牧马山别墅市调报告

牧马山片区别墅市调报告

〔2021-4中旬〕目录一、概论二、牧马山片区别墅市调情况三、本区域新增别墅楼盘四、牧马山片区别墅区参照比照分析五、牧马山片区别墅市场市调总结六、综合市调锦绣尚郡下批次的推盘建议七、综合市调锦绣尚郡推广渠道建议后期销售情况：二期的159套销售还未定分几个批次销售，三期房源的面积段、价格、物业类型也还未定

小区配套：会所〔较小〕

周边配套：运动公园，牧山湖公园，牧马山“四川国际高尔夫球场〞及板块内新规划“公众高尔夫球场〞，无生活配套购物场所

交通状态：现无公交车及其他客运车站点，进出工程道路通畅

优劣势分析：

〔一〕优势：

1、现房出售，表达开发商实力和能让客户直观的参观和选择中意的户型结构、位置、外观、即买即住等优点，吸引消费人群

2、独栋面积适中，总价不高〔双拼价格〕，具有很强的吸引力，与锦绣尚郡极具竞争力

3、距成都市区约20分钟车程，15分钟国际飞行圈、第二绕城高速、成绵乐城际快铁。

〔二〕劣势：

1、工程无交通配套，和生活购物场所，小区配套缺乏，给业主带来不便

2、地处航道下方，噪音较大，影响生活品质

3、楼间距较近，私密性较差

4、2期建筑外立面色调和瓷砖搭配效果不够大气，降低了高端档次半山卫城．朴墅半山卫城一期半山卫城二期朴墅中鹏。香榭湾

香榭湾置信。牧山丽景优劣势分析：

优势：

1、缓坡台地，杨柳河、牧山千渠、园林人工湖，清新空气，大面积原生山体、天然植被，1期呈现景观精致，形成人工补景与自然生态交融。2、品牌开发商，得到消费者的认同和信任。3、打造科技含量的高端物业，含有中央空调、新风、除尘、水处理、热水、地暖、家居智能化系统劣势：1、销售间隔周期过长，会流失客户2、目前交通状态欠佳3、航道下方，有噪音干扰牧山丽景

二期样板示范区图片优劣势分析：

〔一〕优势：

1、知名开发商龙湖的品牌效应，开发商实力雄厚，小局部的住宅，大面积的与政府联手打造配套〔马场、高尔夫球场等〕，凸显高端物业的特性

2、1期现房呈现，从大门入口至售楼部一路精致的景观让客户感觉进入生态的绿色氧吧，龙湖注重建筑、景观细节打造，实体样板房呈现出品质生活

3、离大件路近，交通便捷，离城和国际机场距离25~15分钟路程，

4、外立面颜色搭配大气

〔二〕劣势：

1、楼间距较近，有局部房源临东面嘈杂的花源镇，私密性和档次大大降低

2、目前价格属于本区域最高的，总价太高，人群较为局限，少数人才能承受

龙湖。长桥郡龙湖。长桥郡三盛。翡俪山

开发商：福建三盛房产

占地面积:374亩，分5期开发

总户数：209户

容积率：0.7

面积区间：200~480平米

花园面积：70~250平米

物业类别：独栋、联排

最新动态:宣传一期5月分推出，推出套数约50套，价格待定，目前会所〔接待处〕外装已完毕，在市内维斯顿联邦大厦设了接待处，工程进度联排已封顶，外部环境未打造出来，根据现场施工进度认为5月推出较仓促，估计会延后。

优劣势分析：

优势：

1、依山傍水的地理资源，前临杨柳河，后靠牧马山。

2、面积小，有利总价的控制，利于销售。

3、离航道和大件路有段距离，远离噪音。

劣势：

1、建筑密度大，楼间距太近，档次降低。

2、门前相邻的杨柳河目前未整治，污水未处理，河边无绿化。

3、福建开放商首度来川开发的第一个工程，知名度还不够。

4、目前交通状态和生活配套差。三盛。翡俪山三盛。翡俪山2021年牧马山片区新增工程

一、金科工程

占地面积：3000亩

开发商：重庆金科房产

物业地址：牧马山片区新津县花源镇

目前状态：不详

二、隆鑫工程

占地面积：600亩

开发商：重庆隆鑫房产

物业地址：牧马山片区新津县花源镇

目前状态：预计10月推出，其它不详

三、鹰联工程

占地面积:700亩，独栋

物业地址：牧马山片区新津县花源镇

目前状态：不详

牧马山1号现场施工情况2021年新增工程2021年新增工程〔花源镇〕区位同区域别墅比照参照项目形态价格总价面积区间预计下批次开盘时间下批次推出数量华新．锦绣尚郡联排、双拼7000~1000元∕平米160~560万240~487平米约4月底5月初累计52套半山卫城．朴墅独栋均价14000元∕平米250~500万180~300平米约4月底5月初33套中鹏．香榭湾独栋14000元∕平米380~900万272~619平米3月推出，内部认购5套28套置信．牧山丽景独栋、联排2期待定400-600万322~648平米预计7月待定龙湖．长桥郡独栋∕500-3000万370~960平米目前二期4批次正在排号30~40套牧马山1号独栋待定待定500~800平米预计10月21套三盛．翡丽山联排、独栋待定待定200~480约5月约50套1、2021年牧马山别墅涌现，必将成为成都别墅市场的热点区域。预计全年推出各类别墅数量高达600余套。在区域被炒热的利好趋势的同时，我们应该清醒的意识到，市场竞争愈加剧烈势在必行。2021年5月份牧马山别墅集中放量，区域内硝烟弥漫三盛·翡骊山方案于5月份推出其1批次房源，50套左右。半山卫城·朴墅方案于上半年连续推出其二期的第2、3批次100套左右的房源。置信·牧山丽景方案在6月份推出其二期、三期的局部房源。本工程方案5月推出2批次52套房源。累计以上工程，牧马山区域2021年上半年即将推出200余套各类型别墅，以独栋、联排为主并且推出的房源都呈现出“面积适度〞、“总价较低〞的特点，5月份推出房源较为集中，可以预见、各工程间竞争将非常剧烈，本工程应做好应对策略和把握有效时机推出。牧马山别墅区位图

牧山高地锦绣尚郡推盘建议：

1、根据市场及国家相关新政，控制推盘速度和放量，建议每批次少量推出，呈现“小步快走〞的状态，时刻关注市场情况和竞争楼盘的动态。

2、户型配比：以中小面积为主，控制总价，吸引有效客群。

3、推出位置:从踩盘信息看出，新开出的一些楼盘将会推出中心极佳位置的房源，以此吸引更多客户和建立开端的良好口碑，但从长远推盘策略来看，建议本盘以后批次推出的位置以〔好、中、差〕搭配销售，可以拉大价差，既利于主力户型的销售，又吸引局部游离客群，满足不同的需求。推广渠道建议

1、媒体：投放有影响力的媒体和有品质的广告频道

2、报刊：刊登有辐射力的报刊，如商报、华西都市报或做成杂志发放到高端会所、飞机上等

3、活动：定期举办老客户带新客户回馈、准客户等联