融创奥城战略汇报

融创奥城工作汇报

二

四年一月汇报提纲一、我们是谁二、我们要干什么三、我们要怎么干四、我们期望的结果

第一部分

我们是谁一、积淀的历史成为必然2003年8月，我们将“地王”拿下（时至今日，当时的场景仍然历历在目……）1、关注两年，聚焦11天2、不一样的评委，不一样的竞争对手3、欢呼：商务标、技术标我们全部第一融创奥城顺驰天津房地产市场主力开发商天津信托作为金融机构为项目开发提供了坚实的资金平台天津日报庞大的传媒网络，实现项目操作与传媒的无缝连接;天奥即将加入的天奥为公司介入文化体育产业提供绝佳契机及广阔操作空间二、战略优势——梦幻组合，我们强大的操作平台1、经过十年的磨练，对核心价值观的偏执执行使我们成为一个具备核心竞争力的企业;2、我们拥有一支高度认可集团核心价值观、深刻理解行动纲领、具有高效战略执行能力的优秀团队;3优秀的团队成就了优秀的企业，也将伴随企业共同成长，不断加强完善我们的战略优势。

三、我们的性格

我们要成为全国最优秀的以房地产与文化体育产业为主业的百亿级上市公司四我们的发展战略目标1、房地产业务持续发展，巩固市场强势地位

（1）通过项目运做，为公司品牌、公司实力奠定基础

（2）引领天津高端住宅市场,注入引领市场的新项目

（3）全国综合开发模式典范

（4）销售目标：

2004年2005年2006年销售利润率11亿25亿40亿25%2、发展成为全国最优秀的房地产与体育产业上市公司公司将通过与天奥公司的战略合作以及通过参与体育场馆经营、参与天津水上运动中心、国际体育交流中心建设与经营等方式介入体育产业，将公司最终发展成为全国最优秀的以房地产与文化体育产业为主业的百亿级上市公司。

第二部分

我们要干什么

一、塑造城市荣耀，打造城市地标天津奥林匹克中心奥林匹克中心酒店奥林匹克水上中心6万人体育场生态商务办公区顶级住宅区综合休闲商业天津奥林匹克中心经国际奥委会批准：竞技区、公建区及住宅区作为一个整体，构成天津奥林匹克中心；将天津奥林匹克中心打造成一个集6万人体育场、奥林匹克中心酒店、水上运动娱乐中心、生态商务区、综合休闲商业、顶级住宅为一体的城市新地标，成为天津新的城市功能中心。天津奥林匹克中心奥林匹克中心酒店奥林匹克水上中心6万人体育场商务办公与酒店顶级住宅综合休闲商业（天津奥林匹克中心配套区）100万平米国际都会中心地块基本情况土地：46万平米其中住宅：55万平米商业：12万平米商务：33万平米水上西路、宾水道、凌西道和凌宾路相围合关于时代奥城项目（时代奥城）Tianjinecologicalnewdowntown观光休闲水上公园生活商务奥体中心配套区运动娱乐奥体中心自然休闲堆山公园项目总体概念规划总平面图全景鸟瞰公建部分居住区技术经济指标城市建筑的形态及层次公建业态的整体协调明确的人车交通体系地下空间的完善利用系统化的城市公共开放空间公建区与居住区的软性分离规划方案的设计要点公建区居住区天塔住宅酒店式公寓写字楼与酒店大型百货大型超市休闲娱乐品牌店写字间餐饮店大型餐饮公建区商业发展要点定位：丰富的商业业态与休闲设施互相补充，形成复合的商业业态群落,特色鲜明的城市新型商业中心;

目标:迅速形成特色鲜明商业中心氛围,提升项目影响力;聚焦商业模式,快速变现,为项目资金流提供强力支撑;操作：招商方面:通过引入国际知名大型零售（百货与超市）商和品牌商业、特色商业,提升项目商业价值,带动小型商业的销售;大型店招商已与多家国际知名品牌商家建立联系：百货业方面：崇光百货（SOGO）、太平洋百货、深圳铜锣湾百货大型超市：沃尔玛、新世界集团同时招商工作也在寻求资源更多、经验更多的合作伙伴进行合作，使招商工作事半功倍，提高效率；充分运用灵活融资方式:

大型品牌商业招商将会提升项目商业价值,推动整体商业销售,但其一般要求的租赁经营模式与我们的商业模式不符：1-项目具有巨大的商业发展潜力;2-商业项目比住宅项目更具升值潜力;3-更多的金融产品有待挖掘;以上几方面促使我们将对信托、基金等金融模式进行探索，寻求创新性金融产品，不仅能够解决大型商业资金流问题，同时更大发挥其商业价值；商业运营是商业中心活力的根本保证满铺开业是我们的基本要求“开业24个月后才能判断商业开发的成败”1-品牌店的持续招商2-商业设施的运行管理要求整合大型百货、卖场、各类品牌店，为商业运营提供持续可靠的保障；结合物业管理团队的组建，今年上半年组建商业物业管理公司，并将商务部整合并入。

休闲商业-都市魅力发散地1-市级商业中心，流行元素的全方位载体—

“消费时间的地方”2-超越购物与互动的感官刺激—新奇、刺激、酷耀、时尚3-购物是一种多元享受，接触新事物，个人升级4-具有贩卖广告娱乐文化公共表演综效机能5-主要面对20-45岁的消费者6-主导游戏规则；经营品牌资产；拉大产品差异；强化服务品质入口广场景观中央轴线广场夜景功能布局－室外商业空间层次丰富的商业室外平台连续的屋顶绿化广场商业与水景结合富有趣味的坡道商业街大型百货店娱乐·影视商业设施及交通流线沿街精品店大型超市·品牌超市

公建区商务发展要点纯粹、纯正的生态商务氛围；近人的体量、典型的欧洲办公尺度模块化设计、总部基地；商务办公部分提供丰富齐全的产品种类：总部大楼·高、低层的分层或纵向分割租售·小户型分割·SOHO公寓等，形成目前天津最高品质，提供最多选择可能的办公用房集群；多层次、多尺度城市开放空间；引入国际酒店管理集团管理的高级酒店，进一步完善功能配置功能布局－商务办公多层智能化办公楼办公楼

中庭高层智能化办公楼

居住区设计要点

顶级居住、绝对唯一

都市新功能中心重要组成部分，形成个性鲜明的真正都市住宅。体现城市感公建化外檐；系统的灯光设计；城市罕见大规模全高层建筑群落；位于都市新功能中心，大规模商业及生活、娱乐，服务设施，突显城市生活的便利与永恒性；操作：

综合配置标准适度超前，人性化及合理性的有机融合

a)硬件配置中央空调地板采暖1000元/m2精装修

b)服务配置“HCS”模式管理，把“酒店、管家”双重优势的服务相融合，[一对一的管家服务]+[24小时零距离的一站式服务]；

极低建筑密度高层住宅——“花园中的住宅”更多两梯两户、部分三梯两户塔楼的设置，提高居住品质；极低建筑密度，为景观营造充分的优势条件；高层住宅突显城市魅力1-我们的客户定位：30-45事业上升、具强烈进取心的都市新贵–

“他们在过度地占有天津最稀缺的都市资源”2-突出产品个性，与客户情感层面的沟通是高目标的要求3-坐拥津门首区之地，绝对唯一，对自我成就的表彰4-身处奥运荣耀之中，国际视野，代表人生竞技的赢家5-舒适的生活，犒赏事业奋进的飨宴

人以类聚，时代新锐的精神领地，身处精英群体的优越感时代奥城具备中高消费潜力并追求不断提升生活品质不断超越、荣耀并具城市魅力集所有国际生活情报及娱乐、休闲、文化于一体，并带来荣耀、创新与时尚的新场所时代奥城Brand品牌因此Target目标消费群针对那一群的消费者们Brand品牌Position定位能够提供Keybenefit主要利益点将是3/12/2025403/12/202540项目定位描述二、激情的数字成就我们激情的梦想

1、项目预期利润

项目合计公建部分住宅部分项目税前利润总额19.5亿元8.3亿元11.2亿元毛利率29.64%29.13%31.18%项目销售利润率22.16%21.24%23.81%2、销售收入项目合计公建部分住宅部分销售额88亿元(含3.18亿车库成本)38.65亿元46.2亿元销售均价8983元/平米8590元/平米8718元/平米完善的产品和清晰的定位奠定了成功的基础3、2004年销售收入

03.8-04.12月份现金流情况：现金流入：销售回款10.9亿元

股东投入2亿元新增贷款10.7亿元现金流出：地款支出6.65亿元费用支出6687万元开发支出4.95亿元贷款利息4120万元税款支出4371万元偿还贷款4.5亿元净流量（不含所得税）6亿元4、充分的资金保障现金流入说明：

截至2004年底，预计现金流入总值约为25.2亿元。

其中：销售回款10.9亿元股东投入2亿元新增贷款10.7亿元

预计将从2004年4月开始实现销售回款；较大资金流余额出现时间将在2004年6-12月份;

从奥城一期项目现金流量可以看出，通过项目自身的运作除确保土地补偿费与政府收益如期支付外，还可以为启动酒店与水上运动中心项目提供资金保证。

2003.8-12奥城一期现金流量预算项目8月9月10月11月12月期初资金余额48，0042，9692，6743，687资金流入销售回款-

-

-

-

-贷款35,000

-5,0005,000其他20,000

小计55,000

--5,0005,000资金流出地款6,93244,500-1，600

-工程款242701561，4351，700销售费用--49568278管理费用4080907080归还贷款

-

财务费用185

314400税款-

-

-

-

-其他

小计6，996

45，0352953，9872，458资金净流量48，004

-45，035-295

1，0132，543期末资金余额48，0042，9692，6743，6876，230项目04年1月2月3月4月5月6月期初资金余额623048132226164881958822344资金流入销售回款

-

-

-842495666648贷款

-

62,000

其他

小计

-

-

62,000842495666648资金流出地款

-

-

-

1,500

-工程款112610721910474042854585销售费用1411235173398322257管理费用15080110110120150归还贷款

45000

财务费用

20054576

670税款

-

-

-

583273其他

小计

1417258747738532468105935资金净流量-1417-25871426231002756713期末资金余额48132226164881958822344230572004.1-6奥城一期现金流量预算项目7月8月9月10月11月12月期初资金余额230573016932534402624803456304资金流入销售回款115381762416240155841344810156贷款

-

其他

小计

115381762416240155841344810156资金流出地款

-10,000

2000

-

-工程款378540856620472042854685销售费用243274232291175191管理费用120120150120120150归还贷款

-

财务费用

865

865税款277780645681598533其他

小计

4425152598512781251786424资金净流量711323657728777282703732期末资金余额3016932534402624803456304600362004.7-12奥城一期现金流量预算2004年月度销售回款万元2004年每月累计现金流量万元

三、战略使我们高速运转1、2003年8月7日，中标“地王”2、2003年8月22日签定土地合同3、2003年11月15日，开工4、2004年1月6日，在中华世纪坛亮相5、2004年2月20日，住宅四证一计划齐全6、2004年4月18日，住宅开盘7、2004年8月18日，商业开盘

．．．．．．奥城一期主要时间节点住宅公建建设用地规划许可证03.9.8开工03.11.1504.5.30投资计划03.12.31国有土地使用证04.1.19建设工程规划许可证04.2.1504.4.22施工许可证（临时）04.2.2004.6.30销售许可证04.4.1004.8.10开盘04.4.1804.8.18住宅一期公建一期住宅三期住宅二期公建二期公建三期分期开发范围图分期开发进度安排

公建、住宅两部分将于2003年11月开始同步开发建设，并于2007年10月完成全部开发，开发建设周期为4年。

一期二期三期开、竣工时间开工竣工开工竣工开工竣工公建商业04--0505--05商务04--1106—505--1107--10住宅03--1105--1004--1106--1005--1107--10第三部分

我们要怎么干

一、持续强势推动整个团队对核心价值观、行动纲领的学习、理解、贯彻，打造一支能够深刻理解集团、公司战略的激情团队，并使团队成为推动战略执行的源动力；二、聚焦战略，通过全面预算管理和考核指标体系的推动执行以及合理组织架构提高团队战略执行效率；三、聚焦我们的商业模式，结合战略在新行业、新领域采用创新资金解决方案，为战略目标的实现提供保障；

四、房地产项目储备公司战略目标：04年11亿元、05年25亿元、06年40亿元；根据奥城项目目标，2004年项目销售额将达到11亿元，已能实现公司2004年目标，2005年、2006年目标必须有新项目开发才能实现；2004年公司需落实新项目2-3个，2005年需落实新项目4个；

战略目标分解

200420052006奥城111820酒店式公寓2.51.5新项目133新项目21.54新项目34新项目43.5新项目54合计112540五、强势介入体育行业1、强强联合，迈出第一步融创奥城公司与天奥公司互相参股，为融创奥城进入体育产业打下基础。融创奥城将以特有的房地产、金融、媒体优势与天奥公司的体育专业优势相融合，搭建一个强大平台，做大做强天津体育产业；2、共建五星级的奥林匹克中心酒店

融创奥城公司将与天奥公司合资成立天津融创奥林匹克中心酒店发展公司，建设450间标准客房的奥林匹克中心酒店及5万平米酒店式公寓，完善奥林匹克中心功能；天奥公司以45亩土地入股，融创奥城公司以现金入股，由融创奥城控股04年下半年启动酒店式公寓，预计06年底完成4.5万平米销售税前利润1.35亿元。

引入国际顶级酒店管理集团,转让部分股权作为合作伙伴，为酒店操作成立新公司，在新公司保证奥城控股；项目具有奥运配套功能，争取相关优惠政策；