香港领汇地产基金分享

香港领汇商业模式介绍(jièshào)及借鉴共二十六页领汇背景(bèijǐng)•BACKGROUND为了缓解“香港公屋计划”的财政压力，由香港房屋委员会出售商业资产而成立80余个于香港的商场和停车场项目，拥有香港最大份额的零售设施2005年11月25日于香港联合交易所上市香港第一家及最大市值的房地产投资信托基金100%由私人及机构(jīgòu)投资者持有拥有约1,100万平方呎内部楼面面积的零售物业及约80,000个泊车位资产类型为社区商业，物业临近交通枢纽，靠近香港大部分的住宅，提供顾客日常所需，服务全港市民香港房屋委员会属于政府组织，所建物业没有土地成本，商业大多为保障房配套，带有政府背景性质前言FOREWORD共二十六页香港市值最大的房地产信托基金•最大份额(fèné)的零售设施INVESTIGATION前言(qiányán)FOREWORD内部楼面面积(千平方呎)%领汇房地产投资信托基金11,0209.5%新鸿基地产5,3914.7%恒基地产及阳光房地产基金2,7072.3%信和置业2,4252.1%港铁

2,2241.9%九龙仓1,9591.7%太古地产1,8711.6%新世界发展1,6571.4%长江及置富产业信托1,6131.4%和记黄埔1,5941.4%恒隆地产1,4361.2%合和7610.7%华人置业7010.6%嘉里建设6570.6%华懋5380.5%希慎兴业

5280.5%置地4200.4%鹰君及冠君产业信托3990.3%南丰集团2220.2%小计-主要业主38,12133.0%其他-小型业主77,53067.0%总计115,651100.0%共二十六页香港市值最大的房地产信托(xìntuō)基金•最大份额的零售设施INVESTIGATION前言(qiányán)FOREWORD九龙、马鞍山44新界45沙田、青衣、大屿山37九龙岛、将军澳、香港岛56领汇旗下物业多元：购物商场停车场鲜活街市熟食档——多种业态满足社区需要共二十六页目录(mùlù)商业(shāngyè)模式1模式借鉴2CONTENTS共二十六页领汇的商业模式共二十六页过渡(guòdù)页TRANSITIONPAGE商业(shāngyè)模式资产管理资产提升资产收购第一部分共二十六页其物业大多为香港房屋委员会保障(bǎozhàng)房配套资产，私有化经营是为了改善经营，稳定收益，服务民众，因此租金低于市场水平租金(zūjīn)及租用率持续增长租赁策略租金低于市场水平定期调整提升业态及租户维持强劲的续租租金调整率改善租用率物业管理策略维持较高服务质素控制成本节省能源提升业务毛利资产管理共二十六页零售行业组合-集中(jízhōng)于社区日常服务资产(zīchǎn)管理稳健的行业组合共二十六页稳定(wěndìng)的商户合作十大主要商户(shānɡhù)集团，长期战略合作资产管理共二十六页扶持培育，确保租户(zūhù)可持续发展领汇商户(shānɡhù)学堂优质小商户贷款计划于2007年成立，旨在提倡愉快学习，优化社会，以进一步实现领领汇为关怀社会的公司的使命总共组织逾80项活动，逾17,000人次参加协助中小型商业租户进行本身店舖的装修及发展计划获得叁家银行(即中银香港、大新银行及东亚银行)的支持旨在帮助优质小商户透过获得营运资金充分拓展业务商机资产管理共二十六页多维强化市场宣传(xuānchuán)及推广资产(zīchǎn)管理双周月刊香港首个有街市资讯的双周月刊烹饪工作室由TVB节目胜出者KennyChan大厨主持课程为家庭主妇丶学生及家庭提供煮食训练课程八达通香港首个可电子付款的街市推广电子香港首个交易提供方便清晰的服务提供购物纪录大使社区参与兼职性质自邻近住宅聘请於推广活动中为顾客提供所需协助共二十六页承接保障住宅配套资产，私有化改善(gǎishàn)经营，提升品质资产(zīchǎn)提升房委会将商业购物环境差、租金低廉、经营不善的原保障房配套资产转让给领汇，领汇的主要任务是把这些物业私有化经营使其自负盈亏，改善经营状况，为广大民众提供更好的购物环境，同时使既有资产升值。从根本上来说，领汇接手房委会的目的是服务民众，带社会福利性。领汇核心战略为资产提升对商场重新定位活化商场引入多样化/选择改善购物环境调整行业组合以迎合市场需要改善交通/人流共二十六页承接保障住宅配套资产(zīchǎn)，私有化改善经营，提升品质资产(zīchǎn)提升领汇核心战略为资产提升共二十六页资产(zīchǎn)提升典型案例——大元街市(jiēshì)·活化菜市场背景於1980年落成，总内部楼面面绩约8,500平方呎位於新界大埔区市中心以前曾是一个拥挤的菜市场，但自2000年後已逐渐式微重新定位策略参考欧洲鲜货市场谘询国际专家改善可见性丶遪透性及可及性改善空气流通系统丶卫生及购物体验结合传统中国文化及西方概念塑造领汇街市的典范无障碍设施共二十六页资产(zīchǎn)提升布局设计及细节日常运作及管理货品陈列购物体验商户组合的多样性典型(diǎnxíng)案例——大元街市·活化菜市场共二十六页资产(zīchǎn)提升典型(diǎnxíng)案例——黃大仙中心·活化社区商场背景於1982年至1983年間分期落成，总内部楼面面绩约148,066平方呎位于港铁站上盖，毗邻黄大仙庙人流畅旺及极具商业潜力

商场重新定位策略大型中式酒楼改为小型商铺新建步行天桥连接龙翔广场商铺面积重整,增加商铺数量，提升商铺质素增强协同效应共二十六页典型案例——黃大仙中心(zhōngxīn)·活化社区商场资产(zīchǎn)提升共二十六页典型案例——乐富广场·商场(shāngchǎng)重新定位资产(zīchǎn)提升背景

於1983年至1991年期間落成大型商场(总内部楼面面绩约389,244平方呎)位于乐富及九龙塘-港铁站上盖

商场重新定位策略由地区性商场转变为区域性商场扩展目标客户：九龙中部共二十六页资产(zīchǎn)提升典型案例——乐富广场·商场重新(chóngxīn)定位共二十六页资产(zīchǎn)收购案例资产(zīchǎn)收购共二十六页资产(zīchǎn)收购案例资产(zīchǎn)收购共二十六页过渡(guòdù)页TRANSITIONPAGE模式(móshì)借鉴第二部分共二十六页模式(móshì)借鉴一战略模式(móshì)借鉴持有运营，统一定位规划实现规模化，资产打包，发行REITS实现融资，滚动发展提高售卖日用品及必需品的商户（餐馆、超市、食品店、生鲜街市）在业态组合中的比重，服务社区稳定业态组合，发展战略商户资产提升计划：为顾客带来更多元的商品服务和更加舒适的购物环境，吸引更多的人流。共二十六页运营(yùnyíng)管理借鉴前期租金水平低廉，吸引培育商户支持社区活动、公益组织(zǔzhī)，带动人气，提升形象定期举办研讨会和工作坊，为商户及其员工提供商讯、市场信息和经营要诀。统一、多维宣传推广。如举办策略性推广计划（美食音乐节），吸引社区甚至外部消费者光顾，促进商业发展提倡绿色节能环保，降低运营成本模式借鉴二共二十六页内容(nèiróng)总结香港领汇。为了缓解“香港公屋计划”的财政压力，由香港房屋委员