现代住宅+公寓+办公+小学居住区规划

昆明学院

1

号地方案设计一个思考

......位于旧城核心的多业态项目，该有什么“气质”?传承·连接·活力·新生我们力图创造一个传承文化，连接旧城与现代生活的场所，建立城市与场地的关系，提供一个开放活力，多维统一的新生空间。我们将

......■

维护老昆明场所精神■

定义城市新地标■

营造

24

小时立体城中城■

推动文化传承艺术馆PA

RTPA

RTPA

RTPA

RT文脉解读Cultural

Interpretation用地条件Pre-phase

Analysis方案设计Planning

Project产品设计Architectural

Design文脉解读PA

RT

1文脉解读1昆明印象“波光潋滟三千顷，莽莽群山抱古城。四季看花花不老，一江春月是昆明。”渊源历史古城始于滇国风光绚烂之城呼其春城民族融合之城谓之大同文脉解读1城市名片过桥米线世界地质公园

-

昆明石林西南联大：抗战岁月的文化火种高原明珠

-

滇池三大经济合作圈交汇点云南白药“九龙池”翠湖昆明老街：胜利堂面向东南亚、南亚的门户城市红嘴鸥聂耳、朕和故乡文脉解读1项目背景大公报是一家什么样的企业？1902

年，《大公报》创刊天津，以文章报国为己任，开启了百年大报的历史征程。在毛泽东等几代国家领导人的直接关怀下，《大公报》积极搭建沟通内地和海外的桥梁，成为海内外历史最长，最具影响力的华文媒体之一。1992

年，大公报在昆明首设云南办事处，积极报道云南，宣传云南，推介云南，并为推动云南与海内外的合作交流做出了积极贡献。《大公报》与云南渊源深厚，见证和笔录了云南的百年沧桑。旧城核心+大公报?打造开放活力文化聚落创建昆明新地标前期分析PA

RT

2前期分析2五华区，是云南省昆明市下辖区因境内五华山得名，位于昆明市主城五华区中心城区。区位分析本项目位于昆明市前期分析2区位分析项目用地与昆明站直线距离

5km，距项目区位便捷，可达性强7km25km昆明东站昆明站前期分析2区域交通分析用地西侧是壹号广场，邻近环城西路及人民西路，南侧靠近地铁三号线市体育馆站。西园北路昆瑞路人民西路地铁三号线翠壹号广场前期分析2区域配套分析项目地块位于老城区，社区配套成熟，步行可达省体育馆、医院等，昆明第一中学距离基地仅

500m。项目地块位于市政治、经济、文化中心，城市配套齐全，生活十分便利。风尚购物街省妇产科医院昆明二十四中学省妇产科医院昆明第一中学昆明第一中学壹号广场体育馆体育馆壹号广场昆明医科学院省肿瘤医院弥勒昆明医科学院商业用地城市绿地科教文卫用地医疗用地前期分析2现状条件分析用地位于昆明市老旧城区，西侧为高层住宅，东侧为多层老旧住宅及市体育馆，南临人民西路。壹号广场市体育馆场地内部人民西路前期分析2长虫山山脉景观资源分析用地东侧可远眺翠湖公园、南侧可远观滇池，周边三山环抱，景观资源较好。远景资源：西侧

/

北侧

/

东侧以远处的山景资源为主，南侧约

3km

处有滇池景观，东侧

2km

处有翠湖公园空心山山脉西山山脉翠湖公园滇池前期分析2景观资源分析周边景观资源：周边景观资源分别集中在场地东、西两大方向，东边景观呈点状分布，西边连绵起伏的山脉呈面状分布。东边的翠湖距离场地

2KM

内，是用地内高层建筑的强势景观资源。莲花池公园2km1km圆通山翠湖公园弥勒寺公园前期分析2城市景观资源从

100M

开始，除了地块南面受壹号广场影响的几栋高层外，视野基本不受阻挡东西南北恒隆广场翠湖公园125m120m125m100m100m100m75m75m在

150M

以上视野完全没有任何视野遮挡，轻松俯瞰昆明全城。东南西北恒隆广场滇池翠湖公园前期分析2用地价值分析MAXMAXMINMINValueValueMAXMAX昭示性居住价值商业价值用地南侧沿城市主干道，昭示性最强用地西北角临近绿化带，远离主干路。噪音干扰小，居住价值高用地南侧临道路，人流量大，商业价值高前期分析2用地条件分析基地分析:本项目位于处西市区核心位置，基地总长约314.5米，南侧有

25米的绿化带，宽约

183米，用地东北侧有七亩沟斜穿。西临人民路壹号广场，东侧为多层住宅。项目周边南侧为人民西路，西侧红菱路，北侧规划路，与菱角塘路相接。用地红线建筑退线指标分析:本项目用地面积

52661.69

，容积率6.2，计容面积326502㎡㎡七亩沟（泄洪渠）扣除绿地及建筑退线后，可建设面积

45167

，容积率7.23㎡扣除学校用地后，实际可建设面积

39658

，容积率8.1㎡道路分析：①②③④人民西路为现有城市道路，宽度

40m。西侧红菱路同为现有城市道路，宽度为

20m。东侧为规划路，宽度

15m。临绿地开敞面总和≥

50%北侧临菱角塘路，宽度

15m。前期分析2住宅塔楼100mRESIDENTIALTOWERS

100m办公塔楼100m0.36%1.53%配套：1170.97OFFICETOWER

100m㎡12

班小学：5000㎡9.19%商业：30000㎡23.00%住宅：75095.57㎡65.92%办公：215235.94㎡12

班小学5000

㎡12CLASSESOFPRIMARYSCHOOL5000

㎡地上商业30000

㎡GROUNDLEVELBUSNESS30000

㎡前期分析2日照条件分析昆明市城乡规划管理技术规定：住宅建筑中每套住宅至少有一个居住空间冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时。西侧壹号广场、北侧老旧住宅、北侧三号地住宅、东侧老旧住宅的日照会对本项目楼栋高度和位置产生影响0

小时1

小时2

小时3

小时4

小时5

小时6

小时前期分析2日照条件分析124█

位置

1、2

首层为裙房或架空层，起

算点按5.4+0.9=6.3m计算415█

位置

3

首层非住宅，起算高度按3.0+1.2=4.2m计算6起算高度按6.3m█

位置

4、5、6均为老旧住宅，起算高度为1.2m623起算高度按6.3m35起算高度按4.2m前期分析2日照条件分析通过对用地外部居住建筑关键点进行日照分析，判断本项目建筑日照限制高度。H

＜

100m100m

＜

H

＜

150mH=150m前期分析2用地溢价研判通过对用地外部居住建筑关键点进行日照分析，判断本项目建筑日照限制高度。前期分析2用地溢价研判用地内建筑高度对西侧原有建筑日照影响较大，东侧建筑由于户数较少，日照影响程度有限。建筑影响日照点100m150m

界限100m

界限影响日照的建筑影响日照的建筑方案设计PA

RT

3方案策略31、周边日照限制条件严苛，项目自身高容积率2、项目自身公寓量大，如何避免同质化产品3、如何呼应政府城市形象需求

&

大公报文化特质体现4、突破周边老旧环境限制，打造城市标志性重重限制条件下，本项目如何脱颖而出？方案策略31.

合理分配功能区域，匹配场地特点2.

充分利用现有条件，发掘用地潜力3.

创建城市地标综合体，创造最大区域价值4.

多维开放式公共空间，塑造地域文化传承5.

合理多样化产品类型，覆盖多种客户群体方案设计3方案生成1.

公建塔楼沿用地南侧主干道布置，提升城市形象，面宽最大化，日照极限化。2.

住宅塔楼用地北侧沿边布置，用足场地面宽，与

3#

地住宅形成环绕街心公园大盘。方案设计3方案生成3.

学校设置在住宅南侧，为住宅日照预留空间。挖掘场地溢价，植入类住宅公寓产品。4.

退让城市开放空间，增加产品视野间距。方案设计3方案生成方案一采用全百米内塔楼布局，成本集约型规划。叠加日照模型，充分利用日照高度。方案设计3方案一工作模型方案设计3方案一住宅部分C#1.

目前产品面积段

113、133、143

，可满容。㎡2.若需降低面积段，可将D#原T6改为T7塔楼，以平衡面积，则住宅面积为105、125、143

。㎡公寓部分3.用地内

3#塔楼目前按

3.5m层高考虑，其余公寓塔楼层高均为3m。可满容。方案设计3方案一方案一采用全百米内塔楼布局，成本集约型规划。项目商业指标3000017830036935750955000占比9.19%54.61%11.31%23.0%1.53%0.36%100.0%3.0m

公寓3.5m

公寓3.0m

住宅学校配套合计1170326500方案设计3视野较好，但偏离在小区外？是否还有其他可能用地紧张，且存在对视方案设计3案例参考

-

洛克菲勒中心（

Rockefeller

Center）位于美国纽约曼哈顿，是一个由

19

栋商业大楼组成的建筑群，各大楼底层是相通的。洛克菲勒中心东西向矗立，从

48

街到

51

街，占了三个街区，南北向，从第五大道到第七大道，更占了三个纵向街区。位于老城中心，受限于周边建筑，主塔居中，以群组建筑形成城市地标。方案设计3案例参考

-

洛克菲勒中心（

Rockefeller

Center）下沉式广场：名副其实的花园广场，各类花朵在不同的季节里竞相绽放。

第五大道：闻名遐迩的第五大道，全世界最具魅力的街区。RCA

大楼

:洛克菲勒中心的主体，登上最高层的瞭望厅可以纵览整个纽约城,美国最有名、最壮美的公众艺术品展示场所,在

街心花园

:金色光辉的普罗米修斯雕像下，是洛克菲勒中心最吸引人的街心花园

,冬天这里是

地下空间：洛克菲勒中心前的下沉式广场与中心其65

层上有一个“彩虹屋”餐厅,

拥有世界最大的室内电影剧院。摩登现代的室外溜冰场。他建筑的地下商场、剧场及第五大道相连通。方案设计3方案生成1.

公建以群组形式布置在用地南侧，提升项目昭示性2.

住宅建筑靠北侧围合花园，结合

3#

地打造公园大盘3.

学校布置在用地西北角，与春城小学紧密相连方案设计3方案二工作模型方案二方案设计3方案二方案满足规范要求，但地标塔楼位于用地内部，以群体方式呈现，公寓产品

3m

层高，产品力一般。项目商业指标3200030001422350450002300007509550001170326500占比9.8%商墅0.9%平层公寓3.5m

公寓4.0m

办公4.0

酒店4.0m

天际公寓4.0m

住宅学校43.6%0.0%13.8%7.0%0.0%23.0%1.5%配套合计0.4%100.0%方案设计3项目指标3000030001422350占比9.2%住面商业商墅0.9%平层公寓3.5m

公寓4.0m

办公4.0

酒店43.6%0.0%学校面积：5000

㎡4500023000013.8%7.0%4.0m

天际公寓3.0m

住宅学校0.0%7509550002000117032650023.0%1.5%酒店面积：23000

㎡艺术馆0.6%配套0.4%办公面积：45000

㎡合计100.0%方案二方案二方案二方案二方案设计3方案满容；超高层建筑以群体形式呈现，作为城市地标；占比最大的公寓产品均为

3m

层高，产品较为同质化方案满足设计要求，但竞争力有限更高的价值是否可以做一点突破，带来

？方案设计3通过提高部分公寓层高，提高公寓品质虽然公寓量有贬损，但产品竞争力高3.6m层高公寓产品

损容约2.3万不建议方案设计3有没有一种可能，同时满足产品力需求，并为城市带来的新地标？我们需要寻求更有价值的突破方案设计3分析场地利弊，寻求突破方向从最大的限制处入手，直击掣肘方案设计3通过平衡得失，以获取更高的价值地标塔楼放置在西南角，影响户数超过

100

户

地标塔楼放置在南侧中部，影响户数约

26

户地标塔楼放置在东南角，影响户数

3

户2101013132621212626150m150m150mH

＜

100m100m

＜

H

＜

150mH=150m方案设计3方案三工作模型方案三方案设计3方案三局部日照突破限制，部分公寓产品层高

3.5m，地标塔楼沿道路布置，昭示性好。项目商业指标315201400占比9.2%0.4%8.3%34.3%7.5%7.5%7.5%23.0%1.5%0.4%0.4%100.0%商墅平层公寓3.5m

公寓4.0m

办公4.0

酒店4.0m

天际公寓3.0m

住宅学校26970111905244802448024480750955000艺术馆1520配套1170合计326500方案三方案三方案三方案三方案三方案三传承

·

复兴方案设计3方案三功能分布项目商业商墅指标31520140026970111905244802448024480750955000占比9.2%0.4%8.3%34.3%7.5%7.5%7.5%23.0%1.5%0.4%0.4%100.0%平层公寓3.5m

公寓4.0m

办公4.0

酒店4.0m

天际公寓3.0m

住宅学校商业面积：31520

㎡学校面积：5000

㎡艺术馆配套合计15201170326500住宅

/Residential平层公寓

/Apartment复式公寓

/Loft豪华公寓

/Luxury

apartment酒店

/Hotel平层公寓面积：26970

㎡办公

/Office小学

/Primary

school商业

/Business艺术馆面积：1520

㎡办公面积：244商墅

/Commercialvilla艺术馆

/Art

gallery方案设计3功能分析小学放置在用地西北侧，与春城小学便捷相通住宅用地布置在用地北侧，远离主干路避免噪音干扰。面向城市绿地布置，与三号地住宅相呼应，带来大盘整体感商业属性产品临近道路及地铁口布置，提升项目昭示性小学住宅商业办公方案设计3通过超高层打造地标塔楼，营造整体形象，成为区域标志，引领片区复兴。Create

landmark

towers

throughsuper

high-rise

buildings,

createan

overall

image,

become

aregional

symbol,

and

lead

therevival

of

thearea.方案设计3项目以大公报为线索，植入一个浮空艺术馆，引入城市文化脉络，创造人文聚集场所。The

project

uses

Ta

Kung

Pao

as

aclue

to

plantafloating

art

galler

y,introduce

the

urban

culturalcontext,

and

create

a

place

forculturalgathering.儿童公园艺术公园方案设计3通过置入口袋公园，在老城区置入新生活力公园纪念广场。设置纪念广场，打造城市客厅及文化聚集点。By

placing

the

pocket

park

,

theXinsheng

Vigor

Park

MemorialSquareisplacedintheoldcity.商业广场街区公园方案设计3打造

24h

全时商业氛围、开放空间、立体街道；通过商业连廊的设计，打造多维平台，丰富商业可能性。Retails

are

open

24/7.

We

alsocreate

many

open

spaces

andvertical

streets

to

enrich

ouratmosphere.方案设计3人行与车行流线分析住宅公寓

+

办公公寓公寓商业商业商业住宅住宅商业公寓幼儿园公寓图例：住宅流线：车行流线：办公流线：公寓流线：周边车辆:方案设计3分期建设示意一期用地面积：14543.34

㎡二期用地面积：19847.50

㎡三期用地面积：18270.84

㎡方案设计3方案四方案满足日照要求，部分建筑面宽大于

80m。部分公寓产品层高

3.5m，但地标塔楼位于用地内部，以群体方式呈现，昭示性有限。学校布置在用地内部，对住宅品质有一定影响项目商业指标300002800占比9.2%商墅0.9%平层公寓3.5m

公寓4.0m

办公4.0

酒店4.0m

天际公寓3.0m

住宅学校00.0%14511522440224402244075095500044.4%6.9%6.9%6.9%23.0%1.5%配套合计11703265000.4%100.0%地标塔楼住宅公寓小学商业艺术馆方案设计3方案四项目指标占比商业300009.2%商墅280000.9%0.0%住宅面积：75095

㎡平层公寓3.5m

公寓4.0m

办公4.0

酒店14511522440224402244075095500044.4%6.9%办公面积：22440

㎡6.9%学校面积：5000

㎡4.0m

天际公寓3.0m

住宅学校6.9%23.0%1.5%配套11700.4%合计326500100.0%方案设计3方案五方案满足日照要求，公寓产品层高

3m，产品力一般。地标塔楼位于用地内部，以群体方式呈现，昭示性有限。总量少

30000㎡地标塔楼住宅公寓小学商业商业别墅方案设计3方案一方案二方案三方案四方案五项目商业指标3000017830036935750955000占比项目商业指标30000300014223504500023000075095500020001170326500占比9.2%项目商业指标315201400占比9.2%0.4%8.3%34.3%7.5%7.5%7.5%23.0%1.5%0.4%0.4%100.0%项目商业指标300002800占比9.2%0.9%0.0%44.4%6.9%6.9%6.9%23.0%1.5%0.4%100.0%9.19%54.61%11.31%23.0%1.53%0.36%100.0%3.0m

公寓3.5m

公寓3.0m

住宅学校商墅0.9%商墅商墅平层公寓3.5m

公寓4.0m

办公4.0

酒店4.0m

天际公寓3.0m

住宅学校43.6%0.0%13.8%7.0%0.0%平层公寓3.5m

公寓4.0m

办公4.0

酒店4.0m

天际公寓3.0m

住宅学校26970111905244802448024480750955000平层公寓3.5m

公寓4.0m

办公4.0

酒店4.0m

天际公寓3.0m

住宅学校0145115224402244022440750955000配套合计1170方案五总量少

30000㎡32650023.0%1.5%艺术馆0.6%艺术馆1520配套合计1170326500配套0.4%配套1170合计100.0%合计326500方案设计3不超百米规划，成本集约型方案建筑群组地标，强调整体性塑造城市地标，打造立体综合体类住宅公寓产品，建筑群组地标总量少

30000㎡偏离在小区外学校设置在场地内部3

户日照不过公寓产品层高

3m公寓产品容量少

3w方案一√方案二√方案三√方案四方案五√√√日照面宽√√√80m√√3m√3m√3+3.5m容积率层高-3W3+3.5m3m√√√√√标识学校12

班12

班12

班12

班12

班小区影响独立独立影响独立产品设计PA

RT

4A.

超高层塔楼B.

公寓部分C.

商业部分D.

住宅部分？地标超高层建筑应当什么样？产品设计4定位：昆明未来城市新的明信片、高端人群的聚集地都市顶级生活代言、精英社区尊享奢华五星酒店尊贵体验Distinguishedexperience圈层、交际High-end、communication天际线、城市名片Skyline、Citycard产品设计4100~150m

酒店2.3

万方溢价不高，办公去化难办公4.6

万方0~100m7万方？100~150m

公寓2.3

万方50~100m0~50m酒店2.3

万方办公2.3

万方增加公寓产品，提升溢价产品设计4超级顶层复式翠湖公园无敌城市视野景观视野较好优质花园景观云端公寓奢华酒店西东翠湖公园西东寰球办公大堂产品设计4案例分析——深圳湾一号（KPF）深圳湾一号位于深圳后海中心区核心位置，毗邻城市主干道、国际港口、跨海大桥，地铁等多维交通，享有深圳湾人才公园，红树林滨海长廊及深圳湾体育中心等城市设施。这座多功能塔楼容纳了超甲级办公，莱佛士酒店，莱佛士公寓。顶层会所莱佛士公寓莱佛士酒店甲级办公产品设计4案例分析——深圳华润瑞府（Ko

kai

Studios）瑞府坐拥独一无二的头排深圳湾景观资源，媲美世界顶级公寓景观，稀缺价值不言而喻。共146套房源，户型建面约

228-583

，均价约15.8万/

，单价区间在

9.9-20.2

万

/

，㎡㎡㎡总价区间在

2448-11211

万

/

套。瑞府公寓深圳湾购物中心深圳湾人才公园深圳湾体育中心安达仕酒店万象城购物中心产品设计4案例分析——泰禾金府天境（佰邦）金府天境为福州东第一地标，类住宅公寓，集精英公寓、高端住宅、云端会所功能于一体的“垂直世界”空中领馆。100

米以上设置

220

为主的

LOFT

公寓。㎡我们提出“城市客厅”的设计概念，每隔

10

层为不同的情景提供各有所需的交流平台。云端公寓220

公寓㎡商务主题会所165

公寓㎡娱乐主题会所50

公寓㎡健康主题会所50

公寓㎡产品设计4艺术展厅云端公寓奢侈的户型尺度奢华酒店我们打造的地标主题会所商务办公分区独立超尺度大堂产品设计4垂直流线分析低区办公动线4

部电梯中区酒店动线5

部电梯高区公寓动线4

部电梯超级顶复公寓动线2

部

VIP

电梯产品设计4首层大堂分区低区办公平面首层大堂与电梯厅分区设置，各自独立，流线互不影响。低区办公标准层按柱网可隔成12

间，每间使用面积

100㎡公寓大堂办公办公办公办公办公办公办公商业商业商业商业~180㎡。配以

4

部电梯。电梯厅酒店落客商业商业办公大堂酒店大堂办公办公办公办公办公中区酒店平面高区公寓平面中区酒店标准层可分隔成

26高区公寓标准层分隔成

8

户，以套内面积

150

（建筑面个套间，以

4.5*11=50行政套间豪华套间豪华套间㎡㎡豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪华公寓的豪华套间为主，转角设置积

190

）为标准户；转角㎡11.8*11=130

的行政套间。㎡豪华套间豪华套间豪华套间豪华套间设置套内面积

285

（建筑㎡电梯厅电梯厅配以

5

部高速电梯。面积

360

）的大户型。㎡配以

6

部电梯，其中

2

部

VIP高速电梯。豪华公寓豪华公寓豪华公寓豪华公寓行政套间豪华套间豪华套间产品设计PA

RT

4A.

超高层塔楼B.

公寓部分C.

商业部分D.

住宅部分产品设计4地块指标分析0.36%

配套：1170.97㎡1.53%

12

班小学：5000㎡9.19%

商业：30000㎡23.00%

住宅：75095.57㎡65.92%

办公：215235.94㎡地块商业指标量极大，除

30000

商业街区及少量办公、商墅外，均以公寓的产品力是本项目成败的关键点。产品设计4昆明市住宅存量较大，公寓自住需求较低，主要作为来获取一定的收益回报产品设计4产品定位

-

购买者是否能满足使用者的需求是公寓产品力的最终体锁定研究目标：购买者

+

使用者租来居住投资依靠租来办公个人投资客户租金保值租来做生意80%购买者使用者自用客户20%产品设计4产品定位

-

购买者关注点购买者、使用者及产品三者形成相互影响形成闭环，满足使用者需求是产品策略产品获取高收益购买者使用者付出租金溢价最终聚焦在使用者我们从产品策略角度出发，带动闭环产生良性循环。产品设计4产品定位

-

使用者居住者以年轻一代为主，对处于不同人生阶段的年轻人，定义公寓客户分类—使用者

抓住使用端最主流的“居住”需求，兼顾“居家办公”需求初出茅庐职场白领城市精英居住80%使用者工作室居家办公20%产品设计4产品定位

-

使用者关注点剖析不同客群关注点，提升产品竞争力产品策略租金敏感租住便捷社群体验初出茅庐居住舒适追求一定生活有一定租金承主要客群使用者职场白领高品质居住居家办公租金承受力城市精英产品设计430

㎡60

㎡初出茅庐职场白领城市精英退休老人产品设计4产品匹配客群

-30

㎡姓名：Jack年龄：22

岁性别：男职业：服装设计师助理情感状态：单身自我陈述：毕业后选择留下来，努力拼搏，实我热爱这座城市的美食与人情味，花钱的地方太多，房子小点没关系下层平面上层平面产品设计4产品匹配客群

-30

㎡9-18

点19-21

点23-8

点8-9

点18-19

点21-23

点“我的东西好多，还容易乱放，出门总是找不到”——双玄关设计“晚上点一桌炸鸡，再打一把游戏，一整天的压力都消失了”——客厅功能要多样“早上要是可以一边洗漱化妆，一边听下时事就好了”——卫生间科技化“每天外卖都吃腻了，要不今天煮个螺蛳粉”——厨房空间可简化“终于有时间好好看看书，看看这座忙碌的城市了”——书桌和吧台结合“年轻人就喜欢多睡觉”——卧室要舒适产品设计4产品匹配客群

-65

㎡姓名：Emma年龄：26

岁性别：女职业：初级律师副业：铲屎官自我陈述：我是一名称职的铲屎官，窝在温馨房租贵一点也没问题，最紧要住得我喜欢做饭，周末约上三五好友到努力工作是为了享受生活产品设计4产品匹配客群

-65

㎡9-18

点19-21

点23-8

点8-9

点18-19

点21-23

点“周末了，叫上朋友们来家里撸猫、玩桌游吧”——客厅功能要多样“饭点到了，要不大家留下来尝尝我的手艺”——厨房餐厅要齐全“搭好明天的衣服，上班就不会迟到”——衣帽间“睡前在梳妆台前好好护肤，以完美状态迎接周一”——有独立的卧室空间产品设计4产品匹配客群

-88

㎡姓名：Max姓名：Mary年龄：30

岁性别：男年龄：28

岁性别：女职业：外资企业员工职业：互联网公司员工Max：经常接到紧急会议，家里有个书房就方便办公。休息日喜欢约上朋友到家里开

party。成功的人都懂得投资生活。产品设计4产品匹配客群

-88

㎡14-16

点18-21

点23-10

点10-14

点16-18

点21-23

点“哎呀，客户又打来视频电话了，我去书房接一下”——书房“我新买的包包和裙子到了，赶紧放好”——衣帽间“今天是你的生日，不如邀请大家来家里开

party

吧”——餐厨社交化“最近有部新电影好像不错，让我家的智能影音小助手给大家放”——智能化家居产品设计4产品匹配客群

-88

㎡姓名：Tom姓名：Liz年龄：65

岁年龄：62

岁性别：女性别：男身份：老年合唱团团长身份：老年舞蹈团团长Tom：我喜欢唱歌，退休之后我当上了老年合唱团团长。孩子们工作繁忙，偶尔也要帮他们照顾孙子。早上打打太极，下午练书法。老年人的生活也很有意思。产品设计4产品匹配客群

-88

㎡12-16

点18-21

点21-6

点6-12

点16-18

点20-21

点“早起练一套太极拳，强身健体”——大开间客厅“今天就不去老年大学了，在房间里开开嗓吧，也不会吵到邻居”——多功能室“喂儿子啊，我今天学了一道新菜式，晚上带我小孙子来吃饭吧”——餐厨一体化“小孙子啊，爷爷教你写书法”——多功能室“你们周末有事，就把孩子留在我这吧”——2+1

房产品设计4随着城市快速发展，租金逐步上涨，年轻一代经低租金合租产品受到年轻人的青睐产品设计4产品匹配客群

-48

㎡姓名：Tony年龄：22

岁性别：男姓名：Ben年龄：21

岁性别：男职业：销售员职业：程序员Jack：租金越来越高，合租是一个缓解经济压力的好方法。楼下公区，楼上独立卧室，晚上在客厅一起打游戏，打累了就各自回房休息。合租真有趣。顺应城市发展，租金上涨后的低租金合租应对产品产品设计4常规产品合租产品30

㎡65

㎡88

㎡产品设计4公寓指标测算100m10.45M8.95M23M19M20M18M29+2F25+2F22+2F60M60M8.45M7.95M60M60M层高

3m层高

3.5m层高

3.9m等体积下，随层高增加，单栋面积递减层高相同，单栋面积随进深递减产品设计4公寓产品分布

：方案适应性好，可根据具体需求测算塔楼进深及层高分布原则

:1.

沿周边设置小户型

LOFT

产品，面积段

30

㎡

~40

㎡，层高

3.5

米，围合中心大花园；内庭院4#LOFT

公寓2#LOFT

公寓2.

中间设置大户型平层产品，面积

40

㎡、65

㎡、88

㎡，层高

3.0

米，景观视线最大化；面积配比

:地块内办公指标要求：215235.94

㎡，3#大平层公寓其中公寓：163355

㎡，酒店：24480

㎡，办公：24480

㎡1.LOFT

公寓占比：111905/163355=68.5%2.

平层公寓占比：26970/163355=16.5%内庭院3.

超高层公寓占比：24480/163355=15.0%内庭院景观5#LOFT

公寓1#超高层公寓LOFT

公寓大平层公寓产品设计4公寓产品—LOFT

公寓户型特点：a.3.5

层高赠送夹层，户型赠送走道上空。b.客厅通高，紧邻窗户，最大化观赏景观资源，更好采光。c.楼梯下放设置储藏区域，空间利用率高。d.小户型配备完整套房体系，客餐厅、厨房、卫生间、卧室、衣橱。通过入门空间、榻榻米、跃层空间，三个层次的空间划分，实现生活模式的多功能变化；客厅客厅上空餐厅厨房卧室储藏卫生间赠送夹层下层上层赠送走道上空复式户型：开间

3.0m，进深

8.45m功能分布：F1:

卫生间厨房餐厅客厅F2:

卧室衣帽间储藏间使用率：76.86%套内面积：25.35

㎡户型销售面积：32.98

㎡实际使用面积：50.82

㎡户型层高：3.5m产品设计4公寓产品—LOFT

公寓2.001.550.003.5m0.35剖面一2.000.001.553.5m剖面二储藏空间复式户型：开间

3.0m，进深

8.45m功能分布：F1:

卫生间厨房餐厅客厅F2:

卧室衣帽间储藏间使用率：76.86%套内面积：25.35

㎡户型销售面积：32.98

㎡实际使用面积：50.82

㎡户型层高：3.5m产品设计4公寓产品—LOFT

公寓户型特点：a.4.0

层高赠送夹层。玄关上空卧室餐厅厨房b.客厅通高，紧邻窗户，最大化观赏景观资源，更好采光。c.餐厅通高，靠近玄关。提升楼上卧室舒适度c.楼梯下放设置储藏区域，空间利用率高。d.下层客餐厅、厨房、卫生间齐备，上层设置两个独立房间。通过入门空间、通高空间、私密卧室，三个层次的空间划分，实现独居

/

合租的多功能变化；卫生间客厅卧室客厅上空下层上层赠送夹层复式户型：开间

3.4m，进深

10.5m功能分布：F1:

卫生间厨房餐厅客厅F2:

卧室使用率：76.86%套内面积：35.7

㎡户型销售面积：46.45

㎡实际使用面积：81.45

㎡户型层高：4.0m产品设计4公寓产品—大平层公寓户型特点：a.2+1

房两厅一卫。b.客厅大面宽，紧邻窗户，最大化观赏景观资源，更好采光。c.内部流线为环形动线。客厅书房厨房、餐厅卫生间d.户型配备完整套房体系，客餐厅、厨房、卫生间、卧室、衣橱。卧室卧室平层平层户型：开间

8.4m，进深

8.55m功能分布：卫生间厨房餐厅客厅卧室书房户型销售面积：90.23

㎡

实际使用面积：90.23

㎡使用率：76.79%套内面积：69.29

㎡户型层高：3.0m产品设计4公寓产品—大平层公寓3.000.003.0m剖面一3.003.0m0.00剖面二平层户型：开间

8.4m，进深

8.55m功能分布：卫生间厨房餐厅客厅卧室书房户型销售面积：90.23

㎡

实际使用面积：90.23

㎡使用率：76.79%套内面积：69.29

㎡户型层高：3.0m产品设计4公寓产品—大平层公寓户型特点：a.1+1

房两厅一卫，衣帽间后期可改为书房。b.客厅大面宽，紧邻窗户，最大化观赏景观资源，更好采光。c.内部流线为环形动线。厨房餐厅卫生间衣帽间d.户型配备完整套房体系，客餐厅、厨房、卫生间、卧室、衣橱。客厅卧室梳妆台平层平层户型：开间

5.6m，进深

8.55m功能分布：卫生间厨房餐厅客厅卧室衣帽间户型销售面积：59.42

㎡

实际使用面积：59.42

㎡使用率：76.79%套内面积：45.63

㎡户型层高：3.0m产品设计4公寓产品—大平层公寓3.000.003.0m剖面一3.003.0m0.00剖面二平层户型：开间

5.6m，进深

8.55m功能分布：卫生间厨房餐厅客厅卧室衣帽间户型销售面积：59.42

㎡

实际使用面积：59.42

㎡使用率：76.79%套内面积：45.63

㎡户型层高：3.0m产品设计4公寓产品—2#

标准层平面复式下层

:标准层建筑面积：1642.55

㎡标准层使用率：76.86%标准层户数：49

户2#LOFT

公寓产品设计4公寓产品—2#

标准层平面复式上层

:标准层建筑面积：1642.55

㎡标准层使用率：76.86%标准层户数：49

户2#LOFT

公寓产品设计4公寓产品—3#

标准层平面大平层

:标准层建筑面积：917.70

㎡标准层使用率：76.79%标准层户数：14

户3#大平层公寓产品设计4公寓产品—4#

标准层平面复式下层

:标准层建筑面积：1895.25

㎡标准层使用率：76.95%标准层户数：57

户4#LOFT

公寓产品设计4公寓产品—4#

标准层平面复式上层

:标准层建筑面积：1895.25

㎡标准层使用率：76.95%标准层户数：57

户4#LOFT

公寓产品设计4公寓产品升级基于传统公寓塔楼平面归家动线长，梯户比高，归家体验感一般等限制，对塔楼平面进行优化传统标准层优化后标准层产品设计PA

RT

4A.

超高层塔楼B.

公寓部分C.

商业部分D.

住宅部分产品设计4高容积率用地的

3

万商业体量如产品设计4开放式街区

or

集中式MALL??VS产品设计4案例分析——深圳万象天地万象天地位于深圳南山区中心，是城市人文综合体“华润城”的重要商业组成部分，采用开放式的街区式空间布局，由若干个散落的“小盒子”构成

23

万平方米的“街区

+mall”的商业空间，规划了以独栋旗舰店构成的旗舰广场和独立潮牌店组成的高街区、餐饮品牌组成夜生活美食街区、大盒子购物中心，以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲空间。产品设计4案例分析——深圳万象天地高层塔楼产品设计4案例分析——杭州天目里最原始的设计概念是一个苹果，在硬质界面的包裹下，拥有一个柔软而丰富的内核——为了让广场获得更多的空气和阳光，伦佐·皮亚诺在设计时特意将原本可建的11层降至9

层，并在7