房地产开发企业综合管理会计制度

房地产开发企业综合管理会计制度一、总则（一）目的为了规范房地产开发企业的会计核算和财务管理，加强企业内部管理，提高经济效益，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》及相关法律法规，结合本企业实际情况，制定本制度。（二）适用范围本制度适用于本房地产开发企业及其所属各部门、各项目公司。（三）会计核算基础本企业采用权责发生制进行会计核算。（四）会计计量属性会计计量属性主要包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。本企业在进行会计核算时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。二、会计机构与会计人员（一）会计机构设置企业设置独立的会计机构，配备必要的会计人员，并指定会计机构负责人。会计机构内部应当按照会计核算的需要设置会计岗位，明确各岗位的职责权限。（二）会计人员职责1.按照国家统一的会计制度和本企业的会计制度进行会计核算，及时、准确、完整地记录和反映企业的经济业务。2.进行财务分析，为企业决策提供有用的信息和建议。3.负责编制财务预算、财务报表等，定期向上级领导和有关部门报送。4.加强财务管理，严格执行财务制度，确保企业资金安全。5.协助企业进行成本控制、税务筹划等工作。6.参与企业的经济合同审核、项目投资分析等工作。（三）会计人员职业道德会计人员应当遵守职业道德，诚实守信，客观公正，保守企业商业秘密。三、会计科目与账户设置（一）会计科目设置原则会计科目设置应当符合国家统一会计制度的规定，结合本企业的实际情况，满足企业会计核算和财务管理的需要。（二）主要会计科目1.资产类：库存现金、银行存款、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、固定资产、无形资产等。2.负债类：短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等。3.所有者权益类：实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等。4.成本类：开发成本、开发间接费用等。5.损益类：主营业务收入、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、营业外收入、营业外支出等。（三）账户设置根据会计科目设置相应的账户，进行明细核算。四、会计核算流程（一）资金筹集核算1.企业通过吸收投资、银行借款等方式筹集资金时，按照实际收到的金额，借记"银行存款"等科目，贷记"实收资本"、"短期借款"等科目。2.支付的借款利息等费用，按照规定进行核算，借记"财务费用"等科目，贷记"银行存款"等科目。（二）房地产开发成本核算1.成本核算对象确定：根据开发项目的特点、地理位置、用途等因素，合理确定成本核算对象。2.成本项目设置：开发成本一般包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。3.成本归集与分配：按照成本核算对象和成本项目，归集开发过程中发生的各项费用。对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按照一定的方法进行分配，如占地面积法、建筑面积法等。4.成本计算：月末或项目竣工时，计算各成本核算对象的开发成本。（三）销售与收款核算1.确认销售收入时，按照合同约定的金额，借记"应收账款"、"银行存款"等科目，贷记"主营业务收入"等科目。2.同时，结转销售成本，借记"主营业务成本"科目，贷记"开发产品"科目。3.收到客户支付的款项时，借记"银行存款"等科目，贷记"应收账款"等科目。（四）期间费用核算1.销售费用：核算企业在销售产品过程中发生的各项费用，如广告宣传费、销售代理费等。发生时，借记"销售费用"科目，贷记"银行存款"等科目。2.管理费用：核算企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用，如职工薪酬、办公费等。发生时，借记"管理费用"科目，贷记"银行存款"、"应付职工薪酬"等科目。3.财务费用：核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，如利息支出、手续费等。发生时，借记"财务费用"科目，贷记"银行存款"等科目。（五）利润及利润分配核算1.期末，将各损益类科目的余额转入"本年利润"科目，计算出本期实现的利润或亏损。2.年度终了，将"本年利润"科目的余额转入"利润分配未分配利润"科目。3.按照规定提取盈余公积、向投资者分配利润等，进行利润分配的核算。五、财务报表编制（一）财务报表种类本企业编制的财务报表主要包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注。（二）编制要求1.财务报表应当根据登记完整、核对无误的会计账簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、报送及时。2.会计报表之间、会计报表各项目之间，凡有对应关系的数字，应当相互一致。3.财务报表附注应当按照国家统一会计制度的规定，对会计报表中需要说明的事项作出真实、完整、清晰的说明。（三）编制方法1.资产负债表：根据各账户的期末余额填列。2.利润表：根据各损益类科目的本期发生额填列。3.现金流量表：按照规定的方法编制，反映企业一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的情况。4.所有者权益变动表：反映企业所有者权益各组成部分当期增减变动情况。六、财务预算管理（一）预算编制原则1.以战略规划为导向，结合企业年度经营目标进行编制。2.坚持实事求是，确保预算的科学性和可行性。3.实行全员参与、上下结合、分级编制、逐级汇总。（二）预算编制内容1.经营预算：包括销售预算、成本预算、费用预算等。2.专门决策预算：如投资预算等。3.财务预算：包括现金预算、预计资产负债表、预计利润表等。（三）预算编制程序1.下达目标：企业根据战略规划和年度经营目标，提出预算编制的总体要求，下达各部门。2.编制上报：各部门按照要求编制本部门预算草案，上报企业财务部门。3.审查平衡：财务部门对各部门预算草案进行审查、汇总，提出综合平衡的建议。4.审议批准：预算管理委员会对预算草案进行审议，报企业董事会批准。5.下达执行：将批准后的预算下达各部门执行。（四）预算执行与控制1.各部门应当将预算指标层层分解，落实到具体责任人，确保预算的执行。2.建立预算执行情况跟踪分析制度，及时发现和解决预算执行中存在的问题。3.严格控制预算外支出，确需调整预算的，应当按照规定的程序进行审批。（五）预算调整1.企业在预算执行过程中，由于市场环境、经营条件、政策法规等发生重大变化，致使预算的编制基础不成立，或者将导致预算执行结果产生重大偏差的，可以调整预算。2.预算调整应当由预算执行部门提出书面报告，经财务部门审核后，报预算管理委员会审议，企业董事会批准。（六）预算分析与考核1.定期对预算执行情况进行分析，总结经验教训，提出改进措施。2.建立预算考核制度，对各部门预算执行情况进行考核评价，与绩效挂钩。七、成本费用管理（一）成本费用分类1.开发成本：按照土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等明细项目进行核算。2.期间费用：包括销售费用、管理费用、财务费用。（二）成本费用控制原则1.全面控制原则：对成本费用的发生全过程进行控制。2.经济效益原则：以最小的成本费用支出获取最大的经济效益。3.责权利相结合原则：明确各部门和人员在成本费用控制中的责任、权利和利益。（三）成本费用控制措施1.加强成本预算管理，严格控制成本支出。2.优化项目设计，降低工程造价。3.加强施工过程管理，控制工程变更，确保工程质量和进度。4.合理控制期间费用，严格费用审批制度。（四）成本费用核算方法1.开发成本采用制造成本法进行核算，按照成本核算对象和成本项目归集和分配成本费用。2.期间费用按照权责发生制原则进行核算，直接计入当期损益。八、税务管理（一）税务登记企业应当按照国家税收法律法规的规定，及时办理税务登记，如实申报纳税。（二）纳税申报与缴纳1.按照规定的纳税期限和申报方式，准确计算应纳税额，及时申报纳税。2.按时缴纳税款，避免逾期缴纳产生滞纳金和罚款。（三）税务筹划1.合理利用税收政策，进行税务筹划，降低企业税负。2.加强与税务机关的沟通与协调，及时了解税收政策变化，确保企业税务处理合法合规。九、财务内部控制（一）内部控制目标1.保证企业财务活动合法合规。2.提高会计信息质量，确保财务报表真实、准确、完整。3.保护企业资产安全，防止资产流失。4.提高企业经营效率和效果，实现企业发展战略。（二）内部控制原则1.全面性原则：涵盖企业财务活动的全过程。2.重要性原则：关注重要业务和高风险领域。3.制衡性原则：各部门和岗位之间相互制约、相互监督。4.适应性原则：与企业经营规模、业务范围、竞争状况和风险水平相适应。5.成本效益原则：以合理的控制成本达到最佳的控制效果。（三）内部控制措施1.不相容职务分离控制：明确各岗位的职责权限，实行不相容职务相互分离。2.授权审批控制：建立授权审批制度，明确审批流程和权限。3.会计系统控制：按照国家统一会计制度进行会计核算，确保会计信息真实、准确、完整。4.财产保护控制：加强对企业资产的保护，定期进行清查盘点。5.预算控制：实行全面预算管理，加强预算编制、执行、分析和