商业银行调查报告

商业银行调查报告商业银行调查报告「篇一」1、超越75万平方米商业力压徐家汇长久以来，徐家汇商圈始终是上海人流量最多、日均销售额最高的地区，如今这一地位受到五角场商圈的挑战。去年年底，总建筑面积33.43万平方米的超级商业巨无霸———上海万达商业广场在五角场商圈隆重开业，巴黎春天百货、万达国际影城、沃尔玛购物中心、特力屋家居广场、宝大祥青少年购物中心、上海黄金珠宝城，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌汇聚于此。本月底，紧邻的百联又一城也将以高端、多元化的商业组合闪亮登场。精品百货、特色餐饮、时尚数码、顶级影城……徐家汇商圈所拥有的商业氛围、服务设施、娱乐享受、时尚触觉已全部现身五角场商圈。全新揭幕的商业航母吸引了浦东、虹口、闸北、宝山等周边区域以及江浙等邻近省市的高消费群体。新五角场不仅已在商业配备上比肩徐家汇，其规模更将超越徐家汇。最新统计表明，徐家汇现有商业面积50万平方米，而今年内五角场地区落成的商业项目面积就达43万平方米，加上原有的商业项目，五角场商业面积已将在徐家汇之上。此外，华联商厦杨浦店和亚繁商厦旁边将来还可以再规划建设两家大型mall。而徐家汇除了大宇广场基地外，已经没有可供新建项目的土地。到20xx年，五角场的商业面积将达到75万平方米，全面超越徐家汇的商业体量。2、腾飞黄金10号线助推被誉为轨道交通黄金线的10号线在五角场中心商务区设有五角场和江湾体育场2个站点，由地下商业走廊相连，实现了双站互通的联动效应。途经虹桥机场、徐家汇、淮海中路、南京东路多个交通枢纽站点，可与其它各条轨道交通线实现轻松换乘。10号线还将与中环线高架道路、椭圆形环岛下沉式广场以及人行地道等构成五角场五层立体交通网络。与一号线成就了徐家汇的繁荣一样，10号线也为五角场的发展插上腾飞翅膀。同时，轨道交通8号、12号、17号多条建设、规划中的轨道交通线路，都将穿越五角场周边区域，加上毗邻的目前已通车的轨道交通3号线以及区域内集聚的30余条公交线路，四通八达的交通网为五角场创造了非凡的发展速度与发展空间。3、时尚海派新文化聚集原先只有在徐汇的八万人体育场、上海大舞台、以及虹口足球场才上演的大型演唱会已于去年年底首度搬师江湾体育场,长达5个多小时并有众多明星出席的创智天地慈善马拉松演唱会开创了五角场时尚文化演出的序幕，各类体育活动、音乐会、沙龙、嘉年华将在此频频登场，不仅为五角场聚集旺盛的人气，更使之成为继徐汇、虹口之后的又一处上海时尚、文化的聚集区。4、人文百年名校知识核爆五角场地区人文优势突出，不仅拥有以复旦、同济百年名校为首的高等院校，更凭借周边高校的人才与科研优势，集聚而成科技产业，及以教育培训、研发创新、科技中介、咨询服务等为主的现代服务业。百年名校形成的文化氛围以及人才优势在上海各大城区中可谓首屈一指、无与伦比。5、生态新江湾绿色生活毗邻五角场商圈的国际级生态园区新江湾城，规划占地面积9.45平方公里，由区政府统一规划植树造绿、铺设道路、建造景观，规划中有17万平方米新江湾公园、游艇码头等高端休闲设施，成为五角场的后花园。6、价值较量之下彰显无限潜力

五角场vs徐家汇从徐家汇和五角场楼市的现状和发展看，城市副中心无论处在上升期还是调整期，高端优质楼盘在吸引高端客户的同时将获得更好的租售投资保障，始终体现出更好的保值与增值性。作为上海较早发展起来的城市副中心，以白领精英和境外购房者为主的徐家汇楼市始终是上海房价的制高点。早在20xx年，高端楼盘售价就攀上了每平方米20000元枝头。宏观调控，徐家汇的高档楼盘在一片降价声中仍然保持稳健发展，正经历新一轮的置业热潮，房价居高不下，位于淮海西路的汇宁花园的均价已突破30000元/平方米，位于辛耕路的永新城的售价也已达到每平方米25000元左右。相比之下，作为新兴城市副中心的五角场目前的房价明显被低估。随着五角场商业氛围、产业发展及配套环境的迅速腾飞，知名企业纷纷入驻，名校、名企集聚了大量兼具高知识背景、高收入水平、高眼光品味的境内外人士，而由知名发展商规划兴建的具有完善功能规划、卓越产品设计以及巨大发展空间的高品质楼盘亦应运而生，为寸土寸金的黄金五角场注入了新的活力。而目前五角场高端楼盘的价格远低于徐家汇，五角场城市副中心的迅速发展，使得该地区成为上海最具潜力的地产板块之一，并直接导致此版块高档楼盘价值的持续上升，这个趋势将在今年得到进一步体现。

五角场vs新江湾城五角场版块与相邻的新江湾城版块，可谓各有特色、相辅相成，均在20xx年楼市中有不俗表现。20xx年初推出的新江湾城一号作品，价格一路攀升，而市场反响持续热烈，年底收盘时推出的毛坯期房售价已达到每平方米14000元。年底，华润置地以15.41亿元拿下新江湾城c2地块，创下新高，楼板价加上建安成本等，预计该项目建成后的毛坯房成本价将不低于每平方米15000元。五角场版块的20xx年度扛鼎之作非创智坊莫属。作为创智天地的主要功能组成，集创意办公、优质公寓、多元休闲及服务设施于一体的创智坊开盘不久已频频受到大学教授、企业金领、境外人士以及“海归派”的青睐。在他们看来，创智坊个性鲜明的建筑风格、舒适和谐的居住环境、全装修现房的优质品质、世界级数码社区的配套优势、以及地处五角场商圈的无限发展潜力，充分体现了身份、品味与眼光。纵观五角场版块及新江湾城版块，前者已经初显城市副中心的格局和风范，而新江湾城的商业配套及交通设施目前还只能依附于五角场商圈。从两者的长期规划来看，也体现出五角场领跑、新江湾城作为后盾的不同侧重。五角场版块除了龙头项目创智天地拥有的大片规划用地之外，已无大宗土地可以供应，而新江湾城拥有的大量土地储备则将作为强大后盾，因而对于投资性客户而言，五角场土地的稀缺性和持续减少的供应蕴含了更高的升值潜力，将带来非比一般的短期及长期回报。头脑风暴巴菲特投资逻辑分析五角场地产投资价值，沃伦巴菲特，世界排名第二的富翁，个人资产价值数百亿美元，掌控着世界最大的企业集团之一。“我们不想以最便宜的价格买最糟糕的，我们要的是按合理的价格买最好的！”独特、深刻但又易于理解和操作的投资哲学及投资策略被无数投资人士奉为经典！a、地位决定价值选择有天生地理优势的楼盘巴菲特认为选择地理位置优越的楼盘是遵循地产价值决定论的首要原则。房地产价值的决定因素，除了地利还是地利。从发展趋势来看，城市的发展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越临近市中心的楼盘具有的价值必然越高，升值潜力越大，抗跌性也越强。在楼市整体价格上升时，优秀地块的楼盘是价格上升的引领者，而在市场相对低迷时期，很多区域的房价都有不同程度的下降，但核心区域的楼盘房价依然能够保持坚挺。———创智坊地处五角场核心位置，天生拥有地理优势。占地84公顷的创智天地，总建筑面积超过100万平方米，新近又取得了新江湾城的一块土地，使其南享五角场商圈黄金优势，北接新江湾城生态绿化环境，成为五角场首屈一指的龙头项目。b、增加安全边际选择具备良好公共设施的楼盘巴菲特信奉“安全边际”理论，通俗解释就是价值与价格相比被低估的程度或幅度。他倾向在产品和配套价值还未完全体现于价格时入市，投资未来将具备良好公共设施的对象。在这些区域，楼盘周边正在进行地铁、旧城改造等工程建设，暂时的施工场面容易掩盖了其真正价值，投资者能够以低价获取。而在工程竣工后，这些楼盘的配套必然会有很大幅度提升，未来可以预计获得更高的收益。———五角场的全面改建以及10号线的施工尚未全面完成，改建前的形象影响了整体区域价值认知，创智坊一期精装修房均价仅稍高于周边地段的毛坯房。但从其地块的核心地位和五角场发展带来的升值空间看，它的价值暂时被市场低估了。以它的地段、规模、定位，将来必定成为上海的一处地标性建筑。c、保障投资成功选择有品牌保证的楼盘巴菲特曾说：“如果你一生中找到三个杰出的企业,你就会变得非常富裕。”在地产市场中，这一投资论同样适用。从房地产商品化以来，市场在经历过前期的探索和中期的竞争阶段以后，涌现出了一批综合实力超卓的品牌开发商。投资品牌开发商的开发项目，就相当于在先期获得了市场关注度，在规避投资风险，获得长期回报上，是明智的选择。———创智坊由曾经开发过瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地产项目的瑞安地产实力打造，并联同甲骨文、思科、复旦量子基金、美国加州大学等众多战略合作伙伴，提供多元社区功能规划及不同层面的协助。它所创造的品牌效应，对于置业者而言，就如同宝马对于爱车族一般重要。d、关注内在价值选择有潜在机遇的楼盘房地产是一个充满潜在机遇的市场，它往往受到城市发展的激发而产生巨大的升值潜力。在上海，未来城市副中心五角场等城市潜力区域的楼盘，随着建设的推进，其价值也将日益彰显。当然，认知潜力到选择投资的过程中，投资者会受到价格的影响。这些楼盘往往在价格上高过相同质素的其它项目，但这不应该是阻碍投资决定的因素。相比价格，多关注投资项目的内在价值，才是识别出未来“黄金股”的关键诀窍。———创智坊以其完善的功能规划、独特的建筑风格、舒适的社区环境、世界级数码社区的配套优势、高科技巨头和知名大学的合作助力以及地处五角场商圈的无限发展潜力，充分体现了置业者的身份、品味与眼光。随着五角场以及新江湾城建设发展的高速推进以及10号线的开通,创智坊优质的软硬件设施、融工作、生活、休闲于一体的多重功能规划所带来的内在价值必会迅速显露。商业银行调查报告「篇二」【内容概要】金锣湾商业中心投入运营以来，已经成为延庆商业的主力板块，形成了较为浓郁的购物休闲旅游氛围，但仍存在着业态品位参差不齐、招商工作力度较弱、设施建设先天不足、物业管理责任不清、村民产权商铺闲置等问题。在今后工作中应进一步优化业态结构，明确目标定位，推动商旅融合，完善商业设施，加强物业管理，健全长效机制，努力打造多功能、高品位的商业中心。延庆金锣湾商业中心地处县城核心区，是由北京宝业恒基投资有限公司自20xx年启动建设，并于20xx年投入运营的。该中心立项时的功能定位是“打造延庆的一流商贸中心区”。三年来，在北京宝业恒基投资有限公司的主导运作下，所有的商业设施已基本租售给商家经营。围绕目前的经营业态现状是否与原设想的功能定位相适宜，其原设想的功能定位是否与北京建设国际商贸中心的构想和延庆“十二五”商务发展规划相适应这个课题，我们对金锣湾商业中心的运行情况进行了调查。一、金锣湾商业中心的基本现状（一）金锣湾商业设施的基本概况延庆县金锣湾商业中心占地4.9万平方米，产权证商业经营建筑总面积8.4万平方米，其中地上建筑面积为6.5万平方米，占总建筑面积的77.4%，地下建筑面积为1.9万平方米，占22.6%。按产权归属划分，北京宝业恒基投资有限公司持有产权建筑面积6.4万平方米，其他7个单位持有产权建筑面积2.1万平方米。整个金锣湾商业中心共建有九个单体商业楼座，一个大型地下停车场，一个地上停车场，拥有停车泊位340个。（二）金锣湾商业业态的基本布局在县委政府的高度重视下，金锣湾商业中心建设后期，通过广泛的招商工作，使国际零售巨商沃尔玛、国内知名企业苏宁电器、环球新意百货、肯德基快餐、湘和海鲜酒楼、庆丰包子、吴裕泰茶庄、同仁堂药店、欧莱雅美发店、延庆特产展销中心、小商品商城等先后入驻开业。目前，金锣湾商业中心共拥有大型综合超市、大型百货店、专卖店、品牌店、特色店、特大型餐饮店、儿童游艺等7种业态形式，其中大型综合超市建筑面积18551平方米，占商业服务设施总面积的22.1%，大型百货店建筑面积24240平方米，占28.9%，特大型餐饮店建筑面积3415平方米，占4.1%，其他各种业态27780平方米，占33%。截止到20xx年3月底，金锣湾商业中心的商业服务设施已开业经营的面积为62652平方米，占总面积的88.1%，尚有10014平方米的商业服务设施正在招商入驻之中。目前，金锣湾商业中心已经营的业态面积比率是：大型超市22.1%、大型百货28.9%、小型专卖店1.1%、小商品34.2%、特色农产品3.2%、餐饮6.6%、娱乐4.9%。（三）金锣湾商业经营的基本情况金锣湾商业中心自20xx年4月26日国内知名企业苏宁电器，20xx年6月25日国际零售巨商沃尔玛，20xx年1月21日国内环球新意连锁百货，20xx年10月25日延庆特产展销中心和各品牌专卖店及其他小型商户入驻开业以来，共有入驻经营商260个，拥有从业员工2240人。据统计每天到金锣湾商业中心购物休闲的顾客流量达1.1万人次，使县城商业中心区形成了较为浓郁的购物休闲旅游氛围。据商务委监测，20xx年金锣湾商业中心的沃尔玛超市共实现商品销售额13864.3万元，苏宁电器实现商品销售额3419.6万元，环球新意百货实现商品销售额14763.4万元，湘和海鲜酒楼日销售收入达3.5万元，肯德基快餐店日销售收入达1.5万元，这些大型商业服务企业的运营，形成了延庆商业的主力板块。（四）金锣湾商业中心的管理现状金锣湾商业中心的建设与运营，一直是由北京宝业恒基投资有限公司董事会及所属的北京环球新意物业公司、北京环球新意百货公司进行运作管理的。20xx年8月，经延庆县人民政府（延政办发【20xx】第77号文件）批准，决定成立了以政府常务副县长为主任，由商务、城管、工商、公安等部门为成员的延庆县中心商业区管理委员会，其主要职责是：推进以金锣湾为主力板块的县城中心商业区在业态规划布局、引进商家入驻、体现设计功能、营造良好秩序、确保双安运行等方面的管理。在这个承担政府调控职能机构的指导下，北京宝业恒基投资有限公司董事会与所属的北京环球新意物业公司、北京环球新意百货公司具体细化实施了金锣湾商业中心的管理。就目前的管理机制而言，应该说政府监督协调职能已经到位，企业市场化运行职责明确，但在业态布局、功能发挥、物业效能、企业经营等方面还存在着问题，尚需认真研究，逐步解决完善。二、金锣湾商业中心现存的问题金锣湾商业中心作为延庆县城商业中心区的主力板块，应该是商业服务业态布局结构合理，两个面向功能完善，物业服务管理到位，运行秩序安全规范，企业经营效益较好，社会效益明显的延庆商业的亮区所在。但是在对金锣湾商业中心主体企业，经营商家和县内外消费者的具体调查中，就其目前的现状而言还存在着如下问题：（一）业态品位参差不齐，目标定位不凸显。金锣湾商业中心原策划设计的功能定位是：面向中高档消费群体，集购物、餐饮娱乐、旅游休闲于一体的大型综合商业区。三年来虽有沃尔玛、苏宁电器、环球新意百货、湘和海鲜酒楼、肯德基等大型知名企业入驻，但其它经营设施由于产权的多元化，业主不顾及整体的业态规划布局，只求尽快的取得租金收益，在落后的经营理念下，按照自己的市场判断决定经营的项目，结果是经营定位不当，业态形式雷同，商铺的外装修、内装饰，商品陈列展位设施没特色，导致相当一部分经营区位变成了小商品市场，在这个现代化的建筑群内，多处悬挂着“××市场”的巨幅招牌，既从经营业态布局上明显偏离了原来设计的功能方向，也在外观形式上降低了金锣湾商业中心的品位。纵观商业中心的业态现状，可以说是高中低的业态品位参差不齐，商场与市场并存，面向中高档消费群体的目标定位并不凸显。（二）招商工作力度较弱，配套的业态功能滞后。如娱乐酒吧、休闲茶社、歌厅舞厅等娱乐休闲业至今还没入驻运营。同时在与旅游的融合发展上仍显不够，20xx年由政府出资承租A座一层2700平方米的延庆特产展销中心，虽然汇集了本县15个大类100多种旅游商品，但由于经营主体的组织化程度不高，商旅结合不密切等多种因素，致使自20xx年10月25日开始营业至今，仅实现延庆特产销售额9000元。目前，这个特产展销中心已基本停业闲置。面向本地消费者，面向外来游客的旅游休闲功能尚不能体现。商业银行调查报告「篇三」近年来，面对新形势与新挑战，我国银行业单一依靠传统息差收入的盈利模式一度受到挑战，各商业银行纷纷加大力度推进对资本消耗较小的中间业务。在各种举措的推动下，中间业务呈现出良好的发展势头，中间业务的收入占比稳步提高，已成为商业银行利润的新增长点。但随之而来的是对金融系统收费情况被公众质疑，成为市民和媒体关注的焦点，为此，我对仙桃市多家金融机构的服务收费标准进行了调查一、仙桃市金融系统基本情况仙桃共有6家金融机构，工行、农行、中国银行、建行、农商行、邮储银行，其服务手续费占营业收入的3成。二、收费基本情况及存在的问题1、收费项目繁多往往银行公示的常用项目只有二三十种，但实际收费项目远远不止于此，除了柜台在办理存款、取款、汇款等常规业务，还在推销多项个人理财产品，同时代理人民币债券、外币债券、黄金买卖等业务，以及个人贷款、委托贷款、担保、国内保理、资产托管等十余金融业务，各类服务项目多达几百种。当然，银行办理的服务项目多了，收费的项目也就自然水涨船高。2、收费标准不一虽然多家银行都公示了服务收费价格目录，但不难发现其公示上不仅收费项目多少不一，并且一些具体收费项目的标准也不一样，甚至相差很大。如磁条卡换IC卡，工行目前免费换卡，其他多数银行的换卡费用普遍在10元至20元，也有银行称，换卡业务最高收费40元。再如以异地本行每笔取款1万元为例，银行之间的收费标准相差高达百元。3、收费项目和标准没有公示根据国家发改委《关于商品和服务明码标价的规定》，各银行都应在醒目位置将服务内容、项目、收费标准等进行公示，接受社会监督。但从调查结果来看，有个别银行未进行公示，理由是项目太多，不好公示。收费项目和标准不公示。信息不透明，消费者缺乏知情权，存有收费标准隐设现象。4、收费行为很难鉴定银行监管部门之所以对银行的收费项目难以准确掌握，是因为银行的服务项目数量较大，且九成以上收费都属于市场调节价，只有个别收费项目实行政府制定价，例如商业银行同城ATM跨行取款手续费、小额账户管理费、包括零钞清点费等收费，就不属于政府指导价，而属于市场调节价，对这些收费项目，商业银行总行可以自行制定和调整收费标准。因此，如此多家商业银行，每家银行林林总总共推出成百上千种服务项目，并且每年新服务在不断增加，而这些金融服务几乎都属于市场调节价收费，作为银行监管部门，自然难以准确弄清楚如此众多的收费项目。5、服务内容不到位，服务质量跟不上例如银行在推销各类银行卡的同时，极力宣传卡的功能，强调其作用，却对收费情况往往轻描淡写的提及或者甚至不提，造成客户手中都拥有好几张卡，卡多了自然存款也分散了，可能出现有些卡很少使用，账户存款未达到银行规定的小额账户管理费的起收金额，最终出现卡中的金额越来越少，而客户却全然不知的情况，导致纠纷现象的发生。据调查，目前消费者对商业银行收费情况反响最大的是收费不合理、收费定价不一、收费不透明等现象。为进一步改善银行服务收费，有几点建议：一是要完善相关法律法规，加强银行收费的政策引导。第一，要就《商业银行服务价格管理暂行办法》落实情况开展清查。督促各商业银行理顺定价管理机制，依法合规定价和收费，切实防范不当竞争行为引发的政策风险，维护《商业银行服务价格管理暂行办法》的严肃性和权威性，保持商业银行收费政策的稳定性。其次要引导商业银行提升定价管理水平，形成科学的定价机制，从而增强银行业的自身竞争力，确保稳健经营。二是实行明码标价，阳光收费。各银行应将服务内容、服务项目、收费标准在营业厅醒目位置进行公示，接受客户的监督，同时各银行在推出服务收费项目时，还要注重宣传，在宣传上要做到收费项目宣传与免费、优惠措施宣传并重，宣传渠道多样化与信息送达的有效性并重，服务项目功能介绍与费用信息披露并重，使银行服务收费达到公开、透明渐而步入良性渠道。三是提升社会责任。商业银行柜面工作人员办理各类业务时，代表着商业银行的整体形象，其业务素质、综合能力、工作效率和工作态度等都对客户选择使用商业银行各类金融产品和服务至关重要。因此，加强对临柜人员的职业道德教育和业务知识培训，全面提高商业银行工作人员对各类银行产品、服务、收费等知识的掌握程度，使其能够向客户充分宣传收费项目、优惠措施、已提供的各种低费用服务内容，引导客户在同等条件下，选择并享受优惠服务。商业银行调查报告「篇四」城市商业综合体是指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育、培训、健身等多项城市主要功能活动，面向各类生活消费人群、提供综合性服务的大型建筑综合体。其主要特征是：由企业有计划地管理运营，有统一的名称;经营范围涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等三个以上商品零售业态，以及餐饮、文化、娱乐、健身、休闲、培训等三项以上服务业形态;营业面积不小于1万平方米且独立开展经营活动的商户不少于50个;具备专门的停车场所，专供在城市商业综合体内进行消费的顾客使用。为全面了解我市商业综合体的总体布局、商业定位，商业综合体内业态分布及商户基本经营状况、统计情况等方面内容，宿州市统计局对全市符合条件的商业综合体进行了全面调查。调查结果显示，截至目前，宿州市在建和已投入使用的商业综合体共计13个，其中已投入使用并应纳入统计的商业综合体8个。综合体内经营商户数共计514家，总营业面积约35.4万平方米，全年客流总量约570.4万人次，车位数约9700个。一、我市城市商业综合体发展概况城市综合体作为一种新型的商业模式，既是城市发展特别是商业发展的结果，又是提升城市形象、推动商贸经济转型升级的重要载体，具有城市名片和产业载体的双重价值。2016年，全市前八大商业综合体合计实现营业额8.11亿元，吸纳就业人员3291人。(一)总体布局。按照国家统计局关于城市商业综合体的界定，我市目前正常营业且规模达到城市商业综合体统计界定要求的8家。其总体分布为：埇桥区3家，分别为宿州市创新时代购物广场、埇桥区华夏世贸广场、埇桥区同盛广场;泗县2家，分别为泗县文庙商场、泗州第一街购物中心;萧县1家，萧县龙城国购广场;灵璧县1家，灵璧县莱迪购物广场;砀山县1家，砀山县香港商场。市经济技术开发区、宿马园区、鞋城和高新区目前还没有符合界定要求的城市商业综合体。(二)商业定位。目前我市城市商业综合体主要定位于主城区和规划新区。新建项目如埇桥区万达城市广场、砀山县七彩商场等均位于城市发展的新区，交通便利，周围高档小区较多，其商业定位于城市规划发展新方向，消费群体定位于收入较高且注重消费质量改善的群体。其他城市商业综合体，如埇桥区创新时代购物广场、同盛广场、萧县龙城国购广场等，其地理位置均处于商业较为发达的老城区，商业定位于人口密集，商业氛围浓厚，成熟的城市商业综合体较少，市场需求旺盛。消费群体定位于主城区原住居民及追求品质生活的成功商业人士。总体上看，商业综合体定位于城乡结合部的少，定位于消费水平较低的地区少。(三)商业形态。城市商业综合体规模越大，发展程度越高，其经营的商业形态越丰富。总体上看，我市城市商业综合体均具有零售、餐饮、服务三种基本业态。其中，在零售业态中，超市和百货店居多，而专业店、专卖店较少;在餐饮业态中，快餐和以大排档摊位形式存在的简餐、小吃较多，正餐较少;在服务业态中，影院、KTV、游艺较多，而培训和金融服务较少。(四)商户类型。从目前我市城市商业综合体内部商户类型看，个体工商户居多，法人单位和产业活动单位相对较少。在2016年我市拟上报国家统计平台的8家城市商业综合体中，入住的个体工商户450家，占全部经营单位数的87.5%;法人单位38家，产业活动单位26家。法人及产业活动单位合计占12.5%。(五)经营模式。城市商业综合体虽然是由企业整体规划、统一管理，但在具体经营模式上，企业自营或联营的较少，对外租赁的较多(租户经营业态符合城市商业综合体整体规划，承租户负责经营，企业管理单位收取租金)。如埇桥区同盛广场，灵璧县莱迪广场内部经营单位全部为租赁户。全市八家重点商业综合体内对外租赁的经营单位406家，占全部经营单位的79%。二、我市城市商业综合体发展的特点(一)数量快速增加，老城区相对集中。2016年，我市拟纳入统计的城市商业综合体8家，较2015年新增7家。其中，位于老城区的商业综合体6家，1家位于城市发展新区，1家位于新老城区结合部。从发展趋势看，新建或试营业的城市商业综合体均分布在城市发展新区，如埇桥区万达城市广场、砀山县七彩商城等。(二)商户数量众多，自营或联营较少。从综合体内商户数量看，在重点调查的8家城市商业综合体中，经营商户总数量为514户，其中自营或联营单位108家，仅占全部经营单位的21%。个别商业综合体内经营单位全部为对外租赁商户，如埇桥区同盛购物广场、泗县第一街购物中心、灵璧县莱迪购物中心等。(三)经营业态丰富，商品零售占一半以上。分业态看，2016年我市商业综合体零售业商户321户，主要业务活动涵盖服装鞋帽、化妆品、电子产品、珠宝首饰、黄金、图书文化用品等领域，占商户总数的62.5%;餐饮业商户93户，主要提供正餐、快餐、甜品、饮品等，占18.1%;电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业商户100户，占19.45%。(四)销售量增长较快，亿元以上项目较少。2016年前10月，全市8家城市商业综合体实现销售(营业)额8.11亿元，同比增长49.73%。分业态看，零售业5.93亿元，增长25.5%;餐饮业1.01亿元，增长236.7%;电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业1.17亿元，增长197.9%。但从销售规模看，销售额(营业额)达亿元以上单位仅3家，分别为埇桥区创新时代广场、砀山县香港商城、泗县文庙商城，亿元以上单位数占综合体总数不足一半。(五)大众化消费居多，专卖店和精品店较少。受限于地区人口数量、居民消费能力，我市商业综合体经营业态主要以百货和超市为主，尤其是县城里的商业综合体，大众化消费商品居多，专卖店和精品店较少，在餐饮和服务业态中，小吃和特色餐饮较多，正餐较少。KTV和影视较多，教育及培训机构较少。三、我市城市商业综合体发展和统计中面临的困难由于受宏观经济下行压力加大、电商分流、城市建设改造升级、自身商业定位不准、经营管理不到位、承租户换手率高等因素影响，我市城市商业综合体发展和统计工作还存在不少困难。(一)发展的制约因素。1.受新产业及新消费模式转变影响，零售行业实体店遭遇寒冬。近年来，随着电商行业迅猛发展，部分零售行业实体店成了“观摩店”、“试衣间”，销售额大幅下降。以萧县龙城国购广场为例，其一期项目国购步行街2012年12月8日商户入驻率为100%，满铺开业，现如今只有70%的开业经营率，最低潮时开业率低至50%，商场第一层服饰零售几乎全部关停。如今开业率有所回升，但店铺换手率偏高。店铺空置及较高的换手率导致城市综合体管理方租金大幅下降，目前市场租金已普遍比原先开业时下降30%-50%。2.商业布局过于密集，市场消费潜力不足。以埇桥区为例，宿州创新时代购物广场与大润发购物中心相距不足500米，与创新时代购物广场一路之隔的国购广场也正在建设之中。而由于城市改造，主城区人口大量外迁，再加上本区域没有大量新建高档社区，即使部分拆迁户回迁，该区域整体商业市场消费能力仍有待观察。埇桥区华夏世贸广场，2011年开业时，商户争着入住商场，但从2013年开始，周边城区改造，居民大量外迁，加上周边商场(如华夏、苏果商场)较多，同等商品售价较低，从而导致商业综合体经营困难。目前商场为留住商户，增加商场人气，不仅不收租金，还出人出资与商户联合经营。3.商业定位涉后，消费层次有待转型升级。建设城市商业综合体的初衷就是改变人们消费观念、增加消费体验，提高居民消费质量和层次。但从调研情况看，个别老城区城市商业综合体除精品店、专卖店营业额较好外，日常百货、服装，快餐等行业均与周边商业无异。有的商业综合体除有特色的餐饮和影院外，其他部分甚至演变成规模较大的商品交易市场了(商品交易市场特别是有批发活动的商品交易市场不属于城市商业综合体范畴)。如砀山香港商城，其一楼商业大部分为个体经营服装百货，定位较低，与周边商业无异。部分位于新城区的城市商业综合体，由于新区正在建设，人流量不足，市场消费能力偏低，综合体内商户换手率高，商户空置率也偏高。消费层次难以实现转型升级。4.基础设施投入不足，停车场建设普遍涉后于商业发展速度。我市现有城市商业综合体项目多数属于主城区，有成熟繁荣的商圈，有足够的消费群体支撑，但存在共性的问题就是停车场设计偏小，如砀山县香港商城、泗县文庙商城等，停车位明显跟不上城市商业发展需求;有的城市商业综合体虽然有地下车库且停车位也较多，但进出地下车库的道路不顺，如埇桥区创新时代购物广场、同盛广场，萧县龙城国购广场等。5.管理松散，服务水平有待提升。一些城市商业综合体建成后，招商缺少统一规划，综合体内业态布局不清晰，商业综合体管理公司在经营过程中重租金轻管理的现象大量存在。管理松散，城市商业综合体整体的营销推广开展不力。经调查，全市八家主要城市商业综合体内自营、联营部分仅115家商户，占经营总单位个数的22.07%，有的商业综合体全部对外出租，管理方只收取租金，而对市场安全、商品质量、人员管理服务不到位。(二)统计中存在的问题。近几年来，城市商业综合体作为一种新型商业运作模式发展迅速，在美化城市建设，提高城市品味的同时，也已成为我市商贸流通业发展的重要载体。但我市对于城市综合体商业贸易的统计起步较晚，基础工作相对薄弱。1.部分限额以上单位未纳入统计。在重点调查的八家城市商业综合体中，年主营业务收入达到限额以上单位23家，其中，法人单位9家，产业活动单位4家，个体工商户10家。目前，上述23家单位中，已纳入统计平台的仅3家法人单位，其他单位均未纳入限额以上商业统计。2.商户基础资料缺失，统计工作困难。在城市商业综合体经营单位构成中，个体工商户占85%以上，但由于不是统一收银，大量的个体工商户没有健全的财务资料和齐全台帐资料，且在被调查访问时隐瞒其实际经营收入，难以摸到真实的经营收入情况，很难判断其是否达到限额以上标准。也无法申报纳入限上“大个体户”统计。3.商铺租户换手率高，无法真实反映经营变动情况。目前，国家关于城市商业综合体的统计频率为年度统计，即一年一次，但由于各种原因，部分城市商业综合体内商户经营不景气，承租户换手率高，有的经营业态也发生改变，造成季度和月度商品类值及交易额难以统计，尤其是统计表中的上年数据无法填写。这也造成年度统计资料不能全面及时反映城市综合体内商业经营变动真实情况。四、发展城市商业综合体的几点建议大型城市商业综合体就是一座“城市地标”，也是一张“城市名片”。大力发展一批城市商业综合体，对提高我市城市发展水平，拉动区域经济发展，增强市民荣誉感和归属感具有十分重要的现实意义。1.加强顶层设计，优化空间布局。相关部门要依据城市发展总体规划，结合区域人口、消费习惯、消费能力、城市基础设施建设、商业氛围等具体情况，研究制定本地区城市商业综合体发展的专项规划。对可建区域、辐射范围、商业定位等提出明确的指导意见。要加强对规划落实情况的跟踪督查，及时调整完善城市商业体的空间布局，既要解决需求不足、转型不力的问题，也要防止过度建设、同质化竞争的问题。2.降税减费，鼓励实体经济发展。一是探索对电商行业征税办法，扩大税源;二是适当降低实体商贸企业的税赋成本，包括房屋租赁税及商贸经营中的各项营业税金及附加等。认真贯彻落实《宿州市人民政府关于降成本减轻实体经济企业负担的实施意见》以及《宿州市人民政府办公室关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的实施意见》，主动减轻商贸企业经营成本。3.加大基建投入，完善商业配套设施。加强对城市综合体商业功能和其他功能的协调性研究，加快旧城区改造进度，要扭转城市拆迁快而建设回迁慢的局面，尤其是要妥善解决重点工程进度慢甚至长期烂尾的问题。要完善周边基础设施，搞好交通道路网络、停车场、市民休闲广场、公交线路等配套基础设施，解决好交通、环境等瓶颈制约。4.加强管理，提升服务水平。各城市商业综合体管理单位要积极学习发达地区城市商业综合体先进经营理念与管理模式，提升本单位的整体商业运作能力。一是统一招商政策，确保商业形态和品牌组合符合经营主题;二是统一营销管理，把松散的经营户和多样的消费形态集合到一个信息平台上，统一策划促销、统一收银管理。5.加强城市综合体商业统计，应统尽统。一是县区政府牵头，相关部门联动，摸排掌握新增城市商业综合体内商户信息及经营状况，建立并及时更新城市商业综合体经营信息库;二是各县区商务主管部门要做好月度限上法人单位申报以及一年一度的“大个体”申报工作，及时将综合体内营业额达限单位纳入限额以上商业统计。商业银行调查报告「篇五」近年来，市家装投诉案件连年递增、居高不下。其中，涉及商业贿赂的投诉案件占到家装投诉总量的50%以上，已成为扰乱家装市场经营秩序的重要原因。今年以来，市工商局开展了家装市场专项整治活动，组织人员对其中存在的商业贿赂问题进行了专题深入调研，认真分析了家装市场商业贿赂行为的表现形式及特点，并针对性地提出了部分监管建议。一、家装行业商业贿赂行为的主要表现形式（一）家装公司“承包式”采购材料。一些业主因工作繁忙，没有更多的时间和精力去参与家庭装修，往往要到家装公司咨询，而家装公司则会以省心、省钱、省力等理由来说服业主选择“全包服务”，多数业主比较相信家装公司的“专业眼光”，放权家装公司采购装修材料。然而，一旦签订了合同，家装公司就会与特定的建材经销商联系，按照采购单的明细从中购买所需建材，经销商故意将建材的价格调高，事后暗中给付家装公司“劳务费”贿赂，即使业主在场也无法发觉其中的“猫腻”。（二）家装人员“定向式”使用材料。现在多数家装人员成为某一个或者某几个建材经销商的“推销员”，使用特定建材经销商的材料，为经销商拉拢客户，赚取更多的利润，事后获取丰厚的“回扣”。“谁给的回扣高，就使用谁的产品”已经成为家装市场使用材料的“潜规则”，严重破坏了家装行业公平竞争的环境。调查发现，一般的家装工所拿的回扣大多在10%左右，像油漆工和水泥漆工的回扣更高，能够达到20%。比如，一般家庭装修所用的木料费用大约在10000元左右，按10%回扣率计算，木工仅此一项就可从建材经销商店拿到上千元回扣。（三）设计人员“策划式”推荐材料。为了追求生活品质，部分业主在装修过程中会聘请专业设计人员参与策划，而部分设计员为了拿到建材销售商暗中给付的“回扣”，往往会有意识的把设计复杂化，增加许多不必要的装修项目，同时还会向业主推荐使用何种材料合适。例如，一些设计人员为了拿回扣，故意多设计吊顶、多掏壁橱。如果业主听信设计师的建议，就会不知不觉进入设计师预订的回扣陷阱。另外，如果不是家装公司包工包料的话，一般都是由设计师带领业主去建材市场选购，而且会有意地把业主带到约定的经销商处购买建材，或者干脆在设计时，直接把一些特定的材料设计到效果图中，让业主没有选择的余地。二、家装行业商业贿赂行为取证及查处难点家装市场中商业贿赂现象较普遍，但因其隐蔽性强等特点，使得工商部门调查取证工作较为困难。主要表现在以下几个方面：（一）贿赂主体呈现多元化特点。家装市场商业贿赂行为往往涉及到较多不同类别的建材经营主体，对一个家庭装修业主来说，装修时要采购木材、油漆、水泥、瓷砖、地板砖等多种材料，涉及到的建材经销商较多，经营类别较杂。建材经销商为了在竞争激烈的家装市场中争得“一份羹”，往往会选择用回扣交易的方式排斥竞争对手，查处商业贿赂行为点多面广。另外，家装市场商业贿赂中受贿对象比较分散，一个建材经销商会同时与多个家装公司、设计师和家装工产生回扣交易。其中，家装工又分为木工、漆工、水泥工等不同工种，这些家装工没有稳定的经营地址，流动性较大，给调查取证带来困难。（二）贿赂行为具有事后隐蔽性。家装行业中的贿赂行为一般都是事后进行，不论是家装公司、设计师还是单个家装工，事前与经销商都存在回扣交易的口头约定，当成功为经销商拉拢到客户，获得盈利后，经销商会将约定的那部分回扣返还。更有部分精明的经销商，利用搞“积分卡”、“收标签”等形式来达到其贿赂的目的。例如，一些油漆经销商在销售的油漆桶上贴上特定的标签，事先约好一张标签能够拿到的回扣数额，油漆工只要拿着标签到经销商处就可以换取回扣。（三）缺少相关书面证明材料。个体建材经营者，通常情况下，根据家装工拉拢的客户的消费数额支付回扣，对经营活动大多没有建立账簿，执法人员找不到商业贿赂行为的书面证据。另外，一些规模较大的建材经销商即使建立账簿，多数采用不入账或记作其他项目的方式支付回扣，利用账簿中出现的业务人员较高的奖励、提成或促销、折扣、广告宣传等开支，掩盖商业行贿行为。更有甚者，为了应付工商部门的检查会建两套账本，甚至三四套账本。（四）群众“潜规则”意识严重。从事家装经营活动，不论是行贿方还是受贿方，多数法律意识不强，将回扣交易行为看成是普遍存在的“法规则”，参与回扣交易人员存在“拿钱办事”的主观意识，能够主动揭露行业内幕的人很少。工商执法检查中发现，多数周边知情群众仅把交易“回扣”看成“好处费”、“辛苦费”，在心里给予了合理化认识，不愿配合执法人员开展调查。（五）法律法规赋予权力不足。根据《反不正当竞争法》以及《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》的有关规定，查处商业贿赂行为，工商执法人员没有查封、扣留等权力，致使执法中常常出现当事人销毁证据、逃避检查等问题，特别是对家装市场中隐蔽较强的贿赂行为很难及时取证。同时，工商部门现有的执法手段显得过于单一，调查取证手段不够有力，往往造成对当事人拒不接受调查、不提供有关材料等行为束手无策。三、家装行业商业贿赂行为监管对策建议（一）推行长效教育引导制度。定期开展“家装行业商业贿赂案例”警示教育活动，通过印发传单、在新闻媒体上开设专栏等方式，加大家装市场抵制商业贿赂行为的宣传力度，使消费者和建材经营者从思想上充分认识到商业贿赂行为的危害性和违法性，使家装市场中“见怪不怪”的商业贿赂现象引起周边群众的高度重视，共同参与到家装市场商业贿赂行为举报监督工作中，努力营造“以诚实守信为荣，以商业贿赂为耻”的氛围，使家装行业经济秩序步入良性运行的轨道。（二）推行经营主体承诺制度。积极推行家装市场抵制商业贿赂承诺制，结合实际制定《建材经销商诚信经营承诺办法》，确定由大型建材经营单位和家装公司为“承诺试点单位”，要求他们签订自觉抵制商业贿赂、不推销质次价高建材等内容的承诺书。同时，工商执法部门定期开展“承诺事项”监督检查活动，引导经营者提升自律意识，自觉依法规范经营行为，全面营造公平竞争的市场秩序。（三）推行家装行业经纪人制度。针对多数市民缺乏专业知识，对装修所需建材不够了解，缺乏建材质量鉴别力的问题，探索推行家装行业“家装经纪人制度”，引导一批装修建材专业人员开办装修信息咨询服务机构，向社会公开当前各类建材的市场价格、质量标准、单位面积用料数量等信息，同时引导部分职业家装经纪人进驻市场，业主可以随时咨询装修知识，并在他们的指导下购买建材，以公开的装修信息机制抵制价高质次装修建材侵害消费者利益现象。（四）推行信用分级管理制度。诚信经营是家装市场经济的基础，没有完善的信用制度约束，家装市场就不可能健康发展。因此，必须加快建立和完善适合家装行业的市场信用制度，探索推行家装行业诚信守法提醒制、警示制、公示制等制度，按照“以防为主、打防结合”的要求，由工商部门与建材经销商共同签订《预防和惩治商业贿赂行为责任书》，明确界定建材经销商的经营责任和工商部门的监管责任。同时，通过日常市场检查，将家装市场中建材经销商的日常经营行为，包括不正当竞争、商业贿赂等违法行为，及时记入企业信用档案，对存在商业贿赂行为的经销商定为一般失信和严重失信单位，分别给予强制性监管和后延监管，从根本上防止和减少商业贿赂行为的发生。同时，在每个建材市场内部分别设立“诚实守信”和“黑名单”公示栏，并定期对市场内的经销商的经营行为予以公布。（五）推行案件联合调查制度。积极建立联动协作机制，联合公安、质监、会计事务所等单位成立家装市场商业贿赂专项调查小组，及时掌握商业贿赂的线索、动态和特点，形成治理家装市场商业贿赂的整体合力。充分发挥各自职能作用，针对家装市场商业贿赂的特点，积极拓宽案件来源渠道，突出抓好家装行业商业贿赂典型案件的查办，对发现的重大商业贿赂案件予以从严惩处，实现“查办一案，教育一批，规范一批”的良好效果。同时，进一步健全投诉举报制度，建立投诉举报激励机制和保护举报人制度，鼓励消费者和同类行业及时向工商及其他管理部门投诉举报商业贿赂行为。商业银行调查报告「篇六」一、社区商业研究背景（一）社区商业基本概念1、社区商业定义社区商业是指以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业的服务对象主要是社区内的居民，应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消费。2、社区商业分类3、社区商业功能（二）国外社区商业发展概况由于国外城市居民大量居住在郊区，社区商业非常发达，例如美国20xx年社区商业的零售额就占了国家零售消费品总额的40％，而中国目前还不到10％。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，尤以社区型购物中心所占的份额最大。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。（三）国内社区商业发展概况我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批"购物中心"、"生活广场"、"娱乐休闲一条街"等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点（为了保持良好的居住和绿化环境，上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中式购物中心模式），与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。（四）国内社区商业发展趋势由于各城市经济发展水平的差异，社区商业也呈现出不同的发展水平，目前国内发达城市的社区商业主要呈现出以下发展趋势，这也是发达程度较低城市的发展方向。1、政府对社区商业的规划力度加强。我国商务部今年4月下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，以推动我国社区商业发展。2、购物中心造就大型社区商业。如沃尔玛购物广场已进驻成都交大－九里堤社区，并将于20xx年上半年开业。3、便利店、生鲜超市是社区商业的重要组成部分。例如7－11便利店、冠军生鲜超市等新兴业态目前已进驻北京、上海等发达城市。4、社区商业开始细分市场。由于消费者根据性别、年龄、收入水平、文化修养、价值观念、社会阶层、生活方式等可以细分为不同的消费群体，不同的消费群体意味着不同的消费需求、消费心理、消费动机和消费结构，社区商业在开发时就必须考虑商业的业态配比和商业组合。5、专业化操作是社区商业成功的保证。商业地产的核心其实是商业，地产只是商业的载体，经验丰富的招商营销以及商业管理团队对于社区商业的成功开发起着比较关键的作用。二、成都社区商业概况随着成都市中心城区的商业设施已接近饱和，竞争日趋白热化，企业的经营业绩也难以再有较大幅度的提升。而城市化进程的加快，居民外迁和新建居住区不断增多，这些区域的商业设施相对不足，市场空间和消费需求巨大，这种新的消费需求需要新的商业形式来承接，社区商业恰恰顺应了这种需要。另一方面，城镇居民人均可支配收入日益提高消费需求与消费结构发生了显著变化，居民对能满足基本生活需要、提高生活质量的社区商业的需求也日益增加。在此背景下，社区商业正成为成都市流通领域新的经济增长点，并已在提升城市商业综合竞争力方面发挥着重要作用。为贯彻执行《商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见》，成都于6月21日举办了“首届社区商业高峰论坛”，与会专家共同探讨了城市社区商业的未来发展之路，同时也为成都今后社区商业的打造指明了新的方向。此次会议上，蓝波湾（蓝谷地的社区商业配套项目，见下右图）被评为中国首个“全国社区商业示范项目”，对社区商业的开发具有一定的参考作用。成都市作为全国深化流通体制改革的试点城市之一，社区商业发展势头强劲，目前已覆盖便利店、连锁超市、餐馆、美容美发、茶楼、干洗店、彩扩、快递、报刊、家政、维修等各种生活服务项目，全市城区的324个社区共有社区商业网点33912个。各类商业网点的具体数量见下中图。三、成都典型社区商业调查本次调查共选取了成都市东、西、南、北四个区域各种档次共六个社区，主要对这些社区商业的业态分布、租金水平、经营特点等进行了调查分析，从分析中可以了解成都社区商业的现状，从而用于公司进行社区商业开发时的参考。（一）金沙园社区金沙园社区20xx年由宏信房产开发，其社区商业部分水景商业街进行了统一规划，目前居民总体入驻率不高，人气明显不够，商气不足。该社区商业呈现出如下特点：1、金沙园商铺空置率较高，根据调查，商铺出租率仅62％，主要原因有五个：①目标消费群体支撑有限。②商铺供应体量过大。③缺乏统一经营管理。④西单百货和超市对其造成的分流影响。⑤步行街不能通车，消费引导不足。2、社区商业业态分布特点虽然该社区商业涵盖了居民生活所必需的大多数业态，并且有亲子园、汽车俱乐部等新兴业态，但业态仍显得不够丰富，商源质量也显得一般，品牌商家数量有待提高。餐馆、食品、茶楼等业态店铺数量较多，与建筑适合经营餐饮、消费群体的消费力较强、成都餐饮业较发达等因素有关。建材、装修店铺数量较多主要是因为该小区为新兴社区，居民陆续入驻，对该类服务的需求较大，随着入驻率提高，该类业态的比例会呈现逐渐下降的趋势。由于空铺较多，能存活下来的店铺业态多为与居民生活密切相关的业态，如餐馆、茶楼、食品等业态，从而说明这类业态是居民日常生活需求度最高的业态，可作为招商时重点考虑的对象之一。（二）外双楠社区本次调查主要以云影路、云霞路和逸都路的临街商铺为主，业态较齐全，居民消费水平较高，消费力较强。从其业态分布来看，该社区商业呈现出以下特点：1、以云影苑为代表的社区商铺进行了统一规划，业态较丰富，商铺装修呈现出一定的档次，品牌店较多。2、服装类店铺数量超过了餐馆的数量，说明周边居民对“穿”的重视程度较高，这也是该区域人群消费水平高，生活质量高的标志之一。3、逸都路与二环路交界处有伊藤洋华堂二号店，大卖场对调查区域内的业态有一定的影响，与大卖场呈现互补性的业态如美容美发、餐饮等较稳定，而服装鞋帽等类型的商铺换手率较高，多靠经营特色、品牌效应等生存。（三）玉林社区本次调查主要对玉林老区的玉林北路、东路、中路和玉林新区的玉林西路进行了调查，老区和新区的业态、档次呈现出鲜明的对比，玉林新区分布着王府花园、梧桐世家等中高档楼盘，而玉林老区的住宅则显得较为陈旧。该社区商业的特点如下：1、该社区是成都最成熟的居住区之一，人口密度大，业态丰富，商铺档次较高，商业气氛较浓，以餐饮、服装、精品店、便利店为主。2、在商铺租金方面，玉林老区商铺一般为35～80元/㎡月，而玉林新区商铺租金可达150元/㎡月，从此也可看出商铺租金与区域居民消费力之间存在一定的关系。3、从业态分布来看，服装类仍然比例最大，其次是餐饮，该区域餐饮经营呈现出一定的聚集效应，其辐射作用吸引了整个成都市的消费人群。房屋中介店铺较多，主要是因为该区域居住环境成熟，吸引了越来越多的小资一族到该区域居住，二手房交易活跃。休闲娱乐业的比例也较大，除周边区域外，其他区域的消费人群也对玉林片区也乐此不彼。4、该区域的成熟度高和消费力强吸引了一些特色店和新型业态进驻该区域，如位于玉林东路的彩色钥匙店、玉林中路的特百惠家居连锁店等。5、该社区商业以临街底商为主，也有象玉林生活广场、富和城等独立商业楼盘。（四）桐梓林社区该社区属成都的高档社区，本次调查以桐梓林东路和桐梓林北路为主，分布有中华园各期、锦绣花园、世纪锦苑等高档楼盘，成功人士、外籍人士居多，消费力强大。1、从业态分布来看，服装类店铺数量遥遥领先，这与该区域人群消费能力、消费意识、生活方式直接相关，其次是餐饮、食品，有一些异国情调和风味的餐厅如和风亭日本料理，家政服务在该区域的需求较大，店铺数量较多。2、休闲、娱乐、美容美体类店铺数量较多，这类业态在该区域存在较大的市场空间，例如有四川首家专业的男士美容店（卡瑞杰专业男士美容SPA健康会馆）。3、中华园商铺以环绕中华园各期的临街商铺为主，此外还有独立的商住楼，可满足不同层次、不同业态的商家的需求。（五）红花社区本次调查主要对红花北路、红花南路、红花东路、红花西路的社区商业进行了调查。调查发现，该区域的社区商业缺乏规划，显得较为落后，商铺装修档次都较低，业态丰富性差，主要以满足居民日常生活最急需的的相关购物需求及服务需求为主，档次稍高的购物、休闲、娱乐等业态基本是空白。（六）莲花社区1、本次调查主要围绕莲花北路、海椒寺街、莲桂西路、莲花南路、莲花东路、莲花西路围成的区域进行，该社区属城东的中低档社区，居民消费能力有限。社区商铺多为住宅底商，档次不高，业态丰富性较差。2、餐饮在该区域的比例较大，最典型的是位于莲花南路的好吃一条街，这条街上分布着各类餐饮商家20余家，据商家反应生意比较火暴，可谓该区域的一道特色风景线，这与该区域居民消费能力、消费习惯有关。3、根据调查，该区域品牌商家较少，主要有宝岛眼镜、海王星辰药店、时代新华音像店、玉林串串香、莱美大药房、新一佳超市（8800㎡）、红旗连锁等。商铺租金上，莲桂西路上商铺租金一般为25～35元/㎡月，其他位置商铺的租金也与这个水平接近，只有海椒寺街、莲花北路附近的商铺租金较高，可达60～70元/㎡月。四、成都社区商业调研结论及开发建议（一）调研结论宏观社区商业1、社区商业是城市商业网点布局的重要组成部分，其核心竞争力主要表现为便利性和多样性，从而使其与其他商业形态相比具有更强的亲和力。2、我国的社区商业目前还处于起步阶段，与住宅开发相比滞后较严重，与社区需求之间也存在脱节现象，规划不足，缺乏统一管理，政府支持力度应加强。3、我国的城市发展特点（城市居民从郊区流向城区，从老城区流向新城区），在某种程度上决定了社区商业的发展特点，我国的社区商业在相当长一段时间内仍将集中在城区范围之内，这与国外的社区商业有着明显的不同。成都社区商业1、伴随房地产业与城市规模的扩大，除春熙路、盐市口、骡马市三大核心商圈外，成都逐步形成了城市次商圈，如科华商圈、红牌楼商圈、双楠商圈、金沙商圈、会展商圈、九里堤商圈、建设路商圈等，社区商业即将迎来良好的发展机遇。2、成都市目前绝大多数社区商业虽然能为居民提供便利性购物和服务，但缺乏统一规划，布局不尽合理，以传统业态为主，缺乏统一管理，影响了社区商业的快速发展。3、社区商业的档次、进驻品牌、业态丰富程度等与社区居民的消费能力、消费结构等表现出了较高的吻合度，既体现了“物以类聚、人以群分”，也体现了“适者生存”。4、从各社区商业业态来看，餐馆、茶楼等业态表现出了较高的市场需求度，店铺数量一般都位于各社区业态的第一和第二位，这主要是受整个城市居民消费结构的影响，成都的餐饮业较发达，也与成都“休闲之都”的称谓有关。5、中高档社区的服装等零售业态较为活跃，而中低档特别是低档社区的餐饮业态所占比例较大，这反映了不同阶层居民的消费趋势，收入较低的消费群体，把“吃”放在首位，而收入较高的消费群体，不仅关注“吃”，还要追求“穿”、“耍”，这部分消费群体的恩格尔系数较低，这正是马斯洛需求层次理论的体现。6、各社区的房屋中介店铺数量都较多，这主要是因为成都房地产发展态势较好，二手房交易活跃，且有利可图，催生了众多的房屋中介商。7、由于对社区商业的看好，部分超市等大卖场逐渐进驻各居民社区，象伊藤洋华堂进驻外双楠、家乐福进驻桐梓林、西单商场进驻金沙商圈、沃尔玛进驻交大－九里堤片区（20xx年上半年开业）等，这些大卖场进驻社区既为社区商业带来了人气，同时也给社区商业的业态分布带来一定的影响。8、社区商业的发展历程与其住宅交房、装修时间、入住率紧密相关，交房初期，建材、家装、家居、食品等的市场需求度较高，而随着居民入住率提高，这类业态的比例会逐渐降低，购物、餐饮、家政服务等业态的比例相应地逐渐提高，入住率过低将严重影响社区商业的经营。商业银行调查报告「篇七」调查时间：20xx年5月16日——26日调查地区：广汉、青白江、金堂调查对象：三地餐饮娱乐行业情况调查方法：观察交谈、扫街走访、重点约谈调查人：xx一、调查目的通过广泛收集各种商业品牌和市场信息，了解行业经营状况和分布特点，结合宏观调控与地方政策面，研判物业、地段、环境、业态、运营与物业价值之间的内在逻辑与有机联系，为制订物业招商运营政策、拟定招商执行方案提供真实的市场依据。二、三地行业发展状况分析随着国民经济的不断发展、城市进程的逐渐加快、外来品牌的渗透冲击，餐饮娱乐业在经营模式和形态上也在经历一场深刻的变革。作为大成都三四圈层的广汉、青白江、金堂，无可避免地站到了行业升级转型的前沿地带。从行业本身共性来看，三地餐饮娱乐业呈现出相同的表现特征，具体如下：1、随着经济的发展，城镇化进程向纵深型开进，相应的民生保障体系惠及更多中下层民众，“民以食为天”的观念将催生巨大的餐饮消费潜能，行业总体量将会越来越大。2、行业发展的重要标志就是目标市场的进一步细分，在同种业态上，档次的具体分化越来越清晰，各自的客群特征愈加明显。3、时代的发展和经济文化的融合，使餐饮娱乐业衍变出更多、更丰富的业态形式，如汤锅、铁板烧、烘烤、电玩等以前没有过的独立业态。4、舶来文化和产品对内地消费观念的侵蚀不断快速化，如今，来自国外古老的餐饮业态、最流行的文化娱乐方式都能在最短时间内在三地发现踪迹。5、中国传统的餐饮业态经营连锁化、管理规范化、装修档次化、口碑品牌化趋势越发明显，就餐环境和营养环保被提到了较高位置。6、国外国内、外省内地的餐饮娱乐（休闲）各业态之间的融合交流成为一大现象，火锅、海鲜、面制品等早已跨越地域地界，咖啡厅里喝茶打牌更是屡见不鲜。三、金堂商业现状分析1、商业形态及特征从历史来看，金堂以前城区面积很小，商业规模不大，形态封闭，具有一定的码头商业特征。随着政府加大水利整治，金堂城市人文生态环境明显改善，城市建设具备了有力的生态支撑，加之与成都较近的交通地理优势，引入了几所大专院校，使得金堂近几年房地产开发出现井喷之势，带来的变化是不但城区面积成倍增长，商业规模也急剧放大，商业形态日趋多元化，逐步呈现出略带外向型的商业特征。2、商业圈层金堂古称赵镇，以老电影院为核心的区域构成老城区，目前也是金堂人流量最集中的地段；过平安桥往西、以十里大道纵贯两端的区域构成西区新城；以三星镇周边开发的大学城为金堂又一特色新区；过毗河大桥、以迎宾大道与金堂大道为主线构成城南新区。金堂城区按商业独立性可划分如下：中心商圈A、老电影院商圈——区域：以电影院为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、电器、服务业、旅馆、钟表、医药、快餐等。B、平安桥路商圈——区域：以水城之星综合体为中心及附近商业——主要业态：超市、百货、购物中心、中西快餐、通信运营服务、西餐咖啡等C、次级商圈A、一、二横道商圈——区域：一、二横道（主要是北横道）及相邻路口——主要业态：餐饮、娱乐休闲B、小广场商圈——区域：工农大桥北桥头以生态水城为中心及沿河周边商业——主要业态：休闲、娱乐、餐饮等C、韩滩商圈——区域：以韩滩为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、五金电器、服务业、旅馆、医药等。边缘商圈客运中心商圈、金沙公园商圈、城南商圈等特色商圈A、大学城商圈——代表商业：星岛国际综合体B、观岭别墅商圈——代表商业：大蓉和酒楼、富桥保健、岭尚会所、麦伦麦花园餐厅灯3、区域特征中心商圈：地段优越，人流量大，商气旺盛，主要业态有超市、百货、家居服务、娱乐及配套生活服务。商圈核心优势就是地段，建筑形态各异，具有超强的人气吸附力，消费旺盛，以青年、中年消费为代表。次级商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周围居住人口众多，承载了一定的社区消费和外来消费，在一、二横道更是形成了大规模的特色消费。商圈建筑形态一般较为普通，有一定的人气吸附力，业态体现综合性，消费人群覆盖较广。边缘商圈：地理位置较为偏远，商气氛围薄弱，配套简单，因有环境、交通或其他附着体系而自成商圈。圈内商业具有较为明显的指向性。特色商圈：针对特殊群体营造的特色商业区域，圈内消费人群具有高度指向性，其标志是不依赖于城市消费要素的支持而独立运行，其特点是圈内商业具备稳定持久的经营能力。四、金堂消费分析1、消费习惯电影院至平安桥一带为历史以来形成的老商圈，业态各异，品牌丰富，既有传统业态，也有现代商业，为金堂市民首选消费地。但随着消费市场不断细分，中心商圈以外的中高端消费和特色消费分流了一定的市场份额和人流，个别业态也随消费习惯的变化出现从中心商圈外逃的趋势，特别是餐饮娱乐类更为明显。2、消费偏好金堂普通消费者仍以传统消费项目为主，夜晚餐椅娱乐类消费增加，在兼具经济、口感的同时也考虑了一定的品牌、环保因素。总体而言，中式餐饮消费较为活跃，休闲胜过娱乐消费。3、消费实力目前金堂本地消费力较弱，但代表中高端消费的外来消费力逐渐增多，将来的趋势应是中端消费逐渐占据主流。4、消费结构根据了解，金堂实体消费主要还是以餐饮副食和日用品为主，其它如交通、医药、娱乐、服饰、通信电器等只作为次要地位，但休闲占据了大部分本地人群，文化精神消费仍不是消费主流。五、金堂餐饮娱乐（休闲）业态需求分析1、餐饮经营需求特征A、综合性酒楼主要以商务接待、家庭宴席为主营业务，面积至少在1500m2以上，楼层至少2层、多数3层以上。要求位置适宜，并不能有工厂、加工、机电经营或其它易制造污染噪音等经营项目，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜。交通易达，道路宽阔，有一定景观及展视性。在配套上物业须满足电力、空调、消防、油烟排放、污水处理等要求，附近须有充足停车位（场），物业外部形象及景观形象都能为酒楼本身加分。餐厅周边以互补性的酒店、休闲、娱乐等业态为佳。目前金堂该类酒楼对租金要求20——50元/m2.月（根据地段来定，总体水平要低于同物业内其他业态租金），物业费普遍不超过2元/m2.月，签约时间至少六年以上，要求产权明晰。该类酒楼选址条件相对宽松，敢于尝试不同类型的商圈建店，在中小体量的商业体中能够担当主力业态商家的任务，短期内能快速解决招商问题，且经营较为稳定。但在租金要求和租赁时间上对业主较为苛刻，会造成业主短期租金损失，并能妨害物业长期的增值收益，削弱业主对收益的把控权。金堂典型代表：水韵庭、爱润港、金海棠、绿园、福鑫缘、传家菜、麦伦麦等。B、特色中餐厅（含火锅）该类餐饮在西南各地较为常见，分类广，经营数量众多，主业以特色饮食吸引大众化的消费参与，面积在20—300m2之间，普遍分布于社区商铺或商业街底层。要求位置适宜，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜，交通易达，该类餐厅除高端场所外，一般对环境景观要求不高，需要一定的人流和商气，因此附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。目前金堂该类餐饮对租金要求30——100元/m2.月（一楼价格，主要依据：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物业费，签约时间一年以上，较为灵活，如商圈足够成熟转让费相当高昂。该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，有抱团经营的意识倾向。因烹饪易产生油烟等污染，故一般建于底层门面，局部二楼。特色餐饮能够吸引人气，租金承受力较高，但经营稳定性差，经营换手频繁，造成物业远期收益有不确定的威胁。（该类餐饮高端定位有上楼经营的趋势）典型代表：金堂一、二横道餐饮街广汉佛山街、青白江幸福天地等C、中式快餐目前金堂尚无，预计在大学城将会出现。该类餐饮要求地段好，人流量大，业态丰富，配套齐全。中式快餐消费群体主要以学生、办公商场职员为主，对租金承受力高，可上楼经营。D、西式快餐该类餐饮在全国各地都已经普及，以连锁加盟形式存在，开店数量主要以日均人流量和地段决定，有自己的选址标准，某些品牌西式快餐的选址定点已经成为判断商业繁荣与否的标准之一，它们的入驻标志该地段已经达到某种成熟。西式快餐面积在200—600m2之间，要求位置适宜，以不超出次级商圈为准，最好在核心商圈内。该类餐厅对环境要求不高，但需一定的观景效果，因此其门店都在二楼以上。附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。目前金堂该类餐饮对租金要求40——70元/m2.月，物业（商管）收费5元/m2.月以内（视配套多少而定），签约时间三年以上，该类餐饮一旦定点，经营十分稳定。该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，对某些业态定位有风向标作用，能够吸引人气，租金承受力较高，经营稳定，为商业物业高度欢迎的业态之一。