135亩滨湖轻奢活力住宅投标建筑方案

·

湾头地区沿星湖地块2019.041项

目

缘

起问题的提出：什么样的湾头？?什

么

样

的

湾

头区位分析余姚江片区YU

YA

O

AREA江

北

新

城JIANGBEINEW

TOWN舟山群岛天目山中心片区CENTER

AREA高教区HIGHEREDUCATIONAREA姚

江

新

城YAO

JIANGNEW

TOWNSITE高桥镇GAOQIAO

AREATOWN3KM三

江

口SANJIANGKUCBD南部高教区SOUTH

HIGHEREDUCATIONAREA东部发展带EASTERNDEVELOPMENT奉

化

片

区FENGHUA

AREA宁波老城区NINGBOOLDTOWN港

口

区KONGGANG

AREA周边交通分析庄桥火车站ZHUANGQIAORAILWAY

STATION姚江新城片区YAO

JIANGNEW

TOWN庄桥军用机场ZHUANGQIAOMILITARY

AIRPORT

STATIONSITE江北新城片区JIANGBEINEW

TOWN地铁1、2号线城市主干道宁波火车站RAILWAY

STATION从市区12公里到宁波栎社国际机场郊外新城湾头旧城•

文

化

生

活•

时

尚

都

市•

生

态

自

然•

度

假

康

养•

休

闲

、

慢

生

活新城园区城区自然复合社区休闲文化新地标城市联动副中心上海陆家嘴花木社区南汇3.5km25km金融中心国金IFC

MALL国际会议中心现代农业区川沙古镇新场古镇世纪公园上海科技馆东方艺术中心嘉里酒店上海外滩北外滩商圈崇明岛2.8km30km各商业银行总部外滩中心东滩湿地西沙湿地四川北路公园多伦路文化街虹口足球场复星中心慕

尼

黑玛利亚广场MARIENPLATZ楚格峰SCHWABENZUGSPITZE2.5km40km中心广场市政府玛丽亚大教堂伊撒河/英国花园KARLSTADT购物中心安联市民体育中心巴伐利亚州公会自然山脉国家公园远

远

不

够慕

尼

黑NOT

ENOUGHMARIENPLATZSCHWABENZUGSPITZE2.5km6km中心广场市政府玛丽亚大教堂伊撒河/英国花园KARLSTADT购物中心安联市民体育中心自然山脉国家公园湾头对于城市，还有更深远的意义巴伐利亚州公会轻·都市轻·自然复合业态活力街区轻

·

都

市轻

·

自

然复

合

业

态活

力

街

区?如

何

实

现2概

念

思

路轻都市·轻自然·复合业态·活力街区上位规划

-

解读用地规划：容积率控制：建筑高度控制：南动北静南密北疏南高北低星湖周边为住商混合使用用地；东侧以居住为主，南侧为商业用地；岛头为旅游休闲用地及绿地星湖周边较高，岛头区域较低星湖周边90米-80米，岛头区域24米以下湾头地区控规图湾头地区容积率控制图湾头地区建筑高度控制图前期城市设计

-

解读定义人流、客群及业态由南往北：业中高端客群低密度开发态逐渐中高端化围绕水系规划节点：“一湖两极三链”过渡客群高密度开发人

开流

发密

强度

度大众客群高密度开发轻·都市灏景城市

面朝花开轻·都市深化空间格局

树立区域认知城市名片

地标定位环湖空间围合；沿湖纵深界面岛头景观视野轻·都市利用一线江景

强化地域标志轻·都市利用超长星湖界面

打造时尚景观通廊轻·自然城心绿洲

别有天地轻·自然沿湖休闲景观过渡带

连接岛头与南侧商圈绿地结合商业景观休闲区低密度+高绿化旅游微度假区居中过渡带沿湖住区景观轻·自然创建绿色生活平台

打造都市微度假轻·自然丰富水岸+滨江

给商业空间赋予活力复合业态住商共生

愿景大同周边业态分析岛头现状商业业态布局分散规划旅游微度假不够强化“一湖两极”的空间结构强化沿星湖纵轴商业空间连贯岛头与万象城，横向辐射周围住区高端别墅（规划）住宅区住宅区待建商业住宅区商业用地住宅用地待建商业景观及城市公园复合业态业态细分>

>

>

>

>可售商业两相宜办公可售办公持有商业/办公酒店公寓/类住宅康养/长租定位报告中的业态价值>

>

>

>

>>可售商业两相宜办公可售办公持有商业/办公酒店公寓/类住宅康养/长租商墅规

划

业

态

细

分12000010000080000600004000020000028322321374720可售商业商办住宅商墅景观办公类住宅（公寓）99352JB05-02-12

JB05-02-15

JB05-04-01

JB05-04-05

JB05-04-09复合业态业态细化住宅商墅星湖景观商办

住宅住宅可售商业类住宅（公寓）类住宅商墅（公寓）类住宅（公寓）可售商业可售商业类住宅（公寓）商墅可售商业可售商业景观办公景观办公可售商业可售商业景观办公景观办公景观办公活力街区巷陌欣欣

水岸盎然活力街区星湖南侧商业打造：多变岸线，活化空间活力街区南北商业纵深，点亮星湖之链活力街区打造社区核心，辐射片区生机活力街区打造24小时活力街区，赋予城市生命力2

4

小

时

生

活

热

度老幼社区活动热度较低傍晚热度在沿湖地区高度集中人群从住区往商办流动人群从商办往住区流动午休时间，夜生活时间办公热度较高南侧少量热度办公区域热度降低早上9:00中午12:00下午17:00晚上20:00夜间01:003规

划

设

计规划条件01#05#15#09#12#用地边界条件日照限制条件东边已有住宅日照对本地块规划限制极大用地红线可规划90m住宅可规划50m住宅可规划50m以下住宅多层控制线（居住）多层控制线（非居住）高层控制线（居住）高层控制线（非居住）方案推导1.11+27F高低配2.15+27F3.15+27F东高西低4.15+27F西高东低5.S型推荐方案推荐方案货值商办占比少偏离城市诉求

×√×湖景资源商办占比独立

√住宅品质√湖景资源商办占比次之

√对东侧楼盘影响较高

×√直接湖景资源住宅均好性高东边楼盘关系较好

√√√直接湖景资源商办转化率高低层片区独立√√√×1方

案

一细

分

价

值

，

优

化

资

源细分价值细分基地价值，契合需求，实现最佳产品布局北侧超长沿湖景观沿湖从外到里布局大户型180180140北侧环境安静140135135130115南侧布局紧凑型户型130115临近南侧商业环境趋于喧闹南侧建筑集中景观受限130115地块业态布局分析地块景观价值分析地块产品布局JB05-04-01地块技术经济指标表JB05-04-05地块技术经济指标表JB05-04-09地块技术经济指标表JB05-02-15地块技术经济指标表JB05-02-12地块技术经济指标表建设用地面积（㎡）

7806.00总建筑面积（㎡）

50119.50规定容积率

4.50计容积率建筑面积(㎡）35127.00建设用地面积（㎡）

11656.00总建筑面积（㎡）

91069.00规定容积率

5.50计容积率建筑面积(㎡）64108.00建设用地面积（㎡）

46227.00总建筑面积（㎡）

151975.80建设用地面积（㎡）

8655.00总建筑面积（㎡）

28372.00规定容积率

2.40计容积率建筑面积(㎡）20772.00建设用地面积（㎡）15392.00总建筑面积（㎡）规定容积率52687.002.50规定容积率2.40计容积率建筑面积计容积率建筑面积(㎡）

38480.00(㎡）110944.8077080.0032024.804000.00住宅面积商办面积商墅0.00住宅面积商办面积商墅0.00住宅面积商办面积商墅7840.0012337.00720.00住宅面积商办面积商墅15680.0021970.000.0034582.000.0063318.000.00住宅面积商办面积商墅其中

类住宅街铺29582.005000.00其中

类住宅街铺54000.009318.00其中类住宅

9737.00街铺

1880.00其中

类住宅

22400.00街铺

5624.80其中类住宅街铺15770.006200.00公共配套(㎡）

545.00物业用房

245.00消控室

80.00公共配套(㎡）

790.00其中其中公共配套(㎡）

595.00物业用房

450.00地上总建筑面积的7‰设置地上总建筑面积的7‰设置公共配套(㎡）

1840.00公共配套(㎡）

830.00其中其中物业用房

145.00其中地上总建筑面积的7‰设置物业用房

780.00物业用房

270.00消控室

120.00地上总建筑面积的7‰设置地上总建筑面积的7‰设置社区用房

0.00其中消控室

120.00消控室

80.00社区用房

0.00其中消控室80.00开闭所

0.00社区用房

350.00其中社区用房

120.00其中开闭所

0.00社区用房

120.00其中配电房

220.00开闭所

200.00开闭所

80.00配电房

110.00配电房

220.00开闭所配电房公厕80.00220.0060.00公厕0.00配电房

330.00公厕0.00不计容面积(㎡）机动车库公厕60.00公厕60.0014992.5013452.00790.50750.000.00不计容面积(㎡）机动车库26961.0024168.001443.001350.000.00不计容面积(㎡）机动车库不计容面积(㎡）机动车库38㎡/车位38㎡/车位41031.0036576.007600.006688.00462.00450.0064.00不计容面积(㎡）机动车库14207.0012640.00867.00其中非机动车库设备用房1.5㎡/辆其中非机动车库设备用房1.5㎡/辆32㎡/车位32㎡/车位32㎡/车位地下建筑面积5%地下建筑面积5%其中非机动车库

2455.001.5㎡/辆其中非机动车库设备用房1.5㎡/辆其中非机动车库设备用房1.5㎡/辆户数（户）停车位（个）地面停车位户数（户）停车位（个）地面停车位设备用房2000.00528.00地下建筑面积5%地下建筑面积5%700.00地下建筑面积5%354.0036.00636.0064.00户数（户）户数（户）户数（户）停车位（个）地面停车位128.0010%公共地面车位1.05车位/100㎡1车位/100㎡10%公共地面车位1.05车位/100㎡1车位/100㎡停车位（个）1143.00停车位（个）地面停车位209.0013.00395.00地下住宅停车位

0.00地下商办停车位

316.00地下配套用房车地下住宅停车位

0.00地下商办停车位

570.00地下配套用房车地面停车位

33.0010%公共地面车位1.05车位/100㎡1车位/100㎡10%公共地面车位其中其中23.0010%公共地面车位1.05车位/100㎡1车位/100㎡地下住宅停车位

809.00地下商办停车位

297.00地下配套用房车1.05车位/100㎡1车位/100㎡地下住宅停车位

83.00地下商办停车位

111.00地下配套用房车其中地下住宅停车位

165.00地下商办停车位

205.00地下配套用房车位

2.000.2车位/100㎡0.2车位/100㎡其中位2.00位2.00其中0.2车位/100㎡非机动车位（个）住宅527.000.00非机动车位（个）

962.000.2车位/100㎡位4.00位2.000.2车位/100㎡1.5车位/100㎡1.5车位/100㎡住宅商办0.001.5车位/100㎡1.5车位/100㎡非机动车位（个）

1638.00其中其中非机动车位（个）

308.00非机动车位（个）578.00236.00342.004617.60商办占地面积(㎡）建筑密度527.004683.6060.00%962.006993.6060.00%住宅商办1157.00481.001.5车位/100㎡1.5车位/100㎡住宅商办118.00190.002547.0029.43%1.5车位/100㎡1.5车位/100㎡占地面积(㎡）其中住宅商办其中1.5车位/100㎡1.5车位/100㎡其中建筑密度占地面积(㎡）13353.0028.89%占地面积(㎡）建筑密度占地面积(㎡）建筑密度建筑密度30.00%户型配比表户型配比表户型配比表户数经济技术指标类型户型面积区间户数比面积类型住宅户型面积区间

户数

户数比面积类型户型面积区间户数

户数比面积50.0%

7360.0050.0%

8320.0011513032

50.0%32

50.0%3680.0013514300184

34.8%288

54.5%56

10.6%528

100.0%24840.0041040.0011200.0077080.001151306464住宅合计住宅合计4160.007840.00100.015680.00%合计64

100.0%128总平面图产品分布户型分布商铺115+㎡住宅类住宅社区配套130+㎡140+㎡180+㎡180+㎡商墅商墅养老两相宜办公居住流线商业流线景观步道商业流线居住区流线办公流线景观步道出入口商业出入口居住区路口办公流线消防分析景观分析消防登高面消防车道滨水步道组团绿化景观节点消防回车场消防出入口视线分析日照分析6H5H4H3H2H1H一线江景景观面内庭院景观面地下车库平面JB05-04-01地块地库指标地库面积：41031㎡非机动车库面积：2455㎡方案停车位：1225辆规划指标：1143辆JB05-04-05地块地库指标一层地库平面图地库面积：7600㎡非机动车库面积：462㎡方案停车位：216辆规划指标：209辆JB05-04-09地块地库指标地库面积：14207㎡非机动车库面积：867㎡方案停车位：417辆规划指标：395辆三层地库平面图一层地库平面图JB05-02-15地块地库指标地库面积：14992.5㎡非机动车库面积：790.5㎡方案停车位：414辆规划指标：354辆二层地库平面图二层地库平面图一层地库平面图JB05-02-12地块地库指标地库面积：26961㎡非机动车库面积：1443㎡方案停车位：867辆规划指标：636辆一层地库平面图一层地库平面图2方

案

二以

曲

化

直

，

品

质

逆

袭以曲化直化解基地狭长的深层劣势，将其转化为集中景观的项目优势将沿河界面继续拉长200米13景观优势做到极致塑造空间尺度及形态对城市/社区景观花园2基地过于狭长削弱了形态塑造的可能性只能做一排房子么？当然不是对星湖/南侧商业景观花园JB05-04-01地块技术经济指标表JB05-04-05地块技术经济指标表JB05-04-09地块技术经济指标表JB05-02-15地块技术经济指标表JB05-02-12地块技术经济指标表建设用地面积（㎡）

7806.000总建筑面积（㎡）

50119.500规定容积率

4.500计容积率建筑面积(㎡）35127.000建设用地面积（㎡）

11656.000总建筑面积（㎡）

91069.000规定容积率

5.500计容积率建筑面积(㎡）64108.000建设用地面积（㎡）

46227.000总建筑面积（㎡）

151975.800建设用地面积（㎡）

15392.000总建筑面积（㎡）

52687.000建设用地面积（㎡）

8655.000总建筑面积（㎡）

28372.000规定容积率2.400规定容积率2.400规定容积率2.500计容积率建筑面积计容积率建筑面积计容积率建筑面积(㎡）110944.80077080.00032024.8004000.000住宅面积商办面积商墅0.000住宅面积商办面积商墅0.000(㎡）20772.0007840.00012337.0001300.000(㎡）38480.00015680.00021970.0000.000住宅面积商办面积商墅34582.0000.00063318.0000.000住宅面积商办面积商墅住宅面积商办面积其中类住宅

29582.000街铺

5000.000其中类住宅

54000.000街铺

9318.000商墅其其中

类住宅

22400.000街铺

5624.800其中

类住宅

9737.000街铺

1300.000类住宅

16670.000中公共配套(㎡）

545.000物业用房

245.000消控室

80.000公共配套(㎡）

790.000物业用房

450.000消控室

120.000街铺5300.000其中其中公共配套(㎡）

1840.000物业用房

780.000消控室

120.000地上总建筑面积的7‰设置地上总建筑面积的7‰设置其中公共配套(㎡）

595.000物业用房

145.000消控室

80.000公共配套(㎡）

830.000地上总建筑面积的7‰设置其中其中地上总建筑面积的7‰设置物业用房

270.000地上总建筑面积的7‰设置社区用房

0.000其中社区用房

0.000其中消控室

80.000社区用房

350.000其中开闭所

0.000开闭所

0.000社区用房

120.000其中社区用房

120.000其开闭所

200.000配电房

220.000配电房

220.000中开闭所

80.000开闭所

80.000配电房

330.000公厕0.000公厕0.000配电房

220.000公厕60.000配电房

110.000不计容面积(㎡）机动车库不计容面积(㎡）机动车库26961.000公厕60.00014992.500公厕不计容面积(㎡）

7600.000机动车库6688.000非机动车库

462.00060.000不计容面积(㎡）机动车库41031.00036576.00024168.000

38㎡/车位1443.00013452.000

38㎡/车位不计容面积(㎡）

14207.00032㎡/车位其中非机动车库设备用房1.5㎡/辆其中非机动车库设备用房790.500750.0000.0001.5㎡/辆机动车库12640.00032㎡/车位其中

非机动车库

2455.0001.5㎡/辆32㎡/车位1350.0000.000地下建筑面积5%其中非机动车库

867.000地下建筑面积5%1.5㎡/辆设备用房2000.000536.000其中1.5㎡/辆户数（户）停车位（个）地面停车位地下建筑面积5%户数（户）停车位（个）地面停车位设备用房700.000128.000395.000地下建筑面积5%户数（户）设备用房450.00064.000636.00064.000地下建筑面积5%户数（户）354.00036.000停车位（个）1143.000户数（户）10%公共地面车位1.05车位/100㎡1车位/100㎡停车位（个）10%公共地面车位1.05车位/100㎡1车位/100㎡地面停车位

33.000停车位（个）地面停车位209.000地下住宅停车位

0.000地下商办停车位

570.000地下配套用房车10%公共地面车位地下住宅停车位

0.000地下商办停车位

316.000地下配套用房车地面停车位

23.000地下住宅停车10%公共地面车位其中地下住宅停车位其中1.05车位/100㎡13.00010%公共地面车位1.05车位/100㎡1车位/100㎡809.000297.0004.0001.05车位/100㎡位165.000205.0002.000地下住宅停车位

83.000其中0.2车位/100㎡地下商办停车位其中0.2车位/100㎡位2.0001车位/100㎡位2.000其中地下商办停车位1车位/100㎡地下商办停车位111.000非机动车位（个）

962.000非机动车位（个）

527.000地下配套用房车位0.2车位/100㎡地下配套用房车地下配套用房车位0.2车位/100㎡0.2车位/100㎡住宅商办0.0001.5车位/100㎡1.5车位/100㎡住宅商办0.0001.5车位/100㎡1.5车位/100㎡位2.000其中其中非机动车位（个）

1638.000527.0004683.60060.00%962.0006993.600非机动车位（个）

308.000非机动车位（个）

578.000住宅商办1157.000481.00013868.10030.00%占地面积(㎡）占地面积(㎡）1.5车位/100㎡1.5车位/100㎡住宅商办住宅商办118.000190.0002596.50030.00%1.5车位/100㎡1.5车位/100㎡236.0001.5车位/100㎡1.5车位/100㎡其中其中其中建筑密度建筑密度60.00%342.000占地面积(㎡）占地面积(㎡）4617.600占地面积(㎡）建筑密度建筑密度30.00%建筑密度经济技术指标户型配比表户型配比表类型住宅合计户型面积区间135户数

户数比面积户型配比表类型住宅户型面积区间户数64户数比面积类型住宅合计户型面积区间户数32户数比50.0%面积192

35.8%

25920.00269

50.2%

37660.0075

14.0%

13500.00536

100.0%

77080.0011513050.0%50.0%7360.008320.001401801151303680.004160.007840.00643250.0%64100.0%合计128

100.0%

15680.00总平面图产品分布户型分布商铺115+㎡住宅类住宅社区配套130+㎡140+㎡180+㎡商墅养老两相宜办公居住流线商业流线景观步道居住区流线办公流线商业流线景观步道出入口商业出入口居住区路口办公流线消防分析景观分析消防登高面消防车道滨水步道组团绿化景观节点消防回车场消防出入口视线分析日照分析6H5H4H3H2H1H一线江景景观面内庭院景观面地下车库平面JB05-04-01地块地库指标地库面积：41031㎡非机动车库面积：2455㎡方案停车位：1230辆规划指标：1143辆JB05-04-05地块地库指标一层地库平面图地库面积：7600㎡非机动车库面积：462㎡方案停车位：212辆规划指标：209辆JB05-04-09地块地库指标地库面积：14207㎡非机动车库面积：867㎡方案停车位：407辆规划指标：395辆三层地库平面图一层地库平面图JB05-02-15地块地库指标地库面积：14992.5㎡非机动车库面积：790.5㎡方案停车位：416辆规划指标：354辆二层地库平面图二层地库平面图一层地库平面图JB05-02-12地块地库指标地库面积：26961㎡非机动车库面积：1443㎡方案停车位：852辆规划指标：636辆一层地库平面图一层地库平面图4产

品

策

略提升居住体验

讲述星湖的“家”我

的

家

在

星

湖

边

上

…提升居住体验

讲述星湖的“家”湖景大宅全景式居住空间户型分析Unit

Area=195㎡270°超大观景面拥有270°无死角观景面，最大限度的将室外美景引入室内，沿中心景观面采用超长飘窗设计。270°产品设计丨DESIGNCONCEPT户型分析Unit

Area=195㎡西厨料理家庭HUB：多功能家庭HUB，多样化的活动选择。家庭室，餐厅，儿童活动区，家庭学习区，家庭酒吧区,一个空间具有多种功能用途，营造惬意灵活的空间体验。情调吧台煮茶咖吧学子作业户型分析Unit

Area=195㎡豪华套房主卧奢华主卧，一点五面宽朝南套房设计。户型分析Unit

Area=195㎡(方案1)四房两厅三卫奢享南向四面宽南向四面宽，奢享阳光与自然景观双厅双厨细分客户需求独立电梯厅一梯两户，富有入户仪式感可拆可合竖厅书房与餐客厅可拆可合，观景面最大化豪华套房主卧270°全景阳台最大化实现对湖景观赏，增加户型舒适感。尊享步入式衣帽间和主卫户型分析Unit

Area=195㎡(方案2)四+1房两厅三卫奢享南向四面宽南向四面宽，奢享阳光与自然景观U型厨房兼具实用性与美观性独立电梯厅一梯两户，富有入户仪式感可拆可合横厅客厅与学习空间可拆可合，最大化可观景面豪华套房主卧270°全景阳台最大化实现对湖景观赏，增加户型舒适感。尊享步入式衣帽间和主卫南向宽奢产品坐拥世界、大气开阔户型分析Unit

Area=144㎡双面宽阳台南向双面宽阳台，尽享江景、阳光。户型分析Unit

Area=144㎡礼仪玄关入户仪式感倍增户型分析Unit

Area=144㎡四房两厅三卫奢享南向四面宽南向四面宽，奢享阳光与自然景观独立电梯厅一梯两户，，富有入户仪式感豪华套房主卧礼仪玄关尊享衣帽间和主卫。入户仪式感倍增横向双厅阔景阳台设计南向双面宽阳台，尽享江景、阳光。餐厅、客厅横向并置，南向采光，气派景观宽厅户型分析Unit

Area=135㎡竖向双厅餐厅、客厅竖向并置，侧面采光，气派景观宽厅户型分析Unit

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Area=130㎡可拆可合横厅客厅与学习空间可拆可合，最大化可观景面户型分析Unit

Area=130㎡豪华套房主卧尊享步入式衣帽间和主卫。户型分析Unit

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Area=130㎡竖向客厅餐厅大尺度方正餐客厅南北通透户型分析Unit

Area=130㎡三房两厅两卫南北通餐客厅大尺度方正餐客厅南北通透独立电梯厅一梯两户，富有入户仪式感奢享南向四面宽南向四面宽，奢享阳光与自然景观阔景阳台设计双面宽阳台，尽享江景、阳光。户型分析Unit

Area=115㎡竖向双厅餐厅、客厅竖向布置，南北通透户型分析Unit

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3.0三种开间产品三种产品可以任意组合111211233柱跨柱跨柱跨开间开