高层+洋房居住区规划建筑设计方案

天津静海项目·万达销售物业T

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Y规划方案设计PLANNINGCONCEPTSCHEME2019-2020年我司最新天津项目业绩华润宝坻区项目2019-2020年我司最新天津项目业绩蓝光津南区项目2019-2020年我司最新天津项目业绩蓝光津南区项目目录五四三二一示范区设计立面设计方案设计前期分析设计策略1前期分析PRE-PHASE

ANALYSES用地区位基地位于静海区核心区，地处天津西南部、北京东南部、素有“津南门户”之称，是“京沪走廊”重镇。距离天津市区约25公里，距离雄安新区约72公里，距离北京约90公里。北京唐山廊坊天津雄安新区25KM50KM75KM100KM基地渤海沧州用地区位基地周边有四条交通要道，两条高速路直连北京上海和天津沧州，距离静海站和静海汽车站约3公里，交通便利。周边配套齐全,服务便利。天津国际进口商品城1KM2KM3KMSITE嘉泰公园静海区第二中学静海区政府顺驰公园津文线静海惠民医院静海区一中静海区第五中学春曦公园交通枢纽政府机构教育配套医疗配套景观资源购物中心高速路静海站华润超市静海汽车站静海镇政府静海县医院高铁线用地条件北华路基地周边目前北盛路、北丰路为规划道路，其余为现状路。北华路、朝阳道、津文公路均设有公交车站，交通相对便利，出行较方便。SITE

ASITE

CSITE

E公交车站已开通道路未开通道路用地条件住宅A地块：用地面积：83277.2㎡容积率：

1.8建筑密度：≤28%绿化率：

≥40%物管及配套用房：2952㎡（含1500㎡商业网点，可办理产证，作为二手房交易）按30㎡/百户配建社区党群服务中心停车位：满足住宅部分1.2辆/100㎡，商业部分0.7辆/100㎡，物管及配套用房0.4辆/100㎡

(地上车位占比：住宅户10％+配套商业车位+配套用房车位）用地条件住宅C地块：用地面积：93419㎡容积率：

1.8建筑密度：≤28%绿化率：

≥40%物管及配套用房：3540㎡（含1800㎡商业网点，可办理产证，作为二手房交易）按30㎡/百户配建社区党群服务中心停车位：满足住宅部分1.2辆/100㎡，商业部分0.7辆/100㎡，物管及配套用房0.4辆/100㎡

(地上车位占比：住宅户10％+配套商业车位+配套用房车位）用地条件住宅E地块：用地面积：46907㎡容积率：

1.8建筑密度：≤28%绿化率：

≥40%规划限高：36M物管及配套用房：1770㎡（含900㎡商业网点，可办理产证，作为二手房交易）按30㎡/百户配建社区党群服务中心停车位：满足住宅部分1.2辆/100㎡，商业部分0.7辆/100㎡，物管及配套用房0.4辆/100㎡

(地上车位占比：住宅户10％+配套商业车位+配套用房车位）用地条件B1地块（菜市场）：用地面积：4609.5㎡容积率：

1.5B2地块（文化设施）：用地面积：5475.2㎡容积率：

1.5建筑密度：≤50%绿化率：

≥20%建筑密度：≤30%绿化率：

≥35%用地条件ASITEACBDSITEBDC规范解读间距面宽配套位于中心城区及滨海新区内的居住区公共服务设施配置，可以取标准指标的下限，其他地区无论新建活改建的居住建筑沿城市主干道布置时宜：高层建筑与相邻建筑最小间距不应小

建筑高度小于等于27m的住宅建筑最

居住区，其配套公共服务设施配置，于14m，需注意与变电站、换热站之

大连续面宽投影不大于80m；

应取标准指标的上限。在实际操作中，间的间距需要满足此要求。微信：

高度大于27m且小于等于54m的住宅

联审会可能会要求公厕套内面积做到1115955733，

朋

友

圈

送

资

料

，

建筑最大连续面宽投影不大于50m。

100㎡。规定规范http://51jz.taobao.com，淘宝搜店铺名：土木世家资料组团级行政超市位置靠近组团出入口，或者沿街布置。天津市居住区公共服务设施配置标准天津市组团级便民行政超市规划设计指引天津市建筑工程规划管理技术标准天津市建筑工程规划管理技术标准2设计策略D

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Y任务书输入条件居住地块AC居住用地E商业/文化设施用地B1、E地块为首开区域；2、90三面宽、两面宽结合；135户型考虑电梯入户和非电梯入户供选择；3、实际户配不宜超过自身比例的5%；洋房不成组团的情况下，排布全小高；4、可设置一拖二商铺；5、压商铺，与小高拼接部分均采用小高户

层，不能做4层；型；6、南侧万达商业整体高度按照17m考虑，

微信：1115955733，朋友圈送资料，局部屋顶突出部分按增加4m考虑；1、90三面宽、两面宽结合；135户型考虑电梯入户和非电梯入户供选择；2、实际户配不宜超过自身比例的5%；3、AC地块商铺总量控制在1万㎡以内；4、压商铺，与小高拼接部分均采用小高户型；1、B1地块菜市场1500㎡，且只能做1-2层，需独立出入口，可以与其他商业贴建；2、菜市场上方可以做商铺，整体最高做3规定3、满足规划条件书相关要求5、中间生活性道路不可封闭；6、满足规划条件书相关要求http://51

..

m，jz

taobao

co7、满足规划条件书相关要求淘宝搜店铺名：土木世家资料如何提升产品竞争力？超越竞品的面宽资源竞品分析春曦书院高低配社区容积率：2.2绿城春熙明月高低配社区容积率：1.8绿城春熙云峰全洋房社区容积率：1.3筑境高低配社区容积率：2.0在售竞品多为高低配产品对标竞品后，我们可以做什么样的产品？洋房及小高层三面宽90四面宽135最大化利用土地资源策略一：塔板结合三大优点1、节省南北间距：高宽比小于等于1的高层和多层，南北间距按照高度的1.61倍控制高宽比大于1的高层，南北间距按照面宽的1.2倍控制因此，塔板结合（高宽比大于1的高层加多层）能够按照多层控制间距，实现建筑面积最大化2、节省东西间距：高层与相邻建筑最小间距不应小于14m，多层之间最小间距不小于8m因此，塔板结合（高层加多层）能够用多层部分控制8m间距3、利用极限楼宽：多层最大连续面宽不大于80m，高层最大连续面宽不大于50m因此，塔板结合（高层加多层）能够用80m的最大连续面宽依据《天津市建筑工程规划管理技术标准（试行）》5.2.6高宽比大于1:1的高层建筑与其被遮挡的朝向为南偏东或者南偏西≤30度居住建筑的计算间距为高层建筑在被遮挡朝向方向的遮挡面宽度的1.2倍。高宽比大于1:1的高层建筑与其被遮挡的朝向为南偏东或者南偏西＞30度的居住建筑的计算间距为高层建筑在被遮挡朝向的遮挡面宽度的1倍。高宽比小于或者等于1:1的高层板式建筑与其被遮挡居住建筑的间距应满足本节5.2.1条要求。（高度的1.61倍）5.2.7多、低层居住建筑与相邻多、低层建筑最小间距不应小于8m，与相邻高层建筑最小间距不应小于14m；高层居住建筑与相邻建筑最小间距不应小于14m。3.5.3居住建筑沿城市主干道布置时宜符合以下规定：1、建筑高度小于等于27m的住宅建筑最大连续面宽投影不大于80m；2、高度大于27m且小于等于54m的住宅建筑最大连续面宽投影不大于50m；3、高度大于54m的住宅建筑其主要朝向投影面宽不大于35m。策略二：面宽用足两大法宝1、减少楼栋数量：每一排楼栋数量越少，珍贵的面宽资源浪费越少2、减少水平间距：错位布置，减少侧向间距的水平宽度，以斜向间距代替水平间距3方案设计CONCEPTUAL

DESIGN住宅篇规划设计-AC地块用地条件居住价值分析商业价值分析居住价值一般居住价值高商业价值低商业价值高备注：地块中间居住性道路需开放，不可封闭用地价值较中间区域略差由于穿行车辆较少，整体用地价值较高规划设计-AC地块方案一规划总图A地块经济技术指标表C地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡数值备注

项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡数值备注

83277.20209900.96149898.96142370.0051240.0091130.003895.40㎡㎡93419.00235642.20168154.20160170.0054840.00105330.004518.401000.00600.00㎡㎡洋房其中高层配套建筑面积居委会㎡㎡洋房㎡834.00其中高层配套建筑面积居委会物管及配套用房㎡500.00

警务室公厕㎡㎡㎡34.00100.001500.00

其中物管及配套用房警务室其中社区服务网点40.00其中社区党群服务中心㎡392.40≥30㎡/100户公厕100.00社区服务网点1800.00其中换热站变电站㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%120.00400.0015.003633.5660002.0016813.6843188.321308

社区党群服务中心㎡443.40≥30㎡/100户箱式变电站商业网点地下建筑面积换热站变电站㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%120.00400.0015.00

人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数箱式变电站商业网点

其中3465.8067488.0020884.5646603.441478

地下建筑面积

居住人数41863.2人/户

≤28%

建筑基底面积建筑密度容积率23222.0027.89%1.8人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数

其中

%

绿地率40%≥40%居住人数47303.2人/户

住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；建筑基底面积建筑密度26000.0027.83%1.8机动车停车位辆1753≤28%

容积率

%地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆1741579442

绿地率40%≥40%其中其中住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；其中普通停车位1137机动车停车位辆1969非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆783地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆1931776549

地上停车位地下停车位辆辆392391

其中其中

其中普通停车位1227非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆876地上停车位地下停车位辆辆438438

规划总图A地块经济技术指标表C地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡数值备注

项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡数值备注

83277.20209900.96149898.96142370.0051240.0091130.003895.40㎡㎡93419.00235642.20168154.20160170.0054840.00105330.004518.401000.00600.00㎡㎡洋房其中高层配套建筑面积居委会㎡㎡洋房㎡834.00其中高层配套建筑面积居委会物管及配套用房㎡500.00

警务室公厕㎡㎡㎡34.00100.001500.00

其中物管及配套用房警务室其中社区服务网点40.00其中社区党群服务中心㎡392.40≥30㎡/100户公厕100.00社区服务网点1800.00其中换热站变电站㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%120.00400.0015.003633.5660002.0016813.6843188.321308

社区党群服务中心㎡443.40≥30㎡/100户箱式变电站商业网点地下建筑面积换热站变电站㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%120.00400.0015.00

人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数箱式变电站商业网点

其中3465.8067488.0020884.5646603.441478

地下建筑面积

居住人数41863.2人/户

≤28%

建筑基底面积建筑密度容积率23222.0027.89%1.8人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数

其中

%

绿地率40%≥40%居住人数47303.2人/户

住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；建筑基底面积建筑密度26000.0027.83%1.8机动车停车位辆1753≤28%

容积率

%地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆1741579442

绿地率40%≥40%其中其中住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；其中普通停车位1137机动车停车位辆1969非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆783地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆1931776549

地上停车位地下停车位辆辆392391

其中其中

其中普通停车位1227非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆876地上停车位地下停车位辆辆438438

规划总图A地块A地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡数值备注

83277.20209900.96149898.96142370.0051240.0091130.003895.40洋房其中高层配套建筑面积居委会834.00物管及配套用房㎡500.00

警务室公厕社区服务网点㎡㎡㎡34.00100.001500.00

其中其中社区党群服务中心㎡392.40≥30㎡/100户换热站变电站箱式变电站商业网点㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%120.00400.0015.003633.5660002.0016813.6843188.321308

地下建筑面积人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数居住人数建筑基底面积建筑密度其中41863.2人/户

≤28%

23222.0027.89%1.8容积率绿地率

%40%≥40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；机动车停车位辆1753地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆1741579442

其中其中其中普通停车位1137非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆783地上停车位地下停车位辆辆392391

规划总图C地块C地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡数值备注

93419.00235642.20168154.20160170.0054840.00105330.004518.401000.00600.00洋房其中高层配套建筑面积居委会物管及配套用房警务室40.00其中公厕100.00社区服务网点1800.00其中社区党群服务中心㎡443.40≥30㎡/100户换热站变电站㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%120.00400.0015.00

箱式变电站商业网点

3465.8067488.0020884.5646603.441478

地下建筑面积

人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数

其中

居住人数47303.2人/户

建筑基底面积建筑密度26000.0027.83%1.8≤28%

容积率

%绿地率40%≥40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；机动车停车位辆1969地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆1931776549

其中其中

其中普通停车位1227非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆876地上停车位地下停车位辆辆438438

鸟瞰图鸟瞰图产品分布A地块户型配比表定位会方案整类型洋房户型户数分类户数比定位会户配比整体户数比体户配15%11%26%42%17%15%74%100%120135合计90238168406416220266902130858.62%41.38%100.00%46.12%24.39%29.49%100.00%

60%40%100%50%25%25%100%

18.20%12.84%31.04%31.80%16.82%20.34%68.96%100.00%105115合计小高合计C地块户型配比表定位会方案整体户配类型洋房户型户数分类户数比定位会户配比整体户数比120135合计9026816861.47%38.53%100.00%45.68%24.95%29.37%100.00%

60%40%100%50%25%25%100%

18.13%11.37%29.50%32.21%17.59%20.70%70.50%100.00%15%11%26%42%17%15%74%100%436476105115合计260小高30610421478合计图例:120洋房户型135洋房户型90户型105户型115户型配套分布图例:商业网点配套服务用房变电站换热站交通分析小区人车分流，沿东西方向主路设置停车位，内部为人行路（消防道路）。图例：城市道路用地内规划道路社区内车行流线社区内人行流线小区人行主出入口地下车库出入口地下车库备用出入口消防分析图例：城市道路用地内规划道路消防流线消防扑救场地消防车出入口停车分析小区停车位设置于东西方向内部规划道路两侧方向，可实现人车分流。A地面停车174辆C地面停车193辆图例：城市道路用地内规划道路地下车库出入口地下车库备用口地面停车位景观分析公园绿地组团景观组团景观中心景观组团景观组团景观组团景观组团景观中心景观组团景观组团景观公园绿地组团景观组团景观中心景观组团景观组团景观图例：组团景观组团景观中心景观城市景观组团景观组团景观一级景观节点二级景观节点景观轴地库范围分析A地块地下建筑面积：60002㎡地下停车位：1579辆C地块地下建筑面积：67488㎡地下停车位：1776辆图例：用地红线地下车库轮廓线日照分析本日照分析依据甲方提供原始地形图资料进行计算，采用《众智日照软件》进行分析测算。计算标准日：大寒日计算条起止时间（真太阳时）8:00~16:00计算点经纬度：东经117°10′

北纬39°08′住宅-大寒日：8:00~16:00受影面高度：距室内地平0.9米高度外墙位置计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时微信：1115955733，朋友圈送资料，http://51jz.taobao.com，淘宝搜店铺名：土木世家资料图例：1小时日照时间2小时日照时间3小时日照时间4小时日照时间5小时日照时间6小时日照时间北华路沿街人视图高低起伏的天际线，增强城市界面的丰富性。规划亮点分析亮点一：洋房品质社区A地块户型配比表类型户型120户数分类户数比整体户数比23858.62%41.38%100.00%42.22%28.89%28.89%100.00%47.09%23.27%29.64%100.00%18.20%1684067612.84%31.04%5.81%洋房135合计90523.98%105115合计90类洋房小高523.98%180340168214722130813.76%25.99%12.84%16.36%55.20%100.00%类洋房：压商业/与小高拼接7层以下小户型产品105115合计合计C地块户型配比表类型洋房户型120户数分类户数比整体户数比26861.47%38.53%100.00%77.04%8.89%18.13%1684362082411.37%29.50%14.07%1.62%135合计90105115合计90类洋房小高3814.07%100.00%34.72%30.57%34.72%100.00%2.57%270268236268772147818.27%18.13%15.97%18.13%52.23%100.00%洋房率：29.5%-31%洋房率+类洋房率：45%-48%105115合计合计亮点二：中心景观花园AC地块分别有一个中心景观花园，围绕中心景观，分别形成两个洋房组团亮点三：归家景观序列规划采用对称式布局，符合东方美学人居感受结合中轴对景悦享大家门庭的归家礼序33333332211小区门31

中心景观2

组团景观3

庭院景观单元门33332222333亮点四：人车分流系统利用生活性道路两侧住宅的进退，解决各区10%的地面停车位并且全部符合车位距离建筑6m的要求亮点五：便捷生活配套区内所有配套均沿路设置符合规范要求，便于区内管理B地块包含文化活动设施及菜市场等功能，提供便利生活微信：1115955733，朋友圈送资料，http://51jz.taobao.com，淘宝搜店铺名：土木世家资料文规划设计-AC地块方案二规划总图A地块经济技术指标表C地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡数值备注

项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡数值备注

83277.20209824.96149898.96142390.0047460.0094930.003899.00834.0093419.00235604.20168154.20160240.0054630.00105610.004519.60㎡

㎡

㎡

洋房洋房㎡

其中其中高层配套建筑面积居委会高层配套建筑面积居委会㎡

㎡

㎡1000.00

物管及配套用房警务室500.00物管及配套用房㎡600.00

34.00其中公厕100.00警务室公厕㎡㎡㎡40.00100.001800.00

其中社区服务网点1500.00其中其中社区服务网点社区党群服务中心㎡396.00≥30㎡/100户社区党群服务中心㎡444.60≥30㎡/100户换热站变电站㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%120.00400.0015.00

换热站变电站㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%120.00400.0015.00

箱式变电站商业网点

3609.9659926.0016813.6843112.321320

箱式变电站商业网点

地下建筑面积人防地下车库面积

3394.6067450.0020884.5646565.441482

地下建筑面积

其中非人防地下车库面积住宅户数

人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数

其中

居住人数42243.2人/户

居住人数47433.2人/户

建筑基底面积建筑密度23300.0027.98%1.8建筑基底面积建筑密度25950.0027.78%1.8≤28%

≤28%

容积率

%容积率

%绿地率40%≥40%绿地率40%≥40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；机动车停车位辆1753住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；机动车停车位辆1969地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆1761577442

地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆1941775549

38㎡/个

其中其中其中其中普通停车位1135其中普通停车位1226

非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆782非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆875地上停车位地下停车位辆辆391391

地上停车位地下停车位辆辆438437

其中规划总图A地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡数值备注

83277.20209824.96149898.96142390.0047460.0094930.003899.00834.00洋房其中高层配套建筑面积居委会物管及配套用房警务室500.0034.00其中公厕100.00社区服务网点1500.00其中社区党群服务中心㎡396.00≥30㎡/100户换热站变电站㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%120.00400.0015.00

箱式变电站商业网点

3609.9659926.0016813.6843112.321320

地下建筑面积人防地下车库面积

其中非人防地下车库面积住宅户数

居住人数42243.2人/户

建筑基底面积建筑密度23300.0027.98%1.8≤28%

容积率

%绿地率40%≥40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；机动车停车位辆1753地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆1761577442

其中其中其中普通停车位1135非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆782地上停车位地下停车位辆辆391391

规划总图C地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡数值备注

93419.00235604.20168154.20160240.0054630.00105610.004519.60㎡㎡㎡洋房㎡其中高层配套建筑面积居委会㎡㎡㎡1000.00物管及配套用房㎡600.00

警务室公厕社区服务网点㎡㎡㎡40.00100.001800.00

其中其中社区党群服务中心㎡444.60≥30㎡/100户换热站变电站箱式变电站商业网点㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%120.00400.0015.003394.6067450.0020884.5646565.441482

地下建筑面积人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数居住人数建筑基底面积建筑密度其中47433.2人/户

≤28%

≥40%25950.0027.78%1.8容积率绿地率

%40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商机动车停车位辆1969业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆1941775549

38㎡/个

其中其中其中普通停车位1226

非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆875地上停车位地下停车位辆辆438437

鸟瞰图鸟瞰图产品分布A地块户型配比表定位会方案整类型洋房户型户数分类户数比定位会户配比整体户数比体户配15%11%26%42%17%15%74%100%120135合计90238140378448220274942132062.96%37.04%100.00%47.56%23.35%29.09%100.00%

60%40%100%50%25%25%100%

18.03%10.61%28.64%33.94%16.67%20.76%71.36%100.00%105115合计小高合计C地块户型配比表定位会方案整体户配类型洋房户型户数分类户数比定位会户配比整体户数比120135合计9028215464.68%35.32%100.00%45.89%25.62%28.49%100.00%

60%40%100%50%25%25%100%

19.03%10.39%29.42%32.39%18.08%20.11%70.58%100.00%15%11%26%42%17%15%74%100%436480105115合计268小高29810461482合计图例:120洋房户型135洋房户型90户型105户型115户型地库范围分析A地块地下建筑面积：59926㎡地下停车位：1577辆C地块地下建筑面积：67450㎡地下停车位：1775辆图例：用地红线地下车库轮廓线日照分析本日照分析依据甲方提供原始地形图资料进行计算，采用《众智日照软件》进行分析测算。计算标准日：大寒日计算条起止时间（真太阳时）8:00~16:00计算点经纬度：东经117°10′

北纬39°08′住宅-大寒日：8:00~16:00受影面高度：距室内地平0.9米高度外墙位置计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时图例：1小时日照时间2小时日照时间3小时日照时间4小时日照时间5小时日照时间6小时日照时间AC地块方案对比方案对比方案一方案二•

洋房围绕区内中心花园各自成组团•

临居住生活性道路两侧为小户型产品•

A、C地块洋房各自己形成大组团•

临居住生活性道路两侧为洋房户型产品•

适用于地块内道路封闭管理√•

适用于地块内道路对外开放规划设计-E地块规划设计-E地块方案一洋房+小高层方案洋房满足28%的配比要求规划总图E地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%数值46907.10118670.7884432.7881260.0027360.0053900.002580.60500.00300.0020.00备注

洋房

其中高层配套建筑面积居委会

物管及配套用房警务室

其中公厕100.00900.00225.60120.00400.0015.00

其中社区服务网点社区党群服务中心换热站

≥30㎡/100户

变电站箱式变电站商业网点

592.1834238.0010505.6023732.40752

地下建筑面积

人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数

其中

居住人数24073.2人/户

建筑基底面积建筑密度12312.0026.25%1.8≤28%

容积率

%绿地率40%≥40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；机动车停车位辆992地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆91

901276625其中其中

其中普通停车位非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆434地上停车位地下停车位辆辆217217

规划总图E地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%数值46907.10118670.7884432.7881260.0027360.0053900.002580.60500.00300.0020.00备注

洋房

其中高层配套建筑面积居委会

物管及配套用房警务室

其中公厕100.00900.00225.60120.00400.0015.00

其中社区服务网点社区党群服务中心换热站

≥30㎡/100户

变电站箱式变电站商业网点

592.1834238.0010505.6023732.40752

地下建筑面积

人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数

其中

居住人数24073.2人/户

建筑基底面积建筑密度12312.0026.25%1.8≤28%

容积率

%绿地率40%≥40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；机动车停车位辆992地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆91

901276625其中其中

其中普通停车位非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆434地上停车位地下停车位辆辆217217

鸟瞰图产品分布E地块户型配比表定位会方总户数比

案整体户配定位会户配比类型

户型

户数

分类户数比120

13863.30%36.70%60.00%40.00%18.35%10.64%28.99%32.18%19.41%19.41%71.01%15.00%11.00%26.00%42.00%17.00%15.00%74.00%洋房

13580合计

218100.00%

100.00%9024245.32%27.34%27.34%50.00%25.00%25.00%105

146115

146合计

534小高100.00%

100.00%合计752

100.00%

100.00%图例:120洋房户型135洋房户型90户型105户型115户型配套分布图例:商业网点配套服务用房变电站换热站交通分析小区人车分流，沿东西方向主路设置停车位，内部为人行路（消防道路）。微信：1115955733，朋友圈送资料，http://51jz.taobao.com，淘宝搜店铺名：土木世家资料图例：城市道路社区内车行流线社区内人行流线小区人行主出入口地下车库出入口地下车库备用出入口消防分析图例：城市道路消防流线消防扑救场地消防车出入口停车分析小区停车位设置于用地南侧，可实现人车分流。地面停车91辆图例：城市道路地下车库出入口地下车库备用出入口地面停车位景观分析组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观中心景观中心景观中心景观中心景观中心景观组团景观组团景观组团景观图例：城市景观一级景观节点二级景观节点景观轴地库范围分析E地块地下建筑面积：34238㎡地下停车位：901辆日照分析本日照分析依据甲方提供原始地形图资料进行计算，采用《众智日照软件》进行分析测算。计算标准日：大寒日计算条起止时间（真太阳时）8:00~16:00计算点经纬度：东经117°10′

北纬39°08′住宅-大寒日：8:00~16:00受影面高度：距室内地平0.9米高度外墙位置计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时图例：1小时日照时间2小时日照时间3小时日照时间4小时日照时间5小时日照时间6小时日照时间规划设计-E地块方案二全小高层方案E地块是首开区，小面积户型实现快速销售规划总图E地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%数值46907.10118442.7884432.7881210.000.0081210.002596.80500.00300.0020.00100.00900.00241.80120.00400.0015.00625.9834010.009815.4324194.57806备注

洋房其中高层配套建筑面积居委会物管及配套用房警务室其中公厕其中社区服务网点社区党群服务中心换热站

≥30㎡/100户

变电站箱式变电站商业网点地下建筑面积人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数居住人数建筑基底面积建筑密度其中25803.2人/户

≤28%

≥40%12530.0026.71%1.8容积率绿地率

%40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；

机动车停车位辆991地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆96895258637其中其中

其中普通停车位非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆435地上停车位地下停车位辆辆218217

鸟瞰图产品分布E地块户型配比表类型小高户型户数分类户数比

定位会户配比总户数比9037620822280646.65%25.81%27.54%100.00%50.00%25.00%25.00%100.00%46.65%25.81%27.54%100.00%105115合计图例:90户型105户型115户型配套分布图例:商业网点配套服务用房变电站换热站景观分析组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观中心景观中心景观中心景观中心景观组团景观组团景观组团景观组团景观图例：城市景观一级景观节点二级景观节点景观轴地库范围分析E地块地下建筑面积：34010㎡地下停车位：895辆日照分析本日照分析依据甲方提供原始地形图资料进行计算，采用《众智日照软件》进行分析测算。计算标准日：大寒日计算条起止时间（真太阳时）8:00~16:00计算点经纬度：东经117°10′

北纬39°08′住宅-大寒日：8:00~16:00受影面高度：距室内地平0.9米高度外墙位置计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时图例：1小时日照时间2小时日照时间3小时日照时间4小时日照时间5小时日照时间6小时日照时间规划设计-E地块方案三全小高层方案售楼处独立设置品质高规划总图E地块经济技术指标表项目用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡%数值46907.10118708.7884432.7881834.180.0081834.182598.60500.00300.0020.00100.00900.00243.60120.00400.0015.00备注

洋房其中高层配套建筑面积居委会物管及配套用房警务室其中公厕其中社区服务网点社区党群服务中心换热站

≥30㎡/100户

变电站箱式变电站商业网点0.00地下建筑面积人防地下车库面积非人防地下车库面积住宅户数居住人数建筑基底面积建筑密度34276.009815.4324460.57812其中25993.2人/户

≤28%

11938.0025.45%1.8容积率绿地率

%40%≥40%住宅机动车1.2辆/100㎡；配套商业0.7辆/100㎡；物管及配套用房0.4辆/100㎡；机动车停车位辆995地上停车位地下停车位人防停车位辆辆辆辆93

902258644其中其中

其中普通停车位非机动车0.5辆/100㎡，配套服务设施非机动车位1辆/100㎡非机动车停车位辆431地上停车位地下停车位辆辆216215

鸟瞰图产品分布E地块户型配比表类型

户型90户数分类户数比

定位会户配比

总户数比36821822681245.32%26.85%27.83%100.00%50.00%25.00%25.00%100.00%45.32%26.85%27.83%100.00%105小高115合计图例:90户型105户型115户型配套分布图例:商业网点配套服务用房变电站换热站景观分析组团景观组团景观组团景观中心景观中心景观中心景观中心景观组团景观组团景观组团景观图例：城市景观一级景观节点二级景观节点景观轴地库范围分析E地块地下建筑面积：34276㎡地下停车位：902辆日照分析本日照分析依据甲方提供原始地形图资料进行计算，采用《众智日照软件》进行分析测算。计算标准日：大寒日计算条起止时间（真太阳时）8:00~16:00计算点经纬度：东经117°10′

北纬39°08′住宅-大寒日：8:00~16:00受影面高度：距室内地平0.9米高度外墙位置计算结果：住宅满足大寒日满窗日照2小时图例：1小时日照时间2小时日照时间3小时日照时间4小时日照时间5小时日照时间6小时日照时间E地块方案对比方案对比方案一方案二方案三•

洋房位于区内，形成组团，洋房率29%•

售楼处结合出入口设置，形成礼序空间，提升区内溢价•

全部为小高层产品，利于快速去化•

中心区域形成小户型洋房组团感•

售楼处结合商业，提升商业价值•

售楼处贴楼设置，需考虑施工时序•

全部为小高层产品，利于快速去化•

售楼处独立设置，便于施工及后期使用•

方案比较不节地，无法形成洋房组团•

首开区包含全部户型，利于市场的检验√产品设计规范解读管井飘窗阳台1.六层及六层以下住宅内应设竖井或简易竖井作为电气（强、弱电可合用）垂直通道；1.北向不应设置凸窗；2.东、西、南向不宜设置凸窗，当设置凸窗时，凸窗7.1.1每套住宅宜设阳台或平台。套型阳台面积应符合以下规定：套型总建筑面积小于等于90㎡时，套型阳台面积不大于3.00㎡；套型总建筑面积大于90㎡时，2.七～九层住宅内应设竖井作为电气（强、弱电可合用）垂直通道；凸出（从外墙面至凸窗框外表面）不应大于400mm，

套型阳台面积不大于4.00㎡。且其不透明的顶板、底板、侧板的传热系数均不应大于本标准4.2.1-1条外墙的平均传热系数限定。本案阳台暂按全面积计算3.十层及十层以上住宅内应分别设强电、弱电竖井，作为电气垂直通道；规定天津市住宅设计标准DB29-22-201314.0.8天津市居住建筑节能设计标准DB29-1-20134.3.4天津市住宅设计标准DB29-22-20137.1.1规范产品选型120洋房标准层平面图产品选型135洋房-独梯入户标准层平面图产品选型135洋房标准层平面图产品选型135+120洋房标准层平面图产品选型90小高标准层平面图产品选型105小高标准层平面图产品选型115小高标准层平面图产品对比洋房产品：120㎡集团标准化户型与竞品对比1.

设置生活阳台，增加晾晒、休闲及储藏空间；2.

餐客厅南北通透，通风效果较好1.

客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；3.

独立玄关，在玄关处增加储藏室32.

北向次卧门与洗手盆对视，视觉体验感不佳；24.

户型各个空间方正，使用感极佳44323.

卧室空间不方正，存在凸角；存在问题：1.

阳台进深较大，因阳台计算方式为全面积计算，故大进深阳台损失户型套内面积，从而降低品质；4.

无独立玄关，入户仪式感不强；321112.

根据地方规范飘窗凸出不应大于400mm；3.

次卧门开在客厅南向，客厅完整性被破坏集团标准化户型绿城春熙明月

洋房标准层128㎡户型产品对比洋房产品：120㎡本案选用户型与竞品对比调整标准库户型存在的问题并优化交通核及户型布局，推演出本案户型1.

设置生活阳台，满足生活需求；1.

客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；62.

调整飘窗尺寸以满足相关规范5532.

北向次卧门与洗手盆对视，视觉体验感不佳；23.

客厅电视背景墙满足长度≥3M要求8743.

卧室空间不方正，存在凸角；4.

南向三面宽，尽享阳光；34.

无独立玄关，入户仪式感不强；5.

户型各个空间方正，使用感极佳216.

明餐厅设计，用餐同时尽享园区景；147.

餐客厅南北通透，通风效果较好本案选用户型8.

独立玄关入户，仪式感增强；绿城春熙明月

洋房标准层128㎡户型产品对比洋房产品：135㎡集团标准化户型与竞品对比1.

设置生活阳台，增加晾晒、休闲及储藏空间；2.

独立玄关增加入户仪式感；1.

客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；3.

户型各个空间方正，使用感极佳32.

南向次卧门开在客厅墙南向，客厅完整性被破坏；34.

公卫干湿分离42

44存在问题：1.

阳台进深较大，因

3.

卧室空间不方正3阳台计算方式为全面积计算，故大进，存在凸角；33深阳台损失户型套

4.

无独立玄关，入2内面积，从而降低品质；户仪式感不强；11212.

根据相关规范飘窗凸出不应大于400mm；3.

根据规范北向不应设置飘窗4.

书房门正对入户门，私密性不佳；集团标准化户型绿城春熙明月

洋房标准层143㎡户型产品对比洋房产品：135㎡集团标准化户型与竞品对比调整标准库户型存在的问题并优化交通核及户型布局，推演出本案户型1.

客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；1.

设置生活阳台，满足生活需求；2.

调整飘窗尺寸以满足相关规范2.

南向次卧门开在客厅墙南向，客厅完整性被破坏；3.

南向四面宽，尽享阳光；4.

户型各个空间方正，使用感极佳5.

横厅设置，满足多种日常生活需求，后期可改造为舒适四居；6.

餐客厅南北通透，通风效果较好4467843.

卧室空间不方正，存在凸角；543324.

无独立玄关，入户仪式感不强；12317.

独立玄关入户，仪式感增强；8.

动静分区合理，互不干扰本案选用户型绿城春熙明月

洋房标准层143㎡户型产品对比洋房产品：135㎡集团标准化户型与竞品对比改正标准库户型存在的问题并优化交通核及户型布局，推演出本案户型1.

客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；1.

设置生活阳台，满足生活需求；2.

调整飘窗尺寸以满足相关规范2.

南向次卧门开在客厅墙南向，客厅完整性被破坏；3.

南向四面宽，尽享阳光；4.

户型各个空间方正，使用感极佳5.

横厅设置，满足多种日常生活需求，后期可改造为舒适四居；6.

餐客厅南北通透，通风效果较好446788443.

卧室空间不方正，存在凸角；53324.

无独立玄关，入户仪式感不强；13217.

独立玄关入户，仪式感增强；8.

客卧靠近入户门，主卧私密性更强；本案选用户型-独梯入户绿城春熙明月

洋房标准层143㎡户型产品对比小高产品：90㎡本案选用户型与竞品对比1.

设置生活阳台，增加晾晒、休闲及储藏空间；1.

客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；222.

餐厨一体，南北通透，通风效果极佳；2.

高层产品，北侧有连廊，南北不通透，通风效果较差333.

走道交通面积较少3.

走道交通面积较大4.

飘窗凸出长度满足相关规范要求4115.

一梯两户，小高产品，得房率高集团标准化无该面积段小高户型，此为本案户型本案选用户型（小高）绿城春熙明月

标准层93㎡户型（高层）产品对比小高产品:105㎡本案选用户型与竞品对比1.

设置生活阳台，满足生活需求；1.

客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；2.

客厅电视背景墙满44足长度≥3M要求；

2.

餐厅空间不够独立，空间感受不3.

南向三面宽，尽享阳光；2佳；53.

主卧无衣帽间，居住品质降低；34.

户型各个空间方正，使用感极佳6

424.

南向次卧门开在客厅墙南向，打破了客厅完整性5.

独立玄关入户，仪式感增强；14316.

客卧临近玄关，主卧私密性更强集团标准化无该面积段小高户型，此为本案户型本案选用户型（小高）万科西庐标准层105㎡户型（高层）产品对比小高产品：115㎡集团标准化户型与竞品对比1.

南向三面宽尽享阳光；2.

设置生活阳台，增加晾晒、休闲及储藏空间；1.

客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；3.

主卧套房设计，独立衣帽间卫生间、大面宽主卧尽显华贵气质；4.

明餐厅设计，用餐同时尽享园区景色；2.

南北不通透，通风效果较差；453.

走道交通面积较大；325.

餐客厅南北通透，通风效果较好34.

主卧无衣帽间，居住品质降低；存在问题：1.

阳台进深较大，因阳台计算方式为全面积计算，故大进深阳台损失户型套内面积，从而降低品质；4211212.

根据相关规范飘窗凸出不应大于400mm；3.

管井不满足规范本案选用户型（小高）绿城春熙明月

标准层115㎡户型（高层）产品对比小高产品：115㎡本案选用户型与竞品对比改正标准库户型存在的问题并优化交通核及户型布局，推演出本案户型1.

客厅无阳台，减少了晾晒休闲等空间；1.

设置生活阳台，满足生活需求；2.

调整飘窗尺寸以满足相关规范3.

客厅电视背景墙满足长度≥3M要求4.

南向三面宽，尽享阳光；5.

户型各个空间方正，使用感极佳2.

南北不通透，通风效果较差；5563.

走道交通面积较大；78324.

主卧无衣帽间，居住品质降低；596.

明餐厅设计，用餐同时尽享园区景；7.

餐客厅南北通透，通风效果较好8.

独立玄关入户，仪式感增强；342149.

客卧临近玄关，无电梯噪音影响，主卧私密性更强1本案选用户型（小高）绿城春熙明月

标准层115㎡户型（高层）产品选型沿街商业示意首层平面图商铺进深15m，单铺面积约