与丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店相邻，西倚中国最大单体百货店新光天地，南望著名跨国公司云集的华贸写字楼。几组大气而精致的半开放式建筑小品，荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅，圆形下沉式露天溜冰场，悄然汇聚一个城市的趣味与一个时代的风情，成就时尚一族的最佳“聚点”。

EMPORIOARMANI（阿玛尼）全新概念店落户华贸广场，面积约1500平米，产品涵盖服装、咖啡、家居等。广场入口处阿玛尼概念店广场、座椅写字楼群楼与广场完美衔接40华贸公寓整体平面图现代、商务的样板房简洁的园林41注：未开盘，预计九月份开盘，户型面积在80—200平米之间，价格未定。B1：健身中心华贸公寓配套——华贸19号（CLUB）1F：茶社、咖啡厅2F：中餐厅3F：西餐厅42华贸公寓——商务楼43内外交通无缝衔接与地铁1号线连通的地下人行过街通道，直达写字楼，连通两大商场华贸中心整体地下车位近5000个，为华贸商圈共享44内部交通通畅内部交通通畅，人流车流安排合理45各物业类型的联系张弛有度通过华贸广场将写字楼、华贸购物广场、新光天地、以及两个酒店完美衔接，且人车分流，安全畅通。广场内点缀商业概念店。酒店、新光天地与公寓部分的衔接通过外街西大望路。街两旁为公寓底商华贸商业街以及新光天地沿街商铺。46银泰中心47高端城市综合体案例分析48位置交通地铁一号线和十号线都与项目相连；2009年完工的地下通道，把北京银泰中心与国贸、嘉里、招商局大厦、央视新大楼等CBD众多著名大厦直接相连，不出地面，可以到达CBD各大主要建筑；北京银泰中心与国贸中心等高端商务项目共同形成了北京CBD的商务联合体。49CBD鸟瞰银泰中心国贸中心央视新大楼50基本信息（一）

占地面积:31305平方米总建筑面积:350000平方米其中写字楼建筑面积:约15万平方米公寓建筑面积：约6万平方米其他建筑面积：约14万平米容积率：8开盘时间:

2005-12-16

入住时间:2007-12-31

楼层概况：中央主楼为63层，高249.9米的长安街上最高建筑柏悦酒店、酒店服务式极品公寓柏悦居和柏悦府。东西两栋智能5A甲级写字楼，地上44层，高186米51公寓：21套极品公寓柏悦府，216套酒店服务式公寓柏悦居柏悦府位于中央主楼的50—58层，是银泰北京柏悦酒店总统套房上层之上的尊贵府邸，为长安街最高建筑的顶层公寓。7-33层柏悦居。主力户型

柏悦府：单价7万/平米建筑面积：500－1600m2

层高：3.8米柏悦居：建筑面积：一居132－138m2；二居240－242m2

层高：3.4米

基本信息（二）52写字楼：两座186米高的国际高智能化写字楼总建筑面积：约有15万平米配套：每栋写字楼配置12部双轿厢客梯，高区和低区各6部，品牌均为世界最先进的原装进口电梯，它有助于提高时间效率和提高楼层使用面积。高区梯速为6m/s，低区梯速为3.5m/s。销售状况：其中一栋写字楼由开发商自己经营，2007、2008年的租金约为240元/平米/月（不含物业费）；另外一栋写字楼已售给中国人寿，由于开盘不久约2006年上半年，价格相对低于市场价格，在28000元/平米—29000元/平米之间。

基本信息（三）写字楼写字楼53建筑——细节“传统与现代结合，与众不同、经久不衰”北京银泰中心由世界著名建筑师JohnC.Portman担纲设计，其优雅与和简捷的设计风格所体现的高贵、威严、大气，与新时代的北京非常吻合。外型看上去简单，但楼体顶部却对“中国灯笼”这一传统的文化元素，进行了富有现代气息的抽象展示。抽象的“中国灯笼”，也体现在建筑的每个部位。54合作团队——最顶级的国际化团队建筑／结构设计师：以设计地标性建筑闻名的著名建筑设计师JohnC.Portman约翰•波特曼；柏悦酒店和柏悦居室内设计师：是多家超五星酒店集团指定的世界著名室内设计师PeterRemedios；项目管理：宝维士BovisLendLease提供；餐饮和健身中心的室内设计师：亚洲著名的日本SuperPotatoCompanyLtd.；超高结构设计、综合机电设计、室内外园景设计、特别灯光与声学设计、后勤区设计及品牌标识设计等均是来自国际专业领域的领导者。55物业管理——凯悦酒店管理集团作为凯悦集团所管理的“凯悦、君悦、柏悦”三个子品牌中的高端品牌，柏悦酒店一直以“提供私密尊享服务”而属国际高端酒店品牌之列。237间客房、1200名服务人员、位于66层的餐厅、融合波特曼与SuperPotato设计的环境，这是位于北京柏悦酒店的几个细节。“为了保持售卖型公寓柏悦居、柏悦府的品质，凯悦在全球首次和所租物业

开发商成立了一间物业管理公司，这是凯悦第一次作出的尝试,为了确保高品质的运营，其运营团队90%由高素质的中英双语专业人才组成56装修标准柏悦居：精装修，赠送家具和家庭电器。

柏悦府：按照客户的要求度身定做（不含装修）。

室外装修：采用整体式玻璃石材组合式铝合金幕墙，是最高质量的幕墙设计和用料。

公共空间：（包括大堂、