会计实务：营改增后-个人出租住房税后收入如何换算成税前收入计税

营改增后,个人出租住房税后收入如何换算成税前收入计税★抱着为大家服务的宗旨,针对个人出租住房很多时候都要求对方包税,理道小编经过一番艰辛的脑力活-推算,现又把个人出租住房税后收入换算成税前收入计算公式分享给大家.

大家直接填入数据就可换算,真是Soeasy吧!

-个人出租房税款-

个人出租住房,目前税款有按综合征收率简易征收和按各税种税率(征收率)据实征收两种.

1.按综合征收率简易征收

换算公式为:税前收入的租金=税后收入的租金*(1+5%)/(1+5%-综合征收率),非常简单!

1、税后收入额不超过1923.81元,综合征收率为4%;

2、税后收入额1923.81~28285.71元,综合征收率为6%;

3、税后收入额28285.71~92476.19元,综合征收率为7.9%;

4、税后收入额92476.19元以上,综合征收率为8%.

2.据实征收

首先设定好有关的数据,假设个人出租住房取得的税后收入为A,税前收入为B:

★个人出租住房,应缴增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额;城建税税率为7%、教育费附加率为3%、地方教育附加率为2%;房产税税率为4%;取得出租住房所得的个人所得税税率为10%.

另:税前收入(不含增值税)小于等于10万元,是免征教育费附加、地方教育附加.

-税后收入如何换算成税前收入-

1.不含税税后收入额不超过3534.60元

●如需征增值税

B=(A-80)*(1+5%)/0.894555(注:免教育费附加、地方教育附加)

举例:如个人出租住房取得的税后收入(不含增值税)为3000元.

税前收入(含增值税)=(3000-80)*(1+5%)/0.894555=3427.40元

应交增值税=3427.40/(1+5%)*1.5%=48.96元

应交城建税=48.96*7%=3.43元

房产税=3264.19*4%=130.57元

个人所得税=[3427.40-48.96-3.43-130.57-800]*10%=244.44元

验算:税费合计=427.40元

3427.40元(税前收入)-427.40元(税费合计)=3000元(税后收入)

如免征增值税公式为:B=(A-80)/0.864

2.不含税税后收入额3534.60~26505.33元

●如需征增值税

B=A*(1+5%)/0.914434(注:免教育费附加、地方教育附加)

举例:如个人出租住房取得的税后收入(不含增值税)为20000元.

税前收入(含增值税)=20000*(1+5%)/0.914434=22965.03元

应交增值税=22965.03/(1+5%)*1.5%=328.07元

应交城建税=328.07*7%=22.96元

房产税=21871.46*4%=874.86元

个人所得税=(22965.03-328.07-22.96-874.86)*80%*10%=1739.14元

验算:税费合计=2965.03元

22965.03元(税前收入)-2965.03元(税费合计)=20000元(税后收入)

如免征增值税公式为:B=A/0.8832

3.不含税税后收入额26505.33~91443.40元

B=A*(1+5%)/0.914434(注:免教育费附加、地方教育附加)

举例:如个人出租住房取得的税后收入(不含增值税)为35000元.

税前收入(含增值税)=35000*(1+5%)/0.914434=40188.79元

应交增值税=40188.79/(1+5%)*1.5%=574.13元

应交城建税=574.13*7%=40.19元

房产税=38275.04*4%=1531元

个人所得税=(40188.79-574.13-40.19-1531)*80%*10%=3043.47元

验算:税费合计=5188.79元

40188.79元(税前收入)-5188.79元(税费合计)=35000元(税后收入)

4.不含税税后收入额91443.40元以上

B=A*(1+5%)/0.913744

举例:如个人出租住房取得的税后收入(不含增值税)为95000元.

税前收入(含增值税)=95000*(1+5%)/0.913744=109166.24元

应交增值税=109166.24/(1+5%)*1.5%=1559.52元

应交城建税=1559.52*7%=109.17元

教育费附加=1559.52*3%=46.78元

地方教育附加=1559.52*2%=31.19元

房产税=103967.85*4%=4158.71元

个人所得税=(109166.24-1559.52-109.17-46.78-31.19-4158.71)*80%*10%=8260.87元

验算:税费合计=14166.24元

109166.24元(税前收入)-14166.24元(税费合计)=95000元(税后收入)

最后又一次提醒大家:为避免如此繁琐的计算,建议签订合同时考虑约定换算为含税租金.

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概