中国沣河沣滨水镇住宅区项目汇报稿(44p)

2016年11月中国沣河·沣滨水镇住宅区项目策划方案目录01020304时代机遇自身资源住宅市场分析城市与住宅发展举措1PART时代机遇中国提出“一带一路”战略，必将促进沿线省市，尤其是节点城市经济发展，西安城市地位凸显文献检索、团队分析更多财政支持结合国家“稳增长”和中短期战略要求，中西部地区的以交通等基建项目为主的相关工程或将率先成为一带一路启动的首批项目可打造大交通、构建交通枢纽和降低物流成本节点城市三大利好消息丝路基金（400亿美元）等四个平台1将为相应的项目提供资金支持财政部和国税总局表态将在财税方面结合一带一路进行落实更多对外开放政策更快接驳承建重大基建工程以资源型和劳动密集型产业为重点，带动产品、设备和劳务从西部向中亚的输出临近东亚的区位优势促进东部产能向中西部的转移，挖掘中西部地区与邻国交流合作的潜力中亚俄罗斯欧洲波斯湾西亚地中海南海东南亚南亚印度洋一带一路路线图本案位于西咸新城上位规划中重新定义的新长安大轴线之上，是重现西安历史辉煌的重要组成部分文献检索、团队分析新长安大轴线展示西安文化的古与今，旨在为西安确立新的城市秩序能源金融区丰镐昆明池片区统筹科技资源区历史当代昆明池遗址周丰镐京遗址五陵原帝陵带三星闪存芯片项目西咸新区信息产业园能源金融贸易区本项目西安城区周秦汉唐都城均在该处演变，长安辉煌自古沿沣河、渭河两岸次第展开地标代表意义新规划在该处引入众多核心产业，打造新的城市组团，是重现西安辉煌的引擎所在“中轴线”是中国城市规划的传统手法，是城市功能的核心展示所在，新长安大轴线的定位旨在恢复大长安历史格局，意味着更多政策倾斜与发展机遇西咸新区中，本案所在的沣东组团，将更多承接科技研发、高新技术、会展等产业发展机会文献检索、团队分析沣东组团七大板块发展结构沣东规划解读规划定位国家统筹科技资源示范基地西部地区能源中心体育会展中心规划结构两带——周秦汉历史文化景观带、沣河滨水生态景观带七板块——科技统筹示范板块、镐京立体城市板块、阿房宫人文旅游板块、昆明池生态休闲板块、奥体休闲板块、商贸综合产业区板块、六村堡现代产业区板块产业发展方向科技研发、高新技术、会展等沣东历史、生态俱佳，以人文类及高产值无污染的研发技术类产业为主总结团队分析一带一路战略将强化沿线城市地位，西安作为“一带”上核心城市，面临两大机遇：1基建设施得到投资倾斜，交通枢纽的地位进一步强化，产业发展基础进一步完善；2更多产业合作发展机遇，更多促进产业落实的政策倾斜项目区域作为西咸新城上位规划中重新定义的新长安大轴线重要组成部分，是西安未来发展的重要抓手，意味着可在上述机遇中获得相关资源倾斜上位规划将本案所在的沣东组团定位为人文和科技并进，未来大力发展科技研发、高新技术、会展产业，将成为项目产业的主要方向2PART自身资源人文历史资源：项目人文历史底蕴深厚，先天自带浓郁的浪漫与尊贵气息文献检索、团队分析诗经文化镐京历史周礼秦汉上林苑伴随第一首爱情诗“关关雎鸠，在河之洲”而来的浪漫……九经九纬，方方九里之城，第一个规模宏大、布局整齐的大城市带来的秩序……皇家专属之地——上林苑衍生的尊贵……周朝礼乐文化代表的传统礼节与历史底蕴……区位资源：项目位于沣东新城，处于西咸新区东入口门户位置，交通路网系统发达，可达性佳文献检索、团队分析西咸新区南部核心沣东沣西交界中心现状：项目以南的G109是目前对外主要干道20分钟抵达地铁（在建）30分钟抵达高铁45分钟抵达机场未来：项目以北的富鱼路通车后，将极大拉近项目与城市中心的距离19公里抵达西安核心（钟楼）22公里抵达大雁塔区位交通项目区位图本项目生态资源：周边环境上佳，具有西北难得的水系资源和湿地资源文献检索、团队分析80-100米水面宽度、长达21.8公里的沣河，河水清澈，气息流畅1200亩大型滨水湿地公园，拥有自成一体的生态圈12.5万方草坪绿化，1.2万多株国槐、银杏、五叶枫等和灌木产业资源：根据上位规划，发挥毗邻高新的区位优势，可引进高新技术、会展旅游及文化创意等产业，作为人群导入基础重点产业科技研发高新技术会展四大主导产业电子信息先进制造生物医药现代服务业八大产业集群通信光伏与半导体照明电力设备与能源技术电子元器件汽车软件与服务外包生物制药创新型服务业上位规划高新区产业上位规划重点产业发展方向高新区可能溢出的核心产业环境影响程度低、环保无污染主要筛选条件陕西省十三五规划、西咸新区规划、文献检索、团队分析产业选择高新技术会展旅游文化创意高新技术产业团队分析电子信息借高新区三星项目的引导作用，构建存储芯片设计、制造、封装、测试完整产业链生物医药软件与服务外包为高新区的三星、华为、NEC、中兴等电子信息及通讯企业提供云计算等外包服务引进四军大和西安交大医学院人才，借高新区产业基础，引入医药研发环节利用毗邻高新区的地理优势，以更优惠的政策、更实惠的租金、更优质的办公环境，吸引三大目标产业外溢，达到吸引相关人群随产业迁移的目的会展旅游团队分析借沣东打造会展中心的契机，利用沣河和湿地公园美景，以诗经里主题客栈及特色商业配套，争取与会展中心组团营销，延长会展人群旅游度假时间酒店配套文化会馆（诗经文化体验馆）特色商业有特色且别致的诗经里主题客栈，是会展旅游客群的主要休憩场所诗经里和维水泱等商业配套，将成为相关人群消费购物的天堂古色古香的文化会馆，还可成为企业客户会展之后的商务洽谈、商业宴请的场所，进一步促成合作文化创意团队分析沣水与诗经是项目得天独厚的人文资源，借助诗经的浪漫、唯美与历史沉淀，诗经所代表的“古”与现代社会的“今”，将在文化创意产业中深度融合打造影视艺术中心承接婚纱拍摄、广告拍摄制作等引入艺术大师工作室，吸引艺术家集会及作品展示引入独立设计师成立个人工作室，吸引工业设计、产品设计等创意设计产业影视艺术制作创意设计艺术创作产城融合，以产带城，以城促产，是实现开发商收益最大化、提升区域发展高度的最佳实质性选择团队分析产业与住宅相互激发，形成区域发展新高度产商人居相互促进，功能区分，动静相宜——促进产品溢价，完善板块功能项目整体收益提升开发商品牌美誉度提升住宅产品价值提升项目内各物业类型价值互相激发，为社区生活及产业导入带来实质性的益处社区生活及产业提升总结团队分析区位条件良好，处于西咸新区东入口门户位置，交通路网系统发达，可达性佳生态资源优异，周边环境上佳，具有西北难得的水系资源和湿地资源根据上位规划，发挥毗邻高新的区位优势，可引进高新科技、会展旅游和产业建议：本项目可通过产城融合，以产带城，以城促产，实现开发商收益最大化、提升区域发展高度项目人文历史底蕴深厚，先天自带浓郁的浪漫与尊贵气息，其中诗经文化作为项目独特的亮点，具备极大的历史和经济价值3PART住宅产品市场分析整体来看，西安居民对单套住宅面积的需求逐步上升，其中100-180㎡成交面积占比过半，且呈现逐年增加趋势中指数据库，团队分析2013年至今西安住宅不同面积段销售比例按成交面积西安改善性需求集中释放，三室户开始取代二室户，成为市场主力需求户型居民对住宅套均面积的需求上升，当前主力成交面积段为100-180㎡高层产品对标区域曲江和浐灞，主力面积段建议以100-180㎡为主中指数据库，团队分析2013-2016年住宅不同面积段销售比例按成交面积曲江浐灞2016年曲江商品住宅成交面积位居第一，100-180㎡户型历来是主打产品，占比接近六成浐灞成交套数第一，发展相对均衡，两个主要面积段比例相差不大，其中100-180㎡住宅，占比过一半别墅产品参考浐灞曲江情况，同时考虑项目初始状态，建议主力户型以250㎡和350㎡为主中指数据库，团队分析2015年曲江别墅总价套数分布总套数：379套2015年浐灞别墅总价套数分布总套数：80套曲江历史是别墅的主要成交区域，浐灞近年来环境提升较快，依靠优良的环境和历史资源，吸引中高端人群入住，二者在别墅销售榜中占据前二位考虑到项目区域发展仍处于初期阶段，建议主力户型以250㎡和350㎡为主，初期对应总价为300万和500万元，后期再根据项目发展实际情况进行价位调整总结团队分析西安居民改善性需求增长，对住宅面积需求增大，近两年来，主力户型已从二室变成三室，主力面积为100-180㎡从区域看，以曲江、浐灞代表的外围新兴区域开始吸引人群外溢，区域销量排名居前二位，这类新兴区域多以大户型为主打产品，其销售面积高于全市平均，其中大户型以100-180㎡为主，别墅以250-350㎡为主大户型中高端产品更倾向于选择环境优美且有历史底蕴的地块，本案既有由沣河一脉相承的人文历史，又有依河展开的自然生态，具备发展中高端项目的优良基础，建议对标浐灞曲江，大户型以100-180㎡面积段为主，别墅以~250和~350㎡两种户型为主4PART城市与住宅发展举措作为以住宅为主打的产品，如何借助产业，吸引客群，需要考虑两大问题团队分析？项目自身的核心资源及优势是什么？促进住宅营销大放异彩的亮点在哪里？项目优势总结团队分析123规划引导下的产业互动沣河和诗经代表的人文资源全西安独此一份的滨水湿地生态资源住宅产品应切合产业引导下的人群需求，同时借助优美的生态环境资源，融入诗经文化代表的人文资源，实现产品亮点的打造诗般生活·经实产业寻根溯源、重历盛世在西咸之间唤醒西安远古繁荣记忆，在沣东河畔率领西安高端生活典范漫步沣河畔寻访上古爱情传奇嬉游水镇间追忆古今繁华盛世居于林语中感受浓郁自然气息业在大师旁亲历学海渊博无涯以诗经文化为核心以文商互动为亮点以文创科技为抓手以沣东生态为基底以品质居住为载体打造中国最活色生香的高端特色小镇新典范价值构建策略主题空间演绎团队分析诗经里商业小镇维水泱精致购物街区北莱·别墅区南薹·住宅区鹿鸣·研发中心鹤鸣·文创基地蔽芾甘棠·生态走廊鹤鸣·文创基地二期诗经里主题商业小镇，打造不一般的诗样生活团队分析诗经里商业小镇以诗经文化为主题，布局五大主题业态：零售工坊、精品客栈、文化驿站、休闲娱乐、特色餐饮，再造繁华且诗意的生活中心诗经，描绘了古代人民生活的喜怒哀乐，是最贴近人民感情的文学鼻祖，诗经里商业小镇，继承这一生活延续，以有中国元素的建筑，容纳百种可能，既有零售、餐饮类日常生活业态，又有娱乐、文化等精神服务业态，打造不一般的诗样生活建筑意向汉广·诗经文化体验馆给大众提供最深入文化的独特体验团队分析汉广·诗经文化体验馆在诗经里中开辟诗经文化体验馆，进行文化展示、衍生品销售及DIY体验，联合诗经里的精品客栈和特色餐饮，统一营销，吸引消费者进行两天一夜的诗经生活体验，吸引周末游消费者长期消费《小雅·汉广》“南有乔木，不可休息。汉有游女，不可求思。汉之广矣，不可泳思。江之永矣，不可方思。翘翘错薪，言刈其楚。之子于归，言秣其马。汉之广矣，不可泳思。江之永矣，不可方思。”DIY体验文化展示居住体验建筑意向景行·国学馆推广恢复人生大礼，重现国学历史荣光团队分析引进国学馆，进行国学启蒙、少儿国学才艺、成人高端修身等培训课程同时举办经典诵读、国学沙龙等活动，推广恢复人生大礼，策划传统文化活动，如入泮礼、拜师礼、成人礼、感恩礼、重阳节敬老礼以及年节民俗文化活动景行·国学馆《小雅·莆田·车舝》“陟彼高冈，析其柞薪。析其柞薪，其叶湑兮。鲜我觏尔，我心写兮。高山仰止，景行行止。四牡騑騑，六辔如琴。觏尔新婚，以慰我心。”成人礼国学启蒙成人高端修身建筑意向维水泱精致购物街区，为项目高端客户营造优雅私密之选团队分析维水泱精致购物街区为高端客户营造独有的优雅私密的购物环境，同时配合客户购物休闲需要，引入高档餐饮、高端私人美容护理等《小雅·瞻彼洛矣》“瞻彼洛矣，维水泱泱。君子至止，福禄如茨。韎韐有奭，以作六师”建筑意向鹿鸣·研发中心，集聚高新科技产业的研发设计及服务外包环节团队分析鹿鸣·研发中心以低密度的产业园区式建筑，引入医药研发、软件外包、电子信息等产业《小雅·鹿鸣》“呦呦鹿鸣，食野之苹。我有嘉宾，鼓瑟吹笙。吹笙鼓簧，承筐是将。人之好我，示我周行。”“呦呦鹿鸣，食野之蒿。我有嘉宾，德音孔昭。视民不恌，君子是则是效。我有旨酒，嘉宾式燕以敖。”建筑意向鹤鸣·创意基地是艺术家们创作的理想场所团队分析鹤鸣·文创基地以高层高、大开间的LOFT式办公建筑，开辟影视艺术中心，吸引摄影创作和广告拍摄，同时利用沣东生态环境吸引画家、独立设计师、摄影师等艺术人才开辟个人工作室，进行作品展示《小雅·鹤鸣》“鹤鸣于九皋，声闻于野。鱼潜在渊，或在于渚。乐彼之园，爰有树檀，其下维萚。他山之石，可以为错。鹤鸣于九皋，声闻于天。鱼在于渚，或潜在渊。乐彼之园，爰有树檀，其下维谷。他山之石，可以攻玉。”作品交流中心设计师工作室影视艺术中心建筑意向鹤鸣·文创基地二期南臺·住宅及北莱·别墅作为项目核心区域，高端品质成就标杆产品团队分析高绿化亲近生态自然低密度营造健康人居南薹·住宅北莱·别墅高绿化、优品质、借沣东湿地的生态环境，构建立体化生态圈，突出生态、亲近自然的特点别墅区构成低密度组团，向世人展现生态健康人居的理念《小雅·南山有薹》“南山有薹，北山有莱。乐只君子，邦家之基。乐只君子，万寿无期。南山有桑，北山有杨。乐只君子，邦家之光。乐只君子，万寿无疆。”建筑意向蔽芾甘棠·生态走廊，作为别墅间广阔的生态绿化，有效提升住宅溢价团队分析以高低错落、疏密有致的景观绿化，辅以城市氧吧、林间步道、自行车骑行道，配合不同季节的花草树木，营造春有樱花烂漫,夏有绿树成荫,秋有丹桂飘香,冬有蜡梅迎春的四季景观蔽芾甘棠·生态走廊《国风·召南·甘棠》“蔽芾甘棠，勿剪勿伐，召伯所茏。

蔽芾甘棠，勿剪勿败，召伯所憩。

蔽芾甘棠，勿剪勿拜，召伯所说。”本地块南部，建议选择绿化景观，主要考虑：项目远期规划中，1km内轨道交通尚未得到极大改善，不适合产业导入高品质的绿化景观设计，可有效提升项目高端住宅溢价，最大化项目收益原产业规划建议融入DK5的远期规划（鹤鸣二期），后期根据市场及交通规划改善进行调整国际中小学无缝衔接，提升项目溢价团队分析为住宅区域配套国际中小学及幼儿园，接轨国际，无缝衔接海外高等教学，提升儿童新时代竞争力学校提供小班式的多元化教学，注重学生素养的培育，如多语教学、音乐教学等国际中小学、幼儿园1学校亦提供多类课外活动场所供各种俱乐部、社团使用，比如剧场、篮球场、足球场、网球馆、击剑馆、摄影棚、录音棚等，全面发展学生综合素质1自北向南依次为幼儿园、初中、小学、幼儿园、高中团队分析生态文化居住历史文化高端品质商业集聚生活便捷生态优越的西安高端生活典范我们希望打造客群定位：针对产业客群，为其量身定制住宅产品等相关配套，确保留住高尖人才团队分析需求特征吸引策略定制产品行业翘楚社会地位高，注重生态自然的居住环境家庭观念重，好天伦之乐花甲工程搜集陕西区域的离退休专家信息，高薪聘请专家，邀其阖家进入项目专家别墅业内精英注重精致生活，要求配套齐全，讲究品质多非单身，对家庭相关配套要求较高精英计划加大在海内外高新区的针对中高端人才的宣传，与猎头合作吸引人才高层大户型住宅幸福中产高新区溢出的家有儿女的中产家庭，注重家庭生活品质关注教育、儿童娱乐等相关配套通过承接高新区的产业溢出，针对相关人才，提供优惠购房政策，吸引高新区人才随产业迁移高层大户型住宅后起之秀单身青年，讲究生活的便利性爱热闹爱交际，倾向于同龄人集聚毕业直通车与西安交大等知名院校合作，打造专业化的实习基地，择优解决就业小户型人才公寓户型配比总结团队分析面积均价总价户型配比~150万元~10%~250㎡~350㎡~340-480万元~30%户型建议五室二厅~180㎡四室二厅~120㎡~130万元~35%~140㎡三室二厅三室一厅~20%~100万元中小户型公寓大户型套房联排、合院~60-70万元＜5%~90㎡两室一厅改善型住宅DK1分期开发建议团队分析·一期启动区产品类型：别墅为主，部分高层开发时间：2017年二期三期产品类型：别墅为主，部分高层开发时间：2019年产品类型：高层为主，部分别墅开发时间：2018年高压塔高压线示范区DK1开发财务测算团队分析贷款为土地成本的100%，建安成本的30%，贷款周期为5年贷款利息为土地贷款利率初始8%，16年起5.4625%，建安成本贷款利率4.9%IRR计算至2045年万元20152016201720182019202020212022202320242025初期自有资金投入

26,000

25,000

39,000

贷款1

90,096

5,250

9,370

13,524

8,274

4,1