房地产经济学(第二版)第八章

第八章房地产制度

第一节土地制度

土地制度是关于土地所有、土地使用等方面的制度规定，即以土地为核心，对由于占有、利用土地等行为而产生的人与人之间的关系的制度性规定。资本主义的土地制度，最显著的特征是土地私有；而社会主义的土地制度，最典型的特点是土地公有。

一、土地所有制

土地所有制是有关土地所有权制度的法律规定，它反映的是在土地使用权形成、交易等过程中形成的人与人之间关系的制度性规定。城市土地所有制的建立与现状农村土地集体所有制的建立与现状土地所有权虚设集体的受益边界模糊三元地权结构，国家、集体、农户对土地的权属不清农村土地国有制的建立

（一）土地所有制度的建立与现状城市土地所有制度的完善目前土地集体所有制度改革的主要方针是：维护和加强农村集体土地所有制，搞活土地使用制。城市土地国有化的优越性：有利于维护社会主义生产资料公有制；是适应社会化大生产、合理利用城市土地资源、进行城市经济建设不可缺少的前提条件；有利于城市土地的统一管理。

（二)土地所有制度改革与完善香港土地所有制澳门土地所有制台湾土地所有制

（三）港澳台的土地所有制

土地使用制度是关于土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所发生的人与人之间的经济关系的法律规定。

二、土地使用制（一）土地使用制度的建立城市土地使用制度的建立农村土地使用制度的建立土地利用年度计划：是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划对年度各项用地数量的具体安排。耕地保护制度：包括耕地数量（面积）和质量的保护。土地收购储备制度：指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让的方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。

（二）土地使用制度的现状土地征收制度：指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。目前我国土地征收制度存在的弊端主要表现在：征收范围乱，征地目的超出“公共利益”的范畴征收土地补偿标准乱征收补偿金额确定的单方性，主要由征地方确定土地征收补偿方式单一，一般以货币补偿为主土地征收补偿范围偏窄安置方法简单，无法解决失地农民的就业问题集体建设用地流转制度

1.香港的土地使用制度回归以前：香港土地的使用方式主要是土地租用制，即政府批地的方式。回归以后，香港特区政府以行政管理者和所有者的身份，采用拍卖、招标、私人协议、无偿划拨、临时出租等方式出让土地。2.澳门土地使用制度对于私地，政府一般不强行征收；对于官地，通过批地的方式进行开发和利用。

（三）港澳土地使用制度

土地管理制度是国家行政管理制度的一个组成部分，专门负责对土地相关事宜的管理。土地管理制度的主要内容是指土地管理机构及其运行模式和运行规则。

三、土地管理制度（一）土地管理制度的现状

按不同标准，可以将土地管理制度划分为不同的模式。按照管理权限可以划分为三种模式：统管分管统分结合土地管理制度按照中央与地方关系的不同处理方式，可以划分为：中央和地方分权地方分权中央集权图8—1土地管理制度的模式

原则与国家行政体系相协调与土地产权制度相适应反映社会经济体制的性质图8—2土地管理制度确定的原则（二）土地管理制度确定的原则改革省以下国土资源管理体制省以下垂直管理的国土资源体制改革的主要内容：调整省以下国土资源主管部门干部管理体制理顺国土资源行政管理体制完善和强化行政管理职能建立国家土地督察制度

（三）土地管理制度的改革与完善第二节住房制度

住房制度是关于住房建设、流通以及使用等过程中所发生的各种经济关系的制度性规定。一、住房供给制度

我国城镇住房供应体系经历了四大阶段：

21单一的行政供给制阶段—改革开放前住房市场化供应的探索和试点阶段—1978-1998年3以经济适用住房为主的阶段—1998-2003年以普通商品住房为主的阶段-2003年以来4（一）我国住房供应体系的发展历程制度设计不尽完善，操作上还没有完全涵盖不同收入人群存量与增量市场发展不平衡租赁与买卖市场发展不平衡住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展商品住房供应结构不合理住宅产业化程度低

（二）当前住房供应体系存在的主要问题完善住房制度的基本思路是：坚持市场化的基本方向，大力培育房地产市场，进一步拓宽租售并举的市场供应。强化住房保障，建立健全多层次的住房保障渠道，满足低收入和最低收入家庭的基本住房需要。以住宅产业现代化为载体，制定技术、经济政策，发展节能省地型住宅。通过完善体制、健全机制，落实责任，逐步丰富和完善适合我国国情的住房供应体系。

（三）完善住房供应制度的建议

二、住房保障制度

廉租住房制度是政府为解决低收入家庭的住房问题而专门设置的一项福利性住房分配制度，它是整个社会保障体系的主要组成部分和必要的补充，是政府关心民生的实事工程、德政工程。

（一）廉租住房制度当前我国廉租住房制度存在的问题缺乏明确的目标和长远规划廉租对象覆盖面过于狭窄迫切的需求与短缺的房源供给形成鲜明的反差供应手段匮乏住房法律、法规建设滞后

廉租住房制度现状落实机构，严格管理落实资金，降低成本完善进入和退出机制关心“夹心层”住房强化监督机制

完善我国廉租住房制度的思考

经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房制度现状经济适用住房管理办法概括起来就是：行政划拨土地、事业收费减半、招标建设、限制建筑标准、限定价格、限制交易、限定对象。经济适用住房的供给途径和渠道主要包括：房地产开发企业、集资合作建房、单位自建。

（二）经济适用住房制度经济适用住房供应持续减少经济适用住房管理不到位经济适用住房制度的实现方式不完善

经济适用住房制度中存在的问题完善经济适用住房制度的思考增加建设数量制定合理的建设计划和标准要严格规范销售管理租售并举，以租为主第三节国外房地产制度（一）国外土地所有制各国土地所有制现状美国的土地所有制主要有三种形式：美国联邦政府所有、州政府所有以及私人所有英国的土地在法律上都归英王或国家所有加拿大现行的土地所有制主要有联邦政府所有、省政府所有和私有三种形式日本的土地所有制主要有公有和私有两种形式

一、国外土地制度土地改革是对原有的土地制度直接或间接地进行根本的改善或者加上很大的限制，以便尽量消除原土地所有制度所带来的或造成的弊端的社会变革活动。

国外土地改革

不同国家，特别是市场经济发达的国家的土地使用制度是建立在市场机制条件下的对于土地利用、土地利用中权益关系调节等内容的制度性规定，市场的供求关系、市场的价格变化、市场竞争状况等决定着土地的配置、土地的开发与利用以及土地权益的分配等，并形成一种相对稳定的、成熟的土地使用制度基本框架。土地用途管制农用地保护

（二）国外土地使用制（一）政府制定建房计划（二）政府直接投资或干预建房（三）鼓励民间建设与经营住宅（四）提供住房补助（五）提供住房融资支持（六）其他措施英国的住房自（私）有化美国禁止住房种族歧视

二、国外住房制度9、青少年是一个美好而又是一去不可再得的时期，是将来一切光明和幸福的开端。。3月-253月-25Monday,March31,202510、人的志向通常和他们的能力成正比例。17:32:5417:32:5417:323/31/20255:32:54PM11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。3月-2517:32:5417:32Mar-2531-Mar-2512、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。17:32:5417:32:5417:32Monday,March31,202513、志不立，天下无可成之事。3月-253月-2517:32:5417:32:54March31,202514、古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。31三月20255:32:54下午17:32:543月-2515、会当凌绝顶，一览众山小。三月255:32下午3月-25