恒发地产顾问-建发房产美地项目前期策划方案

建发●美地项目前期策划方案谨呈:建发房产为项目的开发提供一种思路为项目指引一个运营方向为冰冷的建筑注入一股灵魂为消费者明示一种生活方式为土地日益稀缺的长沙中心板块创造另一种需求【本案主旨】【汇报纲要】前期市场分析项目分析项目定位初步建议服务团队成员构成及主要业绩介绍服务内容及工作组织模式2008年长沙房市两极分化严重城郊楼市大量滞销！我司认为：在楼市淡季到来的买方市场，谁占有最核心的土地资源，谁能整合最优势的资源渠道，谁能重塑市场信心,谁能实现最精细化的市场运作，谁就有机会成为市场的话事者！未来房地产竞争集中表现为客户之争、品牌之争、土地之争！2008年深圳房地产价格降幅达30%，北京、上海、广州等一线城市面临销售量大幅下跌，长沙、南昌、郑州等二线城市也遭遇消费者持币观望现象严重、销售速度放缓的市场行情。滨河价值链城市中心价值链城市中心城市价值发展链南拓融城湘江浏阳河捞刀河新河三角洲山居价值链岳麓山天际岭城市四大居住价值———中央、滨河、山居、发展西山汇景汇金国际建发美地建发房产四钻齐耀！咸嘉湖畔·城市首府湘江北尚新河三角洲开篇力作超高层写字楼+城市豪宅城市中心区,成熟地块汇金国际、建发美地芙蓉中路西山汇景咸嘉湖畔湘江北尚新河三角洲建发房产我司认为，建发房产占据三大区域价值链的核心位置，把控一级稀缺资源。建发美地踞芙蓉路与韶山路之间核心地块，开发商建发房产作为中国房地产百强、福建房地产龙头企业，应以何种定位亮相于区域？亮相于动荡的市场？建发房产长沙中心两钻齐发建发·汇金国际建发·美地建发房产在长沙中心板块的两个项目在产品定位上能够互补，在营销上可相互呼应，将会在长沙获得品牌、效益的巨大成功。在定位之前，先让我们看看中心板块区域市场！区域市场部分在售项目分布图市中心核心板块市中心次核心板块市中心次核心板块市中心次核心板块天健·芙蓉盛世美居·荷园四达·新时代广场五一大道202湘域中央万象新天百盛·天心华庭白沙晶城佳天·瑞宁花园名都花园弘林国际南湖片区集群本案长城非常生活书院观邸三重星都心区域市场竞争态势分析/区域在售产品分析

物业形态项目名称销售分期开盘时间总占地面积(㎡）总建筑面积（㎡）目前均价（报价）目前销售情况小高层三重星都心二期22008年6月23380130000550045％高层白沙晶城107年12月5010.5248031620050%金碧文华208年—200000450038%名都花园308年6月15日3774492247.09起价：485058%书院观邸208年5月18日25563.37118906.116600100%万象新天208年6月15日29332.07228181.40600048%天健芙蓉盛世308年3月56066305600530063%瑞宁花园瑞士公馆208年2334596000560078%荷园108年3月16日19098121031.166900（精装）58%长城非常生活12008年5月24日3988.1331034.64530075%建鸿达华都22008年7月31300236100650045%写字楼弘林国际12007年1591.4249488.42660091%区域市场竞争态势分析

/区域在售产品分析

区域住宅市场竞争态势分析/区域即将推出市场分析（1）

项目名称物业类型总占地面积（万/㎡）总建筑面积万/㎡）预计均价（元/㎡）预计推盘时间新芙蓉之都高层1.4311.45000以上08.9层上观邸小高层2.126.28460008.7钱隆樽品高层6.0425.04待定08.9-10新建大厦高层0.151.37待定—万安达大厦综合用房0.281.64待定2009年丰盛时代大厦高层小户型0.34.5待定2010年华联商住楼高层写字楼0.345待定待定书院观邸高层2.5611.89700008.08今朝阳大厦写字楼0.63.7待定待定白沙福邸小高层0.095待定2009年嘉盛五环国际高层1.28.2待定2009年嘉顿·金中环高层110.5待定2009年锦绣康岛公寓0.45.6待定2009年珈鼎国际综合用房32760002009年区域住宅市场竞争态势分析/区域即将推出市场分析（2）

项目名称物业类型总占地面积（万/㎡）总建筑面积（万/㎡）预计均价（元/㎡）预计推盘时间芙蓉银座小高层0.71.9待定待定恒力·尚邸小高层515.6待定2009年梓详苑高层0.978.4待定待定福林小区高层16.4待定2008年君悦紫园高层0.965.8待定2009年沸点100高层0.44待定2009年友谊公寓高层0.43.5待定2009年云鼎公馆高层1.24.5待定2009年山水华都高层0.964.6待定2009年融圣国际高层住宅3.5255300左右2008年长利·盛和国际高层948待定2009年中邦国际高层2.648.21待定待定盛德·紫瑞庭高层1.338待定2009年凯轩世纪云顶高层0.785.6待定待定铂金馆高层0.734.75待定待定区域住宅市场竞争态势分析/区域即将推出市场分析（3）

项目名称物业类型总占地面积（万/㎡）总建筑面积（万/㎡）预计均价（元/㎡）预计推盘时间星城书院高层15.11待定09年江御大厦高层0.232.5待定09年书院城市广场小高层3.2110.75待定09年芙蓉星苑多层、小高层1829待定待定望江佳园小高＼高层3.2715待定08年白沙景园小高层0.7３1.5待定2009年融城·滨江苑小高层、高层10.2332待定待定德信·滨江时代高层2.9５13.9待定08年合计88.70391.14区域住宅市场竞争态势分析/区域即将推出市场分析分析：从即将推出项目的物业形态来看，未来区域房地产市场的竞争主要集中在高层产品上；从规模上看，未来区域市场的竞争将主要集中在中小规模的产品上；从物业类型来看,未来市中心板块即将上市的项目均以综合型物业为主,大多是塔楼加底商的物业组合,未来的商业竞争较为激烈。从区域市场未来的上市量来看，未来2－3年区域市场将有391万平方米的上市量，加上目前在售项目的后继上市量，及未知项目的上市量，预计未来2－3年区域市场将有700万平方米以上的上市量，未来区域市场的竞争将异常激烈，本案将来将面临严峻的市场竞争；从推出时间来看，各项目主要集中在2008年下半年和2009年上市，估计比本案上市时间要早,本案可以避开区域竞争高峰期,对本案来说是个利好。本案将直接面临云鼎公馆、长利·盛和国际、友谊公寓、芙蓉银座、恒力·尚邸、山水华都的竞争。值得关注的是本案将面临南湖片区的强烈冲击.据<长沙楼市中报>:今年上半年,长沙市商品房批准预售量达561.97万平方米,销售面积为347.74万平方米,整体宏观市场处于严重供大于求的局面.

目前以及接下来2-3年内，区域市场的竞争都主要集中在高层物业上；目前区域市场上市量大，市场竞争激烈；目前区域房地产市场处于低迷状态，消费者观望气氛较浓；区域市场未来2－3年内市中心板块将有700万平方米以上的上市量，本案将面临严峻的市场形势；未来区域市场各项目将主要集中在2008年下半年和2009年初上市，估计比本案上市时间要早,本案可以避开区域竞争高峰期.本案将直接面临云鼎公馆、长利·盛和国际、友谊公寓、芙蓉银座、恒力·尚邸、山水华都的竞争。同时面临南湖片区市场的强烈冲击.恒嘉观点区域产品市场分析/区域产品配比分析项目名称别墅（套）多层(套）小高层(套）高层(套）万象新天一期二批———165天健芙蓉盛世公寓———814书院观邸———825名都花园三期———176白沙晶城———841瑞宁花园———168荷园———192金碧文华———200三重星都心二期——336—长城非常生活———243建鸿达华都———364新芙蓉之都———297层上观邸——594—合计——9304285比例——17.8%82.2%数据表明：区域市场的竞争主要集中在高层产品上,其次是小高层。从调查所知，未来区域市场的竞争主要集中在高层产品上，区域内高层产品的竞争压力较大。区域产品市场分析/区域产品户型配比分析项目一房二房三房四房五房复式万象新天一期3121937697——天健芙蓉盛世一期786382642232—8名都花园三期—884444（3+1户型）——白沙晶城一期530311————瑞宁花园瑞士公馆8484————荷园—64128———金碧文华三期200—————书院观邸187240214184——三重星都心二期48641763216—长城非常生活—21627———建鸿达华都一期一批364—————新芙蓉之都一期一批10816227———层上观邸一期90—43272——合计242818302066661168比例34.7％26.1％29.5％9.4％0.2％0.1％区域产品市场分析/区域产品户型配比分析区域产品市场分析/区域产品户型面积分析房型面积范围（㎡）三重星都心二期长城非常生活建鸿达华都新芙蓉之都白沙晶城荷园名都花园万象新天层上观邸一房40-50————★——★★50以上★—★★————两房70以下————★———70-80————★——★—80-90★★—★———★★90-100★★—★—★★★★100-120★——————★三房100以下—————★——100-110—★———★——110-120—————★—★—120-140★——★—★★★★140-160★—————★★四房150以下————————150-160★—————★★—160-180——————★★—五房160-180————————180以上★———————区域产品市场分析/区域户型面积分析

由表可知：区域户型市场，一房的竞争主要集中在50平方米左右，二房的竞争主要集中在80-100平方米，主流面积区间在10０平方米左右；三房的竞争主要集中在120-140平方米，主流面积区间在120-130平方米，四房的竞争主要集中在150-180平方米，主流面积在150平方米左右；五房的竞争主要集中在180平方米以上；各种户型面积均有所缩小，随着房价的不断上涨，消费者购房压力不断加大，以及购房者对住房需求面积的降低，未来各类户型面积将继续朝趋小化发展。根据市场调查数据所知，目前市场上最受欢迎及销售情况较好的是80平方米左右的二房；120－140平方米的三房以及140－150平方米左右的四房。而100平方米左右的两房、140平方米以上的三房以及150平方米以上的四房市场接受度较低，建议本案二房面积设计在80平方米左右；三房面积设计在110-130平方米左右；四房面积设计在144平方米左右。区域产品市场分析/区域产品户型设计特点分析项目名称平层复式多阳台凸窗转角窗入户花园露台空中花园挑高阳台三重星都心二期★—★★★————长城非常生活★—★★—————建鸿达华都一期一批★————————万象新天一期★—★★—————天健芙蓉盛世一期★★★★★★———名都花园三期★—★★★————白沙晶城一期★—★★—————瑞宁花园★—★★★★———荷园★—★★★————新芙蓉之都★—★★★————层上观邸一期★—★★★————上表表明：区域市场大多数项目均采取了平层、多阳台、凸窗等元素，产品设计趋向多元化，产品品质有了一定的提升，但是产品整体品质还需要进一步提高。本案应该采取多元化设计，充分利用内外部空间提升项目的价值、品质和产品竞争力。恒嘉观点

目前区域市场的竞争主要集中在高层产品上；

目前区域市场户型的竞争主要集中在一房、二房和三房产品上；

目前区域市场各种户型面积均有所缩小，随着房价的不断上涨，消费者购房压力不断加大，以及购房者对住房需求面积的降低，未来各类户型面积将朝趋小化发展。

未来区域户型市场，二房和三房产品将占据绝对的主导地位，一房的比例则将继续下降，四房的比例将基本维持目前的现状。

目前区域市场经济型两房、舒适型三房市场接受度较高，而大面积三房以上产品市场接受度较低，建议本案舒适型户型为主。

区域市场大多数项目均采取了平层、多阳台、凸窗、复式等元素，产品设计趋向多元化，产品品质有待进一步提升。

区域内各项目在通过丰富社区园林配套来提升项目品质、价值及产品竞争力方面做得不够。本案应该注重通过园林规划和园林配套方面来提高项目的品质、价值和市场竞争力。区域客户市场/客户构成分析项目名称客户构成万象新天公务员25%，白领20%，私营业主40%，投资15%，其他5%。天健芙蓉盛世公务员，教师、医生、周边居民，收入较高的白领，企业高级管理者。名都花园周边居民、单位职工、二次置业客户、东塘商圈客户，少量投资客户。白沙晶城年轻白领，少部分投资人士，周边学校陪读家长，老年人。瑞宁花园周边居民、二次置业客户，东塘商圈个体工商户以及企业白领，少数其它区域客户。荷园周边居民，单位白领，企业高收入人群及部分省外投资客户。金碧文华青年白领居多，理工大的老师，部分投资客户，老客户介绍新客户和附近的居民。书院观邸私营业主，企业中高层管理人员，公务员，周边原居民。客户都是自住型需求。三重星都心周边居民，单位职工，投资者和部分国防科技大学的老师。长城非常生活周边居民，单位职工，二十一中老师，投资客户。建鸿达华都周边教师，东塘商圈私营业主，投资客户，为改善住房条件的二次置业者。新芙蓉之都项目周边居民、企业职工，投资客户以及其他区域客户。层上观邸以周边居民、单位职工为主、其他区域客户，投资客户。区域客户市场/客户构成分析恒嘉观点区域价格市场分析/在售项目销售价格市场分析物业形态项目名称总占地面积(㎡）总建筑面（㎡）目前均价（报价）目前销售情况小高层住宅三重星都心2期23380130000550045％高层住宅白沙晶城5010.5248031620050%金碧文华3期—200000450038%名都花园3期3774492247.09起价：485058%书院观邸1期25563.37118906.116600100%万象新天1期2批29332.07228181.40600048%天健芙蓉盛世1期2批56066305600530063%瑞宁花园瑞士公馆2期2334596000560078%荷园19098121031.166900（精装）58%长城非常生活3988.1331034.64530075%写字楼弘林国际1591.4249488.42660091%区域价格市场分析/在售项目销售价格市场分析分析：区域内住宅的成交均价在4500-6600／平方米之间；主流均价在5300-6200元／平方米之间，其中市中心核心板块主流均价在6200元/平方米左右，市中心边缘板块主流均价在5500元/平方米左右。本案属于市中心边缘板块，周边项目的价格主要在5300-5500元/平方米之间，对本案价格的提升产生一定的影响。

区域价格市场，近年来住宅价格增长较快，从2004年的3000元/平方米，到2007年的5800元/平方米左右，进入2008年，由于受沿海城市大幅降价影响以及全国楼市进入低潮的影响，长沙市中心板块，商品房的价格停止了上升的步伐，并一直延续到现在，估计这种状态在短期内将难以改变。未来区域市场放量的较大，市场形势严峻，本案将来面临的竞争是残酷的，结合本案本身所能达到的素质及市场的竞争局面，建议本案价格不适合走高，建议采取平开高走的策略。区域价格市场分析/区域市场整体消化情况分析项目名称推出量（平方米）消化量（平方米）消化比例三重星都心二期4067218302.445%白沙晶城一期4499835998.480%金碧文华公寓11400433238%名都花园三期21699.2612585.5758%书院观邸4500045000100%万象新天一期一批222751069248%天健芙蓉盛世一期二批341002148363%瑞宁花园瑞士公馆113408845.278%荷园一期二批21274.8812339.4358%长城非常生活232201741575%合计275979.118699373%恒嘉观点

区域市场目前处于低迷状态，销售情况不太理想。

本案周边价格水平较低，对本案价格的提升产生一定的影响。

区域市场价格水平较前几年有了较大的提升，但受市场状态低迷影响，目前上升速度缓慢。

由于市场低迷，区域市场各项目的促销力度较大。【汇报纲要】前期市场分析项目分析项目定位初步建议服务团队成员构成及主要业绩介绍服务内容及工作组织模式项目地块现状分析优势：◎项目地块有大量成年树种；◎地块面积相对比较大。劣势：◎地块被保留的计算机厂职工宿舍楼、保留绿地分割成三部分，不利于项目的整体规划及交通组织；◎项目内部有8米高差；◎保留的职工宿舍配套问题很难解决。保留多层住宅保留多层住宅保留绿地项目地块四至分析项目北临正在扩建的赤黄路，路对面是金辉大酒店。北面商业价值较大，适合开发临街商业物业。项目西临华云大酒店、湖南气象局、湖南广播电视厅，西面为项目提供了最直接的目标客户。

项目东面临雨花路，路对面为多层居民房，形象较差。

项目南面临维田长城电路有限公司、省劳动卫生职业病研究所。这一些单位职工也将是项目的重要目标客户。项目地块交通条件分析本项目项目北临赤黄路。赤黄路西起南湖路，东至曙光南路，全长大约3公里，是长沙市总体规划中的一条东西向次干道。目前正在改造中。项目东面临雨花路，雨花路北起芙蓉中路，南到韶山路。目前雨花路为单行线。对项目的交通组织不利。未来，雨花路将会改造拓宽。项目临赤黄路和雨花路，赤黄路正在改造中将是小区主要出入通道，雨花路为单行线只能做为辅助通道，目前公共交通只能去芙蓉上公交站点搭乘。芙蓉中路雨花路赤黄路本项目东塘-候家塘商圈本项目临近东塘-候家塘-雨花亭商圈，各种配套齐全。雨花亭项目地块周边配套分析地段优势—项目位于赤黄路与雨花路交叉，靠近芙蓉中路，属于长沙中心板块，成熟度高。配套优势——项目临近东塘-候家塘-雨花亭商圈，商业、教育、医疗、金融、体育、休闲、娱乐等配套都非常齐全。规模优势——市中心占地7万多平方米，能形成较好的小区环境及形象。项目被保留宿舍、绿地割裂，难规划、难形成良好的小区环境。地块有8米以上的高差，周边为旧居民房形象较差。项目南面地块不规整，难规划。雨花路为单行线，赤黄路临街面较窄，交通组织上有一定的问题。项目优势（S）项目劣势（W）机会点（O）威胁点（T）项目地块SWOT分析长沙中心城区土地日益稀缺——随着长沙房地产的发展，中心城区主流地段的土地日益减少，特别是拆迁量少又有一定规模的土地非常难得。在2008年整个房地产市场遭遇寒冬以来，长沙中心城区的房价和成交量都比较稳定。芙蓉路、韶山路沿线积聚大量中高端客户。建发两个项目在定位上可以相互呼应，资源共享，使营销效果加倍放大。项目面临的问题及解决建议与政府协调，对湘计算机厂宿舍楼进行拆迁并安置。1、地块被宿舍楼分割，并且现开发方案宿舍楼的交通无法组织、配套设施无法解决的问题。解决建议项目面临的问题及解决建议2、被保留绿地分割。用地被分割、南面用地不规整，难规划并且难形成良好的小区环境。与政府协调，把保留的政府规划绿地，置换到小区规划路以南，使小区形成一个整体的用地。利于小区的整个规划和打造良好的园林景观。解决建议3、雨花路有部分门面、住宅未在项目用地拆迁范围，这一些门面形象较差，且占用了项目商业价值。与政府协调，通过货币补偿形式对项目地块雨花路沿线未在项目拆迁范围的门面进行拆迁。这样，对项目的商业价值有所提升，整个项目形象将有很大提升。解决建议项目面临的问题及解决建议解决计算机厂职工宿舍及雨花路沿线旧门面拆迁与保留绿地的置换的问题后,项目用地比较完整，地块价值将大大提高。红色部分具有较高的商业价值,若能和政府协商扩建雨花路,改成双行路则价值剧增.可形成良好的中心景观【汇报纲要】前期市场分析项目分析项目定位初步建议服务团队成员构成及主要业绩介绍服务内容及工作组织模式项目产品定位初步建议项目产品类型定位项目地块指标限制条件经济效益最大化原则市场容易接受原则区域竞争差异化原则总用地面积7.03万㎡，建设用地面积5.35万㎡，容积率4.0以上，从用地指标来看，本项目适合高层住宅为主的产品的开发。项目适合开发那种类型的住宅产品可通过接下来的计算来比较。前面的市场分析数据“中心板块83.6%的住宅产品为高层”，说明在中心板块，高层住宅产品已经成为市场的绝对主流，市场接受程度很高。区域成功案例与区域内的建发·汇金国际、三重·星都心在产品类型上形成差异化。融科三万英尺项目产品定位为纯高层住宅，在2006、2007年获得了销售速度、销售价格以及项目品牌的巨大成功。产品类型定位依据物业类型综合成本(元/㎡)销售价格(元/㎡)联排别墅180015000多层洋房200010000小高层(11)23007000中高层(18)23506000高层(32)26005500各不同类型物业除地价以外的成本和销售价格不同类型物业单位土地（每平方米）利润比较开发高层住宅产品单位土地利润最高物业类型适中容积率土地成本(元/㎡)除地价外综合成本(元/㎡)土地价值(元/㎡)土地利润(元/㎡)联排别墅0.86632.041440120003927.96多层洋房1.26632.042400120002967.96小高层(11)2.26632.045060154003707.96中高层(18)3.06632.047200180004167.96高层(32)4.06632.0410400220004967.96备注:项目总地价4.66亿元，总用地面积:7.0265万平方米项目产品类型定位地块容积率高适合做高层在中心板块，高层已经被消费者普遍接受本地块地价较高，做高层利润率更高避免与建发·汇金国际在产品上竞争融科三万英尺的成功经验高层住宅+配套商业项目规划设计效果提示项目户型面积配比方案（销售户型配比）建筑形态户型户型面积区间计算面积套数分项套数比面积分项面积配比高层住宅一房45㎡±5㎡4550015.38%225008.25%二房小二房70㎡±5㎡7050015.38%3500012.83%大二房(可变三房)85㎡±5㎡8580024.62%6800024.93%小计130040.00%10300037.76%三房小三房85㎡±5㎡8580024.62%6800024.93%大三房115㎡±5㎡11550015.38%5750021.08%小计130040.00%12550046.01%四房四房145㎡±5㎡1451504.62%217507.97%小计1504.62%217507.97%合计

3250100.00%272750100.00%商业

10000

公建及配套

4000

汇总

3250

286750

建筑形态户型户型面积区间计算面积套数分项套数比面积分项面积配比高层住宅一房45㎡±5㎡4572020.75%3240011.88%二房小二房70㎡±5㎡7072014.41%5040018.48%大二房(可变三房)85㎡±5㎡8580024.62%6800024.93%小计152046.77%11840043.41%三房小三房85㎡±5㎡8580024.62%6800024.93%大三房115㎡±5㎡1152808.62%3220011.81%小计108033.23%10020036.74%四房四房145㎡±5㎡1451504.62%217507.97%小计1504.62%217507.97%合计

3470105.36%272750100.00%商业

10000

公建及配套

4000

汇总

3470

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项目户型面积配比方案（报建户型配比）上表为报建户型配比方案，只需将220套45㎡±5㎡的一房与220套70㎡±5㎡小二房拼接形成220套115㎡±5㎡大三房就可形成前面的销售户型配比方案。1、可变户型设计空中花园设计可变一个房间，二房可变三房83.83平米两房一厅一卫42.83平米一房一厅一卫合并后成为126.66平米三房

该合并户型规避了市场上常见的合并户型不协调的毛病，对于过道及尺寸的掌握堪称优秀可变拼接户型户型设计亮点建议户型创新在高层住宅中努力实现“有天有地”的居住理想，将自然主义生态观在户型中加以表达；运用更多开敞空间将采光、采景充分发挥，弥补高密度带来的部分缺憾；增加户型中开敞空间的设置，也在于提高产品的附加值，取得竞争优势；亮点一：台……空中庭院不是露台；也不是天台；是空中的庭院；不需要更大的面宽解决了采光难题；更重要是还原了一种生活情态，高层住户也有了自家的小院；户型设计亮点建议亮点一：台……入户花园入户是回家的真正起点，入户方式的变化提供了一种对于生活全新的“体验”；户型设计亮点建议亮点一：台……附加值台不需要宽大，但是提供了更多的与自然交互的机会与可能性；与自然开放、交互的精神主线贯彻规划、户型以及产品的各个方面；不仅仅是面积的附加值，更是产品支撑的生活形态；户型设计亮点建议台也许并不需要宽大，但却从“窗”的功能上更进化了一步；实用理性是设计的另一大思路，台的设置最能体现这一点，把附加值让渡给业主，业主得到的是使用上的极大便利；处理阳台的材料、安全性等方法很多，效果也丰富；亮点二：窗……光与影的游戏，建筑的表情窗户不仅满足采光和通风的基本功能，而且直接代表着不同的情趣；提升客户层的鉴赏力，首当其冲是充分调动光影元素，丰富户型之于居住之外的功能；打破常规的窗体设计，给市场更新的美学符号，制造需求推动销售；变化窗的形式，不仅丰富立面的变化，而且在户内使用起来更加方便而灵活；户型设计亮点建议亮点二：窗……低飘窗飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎，一时间成为了户型设计的必备元素之一；但因安全问题政府加强了控制，但是飘窗对于户型的附加值提升依然十分突出；变化之后的低台飘窗户型设计亮点建议设置低窗政府规定要求增设护拦，不如再进一步，在窗外设置很小的外台，进一步提高附加值，打造个性化的风格和情趣；亮点二：窗……窗和门的界线模糊化户型设计亮点建议亮点二：窗……低平窗尤其在具有较好景观视野的单位中，低窗使业主在房间内能够充分感受到与自然的交流；高层建筑，俯瞰远景更有升腾之感，低窗则最大限度延展了自然的垂直视野；与户外景观互动扩展观景视野户型设计亮点建议亮点二：窗……融入生活情趣主卧室的情趣变化户型设计亮点建议亮点二：窗……融入生活情趣书房的情趣变化户型设计亮点建议商业部分定位及规划建议在项目北端临赤黄路规划多层商业+小户型建筑。沿雨花路规划临街商业。（独立商铺）规划路建设时间决定项目临规划路的商业价值赤黄路商业建筑设计提示附一楼：超市

一楼：临街独立商铺

二楼、三楼：大面积商铺

四楼-六楼：小户型雨花路沿线商业设计提示雨花路沿线1-2层独立临街商铺【汇报纲要】前期市场分析项目分析项目定位初步建议服务团队成员构成及主要业绩介绍服务内容及工作组织模式恒嘉——权威媒体与顶级专业的资源融合朝气蓬勃的恒嘉人现在的恒嘉团队，平均年龄仅28岁，在总经理易建国先生的领导下，目前公司现有总经办、销售代理部、营销策划部、市场研究部、项目部、广告创意中心、财务部、行政部共8大部门，服务涉及房地产项目中介的各个层面,是目前湖南部门最齐全、团队最完备的中介企业。1、强大的媒体资源优势

拥有《潇湘晨报》、《红网传媒》、《晨报周刊》、《红网》等媒体资源。可为项目节约大量推广费用。2、强大的执行能力

恒嘉地产具有强大活动组织能力和开盘执行能力，芙蓉国豪廷大酒店开盘当天成交率达80%，水晶郦城开盘当天成交率达80%，书院观邸开盘当天成交350套。恒嘉地产公司优势恒嘉部分服务项目一览表NO项目名称项目简介服务内容备注1芙蓉国·豪廷大酒店2006年度长沙最具影响力的五星级产权式酒店全程整合推广所有客房销售开盘当日即完成80％并创造长沙五星级产权式酒店销售价格最高成绩。（06年单方开盘价格超过1万）2珈鼎·国际经贸中心35万平米国际商业商务综合体，MAX级高科技生活社区全程策划营销代理项目正进行前期策划定位、规划设计论证调整阶段3格林·豪生大酒店2008年度长沙河西唯一国际五星级酒店全程招商运作美国豪生酒店集团已与开发商成功签约，正启动酒店开发4加加大街长沙韶山南路5.8万㎡商业步行街全程招商运作项目招商全面进行中5恒盛世家韶山南路·18万平米纯板式高尔夫阔景大宅全程策划一期开盘当日2小时售磬，目前正处于二期热销阶段6书院观邸15万平米滨江100米高层豪宅全程营销、整合推广一期销售完成（开盘当天销售350套）二期即将入市NO项目名称项目简介服务内容备注7海拔东方体育新城20万平米高尚社区全程营销+整合推广项目前期策划已完成，正准备入市8水晶郦城26万平米水晶之城商住一体现代化小区全程策划营销代理整合推广一期销售完成，二期准备入市9阳光晶城10万平米宜居社区全程策划营销代理整合推广项目正处于前期策划阶段10春天·君瑞铭城商住一体现代化小区全程策划营销代理整合推广项目正处于前期策划阶段11普瑞斯堡别墅＋小高层长沙第一温泉居所全程营销代理整合推广项目整体销售完成12衡阳新华名筑10万平方米住宅+商业参与投资开发、全程代理项目正处于前期策划阶段恒嘉部分服务项目一览表姓名职务易建国组长李焱东执行组长陈勇执行副组长王磊策划总监谢岳策划经理彭小丰策划经理周健市场总监袁琳高级销售经理恒嘉地产建发美地项目组成员名单姓名职务龙博顾问王丽波顾问唐毅顾问贺康庄顾问罗兴顾问陈晖顾问易建国

项目组组长（恒嘉地产总经理）

项目团队成员构成龙博

媒体公关营销顾问

潇湘晨报总经理媒体资源整合权威房地产公关营销活动资深专家

项目团队成员构成唐毅

市场调查研究顾问

湘潭大学管理学院信息管理系副主任，副教授；国家高级信息分析师，硕士生导师；湖南省调查分析、信息管理等研究领域带头人；主持或参与国家级、省部级科研项目9项，获得教学科研奖5项。项目团队成员构成贺康庄

市场营销顾问

湖南商学院市场营销副教授,知名营销专家；兼任亚华股份等多家上市公司营销顾问。罗兴

建筑设计顾问深圳市建筑设计研究总院（全国排名前五）第二设计院第一设计所所长主任工程师高级工程师陈晖

建筑设计顾问深圳市建筑设计研究总院（全国排名前五）第二设计院第一设计所副所长主任建筑师高级建筑师项目团队成员构成项目团队成员构成项目团队成员构成

王磊

项目组成员（策划部总监）

资深地产营销策划人；毕业于湖南湘潭大学广告系本科，先后供职于深圳兴智业地产、深圳创野房地产代理公司、深圳华伟地产代理公司，多次出任项目经理、策划总监等职位，谙熟商业、住宅项目一线营销操作技巧；部分服务项目：先后负责深圳阳光新干线、南京金基唐城、洛阳国际商街、岳阳光宏国际广场、娄底春园步行街、长沙南国嘉苑、百盛天心华庭、珈鼎国际、书院观邸等项目，精通项目前期产品策划、中期营销操作及销售执行等工作。项目团队成员构成

谢岳

项目组成员（策划经理）

资深地产营销策划；先后供职于湖南龙之心文化传播、深圳金润房地产销售代理公司；擅长项目定位，理解产品内涵和注重细节，使产品经得起市场持续考验；精于推售布局，把控销售节奏，环环相扣，实现价值最大化；

服务项目包括：长沙·万煦园、华丽家族、南国新城、湘诚新城，湖南中银国际大酒店、紫天大酒店、雨花亭广场、天雄皮革鞋业商贸城，深圳美庐锦园、嘉洲地带、鹏运广场，宁乡·灰汤温泉国际度假中心，浏阳·新奥林花园，湘潭·龙泊湾,永州·华源府第、颐园等；项目团队成员构成项目团队成员构成项目团队成员构成

袁琳

项目组成员（高级销售经理）

“没有做不到，只有想不到”是自己一贯坚持的作风，做一个对自己有要求有目标的职业经理人是我一直努力在做的事。从业4年来，我执著于这份负有挑战性的事业，因为它给到我太多的惊喜。期许着：实现恒嘉的梦想，实现自我的价值。

2002年进入深圳市中科智集团-----中兰德置业担保经纪公司。销售项目：宝安区----雅然居、香蜜湖片区-----香荟雅苑；2003年加入深圳地产代理龙头企业――中原地产。期间负责销售项目-----万科－金域南湾、横岗水晶之城、佳兆业地产：桂芳园、可园、福田佳兆业中心、万科第五园。

2004荣获中原（中国）年度销售业绩第三名

2004年荣获万科◎金域蓝湾单项销售冠军

2005荣获年“深圳十佳楼盘销售之星”称号项目团队成员构成【汇报纲要】前期市场分析项目分析项目定位初步建议服务团队成员构成及主要业绩介绍服务内容及工作组织模式工作内容工作组织模式完成时间执行负责人监督执行第一部分市场分析研究网络收集、政府统计数据、问卷调查、走访、踩盘等达成协议后4个星期完成调查并形成报告周健李焱东第一篇市场宏观背景分析网络收集、政府统计数据、政府规划、统计部门走访等7天内周健李焱东a)城市总体概况及特征网络收集b)总体经济与区域经济网络收集c)总体规划与区域规划规划部门收集d)城市建设与基础设施建设部门收集e)产业结构及发展规划规划部门收集f)人口及居民生活水平网络收集g)城市发展与分析总结项目组专题会议第二篇房地产总体市场分析网络、房地产主管部门收集、公司市场跟踪数据、专题会议7天内周健李焱东a)市场发展历程公司市场跟踪数据b)总体市场结构政府