不动产类资产证券化产品报告（2024年度）：CMBS产品发行节奏有所放缓类REITs和持有型不动产ABS项目持续发力存续期产品现金流大多不及预期但资产估值相对稳定 20250311 -中诚信

要点1正文2声明发行主体主要为基础设施投融资公司和国央企房地产公司；类REITs产品共发行62单，发行规模化产品发行总规模的比重为18.35%，同比上升4.87个百分点。表1：2023~2024年不动产类资产支持证券发行情况（单位：单、亿元）行规模1,435.87亿元，发行单数和规模占同期交易所市场发行的企业资产证券化产品的比例分别为4.68%和运营情况做出了明确要求，入池资产门槛有所提高；2023年9月，国办印发《国务院办公厅关于金融支持融范围，且提高了可贷额度，对CMBS产品发行形成一定的分流。2024年，CMBS产品共发行57单，同比减少4单；发行规模631.97亿元，同比下降30.63%。2不动产类资产证券化产品报告（2024年）图1：近年来CMBS产品发行情况（单位：亿元、单）00201620172018201920202021施投融资公司和房地产公司为主，亦涉及贸易、表2：2024年CMBS产品发行主体行业分布情况（单位：单、亿元）基础设施投融资2950.88%合计57的出清，民营地产公司逐步淡出债券融资市场，其中部分公司于2024年通过经营性物业贷款置换了存量表3：2024年CMBS产品发行主体企业性质分布情况（单位：单、亿元）3不动产类资产证券化产品报告（2024年）无实控人合计57担保公司发行ABS产品。受此影响，202计6单，较上年增加5单，其中一家担保公司对单品的担保额度较为有限，且通常审批流程较长，对融资表4：2024年由第三方担保公司增信的CMBS产品发行情况（单位：亿元）民生-海联大厦商业物业资产支持专项计划4.50浙商证券-丽水数发杭州滨江园区资产支持专项计划5.00浙五矿证券-顺昌发展商业物业资产支持专项计划中信建投-上船公司2期资产支持专项计划18.00招商证券-洪山科投人工智能大厦资产支持专项计划3.00湖北省融资担保集表5：2024年CMBS底层资产城市能级分布情况（单位：单、亿元）一线城市22新一线城市221中证信用融资担保有限公司仅对“中信建投-上船公司2期资产支持专项计划”优先B档证券增4不动产类资产证券化产品报告（2024年）较大。2024年发行的CMBS产品底层资产业态主要为办公、混合和零售，发行表6：2024年CMBS产品底层资产业态分布情况（单位：单、亿元）合计57入作为证券本息偿还来源的CMBS产品发行期限不超过12年，以净现金流作为证券本息偿还来源的CMBS产表7：2024年CMBS发行情况-产品期限分布（单位：单、亿元）5不动产类资产证券化产品报告（2024年）表8：2024年CMBS发行情况-优先级证券增级情况分布（单位：单、亿元）表9：2024年CMBS发行情况-优先级证券抵押率分布（单位：单、亿元）(55%,60%]4(65%,70%]2340.35%315.09运营面临出租率和租金单价双降压力。在2024年度存续的CMBS产品中（不含当年新发行72.41底层资产实际现金流不及预期，其中实际现金流较预期现金流下降幅度超过20%的产品数表10：2024年存续的CMBS产品底层资产现金流跟踪表现其中偏离幅度：小于10%10%~20%3本章节仅根据可获得相关信息的项目进行6不动产类资产证券化产品报告（2024年）表11：2024年存续CMBS产品底层资产估值跟踪表现合计100.00%产品发行以来，类REITs产品一直处于缓慢发展态势，其发行量在2019年达到第一个顶峰，图2：近年来类REITs发行情况（单位：亿元、单）0020142015201620172018201920207不动产类资产证券化产品报告（2024年）2024年发行的类REITs产品所涉发行主体主要为国央企，且交易结构设计以并表型和出表型为主，其中以国表12：2024年类REITs产品发行主体企业性质分布情况（单位：单、亿元）表13：2024年类REITs产品发行主体行业分布情况（单位：单、亿元）类REITs产品早期底层资产主要为产权类资产，2021年国家电投首次发行以电厂项目础设施并表类REITs，有效降低了企业资产负债率，施类类REITs产品的发行数量首次超过产权类类REITs，当年以电厂项目作为底层资产的基础设施并表类产权类类REITs方面，2024年共发行28单，同比大层资产所在城市能级更高，以发行单数统计，82.14%的产品底表14：2024年类REITs产品底层资产业态分布情况（单位：单、亿元）基础设施类3454.84%8不动产类资产证券化产品报告（2024年）其中：电厂项目30产权类2845.16%405.24表15：2024年产权类类REITs产品底层资产城市能级分布情况（单位：单、亿元）产品期限方面，类REITs产品期限设置较为灵活，发行人可根据产品增信安排以及自身产品的发行期限最长不超过资产的使用年限或经营年限，若选择发行长期限产品，优先级证券通常每3年设表16：2024年类REITs发行情况-产品期限分布（单位：年、单、亿元）(10,20]31(20,30]1727.42%9不动产类资产证券化产品报告（2024年）情况以及发行主体的资信情况来确定，优先级抵押率一般不超过90%。基础设施类类REITs产品以并表结构发行的产权类类REITs产品中优先级抵表17：2024年产权类类REITs发行情况-优先级证券抵押率分布（单位：单、亿元）(60%,70%]（70%,80%](80%,90%]整租模式较多，另一方面由于产权类类REITs产品现金流考核机制更为严格，物业资产的现金流预表18：2024年产权类类REITs产品底层资产现金流跟踪表现超过20%4本章节仅根据可获得相关信息的项目进行分析。 10不动产类资产证券化产品报告（2024年）表19：2024年产权类类REITs产品底层资产估值跟踪表现基础设施类资产方面，目前发行的基础设施类类REITs产品底层资产主要为电厂和高速公路主要在5~20%之间；但资产估值下跌幅表20：2024年基础设施类类REITs产品底层资产现金流跟踪表现较预测值增长10%~20%较预测值下降5%~65%表21：2024年基础设施类类REITs产品底层资产估值跟踪表现下跌0.5%~10% 11不动产类资产证券化产品报告（2024年）高速持有型不动产资产支持专项计划”等5单产品，发行主体包括央企建筑公司、央企私募基金和国有房地表22：截至2024年末持有型不动产ABS产品发行情况（单位：亿元、年）华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划2安江高速持有型不动产资产支持专项计划2024九永高速持有型不动产资产支持专项计划2024平安证券-中国铁建第一期持有型不动产资产支持专项计划2024