广东豪宅第四代住宅社区建筑设计方案

江门市盛会天际项目概念设计方案2

0

2

4

21前期分析PART

01BACKGROUND

ANALYSIS区位分析区位分析江门东站•

项目地块位于江门市新会区新城区内，江门大道和明德一路交界处，地理位置优越，具有良好的自然环境及便利的交通条件。•

距离江门站仅2km，新会站1.5km，距江门东站7km，周边交通便捷，配套成熟，区位优势明显。新会站SITE江门站潭江周边配套分析新会站•

项目地块位于江门市新会区新城区内，江门大道和明德一路交界处，临近江门站和新会站等交通枢纽，周边教育资源和生活配套成熟。新会东区学校侨兴公园清源中学•

地块东侧面向城市水道，视野开阔，周边多个公园景观，总体资源较好。创新中学名人广场大润发枢纽新城体育公园尚雅学校万达广场SITE新会实验幼儿园启超公园江门水道欢乐世界新会大融城双语幼儿园梅江生态园江門站周边现状分析SITE11SITE一期234SITESITE2一期一期3SITE一期项目控规条件•

项目地块三侧被城市翡翠绿带环抱，景观价值极优，可做为本案主要外部资源重点打造。地块特征总结地段交通环境配套TOD板块城市名片交通便捷出行方便东侧邻水翡翠环抱相对重点“半城繁华半城绿”开篇思考1.

特殊区位条件，如何做到与城市共生，与自然共融的使命？2.

非传统高端住宅板块，如何盘活土地价值？3.

如何充分发挥大盘优势，互相借势？4.

高端的社区配套如何打造方可匹配高端的定位和客群？5.

住宅如何破圈，实现定价权？规划设计案例分析俄罗斯图拉城克里姆林宫旁Kazan堤岸街区居住旅游娱乐区间的步行街规划设计案例分析墨西哥查普尔特佩克文化长廊街区居住文化娱乐区间的步行街规划设计案例参考D`Leedon

of

Singapore

|丽敦豪邸

-新加坡a.

户型不同尺度的高差定制b.

拥有开阔的景观视野c.

最大化大尺度住宅区和高层设计，打造一个真正的花园，达到每一栋高层延申至每一片“花瓣”规划设计案例分析曼谷悦榕庄河畔公寓星级酒店配套大隐于市的曼谷顶豪规划设计案例参考Park

Nova

|

新加坡

-

垂直生态住宅PLP

Architecturea.

超级花园露台b.

客厅挑空空间

案例参考

花园式住宅，飞舞的蝴蝶平面，郁郁葱葱的垂直花园，定

义了花园城市的生活方式规划设计案例总结水岸公园复合街区俄罗斯Kazan堤岸街区科技现代感住宅体验星级酒店配套体验悦榕庄河畔公寓-曼谷垂直生态社区体验丽敦豪邸-新加坡Park

Nova-新加坡黄金水岸现代科技设计全景无界体验星级酒店配套生活品质赋能垂直空中案例参考复合联动街区设计策略生机之城都市浮岛高定配套理联动共创黄金T型配套绿轴TOD与城市自然相生相荣有机串联大盘，打造大盘形象∞景观视野引领性的产品格局星级配套标准尊贵归家体验动线环回

设计创新空中院墅精工立面生机之城打造承载城市记忆的水岸公园复合功能+多维空间+活力街区儿童书乐店园风雨连廊美术馆网红幼儿园邻里中心岭南小街网红图书馆景观步道水岸滑板场风雨操场休闲水岸市民驿站网红图书馆复合功能“E”型景观体系及多维渗透水岸地景沿河界面天际线丰富全主立面城市形象空间缝合，打造大盘形象都市浮岛打造典藏级臻奢美学生活住区内部造园-大尺度中央花园多功能+奢尺度内部花园内瞰大尺度中央花园140m+40m外部借景-东侧景观向内生长外眺60m+城市绿带一户一景定制策略打造个性化的室外空间景观设计高定配套打造塔尖人士圈层生活新范本星级配套-顶级圈层社交会所SPA

+

健身+书吧+儿童娱乐区+活动室+轻餐豪宅标准—T0P酒店式物业管理豪宅物业管理发展趋势——私享定制，专属管私密领域—下沉庭院，主题泛会所别致社区“抽屉空间”，互融内外归家流线—营造归家的尊崇仪式感酒店式落客

→

挑空大堂→

风雨连廊→

关联理想之宅打造不可复制的精工之居环回视野—270°全幕景观270°全幕景观阳台，打造全方位专属环回视野，尽览一线景观资源客厅挑空—空间感升级空中院墅—尽享尊贵生活精工立面—标杆式立面秘境森林·岛居2规划设计PART

02Planning

design规划设计规划条件规划条件：TOD5二期地块：•

用地面积：57175㎡（二期开发用地）•

用地性质：：二类居住用地(R2)兼容商业用地(B1)•

容积率：2.0＜RAR≤2.5•

建筑密度：20%，塔楼密度≤15%•

绿地率：35%•

临周边道路单幢高层建筑面宽≤65m用地红线TOD4二期地块：城市公共绿化带•

用地面积：38587.89㎡（二期开发用地）•

用地性质：二类居住用地建筑控制线•

容积率：2.0＜RAR≤2.75•

建筑密度：22%，塔楼密度≤15%•

绿地率：35%•

临周边道路单幢高层建筑面宽≤65m本次开发用地属于二期开发一期开发已完成，剩余二期开发一路计容面积为：119267㎡实际容积率为3.09德明规划设计周边现状分析城市公园城市公园Tod5用地城市公园Tod4二期用地Tod4一期用地河道景观江门大道•

地块东侧紧邻河道，景观良好，但东侧江门大道为快速路，存在一定噪音干扰•

地块南侧为一期已建高层建筑，存在一定日照遮挡影响•

地块西侧和北侧紧邻规划道路，存在一定噪音干扰规划设计地块价值•

基地内部高度平缓，远离噪音影响，环境静谧，适宜居住；价值最高•

基地东侧临城市公共绿化带，现状河道，有临河景观，但河道东侧为江门大道，价值次之•

基地西侧和北侧临道路，有噪音干扰，价值最低用地红线城市公共绿化带居住价值：一路德一级二级三级明规划设计总图推导限高100m全T2，340户型为空中别墅北侧160户型双拼全T2，340户型为空中别墅北侧沿街160户型双拼全T2单点，点式340户型全为推荐结论：限高提升至100m，需约19条腿，可以实现西侧3排楼，满足大寒日3小时如日照放宽至冬至日1小时，则可以释放更多的总图花园空间规划设计总图推导限高100m东侧沿河及西侧前两排为T3楼型，边户通过转角度视线景观视线最佳化，形成围合式中心大景观花园西侧为T3板式楼型，320户型为正常大平层可以满足大寒日3小时日照，但中心花园较小推荐结论：限高提升至100m，需约19条腿，可以实现西侧3排楼，满足大寒日3小时如日照放宽至冬至日1小时，则可以释放更多的总图花园空间规划设计产品落位住

宅

地

块160+160160+160幼

儿

园

地

块小户型落位160+210160+210沿基地西侧与北侧临道路布置小户型减少基地内的噪音160+210一期已建户型面积段：高层：160㎡，210㎡，260㎡，340㎡规划设计产品落位住

宅

地

块幼

儿

园

地

块260㎡户型落位260+260260+260沿基地东侧临绿化带和现状河道布置260户型充分利用景观资源区内区外景观利用最大化260+260一期已建户型面积段：高层：160㎡，210㎡，260㎡，340㎡规划设计产品落位住

宅

地

块幼

儿

园

地

块340㎡户型落位340+340居住价值最高的中央位置布置最大户型340340+340提供极致的中心花园楼王尊享一期已建户型面积段：高层：160㎡，210㎡，260㎡，340㎡规划设计规划结构1.住宅分区明确沿基地西侧与北侧临道路布置小户型产品，东侧临绿化带和现状河道布置260户型，地块中间位置布置320户型。网红幼儿园网红图书馆320+3202.景观户数最大化主题花园用足场地边界，营造极致中心景观，充分利用场地外城市公园绿地景观和现状河景资源。中央景观庭院主题入口花园3.置入网红IP理念项目通过打造网红图书馆、网红幼儿园等，提升周边区域影响力。河岸景观步道规划设计效果图-鸟瞰规划设计效果图-沿街效果图规划设计效果图-组团效果图规划设计总平面图方案一综合经济技术指标（TOD4二期）项目单位数值规划指标总用地面积净用地面积㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%38586.6038586.60195823.80115232.00119287.00114640.00114640.004647.000.0038586.638586.6总建筑面积含阳台建筑面积销售面积（住宅+商业）计容建筑面积

119287M²住宅计容面积

高层限高100米商业商务

企业总部商业配套用房

商

其业

中592.00

4055.001020.00540.00

社区公共服务用房社区卫生服务站社区文化活动中心老年日间照料中心物业服务用房

其中

1000.00750.00

其中230.00按总建筑面积千分之二（不超300㎡）变配电房、开闭所环卫设施420.00预估20.00预估消控及人防报警室75.00预估不计容建筑面积架空层76536.804203.0022400.0049933.807202.7642731.047777.0020.15%514

阳台面积

其中地下车库面积人防车库暂按35㎡/个

其中非人防车库建筑占地面积建筑密度总户数

≤22%

户人

%总人数1645

容积率3.09

绿地率35.0%≥35%

总机动车停车位访客车位个个142771

住宅：1.2个/100㎡商业、配套：1.0个/100㎡应配建机动车停车位个1427地面停车位地下停车位个

个个0地面停车不超总车位的10%其中1427143

充电桩停车位预留充电车位充电桩车位：总车位10%

其中1284规划设计总图分析户型分布交通分析一期已建一期已建图例：图例：160户型260户型340户型车行出入口人行出入口地库出入口外部流线内部流线人行流线210户型规划设计总图分析日照分析结论：住宅地块日照，满足冬至日1小时日照标准。0-1小时2-3小时1-2小时3-4小时4-5小时6-7小时5-6小时7-8小时规划设计地上车行入口流线图

例机动车动线人行流线快递外卖流线车行闸机人行闸机规划设计地下归家流线氧气坡道地库主车道车马厅地下泛会所规划设计地下归家流线氧气坡道地库主车道车马厅地下泛会所采光车道规划设计地下归家流线氧气坡道地库主车道车马厅地下泛会所规划设计地下归家流线氧气坡道地库主车道车马厅地下泛会所司机等候室采光井老年活动室地下泛会所平面示意采光井（地面）健身区每栋楼宇的地下一层除了高品质的入户大堂外，皆设置地下泛会所区，围绕着天幕采光区，涵盖司机休息室私属健身区，多功能活动室等类别墅配套功能，令业主的日常生活需求，足不出户即可完成。规划设计地下归家流线氧气坡道地库主车道车马厅地下泛会所规划设计总图方案二推导340户型T2楼型340户型点式大平层住

宅

地

块住

宅

地

块幼儿园地块幼儿园地块160+160160+160160+160160+210260+260260+260160+210340340340+340160+210260+260160+210260+260340340340+340260+260160+210260+260160+210340一期已建一期已建在景观最佳位置布置全点式大平层，提高产品溢价空间规划设计效果图-鸟瞰规划设计总平面图方案二综合经济技术指标（TOD4二期）项目总用地面积单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%数值38586.6038586.60195578.20115232.00119287.00114560.00114560.004727.000.00规划指标38586.6净用地面积38586.6总建筑面积含阳台建筑面积销售面积（住宅+商业）计容建筑面积住宅计容面积

119287M²

高层限高100米商业商务

企业总部商业配套用房

商

其业

中672.00

4055.001020.00540.00

社区公共服务用房社区卫生服务站社区文化活动中心老年日间照料中心物业服务用房

其中

1000.00750.00

其中230.00按总建筑面积千分之二（不超300㎡）变配电房、开闭所环卫设施420.00预估20.00预估消控及人防报警室75.00预估不计容建筑面积架空层76291.204221.0022135.0049935.207225.1642710.047877.0020.41%491

阳台面积

其中地下车库面积人防车库暂按35㎡/个

其中非人防车库建筑占地面积建筑密度总户数

≤22%

户人

%总人数1571

容积率3.09

绿地率35.0%≥35%

总机动车停车位访客车位个个142771

住宅：1.2个/100㎡商业、配套：1.0个/100㎡应配建机动车停车位个1427地面停车位地下停车位个

个个0地面停车不超总车位的10%其中1427143

充电桩停车位预留充电车位充电桩车位：总车位10%

其中1284规划设计总图分析户型分布交通分析一期已建一期已建图例：图例：160户型260户型340户型车行出入口人行出入口地库出入口外部流线内部流线人行流线210户型规划设计总图分析日照分析结论：住宅地块日照，满足冬至日1小时日照标准。0-1小时2-3小时1-2小时3-4小时4-5小时6-7小时5-6小时7-8小时规划设计总图方案三推导平行式围合式住

宅

地

块住

宅

地

块幼儿园地块幼儿园地块160+160160+160160+210340+340260+260160+160340+340260160+210260260+260340+340260260260+260160+210一期已建一期已建根据景观朝向，户型模块通过组合转向等方式，围合布局，形成中央景观大庭院，提高产品溢价空间需沟通突破点：临城市道路单幢高层建筑面宽超规划条件65米要求规划设计效果图-鸟瞰规划设计总平面图方案三综合经济技术指标（TOD4二期）项目总用地面积单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%数值38586.6038586.60193433.60115232.00119287.00114480.00114480.004807.000.00规划指标38586.6净用地面积38586.6总建筑面积含阳台建筑面积销售面积（住宅+商业）计容建筑面积住宅计容面积

119287M²

高层限高100米商业商务

企业总部商业配套用房

商

其业

中752.00

4055.001020.00540.00

社区公共服务用房社区卫生服务站社区文化活动中心老年日间照料中心物业服务用房

其中

1000.00750.00

其中230.00按总建筑面积千分之二（不超300㎡）变配电房、开闭所环卫设施420.00预估20.00预估消控及人防报警室75.00预估不计容建筑面积架空层74146.603780.0020430.0049936.606737.5643199.047467.0019.35%534

阳台面积

其中地下车库面积人防车库暂按35㎡/个

其中非人防车库建筑占地面积建筑密度总户数

≤22%

户人

%总人数1709

容积率3.09

绿地率35.0%≥35%

总机动车停车位访客车位个个142771

住宅：1.2个/100㎡商业、配套：1.0个/100㎡应配建机动车停车位个1427地面停车位地下停车位个

个个0地面停车不超总车位的10%其中1427143

充电桩停车位预留充电车位充电桩车位：总车位10%

其中1284规划设计总平面图方案三日照分析结论：住宅地块日照，满足冬至日1小时日照标准。0-1小时2-3小时1-2小时3-4小时4-5小时6-7小时5-6小时7-8小时规划设计方案对比方案一方案二方案三•

全T2楼型，340户型为空中别墅，布置于景观最佳位置•

T2+点式平层，340户型为全点式空中平层别

•

围合式布局，中央大花园墅，布置于景观最佳位置•

340户型为空中平层别墅，布置于景观视野•

地块西侧和北侧紧邻规划道路，布置小户型•

地块西侧和北侧紧邻规划道路，布置小户型最佳位置•

地块西侧和东北角，布置小户型规划设计方案对比方案一方案二方案三•

全T2楼型，340户型为空中别墅，布置于景观最佳位置•

T2+点式平层，340户型为全点式空中平层别

•

围合式布局，中央大花园墅，布置于景观最佳位置•

340户型为空中平层别墅，布置于景观视野•

地块西侧和北侧紧邻规划道路，布置小户型•

地块西侧和北侧紧邻规划道路，布置小户型最佳位置•

地块西侧和东北角，布置小户型3产品设计PART

03product

design产品设计规范解读

Productstrategy阳台客厅挑空公共休闲绿化平台公共平台不超标准层面积10%阳台不超总面积的18%阳台不超总面

客厅挑空不超积的18%

30%，不计容客厅挑空不超30%，不计容≤≤≤阳台除阳台外标准层面积18%客厅挑空除阳台外套内面积30%公共平台楼栋面积10%阳台规范要求：本层阳台、入户花园投影面积总和不超过除阳台、入户花园外的标准层面积18%部分，其投影面积不纳入计算容积率建筑面积客厅挑空要求：本层超3.6m的中空客厅、餐厅的水平投影总面积与该套内水平投影面积（不含阳台部分）比值小于等于30%的部分计1倍面积公共平台要求：公共平台总面积不超本栋楼面积的10%。产品设计规范解读

Productstrategy公共休闲绿化平台客厅、餐厅、

公共休闲绿

客厅、餐厅、公共休闲绿化平台单连一户卫生间化平台卫生间实体墙实体墙厨房厨房公共休闲绿化平台只能外接厨房，其它均不行公共休闲绿化平台必须两户均可达，不能只连接一户公共休闲绿化平台与阳台之间需实墙断开TOD+生态自然定义未来奢宅居住样本产品设计产品策略

Productstrategy防对视策略采用飘窗结合视线挡板，最大程度规避了上下层之间的视线干扰。露台露台光线影响分析空中花园交叉错层，错落式布局可扩大奇偶层采光面积产品设计产品策略

Productstrategy天际院墅产品策略340㎡-复式1234多功能会客厅/书房

多功能天际庭院户户泳池6.6M高客厅产品设计产品策略

Productstrategy天际院墅体块生成BLOCK

GENERATION①②③④落位核心筒及常规复式产品与核心筒脱开住宅内部脱开增加户型芯部透气性

内聚庭院置入下沉270°景观泳池置入辅助功能及南向庭院局部内凹，形成内聚庭院对下户无视野遮挡产品设计产品展示

Productstrategy花池赠送阳台赠送公共平台赠送飘窗赠送挑空赠送电梯厅赠送340㎡奇数层平面图套内面积（阳台不计面积）阳台全面积标准层面积（除阳台）附赠面积电梯厅上公共休闲绿化平台占比户型编号户型格局住宅层数全楼面实得面积上空占比建筑面积361.5得房率阳台占比17.94%公共架空平台积阳台

客厅上空64.3

76花池飘窗合计空4+1房6卫34013260.6264.3716.972.09%9399.75917.3137.6228.08

282.31

643.84

29.16%12.17%产品设计产品展示

Productstrategy花池赠送阳台赠送公共平台赠送飘窗赠送挑空赠送电梯厅赠送340㎡偶数层平面图套内面积（阳台不计面积）阳台全面积标准层面积（除阳台）附赠面积电梯厅上公共休闲绿化平台占比户型编号户型格局住宅层数全楼面实得面积上空占比建筑面积361.5得房率阳台占比17.94%公共架空平台积阳台

客厅上空64.3

76花池飘窗合计空4+1房6卫34013260.6264.3716.972.09%9399.75917.3137.6228.08

282.31

643.84

29.16%12.17%产品设计产品分析

Productstrategy340㎡复式户型4+1室4厅6卫4独梯入户114大横厅6323456可变空间空中庭院豪华套房42544无边际泳池产品设计产品分析

Productstrategy产品分析PRODUCTS

ADVANTAGES340㎡天墅户型270°瞰景泳池4+1室2厅6卫产品设计产品分析

Productstrategy产品分析PRODUCTS

ADVANTAGES340㎡天墅户型多功能天际庭院4+1室2厅6卫家政露台泳池露台瞰景露台BBQ露台产品设计产品分析

Productstrategy产品分析PRODUCTS

ADVANTAGES340㎡天墅户型6.6m高客厅4+1室2厅6卫产品设计产品分析

Productstrategy产品分析PRODUCTS

ADVANTAGES340㎡天墅户型独梯入户

•

双动线入户

•

保姆房设置4+1室2厅6卫产品设计产品分析

Productstrategy产品分析PRODUCTS

ADVANTAGES340㎡天墅户型多功能会客厅/书房4+1室2厅6卫产品设计产品分析

Productstrategy产品分析PRODUCTS

ADVANTAGES340㎡天墅户型豪华主卧套4+1室2厅6卫产品设计产品策略

Productstrategy“私享梯”天际平墅产品策略260㎡户型1234空中庭院“6m+”客厅一梯一户X-可变空间跑产品设计产品策略

Productstrategy“私享梯”天际平墅体块BLOCK

GENERATION客厅跑道阳台核心筒入户对景玄关核

入心

户筒

对景客厅跑道阳台层高客餐厅层高客餐厅玄关奇数层偶数层产品设计产品展示

Productstrategy花池赠送阳台赠送公共平台赠送飘窗赠送挑空赠送电梯厅赠送报建为厨房260㎡奇数层平面图附赠面积户型编号户型格局住宅层数套内面积（阳台不计面积）阳台全面积标准层面积（除阳台）全楼面积实得面积上空占比公共休闲绿化平台占比建筑面积266.6得房率阳台占比17.48%公共架空平台电梯厅上空阳台46.1客厅上空39.5花池飘窗7.26合计4+1房4卫26028182.9246.1263.7868.60%7465.8432.79.525.24160.3426.94

21.59%9.47%产品设计产品展示

Productstrategy花池赠送阳台赠送公共平台赠送飘窗赠送挑空赠送电梯厅赠送报建为厨房260㎡偶数层平面图附赠面积户型编号户型格局住宅层数套内面积（阳台不计面积）阳台全面积标准层面积（除阳台）全楼面实得面积上空占比公共休闲绿化平台占比建筑面积266.6得房率阳台占比17.48%积公共架空平台电梯厅上空阳台46.1客厅上空39.5花池飘窗7.26合计4+1房4卫26028182.9246.1263.7868.60%7465.8432.79.525.24160.3426.94

21.59%9.47%产品设计产品分析

Productstrategy260㎡户型4+1室2厅4卫44独梯入户大方厅123451可变空间空中庭院豪华套房25344产品设计产品分析

Productstrategy260㎡户型4+1室2厅4卫4独梯入户大方厅1234541可变空间空中庭院豪华套房25344产品设计产品分析

Productstrategy产品分析PRODUCTS

ADVANTAGES260㎡平墅户型一梯一户4+1室2厅4卫产品设计产品分析

Productstrategy产品分析PRODUCTS

ADVANTAGES260㎡平墅户型“6m+“客厅4+1室2厅4卫产品设计产品分析

Productstrategy产品分析PRODUCTS

ADVANTAGES260㎡平墅户型X-可变空间-可分可合书房4+1室2厅4卫产品设计产品分析

Productstrategy产品分析PRODUCTS

ADVANTAGES260㎡平墅户型空中庭院4+1室2厅4卫公共平台阳台产品设计产品分析

Productstrategy产品分析PRODUCTS

ADVANTAGES260㎡平墅户型跑道阳台环抱4+1室2厅4卫产品设计产品策略

Productstrategy210户型1234空中庭院

南北通透高厅设计双梯入户可变空间产品设计产品策略

Productstrategy210体块BLOCK

GENERATION独立核心筒共用核心筒客

入厅

户跑

玄道

关阳共用核心筒独客入户玄关层高茶室层立核心筒厅跑道阳台高客餐厅台奇数层偶数层产品设计产品展示

Productstrategy花池赠送阳台赠送公共平台赠送飘窗赠送挑空赠送电梯厅赠送报建为西厨160+210奇数层平面附赠面积客厅上空

花池户型编号户型格局住宅层数套内面积（阳台不计面积）阳台全面积标准层面积（除阳台）全楼面积实得面积上空占比公共休闲绿化平台占比建筑面积得房率阳台占比公共架空平台阳台飘窗合计A1B1A2B24+1房3卫4+1房3卫4+1房3卫4+1房33414835.9833.0530.7336.69170.2211.1170.2211.119.819.835.9833.0530.7336.698.3233.118.3216.859.2210.0211.529.8490.97106.787.38131.85261.20317.81257.61342.966.97%22.37%6.97%383.23373.7518.01%18.04%10677.7270.10%9.98%119.3414822.8837.1515.6113.3833.1111.5222.37%产品设计产品展示

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