长沙江景超高层豪宅投标方案293P

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计方案鸟瞰图夜景鸟瞰图一个为湘江创造封面作品的机会恒

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计方案鸟瞰图整体俯瞰图城市花园客厅，集居住/社交/零售/文化/健康为一体的超级综合社区恒

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计方案鸟瞰图整体鸟瞰图空间焕活力，居所添自然，城市造公园，生机之宅，温暖社区3方案鸟瞰图整体半鸟瞰图融入城市环境的建筑形象，打造城市新名片方案沿江透视图沿江透视图远眺湘江的崭新超级城市门户方案半鸟瞰图沿油铺街路生活情景轴效果图建筑和景观交错生长，营造高端社区圈层生活方案透视图商业街与伍毓仑公馆透视图探索了一条让历史建筑与现代生活相得益彰的道路方案透视图商业街透视图探索了一条让历史建筑与现代生活相得益彰的道路方案透视图商业街单体透视图传统建筑的现代演绎，塑造区域独有的文化气质方案透视图沿太平路透视图打造了一条城市更新与未来生活方式相结合的崭新道路方案透视图沿黄兴北路城市界面透视图打造令人共鸣，文化共融的活力街区方案透视图售楼处效果透视图连接历史与现在的邻里生活方案透视图售楼部正透视图传统建筑的现代演绎，塑造区域独有的文化气质方案透视图主入口社区大堂透视图大隐于市的城市度假酒店式大堂方案透视图次入口社区大堂透视图具有沉稳温暖气质的心灵归属入口方案透视图240㎡+280㎡楼型透视图高山仰止的生活理想家16方案透视图内部花园效果透视图大隐于市的名流社交组团方案透视图单元入户大堂效果透视图从都市繁华到圈层生活的渐进式转换方案透视图280㎡楼型观江效果透视图具有全球豪宅地标的国际视野，极致瞰江，江景资源最大化延展目录3.6.2规划亮点2-朝向与景观资源最佳分配3.6.3规划亮点3-历史文化复兴3.6.4规划亮点4-酒店化品质大盘归家动线3.6.5规划亮点5-塔楼架空场景营造3.7户型设计1

、规划设计指标1.1总平面图1.2规划技术经济指标一览表（总表）1.2.1南地块规划技术经济指标一览表1.2.2北地块规划技术经济指标一览表1.3建（构）筑物汇总表1.4停车位计算表3.7.1输入条件3.7.2竞品分析3.7.3户型策略1.5住宅开发项目公共服务设施配置计算表（社区级）1.6户型设计配比表3.7.4户型设计展示3.7.5户型设计亮点3.8立面设计2、前期分析与打造策略2.1前期分析3.8.1立面市场分析3.8.2立面设计策略2.1.1区位印象及区位条件2.1.2上位规划3.8.3立面设计展示3.8.4整体立面色彩分析2.1.3景观资源2.1.4配套资源4、总平面布局及功能4.1业态功能分布4.1.1功能分布2.1.5交通分析2.1.6场地航拍2.1.7场地景观特质2.1.8场地文化特质2.1.9优劣势总结2.2打造策略4.1.2户型面积分布4.2交通流线及开口分析4.3消防分析4.4日照分析2.2.1市场分析4.5间距分析2.2.2案例分析2.2.3设计策略4.6景观视野分析4.7城市天际线分析4.8社区底盘打造分析4.9配套设计（北地块）4.10配套设计（南地块）4.11地库设计3、整体方案3.1用地情况3.1.1用地条件3.1.2场地界限4.12竖向设计4.13示范区设计3.1.3价值分析3.2规划推演3.3规划生成5、工艺设计及功能分区5.1技术总平面图3.4总平面图+指标3.5鸟瞰图5.2住宅技术图纸3.6总图亮点5.3商业技术图纸3.6.1规划亮点1-打造城市生态社区情景轴5.4地库及场地剖面恒

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206、设计说明7、机构设置与岗位职责8、进度管控9、质量管控10、服务管控11、造价管控12、重点、难点分析及合理化建议13、方案回顾13.1总图回顾13.2户型回顾13.3效果图回顾恒

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211、总平面图恒

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221、规划指标1.2规划技术经济指标一览表（总表）规划技术经济指标一览表（总表）审查要素用地性质相关要求实际数据备注R2总用地面积（m²）净用地面积（基地面积）（m²）补征用地（m²）22183.4522183.450总建筑面积（m²）计容建筑面积（m²）98670.0781032.6777931.7977931.7924302430670.88460.8860居住建筑面积（计容）（m²）其中S≥150㎡/户非居住建筑面积其中商业含20%综合性生活服务设施计容配套设施建筑面积（m²）物管用房其中消防控制室门岗垃圾站2080其中公厕配电房50017637.4950不计容建筑面积（m²）不计容配套设施建筑面积（m²）社区管理服务站其中200文化活动站社区卫生服务站250150其中居家养老服务中心不计容车库及设备用房建筑面积（m²）35012991.11其中非人防车库面积人防车库面积10039.712951.4209.661824人防应建面积4919㎡，实际本地块建设占比60%，其余的异地建设其中住宅机房避难层骑楼架空架空共享空间综合健身或运动场地（m²）容积率506.481156.15300用地面积≤3.5/3.73.65商住比（/)3.12%38.82%8612绿地率（%）绿地面积（m²）≥35/40%大于综合绿地率绿地密度≥绿地面积30%≤28/22%集中绿地面积（m²）2584建筑密度（%）建筑基底面积（m²）住宅户数（户）23.41%5194320102438703874023002小于综合密度规划居住人数（人）机动车总停车位（个）地面停车位地下停车位非机动车停车位（m²）广场面积（m²）按3.2人/户其中日照室内停车占比100%2300m²机动车出入口日照分析依据及标准《长沙市城市规划管理技术规定（长政发[2018]12号）》、规划条件书等地块内建筑全部满足日照要求;集中绿地满足1/3面积位于标准建筑日照阴影外要求；其中老年人、儿童活动场地设置于标准建筑日照阴影外，满足要求日照分析结论恒

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231.1.1南地块规划技术经济指标一览表Z04-D602-1地块规划技术经济指标一览表审查要素用地性质相关要求实际数据备注R2总用地面积（m²）净用地面积（基地面积）（m²）补征用地（m²）16952.9616952.960总建筑面积（m²）73205.94计容面积减少2103.07㎡，与Z04-D401-01地块计容面积平衡计容建筑面积（m²）60622.88居住建筑面积（计容）（m²）58029.4258029.422122.582122.58470.88460.880其中S≥150㎡/户非居住建筑面积其中商业位于B3#~B8#楼位于3#楼1F，小区主出入口1F位于出入口计容配套设施建筑面积（m²）物管用房其中消防控制室门岗垃圾站100其中公厕配电房00位于负一层（参照万科瑧湾汇）其中不计容建筑面积（m²）不计容配套设施建筑面积（m²）社区管理服务站12583.0600文化活动站社区卫生服务站00其中居家养老服务中心0不计容车库及设备用房建筑面积（m²）9927.799927.790其中非人防车库面积人防整体放考虑放Z04-D401-01地其中人防车库面积块住宅机房避难层骑楼架空167.2912419.921156.15300架空共享空间综合健身或运动场地（m²）容积率用地面积≤3.73.58与Z04-D401-01地块容积率平衡商住比（/)3.66%40.00%6781绿地率（%）绿地面积（m²）≥40%两个地块整体考虑两个地块整体考虑绿地密度≥绿地面积30%集中绿地面积（m²）2584两个地块整体考虑两个地块整体考虑建筑密度（%）建筑基底面积（m²）住宅户数（户）≤22%23.98%40662457842930293023001规划居住人数（人）机动车总停车位（个）地面停车位地下停车位非机动车停车位（m²）广场面积（m²）按3.2人/户其中日照室内停车占比100%2300m²机动车出入口日照分析依据及标准《长沙市城市规划管理技术规定（长政发[2018]12号）》、规划条件书等地块内建筑全部满足日照要求;集中绿地满足1/3面积位于标准建筑日照阴影外要求；其中老年人、儿童活动场地设置于标准建筑日照阴影外，满足要求日照分析结论恒

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241.1.2北地块规划技术经济指标一览表Z04-D401-01地块规划技术经济指标一览表审查要素用地性质相关要求实际数据备注R2总用地面积（m²）净用地面积（基地面积）（m²）补征用地（m²）5230.495230.490总建筑面积（m²）25464.13计容面积增加2103.07㎡，与Z04-D602-1地块计容面积平衡计容建筑面积（m²）20409.79居住建筑面积（计容）（m²）19902.3719902.37307.42307.42200其中S≥150㎡/户非居住建筑面积其中商业位于B1#~B2#楼计容配套设施建筑面积（m²）物管用房其中0消防控制室6010位于1#楼1F位于出入口门岗其中垃圾站80位于B1#楼公厕配电房5005054.34950位于B1#楼位于负一层（参照万科瑧湾汇）其中不计容建筑面积（m²）不计容配套设施建筑面积（m²）社区管理服务站200250150350位于1#楼1F、2F位于1#楼1F、2F位于1#楼1F、2F位于1#楼1F、2F文化活动站社区卫生服务站居家养老服务中心其中不计容车库及设备用房建筑面积（m²）3063.32111.922951.442.46912其中非人防车库面积人防车库面积人防整体放考虑放Z04-D401-01地其中块住宅机房避难层骑楼架空架空共享空间86.560综合健身或运动场地（m²）容积率03.901.54%35.01%1831用地面积与Z04-D602-1地块容积率平衡≤3.5商住比（/)绿地率（%）绿地面积（m²）≥35%两个地块整体考虑两个地块整体考虑绿地密度≥绿地面积30%集中绿地面积（m²）0两个地块整体考虑两个地块整体考虑建筑密度（%）建筑基底面积（m²）住宅户数（户）≤28%21.57%112875规划居住人数（人）机动车总停车位（个）地面停车位地下停车位非机动车停车位（m²）广场面积（m²）240940944001按3.2人/户其中日照室内停车占比100%机动车出入口日照分析依据及标准《长沙市城市规划管理技术规定（长政发[2018]12号）》、规划条件书等地块内建筑全部满足日照要求;集中绿地满足1/3面积位于标准建筑日照阴影外要求；其中老年人、儿童活动场地设置于标准建筑日照阴影外，满足要求日照分析结论恒

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251.2建（构）筑物汇总表建(构)筑物汇总表建筑面积(㎡)电梯数量(台)应配

实配高度实际数据主要使用性质计容建筑面积栋号建(构)筑物名称层数备注地上地下相关要求1#2#3#4#5#住宅住宅住宅住宅住宅商业居住居住居住居住居住424220856.8321815.2511996.7412332.8514119.932936.4819902.3720431.0211955.1611955.1613688.082430222220222220138.4139.796.8Z04-D401-01用地29≤150mZ04-D602-1用地2996.82996.81~24.6/9.1位于B1#~B8#楼位于3#楼1F，小区主出入口物管用房460.88460.880000--1F消防控制室门岗602060位于1#楼1F20位于主入口垃圾站18080005.94.6-位于B1#楼配套公厕5050位于B1#楼配电站000000位于负1F社区管理服务站文化活动站社区卫生服务站居家养老服务中心车库20025015035000-位于1#楼1F、2F位于1#楼1F、2F位于1#楼1F、2F位于1#楼1F、2F000-000-0000-地下车库总计停车112991.1112991.11003.785678.9681032.671010恒

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261.3大小地块（Y06-H182-2、Y06-H252）停车位计算表Z04-D602-1地块车位计算总表标准车位

子母车位

装卸车位

大中型客车位

无障碍车位

充电桩车位类型住宅配建要求应配数量（个）S建≥150㎡1.1车位/户0.9车位/100㎡27023商业设施及配套10.5车位/100配套社区卫生服务中心00㎡0.4车位/100㎡疗养院（含养老院）总计2931133实配数量（个）293总计Z04-D401-01地块车位计算总表标准车位

子母车位

装卸车位

大中型客车位

无障碍车位

充电桩车位类型配建要求应配数量（个）住宅配套S建≥150㎡1.1车位/户0.9车位/100㎡83商业设施及配套8120.5车位/100社区卫生服务中心㎡0.4车位/100㎡疗养院（含养老院）总计9411实配数量（个）94总计恒

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271.4住宅开发项目公共服务设施配置计算表（社区级）住宅开发项目公共服务设施配置计算表（社区级）类别项目控制指标（平方米/处）应配指标（平方米）实配指标（平方米）备注社区公共服务中心600～800平方米/社区，服务站

200平方米行政管理

服务社区公共服务中心

（社区服务站）200200公共

文化医疗

卫生养老

服务文化活动站20平方米/百户且≥250平方米250150350300-250150350300-社区服务用房社区卫生服务站居家养老服务中心7平方米/百户且≥150～220平方米30平方米/百户且≥350平方米室外≥300平方米用地面积体育综合健身或运动场地生活垃圾收集站室内≥200平方米建筑面积用地面积200.15㎡200平方米用地面积且≥6.7

平方米用地面积/百户50～70平方米建筑面积8050608050其他设施公共厕所60～120平方米用地面积（宜与生活垃

圾收集站合建）65.47生活垃圾分类收集场所综合性生活服务设施—300平方米建筑面积--已配商业物业管理用房（≥150

平方米且不少于2个自

（地下车库建筑面积*50%+地上建筑面积）*5‰，超出456.09170456.09170然间，有独立对外出入口）20万平方米部分按

3‰比例配置儿童及老年人活动场地室外健身器械不应小于170平方米用地面积—便民服务便利店1000～3000人设置

1处--已配商业用地面积快递送达设施—----生活垃圾收集点服务半径≤70

米非机动车停车场≥1.5平方米/非机动车停车位占地面积-60恒

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281.5户型设计配比表方案设计户型配比匹配任务书配比要求Z04-D602-1与Z04-D401-01用地住宅面积段户数配比面积段183面积户数56189732320设计户数占比

任务书比例要求10222.2446197.2720748.06764.2217.50%59.06%22.81%0.63%20%55%244284382总计25%77931.79100.00%100%183m²(端竖厅)244m²(端竖厅)244m²(端横厅)244m²(端横厅)244m²(端竖厅)284m²(端横厅)244m²(端竖厅)382m²(复式下层)244m²(端竖厅)

382m²(复式上层)恒

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292、前期分析与打造策略2.1前期分析2.1.1区位印象及区位条件独立寒秋，湘江北去，橘子洲头。看万山红遍，层林尽染；漫江碧透，百舸争流。鹰击长空，鱼翔浅底，万类霜天竞自由。怅寥廓，问苍茫大地，谁主沉浮？携来百侣曾游。忆往昔峥嵘岁月稠。恰同学少年，风华正茂；书生意气，挥斥方遒。指点江山，激扬文字，粪土当年万户侯。曾记否，到中流击水，浪遏飞舟？——毛泽东《沁园春·长沙》恒

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计2.1.1区位印象及区位条件项目位于湖南省长沙市开福区开福区，楚汉名城，宜居宜业望城区岳麓区长沙县开福区是国家长株潭城市群“两型社会”建设试沙推进“大城北”战略的核心区域。开福区因千年“楚汉名城”和湖湘文化的重要发祥地，也是中国源地，拥有开福寺、潮宗古街、湖南省博物馆、长博物馆、世界之窗、海底世界等旅游景点。开福区浏阳市芙蓉区天心区宁乡市雨花区恒

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312.1.1区位印象及区位条件长沙西站开福区CFC复兴时代SITE长沙站长万达广场浏阳河长沙南站项目位于长沙市开福区，对外交通较为便捷距长沙中心区4KM距长沙站4.2KM距长沙南站11.5KM距长沙西站15.6KM距长沙黄花国际机场24.5KM开福新城，环境优美，交通便捷，未来可期恒

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322.1.2上位规划SITE二类住宅用地商住混合用地学校用地医疗用地泊富国际广场纯商业用地公共设施配套用地项目位于长沙市开福区开福中心板块，临近湘江，在居住区中心，条件舒适周边教育资源丰富周边有已建成的大型商业综合体居住板块中心区域，周边配套丰富，区域位置优越恒

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332.1.3景观资源紫凤体育公园开福寺SITE烈士公园风帆广场项目周边公园、江河景观资源丰富；烈士公园为是座集纪念、游览和娱乐的综合性公园。距烈士公园350M距紫凤体育公园1.1KM距开福寺700M距风帆广场900M距湘江300M开福中心板块拥有优秀的城市级公共景观资源，生态宜居恒

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342.1.4配套资源清水塘北辰实验小学紫凤体育公园开福区伍家岭小学长沙市林海职业培训学校长沙师范附属天健小学新竹小学1.5KM3KMSITE中南大学CFC富兴时代开福区文化馆三角塘小学教育商业湖南博物院中南大学湘雅医院医疗艺术长沙市中心医院(分院)湖南省妇幼保健院开福区花城小学泊富国际广场市政项目周边幼儿园、小学、中学、高等学府等教育资源丰富CFC富兴时代、泊富国际广场加持，商业配套优越距CFC富兴时代1KM距泊富国际广场1KM周边教育、医疗资源优渥，文化艺术氛围浓厚，商业及景观资源便捷恒

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352.1.5交通分析银盆岭大桥SITE项目周边市政道路现状良好，可达性高，对外交通便利紧邻地铁1号线、6号线规划站点周边公交站点众多距三一大道1KM距东二环4KM公共交通便捷、市政道路现状良好便利恒

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362.1.6场地航拍N北侧视野东侧视野12地块北侧为高层住宅小区，局部有视线遮挡。地块东侧为城市景观，视线无遮挡，略有噪14SITE23南侧视野西侧视野34靠近居民区，无噪声污染；景观资源较少。地块西侧为湘江，有较好的观江视野。西向景观江景优于南北东向江景资源恒

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372.1.7场地景观特质解读122133场地内有丰富的乔木，良好的景观绿化，是场地独特的特质恒

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382.1.8场地文化特质解读文昌阁湖南长沙开福区文昌庙遗址为古代长沙县学宫建筑群——文昌阁组群（民间俗称文昌庙）的花厅，是长沙400年历史文脉的渊源，具有重要的历史文化价值。伍毓仑公馆伍毓仑（1893—1984），别号灼曾毕业于北京陆军军医学校、北《气逆的理学治疗》《行军卫生文昌阁石碑伍毓仑文昌阁内景场地周边的文昌阁和伍毓仑公馆，承载着场地的历史文脉和记忆恒

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392.1.9优劣势总结优势劣势1双线轨道交汇处，交通非常便利1地块较小，小区内公共区域狭窄2周边景观资源丰富，西侧为湘江，东2场地周边多为老破小，居住侧为烈士公园，具有丰富的景观生态资源和浓厚的历史文化氛围待提升3周边配套完善。生活便利，周边3KM3因地处老城区，周边建筑日照内有多处商业、医疗、教育业态且社区级配套有待提高恒

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402.2打造策略2.2.1市场分析长沙市开福区开福中心板块坐拥湘江稀缺江景资源，毗邻CFC富兴时代、泊富国际广场等商业综合体行业大环境持续低迷，面对“稀缺板块”的优质用地如何突出重围，打造现象级改善盘？恒

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412.2打造策略2.2.1市场分析长沙市开福区开福中心板块坐拥湘江稀缺江景资源，毗邻CFC富兴时代、泊富国际广场等商业综合体行业大环境持续低迷，面对“稀缺板块”的优质用地如何将自然与历史文脉如何结合，打造明星改善盘？恒

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422.2.1市场分析长沙市近三年分面积段住宅成交均价表2500020000150001000050000100㎡以下100-130㎡130-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300㎡以上2020成交均价(元/㎡)2021成交均价(元/㎡)2022成交均价(元/㎡)从近三年开福区住宅供需及库存关系数据可知，长沙市150-300㎡面积段成交均价逐年上升。并且面积段越大，均价越高。恒

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432.2打造策略2.2.1市场分析市场回顾及建议长沙市开福区开福中心板块竞品云集，竞争激烈不缺乏好配套，好位置，高水准的大盘，市场反馈良好本地块资源禀赋优良，区位和配套较为丰富，定位城市改善大盘具备不错前提条件思考仅靠常规操盘手段挖掘规划、产品、立面还不够面对市场创新定制化户型产品和改善社区品质调性，去针对性解决市场同质化及客户的痛点与盲区恒

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442.2.1市场分析定位客群定义改善定制资源什么是令人兴奋的大宅什么是客户满意的大宅什么是真正江景的恒

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452.2.1市场分析锁定客群客群需求配套良好

居住改善地缘性客群(居住改善)60%交通便捷总价可控优质教育相邻区域客群(居住改善)40%揽江看园高端配套仪式感地州市客群(落户教育)10%恒

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462.2.1市场分析改善的新定义居

住

改

善高端产品

户型升级客厅“通透化”餐厨“社交化”舒适的居住空间公区“情景化”情景化的居住空间玄关“仪式化”收纳“完整化”主卧“酒店化”次卧“尊享化”恒

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472.2.1市场分析改善楼盘经典案例分析恒

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482.2.2案例分析东京现代城市村庄•旨在成为东京中心的一个巨大的开放空间，到处都是郁郁葱葱的绿色植物，将人们拉近距离并建立一个新的社区。•项目将办公室，住宅，酒店，国际学校，零售商店，饭店和文化设施无缝地编织到日常生活的结构中，包括工作，学习，娱乐，互动和放松。恒

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计

492.2.2案例分析曼哈顿-

格林威治街125

号•转角LDK

一体空间•超大面宽景观•超大洄游主卧套•景观面最大化•公建化立面恒

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502.2.2案例分析加拿大-EARTH

TOWER•动静分区明确/

私密卧区•豪华转角主卧套•公建化立面恒

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512.2.2案例分析新加坡--EDEN公寓•底层架空•垂直绿化•空中花园•独立电梯入户•带后勤的保姆流线恒

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522.2.2案例分析案例特质，都市豪宅有哪些特质地段配套产品环境

调性恒

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532.2.3设计策略剖析客群，定义改善，定制资源，落实整盘4大策略规划策略产品策略视觉策略品质场景营造策略恒

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计

542.2.3设计策略01规划策略依托场地景观生态及历史文化资源，打造极致观江格局，营造项目的文化底蕴，实现文昌阁的复兴，塑造长沙现象级楼盘，激发区极致观江城市花园客厅文化复兴恒

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552.2.3设计策略02产品策略精准对标超越竞品，精研规范极致附赠，创新研发迭代精品，落位高端产品发展趋势，同面积市场最优高端定制极致赠送揽江看园恒

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562.2.3设计策略03视觉策略提取文昌阁及伍毓仑公馆的历史风貌，经过现代演绎，打造文化底蕴与时代感兼具的视觉形象延续历史风貌演绎现代经典引领未来潮流恒

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计

572.2.3设计策略04品质场景营造策略创新及突破性的酒店化归家场景塔楼架空场景营造，专属空间全龄适配定制化单元归家大堂功能全面的社区底盘营造(物业服务，快递外卖后勤独立动线)品质归家场景化公共空间圈层生活营造恒

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582.2.3设计策略四大策略归纳「」通过上述4大策略的营造打造在房地产市场下行情况下城市中心品质高端改善社区新标杆恒

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计

593、整体方案3.1用地情况3.1.1用地条件Z04-D401-01R2用地性质用地面积容积率5230.49㎡≤3.5建筑密度绿地率≤28%限高36M结合方案，结构限高可突破至140m≥35%建筑限高配套140MZ04-D602-1R2用地性质用地面积容积率Z04-D401-0116952.96㎡≤3.7S=5230.49㎡建筑密度绿地率≤22%≥40%建筑限高150M限高150M1、建筑间距、离界、退让按《长沙市城市规划管理技术规定》及补充规定（长政发〔2018〕12号）、（长政发〔2021）9号执行。2、Z04-D401-01与Z04-D602-1两地块容量转移整体平衡考虑；Z04-D602-1S=16952.96㎡3、机动车出入口方位：SWN/SWN4、停车位配建标准按《长沙市城市规划管理技术规定》及补充规定（长政发〔2018〕12号）、（长政发〔2021）9号执行。人流主要来向恒

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603.1.2场地界限道路红线退距建筑退线（H≤50M与沿街商铺）建筑退距=10M路幅宽度W＜26M，低多层建筑退让道路红线6M;路幅宽度W≥26M，低多层建筑退让道路红线8M。建筑退线（50＜

H≤100M）路幅宽度W＜26M，高层H≤50M退让道路红线10M，50＜H≤100M退让道路红线12M，高层＞100M退让道路红线15M；路幅宽度W＞26M，高层H≤50M退让道路红线12M，50＜H≤100M退让道路红线15M，高层＞100M退让道路红线18M建筑退距=12M道路中心线建筑退线（100

＜

H≤150M）建筑退距=15M低多层退线Z04-D401-01建筑退距=6M用地红线沿街商业在低多层基础上再加退4M。低多层退线建筑退距=8MZ04-D602-1相邻地块之间建筑控制线根据拟建建筑性质、高度、与南侧建筑相对位置关系进行退距建筑退线（H≤50M与沿街商业）建筑退距=12M建筑退线（50＜

H≤100M）建筑退距=15M建筑退线（100

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H≤150M）建筑退距=18M恒

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613.1.3价值分析商业价值居住价值沿街面交通人流量商业价值最高交通景观日照私密性居住价值最高沿黄兴北路沿油铺街路沿太平路黄兴北路为城市主干道，交通便利，人流量大。油铺街路横穿小区，有许多底商，人流量大。位于小区沿江面，观江效果好，城市道路交通噪声小。住区有老建筑相隔，远离道路，噪声小。最高次高沿文昌阁路次高低低低沿太平路沿油铺街路沿黄兴北路道路旁有社区底商和小区入口，人流量较大。位于基地内部，交通差，人流量少。观江效果较差，人流量大，有噪声影响。地块最中间区域道路车流量大，有噪声影响，居住私密性差。充分挖掘场地资源，实现价值的合理化分配恒

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623.2规划推演分析Z04-D401-01地块可突破限高至结构限高140m,住宅用地面积5230.49㎡，容积率为3.5Z04-D602-1地块限高150M,住宅用地面积16952.96㎡，容积率为3.7户型输入条件户型配比：180㎡（20%）；240㎡

（55%）；280㎡

（25%）一线滨江采用240㎡，280㎡产品（超高，一线观江户数最多）二线滨江采用180㎡，240㎡产品（百米）T2塔楼T3、T4塔楼适合大户型产品楼型分配梯户比较大，户品质过低恒

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633.2规划推演分析1.常规板式塔楼部分户型，观江角度一般根据《长沙市城市规划管理技术规定》对地块进行用地强度推演，大致可分为两类规划逻辑。常规板式塔楼：正南北向布置，北地块布置两栋塔楼常规板式塔楼：正南北向布置，北地块布置一栋塔楼常规板式塔楼：倾斜朝江布置，北地15F10F29F29F42F29F29F42F29F29F29F42F42F29F42F42F北地块布置两栋小高南地块布置两栋超高及两栋百米北地块布置一栋百米南地块布置两栋超高及两栋百米北地块布置一栋百米南地块布置两栋超高及两栋百米户型朝向：正南北户型朝向：正南北户型朝向：非正南北观江户数：131户观江户数：134户观江户数：324户北地块小高观江视野较差户型采用端厅观江北地块百米观江视野一般户型采用端厅观江北地块百米观江视野一般户型采用端厅观江地库经济性：较差地库经济性：较好地库经济性：较差塔楼楼栋数较多，影响地库排布塔楼楼栋数较少，且平行红线布置塔楼与红线存在夹角，车位排布不经济正南北朝向，观江户数少，地库不经济正南北朝向，观江户数少，地库较为经济非正南北朝向，户户观江，地库不经济恒

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643.2规划推演分析2.

Z字型塔楼全部户型均可直面观江根据《长沙市城市规划管理技术规定》对地块进行用地强度推演，大致可分为两类规划逻辑。Z字型塔楼：倾斜朝江布置，北地块布置一栋超高Z字型塔楼：部分正南北向布置，北地块布置一栋超高Z字型塔楼：正南北向布置，北地块42F42F42F42F29F29F29F29F29F29F42F42F29F29F29F方式四：东侧5排，西侧3排北地块布置一栋超高南地块布置一栋超高及三栋百米北地块布置一栋超高南地块布置一栋超高及三栋百米北地块布置一栋超高南地块布置一栋超高及三栋百米户型朝向：非正南北观江户数：

324户户型朝向：非正南北观江户数：

324户户型朝向：正南北观江户数：324户北地块超高观江视野较好定制化户型，户户均可观江地库经济性：较差北地块超高观江视野较好定制化户型，户户均可观江地库经济性：较差北地块超高观江视野较好定制化户型，户户均可观江地库经济性：较好塔楼与红线存在夹角，车位排布不经济塔楼与红线存在夹角，车位排布不经济塔楼平行红线布置，车位排布较为经济非正南北朝向，户户观江，地库不经济部分正南北朝向，户户观江，地库不经济正南北朝向，户户观江，地库较为经济恒

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653.3规划方案生成STEP1:场地中央伍毓伦公馆位置调整STEP2:保留原始场地生态风貌STEP3:高层住宅落位STEP4:定制化Z字楼型，实现户户观江STEP5:社区配套落位，营造情景化城市花园客厅STEP6:置入立面细节，塑造高端改善楼盘的城市标杆形象恒

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663.4总平面图+指标恒

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673.4总平面图+指标规划技术经济指标一览表（总表）审查要素用地性质相关要求实际数据备注R2总用地面积（m²）净用地面积（基地面积）（m²）补征用地（m²）22183.4522183.450总建筑面积（m²）计容建筑面积（m²）98670.0781032.6777931.7977931.7924302430670.88460.8860居住建筑面积（计容）（m²）其中S≥150㎡/户非居住建筑面积其中商业含20%综合性生活服务设施计容配套设施建筑面积（m²）物管用房其中消防控制室门岗垃圾站2080其中公厕配电房50017637.4950不计容建筑面积（m²）不计容配套设施建筑面积（m²）社区管理服务站其中200文化活动站社区卫生服务站250150其中居家养老服务中心不计容车库及设备用房建筑面积（m²）35012991.11其中非人防车库面积人防车库面积10039.712951.4209.661824人防应建面积4919㎡，实际本地块建设占比60%，其余的异地建设其中住宅机房避难层骑楼架空架空共享空间综合健身或运动场地（m²）容积率506.481156.15300用地面积≤3.5/3.73.65商住比（/)3.12%38.82%8612绿地率（%）绿地面积（m²）≥35/40%大于综合绿地率绿地密度≥绿地面积30%≤28/22%集中绿地面积（m²）2584建筑密度（%）建筑基底面积（m²）住宅户数（户）23.41%5194320102438703874023002小于综合密度规划居住人数（人）机动车总停车位（个）地面停车位地下停车位非机动车停车位（m²）广场面积（m²）按3.2人/户其中日照室内停车占比100%2300m²机动车出入口日照分析依据及标准《长沙市城市规划管理技术规定（长政发[2018]12号）》、规划条件书等地块内建筑全部满足日照要求;集中绿地满足1/3面积位于标准建筑日照阴影外要求；其中老年人、儿童活动场地设置于标准建筑日照阴影外，满足要求日照分析结论恒

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683.4总平面图+指标Z04-D602-1地块规划技术经济指标一览表Z04-D401-01地块规划技术经济指标一览表审查要素相关要求实际数据备注审查要素用地性质相关要求实际数据备注用地性质总用地面积（m²）净用地面积（基地面积）（m²）补征用地（m²）R2R216952.9616952.960总用地面积（m²）净用地面积（基地面积）（m²）补征用地（m²）5230.495230.490总建筑面积（m²）73205.94总建筑面积（m²）25464.13计容面积减少2103.07㎡，与Z04-D401-01地块计容面积平衡计容面积增加2103.07㎡，与Z04-D602-1地块计容面积平衡计容建筑面积（m²）60622.88计容建筑面积（m²）20409.79居住建筑面积（计容）（m²）19902.3719902.37307.42307.42200居住建筑面积（计容）（m²）其中

S≥150㎡/户非居住建筑面积其中

商业计容配套设施建筑面积（m²）物管用房58029.4258029.422122.582122.58470.88460.88其中S≥150㎡/户非居住建筑面积其中

商业计容配套设施建筑面积（m²）物管用房位于B1#~B2#楼位于B3#~B8#楼位于3#楼1F，小区主出入口1F位于出入口其中0601080500其中消防控制室位于1#楼1F位于出入口位于B1#楼消防控制室01000门岗垃圾站门岗垃圾站其中其中公厕配电房公厕配电房位于B1#楼位于负一层，参考万科瑧湾汇0位于负一层，参考万科瑧湾汇其中其中不计容建筑面积（m²）不计容配套设施建筑面积（m²）5054.34950200250150不计容建筑面积（m²）不计容配套设施建筑面积（m²）社区管理服务站12583.0600000社区管理服务站文化活动站社区卫生服务站居家养老服务中心位于1#楼1F、2F位于1#楼1F、2F位于1#楼1F、2F位于1#楼1F、2F文化活动站社区卫生服务站其中其中居家养老服务中心不计容车库及设备用房建筑面积其中

（m²）350不计容车库及设备用房建筑面积9927.793063.32其中

（m²）非人防车库面积9927.790167.2912419.921156.15300人防整体放考虑放Z04-D401-01地非人防车库面积人防车库面积111.922951.442.4691286.56003.901.54%35.01%1831人防整体放考虑放Z04-D401-01其中其中人防车库面积块地块住宅机房住宅机房避难层骑楼架空避难层骑楼架空架空共享空间综合健身或运动场地（m²）架空共享空间综合健身或运动场地（m²）容积率商住比（/)绿地率（%）绿地面积（m²）用地面积用地面积与Z04-D602-1地块容积率平衡容积率≤3.73.58与Z04-D401-01地块容积率平衡≤3.5商住比（/)绿地率（%）绿地面积（m²）3.66%40.00%6781≥35%两个地块整体考虑两个地块整体考虑≥40%两个地块整体考虑两个地块整体考虑绿地密度绿地≥绿地面积30%≤28%集中绿地面积（m²）0两个地块整体考虑两个地块整体考虑集中绿地面积（m²）≥绿地面积30%≤22%2584两个地块整体考虑两个地块整体考虑建筑密度（%）建筑基底面积（m²）住宅户数（户）21.57%11287524094建筑密度（%）建筑基底面积（m²）住宅户数（户）规划居住人数（人）机动车总停车位（个）地面停车位地下停车位非机动车停车位（m²）23.98%40662457842930293023001密度规划居住人数（人）机动车总停车位（个）地面停车位按3.2人/户按3.2人/户094400其中日照室内停车占比100%其中室内停车占比100%地下停车位非机动车停车位（m²）广场面积（m²）机动车出入口2300m²广场面积（m²）机动车出入口1《长沙市城市规划管理技术规定（长政发[2018]12号）》、规划条件书《长沙市城市规划管理技术规定（长政发[2018]12号）》、规划条件书日照分析依据及标准日照分析依据及标准等等日照地块内建筑全部满足日照要求;集中绿地满足1/3面积位于标准建筑日照阴影外要求；其中老年人、儿童活动场地设置于标准建筑日照阴影外，满足要求地块内建筑全部满足日照要求;集中绿地满足1/3面积位于标准建筑日照阴影外要求；其中老年人、儿童活动场地设置于标准建筑日照阴影外，满足要求日照分析结论日照分析结论恒

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693.5鸟瞰图恒

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704.6规划六大亮点1.富有特色的城市界面与活力空间沿油铺街打造城市生态社区生活情景轴，引入“街，坊，院”的传统空间形式，从而创造出，建筑与花园交错生长，文化与居住完美结合的城市界面2.极致观江朝向与景观资源最佳适配，定制化产品，实现户户观江，从而实现产品溢价3.文化复兴结合历史建筑文脉，打造具有文化底蕴的场所特质，实现历史街区的文化复兴4.品质归家精致打造无雨归家流线，营造酒店管家式服务体验5.酒店式大堂精细化社区大堂设计，让业主每次归家都是舒畅的漫步体验6.场景营造通过丰富的业态配套设置，打造具有烟火气和文化气息的社区底盘，人们可以在此休憩、交流、购物等，使生活充满格调恒

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713.6.1规划亮点1-富有特色的城市界面与活力空间住宅街商业坊住宅住宅住宅街院商业商业商业院院院院坊街街街街街生

态

社

区

生

活

情

景

轴伍毓仑公馆生

态

社

区

生

活

情

景

轴院院坊院院院街商业商业住宅沿油铺街打造城市生态社区生活情景轴，引入“街，坊，院”的传统空间形式，从而创造出，建筑与花园交错生长，文化与居住完美结合的城市界面恒

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723.6.2规划亮点2-极致观江一线江景一线江景江景产品落位严格匹配视野资源，一线滨江布置两栋超高层，面积段为本项目楼王面积280~320㎡定制化产品，实现户户观江，从而实现产品溢价恒

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733.6.2规划亮点2-极致观江1#、2#超高层看江视线视线高度（30m）视线高度（50m）视线高度（80m）30M

以上具有优越的观江视野，观江视野极佳的户数总共有122户，总观江户数152户恒

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743.6.2规划亮点2-极致观江3#、4#、5#高层看江视线视线高度（40m）视线高度（60m）视线高度（80m）40M

以上具有优越的观江视野，观江视野极佳的户数总共有102户，总观江户数168户恒

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753.6.3规划亮点3-文化复兴3.6.3.1立面风格风格提取元素提取现代演绎出檐栏杆出檐格栅镂空砖雕门洞线条镂空转角线条恒

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763.6.3规划亮点3-历史文化复兴3.6.3.2材料应用保护文物的建筑材料恒昌府的建筑材料伍毓仑公馆文昌阁石材红砖青瓦木材青砖石材印花玻璃金属构架金属铝板高透玻璃历史的材料板现代的材料板恒

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773.6.3规划亮点3-历史文化复兴3.6.3.3空间尺度伍毓仑公馆尺度分析恒昌府会所尺度分析6.5M6.5M6.5M8.0M8.0M8.0M恒

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783.6.4规划亮点4-品质归家81

城市界面3

风雨连廊5

主题花园7

私属电梯厅2

社区大堂4

架空系统6

入户大堂8

极致观江652油铺街路284363557文昌阁路精致打造无雨归家流线，营造酒店管家式服务体验恒

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793.6.5规划亮点5-酒店式大堂3.6.5.1大地块主入口12345678入口前场酒店式落客区仪式前区值班室8动态流线精致服务645568317休息区物业用房快递/外卖服务2大堂快递外卖流线人行流线车行落客流线恒

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803.6.5规划亮点5-酒店式大堂3.6.5.2小地块主入口12345678入口前场酒店式落客区仪式前区值班室车行落客流线快递外卖流线人行流线动态流线精致服务2休息区13物业用房7746快递/外卖服务55大堂8恒

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813.6.6规划亮点6-场景营造儿童乐游社区配套物业配套儿童书画幼童玩乐运动健康棋牌活动休闲茶室儿童舞台共享茶吧康体娱乐文化圈层时尚生活四点半课堂公共客厅书画展示东东健身仓休闲派对儿童模块青年模块适老模块乐游区文化展厅文化展厅趣味书吧通过丰富的业态配套设置，打造具有烟火气和文化气息的社区底盘恒

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823.7户型设计3.7.1

输入条件◼

客户来源：强地缘属性，围绕主城分中心为内的二改+豪改客户为主，板块新房供应稀少，改善需求旺盛；部分地州市客户因子女教育选择落户长沙；◼

客户特征：31-45岁家庭客户为主，关注项目价值均好性（区域、地段、交通及商业）。◼

户型配比：地块编号用地面积（㎡）产品类型层高产品(㎡)180房型四房两厅三卫4+1房两厅三卫五房两厅四卫Z04-D401-01约5230.49超高层（T2板楼）大高层（T2板楼）标准层3.15-3.5米，首层不低于4米240Z04-D602-1约16952.96280合计定位高端改善，注重生活品质恒

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833.7.2

竞品分析旭辉·铂悦湘江建发养云洋湖国家湿地公园旭辉·铂悦湘江建发养云价格：

24500元/平方米容积率：

4.5价格：容积率：楼层状况面积段：楼层状况：

超高层面积段：220-270㎡招商蛇口滨江境招商蛇口滨江境城发恒价格：

19700元/平方米容积率：

2.10楼层状况：

高层面积段：191-255㎡价格：容积率：楼层状况面积段：长沙悦府长房国际长沙悦府城发恒伟·东风映1897SITE价格：价格：22500元/平方容积率：5.8万科臻湾汇容积率：楼层状况面积段：楼层状况：超高层面积段：186-262㎡长房国际广场万科臻湾中海阅湘台价格：价格：

待定容积率：楼层状况面积段：容积率：

2.78楼层状况：高层面积段：205-335㎡中海阅湘台竞品云集，竞争激烈恒

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843.7.2

竞品分析城发恒伟·东风映1897建发养云价格：

13000元/平方米占地面积：

28136

㎡建筑面积：

144760

㎡容积率：

4.27楼层状况：

小高、高层面积段：115-257㎡价格：

23000元/平方米占地面积：

45000

㎡建筑面积：

227000

㎡容积率：

4楼层状况：

高层、超高层面积段：220-300㎡位置：东风路与潘家坪路交会处开发商：长沙城发恒坤置业有限公司装修状况：毛坯位置：潘家坪路与华夏路交汇处开发商：长沙兆欣房地产有限公司装修情况：带装修260㎡

（

4室2厅3卫）300㎡

（

5室2厅3卫）184㎡

（

3室2厅2卫）208㎡

（

4室2厅3卫）230㎡

（

4室2厅3卫）220㎡

（

4室2厅3卫）200产品南向面宽较少大户型没有独立玄关，且公区体验较差可改造升级部分利用率高户型公区LDKG系统功能完善恒

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计

853.7.2

竞品分析长沙悦府万科臻湾汇价格：

22500元/平方占地面积：

94368

㎡价格：

待定占地面积：

39986㎡建筑面积：

333471㎡容积率：

4.4建筑面积：

547340

㎡容积率：5.8楼层状况：超高层面积段：186-262㎡位置：桐梓坡路以南大河西中央商务区开发商：长沙润城房地产开发有限公司装修状况：带装修楼层状况：高层面积段：218-306㎡位置：开福黄兴北路与湘雅路交汇处开发商：长沙万科轨道置业有限公司装修状况：带装修186㎡

（

3室2厅3卫）218㎡

（4室2厅3卫）262㎡

（4室2厅3卫）225㎡

（

4室2厅3卫）306㎡

（

4室2厅4卫）可改造升级部分利用率高南向大面宽客厅，有暗卫产品均好，户型较为成熟恒

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计

863.7.2

竞品分析旭辉·铂悦湘江长房国际广场价格：

13800元/平方米占地面积：

25600

㎡价格：

24500元/平方米占地面积：

94401

㎡建筑面积：

542318

㎡容积率：

4.5建筑面积：

130000

㎡容积率：

3.9楼层状况：

小高层、超高层面积段：185-239㎡楼层状况：

超高层面积段：220-270㎡位置：马王堆路与远大一路交汇处开发商：长沙长房明宸置业有限公司装修情况：毛坯位置：滨江景观道与支路九交汇处开发商：长沙卓辉房地产开发有限公司装修情况：带装修186㎡

（

3+1室2厅3卫）

200㎡

（

3+1室2厅3卫）239㎡

（

3+1室2厅3卫）220㎡

（

3+1室2厅3卫）270㎡

（

4室2厅4卫）270㎡

（

4室2厅4卫）户型较为成熟南向面宽数多，南北通透户型较为成熟南向面宽数多，南北通透恒

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计

873.7.2

竞品分析招商蛇口滨江境中海阅湘台价格：

19700元/平方米占地面积：

55602

㎡建筑面积：

214401

㎡容积率：

2.10价格：待定占地面积：

94000

㎡建筑面积：

258000

㎡容积率：

2.75楼层状况：

高层楼层状况：

高层面积段：191-255㎡面积段：205-335㎡位置：湘江中路火车头公园旁开发商：长沙润江置业有限公司装修情况：带装修位置：银杉路与长望路交汇处东北角开发商：长沙招新房地产有限公司装修情况：带装修191㎡

（

4室2厅2卫）255㎡

（

5室2厅3卫）205㎡

（

4室2厅3卫）335㎡

（

5室2厅4卫）276㎡

（

5室2厅4卫）产品均好，户型较为成熟产品均好，户型较为成熟恒

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883.7.2

竞品分析3房2厅3卫186㎡3房2厅2卫184㎡3+1房2厅3卫186㎡4房2厅2卫191㎡4房2厅3卫179㎡4面宽2面宽4面宽4面宽4面宽160-200㎡长沙悦府长沙悦府长沙悦府城发恒伟·东风映1897长房国际广场招商蛇口滨江境龙湖·舜山府4房2厅3卫218㎡4房2厅3卫218㎡4房2厅3卫225㎡5房2厅2卫255㎡4房2厅3卫220㎡4面宽3面宽3.5面宽4面宽3面宽200-260㎡260-300㎡城发恒伟·东风映1897万科臻湾汇招商蛇口滨江境建发养云4房2厅3卫262㎡4房2厅4卫270㎡4房2厅4卫306㎡4房2厅