江苏现代典雅高层+洋房建筑方案

湾城北路东侧、义乌路南侧（QQ070211-01）地块项目规划及建筑概念设计VIEWPEFORMANCE沿街效果图/效果展示VIEW

PEFORMANCE洋房透视图/效果展示VIEWPEFORMANCE高层透视图/效果展示VIEW

PEFORMANCE售楼处效果图/效果展示VIEWPEFORMANCE售楼处效果图/效果展示目录01/

背景分析BACKGOUND

ANYALYSIS02/

规划策略PLANNING

STRATEGY03/

规划详解DETAILED

PLANNING04/

产品设计PRODUCT

DESIGN05/

示范区设计DEMONSTRATION

DESIGN06/

立面设计FACEADE

DESIGN背景分析BACKGOUND

ANYALYSIS区位分析/背景分析SIDE本案位于江苏省常州市经开区潞城街道，东至智博路、南至东方西路、西至湾城北路、北至义乌路。常州，简称“常”，别称龙城，是江苏省地级市，地处江南、长江三角洲中心地带，是长江三角洲地区中心城市之一、先进制造业基地和文化旅游名城，截至2018年，全市下辖5个区、代管1个县级市，总面积4375平方千米，建成区面积261平方千米，常住人口472.9万人，城镇人口342.8万人，城镇化率72.5%。江苏长江经济带重要组成部分，与苏州、无锡构成苏锡常都市圈。BACKGOUND

ANYALYSIS文化特征/背景分析龙城——据史料记载，明隆庆六年，常州知府施观民建“龙城书院”，书院取名龙城，由此，常州400多年前就有龙城之名。京杭大运河——运河在常州穿城而过，成为一条融风景名胜和历史人文景观于一体的旅游文化走廊。丁塘河湿地公园——公园位于基地东北角。丁塘河湿地公园是常州市2013年的重点工程。公园建设过程中，保留原有的芦苇地，引入多种湿生植物。为让游客从不同角度欣赏湿地景观，将建伸入湿地的木栈道。常州北站BACKGOUND

ANYALYSIS区位分析/背景分析以项目为中心，周边教育资源和休闲公园设施完善，常州地铁二号线建成后，使用市区配套资源将更为便利。常州奔牛国际机场常州站SITE戚墅堰站BACKGOUND

ANYALYSIS区位分析/背景分析运动球场紫荆公园以项目为中心，周边教育资源和休闲公园设施完善，常州地铁二号线建成后，使用市区配套资源将更为便利。常州站904军医常州市第一人民医院新龙运动馆红梅公园常州市中医医院常州市第二人民医院文笔塔常州市高级中学分校紫云小学常州市常州市潞城中学潞城小学丁塘河湿地公园常州市德安医院3KM常州市潞城幼儿园SITE常州经开区初级中学三十七度国际马术学院嘉宏体育中心凤凰新城实验小学常州市丁堰小学常州市丽华医院凤凰公园常州市戚墅堰实验中学教育配套休闲配套公园配套医疗配套火车头体育中心BACKGOUND

ANYALYSIS区位分析/背景分析项目用地位于常州市经开区潞城街道，东至智博路、南至东方西路、西至湾城北路、北至义乌路。常州站区域周边路网丰富，用地南侧有东方西路连接主城各区，北部临近龙城大道以及青洋路高架口贯通常州东西南北。轨道交通二号线丁塘河公园站位于项目东南角，地铁口500M范围内基本全面覆盖项目用地。三角场站五角场站红梅站紫云站500M青洋路站五一路站SITE潞城站500M丁塘河公园站青洋路高架BACKGOUND

ANYALYSIS场地现状/背景分析项目基地智博路建材市场SITE已建成学校已建成学校湾城北路基地西侧为建材市场，东侧为已建成学校，南北侧均为空置用地。已建成学校建材市场BACKGOUND

ANYALYSIS周边肌理/背景分析名桂坊龙东花园美的世茂云筑公园壹号花园丁塘河SITE湿地公园嘉州枫景苑御景澜湾通过场地轮廓与周边住宅肌理研究得出，除美的世茂云筑为正南北朝向，周边住宅顺应地形朝向居多。设计应考虑如何呼应场地肌理，同时视线景观利用最大化。BACKGOUND

ANYALYSIS商业价值分析/背景分析场地东南侧靠地铁口区域＞场地北侧

场地西侧区域＞场地南侧区域所具备的优势需关注的思考点1.周边地铁便利，有轨道交通2号线规划，临近主干道，交通便利1.地块影响因素多，规划如何布局2.如何充分利用周边景观资源2.以学校为代表的周边附加设施齐全，产品硬件、配套设施、软性服务完备3.周边竞品较多，如何从中脱颖而出3.景观资源尚可，临近丁塘河湿地公园BACKGOUND

ANYALYSIS总结/背景分析周边景观配套完善地段价值TownscapeHousingLandscapeServiceAround地段价值——常州未来的高速发展地，周边景观——离丁塘河湿地公园半公里，配套完善——邻近多个学校，以及公园潜力巨大。但能看到的景观视野有限景点，体育休闲设施，医疗资源欠佳。BACKGOUND

ANYALYSIS规划条件/背景分析BACKGOUND

ANYALYSIS周边项目/背景分析常州经开区规划打造为住宅区和内陆开放型经济示范区，发展格局已初步成型，配套逐渐完善。区域供地平均容积率在2.3左右，聚集了众多知名房企，未来发展潜力巨大，打造良好的本土品牌形象便可在未来市场中占得先机。旭辉·都会上著容积率：2.2面积段：115-140㎡物业类型：高层美的·世茂云筑容积率：2.0面积段：100-160㎡物业类型：洋房、高层嘉宏·蔚蓝天地容积率：2.8面积段：160-200㎡物业类型：小高层、高层东方君开容积率：2.2面积段：96-116㎡物业类型：多层、高层本案BACKGOUND

ANYALYSIS竞品分析/背景分析产品单一,缺乏高溢价产品。楼盘名称：东方君开容积率：2.2建筑面积：15.1万㎡高层：116㎡

3面宽3房2卫高层：96㎡

3面宽3房1卫BACKGOUND

ANYALYSIS竞品分析/背景分析产品单一，缺乏低面积端产品，总价太高。楼盘名称：嘉宏·蔚蓝天地容积率：2.8建筑面积：51万㎡高层：160㎡

3面宽4房2卫高层：185㎡

3面宽4房3卫高层：200㎡

4面宽5房3卫BACKGOUND

ANYALYSIS竞品分析/背景分析产品相对成熟，舒适。楼盘名称：旭辉·都会上著容积率：2.2建筑面积：17.55万㎡高层：115㎡

3面宽3房2卫高层：140㎡

4面宽横厅4房2卫高层：140㎡

4面宽5房2卫BACKGOUND

ANYALYSIS主要竞品分析/背景分析SIDE100㎡

40%118㎡

16%125㎡

13%136㎡

20%142㎡

7%160㎡

11%楼盘名称：美的·世茂云筑容积率：2.5建筑面积：38.39万㎡均价：2.0万/㎡COMPETITIVE

ANYALYSIS竞品分析/背景分析户型特点：中间户连廊户型户型特点：端户高层主力户型，套数占比：40%高层主力户型，套数占比：16%竞品100㎡产品分布竞品118㎡产品分布高层：100㎡

3面宽3房1卫高层：118㎡

3面宽3房2卫COMPETITIVE

ANYALYSIS竞品分析/背景分析户型特点：双拼T2中间户，端户洋房主力户型，套数占比：13%户型特点：端户连廊户型高层主力户型，套数占比：20%竞品125㎡产品分布竞品136㎡产品分布57006000洋房：125㎡

3.5面宽横厅3房2卫高层：136㎡

3.5面宽横厅3房2卫COMPETITIVE

ANYALYSIS竞品分析/背景分析户型特点：双拼T2中间户，端户洋房溢价户型，套数占比：7%户型特点：点式T2端户洋房溢价户型，套数占比：4%竞品142㎡产品分布竞品160㎡产品分布5850洋房：160㎡

4.5面宽横厅4房3卫洋房：142㎡

4面宽横厅4房2卫规划策略用地指标N地块编号指标用地性质要求二类居住用地（R2）用地面积87705㎡76925㎡地下用地面积QQ070211-01QQ070211-01计容建筑面积192951㎡容积率建筑密度绿地率1.0＜R≤2.2≤22%≥35%建筑高度≤80M周边日照设计难点控制线1：大寒日两小时建筑日照阴影控制线入射角15°以内不计入有效日照（经规划局确认）周边日照设计难点：①本地块规划建筑日照阴影不得超过其北侧地块日照阴影控制线（要求满足大寒日不低于2小时标准）QQ070211-01左侧地块镜像日照分析②控制线2要求满足冬至日不低于3小时日照标准且与规划幼儿园满足1:1.57的日照间距系数要求。规划幼儿园③左侧地块镜像日照影响控制线2：幼儿园冬至日三小时日照阴影控制线设计要求第二轮设计要求：30°n

建筑朝向：沿着南侧东方路排布n

示范区位置：地块东侧靠近地铁口位置n

建筑风格：现代n

产品配置：高低配n

不考虑小面积投资产品户配比：34°示范区落位地铁站北侧高层日照分析设计条件：北侧日照控制线大寒日两小时北侧排布方案1北侧排布方案1北侧排布方案1北侧五栋27F产品-不可行北侧四栋27F产品(需难退较多)-可行北侧27F+18F-T2产品-可行西侧高层日照分析西侧最大量测算设计条件：规划局要求西侧考虑住宅镜像分析西侧排布方案1西侧四栋T5-27F产品-不可行西侧排布方案2西侧四栋T4-27F产品可行竞品规划分析大高层27F+洋房无18F产品操盘策略1:（基础型）正面竞争

采用27F+9F方案1:27F+9FPlanning产品策略体块模型本案面积27F-98本案配置对标美的100-3房1卫3房2卫3+1房2卫27F-11527F-125洋房-14227F-118-3房2卫27F-136-3.5开间4开间常规户型4开间4开间微创新户型规划解读n

北侧日照需要,27F高层南退20m，南侧空间刚好规划三排洋房n

U型布局，高层无遮挡，空间视线开阔n

高层T4-27F为主,总量13.86万㎡n

洋房总量4.98万㎡n

住宅货值：38.16亿方案1:27F+9FPlanningRequirnments项目待提升点1.产品差异性一般2.需进一步提升产品力弥补朝向先天不足3.地块北侧土地利用率较低操盘策略2：（差异型）产品差异化竞争,全面超越竞品高层以大开间18F为主PK竞品27F方案2.1:27F+18F+9FU型

高层排布体块模型产品策略-高层18F为主

全面超越竞品本案面积27F-98本案配置3房2卫对标美的100-3房1卫18F-11518F-1253+1房2卫4开间27F-118-3房2卫27F-136-3.5开间4开间常规户型洋房-142

4开间微创新户型规划解读n

西侧一列T4-27F高层，n

18F-U型布局，北侧四栋18F满足北侧日照n

洋房居中布置，规划结构清晰n

高层27F,总量4.8万㎡n

高层T2-18F,总量10万㎡n

洋房总量4.0万㎡n

住宅货值：38亿方案2.1:27F+18F+9FU型

高层排布总图分险点研究规划要求，临近幼儿园宜为小高层有一定规划风险可尝试L型总图形态方案2.2:27F+18F+9FL型

高层排布体块模型产品策略-高层18F为主

全面超越竞品本案面积27F-98本案配置3房2卫对标美的100-3房1卫18F-11518F-1253+1房2卫4开间27F-118-3房2卫27F-136-3.5开间4开间常规户型洋房-142

4开间微创新户型规划解读n

西侧一列T4-27F高层，n

18F-L型布局，北侧四栋18F满足北侧日照n

洋房组团规划于南侧n

高层27F,总量4.8万㎡n

高层T2-18F,总量9.1万㎡n

洋房总量4.9万㎡n

住宅货值：38.16亿方案2.2:27F+18F+9FL型

高层排布总图分险点研究幼儿园西侧有两个18F风险较小如完全避免风险

可考虑东西分区总图方案2.3:27F+18F+9F东西分区

高层排布体块模型产品策略-高层18F为主

全面超越竞品本案面积27F-98本案配置3房2卫对标美的100-3房1卫18F-11518F-1253+1房2卫4开间27F-118-3房2卫27F-136-3.5开间4开间常规户型洋房-142

4开间微创新户型规划解读n

西侧一列T4-27F高层，n

18F组团规划于西侧n

洋房组团规划于东侧n

高层27F,总量4.8万㎡n

高层T2-18F,总量9.6万㎡n

洋房总量4.4万㎡n

住宅货值：38.07亿方案2.3:27F+18F+9F东西分区

高层排布总图无分险点高层18F为主

方案比对方案2.1

高层U型方案2.2

高层L型方案2.3

东西分区nnnn27F-4.8万㎡18F-10万㎡洋房-4.0万㎡住宅货值38亿nnnn27F-4.8万㎡18F-9.1万㎡洋房-4.9万㎡住宅货值38.16亿nnnn27F-4.8万㎡18F-9.6万㎡洋房-4.4万㎡住宅货值38.07亿货值差异较小,空间品质各具优点方案2.1

2.2为高层无遮挡，空间开阔方案2.3完全满足规划局要求高层18F为主高多配

洋房配比20%左右，能否进一步提升洋房配比？操盘策略3：（激进型）适当突破营销条件，洋房最大化方案3:极致高多配不考虑西侧镜像日照产品策略-新增3开间118洋房体块模型本案面积本案配置3房2卫对标美的27F-9827F-11518F-130洋房-118洋房-14327F-100-3房1卫27F-118-3房2卫27F-136-3.5开间125-3.5开间3+1房2卫3.5开间3开间4开间微创新户型4开间常规户型规划解读n

高层10.6万㎡n

洋房8.2万㎡n

住宅货值：38.8亿n

货值最大方案3:极致高多配不考虑西侧镜像日照优势利润增加0.7亿风险1.西南侧一栋T6造成日照镜像有风险2.一部分三开间洋房操盘策略4:（保守型）传统正南北朝向，大开间全高层方案4:正南北

全高层产品策略-高层大面宽体块模型本案面积27F-98本案配置对标美的3房2卫3+1房2卫4开间27F-100-3房1卫27F-118-3房2卫27F-136-3.5开间洋房-4开间高总价18F-11527F-12518F-1424开间低总价规划解读n

西侧一列27F高层n

南侧沿路22F高层n

中部北部两排18F高层n

住宅货值：37.31亿n

特点：传统朝向，大面宽方案4:正南北

全高层优势朝向优98-2卫PK1卫115-18F

PK

27F125-4开间PK3.5开间大户型142总价低方案1:基础型27F高多配方案2：差异型18F为主高多配方案3：激进型洋房最大化nnnn27F-4.8万㎡18F-10万㎡洋房-4.0万㎡住宅货值38亿nnn高层10.6万㎡洋房8.2万㎡住宅货值：38.8亿nnnn27F-4.8万㎡18F-9.1万㎡洋房-4.9万㎡住宅货值38.16亿nnn27F-13.86万㎡洋房-4.98万㎡住宅货值38.16亿方案4：保守型正南北nnnn27F-4.8万㎡18F-9.6万㎡洋房-4.4万㎡住宅货值38.07亿nn高层18.8万㎡住宅货值：37.3亿选取方案2

三个方案进行深化设计规划分析设计愿景DESIGN

VISION大隐于市繁华俗世浮沉戏庆得浮生半日闲设计愿景DESIGN

VISION归家体验入则静谧，出则繁华生活流线与景观层积交错设计愿景DESIGN

VISION纳景筑园吐故纳新，创造精神园林空间设计愿景DESIGN

VISION中轴礼序空间延展，尊贵有序DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.1总图指标经济技术指标单位名称数值备注规划用地面积87705㎡总建筑面积地上计容建筑面积住宅面积258700.842192951.00188509.9014859639913.904441.101810.911778.5650.82㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡高层洋房其中规划配套建筑面积物业用房总建面的7%o每千人350平米每千人10平米每千人10平米其中商业社区养老服务设施其中公厕50.82邮政服务配电房50700.0065749.845302.8360447.022.2地下建筑面积非机动车库地下车库容积率其中1.0＜R≤2.2≤22%建筑密度绿地率19%35%≥35%建筑高度80m个≤80

米普通商业：P机≥0.8车位/百平方米单元式住宅及其他配套用房：P机≥1.0车位/百平方米机动车停车位1919地上机动车位地下机动车位192个个其中1727普通商业：P非≥5.0车位/百平方米，单元式住宅及其他配套用房：P非≥非机动车停车位2946个1.5车位/百平方米。总户数15885082户人规划人数DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.1鸟瞰图DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.1规划亮点1：U型布局，社区中心感强U“U”字布局巧妙结合“U”字，形成极强的社区中心空间关系，营造特有的标示性。DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.1规划亮点2：八景筑园步道浓荫景廊景廊绿坪闲亭绿坪架空景观步道浓荫绿坪绿坪景廊景廊景廊景廊书阁书阁景廊静轩DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.1规划亮点3：三重礼序的空间轴线府门街坊门院门府门巷院门院门坊门里院门院门院门院回归传统的空间礼序，打造三重空间。张弛有度，层层递进。DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.1规划亮点4：18F为主，差异化竞争，产品力极强本案面积27F-98本案配置3房2卫对标美的100-3房1卫18F-11518F-1253+1房2卫4开间27F-118-3房2卫27F-136-3.5开间4开间常规户型洋房-142

4开间微创新户型房型配比表面积98户数48643239626014套数比要求配比35%30.6%27.2%24.9%115128143180合计25%20%17.3%100%20%27F-98㎡18F-115㎡18F-125㎡洋房-140㎡1/3F-商业及配套1588100%DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.1交通流线分析沿线日照分析-满足日照要求城市主干道城市次干道小区车行道小区人行道小区车行出入口小区人行出入口地库坡道DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.1归家动线社区车行出入口城市空间会所（社区入口）会所(社区入口)社区主轴社区主轴社区次出入口景观连廊景观庭院洋房雅园人行入口高层景苑高层景苑洋房雅园家家典型回家流线DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.1归家动线-会所(社区入口)社区入口会所主入口简洁大气，典雅现代，静静的彰显着居者的尊贵气质，举步缓行，烟雾环绕之中更多的空间静待探索。DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.1归家动线-社区主轴社区主轴葱葱绿树，潺潺流水，超长视野的景观无一不彰显着楼王的尊贵气质。放慢脚步，或坐下小憩或驻足观景，两侧绿树荫浓，景观成趣。DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.1归家动线-景观庭院景观庭院景观庭院走在庭院里，漫步在光影间，快节奏的城市生活也变得缓慢；下雨天，孩子们在连廊下奔跑，什么也阻挡不了成长的快乐。DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.2总图指标经济技术指标数值名称单位㎡备注规划用地面积87705258700.842总建筑面积㎡地上计容建筑面积住宅面积192951.00188518.19139580㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡高层其中洋房48938.194432.811810.911770.72规划配套建筑面积物业用房总建面的7%o每千人350平米每千人10平米每千人10平米其中商业社区养老服务设施公厕50.5950.5950其中邮政服务配电房700.0065749.845302.3360447.512.2地下建筑面积非机动车库地下车库容积率其中1.0＜R≤2.2≤22%建筑密度绿地率19%35%≥35%建筑高度80m≤80米普通商业：P机≥0.8车位/百平方米单元式住宅及其他配套用房：P机≥1.0车位/百平方米机动车停车位1919个地上机动车位192个个其中地下机动车位1727普通商业：P非≥5.0车位/百平方米单元式非机动车停车位2946个住宅及其他配套用房：P非≥1.5车位/百平方米。总户数15815059户人规划人数DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.2鸟瞰图DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.2高层18F为主

全面超越竞品本案面积27F-98本案配置对标美的3房2卫3+1房2卫4开间100-3房1卫18F-11518F-12527F-118-3房2卫27F-136-3.5开间4开间常规户型洋房-142

4开间微创新户型房型配比表面积98户数48643232432613套数比要求配比35%30.7%27.3%20.5%115128143180合计25%20%21.4%100%20%1581100%27F-98㎡18F-115㎡18F-125㎡洋房-140㎡1/3F-商业及配套DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解内部景观分析沿线日照分析-满足日照要求入口景观十字景观轴组团景观中心景观DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.3总图指标经济技术指标数值名称单位备注规划用地面积总建筑面积87705258700.842192951.00188517.01144524㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上计容建筑面积住宅面积高层其中洋房43993.014433.99规划配套建筑面积物业用房1810.91总建面的7%o其中商业1771.84每千人350平米社区养老服务设施其中50.62㎡每千人10平米每千人10平米公厕邮政服务配电房50.6250㎡㎡㎡㎡㎡㎡700.0065749.845302.4060447.442.2地下建筑面积非机动车库地下车库容积率其中1.0＜R≤2.2≤22%建筑密度绿地率19%35%≥35%建筑高度80m≤80米普通商业：P机≥0.8车位/百平方米单元式住宅及其他配套用房：P机≥1.0车位/百平方米机动车停车位1919个地上机动车位地下机动车位192个个其中1727普通商业：P非≥5.0车位/百平方米

单元式住宅及其他配套用房：P非≥非机动车停车位2946个1.5车位/百平方米。总户数15825062户人规划人数DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.3鸟瞰图DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.3沿街透视图DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解Option

2.3本案面积27F-98本案配置3房2卫对标美的100-3房1卫18F-11518F-1253+1房2卫4开间27F-118-3房2卫27F-136-3.5开间4开间常规户型洋房-142

4开间微创新户型房型配比表面积98户数48636043229410套数比要求配比35%30.7%22.8%27.3%115128143180合计25%20%19.2%100%20%1582100%27F-98㎡18F-115㎡18F-125㎡洋房-140㎡1/3F-商业及配套DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解内部景观分析沿线日照分析-满足日照要求入口景观十字景观轴中心景观组团景观DETAILEDPLANNING总图详解/规划详解方案比选Option

2.1-U型高层Option

2.2-L型高层Option

2.3-东西分区nnnnn中轴对称，空间整体性强27F-4.8万㎡18F-10万㎡洋房-4.0万㎡住宅货值38亿nnnnn半围合型，洋房相对私密27F-4.8万㎡18F-9.1万㎡洋房-4.9万㎡住宅货值38.16亿nnnnn分组团布局，高层相对局促27F-4.8万㎡18F-9.6万㎡洋房-4.4万㎡住宅货值38.07亿VIEW

PEFORMANCE地库分析/规划详解图例：在车道交叉点及主车道上设置采光天窗非机动车库采光天窗来实现地下室自然采光和通风VIEWPEFORMANCE地库分析/规划详解VIEW

PEFORMANCE地库分析/规划详解产品设计PRODUCT

DESIGN户型/产品设计高层95+95户型—户型亮点N95户型三房两厅两卫等宽通厅主卧套间豪华主卧套间南向三面宽3.6m5.7mS户型95套内面积(含阳台）

建筑面积75.54

98.2阳台占比10.95%公摊得房率75.3%24.77PRODUCT

DESIGN户型/产品设计高层95户型—对比分析美的户型（100㎡）本案户型（98㎡）

减少面积，降低总价流线分析①①②本案设计两个卫生间竞品为一个卫生间主人流线客人流线PRODUCT

DESIGN户型/产品设计高层95+95户型大堂户型95套内面积(含阳台）

建筑面积75.54

98.2阳台占比10.95%公摊得房率75.3%一层平面图全赠送半赠送24.77PRODUCT

DESIGN户型/产品设计高层125+115户型—户型亮点N125户型115户型四房两厅两卫四房两厅两卫南北双阳台等宽通厅南北通透等宽通厅主卧套间3.6m主卧套间3.8m豪华主卧套间南向四面宽豪华主卧套间南向三面宽5.6m6.0mS户型115125套内面积(含阳台）

建筑面积阳台占比公摊19.7621.82得房率82.68%92.17104.2114.09126.0214.83%8.63%PRODUCT

DESIGN户型/产品设计高层115户型—对比分析美的户型（118㎡）本案户型（114㎡）

减少面积，降低总价流线分析④③③①②②①10.2m主人流线客人流线竞品为三房10.5m本案设计四房PRODUCT

DESIGN户型/产品设计高层125户型—户型对比美的户型（136㎡）本案户型（126㎡）

减少面积，降低总价流线分析③④②①②①③11.3m13.2m竞品为三房，3.5面宽本案设计四房，四面宽主人流线客人流线PRODUCT

DESIGN户型/产品设计高层125+115户型大堂户型115125套内面积(含阳台）

建筑面积阳台占比9.91%公摊20.5323.21得房率一层平面图全赠送半赠送92.17104.2112.781.78%127.418.63%PRODUCT

DESIGN户型/产品设计洋房143户型N143户型四房两厅两卫入户衣帽间等宽通厅豪华主卧套间4.2m主卧套间南向四面宽7.1mS户型143套内面积(含阳台）

建筑面积127.42

142.38阳台占比9.61%公摊得房率14.9689.49%PRODUCT

DESIGN户型/产品设计洋房143户型—对比分析美的户型（142㎡）本案户型（142㎡）流线分析14.2m14.15m本案设计独立入户衣帽间、家政间主人流线客人流线PRODUCT

DESIGN户型/产品设计洋房143户型赠送地下室面积60㎡大堂户型143套内面积(含阳台）

建筑面积127.42

142.38阳台占比9.61%公摊得房率一层平面图全赠送半赠送14.9689.49%PRODUCT

DESIGN户型/产品设计洋房143户型—顶部180户型超大露台中西厨结合豪华主卧套主卧套间5.95m顶层平面图示范区设计建造一个与自然相似的世界在这里体验生活中关于艺术与美的一面空间、流动感，寻找建筑与环境的和谐美学空间链接

体验美学示范区形象策略Demonstration

strategy提升品牌展示形象，沿街商业溢价方案一VIEW

PEFORMANCE售楼处效果图/效果展示VIEWPEFORMANCE售楼处效果图/效果展示VIEW

PEFORMANCE效果展示/规划详解示范区空间体验以步行方式行进，沉浸式体验新时代美学空间，伴随着探索且惊奇的惊喜的心态，在放松的心情下选择了留恋……345吸引——极具昭示性的精品建筑好奇——围墙后的景色让人产生探索的欲望期待——小而安静的入口空间6712321104亲切——如归家般舒适的接待服务酝酿——怡人的绿化庭院56惊喜——巨大镜面水景与精致的建筑立面沉浸——魅力的水中休憩空间89789品味——时尚的售楼中心安心——让家长放心的儿童活动场所归属——样板房体验区中寻觅属于自己的家10VIEWPEFORMANCE效果展示/规划详解吸引——极具昭示性的精品建筑1VIEW

PEFORMANCE效果展示/规划详解33期待——小而安静的入口空间22好奇——围墙后的景色让人产生产生探索的欲望VIEWPEFORMANCE效果展示/规划详解4

亲切——如归家般舒适的接待服务45酝酿——怡人的绿化庭院5VIEW

PEFORMANCE效果展示/规划详解惊喜——巨大镜面水景与精致的建筑立面6VIEWPEFORMANCE效果展示/规划详解8品味——时尚的售楼中心787沉浸——魅力的水中休憩空间VIEW

PEFORMANCE效果展示/规划详解9安心——让家长放心的儿童活动场所10910归属——样板房体验区中寻觅属于自己的家VIEWPEFORMANCE效果展示/规划详解示范区平面图一进院落——静水入口庭院预接待预接待厅二进院落——绿园绿化庭院样板房区主水景庭院三进院落——水镜样板房区售楼中心售楼中心户外活动地铁出入口VIEW

PEFORMANCE效果展示/规划详解示范区前期后期对比前期景观拆除，成本可控主体建筑全部保留小区入口后期两层商业前期售楼中心后期物业+商业+社区用房方案二DETAILEDPLANNING展示区详解/区域分析区域分析Area

Analysis住宅开发商业展示区DETAILEDPLANNING展示区详解/总平面图CHAPTER1︱平面分析PLAN

ANALYSIS总平面图Master

Plan62137584形象展示入口临时停车迎宾庭院水景庭院景观回廊滨水通廊水景庭院展示区DETAILEDPLANNING展示区详解/流线分析CHAPTER1︱平面分析PLAN

ANALYSIS流线分析Transportation

Analysis车行动线-私家车停车流线人行动线-主要参观流线人行流线-景观体验流线人行流线-样板房参观流线人行流线-样板房参观回程流线后勤动线-后勤人员流线DETAILEDPLANNING展示区详解/流线分析流线分析Transportation

Analysis12访客到访停车景观回廊3水景庭院1244

售楼处5

样板房35DETAILEDPLANNING展示区详解/体块分析体块分析Block

Analysis狭长的用地退让景观前场，确定入口展示面退让周边建筑，围合景观庭院?增加细部，呼应环境，融入环境，作为景观的延续调和周边环境，局部产生进退关系功能分区，分割体块DETAILEDPLANNING展示区详解/平面分析一层平面(展示功能)1L

Plan一层平面总建筑面积:1750平方米DETAILEDPLANNING展示区详解/平面分析二层平面（展示功能）2L

PlanDETAILEDPLANNING展示区详解/平面分析一层平面(配套功能)1L

Plan前场改造：改造后，展示区前场水域改为尝试广场，同时增加地面停车位供改造后社区及物业用房使用。DETAILEDPLANNING展示区详解/平面分析二层平面（配套功能）2L

PlanDETAILEDPLANNING展示区详解/剖面分析改造思路：改造前，展示区西侧两层通高，作为大空间，室内装修可以灵活处理；改造后，加建二层楼板，一层作为社区用房，二层作为养老用房，西侧整体后期交还政府。改造前东区一层为洽谈，二层作为办公用房；改造后可直接作为物业用房。展示功能剖面辅助用房剖面DETAILEDPLANNING展示区详解/前场设计前场设计Entrance

DesignDETAILEDPLANNING展示区详解/前场设计前场设计Entrance

DesignDETAILEDPLANNING展示区详解/前场设计前场设计Entrance

DesignDETAILEDPLANNING展示区详解/前场设计前场设计Entrance

DesignDETAILEDPLANNING展示区详解/前场设计前场设计Entrance

DesignDETAILEDPLANNING展示区详解/方案效果图方案效果图Rendering沿河展示虚实结合变化丰富DETAILEDPLANNING展示区详解/方案效果图方案效果图Rendering入口大堂庄严端正简洁纯粹DETAILEDPLANNING展示区详解/方案效果图方案效果图Rendering沿河展示虚实结合变化丰富DETAILEDPLANNING展示区详解/入口意向示

范

区

策

略方

案

策

略效果展示入口意向EntranceDETAILEDPLANNING展示区详解/入口意向示

范

区

策

略方

案

策

略效果展示入口意向EntranceDETAILEDPLANNING展示区详解/入口意向示

范

区

策

略方

案

策

略效果展示入口意向EntranceDETAILEDPLANNING展示区详解/入口意向示

范

区

策

略方

案

策

略效果展示入口意向EntranceDETAILEDPLANNING展示区详解/入口意向入口意向EntranceDETAILEDPLANNING展示区详解/大堂意向大堂意向LobbyDETAILEDPLANNING展示区详解/入口意向大堂意向LobbyDETAILEDPLANNING展示区详解/入口意向大堂意向LobbyDETAILEDPLANNING展示区详解/节点设计节点设计Details

DesignDETAILEDPLANNING展示区详解/节点设计示

范

区

策

略方

案

策

略效果展示节点设计Details

DesignDETAILEDPLANNING展示区详解/节点设计示

范

区

策

略方

案

策

略效果展示节点设计Details

Design屋顶排水节点示意屋顶节点示意DETAILEDPLANNING展示区详解/节点设计节点设计（分缝石材）Details

DesignDETAILEDPLANNING展示区详解/节点设计节点设计Details

Design开缝石材立面示意开缝石材节点示意DETAILEDPLANNING展示区详解/节点设计节点设计（玻璃幕墙）Details

DesignDETAILEDPLANNING展示区详解/节点设计示

范

区

策

略方

案

策

略效果展示节点设计Details

Design玻璃幕墙立面示意玻璃幕墙节点示意DETAILEDPLANNING展示区详解/节点设计节点设计（仿铜铝板幕墙）Details

DesignDETAILEDPLANNING展示区详解/节点设计节点设计（仿铜铝板幕墙）Details

Design立面设计立面形象策略Starting

area

strategy提升形象溢价、深化建筑外立面FEACEADEDESIGN立面策略/立面设计FEACEADEDESIGN立面策略/立面设计简约大气精致典雅规整韵律FEACEADEDESIGN立面生成/立面设计整体在现代主义风格的基础上，对立面划分及材料进行优化，体现时代特征。1.

没有过分的装饰，从功能考虑出发，以框架为主要元素，强调纵向分隔，讲究造型比例适度。2.

主体框架采用灰色石材,局部采用深灰色铝板，划分材质层级，空间构图明确美观。3.