《绿色行业会计比较》课件-绿色行业会计比较房地产开发业核算

绿色行业会计比较福建林业职业技术学院

何绍地产开发企业核算开发成本的核算

房地产企业的开发成本是指各开发项目应负担的各项费用。土地开发成本配套设施开发成本开发项目的总类房屋开发成本代建工程开发成本成本项目土地征用及拆迁安置补偿费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用前期工程费基础设施费“开发成本”——成本类账户，核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项开发费用。借方：所发生的各项费用贷方：登记结转完工开发产品的实际成本期末余额：在建开发项目的实际成本明细科目：土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发ꢀ开发间接费用——成本类账户，核算房地产开发企业内部非独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不在本账户内核算。借方：各项间接费用贷方：期末分配结转的间接费用；期末没有余额土地开发成本按通途分类:为了转让、出租而开发的商品性土地：企业的最终开发产品，其费用单独构成土地的开发成本为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地：企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。对外销售“开发产品”“开发成本完工直接费用计入“开发成本——土地开发”土地开发费用发生期——房屋开发”末自用分配计入“开发间接费用”间接费用计入土地开发成本核算程序图例题2018年北京鼎盛房地产公司开发昌平区新城小区建设用地8

000平方米，计划40%作为商品性建设用地对外销售，60%用于本企业进行商品房开发用地。在开发过程中发生如下经济业务：1、用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占用税、劳动力安置费等300万元。2、拆迁地上各种建筑物材料回收，共收回现金6万元，存入开户银行。3、该土地开发项目采用出包方式建设，结算应付承包建设单位新城小区建设用地“三通一平”费用10万元。4、支付由市基础设施工程公司承包的基础设施工程费用60万元。5、期末分配结转开发间接费用，新城小区建设用地应负担3万元。6、昌平区建设用地开发工程完工，并验收合格，其中3

200平方米直接对外销售，4

800平方米用于企业开发商品房，结转其成本。①计算各成本核算对象应分摊的土地开发成本：②结转土地开发成本：1、用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占用税、劳动力安置费等300万元。借：开发成本——土地开发

300贷：银行存款

3002、拆迁地上各种建筑物材料回收，共收回现金6万元，存入开户银行。借：银行存款

6贷：开发成本——土地开发

63、该土地开发项目采用出包方式建设，结算应付承包建设单位新城小区建设用地“三通一平”费用10万元。借：开发成本——土地开发

10贷：应付账款——某单位

104、支付由市基础设施工程公司承包的基础设施工程费用60万元。借：开发成本——土地开发

60贷：银行存款

605、期末分配结转开发间接费用，新城小区建设用地应负担3万元。借：开发成本——土地开发

3贷：开发间接费用

36、昌平区建设用地开发工程完工，并验收合格，其中3

200平方米直接对外销售，4

800平方米用于企业开发商品房，结转其成本。①计算各成本核算对象应分摊的土地开发成本：②结转土地开发成本：6、①土地开发总成本＝300－6＋10＋60＋3

＝367（万元）对外销售土地应分摊成本额＝367×40%＝146.8（万元）自用土地应分摊成本额＝367×60%＝220.2（万元）②结转土地开发成本：借：开发产品——土地

ꢀꢀ146.8开发成本——房屋开发成本

220.2贷：开发成本——土地开发成本367【工作任务4-1】浙江绿地房地产开发公司分别对A区、B区土地进行开发。其中，A区作为商品性建设场地，B区作为自用建设场地。（1）以银行存款支付土地征用及补偿费500

000元，其中A区300

000元，B区200

000元；借：开发成本——土地开发——A区——土地开发——B区贷：银行存款300

000200

000500

000（2）以银行存款支付A区土地的劳动力安置费600

000元，B区土地劳动力安置费400

000元；借：开发成本——土地开发——A区——土地开发——B区贷：银行存款600

000400

0001000

000（3）用银行存款支付开发设计费，共计300

000元，其中A区180

000元，B区120

000元；借：开发成本——土地开发——A区——土地开发——B区180

000120

000贷：银行存款

300

000（4）应付某地质勘测队水文地质勘察费，共计200

000元，其中A区120

000元，B区80

000元；借：开发成本——土地开发——A区——土地开发——B区贷：银行存款120

00080

000200

000（5）以银行存款支付某公司承建基础设施工程款150

000元，其中A区100

000元，B区50

000元借：开发成本——土地开发——A区——土地开发——B区贷：银行存款100

00050

000150

000（6）本期应付现场管理机构人员工资50

000元，福利费6

000元，固定资产折旧20

000元，水电费10

000元借：开发间接费用贷：应付职工薪酬累计折旧86

00056

00020

000应付账款10

000知识点1

土地开（7）期末分配开发间接费用，A区负担间接费用56

000元，B区负担间接费用30

000元，应编制如下分录：借：开发成本——土地开发——A区——土地开发——B区56

00030

00086

000贷：开发间接费用（8）期末，土地开发全部完成，A区实际成本为1

356

000元，B区实际成本为880

000元，应编制如下分录：借：开发产品——土地——A区——房屋开发——B区1

356

000880

000贷：开发成本——土地开发——A区——土地开发——B区1

356

000880

000课堂实训盛世房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：盛世房地产企业土地开发成本

单位：元要求：根据相关支出分别核算商品性土地和自用土地的开发成本。配套设施开发成本的核算开发小区内开发的不能有偿转让的公共配套设施，如居委会、派出所、幼托所、消防设施、锅炉房、水塔、自行车、公厕等。开发小区能有偿转让的城市规划中国定的大型配套设施项目，包括营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；非营业性公共配套设备，如中小学、文化站、医院等；开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压设施及交通道路等。1．对于可以有偿转让的配套设施所发生的各项费用直接费用（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等）开发成本——配套设施开发各项间接费用开发间接费用开发成本——配套设施2．对于不能有偿转让的配套设施所发生的各项开发费用，若能分清并可直接计入某个成本核算对象的开发成本——房屋开发若不能分清且需由两个或两个以上成本核算对象负担的开发成本——配套设施开发开发成本——房屋开发对于可以有偿转让的配套设施所发生的各项费用①如果属于直接费用的借：开发成本——配套设施开发贷：银行存款/应付账款②如果属于各项间接费用借：开发间接费用贷：银行存款/应付账款然后按一定的标准，分配计入各配套设施开发成本借：开发成本——配套设施开发贷：开发间接费用不能有偿转让的配套设施所发生的各项支出①如果配套设施与商品房（或土地）同步建设且能分清成本核算对象的：借：开发成本——房屋（或土地）开发贷：银行存款/应付账款②如果配套设施的各项支出需要由两个或两个以上的成本核算对象共同负担时：在各项费用发生时，借：开发成本——配套设施开发贷：银行存款”、“应付账款待配套设施完工后，再按一定的分配标准分配计入有关房屋（或土地）开发成本，借：开发成本——房屋（或土地开发）贷：开发成本——配套设施开发不能有偿转让的配套设施所发生的各项支出③如果配套设施与房屋等开发产品不同步建设，或房屋等开发产品已完成等待销售或出租，而配套设施尚未全部完成的，为了及时结转已完商品房成本，经批准后，对应负担配套设施费可按配套设施的预算成本或计划成本，采用预提方法确定商品房应负担的配套设施费，计入商品房开发成本相关成本项目中借：开发成本——房屋开发贷：其他应付款

/预提费用该配套实施预算成本（

或计划成本）配套实施费预提率=应负担该配套实施各开

发产品的预算成本（或计划成本

）合计数能有偿转让“开发产品”——某配套设施完工“开发成本——配套设施开发”直接费用计入“开发成本期——房屋开发”末配套设施开发费用发生分

不能有配偿转让计入“开发间接费用”间接费用计入配套设施开发成本核算程序图【工作任务4-2】浙江绿地房地产开发公司按照城市建设规划要求在花园小区内建设一家商场、一座小学、一座水塔，且均承包给施工企业进行施工。其中商场、小学建成后有偿转让给有关部门，水塔按规定计入小区A商品房、B商品房的成本。上述配套设施与商品房建设同步。配套设施发生的各项成本见表4-2。配套设施开发成本项目表单位：元（1）以银行存款支付配套设施土地征用补偿费，借：开发成本——配套设施开发——商场——配套设施开发——小学150

000100

00050

000——配套设施开发——水塔贷：银行存款300

000知识点1

土地开发成本的核算（2）以银行存款支付设计单位前期工程款，借：开发成本——配套设施开发——商场——配套设施开发——小学50

00060

00020

000130

000——配套设施开发——水塔贷：银行存款知识点1

土地开发成本的核算（3）应付施工单位建筑安装工程款，借：开发成本——配套设施开发——商场——配套设施开发——小学——配套设施开发——水塔贷：应付账款100

000120

00080

000300

000知识点1

土地开发成本的核算（4）应付施工单位建筑安装工程款，借：开发成本——配套设施开发——商场——配套设施开发——小学——配套设施开发——水塔贷：应付账款200

00080

00060

000340

000知识点1

土地开发成本的核算（5）分配应计入商场、小学配套设施开发成本的水塔支出，借：开发成本——配套设施开发——商场——配套设施开发——小学30

00020

00050

000贷：开发成本——配套设施开发——水塔知识点1

土地开发成本的核算（6）分配应计入商场、小学的开发间接费用，借：开发成本——配套设施开发——商场——配套设施开发——小学20

00030

00050

000贷：开发间接费用知识点1

土地开发成本的核算（7）上述配套设施均已建成并经验收，商场、小学已转让有关部门。借：开发产品——配套设施开发——商场——配套设施开发——小学550

000410

000贷：开发成本——配套设施开发——商场——配套设施开发——小学550

000410

000知识点1

土地开发成本的核算（7）水塔配套设施的成本计入A座、B座商品房成本，按建筑面积分配，A座为1万平方米，B座为3万平方米，借：开发成本——房屋开发——A座——房屋开发——B座40

000120

000160

000贷：开发成本——配套设施开发——水塔课堂实训祥云房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店、一座水塔和一所幼儿园，上述设施均发包给施工企业施工。其中，商店建成后，有偿转让给湘江公司经营超市。水塔和幼儿园的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼儿园与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。祥云房地产企业配套设施开发支出单位：元（7）同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。房屋开发成本房屋开发的用途与目的1.是为对外销售而开发的商品房；2.是为出租经营而开发的经营房；3.是为安置拆迁居民周转使用而开发的周转房；4.是受其他单位委托，代为开发建设的代建房。【工作任务4-3】浙江绿地房地产开发公司在已经开发完成的自用建设场地开发商品房A座、经营用房B座，分别占用场地面积的70%和30%。（1）结转土地开发成本5

000

000元，其中土地征用及拆迁补偿费4

000

000元，基础设施费1

000

000元，借：开发成本——房屋开发——商品房A座——房屋开发——经营用房B座贷：开发产品——土地4

000

0001

000

0005

000

000（2）已银行存款支付设计费，其中商品房A座设计费126

000元，经营用房B座设计费54

000元，借：开发成本——房屋开发——商品房A座——房屋开发——经营用房B座贷：银行存款126

00054

000180

000【工作任务4-3】浙江绿地房地产开发公司在已经开发完成的自用建设场地开发商品房A座、经营用房B座，分别占用场地面积的70%和30%。本期发生下列经济业务，会计处理如下：（3）本期房屋开发工程领用各种设备500

000元，其中商品房A座领用设备200

000元经营用房B座300

000元，借：开发成本——房屋开发——商品房A座——房屋开发——经营用房B座贷：库存设备200

000300

000500

000（4）结转分配开发间接费用150

000元，商品房A座负担105

000元，经营用房B座负担45

000元，借：开发成本——房屋开发——商品房A座——房屋开发——经营用房B座贷：开发间接费用105

00045

000150

000【工作任务4-3】浙江绿地房地产开发公司在已经开发完成的自用建设场地开发商品房A座、经营用房B座，分别占用场地面积的70%和30%。（5）期末，房屋开发工程全部竣工，根据工程价款决算单，应付施工单位工程结算款3

000

000元，其中商品房A座2

200

000元，经营用房B座800

000元，借：开发成本——房屋开发——商品房A座——房屋开发——经营用房B座贷：应付账款2

200

000800

0003

000

000（6）房屋开发全部完成，但配套实施尚未竣工，经批准，按预算成本300

000元预提计入房屋开发成本，其中商品房A座负担210

000元，经营用房B座负担90

000元，借：开发成本——房屋开发——商品房A座——房屋开发——经营用房B座贷：其他应付款210

00090

000300

000【工作任务4-3】浙江绿地房地产开发公司在已经开发完成的自用建设场地开发商品房A座、经营用房B座，分别占用场地面积的70%和30%。本期发生下列经济业务，会计处理如下：（7）期末。结转完工成本，商品房A座成本=4

000

000+126

000+200

000+105

000+2

200

000+210

000=6

841

000元经营用房B座成本=1

000

000+54

000+300

000+45

000+800

000+90

000=2

289

000元借：开发产品——商品房A座——经营用房B座6841

0002

289

000贷：开发成本——房屋开发——商品房A座——房屋开发——经营用房B座6

841

0002

289

000课堂实训天之衡房地产开发公司将锦绣家园开发小区中的一幢商品住宅工程出包给市第十建筑公司。工程已全部完工，市第十建筑公司提交“工程价款结算单”，工程价款共计9

000

000元，已预付6

000

000元。经审查同意，支付余款。期末分配结转该商品住宅开发工程应负担的开发间接费用25

000元。（1）根据“工程价款结算单”确认房屋开发成本借：开发成本—房屋开发成本90000003000000贷：银行存款预付账款—市十建锦绣家园工程

6000000（2）分配该商品房应负担的间接费用借：开发成本—房屋开发成本贷：开发间接费2500025000代建工程开发成本代建工程开发成本的核算企业接受委托单位代为开发建设场地和房屋，其建设内容和特点与企业的土地开发和房屋开发基本相同，所以可比照土地开发和房屋开发的核算方法进行核算。其开发费用分别在“开发成本—土地开发”和“开发成本—房屋开发”两个明细账户核算，开发工程完工验收合格时，转入“开发产品--代建工程”账户。除土地、房屋以外，其他代建工程如市政工程，其所发生的支出，则应通过“开发成本—代建工程开发”账户进行核算，工程完工验收记入“开发成本—代建工程”账户。【工作任务4-4】浙江绿地房地产开发公司接受市政府委托，代为建设街心公园（1）以银行存款支付规划设计费、地质勘察费共计80

000元，借：开发成本——代建工程开发贷：银行存款80

00080

000（2）以现金支付居民拆迁补偿费，共计120

000元，借：开发成本——代建工程开发贷：库存现金120

000120

000（3）应付承建单位基础设施工程款1

000

000元，借：开发成本——代建工程开发贷：应付账款1

000

0001

000

000【工作任务4-4】浙江绿地房地产开发公司接受市政府委托，代为建设街心公园（4）以银行存款支付承建单位的建筑安装工程款200

000元，借：开发成本——代建工程开发贷：银行存款200

000200

000（5）领用代建工程所需的各种设备220

000元，借：开发成本——代建工程开发贷：库存设备220

000220

000（6）以银行存款支付绿化费150

000元，借：开发成本——代建工程开发贷：银行存款150

000150

000【工作任务4-4】浙江绿地房地产开发公司接受市政府委托，代为建设街心公园（7）结转分配的间接费用200

000元，借：开发成本——代建工程开发贷：开发间接费用200

000200

000（8）街心公园工程已竣工。结转其实际成本=80

000+120

000+1

000

000+200

000+220000+150

000+200

000=3

050

000元借：开发产品——代建工程1

970

000贷：开发成本——代建工程开发

1

970

000课堂实训万达房地产开发公司接受新辉公司委托，代为开发一幢商品房，此商品房将对其公司职员销售，万达公司用存款支付基础设施费

200000

元，配套设施费

60000元。要求：对代建工程已发生费用进行账务处理。借：开发成本——房屋开发（新辉商品房基础设施费）

200000——房屋开发（新辉商品房配套设施费）

60000贷：银行存款

260000课堂实训环宇房地产开发公司

5月接受市政建设指挥部委托，代为兴建松江风景区：（1）5月10日，企业用存款支付拆迁补偿费

50万元，设计勘察费

6万元，基础设施费

3万元；借：开发成本——代建工程开发

59贷：银行存款59（2）5月15日，结转应付某施工企业工程进度款

45万元；借：开发成本——代建工程开发

45贷：应付账款45（3）5月25日，支付风景区绿化费

3万元；借：开发成本——代建工程开发

3贷：银行存款3（4）5月31日，企业分配风景区应负担的开发间接费用

5万元；借：开发成本——代建工程开发

5贷：开发间接费用5（5）5月31日，该风景区竣工，结转其实际成本。借：开发成本——代建工程

112贷：开发成本——代建工程开发

112开发间接费用的核算房地产开发间接费用的概念开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，主要包括：开发企业内部独立核算单位人员工资、福利费、设备等折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等费用。开发间接费用的分配企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，只需对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额。房地产开发间接费用的核算具体核算方法:间接费用分配率=60

000÷(680

000－80

000)=0.1房屋应分配的开发间接费用=(200

000+80

000+60

000)×0.1=34

000(元)借：开发成本——房屋开发成本34

000——配套设施开发成本

11

000——商品性土地开发成本

15

000贷：开发间接费用60

000开发产品的核算开发产品概述房地产开发企业的主要经营活动就是开发土地、房屋、配套设施等建筑产品，并对其进行经营管理，产品开发完成后，根据其使用用途的不同应分别作为如下产品进行处理：作为商品对外销售的通过“开发产品”核算用于出租经营的通过“出租开发产品”核算用于安置周转使用的通过“周转房”核算自建自用的房产通过“固定资产”核算知识点1

开发产品的核开发产品的核算开发产品增加的核算企业开发的土地、房屋、配套实施以及代建工程等产品，在竣工验收时，按其实际成本入账，借：开发产品——土地（或房屋、配套实施、代建工程）贷：开发成本——土地开发（或房屋开发、配套实施开发、代建工程开发）开发产品减少的核算企业开发完成的产品，由于减少的原因不同，应根据不同情况进行开发产品减少的会计处理。（1）企业对外销售、转让开发产品时，期末按其实际成本，借：主营业务成本贷：开发产品——土地（或房屋、配套实施）知识点1

开发产品的核开发产品的核算（2）企业将开发的土地和房屋用于出租经营或将开发的用房用于拆迁居民周转使用的，在移交使用时，按土地和房屋的实际成本，借：出租开发产品/周转房贷：开发产品——土地（房屋）（3）企业将开发的经营性配套实施，用于本企业从事第三产业的经营用房，应视同自用固定资产进行处理，按配套实施的实际成本，借：固定资产贷：开发产品——配套设施【工作任务4-5】浙江绿地房地产开发公司本月发生的经济业务及会计处理如下。（1）本期商品房开发项目竣工，实际成本为25000000元，借：开发产品——房屋2500000025000000贷：开发成本——房屋开发（2）本期对外销售商品房一幢，实际成本为8000000元，借：主营业务成本——商品房销售成本80000008000000贷：开发产品——房屋（3）本期将一座房屋对外出租，实际成本为3000000元，同时将一幢商品房用于安置拆迁居民周转使用，实际成本15000000元，借：出租开发产品——出租产品周转房——在用周转房30000001500000018000000贷：开发产品——房屋（4）本期将一座商店转作企业第三产业经营业务，实际成本500000元，借：固定资产贷：开发产品——配套实施500000500000课堂实训4-6出租开发产品的核算房地产出租业务核算的科目设置投资性房地产——出租产品投资性房地产累计摊销投资性房地产主营业务收入主营业务成本注：企业接受其他单位和个人的委托，代管的房产，应设置“代管房产备查簿”进行登记，不在本科目核算。出租开发产品的核算出租开发产品增加的核算企业开发完成用于出租的土地和房屋，在签订出租合同或协议后，按土地和房屋的实际成本，借：投资性房地产——出租产品贷：开发产品——土地（或房屋）出租开发产品的核算2．出租开发产品减少的核算。出租开发产品减少，主要是指企业改变出租开发产品的用途，将其对外销售的情况。企业将出租开发产品改变用途，将其作为商品对外出售时，按出租产品的摊余价值，借：主营业务成本——商品房销售成本；按出租产品的累积摊销额，借：投资性房地产累计摊销，按出租产品的原值，贷：投资性房地产——出租产品。出租开发产品的核算3．出租开发产品摊销和维修的核算。出租开发产品在使用过程中，因为磨损等原因，其价值会逐渐减少，因此，企业应根据出租开发产品的原值和预计使用年限，计算其价值损耗，按期计入出租开发产品的主营业务成本。出租开发产品的核算对企业各月计提的摊销额，借：主营业务成本——出租产品成本贷：投资性房地产累计摊销出租开发产品的核算出租开发产品所发生的维修费用。装饰工程改变用途，对外销售的修理费用修理费借：主营业务成本

先通过“开发成本”归集，

借：销售费用完工后结转贷：银行存款应付职工薪酬贷：银行存款/应付职工薪酬借：投资性房地产贷：开发成本应付职工薪酬【工作任务4-7】浙江绿地房地产开发公司将开发完成的一栋办公楼出租给某单位使用。办公楼的实际成本为7000000元，每年计提摊销费600000元，出租过程中，发生维修费用100000元。办公楼出租5年后，终止出租合同，将其作为商品对外出售。（1）结转出租开发产品的实际成本时，借：投资性房地产——出租产品贷：开发产品——房屋7

000

0007

000

000（2）每年计提出租产品的摊销额时，借：主营业务成本——出租产品成本贷：投资性房地产累计摊销600000600000（3）支付出租开发产品的维修费时，借：主营业务成本——出租产品成本贷：银行存款100000100000【工作任务4-7】浙江绿地房地产开发公司将开发完成的一栋办公楼出租给某单位使用。办公楼的实际成本为7000000元，每年计提摊销费600000元，出租过程中，发生维修费用100000元。办公楼出租5年后，终止出租合同，将其作为商品对外出售。（4）商品房对外出售时，应编制会计分录如下：借：银行存款

8720000贷：主营业务收入——商品房销售

8000000应交税费——应交增值税（销项税额）

720000出租开发产品的摊余价值=7000000－600000×5=4

000

000（元）借：主营业务成本——出租产品成本投资性房地产累计摊销40000003000000贷：投资性房地产——出租产品7000000课堂实训天安房地产开发公司将开发的一栋商品房出租给甲企业，房屋总成本720

万元，租赁期限为

5

年，每月租金

3

万元，出租不动产增值税税率为9%，增值税额为2700元。租赁期间按月进行出租房摊销，该商品房预计使用年限

40

年，无残值。5

年后租赁到期，天安公司将该栋商品房改变用途，出售给丁公司，双方协议作价为

800

万元，款项已收，存银行。账务处理（1）房屋总成本720

万元，完工结转开发成本借：开发产品—房屋贷：开发成本—房屋开发成本

7200

000（2）商品房用于出租7200

000借：投资性房地产—出租产品贷：开发产品—房屋7200

0007200

000（3）每月租金

3

万元，出租不动产增值税税率为9%，增值税额为2700元。借：银行存款贷：主营业务收入—房屋出租32

70030

000应交税费—应交增值税（销项税额）

2

700账务处理（4）租赁期间按月进行出租房摊销，该商品房预计使用年限

40

年，无残值。出租房月摊销额=7

200

000/40/12=15

000元借：主营业务成本15

000贷：投资性房地产累计摊销

15

000（5）5

年后租赁到期，将房屋对外出售，双方协议作价为

800

万元，款项已收，存银行。借：银行存款8

720

0008

000

000720

000贷：主营业务收入—商品房销售应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转商品房销售成本：借：主营业务成本—商品房销售

6

300

000投资性房地产累计摊销

（15

000×12×5=）900

000贷：投资性房地产7

200

000周转房的核算周转房是指房地产开发企业用于安置拆迁居民周转使用，产权归本企业所有的房屋。其主要包括：开发专门为安置拆迁居民周转使用的房屋；企业开发完成的商品房，在尚未销售以前用于安置拆迁居民周转使用的部分；搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时简易房屋。周转房的核算周转使用房屋业务核算的科目设置为了核算周转房的使用、摊销及其增减变动情况，企业应设置“周转房”账户，并在其下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级科目，用以核算在用周转房的开发成本及其损耗价值的摊销情况。1．周转房增加的核算企业开发完成用于安置拆迁居民周转使用的周转房，商品房尚未销售前用于安置拆迁居民周转使用，以及建造完成的用于拆迁居民周转使用的临时性简易房屋，在交付使用时，按其实际成本，借:周转房——在用周转房贷:开发产品——房屋周转房的核算2．周转房摊销的计算及其核算周转房随着使用及自然力的侵蚀、会逐渐发生损耗而减少其价值。其损耗的价值作为开发期间的费用，应计入土地、房屋的开发成本。周转房损耗价值的摊销主要采用年限平均摊销法。出租开发产品的核算3．周转房减少的核算周转房减少是指改变周转房的用途，转作商品房对外销售的情况。企业结转作为商品房销售的周转房的实际成本时，按周转房的摊余价值，借:主要业务成本——商品房销售成本按周转房累计摊销额，借：周转房——周转房摊销按周转房原值，贷：周转房——在用周转房【工作任务4-8】江绿地房地产开发公司开发完成用于安置拆迁居民周转使用的房屋，其实际成本4000000元，本月计提该周转房费用25000元，在周转过程中发生修理费用50000元。3年后，将该周转房作为商品房出售。（1）开发完成周转房交付使用时，借：周转房——在用周转房贷：开发产品——房屋40000004000000（2）每月计提周转房的摊销额时，借：开发成本——房屋开发贷：周转房——周转房摊销（3）周转过程中支付的修理费用时，借：开发成本——房屋开发/开发间接费用贷：银行存款25000250005000050000【工作任务4-8】江绿地房地产开发公司开发完成用于安置拆迁居民周转使用的房屋，其实际成本4000000元，本月计提该周转房费用25000元，在周转过程中发生修理费用50000元。3年后，将该周转房作为商品房出售。（4）周转房销售时，应编制会计分录如下借：银行存款65400006000000贷：主营业务收入——商品房销售应交税费——应交增值税（销项税额）

540000（5）结转对外销售的周转房的实际成本时，销售时周转房的摊余价值=4000000－25000×12×3=3100000（元）借：主营业务成本——商品房销售成本周转房——周转房摊销3100000900000贷：周转房——在用周转房4000000课堂实训华源房地产开发公司为安置湘江花园小区的动迁居民，将其建造的C栋商品房作为周转房，实际开发成本为6

000

000元。在使用过程中，按月计提周转房摊销额，该商品房预计使用年限50年，假定期末无残值。使用数月后，周转房发生修理费用50

000元，以银行存款支付；20个月后，湘江花园小区竣工交房，公司将C栋周转房作为商品房对外销售，售房收入8

800

000元已存入银行。要求：对华源公司相关经济业务进行会计处理。账务处理（1）C栋商品房完工结转开发成本借：开发产品—C栋商品房贷：开发成本—房屋开发成本（2）C栋商品房用于周转使用时6

000

0006

000

000借：周转房—在用周转房贷：开发产品—C栋商品房6

000

0006

000

000（3）该商品房预计使用年限50年，假定期末无残值。按月计提周转房摊销。月摊销额=6

000

000/50÷12=10

000（元）借：开发间接费用(或开发成本—湘江花园小区)10

000贷：周转房—周转房摊销10

000账务处理（4）支付维修费50

000元借：开发间接费用(或开发成本—湘江花园小区)

50

000贷：银行存款50

000（5）周转房改变用途对外出售借：银行存款9

592

0008

800

000792

000贷：主营业务收入—商品房销售应交税费—应交增值税（销项税额）借：主营业务成本—商品房销售周转房—周转房摊销5

800

000200

000（10

000×20）贷：周转房—在用周转房6

000

000营业收入的核算•

一、营业收入的分类•

主营业务收入•

主营业务收入主要是指企业在土地开发、房屋开发、配套实施开发、出租产品开发以及代建工程等主要开发经营工程中实现的土地转让收入、商品房销售收入、配套实施销售收入、出租产品租金收入和代建工程结算收入等。•

其他业务收入•

商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入等营业收入的确认和计量•

（一）营业收入确认的基本条件•

当房地产企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，房地产企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：•

1、合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；•

2、该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；•

3、该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；•

4、该合同具有商业实质，即履行该合同将改变房地产企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；营业收入确认的具体条件•

1．企业开发完成的土地、商品房，在办理移交后，将结算账单提交买方得到认可时，确认营业收入的实现。•

2．企业接受其他单位委托代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办理财产移交手续，并将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，确认营业收入的实现。•

3．企业采用赊销、分期收款方式销售开发产品的，应按合同规定的本期应收价款，分次结转确认营业收入的实现。•

4．企业出租开发产品，应在出租合同或协议规定日期收取租金后，确认为营业收入的实现。合同或协议规定的收款日期已到，租方未付租金，仍应确认为营业收入的实现。•

5．企业采取预收款方式销售的开发产品，应在开发商品或产品已提交买方或劳务已经提供后确认营业收入的实现。•

6．房地产企业采用交款提货销售的方式，若货款已收到，发票账单已提交买方，无论商品、产品是否发出，均作为营业收入的实现。•

（二）分期收款方式开发产品的销售收入•

具有融资性质的分期收款方式，一般指收款期限在三年以上的分期收款方式。房地产开发企业在完成分期收款销售合同的签订以及产权移交手续之后，按合同或协议价款借记“长期应收款”账户，按合同或协议价款公允价值（按实际利率对合同价款折现之值）贷记“主营业务收入”账户，两个账户差额贷记“