《房地产地税制的未来建构探析综述》2100字

房地产地税制的未来建构分析综述（一）量能课税原则量能课税原则，以平等牺牲为基础，根据负担能力的大小来确定税收负担水平。受益原则，即纳税人缴纳的税款与其从政府获得的利益应成比例。房地产税的在立法上奉行受益原则，理论上是公平的，但难以作为税收正义的执行标准。比如，纳税人从政府获取多少利益，缺乏精确的计量；社会的流动性增强，社会公众受益只具有总体上的意义。而量能课税原则对于房地产税税制立法来说更加适合，但必须选择一个指标去衡量纳税能力和支付能力。租金和房产交易价值可以作为征税依据，但这两种的衡量其实不太准确，而选择评估价值作为依据更符合量能课税原则。量能课税原则应作为我国房地产税改革的建制原则，当前我国居民收入差距大，而调节收入差距主要依赖直接税，通过所得税和财产税同时调节收入流量和存量，当前具有莫大价值。（二）基于量能课税原则的房地产税制度设计1.土地使用权与房屋所有权房产税是以房产为征税对象，还是以房产和土地为征税对象，域外存在三种不同的做法：如我国台湾地区采用分离型，即分别课征房屋税和土地税，；或者仅开征其中的一种税，如丹麦仅对土地课税的，如荷兰以及仅对房屋课税的。日本采用合并型，固定资产税即将房屋和土地合并课征。新加坡、巴西等采用混合，即将房屋和土地合并定义在一个税种下，但是对其税率等课税要素分别规定，。我国现行的房地产税制在形式上属于分离型，在保有环节分别课征房产税和城镇土地使用税，而且在整个过程中涉及到相当多的税种。在保有环节房地产税采取多税种的复合模式即房产税和城镇土地使用税同时征收。按照土地出让金和房产税的性质和功能来看，分离性型也更加符合以后房地产税立法的制度设计。2.房地产税评估基于量能课税原则的要求，未来房地产税将选择以评估价值为计税依据，不会是交易价值、租金或面积。我国目前并没有以评估价值作为依据，在未来的房地产税评估中，为了体现公平、节约资源，应当由当地的机构分片区进行批量评估，对某一片区的资源环境、地理位置等进行统一的评估，再对个体进行微调。价值标准以公允市场价值为标准对各类不动产的评估会更加的公平，更能体现时间价值。为了实现估价正义，市场法、收益法和成本法在理论上会有一般采纳顺序，以最相类似的市场法为首选方案。对于计税依据，现在大多数发达国家都是按评估价值征收房产税,此制度能够比较客观地反映房产的价值和纳税人的承受能力廖鎏曦、刘佳、廖靖宇、甘子昂：《重庆上海房地产税试点的启示》，载《中国国际财经》2018年第9期。廖鎏曦、刘佳、廖靖宇、甘子昂：《重庆上海房地产税试点的启示》，载《中国国际财经》2018年第9期(三)革新税收征管模式，完善配套制度1.建立健全我国房产登记制度要对存量房征税，其前提是掌握现存房产的准确信息。首先就要完善不动产的登记制度，目前我国国内主要依赖所有者的主动登记，法律强制力不高,且登记者可能出现不如实申报所有不动产的真实情况，出现少报、瞒报的问题。并且现行的不动产登记周期长、手续繁琐,各地政府不动产登记情况较为零散,没有一个综合性的专业平台收集各地不动产登记情况，无法为税务局提供及时、准确、全面的不动产所有者的财产情况廖鎏曦、刘佳、廖靖宇、甘子昂：《重庆上海房地产税试点的启示》，载《中国国际财经》2018年第9期。廖鎏曦、刘佳、廖靖宇、甘子昂：《重庆上海房地产税试点的启示》，载《中国国际财经》2018年第9期2.完善财产税的纳税评估制度中国目前缺乏一个普遍的具有信服力的评估机构,房地产价值难以估算,造成对房产拥有者财产数量估计误差，因此现行采用的是交易价格为计税依据。以交易价格为计税依据，使得里面可能有其他的交易，税收不完整，也就无法达到筹集财政收入的目的。建立中立、专业的的市场评估机构、建立健全房产评估机构和评估体系是必需的，房地产评估机构可参考国外的做法，如赋予税务部直接参与财产评估的权力或由省级或市级政府出资建立非营利性的评估机构，合理运用房产评估方法对该各区的房地产进行价格评估，这样，机构能够做到尽量的