会计实务：揭开房地产企业“零”成本数字游戏的面纱

揭开房地产企业“零”成本数字游戏的面纱江苏省淮安市国家税务局自2006年以来，在税源管理中引入税收风险管理理论，充分应用综合征管信息系统的数据，开发风险管理信息系统，引导全市加强对本区域内高风险行业、重点企业的深层关注与监控，在纳税评估工作中，做到从异常风险信息分析入手，评估选案科学、准确，实现了税源管理工作由粗放管理向科学化管理、精细化管理，从被动管理向主动管理的转变。一年来，针对房地产行业涉税风险的特点，成功地对30多户房地产企业进行了纳税评估，补缴税款达1500万元，为强化管理和控制涉税风险奠定了基础。其中，淮阴区国税局今年初在对某房地产开发有限公司2006年度纳税情况的评估中，根据“预警”信息采取有针对性的应对措施，成功化解了该房地产开发有限公司在“零”成本下的涉税风险。一、企业基本情况

某房地产开发有限公司，是2003年在国税机关办理税务登记的内资企业的非增值税纳税人，主营房地产开发、销售及物业管理，注册资本800万元。

二、分析预警信息，确定评估对象

2007年初，淮安市淮阴区国税局评估人员从该局的税收风险管理系统中发现，某房地产开发有限公司亮起了4级橙色“预警”并显示下列异常信息：企业2006年1至3季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0，预缴入库企业所得税共计563.32万元，会计报表中填写的主营业务收入为11385.27万元。同时企业2006年1至3季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写。

评估人员带着上述有疑问的异常涉税数据，进一步采集了外部数据：查询地方“网上楼市”网站，发现该企业开发的小区全部是可售房源；另外到当地房管部门了解到，该企业开发的小区已有产权登记。经报领导批准后，该房地产开发有限公司被确定为纳税评估对象。

三、案头分析

评估小组根据企业的上述异常申报数据进行了风险分析‚发现了该企业存在以下风险因素:

1、配比性分析

企业2006年1至3季度申报的主营业务收入为1707.79万元，而申报的主营业务成本为0。从企业成立以来实现的一千多万销售收入来看，理论上企业的房产应该已经完工，为何主营业务成本为“零”，出现收入与成本存在明显不配比现象，该公司可能存在拖延决算，少申报收入的风险。

2、逻辑性分析

分析纳税人纳税申报表、财务报表以及其他资料表内及表间数据的勾稽关系是否正确，企业2006年1至3季度在纳税申报表中填写的主营业务收入为1707.79万元，预缴入库企业所得税共计563.32万元。而在会计报表中填写的主营业务收入为11385.27万元，两者存在着明显的逻辑性差异，可能出现少申报销售收入的风险。

3、完整性分析

从企业2006年1至3季度的申报资料中，其管理费用、销售费用、财务费用等扣除项目均没有填写，是未发生还是就未填写，作为一个正常开发销售的企业来说，发生各项费用是必然的事，为什么不申报，是否也存在说明企业可能出现拖延决算的风险？是企业领导和财务人员对房地产企业的税收法律、法规、规定了解少，还是税法意识不强而故意为之？

4、行业纳税情况分析

从房地产行业的特点分析：近年来此行业发展速度快、行业的平均利润率高、涉及的税费多、连续多年成为全国进行税收专项检查的重点行业，说明“这个行业存在着比较严重的涉税问题”，房地产业通过各种手段少报销售收入或拖延纳税，偷逃、占用税款，已成为目前税源监控的重点之一。所以尽管该户已经成为地方企业所得税重点税源大户，但在税源管理上也不能因为其为地方经济贡献较大而忽视其存在偷漏税的可能。

四、征询约谈

评估人员针对上述涉税风险信息分析，初步得出该房地产公司可能存在少缴企业所得税的疑问，并按需要了解的内容，制定了详实的约谈提纲。通过约谈基本掌握了该房地产公司的层级关系、运作模式、核算体系。在此基础上，首先向被约谈对象就房地产销售收入、成本不配比，报表与申报不一致，费用未核算等风险信息一一提出质疑。其次评估人员针对情况，向企业法定代表人和财务人员宣传了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件的精神，说明企业的开发产品只要已取得初始产权证明的，一律视同完工产品，开发企业应按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，及时申报该项开发产品完工年度的应纳税所得额。最后对其可能发生的问题以及可能承担的法律后果一一讲清，要求企业法定代表人及会计解释和举证。

从企业解释得知：一是企业会计报表与申报表中的收入不一致，为企业会计因没有扣除因素，所以只将会计报表收入11385.27万元乘以15%的利润率，而得到1707.79万元的申报表收入，再直接乘以适用税率计算预缴所得税，从而导致会计报表与申报表存在逻辑性差异；二是企业成本为0的主要原因是由于开发企业与建筑企业之间存在着多方面的分歧，以及所委托决算事务所的不作为，使得竣工决算未能及时到位，且一直不能决算，加之企业法定代表人和财务会计人员对现行的房地产税收政策法规缺乏了解，如何即时确认收入和成本概念模糊；三是企业费用未反映也是因为未结算成本，便将费用也暂时放置一边。

经政策宣传后，公司法定代表人表示一定配合评估人员将上述疑点问题进一步弄清楚。

五、实地核查

为进一步核实约谈解释的情况并确认有关销售的事实，评估人员按程序到该纳税人的经营开发场地，现场核对账证、购房人与公司签立的已完工房产销售合同和缴款记录等资料，并结合“网上楼市”网站查询到的该公司开发的小区已全部是可售房源，还有当地房管部门对该企业开发的小区已有产权登记信息，向法定代表人告知，根据上述文件精神应确认并申报销售收入11385.27万元，而不是1707.79万元，应重新计算应纳税所得额。企业的法定代表人和财务人员确认在税法认识上与税收政策规定有偏差，财务核算方面存在着不规范的情形，并表示要积极配合税务部门，实事求是地开展自查自纠，把问题弄清楚。

六、评估自查补税

该公司根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》和《税收征管法》第32条的规定，已调整申报了销售收入11385.27万元，同时按完工进度补申报2006年度应纳税所得额3966.5103万元，应缴企业所得税为:3966.5103*33%=1308.9484万元‚扣除已预缴入库的563.32万元‚已自查补缴入库企业所得税:1308.9484-563.32=745.6264万元‚同时补缴滞纳金92.83万元。

七、经验与启示

税收风险管理促进了对房地产行业的精细管理、能动管理、高效管理。房地产开发企业无论在会计核算上，还是在税法要求上都有其自身较强的行业特点，由此借鉴风险管理理论，运用风险管理的规则、方法，及时化解了房地产行业的涉税风险，感到实施税收风险管理，能把有限的管理资源用在刀刃上，解决税务人员能力不足，税源管理目的性、针对性、有效性不强的问题，达到了“评估一户企业，达到分析一个行业，整治一个行业，管好一个行业”的行业税源管理要求。

完善房地产行业税源监控体系是当务之急。要与工商、银行、土管、建委等企业主管部门建立信息交流制度，定期核对有关资料，交换相关信息，及时了解和掌握企业的工程进度，防止因不了解工程进展造成的所得税结算不彻底等情况的发生，从而从源头上控管，堵塞漏洞。

最后，评估约谈中注重方法和技巧，有的放矢。在个案评估约谈前应全面调查了解企业状况及行业特点，紧密结合企业自身具体经营内容、经营特点，在全面分析的基础上，从多角度考虑问题，抓住重点线索，制定约谈提纲，因势利导，在约谈时政策攻心，通过对纳税