第四章房产测量-房产测绘案例

房产测绘案例主讲：曹先革院系:测绘工程学院内容提要一、房产测量的目的和内容二、房产测量的精度要求三、平面控制测量四、房产面积计算五、施测方法六、分摊方式七、多功能综合楼的分摊计算八、案例黑龙江工程学院一、房产测量的目的和内容黑龙江工程学院

1．房产测量的目的和内容

1)房产测量的目的房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据资料。

2)房产测量的基本内容房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量．成果资料的检查与验收等。

3)房产测量的成果房产测量成果包括：房产簿册，房产数据和房产图集。一、房产测量的目的和内容内容提要一、房产测量的目的和内容二、房产测量的精度要求三、平面控制测量四、房产面积计算五、施测方法六、分摊方式七、多功能综合楼的分摊计算八、案例黑龙江工程学院2．房产测量的精度要求

1)房产界址点的精度要求房产界址点(简称“界址点”)的精度分三级，各界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表8-3的规定。间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式(8-2)的计算结果。△D=±(mj+0.02mjD)(8-2)其中；mj为相应等级界址点的点位中误差，单位为m；D为相邻界址点间的距离，单位为m；△D为界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，单位为m。二、房产测量的精度要求黑龙江工程学院界址点等级的适用范围没有硬性规定。一般来讲，对于大中城市的繁华区、商业区、小城市的中心区、上市交易房产可选用二级精度的界址点；其他地区选用三级精度界址点；一级精度界址点用于特殊建筑或产权人提出特殊要求时。黑龙江工程学院二、房产测量的精度要求2)房产面积的精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表8-4的计算结果。对于商品房或上市交易的房屋，宜采用二级房产面积精度；对于特殊建筑或产权人提出特殊要求时，可采用一级房产面积精度；三级精度是为解决过去测出的房产面积精度不高的问题而设置的一个等级，不建议使用该精度等级。黑龙江工程学院二、房产测量的精度要求内容提要一、房产测量的目的和内容二、房产测量的精度要求三、平面控制测量四、房产面积计算五、施测方法六、分摊方式七、多功能综合楼的分摊计算八、案例黑龙江工程学院3.平面控制测量房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。房产平面控制测量可选用三角测量、三边测量、导线测量、GPS测量等方法。随着网络RTK技术的发展，其点位精度也能满足房产平面控制的精度要求。当前，导线测量仍是房产测量主要的平面控制方式。黑龙江工程学院三、平面控制测量黑龙江工程学院三、平面控制测量内容提要一、房产测量的目的和内容二、房产测量的精度要求三、平面控制测量四、房产面积计算五、施测方法六、分摊方式七、多功能综合楼的分摊计算八、案例黑龙江工程学院4．房产面积测算

1)房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算，分为房屋面积和用地面积测算两类。其中，房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有共用建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。

2)房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。黑龙江工程学院四、房产面积计算3)房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

4)房屋的产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

5)房屋的共有共用建筑面积房屋共有共用建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。黑龙江工程学院四、房产面积计算6)面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01m2。

7)计算全部建筑面积的范围

(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

(2)对于房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等，其高度在2.2m以上部位计算建筑面积。黑龙江工程学院四、房产面积计算(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的，按其水平投影面积计算。

(4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

(5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。黑龙江工程学院四、房产面积计算(8)与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

(9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

(10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

(11)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

黑龙江工程学院四、房产面积计算(12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

(13)属永久性建筑的有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。(14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.2m以上部位的外围水平面积计算。

(15)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，按伸缩缝计算建筑面积。黑龙江工程学院四、房产面积计算8)计算一半建筑面积的范围

(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。

(3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

(5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。黑龙江工程学院四、房产面积计算9)不计算建筑面积的范围

(1)层高小于2.2m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2m的地下室和半地下室。

(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

(3)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。(4)房屋之间无上盖的架空通廊。

(5)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

黑龙江工程学院四、房产面积计算(6)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

(7)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

(8)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

(9)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

(10)独立烟囱，亭，塔，罐，池，地下人防干、支线。

(11)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。(12)楼梯已经计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。黑龙江工程学院四、房产面积计算内容提要一、房产测量的目的和内容二、房产测量的精度要求三、平面控制测量四、房产面积计算五、施测方法六、分摊方式七、多功能综合楼的分摊计算八、案例黑龙江工程学院5．不同的建筑形式．选择不同的施测方法本案例涉及独栋、双拼、联排、住宅、多功能综合楼等多种建筑形式。对不同的建筑形式要选择不同的施测方法。例如，独栋建筑一般面积较小，甚至不用分摊，一般只需测屋各层外围尺寸。楼形简单的可直接利用竣工测量成果（需校核)，楼形复杂的也只需测距仪配合使用钢卷尺即可完成外业。而对于多功能综合楼，可能还得使用极坐标的方法。另外，由于存在分摊，多功能综合楼还必须详细测量各功能区尺寸。黑龙江工程学院五、施测方法内容提要一、房产测量的目的和内容二、房产测量的精度要求三、平面控制测量四、房产面积计算五、施测方法六、分摊方式七、多功能综合楼的分摊计算八、案例黑龙江工程学院6．不同的建筑形式,分摊方式不同由于已有资料中包含各建筑的房屋预售文件(可能包含分摊说明)，所以本案例的分摊方式的选择不存在难点。但是，我们必须有能力对不同的建筑形式进行具体问题具体分析，进而确定其分摊方式。例如，独栋别墅一栋就是一套，一般不需要分摊；双拼建筑可以考虑从分隔墙的中线进行分割，也可不进行分摊；联排建筑，考虑到两边两户的山墙是外墙。宜对l/2外墙进行全楼分摊;对于普通住宅楼，应测量各套套内建筑面积和全楼的共有共用建筑面积，然后根据前述共有共用建筑面积分摊公式进行计算，一般全楼各套为同一个分摊系数；对于多功能综合搂，就得按照谁使用谁分摊的原则依功能多级分摊。黑龙江工程学院六、分摊方式为各单元参加分摊所得的分摊面积，单位为m2；∑共有共用建筑面积分摊计算公式为下式，即式中，K为面积的分摊系数；Si为各单元参加分摊的建筑面积，单位为m2；分摊的分摊面积总和，单位为m2；∑Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，单位为m2。为需要黑龙江工程学院六、分摊方式内容提要一、房产测量的目的和内容二、房产测量的精度要求三、平面控制测量四、房产面积计算五、施测方法六、分摊方式七、多功能综合楼的分摊计算八、案例黑龙江工程学院采取由上而下的分摊模式。第一步，将整幢的共有共用面积，分摊到各功能区；第二步，各功能区再把摊得的整幢的共有共用面积和各功能区自身的共有共用建筑面积加在一起，分摊到功能区的各层；第三步，各层再把摊得的功能区的共有共用面积和各层自身的共用共有建筑面积加在一起，分摊到各层的各套。有的情况下，可免去层这一级的分摊，直接分摊到各套。黑龙江工程学院七、多功能综合楼的分摊计算内容提要一、房产测量的目的和内容二、房产测量的精度要求三、平面控制测量四、房产面积计算五、施测方法六、分摊方式七、多功能综合楼的分摊计算八、案例黑龙江工程学院背景材料有某项目房产测绘技术设计书如下。

1任务概述

1)任务来源

××××年×月×日我单位受某公司的委托，承接其A区房产测绘工程，共有建筑31栋，规划建筑总面积约ll.7万平方米，涉及独栋、双拼、联排、住宅、多功能综合楼等多种建筑形式，本房产测绘工程的主要目的是进行产权登记测绘。

2)规4区范围该项目位于我市某区某地区，其东起东一路，西到西一路，北临北一街，南至南一街。八、案例黑龙江工程学院3)任务量

A区31栋建筑约ll.7万平方米的房产测绘任务，包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产分户以及成果资料的检查与验收。

2.测区自然地理概况和已有资料情况

1)测区自然地理概况该项目为城区周边新建小区，四周均为市政道路，周边权属简单清晰。地势平坦，交通方便，控制点分布均匀，密度适中。八、案例黑龙江工程学院八、案例2)已有资料情况(1)本测区已有控制成果资料；(2)本项目的房屋用地文件；(3)各建筑的规划审批、验收文件；(4)各建筑的设计文件(含施工图电子文档)；(5)各建筑的房屋预售文件；(6)建设工程竣工测量成果报告及其控制导线资料。八、案例黑龙江工程学院八、案例3．引用文件(1)《房产测量规范》(GB/Tl7986.1-2000);(2)《市工程测量技术规程》；(3)《测绘成果质量检查与验收》(GB/T24356-2009);(4)《市地籍测绘规则》；(5)《市地籍图图式》；(6)国家和市相关管理部门发布的相关政策文件。八、案例黑龙江工程学院八、案例八、案例黑龙江工程学院八、案例5设计方案

1)精度指标

《房产测量规范》(GB/Tl7986．1-2000)将房屋面积的测算精度分为三级，本工程按二级房产面积测量精度执行，它的适用范围为在大城市的市区、中小城市的中心区的商品房、其他上市房屋。本工程的精度要求见表8-2。八、案例黑龙江工程学院八、案例

2）仪器设备

(1)2”级全站仪；

(2)手持测距仪；

(3)钢卷尺；

(4)数码照相机；(5)记录设备。3）房屋平面控制测量由于本项目的房屋用地文件齐全有效、周边权属简单清晰，房产调查的重点应放在房屋调查的内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。八、案例黑龙江工程学院八、案例

5）房屋要素测量

(1)准备外业底图。

(2)外业实测。

(3)拍摄建筑物实景照片。

6）房产图绘制与房产面积测算7）权属备案8）分户房表6．产品检验和验收八、案例黑龙江工程学院八、案例八、案例黑龙江工程学院分析题某新建住宅小区竣工后，需进行房产测绘，并在测绘完成后进行房屋登记。该小区共有独立楼房18栋，其中5栋为临街商住楼，其余为单一功能住宅楼。各楼楼型简单，均无地下室，各楼内无为多栋楼服务的共有用房。房产测绘单位入场作业前，已获得该小区竣工测量成果资料及该项目的全套设计图纸。请回答下列问题。

(1)简述该房产测绘工程的具体工作内容。

(2)简述其中一栋商住楼房的分摊步骤。

(3)检查人员在检查工作中发现，作业人员将一个层高为2.20m的设备层、临街用做人行道路通行的有柱通廊计算了全部建筑面积。该作业人员做法是否正确，并简述原因。八、案例黑龙江工程学院分析题(1)对竣工测量成果进行检核；房产信息数据采集(房产调查)；房产要素测量；房产图绘制；房产面积测算；成果资料的检查与验收。(2)首先根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢共有共用建筑面积分、摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有共用建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有共用建筑面积。然后住宅和商业部分将分摊所得的共有共用建筑面积再