做账实操-出租的无产权车位涉及哪些税

做账实操1/17会计实操文库做账实操-出租的无产权车位涉及哪些税？1、增值税：按销售不动产缴纳增值税。2、企业所得税：作为公共配套设施进行处理，销售商品房时已经将地下车位成本进行分摊扣除，永久出租时成本费用不能扣除。3、土地增值税：视同销售处理，作为收入计算并准予扣除成本费用。4、印花税：无产权的车位，不需要办理登记注册，不属于印花税产权转移书据征税范围，不缴纳印花税。5、契税：受让方不能办理车位产权手续，不缴纳契税。注：企业购买车位的目的，若是用于赚取租金或资本增值的，应当将“固定资产”转为“投资性房地产”，或者直接在购买时就确认为“投资性房地产”，若要按照租赁处理，会计核算可以计入“使用权资产”。实务案例：甲房地产公司将无产权的地下车位使用权转让给业主，所签订地下车位使用权转让年限同业主”所购房产“的土地使用年限一致，并一次性收取地下车位使用权转让费。甲公司上述行为，税务应如何处理？对这个问题，笔者分别从增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税、契税这六个税种来分析一下：一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的附件《销售服务、无形资产、不动产注释》“三、销售不动产”第四款规定：“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”甲公司转让无产权车位永久使用权，按照销售不动产缴纳增值税。网上有一个类似的问题，12366的答复也是如此。根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条规定：“当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款”根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第五条规定：“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。因此，甲公司销售无产权地下车位，在计算增值税时，不得扣除土地价款。二、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条：”条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。“根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第四条：“条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。”"以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为"，这里的其他方式是指出售所有权以外的方式，包括转让永久使用权。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定：“土地增值税的扣除项目（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”由于国家税务总局并无明确规定，在实务中往往出现两种截然不同的做法：一种是实质重于形式，将无产权车位的变相销售收入确认为土地增值税清算收入，同时允许成本扣除；一种是形式重于实质，将无产权地下车位变相销售收入不确认为土地增值税清算收入，同时不允许成本扣除。针对销售无产权地下车位，是否纳入土地增值税清算、成本费用是否允许扣除的争论，导致全国各地、甚至同一省范围内对此业务处理不相一致，对土地增值税政策执行造成极为不利的影响。（一）首先来看看国家税务总局江苏省税务局的答复：留言时间：2021-09-29答复时间：2021-09-30答复单位：国家税务总局江苏省税务局问题内容：请问：房地产企业销售无产权车库车位是否需要缴纳土地增值税？相应成本是否可以扣除？答复内容：江苏省12366中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告（苏地税规〔2015〕8号）第四条规定关于车库(车位、储藏室等)问题(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系江苏税务12366或主管税务机关。（二）其次来看看国家税务总局财产和行为税司的意见：“近期纳税人咨询，转让无产权地下车位的永久使用权，是否纳入土地增值税清算范围？是否分摊土地成本？“为此，国家税务总局财产和行为税司《财产行为税工作周报》（2020年第32期，2020年11月2日）明确指出：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三款规定，转让无产权地下车位永久使用权，应纳入土地增值税清算范围，计算收入，并扣除相应成本费用。无产权地下车位原则上应分摊土地成本。因此，甲公司停车场（库）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用，与有无产权没有关联。（三）最后来看看相关法律的规定1.由于不存在《城市管理法》第三十八条所规定的禁止转让情形，房地产开发企业即可以对地下车位进行转让。2.《民法典》第二百一十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故房地产企业与业主签订的转让暂不能办理产权转移登记地下车位的合同有效。3.根据《土地增值税暂行条例》第二条可知，单位和个人发生房地产转让行为并取得收入就应当是土地增值税纳税人。又根据《土地增值税暂行条例》第十条、第十二条规定，可以得出，纳税人在签订转让合同后、办理产权转移登记之前就应当进行纳税申报并缴纳税款。即在税法规定的纳税义务是随着“转让”这一经济行为的发生而产生，并不要求法律上物权转移的发生。三、企业所得税根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”甲公司利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。也就是说，甲公司在销售商品房时，可以直接将地下车位成本扣除。销售地下车位时，没有对应的地下车位成本。四、印花税需要根据《印花税法》实施前和实施后分别确定。根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号)第十条规定，“产权转移书据”税目中“财产所有权”的转移书据的征税范围如何划定？“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。因此，甲公司销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，不属于印花税征税范围，不缴纳印花税。根据国家税务总局关于实施《中华人民共和国印花税法》等有关事项的公告（国家税务总局公告2022年第14号）的规定：《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号)自2022年7月1日起全文废止。因此，甲公司自2022年7月1日起销售无产权的车位，属于印花税征税范围，应按“产权转移书据”缴纳万分之五的印花税。五、房产税实务中有些人认为：房地产公司转让永久使用权的停车位，虽然在增值税上视同销售，但在房产税上依然属于出租业务，所以还应该缴纳出租业务的房产税。笔者认为虽然该行为形式上是转让使用权，但其实质上是销售行为，不需要缴纳租赁房产税。对此问题可参考总局在2011年的一个答疑，对此行为需要缴纳哪些税进行了明确，虽然是营改增之前的答疑，但不影响对该行为应缴纳税种的定性。附：《2011年度国家税务总局纳税服务司房地产专业税收答疑》61、房地产公司转让人防设施如何进行税务处理？公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。”六、契税房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。因受让方不能办理车位产权手续，所以不需要缴纳车位契税。会计做账流程原始凭证的收集与审核1.收集原始凭证：原始凭证是经济业务发生时取得或填制的，用以记录和证明经济业务发生或完成情况的凭证，包括发票、收据、银行回单、报销单、入库单、出库单等。例如，企业购买办公用品，会取得办公用品销项；员工出差回来，会提交差旅费报销单及相关车票、住宿发票等。2.审核原始凭证：审核原始凭证的真实性、合法性、合理性、完整性和正确性。检查发票上的发票专用章是否清晰、发票金额与实际业务是否相符等；查看报销单填写是否完整，相关人员签字是否齐全等。对于不真实、不合法的原始凭证，会计人员有权不予接受，并向单位负责人报告。记账凭证的编制1.确定会计分录：根据审核无误的原始凭证，分析经济业务涉及的会计科目，确定应借应贷的方向和金额，编制会计分录。例如，企业销售产品收到货款，应借记“银行存款”科目，贷记“主营业务收入”“应交税费——应交增值税（销项税额）”科目。2.填制记账凭证：将确定好的会计分录填写在记账凭证上，包括凭证日期、凭证编号、摘要、会计科目、金额、附件张数等内容，并由制单人、审核人、记账人等相关人员签字盖章。账簿登录1.设置账簿：根据企业的规模和业务特点，设置总账、明细账、日记账等账簿。总账用于总括反映企业的经济业务，明细账用于详细记录某一类经济业务，日记账如现金日记账和银行存款日记账用于序时记录现金和银行存款的收支情况。2.登录账簿：根据记账凭证，将经济业务逐笔登录到相应的账簿中。登录总账时，可以根据记账凭证汇总表进行登录；登录明细账时，要按照经济业务的发生时间和明细科目进行逐笔登录。例如，将销售产品的业务登录到主营业务收入明细账和总账的“主营业务收入”科目下。成本计算与核算1.确定成本计算对象：根据企业的生产经营特点和管理要求，确定成本计算对象，如产品品种、批次、步骤等。2.归集和分配成本费用：将生产经营过程中发生的各项成本费用，按照一定的方法归集和分配到各个成本计算对象中。例如，对于生产企业，要将原材料、人工、制造费用等成本分配到不同的产品中。3.计算成本：根据成本计算对象和归集的成本费用，计算产品或服务的成本。财产清查1.确定清查范围：对企业的各项财产物资、货币资金、往来款项等进行全面或局部的清查。例如，定期对库存现金进行盘点，对存货进行实地盘点，对银行存款进行对账等。2.进行清查盘点：通过实地盘点、核对账目等方法，确定各项财产物资的实存数，并与账面数进行核对。3.处理清查结果：对于清查中发现的盘盈、盘亏、毁损等情况，要查明原因，按照规定的程序进行处理，调整账簿记录，使账实相符。财务报表编制 1.编制调整分录：在结账前，需要对一些跨期摊配项目、预提项目、折旧计提等进行调整，编制调整分录，以确保会计信息的准确性和及时性。2.结账：将本期发生的经济业务全部登录入账后，结出各账户的本期发生额和期末余额。3.编制财务报表：根据总账和明细账的记录，编