《xx华庭住宅小区物业管理工程部管理制度手册》

工程部人员编制工程部主任工程部主任（1人）续伟电气主管（1人）郝志刚暖通综维主管（1人）任平配电运行技工（4人）李文书马福龙张焕军李正虎空水运行技工（4人）贾仕华柏革张泽赵芝秋综合维修工（3人）于明陈会明王鹏工程部编制14人工程部主任：1人工程部主管：2人空水/配电运行技工：8人综合维修技工：3人工程部部门职责一、对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、给排水、保安消防等系统）的维修保养二、日常运行管理三、对客户开展有偿服务四、对装修工程进行监督管理五、对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：1、 在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2、 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。3、 负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。4、 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。5、 加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。6、 根据物业设备基本折旧和大修基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。7. 制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成物业总经理下达的各项技术、经济指标。8. 根据实际需要和规定，确保各种设备的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、热力站都需要24小时值班。9. 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。10. 如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知物业总经理、部门主任及专业主管，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。11. 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃 气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。12. 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。13. 收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。14、负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。15、经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。16、检察和指引所有承包商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。17、解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内客户之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。18、制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。19、外包维修保养及施工20、重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆可外包给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可使设备的寿命得以延长。可外包维修或施工的设备及工程有：1） 电梯2）消防报警系统3） 保安监控及技术防范系统4） 水处理系统及水箱清洁5） 中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程6） 设备系统改造工程7）化粪池清淘8） 高压柜继电保护9） 防雷检测10）压力表检测11）其他工程部不具备技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。工程主任岗位职责工作岗位：工程主任直接上级：物业总经理督导下级：工程主管贯彻执行项目总经理的指令，负责工程部的日常管理，对项目总经理负责。召集工程部门主管会议和有关管理工作会议；全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为客户及各部门提供良好的服务场所和条件。检查、监督各工程部门的工作，责令不符合要求者改正；组织、制定及执行管理处工程规章制度及各重要文件和报告，如管理费工程预算，管理工作报告等；协调物业总经理制定重大设备的保养、检修改造计划，并定期检查各专业提出的各类工作计划的实际完成情况；审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。每天审查运行报表，听取各专业主管的工作汇报，掌握主要动力系统设备运行情况及能耗变化；查核承判商交来之单据及报价并监管承判商之工作；安排及跟进物业及设备安装接收之工作；制定重大设备的保养、检修改造计划，并定期检查各专业提出的各类工作计划的实际完成情况；调及正确指导客户装修施工，监督管理所有图纸记录，各系统专业备件，配件详细资料；及时组织人力处理重大事故或设备故障，妥善安排防范措施，杜绝设备故障的事情发生；据季节变化抓好防火、防风、防雨工作，确保物业安全；致力于各系统岗位责任的标准化、程序化、制度化、落实岗位责任制管理，提高本部门的维修服务质量；安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。协调各部门之间的关系，处理部门之间的工作矛盾；受理客户和员工的投诉，重大的投诉提请项目经理处理；根据项目经理的授权，代表管理公司对外签定合同及采取法律行动，如索偿追讨等；参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。组织、制定设备重大维修保养外包标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外包公司的工作指导员工的招聘、培训、考核、奖惩等工作，对人事上的重大问题提出意见，供项目经理审定；根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。检查财务的收支状况，监督各项支出不违背预算的目标和财务制度；留意国家法律、政策的变化发展，掌握房地产和物业管理的最新动态，供物业总经理参考。工程主管岗位职责工作岗位：暖通/综维主管直接上级：工程经理/工程主任督导下级：技工组织安排暖通系统运行，暖通/综维设备设施保养、维修及属下员工的特殊或日常工作分配。协助与本专业相关的政府机构/主管部门接洽。协助所有包括机械、电力和人生安全设备系统的检查工作。协助为工程部员工的培训工作。按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律及考核工作，并向工程经理汇报。负责协调本专业各系统之间的工作及人员安排。协助工程经理拟定通风空调、给排水及采暖系统的维修保养计划并指挥各相关专业执行。协助工程经理拟定装修、翻新、修补、结构保养及土建改造计划并指挥相关专业或外包执行。协助工程经理制定本专业各种规章制度及操作规程。拟定本专业维修保养之材料、备件、配件申购计划。组织、安排处理突发性紧急事故。监督、管理本专业外包工程及外包保养合同等执行情况。完成工程经理及工程主任指派的其他工作。工程主管岗位职责工作岗位：电气主管直接上级：工程主任督导下级：技工组织安排强弱电系统、电梯系统运行保养维修以及属下员工的特殊或日常工作分配。协助与本专业相关的政府机构/主管部门接洽。协助所有包括机械、电力和人身安全设备系统的检查工作。协助为工程部员工的培训工作。按公司管理规定，监督检查直属各级员工之纪律及考核工作，并向工程主任汇报。负责协调本专业各系统之间的工作及人员安排。协助工程经理拟定强弱电系统及电梯系统维修、保养计划并指挥各相关专业执行。协助工程经理制定本专业各种规章制度及操作规程。拟定本专业维修保养之材料、备件、配件申购计划。组织、安排处理突发性紧急事故。监督、管理本专业外包工程及外包保养合同等执行情况。完成工程主任指派的其他工作。运行技工岗位职责工作岗位：空水技工直接上级：暖通综维主管督导下级：无熟练掌握各类送排风、采暖设备操作、维修保养规程。遵守安全操作规程，保证人身及设备安全万无一失。服从主管的工作安排，保证按质完成工作任务。按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对制冷设备、空调系统进行维修保养，并达到质量要求。维修保养操作必须严格执行工艺规范，各接口严密，安装牢固。严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。按要求开闭设备，不私自调整设备，改变管、线路走向。协助主管做好各种机械设备、燃气系统的运行管理，确保各种机械设备及燃气系统的正常运行。服从主管的工作安排，保质保量的完成工作任务。按照维修保养制度的规定，协助主管做好设备系统维修保养计划并组织实施，使各种机械设备始终处于良好的运行状况。及时向主管提出各种机械设备、燃气系统所需零配件申购，保证常用材料零配件的备用量。协助主管做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，从中总结出经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使各种机械设备的性能更加完善。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保各系统的正常运行。综合维修技工岗位职责工作岗位：技工直接上级：暖通综维主管督导下级：无服从主管的工作安排，保质保量完成工作任务。按照主管的安排，依据维修检修制度的规定，对装饰装修范围内的工作进行维修检修，并达到质量要求。工作中注意保护现场，避免污染公共区域，保持环境卫生整洁。严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。6、严格执行职工守则和物业公司其它规章制度。运行技工岗位职责岗位：配电运行技工上级：电气主管下级：无岗位职责1、严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。2、认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。3、按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。4、严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。5、严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。6、每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。7、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。8、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅9、按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。客户报修及投诉处理管理制度1、 正常情况下，有关设备方面的投诉应向客服部提出，由客服部填写《维修工作单》，交工程部执行。2、 客户可以直接向客服部提出，也可以向招商部、总服务台、工程部、物业总经理办公室或其他任何一个部门，以及任何物业管理中心的员工提出。3、 任何一个部门或员工接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告客服部，由客服部立即发出维修单到工程部，并记录备案；认为必要时可将情况向物业总经理报告。4、 严禁推托现象，回答客人问题时严禁说“对不起，我不知道。”、“对不起，这不是我们的事情”，“不归我们管”、“您找某某部门吧”等等。5、 工程部值班接到维修单后应详细记录报修部位，设备名称及故障现象，并将工作单派发到相应班组,如果遇到专业划分不明确的设备设施,则有关班组人员必须一齐到现场,共同解决故障问题。6、 工程部当班员工在接到故障投诉后应该在10分钟之内到达现场，属一般故障应该立即排除，复杂的故障应立即向上级汇报，由上级判断并组织力量排除。7、 如故障设备并非本专业设备，应立即通知值班员,并在原地等待相应专业人员到场并协助该专业人员完成维修后方可离开现场.8、 完成维修工作后请客户签字后交回工程部值班，并详细在值班日志上记录。入户维修服务规范1、 凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。2、 正常情况下入户维修应先预约，说明进户工作内容和可能对客户正常办公造成的影响，得到客户的同意。对客户，即使事先已有约定，在进户前仍应由客服部先行电话联系，与客户确认。3、 除非遇到紧急情况，不得在未得到客户同意的情况下进户工作。4、 若在预约维修工作时，发现客户已全部外出；应通过门缝留下《维修到访通知》。5、 员工到达客户单元门口应轻轻敲门。客户开门后，员工应说“先生（小姐、太太），需要对XX设备进行保养（检查、维修），可以进来吗？”得到主人同意后应说“谢谢！”6、 如进入客户单元必须将鞋子穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋应背在肩上，如提在手中应高于地面一定距离。7、 到达工作地点后，将干净的保护用品（旧床单、帆布或塑料布）铺在地面，用于摆放工具和需要拆卸的零件，不得将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。8、 工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时应事先向主人打招呼，并说一声“非常对不起”。9、 如工作中将会出现大量尘土（例如在墙壁上钻孔）可以配备吸尘器，一边操作，一边吸去尘土；更能体现优质服务。10、 工作结束，收拾好工具，应向主人介绍维修保养情况，并告诉客户正确地使用设备的注意事项，并请验收，客户感到满意后方可离开。例行检查也应告诉客户具体情况良好或有什么问题，及注意事项等。11、离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。12、步子要轻，工具袋应背在肩上，如提在手中应离开地面一定距离，至门口，应回身面对客户说：“谢谢，再见！”13、整个工作期间不得收受客户的任何馈赠物品及小费，也不能借用客户的工具、抹布、家具等等。设备日常报修制度1、 设备的日常《工作单》是工程部进行维修工作的依据，必须留存。2、 《工作单》由客服部负责填写，一式四联，第一联由客服部留存备查，其余交工程部。工程部由文员负责接单签字，并根据报修内容和重要性，填写开工日期和预计工时，分派检修工人检修。3、 检修工人在检修完工后，需经报修部门或客户签字认可。4、 综合维修领班在收到检修工人送回的《工作单》后，核实耗用材料和实用工时，每天定时将《工作单》汇总后交上级主管签字确认，并将第三联交回客服部核销。如有费用发生，应将第二联交与财务，第四连本部门留存。5、 在核销《工作单》时，如发现缺漏时，应追查原因；凡因各种原因一时完不成的项目，应通知客服部预计完成时间。6、 当情况复杂时，报请物业总经理协调解决。在发生使用部门或客户对工程部的投诉时，应以《工作单》为据。7、 在接到报修电话后，对一般故障，应及时修理，对一时难以修复的，应进行应急处理，并在值班日志上记录报修时间及修理内容，第二天由经理或班组工程师安排检修；在必需夜间紧急检修而人力不足时，可向值班经理汇报，采取应急措施，组织人力进行抢修。能源管理制度1、 成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设兼职节能管理员。2、 节能领导小组要经常研究物业的能耗情况，并采取相应节能措施。重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理的重要内容。3、 工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。4、 供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应退出运行；应经常调整和保持三相电流的平衡。5、 根据不同负荷要求，开、停冷却塔和部分水环系统循环泵控循环水水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率，节约能耗。6、 空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非24小时营业场所，应进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。7、 照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。8、 照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核办法。9、 工程部应在所有使用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。10、 工程部应派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。11、 工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况，以及各种能源的收费标准12、 工程部应指派专人负责节能工作的检查、督促，推广节能观念及意识和方法，不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。13、 充分应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间、天气等变化因素，时刻调整设备运行参数。14、 加强管道保温材料的维护保养。15、 照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。16、 在可能情况下，通过技术改造，使电梯达到智能管理和运行。17、 尽可能在公共区域采用节能控制照明开关，如:声控开关、光控开关、时间控制开关、延时控制开关等。18、 合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率。19、 经常检修设备，使设备保持良好的润滑、密封的运行状态。

设备技术档案管理制度1、 各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理，并按规定借用程序借用。2、 每一台设备应设立一张《设备登记卡》，并按设备系统分别装订成册。《设备登记卡》应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录。设备应每年按《设备登记卡》进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。3、 所有技术档案如需复印，必须经工程部经理批准。4、 工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度，不得遗失技术档案，未经经理批准，不得随意复印、外借，否则应按《员工手册》的相关规定进行处罚。新增、改装及报废设备管理制度1、凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请上级批准后方可进行。2、 工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。3、 新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。4、 物业设备需改装、移位时，对一般容易改装、移位的设备，由使用班组提出申请，报请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请上级批准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设施的改装、移位的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移位设备或拆除建筑物结构者，应追究责任。5、 相同设备的更新和报废必须同时办理。6、 设备的报废必须遵循以下原则：1） 政府指定的淘汰产品。2） 已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理成本昂贵的设备。3） 因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备。4） 无法修复的设备。7、 设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。价值较大的设备，应经上级批准。工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度1、 日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。2、 日常手用工具的初次领用，必须经经理批准；需要更新时，必须以旧换新，并经班组主管批准。3、 日常维修材料和备件，由各班组根据需要按月填写《采购申请单》，制定月度采购计划，报经理审批后提交行政人事部汇总，经物业总经理审批后采购。4、 特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由工程部各班组填写《采购申请单》，经工程部经理和物业总经理批准后，执行采购。5、 所有采购物品必须交班组主管验收并办理入库登记手续。6、 班组员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，材料使用后要在工作单上填写清楚，多余物料应退回库房，并经主管确认。主管对领用量和耗用量进行核销，由班组主管签字，并由主任确认。7、 对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。工具管理制度1、 日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。2、 日常手用工具的初次领用，必须经经理批准；需要更新时，必须以旧换新，并经班组主管批准。3、 日常维修材料和备件，由各班组根据需要按月填写《采购申请单》，制定月度采购计划，报经理审批后提交行政人事部汇总，经物业总经理审批后采购。4、 特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由工程部各班组填写《采购申请单》，经工程部经理和物业总经理批准后，执行采购。5、 所有采购物品必须交班组主管验收并办理入库登记手续。6、 班组员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，材料使用后要在工作单上填写清楚，多余物料应退回库房，并经主管确认。主管或领班对领用量和耗用量进行核销，由班组主管签字，并由经理确认。7、 对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。1、 本部工具分为各专业自用工具及个人工具二部分。工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。2、 专业自用工具由班组主管负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，值班工具应作为交接班内容之一。3、 根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。4、 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。5、 公用工具的使用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须《工具借用记录单》，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。6、 借用公用工具归还时，须由班组主管和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由班组主管负责照价赔偿。7、 专业自用工具必须由班组主管进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由班组主管照价赔偿。8、 全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。9、 所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程部经理批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得使用任何工具干私活。10、 所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期报废时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。报告制度1、各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或值班记录中书面报告本班组主管：1） 所辖设备非正常操作的开停及开停时间。2） 所辖设备除正常操作外的调整。3） 所辖设备发生故障或停台检修。4） 零部件更新、代换、或加工修理。5） 运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向。6） 运行人员请假、换班、加班、倒休等。2、各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告本班组主管：1） 执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。2） 重要零部件的更换、代替或加工修理。3） 系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。4） 维修人员请假、加班、倒休等。3、各班组领班在下列情况下必须书面报告本班组主管：1） 重点设备除正常操作外的调整。2） 变更运行方式。3） 主要设备发生故障或停台检修。4） 系统故障或正常停机检修、保养。5） 零部件更新、改造、或加工修理。6） 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。7） 系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。8） 人员调度及班组重大组织结构调整。9） 所属人员请假、加班等。10） 对外部门、外单位联系、协调。11） 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。12） 维修保养计划及工作计划的变更或调整。13） 每周工作小结及月度工作报告。5、 除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。安全运行管理制度1、 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行安全、防火的有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。2、 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报领班、主管或经理。3、 所有专业人员在班前6小时不得饮酒，对班前饮酒人员应立即劝起回家，并以旷工论处。在岗人员如发现接班人员饮酒应拒绝交班并立即报告主管。4、 应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。5、 根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。6、 加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备检修、工作时，主管(值班工程师)或经理应亲自到场指挥。7、 在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。8、 对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须按照规定进行年度检验。9、 对中央空调、变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。10、 易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。11、 水箱、蓄水池的入口处，机房、配电室等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。2、 各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向经理提出书面申请，经批准后方可配制。13、 重要机房如变配电室、锅炉房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内，如因特别原因确需进入的，应由工程部经理书面批准并由班组领班级以上人员陪同。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。14、 木工作业场地严禁吸烟和动用明火，并要每天清除木屑。15、 避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。16、 对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。17、 物业内进行电、气焊，必须取得动火证安全用电管理制度1、 严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册。2、 各部门需架设临时线，应报请工程部批准，由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。客用区一般不准加临时线。3、 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：4、 根据工作内容和需要，填写工作票。5、 除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。6、 应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。7、 在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：1） 断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。2） 验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。3） 装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。4） 悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。8、 电气操作及维修必须执行下列安全组织措施：1） 工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气班组主管，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。2） 工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。工作许可人为经理，许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。3） 工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。4） 工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。5） 工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措6） 可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。7） 在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。交接班制度1、 值班人员应按规定时间提前10分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。2、 交班：第一交设备，即设备运行状况及发现的问题，并做好清洁与保养；第二交使用工具；第三交场地，交班前需进行清洁工作；第四交运行记录、值班记录和巡视检查记录。3、 接班：必须查看当天告示牌或值班记录内是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告班组主管或经理处理。4、 接班人员接班时必须检查以下工作：1） 查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。2） 查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。3） 检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。4） 检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入值班记录备注栏，并由上一班人员签字。5） 查看值班记录中是否有上级主管及工程师发布之特别任务或安排，并在值班记录上签字。5、 在下列情况时不得交班：1） 接班人员未到岗时，应通知上级主管须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。2） 接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3） 所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。4） 交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。6、 当发生故障正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。7、 必须认真填写值班记录，双方认可后，共同在记录上签字。8、 值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。9、 值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提高设备完好率。10、 每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备隐患。11、 值班人员每天要认真填写运行记录、值班记录、巡视检查表及其他相关表格。12、 当工作需要离开岗位时，须向主管请示并告知去向，完毕后立即回到值班室，值班人员用餐时，必须轮换进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。13、 值班电话为工作电话，不得谈论与工作无关的话题，谈论工作事宜要简明扼要，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。14、 须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级主管。15、 当发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处理，及时向主管和保安部汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。16、 值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。17、 值班室内严禁吸烟。机房管理制度1、换热站、变配电室、水泵房、各楼层设备机房、竖井等，是工程部重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员，必须持有劳动部门颁发的操作证。2、 工程部应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备的安全和正常运行。3、 各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作，保持室内整齐，无卫生死角。4、 无人值守机房、竖井等必须上锁。5、 非本专业人员不得进入机房，因工作需要确需进入的必须取得本班组主管或经理的书面认可由领班级以上人员陪同，并须在来访记录上登记签字。6、 本专业人员不得私自允许他人入内，不得在值班室内会客，对强行入内者有权制止，对不听劝阻者报保安部处理。7、 不得将食品及非工作物品带入机房。8、 要定期打扫机房内的卫生，随时清理检修后的杂物，保持机房内良好的环境。9、 机房内机器设备由运行人员负责操作，其他人不得操作，除须检查或意外紧急事故，未经班组主管同意，不得随意打开或关闭系统中所有的电气开关及阀门，不得随意拆卸任何设备零件。10、 不得擅自改动机房线路、器材。若需改动或临时接线，要经过班组主管批准，再由专业电工接线，严禁非电工操作。临时线路要有可靠的安全措施，进入水池内操作时必须采用符合规定的低压安全照明。机房安全防火管理规定1、 认真执行国家消防法规，严格遵守物业管理中心相关制度。机房内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，机房内要保持良好通风。2、 严格遵守操作规程，密切监视设备运转，定期检查维修设备。3、 配电室值班人员应认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压器、开关柜等，防止灰尘造成短路。4、 坚持执行倒闸操作规程，必须一人操作一人监护。5、 严禁约时送电、停电，严禁非电气管理人员下达停送电指令，严禁违章维修电气设备。6、 每年在雨季之前要对避雷器进行检查；逢重大节假日或重大活动之前要全面检修线路和设备。7、 木工房内严禁拉设临时电源线。8、 电机电闸等设备必须保持干燥、清洁，各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物。9、 碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在机房内存放。10、 机房内不得过量存放木料、油漆、松香水、油料等易燃材料，不得存放其他易燃易爆物品。11、 各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情应根据情况采取灭火措施，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。12、 爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。13、 凡违反本规定者，按物业管理中心消防管理规章有关规定处理。水泵房、水箱间管理规定1、 水泵房是提供业主或使用人生活用水、消防用水的关键部位。为管理好水泵房，工程部必须严格执行本管理制度。2、 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备必须定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障隐患和消防隐患并及时处理，认真做好记录。3、 难以解决的问题书面报告上级主管，争取早日解决。4、 无关人员不得进入水泵房。5、 消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择手动位置与自动位置，操作标志都应简单明确。6、 保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器触点应定期检查擦洗。7、 消防泵每月运转一次（10分钟以上），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。8、 正常情况下，水泵房卫生每周打扫一次，管道每半月清洁一次。9、 所有水箱、水池必须定期清洁、消毒，并定期进行卫生检疫，取得卫生检疫合格证书。10、 机房内应遵守安全防火制度，注意消防安全。配电室管理规定1、 配电室全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送、停电由值班人员负责完成，无关人员禁止入内。2、 建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管。每班巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电气运行声音是否正常；室内有否异味。3、 室内照明、通风良好，室内温度控制在40度以下。4、 供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关人员严禁动手操作。5、 应严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和线路的运行方式及各种开关的整定值。6、 严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生等制度。7、 严格履行岗位职责，遵守电业系统有关变配电的各项规程。8、 严格执行各种设备的安全操作规程。9、 在恶劣的气候环境下，要加强对设备的巡视，当发生事故时应保持冷静，按操作规程及时排除故障，并及时作好记录。10、 操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。机房钥匙管理制度1、 凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套机房钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。2、 任何人不得私自配制钥匙。3、 凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。4、 无关人员不得借用机房钥匙。5、 遗失钥匙须立即报告。6、 无人值班机房借用钥匙需登记。机电设备房出入管理制度1、 工程部机电设备房包括范围：高低压配电室、监控机房、各电梯机房、楼层强弱电竖井、管道竖井、换热站和水泵房、楼宇自控机房。2、 以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本物业内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。3、 本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值人员开门后进入，同时在《设备房出入登记簿》上做好记录。4、 凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或主管工程师陪同，通知当值人员开门进入，同时在《设备房出入登记簿》上认真做好记录。5、 本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值人员处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。6、 凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值人员处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。7、 所有人员进入上述场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。8、 所有施工和检修人员必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。9、 所有人员均不得将任何无关杂物带入或存放于这些机电设备房。设备故障处理规定1、 物业如发生重大设备事故，现场人员立即切断电源、水源、天然气等危险能源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、客服部及物业总经理。工程部当值负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障原因，采取果断应急措施。2、 物业总经理、工程部经理、保安部经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。3、 查出故障原因后，经理和相关专业主管应立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行，汇报物业总经理。4、 相关专业主管写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报工程部经理审批，抄报物业总经理。5、 如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由相关专业主管根据情况对责任者提出处理意见，报工程部经理审批后给予处罚，并通知行政人事部备案；如果情况较复杂，需要免除责任时，需报行政人事部和物业总经理批准。运行事故分析1、 不需要停止运行进行修理的事故，称一般事故，由班组主管调查与分析原因，提出修理意见和责任事故原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程部经理。2、 设备因非正常原因，造成物业停电、停气、停水、停冷、停暖、停电梯及消防系统设备故障等影响物业正常营业，造成恶劣影响的均属重大事故，应立即上报工程部和保安部(影响治安时)。应由工程部组织人员紧急抢修和配合有关部门进行事故调查。对重大事故应在没有查清楚、肇事者和员工没有受到教育和没有采取有效防范措施以前，决不放过。3、 事故处理结果应上报物业总经理批示。对事故隐瞒不报或拖延上报的部门与个人，应追究行政和经济、直至刑事责任。设备预防性维护保养制度1、 各班组主管必须根据设备维修保养手册及相关规程，安排进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养项目、保养计划时间安排及落实执行责任人。2、 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检