万科成本管理制度

万科成本管理制度一、总则（一）目的为加强万科集团（以下简称"集团"）成本管理，规范成本核算、控制与分析等工作，提高成本管理水平，提升集团经济效益，特制定本制度。（二）适用范围本制度适用于集团总部及各下属公司（包括但不限于房地产开发公司、物业服务公司等）涉及成本管理的各项活动。（三）成本管理原则1.全面性原则：成本管理贯穿项目开发及运营的全过程，涵盖所有涉及成本的环节和部门。2.目标性原则：明确成本管理目标，以目标为导向，指导成本管理工作的开展。3.动态性原则：根据项目进展及市场变化，及时调整成本管理策略和措施，确保成本处于可控状态。4.责权利相结合原则：明确各部门及人员在成本管理中的职责、权利与利益，充分调动其积极性。二、成本管理组织架构及职责（一）成本管理委员会集团设立成本管理委员会，由集团高层管理人员担任主任，成员包括财务管理中心、工程管理中心、采购管理中心、设计管理中心等相关部门负责人。成本管理委员会职责如下：1.审议集团成本管理制度、流程及相关政策。2.审批年度成本预算、成本控制目标及重大成本调整事项。3.协调解决成本管理过程中的重大问题。（二）财务管理中心1.负责制定成本核算方法和财务管理制度，组织成本核算工作。2.监控成本预算执行情况，定期编制成本分析报告，为管理层决策提供支持。3.参与项目成本控制，审核各项成本支出，提出成本控制建议。（三）工程管理中心1.负责项目工程建设管理，制定工程进度计划，控制工程质量和进度。2.组织工程招标、合同谈判及签订，负责工程变更管理，控制工程成本。3.配合财务管理中心进行成本核算和分析，提供工程成本相关数据。（四）采购管理中心1.制定采购策略和计划，组织物资、设备采购招标工作。2.负责供应商管理，建立供应商评估体系，降低采购成本。3.监控采购合同执行情况，及时处理采购过程中的问题，确保采购成本控制在预算范围内。（五）设计管理中心1.负责项目设计管理，组织设计方案评审，优化设计方案，控制设计成本。2.配合工程管理中心和采购管理中心，提供设计技术支持，确保设计成果满足成本控制要求。3.参与项目成本核算和分析，评估设计变更对成本的影响。（六）项目公司1.负责本项目成本管理的具体实施，制定项目成本计划和控制措施。2.组织项目成本核算，及时反馈成本信息，配合集团各部门进行成本管理工作。3.严格执行成本管理制度和流程，控制项目各项成本支出，确保项目成本目标的实现。三、成本核算（一）成本核算对象1.以独立编制概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象。2.同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近且由同一施工单位施工的群体开发项目，可合并为一个成本核算对象。3.对于规模较大、工期较长的开发项目，可按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。（二）成本项目划分1.土地成本：包括土地出让金、契税、土地拆迁补偿费等。2.前期工程费：如项目规划设计费、可行性研究费、地质勘察费等。3.建筑安装工程费：涵盖基础工程、主体工程、装饰装修工程等费用。4.基础设施费：包括小区道路、供水、供电、供气、排水等设施费用。5.公共配套设施费：如学校、幼儿园、会所、物业管理用房等配套设施的建设费用。6.开发间接费：指为组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如管理人员工资、办公费、水电费等。（三）成本核算方法采用制造成本法，将开发项目的成本分为直接成本和间接成本，直接成本直接计入各成本核算对象，间接成本按照一定标准分配计入各成本核算对象。成本核算应遵循权责发生制原则和配比原则，确保成本核算的准确性和及时性。（四）成本核算流程1.项目公司成本核算人员根据成本核算对象收集相关成本费用原始凭证。2.对原始凭证进行审核、整理和分类，按照成本项目进行归集。3.计算各成本核算对象的直接成本，对间接成本进行分配。4.编制成本计算单，确定各成本核算对象的总成本和单位成本。5.定期编制成本报表，向集团财务管理中心报送成本核算信息。四、成本预算（一）预算编制原则1.以项目开发计划和成本目标为依据，确保预算的合理性和可行性。2.坚持实事求是，充分考虑项目实际情况和市场变化因素。3.遵循成本效益原则，优化成本预算，提高资源利用效率。（二）预算编制流程1.准备阶段：项目公司根据项目开发计划，收集相关资料，包括项目规划设计方案、市场价格信息、历史成本数据等。2.初稿编制：项目公司成本管理人员结合项目实际情况，按照成本项目编制成本预算初稿，明确各项成本的预算金额和控制指标。3.审核与调整：集团财务管理中心对项目公司上报的成本预算初稿进行审核，提出审核意见，项目公司根据审核意见进行调整，形成正式成本预算方案。4.审批下达：成本预算方案经成本管理委员会审批后，下达给项目公司执行。（三）预算执行与监控1.项目公司严格按照成本预算组织项目实施，确保各项成本支出控制在预算范围内。2.财务管理中心定期监控成本预算执行情况，及时发现偏差并分析原因。3.对于预算执行过程中的重大偏差或调整事项，项目公司应及时上报集团财务管理中心，经成本管理委员会审批后进行调整。（四）预算考核1.建立成本预算考核制度，对项目公司成本预算执行情况进行考核评价。2.考核指标包括成本预算完成率、成本节约率等，根据考核结果对项目公司及相关责任人进行奖惩。五、成本控制（一）土地成本控制1.在土地获取阶段，通过市场调研、分析竞争对手等方式，合理确定土地价格，争取有利的土地条件。2.关注土地政策变化，及时调整土地获取策略，降低土地成本风险。（二）前期工程费控制1.优化项目规划设计方案，合理控制规划指标，避免不必要的设计变更，降低设计成本。2.通过招标方式选择具有资质、信誉良好的设计单位，签订设计合同，明确设计费用及控制要求。3.严格控制可行性研究费、地质勘察费等前期费用支出，确保费用合理、合规。（三）建筑安装工程费控制1.工程招标阶段，制定合理的招标策略，选择报价合理、技术实力强、信誉好的施工单位。2.加强工程合同管理，明确合同条款，严格控制工程变更，对工程变更进行严格审批，评估变更对成本的影响。3.建立工程进度和质量考核机制，确保工程按时、按质完成，避免因工期延误或质量问题导致成本增加。（四）基础设施费控制1.根据项目实际需求，合理规划基础设施建设方案，避免过度建设或建设不足。2.通过招标、询价等方式选择合适的供应商，控制基础设施设备采购成本。3.加强基础设施工程施工管理，确保工程质量，控制施工过程中的成本支出。（五）公共配套设施费控制1.按照项目规划要求，合理确定公共配套设施的建设规模和标准，避免盲目建设。2.在公共配套设施建设过程中，严格控制成本支出，通过优化设计、合理选材等方式降低成本。3.对于建成后的公共配套设施，做好运营管理，提高其使用效率，降低运营成本。（六）开发间接费控制1.精简项目管理机构，合理配备管理人员，控制管理人员工资及办公费用等支出。2.加强费用报销管理，严格执行费用审批制度，杜绝不合理的费用支出。3.提高项目管理效率，降低项目管理过程中的各项间接成本。六、成本分析（一）分析内容1.成本构成分析：分析各项成本在总成本中的占比及变化趋势。2.成本变动分析：对比实际成本与预算成本，分析成本变动的原因。3.成本效益分析：评估项目成本投入与收益的关系，分析成本控制的效果。4.成本指标分析：对成本利润率、成本降低率等指标进行分析，评价项目成本管理水平。（二）分析方法1.比较分析法：将实际成本与预算成本、历史成本等进行比较，找出差异。2.比率分析法：计算各项成本指标的比率，如成本利润率、成本结构比率等，分析成本状况。3.因素分析法：分析各因素对成本变动的影响程度，找出主要影响因素。（三）分析频率1.项目公司每月进行成本分析，形成月度成本分析报告，上报集团财务管理中心。2.集团财务管理中心每季度对集团整体成本情况进行分析，形成季度成本分析报告，为管理层决策提供参考。3.项目结束后，项目公司进行项目成本总结分析，形成项目成本分析总结报告，总结成本管理经验教训。七、成本信息管理（一）信息收集1.项目公司各部门按照成本管理要求，定期收集与成本相关的信息，包括合同文件、费用报销凭证、工程进度报告等。2.采购管理中心收集物资设备采购价格信息、供应商信息等。3.设计管理中心收集设计变更信息、设计成本数据等。（二）信息整理与存储1.成本核算人员对收集到的成本信息进行整理、分类和汇总，确保信息的准确性和完整性。2.将整理后的成本信息存储在集团统一的成本管理信息系统中，实现信息共享和便捷查询。（三）信息使用与传递1.集团各部门根据工作需要，有权查询和使用成本管理信息系统中的相关信息。2.项目公司与集团之间、项目公司各部门之间应及时传递成本信息，确保信息的及时性和有效性。3.对于涉及成本管理的重要信息，应进行加密传输和存储，确保信息安全。八、成本管理监督与审计（一）监督机制1.集团财务管理中心定期对项目公司成本管理工作进行检查和监督，发现问题及时提出整改意见。2.项目公司内部建立成本管理监督小组，对项目成本管理情况进行日常监督，确保成本管理工作规范执行。（二）审计制度1.集团审计部门定期对项目公司成本管理情况进行审计，审查成本核算、预算执行、成本控制等方面的合规性和有效性。2.对