中国旅游地产重庆环城游憩带旅游项目发展战略案例研究报告

浅谈中国旅游地产

——以重庆环城游憩带为例《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

海量房地产资料免费下载目录旅游地产内涵国内外案例研究重庆环城游憩带旅游地产现状对策及展望1.旅游地产内涵旅游地产的产生

旅游地产的定义

旅游景点地产旅游商务地产

旅游度假地产旅游地产的分类指旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间，比如说餐馆、娱乐城、旅游商店等。旅游商业地产实质是与旅游景点主题相关联的商务用途的房地产项目。指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如度假村、产权酒店等。旅游度假地产的特点是自身有完善的配套和可以提供特色服务，力求给游客宾至如归的度假感受。周庄“三毛茶楼”三亚亚龙湾

旅游住宅地产

其他旅游地产旅游地产的分类主要指与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。与旅游景点地产不同在于旅游住宿地产以提供住宿功能为主，包括可以进行出租及出售的各类旅游区住宅建筑。重庆南山·加勒比青岛·奥运村无锡·江南坊碧桂园产权式酒店ABDC分时度假旅游主题社区房地产大盘或

新城项目旅游地产的产品指依托旅游景区、休闲度假区等优越的自然条件、人文条件的基础上开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目，有时在城市里，有时在城郊，实质上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起。主题社区不出卖产权及使用权,而景区住宅实际就是商品住宅,可以购买其产权。把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿一段时间的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员可以把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到异地旅游度假的目的。在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下,建造的不同于小区配套景观的有大规模人造景观或自然借景的开发项目,消费者不拥有产权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。2.国外案例——印度尼西亚Bintan旅游度假村

项目背景整体规划布局分为分布在沿海六个大的组团：AngsanaResort&SpaBintan度假村BanyanTreeBintan度假村BintanLagoon度假村ClubMedRiaBintanResort度假村MayangSariBeachResort度假村NirwanaResort度假村提供相对对立的交通路线和各具特色的完整的游乐设施及配套服务.市场吻合度客源市场定位

发展面积100左右平方公里的北部海滨作为度假区，以来自或途经新加坡的旅客，集中推广周末度假的概念

作为多元化发展，针对不同层面游客，同时保护自然原生态Bintan的定位与目标游客群体客户来源构成:不同的时间节点上的游客来源不尽相同:①周末度假游客主要以新加坡人为主;②其他时间特别是假期游客类型较多,主要来自与欧洲、澳洲亚洲游客主要以韩国、日本、马来西亚、台湾为主客户身份构成:①单身/背包客②夫妻或情侣③家人团聚度假④团队旅游度假社区布局高级套房ClubMedRiaBintanResort度假社区提供308套房针对不同层次需求的客户群高尔夫发球区和果岭豪华套房1123244前台、餐厅、酒吧、影院物业及游憩设施ClubMedRiaBintanResort

度假社区度假物业周围分布不同的游憩设施Clubmed的国际声誉对消费者发挥作用，7日6晚度假游每人收费1200美元，在民丹岛同类设施中属于高水平。*ClubMed，地中海俱乐部，是一个大型跨国企业，商业经营的度假村集团。不含交通费用。开发节奏各个开发公司开发节奏的有效控制，使得项目顺利进行开发模式前期投入巨大，多家公司共同开发①IndraMayaVillas②MayangSariBeachResort③ManaManaBeachClub④NirwanaResortHotel⑤BanyuBiruVillas⑥BanyanTreeBintan⑦AngsanaResort&Spa⑧BintanLagoonResort⑨BintanLagoonResortVilla⑩BintanLagoonGolf经营模式通过对物业的持有和销售成为项目开发Bintan的不动产类型包括：BintanMulti-Family传统的、多功能居家型物业BintanMixed-Use多功能混合居住物业，包括居住、零售商铺、工作室BintanCountryclub度假村BintanRetail为业主和租户提供的多种商业配套：包括百货杂货、各种居家型商业BintanLightIndustrial为单一或混合型轻型工业提供租赁工作场所，比如制造业、代理、研发和房地产开发销售持有对片区的贡献通过旅游开发，充分发挥民丹岛的生态人文资源，使得这个停靠港演变为亚洲甚至全世界的旅游圣地民丹岛在16-17世纪是中-印贸易航线上知名的停靠港，廖内人的祖先是强健的海上武士和渔夫，他们世代依靠海洋为生。时至今日，捕鱼业仍是民丹的主要产业，并成为民丹岛的风情与魅力。案例评价成功因素的权重分析：对资源的合理运用，对客户的正确把握，及片区的联合式开发，成为项目成功的最大因素2.国内案例——深圳东部华侨城

大规模综合性旅游项目开发原则：早期通过旅游开发为地产搭建价值平台；后期通过地产回现促进旅游滚动开发深圳东部华侨城开发时序安排旅游开发分主题园区阶段开发：先期环境塑造与形象展示为主，再开发文化旅游产品，后开发刺激性主题体验项目2007年开放项目2008年开放项目2009年开放项目开放项目开发特征开发目的关键因素环境塑造与形象展示文化旅游产品打造为主刺激性主题体验产品打造为主旅游开发公众休闲配套提前开发，培育其价值成熟，后开放会员制休闲配套驱动地产开发矿泉SPA：公众矿泉SPA培育会员制SPA和健康管理高尔夫：公众球场培育会员球场成熟山林矿泉及湖畔泳池主要服务游客，消费居中，由7大汤泉区组成；因特垃根活力矿泉和健康管理中心面向高端客户，推广会员制，消费居高，由顶级风情疗养和健康管理中心组成18洞公众高尔夫球场服务游客和高球客，600－800元/次.人，多次赛事推广和球场参评培育高尔夫价值；18洞私人高尔夫球场主要服务地产客户，并配套顶级会所，驱动地产开发；山林矿泉会员健康管理私人球场公众球场66打练习场酒店开发高级酒店立形象为先，服务地产客户与商务政客；主题酒店跟进开发，服务游客，形成主题酒店群因特拉根酒店外观因特拉根酒店大厅檀越主题酒店房车主题酒店瀑布主题酒店大地产开发地产开发在拟选区域资源成熟时进行开发，发挥依托区域的峰值价值阶段开发Ⅰ基建和环境恢复，塑环境可进入；Ⅱ立形象育资源和区域价值；Ⅲ完善和强化文化旅游，高端地产回现平衡财务；Ⅳ旅游与地产起飞双赢塑环境，梳交通，解决山地区域可进入性和可游玩性核心项目开发树立区域形象5星主题酒店和36洞山地高尔夫立形象，培育资源价值完善组团开发，强化文化项目开发，细分客户依托山海价值开发高端地产开发回现，平衡前期投入强化娱乐和节庆旅游项目，留客旺夜，提升旅游收入和区域价值

依托山湖景及区域价值开发高端地产，实现地产和旅游双盈利2.国内外案例研究——成功经验借鉴

总体开发原则旅游开发酒店开发地产开发早期：区域早期通过旅游开发促进地产开发与销售；中期：因旅游运营收益较少，同时收益期较长，投入较大；区域

开发主要依托地产开发快速回现，支撑区域开发的财务运营；后期：地产开发的回收资金反哺旅游投入，景区旅游进入到深度开

发早期：低投入，快速见效，建立区域旅游新形象，覆盖较广客户群；中期：旅游产品档次升级，打造高端旅游产品；后期：旅游产品不断深化，增加新的吸引点；早期：少量高端酒店建立形象，以中端酒店开发为主，满足游客需求；中期：随着高端旅游度假产品开发，酒店规模和档次不断提高；后期：酒店根据地产开发驱动力需求而进行设置；早期：依托成熟市场和区域高认知度资源开发相应物业；中期—后期：地产产品随旅游产品升级，不断高端化；3.重庆环城游憩带旅游地产现状旅游地产环境分析土地供应分析重庆旅游地产市场处于稳步发展阶段…旅游地产环境分析发展相对成熟，已形成高、中、低三级价值体系旅游地产环境分析中、高端度假物业在近郊有较好的市场实现性相对低端度假物业而言，中高端房产消化速度较快，单盘年均消化速度在2-5万平方米左右，市场实现性较好精品旅游地产环项目介绍洪崖洞民俗风貌区以最具重庆巴渝传统建筑特色的临江吊脚楼风貌为主体，依山就势，沿江而建，目前已经成为很多外地到重庆旅游团的第一站；

金阳•重庆映像则将记载着巴渝历史的江北城老街异地复原，实现了我市主城区首次历史建筑异地风貌保护；巴国城是一个体现巴国历史文化的仿古建筑群，并吸纳了中国汉唐时期的建筑精华，集巴渝特色商业街、开放式休闲公园、大型文化广场、庭院式五星级酒店、高档会务中心为一体，目前已对外开放。洪崖洞民俗风貌区美心长江洋人街美心集团打造的美心长江洋人街是重庆都市旅游地产的代表，该项目先期启动商业旅游地产，提升片区人气后带动住宅物业的开发。项目占地约3055亩，总建筑面积约153万㎡，包括商业约25万㎡，住宅约98万㎡，会所、学校、会展中心等公建设施约30万㎡，各类国际标准网球场80片及网球配套设施建设。目前该项目已经成功打造了大量商业，为市民提供了许多休闲娱乐的场所，人气相当旺盛，对整个片区的预热大有裨益，将会极大地带动后期住宅的开发。精品旅游地产环项目介绍海兰云天•会务中心位于九龙坡区金凤镇海兰湖畔，占地1000亩，湖面600亩，背靠白塔坪森林公园，植被丰富、空气清新、风景秀丽。海兰云天包括了海琴酒店、海韵宾馆、天语别墅、海韵休闲运动中心及烧烤城、温泉城，是能同时接纳1000人的重庆公认的近郊配套最为完善的温泉休闲度假会务中心。海兰云天•会务中心重庆旅游地产发展特点多分布在城郊地带，有向城市的核心地带集中的趋势起步虽晚，但良好的发展平台使其潜力巨大产品类型较少，以度假村、度假酒店和景区住宅为主重庆旅游地产发展问题前期规划多存在问题旅游房地产项目一般离城区较远，不能借用城市已有的较完善的配套设施，因此开发项目要特别注重满足旅客和居民基本生活的需要，充分考虑配齐配足各项使用功能和服务设施，以方便生活，有利经营。巴国城项目的古城楼修得大气磅礴，文化广场视野开阔。美中不足的是，由于前期规划选址的原因，巴国城核心地带耸立了数根高达数十米的高压输电线桩，城楼上方线网密集，严重破坏了景观的视觉美感，与周围的古建筑格格不入。虽然开发商采取了一定的弥补措施，比如颇有想象力地将电线桩离地面较近的半截包装打磨成有祥兽图腾的装饰圆柱，但毕竟项目的整体效果已经大打折扣。巴国城案例重庆旅游地产发展问题市场定位不够明确，旅游元素相对薄弱目前重庆市的旅游房地产项目市场定位不够明确，仍是一种房地产的边缘产品，更多的体现出房地产业的特征，在配套设施上比普通的房地产项目强调了休闲和娱乐，但又没有完全将其作为一种旅游休闲产品来经营管理，没有被纳入到旅游产业的体系中来。海兰云天案例由于地理位置较偏远，周边白塔坪森林公园、海兰湖、温泉等旅游开发还不是很完善，相比重庆周边其他景区知名度还不高，对于旅游者的吸引力不够，从而影响了产权酒店的经营销售。金源方特科幻公园该项目新奇独特，参与性强，但是票价达110元，只有1．4米以下儿童才能享受70元的优惠票价，而旅游主体大中学生则只能购买全票。开发企业在制定营销手段的时候，没有充分考虑客源市场的消费能力，并针对目标市场提出更合适的消费价位。导致从实际效果来看，该公园的客流量较小。重庆旅游地产发展问题损害景区环境，破坏旅游区规划格局一些房地产在设计和建设中，往往不经严格的科学论证，盲目开发，文化品位不高，过多的强调经济效益，在景区内大兴土木，不断蚕食景区内部空间，并且忽略了房地产建设布局与周围景观的关系，极大地破坏了景观的协调性和自然氛围，影响了观赏效果和游客情绪，导致景区工化、商业化、同质化和城市化现象严重，造成了资金和土地等资源的浪费，也不利于旅游区的可持续发展。南山的生态破坏已经非常严重，到了南山，扑面而来的已经不是浓浓的绿意、高山流水，而是圈地1000亩正在建造的大量别墅。南山案例重庆旅游地产发展问题本地特色不够突出近年来重庆的旅游房地产项目虽然有了长足的发展，但其中富有重庆本地特色的却不是很多，部分主题公园、度假酒店、高尔夫别墅在其他地区也能找到，这无疑降低了自身产品在市场中的竞争力。洪崖洞案例这一现象也与整个重庆的旅游发展现状有关，多年来重庆的旅游业更注重景区的游览，而不太重视旅游相关产品的开发，在全国叫得响的重庆造的旅游相关产品很少。4.重庆环城游憩带旅游地产发展对策及展望旅游地产开发策略符合整体规划，高占位，依附于江体、山体、植被等自然的资源形成具有市场潜力的差异化定位，打造多个具有体验价值点的度假胜地，创造独特度假区场地特征满足高端客户的度假置业和新的生活模式的需求引爆独特的体验点，以滨海休闲度假设施及酒店、购物等相关配套优先启动，树立市场标杆品牌形象，为项目整体成功和持续开发打下基础详尽的开发计划和项目定位市场吻合提供的特色活动项目组合和灵活的度假方式保持新鲜度，以吸引不同层面的客户重复消费开发次序立足于长远利益，逐渐规