金丰易居商业地产营销战略

商•业•地•产•营•销•战•略金丰易居200406221商业地产定义：2房地产产品复杂产品复杂产品普通住宅产品1、多样化经营模式2、复杂使用功能3、动态的运营方式1、经营模式固定2、单一使用功能商业地产产品3商业房产在近年内迅猛开展4中国商业房产主要形态代表工程商业房地产类型步行街北京王府井、上海南京路大型商场各类百货商场购物中心ShoppingMall主题类商业服装城、家具城、婚庆大市场社区商铺〔底商〕社区配套商铺、写字楼、公寓底商商业楼宇产权式酒店5商业地产的分类比较复杂，不同的标准就有不同的商业形态，国际上主要使用的划分方式有五种：行业类型的不同、消费行为的不同、建筑形式的不同、市场范围的不同和开发规模的不同。从下面商业房地产分类表中可以看出其构成形态的多样性，这为开发提供了多种选择，却也对开发企业提出了高要求，必须增加对各个使用商业地产的行业熟悉和了解。根据商业地产的分类图，来看国内商业物业的构成。由于开展迅猛，市场上的商业形态开发还带有盲目性，没有如住宅一样进入理性开发期，了解市场的供给量才能更沉着地面对各色物业，有选择地进行理性开发。商业地产分类：6商业房地产分类零售功能房产娱乐功能房产餐饮功能房产健身效劳及休闲功能房产大型购物中心物品业态地产效劳业态地产体验业态地产底层商业地产地下层商业地产地上层商业地产按照行业类型划分按照行业类型划分按照行业类型划分7按照市场范围划分按照建筑形式划分商业房地产分类大型商业地产工程中型商业地产工程小型商业地产工程近邻型社区型区域型超区域型8国内商业物业构成9为什么商业地产的开发利润要高于住宅的开发利润呢？1010%-20%7%-10%商业银行5年贷款息5.76%受系统性风险的影响较大企业债券4.2%受企业经营状况影响较大2003年发行的5年国债2.9%抵御通货膨胀能力差11核心策略一：注重商圈的选择1、认识商圈商圈范围式商铺吸引顾客的有效空间范围，不同的商铺所辐射的范围截然不同。理想的商圈是规那么的同心圆，但实际上它是由不规那么的图形组成的，与行政区的划分没有关系。通常，可以分为3个层次：核心商圈——占50%—70%的客流量次级商圈——占15%—30%的客流量边际商圈——占10%左右的客流量122、评估商圈的因素：客流——行人的数量；车流——车辆数、车辆类型、交通拥挤程度；停车设施——停车场的数量和质量，停车场到商店的距离；交通条件——大规模公交系统的可获性，新近主要交通防线是否便于送发货，公交车数；商店构成——商店的数量与规模、商店间的互补性，零售的均衡配置；具体店址——易见性、区域内的布局、营业场地的规模与形状、场地和建筑的状况及使用情况；占用条件——自主或租用条件，劳动和维护费用，税金，区域规划的限制，自愿遵守的规那么；全面评价。1314核心策略三：注重终端客户群体的选择15最终经营者最终消费者开发商出租物业销售商品〔效劳〕出租物业销售物业16核心策略四：市场定位商业房产定位目标市场定位形象定位功能定位经营模式定位特色定位经营业态定位经营方式定位17步行街的一般筹划思路：18商业步行街躲避的七种情况一、没有市场只有市长。二、没有筹划只有规划。三、没有定位只有“品味〞。四、