TOSPUR南京-2024年南京房地产市场年报(水印版)

一、宏观策环境3环境|居民消费及较弱，政策刺激效国际复杂多变，，M1、M2刀差虽Q4收窄济刺激的政果仍需进一续发力支撑社融，短期经相对较弱，市场贷款意愿少，信心不•融端•贷款端指标2023年全年变化其中.09万亿22.75万亿-4.660.47亿1.78万亿住中长期贷款2.55万亿3.92万亿亿亿13.57万亿-3.49万亿企（事）业单位15700亿3410亿融机构贷款2855亿1928亿4环境|全国新政发房地产市场止跌回517“下调926首提“回稳”、11政策表明救市决心024年房地产策调整频止跌回稳429

9.249.26中共中中共中央政治局

央行、金融

民银行ü要范化解重

ü取消住房ü降存量房0.17ü首套、二下调ü5个百分点住建部、自然ü四个通住宅和非普通住宅标准，城市调控自ü四个、首付比例、存税费负担ü两个增城中村和危旧房目的信贷规模üü地①、三加6万亿元地方②、2024年开始，连专项债券中部③、区改造隐性债

2个点、2年以上大务2万偿还

型免5个点的增值税5环境|南京整体政松绑加力提速，加随全国政策效落实房票置、住房以、限售部分取消等政策、从需供应端出发定市场预期、场信心，加化ØØ二房满足一下条件可解除限扩Ø南贷购买新建商品房后，名Ø上市交易Ø孩家庭且有未成年子女的，名下处ØØ限售期的二手房也可上市交易房票安置及补贴公品质提升以旧换新政策限售部分取消Ø利6政策|四限政策宽需求，满足不同客当前四策宽松，20部分放开，限贷持续优降低，首/二套首付最人才户和积分落进一步降低落门槛，吸限贷政策放松南京最新按揭贷全面放开限购自9月8日起，玄武区新房网签满3年销售建四区范围内购买商品贷款状态执行利率手房以办证时间为准出售城四区鼓楼、建邺、玄武、秦淮无贷款记录或贷款已结清1套贷款未结清3.3%首套15%足一下条件可解除限售：•①、买房人购买新建商品房于限售期的二手房可②、二孩及多孩家庭宽人才落户条件名下处于限售期的二手市交易大专学历毕业生，正常南无贷款记录或贷款已结清首套15%其他区域•住宅不限价，根1套贷款未结清%质等核定售价积分落户条件款未结清拒贷，南京买房外地贷款情况无贷或者已经结清，在南京贷款买房都算取消土拍最高限价为价高者得职工社会保险不少于12开始加分7环境小结观经济环境国政策环境政策环境经济形势严峻，M1、M2差虽Q4收窄，但前期经需进一步观察发力支撑社融经济仍依相对较弱，市场贷款愿没有增加反而减少，信下调首付比例”、926“止跌回稳”、1113契策救市决心再掀高潮，限贷政宽，房贷利率处历史低位，度创历史之最持续发力，围绕“清存稳价格”•从供应端出发，主房补贴、以旧新、降利率等，旨在稳定市场期、重塑市场信心当经济形势与处低位，“”“保交楼创新高，彰显国家层布放松政从需求端和双管齐下政策现阶段新房市场作用不8二、土地场分析9整体分析|土地近远郊主力供销拉202持续趋冷，价率受近远郊影响结构性降显，两江板块及高淳、溧力，城中、河西板块溢价近远郊区域溢价土地供应同比↑6%主城范围仅11%，近远郊绝势成交楼面%，溢价率城中溢价高，、江北新区、高10特征①|低容积率/资源优越区域设置1.05）20年至今南京成交平均容率逐年降低，涉宅土地成积率仅为1.7京共成交136涉宅用地6以下土地占近8成，容主城6区仅占比3成明细（容积率≤1.05）序号区域土地性质成交总建（万㎡）成交楼面价（元/㎡）1老山NO.2024G685.266482大江北国资

浦口区2江浦老城6.97102120%江3鼓楼区城1.053.922016540住宅2.1930700建邺区5南NO.2024G113.9643888体建设6栖霞区灵山N4.691308113%南通万71.054.33103308将4G58住宅3.1111997江宁区9将军山NO.20.6912008江宁交通建设30幅210汤山1.017.659610%11住宅19.1103316712城南NO.溧水2024G24.626493发置业13溧水区开发区4.3645690%润14宅1.021.3630511特征②|起始楼面拿地成本，定向收24年典型板块023年不同度降低起拍楼少开发商拿成本，稳定市2024年溢价交地块仅137%，定向收购地块溢价商追捧2024年与2023年对比情况片区2024年起拍楼变化交地块2024溢价成交滨江2858798兴智中心1280↓186019个12个南站↓10110溢价成交地块明细城南成交总建软件谷193114273序号土地性质开发区338（万㎡）成交楼面价（元/㎡）江心洲2960397西北片↓8473北片1.443257121%41.21.3135084南片8087↑4565住宅3.9643888中央商务区18013810定向河3552696NO.2024G324.6913081香府沉7城南新区NO.溧6.9857765%天利置业

研创园134721818城1.021.363055

上秦淮↓5311江宁东山8253876城南新区522937城南中心02536江浦老城1201895511滨江3.92201650.4%绿城桥林↓2223121.64.9510091仙林仙林湖807↓4322注：标红地块为区管委会12特征③|城投托底建/代销逐渐成为地2024年城遍，有效出面积下降，相拿地/参与拍热情高城投拿地+品开发商代开发商合作拿地逐渐成为新模式②开发商代建/代销模式①拿地性质对比板块名称拿地时拿地开发商实际开新居2新居建设万科开发管理023年涉宅地块拿地房企性地块拿地房企性质2.66.74新居建设万23.09180469北联建设企北建投G052023江北建投中建东206南通亚伦龙湖代建代销浦口老城国、央企262.26.87帝业1.1190369江宁城建万城投67%城投75%③、城地，后续开发商操盘Ø江块以6.72亿交，成交楼面价/㎡房企为南京中慧绿岛开发建设司;Ø成交，成交楼面价为11997元南京新居建设集团;13排行榜|城投托底额下降，拿20年拿地金额T在扬子国投、淳保障房等地方城投企拿地金P10门槛：140亿元、地建面企业名称成交金额(亿元)成交建面(万称成交建面(万㎡)成交金额(亿元)成交宗金额占全市土地成交金额的43%地金额门槛17.40元，23年拿地金额门槛162.346938.0560.281高淳区保83.4226.159.7362.34同比下房建设26.1583.42

60.2138.058南京六合市政公用426.143盐城海锐置业40.8125.87设发5南京六40.4523.7026.0129.P10房企拿地建土地成交面积的52%24年拿地，23年拿地建面门槛64.1526.1425.8740.81433.2714.623六合新城建设23.7040.45823.506浦口区保障房31.516.70设22.9312.75931.2410.48全市拿在扬子国投、新剧建设，降29.299.394建设17.403.9614小结企表现土地量价土地成交年土地市场持续趋冷，溢受近远郊等低价地托底下及高淳、溧水销中、河西板块溢价高，江年南京共成交136幅涉宅用其中容积率1.6以下土地占5以下主城6区仅板块/片区相较2023投托底现象普遍，有效出面积下降，相较于23年民参与土情高，定向收购额TOP10/拿建面层度降低起拍楼面价，旨中在扬子国投、新居建设、高

区等近远郊区域无溢价，保障房建设等地方城投公司

间分化明显减少开发商拿地成本，稳土地供销率受近远郊低价地块影拿地普遍建/代销逐渐新模式低密地定向收购地块热度高（15三、住宅场分析6量价|全年住宅同多重政策叠加刺激2024宅供求齐降套，同比下9%，成交3下降29%交均价2823、降首付、利率等刺激下200万㎡，集签约、补响Q4成交量升南京住宅市场大数年2024年套22125套-49%成交591套35603㎡28236元/㎡-2%2024年一季度成交58万方市场需求降低，客户观望202季度成交111万方“517”及“924季度冲刺61万方贴到期、集中签约等因素影响成交套数24年1月2月5月6月7月10月11月1315113025743472318548134414561417块量价|供应减少为明显，以价换量各板两年供求量价为成交主城中、河西板块分化明，以价换量现比23年，仅东板块成西、城北、江均价略微价格下跌板块城中城东城北仙林浦口合溧水▲817%▼12%8%▼2▼63%▼▼56%▼54%▼55%▲11%▼▼42%▼30%6%▼29%▼36%均价▼32%▼7▲1%▼14%2%▼10%▼12%18结构|分单价段各刚需&刚改品占绝对主力㎡逐年放大4-5万板块14-200㎡产改善进阶，6万以上的板块对主力%2%3%3%%3%5%5%53%1%1%4%4%10%4%3%21218%10%3%20%21%改善进阶，豪主100-144㎡产品放大144-200㎡占比提升47%49%48%50%59%72%732%改善进阶77%39%改46%%1%98%200㎡以上占比63-98%63%年占比4%7570%70%刚需产品绝对主力41%年占比61%63%%47%44%43%3435%100-144㎡占比41-69%42%430%19%29%100㎡以下产品收缩17%0年21年22年23年2年23年24年5%5%8%20年21年22年20%0%年22年23年2%20年21年223万以下板块3-44-5万板块6万以上l刚需产品为主，100㎡以下产品逐年降低，100-144㎡逐年提升以下l改善进阶，主力产品面积100-144㎡，144-200㎡产品占比放00㎡200㎡以上收缩较大l改善进阶，豪宅为主，144-2产品占比收缩，200㎡以上19分析①|受四代宅，下半年去化率提断层刚需&刚改品占绝对主力㎡逐年放大4-5万板块14-200㎡产改善进阶，6万以上的板块对主力4年平均开盘去化率半年度项目数量摇号次数去化率1182421%11116911%2024年H14298%40↓13↓15%↑70%去化率70-90%去化率注：数据来自同策监测整理20分析②|核心板块代住宅/洋房等低密化率高024年南京全天基本售罄目主要为首扬子保利·韵瑧悦洋房基于核块/片区断供/洋房等低密态的项目高住宅项目开盘当天认购率/去化率序号开盘时间区属商项目名称加推OR首开物业户型推出套数认购套数24/6/29鼓楼江首开、金茂首开17F小高6581143、1961/8/18鼓楼鼓楼滨江加推15F小高层精装5702810024/11/7浦口江北新区直管加推6F洋房精装212100%

悦42024/11/30建邺招商·金陵序首开10层小高层24层5、225㎡110914/11/29浦口区保利、扬子国投韵加推24F高800105、17511/12建邺河西中加推21F高层装74083280去24/12/26建邺河西加推10层小高层、24层高层精装08275%82024/12/20浦口区24/9/21鼓楼首开、金茂龙湖亚伦·央璟颂首茂首开16-17F小54㎡6242加推17F小高08143、18564保/10/3浦口江区中央商务区首开024/8/31江宁江宁首开6F洋房、高层15F小高层22F高层装38383626精装25958%到低12024/10/4秦淮会展中心中信泰富·庐首开17F小25、150㎡437保利、扬4/10/21浦口央商务区加推16F小高3870033511/18建邺河西江心首开8-10F小高精装70542024/7/2建邺河西金陵月华加推22F高层422048%注：数据来自同策监测整理21特征①|24年新推应较以往年度翻两2018房比高层溢3%，2022-于供应、货2024年新开价6%，最高溢价15%39洋房价格高层价格（元/㎡/项目名称高层成交价格（元/㎡）（溢高层）350006F3403624F306572024新开带洋项目悦著九18F34451+%7F5338217F46603华著兰18F45055%250002019年2022022年4年2020202销洋房6F4503115-20F424150.18%0.533.06%%印悦府18-27F24013%注：数据统计全市不含高淳溧水六合，洋房22特征②|经济下行市场需求稳定，豪上升五年南京豪宅）成交金额逐年增加，2占比15.71比提升54%2024年南京豪宅成0万以内提升明显，35下跌024年成交金额变化总价成交金额占比2024-202.56%4.11%00-1500万3.37%1.814.95%1.70%2.07%2.34%-3000万0.61%0.33000.29%0.11%0.15%0.03%以上0.00%-0.合15.71%5.50%23特征③|四代宅项较高，未来四代宅目前，南京规划四代宅项数目前为24个8个，待售，调整规划3经开盘四代宅项目去化南京整体住宅开盘去化接受度更高南名称户型销许价

（万元/㎡南江南玖00-385㎡7.3河西北房150-220㎡7.30（82%）河，190-268㎡7.315（34%）宁在16-18F高层，98-143㎡3.48栋15-17F小高，133-154㎡3.0江韵瑧悦悦5栋16-24洋房，105-143㎡3.8G02滨江G13中建G05悦著九章层，137-140㎡4.9央璟颂业G18玖印府珑樾府上坊金茂9-143㎡2.5）河西北层，1栋7F洋房，面积147、180㎡金陵序奥体G8831栋4-5洋房产品，面积185、230㎡5栋5-8F洋房，面积120、140㎡和玺东5栋2，3栋9F小高、20栋4-6F叠墅，面中建江核G05小高，2栋7F洋房，面积120、139金基江南玖序

九章金茂晓江核滨江6栋30F高层，面积待定金宁风待售五塘房+小高层+高层，面积112-169㎡待定2栋高层，面积143-195㎡18栋15-17F高层，面积200㎡起步奥体建设G88洋房+小高层，面积143、179、2仙林湖经11栋5F洋房产品城中5栋4F低密住宅产品待售16#、18#-23#共10栋住宅楼，规划户型为88、98、改规划项目剩余A地块7栋高层将全部升级为四龙湾对I分区4栋楼住宅楼进行规划调整，增设露台、24特征④|四代宅项与溢价高，墅厅与速低南京目前的特征是附台（奇偶互挑/错层分露台赠送种形式较于不赠送流速增加2提升5-9%；挑空+露台露台溢价在6-10%：四代住宅：露台

②：四代月均流速：月，成交均招商·金陵序首开时间：2024/11月均流速：4成交均价：6120套/月交均价：58743（平层），奇偶互挑的设计75/305（墅厅）+厅）+270（平层）月均流速：+价9%扬子保利·江首开时间：2月均流速：54成交均价：30977元/㎡（高层、小高层）利扬子萃云台首开时间月）平层)+200（平层）70°全景大露台，奇偶错层分布月均流速月，成交均%中海·江275㎡墅厅（挑空+露台㎡平层5.7-6万）悦著九章首开时间：2024/10月均流速：2成交均价：03套/月均价：38297元/㎡305㎡墅厅7.1-7.6万70㎡平层6-6.2万（送露台）10%，墅厅因高总价流速较平层25分析|狭义库存持库存及去化分化严024年以来持截止12月底全市库存574期17个月，块分化明显存主力集中在宁、城南、块，城南、江新区直管期相对较短2024年12月南京全去化周期（月）90.2559.56城北6仙林26.918.1管区33.57水58.16高淳备注：去化周期按照12个月计算26排行榜|优质/高去化有保证，成交2024OP10项目主桥、河西中燕子矶、大校质或高性价片区，客户认其.00万方，成金额门槛交金额（万方）成（亿元）（占全市总销面积的14%交面积门槛5.0方，23年成交面积门同比下铁心桥8.041金中50.58河西中7.2569799桥27.157燕璟和颂燕子矶6.56大校场27.084174璀科学园6.47嘉和华府东山24.37P10成交金额占金额的21%24年成交，23成交金额门槛22.东山6.465场22.43雨核5.933709122.01526文璟和颂大校场5.74茂府大校场21.992势8燕子矶5.548首开桃园金江19.97高新区5.217839武19.90全市成心桥、河西中、城北燕、区，客户接受度较高峰铁心桥5.00305燕子矶19.7761927场|市场以价换量=1：2.79，一二手率20年南京二手房70890套，牌量价稳定；房成交993，同比上涨二手成交占比全年（新房+政策刺激以及税政策落年新高南京二手房市场大数年2023年7万套=1：1.3520.新房：二手12.8万套新房：万套1：1.7913.5新房：二手933389837

套套928987元/㎡-14%南京全市2024价走势上年50689套备注：二手房挂牌数据来源我爱我家28场|板块置业两江市场客户信心提升2024年两江主力，主流求仍以刚需为外溢，河西块价格最高叠加政策利刺激房源平短，成交议价间四季度底盘整江宁成20%江北成19%客户平均成3.8天）房源平均成交天（同比缩短2.4天政策出台等刺空间回到9%以内备注：二手房房源/客源、议价空间数据来源我爱29量价|低密物业供体墅类低密产品库2024供销同比齐降不应求状态低密物业市场，成交9.8㎡，同比下降市场需求集中释放，多数售/郊区项目推，全年㎡，同比下降3%南京别墅市场大数年2023年㎡11.76万方-47%成交9万㎡18.55万㎡32390元/㎡-13%12月越城天地加推30排行榜|成交集中资源或地段优质片）城中南、淮、汤山片区项目成交面金额遥遥领.19万方，成金额门槛交金额（万方成（亿元）（占全市总销面积的62%，成交较为集TOP10成交面门槛0.19万方，TOP30.66万方，榜首榜内项目成交存在一定心城中南片1.771越城南片10.70上秦淮1.0226698淮2.734泉康养小镇汤山0.66汤山1.60264金隅院江浦老城0.6P10成交金额占金额的79%，成交较金隅紫京叠院浦老城1.55龙池0.5515湖1.212024年T槛0.60亿元，TOP3成1内项目成交差距较大园岱山0.4023817山1.1912景枫加州城方山0.36玫瑰园岱山0.96势8定向河0.288林语山向河0.78仙林湖0.2353754池0.74全市成中南、上秦淮、汤山片越城天地、芳原、汤山泉小镇占栖和占大头江心洲0.603

谷里0.191院31小结房住宅市场手住宅市场墅市场年住宅供求齐降，以旧换新首付、利率等刺激下，Q200，集中签约、补交量提升片区断供/四代住/洋房等项目整体去化率高新推洋房的溢价效应，豪宅客定，四住宅项目接受度换量，新房：二手=1：2.79二手率近五年最值，2024成交9套，同比上涨1•板块成交量占主为主策利好刺激房源平均成交周缩短，成交议价空间四季度手房整供销同比齐降，但均呈现供应求状态，低密物业市场需求成交，同比下降47%项目主力集中在、片区，越城天地项目成交金额遥遥领先新房住宅市，开盘热度低位波动，板代宅项目接受度高，豪较为稳定二手房市场需客群占主力，当前以32四、商办场分析3量价|公寓市场供交量下跌，均价同2年公寓市场，成交近1万方，同比格17356元，同比微涨1年供应量上主要是万象市之窗、华际中心加成交1.14万方南京公寓市场大数年2023年㎡15.50万㎡14%成交1万㎡22.03万㎡17185元/㎡1%月底万象天地加推4月首创7月融信城市之窗、贸国际中心加推34排行榜|首创天阅&金额双冠王10项目成积门槛0.40万0.66亿元首创天万方&6.04亿占据双榜2（万方成（亿元）（套占全市总销面积的65%成交面积门槛0.4万方，2023年成交面积同比下河西南片3.331首创片6.04高淳0.9869021.884·云上润府雨核0.96城中北片1.62704万燕子矶0.7中心·云上润府核1.37P10成交金额占金额的70%2024年成元，2023年成交金额门灵山0.715矶1.241龙池0.5286541.19244华侨城欢乐滨江河西南片0.45滨江河西南片1.026势8马群0.48南京地铁小谷0.90城中南片0.4125990.682全市成西南、城中、雨核、燕度较高行荟软件谷0.40221玄武0.668035量价|商业市场供，成交量跌价升2年商业市场同，成交52.9方，同比下跌价17135元，同比微涨2024万方，市场成交表现相对南京商业市场大数年2023年㎡49.43万㎡-44%成交5万㎡58.24万㎡16948元/㎡1%4月亚东滨12月卓越景远洋国际中都会上城集中签约36排行榜|远郊以价OP10门槛同比上升10项目成积门槛1.20万1.92亿元越景枫蔚蓝、越城天地中以4.09亿交金额（万方成（亿元）（套占全市总销面积的31%成交面积门槛1.2万方，2023年成交面积同比上溧水开发区2.931越城天片4.09江浦老城2.12118513.794心·臻新玄武1.77新玄武3.7676境4越城心城中南片1.6世茂外滩新城滨江2.53P10成交金额占金额的30%2024年成元，2023年成交金额门城中南片1.685亚城2.51鼓楼滨江1.35187112.4939武夷绿洲科学园1.288南站南站1.2卓越景枫蔚蓝郡科学园2.40发区2.32势禄口1.2407491.97全市成溧水远郊板块及城中、量大，核心区人流量多受众广，城江北核心区1.20115站1.925537量价|办公市场供，成交量价齐跌024年办公市，成交35.8方，同比下跌514元/㎡比下跌8%2024年方左右，以大宗交易成交南京办公市场大数年2023年㎡76.14万㎡-49%成交3万㎡38.79万㎡14687元/㎡-8%天地、云推星寓集中签约38排行榜|产业支撑热销重要因素10项目成积门槛1.12万1.27亿元南京城际空方、仁恒星寓4.09亿元交金额（万方成（亿元）（套占全市总销面积的48%成交面积门槛1.1万方，2023年成交面积同比上1南站3.411仁恒4.90麒麟2.88170004.7636宝龙广场龙池1.87大校场2.831414复地宴大校场1.6欧洲城片2.23P10成交金额占金额的50%2024年成元，2023年成交金额门河西南片1.5051.92河西中片1.22182771.87498中交锦致南站1.21葛洲坝迈皋桥1.2心滨江1.671南京金融城片1.56势五塘1.2082091.43全市成麟、南站、大校场、河项目较为热销新尧新城1.1260站1.27739小结公寓市场公市场

商业市场024年公寓市场同比量跌价4年商业市场同比量跌价升

4年办公市场量价齐跌，52.98，同比下跌9%近16万方，同比下跌35.82，同比下跌8%，同比微涨1%同比下跌8%

/㎡，同比微涨1P10项目成交面积门槛10项目成交面门槛

OP10项目成交面积门槛&成交金额1.27亿元万方&成交金额1.92亿元0.40万方&成交金额0.66亿公寓市场供大场供销量处历年低位，槛提升明显40五、未来市展望1展望5年南京政策利率及交费降低等有望力，充分住房需求潜力024年首提1万套城中造，不同于棚，有望在一步发力民生力度费专项行动就业和新就业保障增加中央预算内投资，投资有效带动社

落实好产业、就展全面绿色转型

②建设现态文明体制改革

加强基础造绿色低碳产业育绿色建筑等新增长点.11-12以科技创生产力发展③推动标志性改革举措央经济工作会议展战略、主体功区战略的叠加效应制定指引经济发展优势区辐射带动作用发改革牵引作用④稳有序扩大自主开放和⑤牢牢守住不发生系统性风格耕地占补平衡理深机制改革宜推动兴业、强发展动房地产市场止跌城中村和危旧房改造分释放刚性和改善性住房需求合理控制新增房地产用地供应，盘活存42展望全年划供应超额完限于近年土供大于求及城压，预计2涉宅供应持续出让缩量提，常态小体产业/地缘性口支撑性土地成为争点区属品住宅出让计划（公顷）已出让占(公顷1246.93%1716.0294%179.26溧水区3267鼓25.0750100.29%91.0912%2817.59江北新区2789浦1159.33387.57%26.84342%240507.13Ø近供应原则，继2023后，2024年全降幅进一步扩大，计用地240公顷；顷，供应完成率211