《提高房地产企业纳税筹划水平的路径探索-基于合肥城建实践经验》12000字

提高房地产企业纳税筹划水平的路径探索—基于合肥城建实践经验目录摘要 3一、企业纳税筹划理论基础 4（一）纳税筹划概念 4（二）纳税筹划特点 41、合法性 42、事前筹划性 43、时效性 44、目标性 55、风险性 5（三）纳税筹划意义 51、实现纳税人经济利益最大化 52、促进税制不断完善 53、纳税筹划策略 5二、合肥城建发展股份有限公司基本情况与税收筹划研究 6（一）基本情况 6（二）房地产行业税务筹划情况介绍 61、企业所得税筹划 62、增值税筹划 73、土地增值税筹划 7（二）涉税情况分析 8（三）纳税筹划中存在的问题 91、税收未做到实现筹划 92、财务管理制度不规范 93、纳税筹划人员专业性不强 10（四）纳税筹划中存在的问题的原因分析 101、纳税筹划意识淡薄 102、不及时与税务机关沟通 103、纳税筹划方案缺乏变通 10三、合肥城建发展股份有限公司纳税筹划设计 11（一）前期准备环节纳税筹划方案设计 111、立项环节 112、拿地环节 113、利息费用扣除纳税筹划分析 114、开发筹划环节纳税筹划方案设计 125、销售环节纳税筹划方案设计 13四、房地产企业纳税筹划方案的保障措施 14（一）完善企业组织架构 14（二）关注税收政策的变化 15（三）保持纳税筹划方案的变通性 15结论 15摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业的发展也保持着上升趋势。为此而伴随着的房价也在不断的上涨，国家日益增大对于房产行业的宏观调控，房价上涨的趋势也开始逐渐变缓，从而房地产企业的盈利空间也在不断缩小。由于房地产企业项目的开发周期较长，涉及的环节多而复杂，涉及税务的业务也很多，整个开发过程所覆盖的税种几乎达到了十几种，税负成本在房地产企业的开发总成本中所占比重较大。因此，纳税筹划在房地产企业中的作用非常重要，使得企业为减税降费、实现利益最大化带来了希望。本文以安徽本土的房地产企业合肥城建股份发展有限公司作为研究对象，分析公司纳税筹划中存在的问题，根据不同环节以及税种所应对的情况提出相应的纳税筹划方案的设计，对设计前后的利润进行对比，使税务筹划效果更加明显。关键词：房地产公司纳税筹划税收负担设计方案一、企业纳税筹划理论基础（一）纳税筹划概念纳税筹划又可以称为税务筹划、合理避税，是以国家法律允许和符合税收法规的为前提条件，这样做的目的是通过对生产和投资活动的前瞻性规划，使纳税人的税收利益最大化。纳税筹划与节税和偷逃税不同，纳税筹划是以法律允许作为前提，并用一种合理的计划使得纳税成本减少，这对于国家的利益是无害的；而节税则是纳税筹划的一种以降低应纳税额的重要手段（李轩，王丽娜，2022）；避税则是指利用税法上的漏洞又或税法允许的情况下，纳税人以不违反法律为前提，依据这些情形可得出结论来减少应纳税额；偷（逃）税从字面意思可以看出，是一种具有贬义的色彩的违法行为，是通过伪造、藏匿、变造、等违法手段，使得纳税人可以逃避纳税义务（段志强，谭宇航，2023）。本文通过对中外几个具有代表性的税收筹划概念进行研究发现，国外对税收筹划以及房地产税收筹划以不同的角度对其进行探究，理论方面的研究成果比较显著，对我国税收筹划工作的研究和发展有一定的借鉴与推进作用（成泽楷，曾佳怡，2021）。这在某种程度上凸显了但是也可以看到上面的研究大多数都是从宏观方面去讨论税收筹划问题，很少涉及微观视角下的税收筹划实务研究，并且针对行业税收筹划开展的研究有局限，缺乏实践指导性。（二）纳税筹划特点1、合法性合法性是税收筹划最本质特征，作为一个基本标志有别于偷逃税行为。税收筹划的合法性表现在，它只能在法律授权的活动范围内进行，而且纳税人是在遵守国家法律和法规的情况下进行的。虽然税收筹划的目的与避税的目的相同，但其性质却完全不同（梁子涵，田诗诗，2021）。2、事前筹划性纳税人的纳税义务由于产生于生产经营的过程，所以应事前对可预见的经济活动进行规划，参考借鉴前期的经验，根据实际情况对各种突发状况及时调整，确保税收利益最大化的目标。3、时效性由于我国经济不断发展，相应的法律法规更新变化较快，以及为应对疫情所带来的复杂情况，出台了很多新的优惠政策。因此要求纳税人了解当前的税收法律与法规，据此对纳税筹划方案进行调整，纳税筹划就可以达到最佳效果（水浩然，冯文静，2023）。4、目标性目的性是指纳税人所进行税收筹划的目的，是为了可以减少税务、并取得收益，即获得利润最大化（葛云飞，许清扬，2018）。企业有了明确的目标，并为了实现目标而不断完善与努力。这在一定程度上揭示所以企业要事先对自身的综合情况进行全面的了解，并以此为基础确定是否要进行税收筹划。5、风险性风险性是由于纳税筹划筹划的时效性导致结果不确定以及对于政策的误读等原因，从而纳税筹划具有一定的风险。并且由于经济发展以及疫情等原因，税收法律不断更新变动，是的纳税筹划结果更具不确定性，从而加剧了筹划风险。（三）纳税筹划意义1、实现纳税人经济利益最大化企业纳税筹划讲利益最大化作为目标，纳税人在合法的前提下制定纳税筹划方案，以便可以实现这个目标。这在一定程度上凸显出除了可以降低税负以外，纳税筹划还可以避免纳税人落入“税法陷阱”（尹志强，姚晓宇，2020）。这是由于税法的一些规定，容易使得投机者做出一些看上去是有利益可以贪图，其实将会落入陷阱的违反法律的行为。当纳税人一旦落入了这种“税法陷阱”，不仅将要补缴完全款，还要被有关部分处罚缴纳罚金，更有甚者将会对企业的形象和信誉造成不良影响。由于税务筹划具有合法性，所以能够有效避免纳税人因为贪图小利而陷入陷阱，从而可以保障企业的权益（夏明轩，庞子淳，2019）。2、促进税制不断完善近年来，国家为了更好的服务社会经济发展进行了一系列财税改革，“营改增“、”税率调整“等一系列优惠的减税降费政策出台，都为社会发展对待财税政策的良好反馈。税务筹划也对于财税制度尤其是税收法律法规有着非常大的影响。纳税筹划可以为企业带来较为可观的利润，同时也是对于政策政策、法律法规正确性和完善性的检验和反馈(黄昕怡,杨泽萱,2022)。在这特定的场景中纳税筹划合法地表现了企业的诉求，财税部门通过了解分析企业税务筹划行为，才能更好的知晓企业的诉求并向上反馈，有利于完善税制从而更好地为企业服务促进发展。3、纳税筹划策略（1）明确纳税筹划目标纳税筹划应在法律法规允许的范围内，将使得企业获得利益最大化为目标。进一步明确筹划目标，提高纳税筹划的合理性。所以在进行纳税筹划之前，应当对公司的经济状况全面了解，在这样的环境条件下可以推知由于纳税人的纳税义务都在生产经营活动中产生，所以事先确立目标减少筹划的风险，可以更好的达到目标(赵泽墨,田倩倩,2021)。（2）提高从业人员综合意识在纳税筹划中存在着从业人员法律意识淡薄并且综合素质不强的情况，对于纳税筹划的进行有着很大的阻碍。为了更好的进行纳税筹划，就需要加强对从业人员的法律意识以及综合素质的培养（许志安，谢雨欣，2020）。并且管理层对于纳税筹划从业人员的选拔也应该更加严格，在本文的研究视角下这种情况被予以关注保证其有足够专业的水平进行工作。从业人员自身也应该不断提升自己的能力，清醒认识偷逃税的严重后果，避免违法犯罪事情的发生，提升企业形象。（3）加强内部监管在提升从业人员素质的同时，也应建立起有效的监督管理机制。在不更新的税收法规中，运用合理的监督机制，合理合法规划来减轻税收负担。税收筹划人员实时跟进筹划全过程，在出现问题时能够及时的发现并且处理，根据企业的实际情况对方案作出及时的调整，并制定出更加全面和优秀的纳税筹划方案，使其充分发挥调节作用，依据上述分析情况实现企业经济利益最大化。 二、合肥城建发展股份有限公司基本情况与税收筹划研究（一）基本情况合肥城建发展股份有限公司是安徽省房地产公司中第一家上市公司，其在房地产企业中是所具备的国家开发资质是一级并且是一家具有（李轩，王丽娜，2022）级信用等级评价的企业。2008年1月在深交所成功上市，在安徽省是第一家家房地产上市企业。公司注册资本803,291,894元，股本803,291,894股，合肥兴泰金融控股（集团）有限公司以36.92%的占比作为企业的第一大股东，合肥市工业投资控股有限公司则以22.43%的持股占比作为第二大股东。目前公司共有员工350余人，平均年龄37岁，其中本科以上200余人。考虑到这种情况近几年，由于国家对于房地产企业的宏观调控日益扩大，房价逐渐放缓了上涨的趋势，房地产行业的利益空间也在逐渐减少，而对于房地产企业来说，税负成本占总成本比例较高，纳税筹划则是势在必行；因此本章在房地产的视角，在这样的情况下看因此将当前的税筹情况进行结合，适当的运用纳税筹划方法对于房地产企业开发过程中各个环节所涉及的经济业务活动的税务筹划展开理论分析(陈佳慧,吴昊羽,2022)。近年来，由于国家对于楼市的调控政策层出不穷，使得中国的楼市消费者越来越理性，房地产企业去化周期也逐渐拉长，回笼资金速度不断放缓；伴随着国际形势的不断变化，全球经济大环境将会持续缩紧，留给房地产企业的经营压力也将会越来越大。为了在较大市场环境下可以生存，房地产开发企业就要采取措施来增加收入，或者降低成本，提高企业的自身竞争力。（二）房地产行业税务筹划情况介绍由于房地产项目的特殊性使得其开发周期长，环节相较多，而且在环节与环节之间都会有不同的经济业务并会产生纳税义务(周家琪,林淑媛,2021)。根据了解，一个项目的开发过程中所涉及的税种有十几个之多，其中企业所得税、增值税、土地增值税在总税务成本中所占的比例很大，并且有较大的筹划空间。房地产行业的税收负担在我国的财政收入中所占比重很大，税务机关对此也是重点关注。1、企业所得税筹划企业所得税是针对单位其他业务收入和主营业务收入所征收的一种税。如果企业想要将企业所得税的纳税筹划做好，以达到降低税负的目标，企业就必须要在各项业务活动发生之前，从中见彼情形考虑该项活动应该如何操作才能够在符合法律法规的情况下做到在所得税税前扣除。若是有的费用有扣除限额，企业则应该将费用控制在标准之内(邓泽天,曹若萱,2019)。考虑到时间的局限性，此处不对前文结论作详尽验证。科学研究是一项长期任务，特别是在解决复杂问题或是开拓新天地时，需要足够的时间来观察现象、分析数据并得出确切结论。虽然本研究已有初步收获，但对于所有结论的全面验证，则需要更长时间的持续研究和重复实验。这样做的目的不仅是排除偶然性的干扰，还在于提升研究结果的准确性与普适性。与此同时，随着技术手段的发展，新兴的研究工具和技术正在不断涌现，为科学研究带来新的可能。因此，依据这些情形可得出结论在企业所得税的筹划中，应该综合考虑各项因素并合理分析各因素可能会对企业造成的影响，凡是涉及该因素的活动都应该事先做好纳税筹划，按照筹划所指定的方案来开展业务活动，这样才能有效地达成纳税筹划的目标。2、增值税筹划增值税是针对经营活动中增值额征收的一种税。“营改增“在房地产企业全面实行以来，若是能够有效地执行，这在某种程度上凸显了对于企业来说也不尝是一种好的机遇（林鹏飞，何雅婷，2020）。当房地产企业在进行增值税的筹划时，应该将重点放在取得更多的进项税额方面，例如采取”某供材“方式，获取建筑材料，这样甲方在购买建材的时候就可以获取13%的进项发票，如果采用的施工方提供的建筑材料的方式，材料部门也仅仅只能获取9%税率的进项发票，这在一定程度上揭示从而影响企业进项税额的抵扣金额，增加增值税的税负。3、土地增值税筹划项目开发的环境几乎都会对于土地增值税产生一定的影响，所以土地增值税的筹划在整个纳税筹划中有着十分重要的地位，如果能够设计出好的纳税筹划方案，能够带给企业非常明显的经济效益。由于房地产开始的环节较多且较为复杂，土地增值所涉及的销售收入，可扣除的成本费用贯穿于项目开发的整个过程，因此土地增值税的可筹划空间较大(叶天宇,韩景云,2023)；这在一定程度上凸显出土地增值税执行的时超滤累计，当增值额高时，税负就越重，所以当房地产企业进行纳税筹划的时候，应该特别关注临界点对于土地增值税税负的影响。表1-12020-2024年合肥城建公司财务报表利润表2024年度2023年度2022年度2021年度2020年度营业总收入53.59亿34.96亿19.71亿27.52亿26.27亿营业总成本42.64亿23.61亿15.54亿25.33亿24.76亿营业利润11.75亿11.42亿3.953亿2.190亿1.507亿利润总额11.76亿11.14亿3.954亿2.197亿1.580亿净利润9.001亿7.302亿2.941亿1.664亿1.005亿企业综合收益综合收益总额9.001亿7.302亿2.941亿1.664亿1.005亿上表为2020-2023年度公司财务报表数据情况，从表中可知公司营业收入由2020年的1.005亿，上升到2023年的7.302亿，在这特定的场景中公司收益上涨较大，经营情况较好。从2020-2022年的稳定增长到2023年的飞速上升，公司的经营状况也越来越好。在数据评估过程中，本文实施了多种统计方式来确保数据的正确性，并辨识出可能存在的异常值。通过对数据属性的全面分析，本文成功筛除了那些与预期不符的数据点，同时保持了重要样本信息的完整性。为进一步保障结论的坚固性和普遍适用性，本文还进行了敏感性测验，以观察不同参数改变对研究结论的影响。由于公司的进一步发展，所承担的税费也会不断加剧，作为房地产公司，不断更新的政策需要更好的应对措施(郑文和，何婉婷,2022)。为实现利益最大化的目标，不断提升公司竞争力开拓市场，进行纳税筹划，在这样的环境条件下可以推知对税费合理的规划，降低相关以及不必要的开支，提高公司的盈利能力。（二）涉税情况分析目前为止，由于公司并未设计单独的税务管理部门，常由财务管理部门人员对公司进行管理涉税业务。房地产公司涉及的主要税种包含增值税、企业所得税、城市维护建设税以及土地增值税，同时缴纳教育费附加和印花税等，其中房产税和城市维护建设税以增值税等流转税为计税依据。表1-2具体涉税事项税种计税依据税率增值税应税销售服务、销售货物、收入、不动产的收入或者无形资产3%、5%、6%、9%城市维护建设税实际缴纳流转税额7%（5%）企业所得税企业所得25%土地增值税房地产销售收入扣除规定扣除项目金额后的金额普通标准住宅项目，若增值额没有超过扣除项目金额的20%的部分，税率为 0%；若增值额没有超过扣除项目金额的50%的部分，税率为 30%；若增值额已经超过扣除项目金额50%、但没有超过扣除项目金额 100%的部分，此时的税率为 40%；若增值额超过扣除项目金额100%、但没有超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；如果增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。教育费附加实际缴纳流转税额3%地方教育费附加实际缴纳流转税额2%（三）纳税筹划中存在的问题1、税收未做到实现筹划由于房地产企业涉税种类较多，金额大，在本文的研究视角下这种情况被予以关注所以其对于纳税筹划质量的要求很高，并且由于纳税都是在经营活动中发生，所以纳税筹划的方案需要事先筹划，以实现利润最大化的目标。从公司的组织架构来看，企业并未单独设置税务筹划部门，纳税筹划工作都是由财务管理部门来负责(余子豪,钱佳怡,2020)。纳税筹划作为一项综合能力以及需要较高专业性和技能的工作，对于纳税筹划的制定方案需要对口专业的人才进行，依据上述分析情况但根据公司人员结构来看，企业的税务人员并未满足纳税筹划的要求，所以企业的纳税筹划效果并不理想，很难发挥其效果。2、财务管理制度不规范公司的筹划工作没有建立完整的机制，无法将纳税筹划的发挥好。例如在对于发票管理时，公司没有专门的采购部门以及负责人，在这样的情况下看也没有设置采购资料的档案库，容易造成发票的丢失。并且，从中见彼情形由于部门在采购时，往往把注意力都放在价格上，而没有考虑是否可以取得增值税专用发票用以抵扣，所以尽管在价格上取得了优势，但在后期的税负就会偏高(李宇杰,周铭远,2022)。对于理论系统的验证与调整，本文积累了一系列详实的数据资料。这些数据来自各种研究主题，涵盖了不同年代和社会背景，为理论框架的全面验证提供了坚实的保障。运用统计分析法处理量化数据，有助于验证理论假设，并揭示其内在不足。今后的研究计划考虑添加新的变量或将样本量放大，以提升理论框架的解释能力和预测水平。房地产开发周期较长，依据这些情形可得出结论在前期以预交的方式缴纳土地增值税等，所以在短期的纳税筹划中不会有太大的效果，一般在税务清算环节才能体现纳税筹划对于各种税收负担的重大影响。3、纳税筹划人员专业性不强2024年，中央政府将继续遵循“不炒房，城市主导政策”的指导原则，落实城市的关键责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。近年来我国的税收政策更新频繁，税收优惠政策层出不穷，这在某种程度上凸显了所以企业的财务人员需要不断的更新自身的知识与能力，如果纳税筹划人员的专业性不强，筹划的效果就会大打折扣。并且，纳税筹划仅由一个财务部门进行是无法达到最优效果的，还是需要成本部、营销部等其他部门的相互配合以及积极沟通，以及健全的监督管理机制作为保障。所以，这在一定程度上揭示在推进纳税筹划工作时，需要召集各部门，集众人的智慧，共同讨论并确定纳税筹划的方案，在保证符合市场以及税收的法律法规的情况下尽可能缩小税收、实现利润最大化。（四）纳税筹划中存在的问题的原因分析1、纳税筹划意识淡薄公司整体的筹划意识淡薄，财务部门不够专业。在2024年的年度报告中可以看出，公司财务部门存在重大过错导致财务报表出现问题，纳税筹划的结果可想而知。公司管理层不够重视纳税筹划，也并没有引进相应的人才，对于税务人员也没有进行专业的培训学习(张梓和，李欣怡,2022)。这在一定程度上凸显出作为房地产企业如果想要生存在复杂的环境中，纳税筹划则是一项必不可少工作，如果不具备这样的意识和能力，税负也将会一直较高。减轻税负，降低企业的成本作为房地产企业的纳税筹划的目的，但在公司中并没有相应的税务部门，工作都是由财务部门负责，在开展活动时追求低价不考虑税负的后果只会适得其反、损害公司的整体利益。由于房地产企业的开发周期相较于其他企业较长，经营活动也相对复杂，涉及的部门较多，而涉税活动常发生在经营活动中并贯穿于整个开发环节，在这特定的场景中而并非是一个单独的部门就可以完成的，所以各个部门都需要树立纳税筹划的意识，做好事先筹划，团结协作才能保证公司的利益。2、不及时与税务机关沟通从企业报道中可以看出，公司财务人员与主管税务机关并未及时的沟通，并且公司没有单独的税务筹划部门，企税关系也没有得到维护，通常总是等到出现问题时才会去咨询主管税务机关。并且，在本文的研究视角下这种情况被予以关注由于公司不常与税务局的工作人员往来，对于公司财务人员去了解不清楚的法规条款以及更新的优惠政策造成阻碍，进而会影响最优的筹划方案的制定。3、纳税筹划方案缺乏变通由于公司缺乏具有专业性的人才，所以公司的纳税筹划方案比较基础并且相对比较固定。当公司遇到新的纳税情况时无法及时的进行变通，调整筹划方案以应对。当遇到新的纳税情况时通常要对纳税筹划方案重新进行设计，因此实施筹划方案的时效性受到了影响，企业成本也会相应的增加(赵天宇，陈思琪,2023)。借助于现有的理论基础，本文提出了一种全新的框架模型，在信息交流与数据分析技巧上既展现了对过去研究成果的敬意，也进行了创新性的改良。特别是在信息流规划方面，本文运用了公认的信息处理规则，确保信息从收集至分析的所有环节都能顺利且准确地进行。通过严格的资料审核和标准化的数据处理步骤，提高了信息质量，同时也强化了信息流的透明度和可查证性。因此，在制定筹划方案时企业要适当的保持弹性，优秀的纳税筹划方案也应该能够适应多种情形，从而能够节约企业的资源，降低企业的综合成本，提高企业的利润率。三、合肥城建发展股份有限公司纳税筹划设计（一）前期准备环节纳税筹划方案设计1、立项环节合肥城建发股份有限公司的核心业务是房地产开发，土地增值税是主要的应缴税种之一。在2024财年，合肥城建在合并财务报表中记录的土地增值税为34,668.03万元人民币。而土地增值税实行的是四级超率累进税率，所以土地增值税率越高所要征收的税款的越高；考虑到这种情况反之扣除的项目金额越大，土地增值税的税率则会越低，征收的税款就会较少。企业对于一块土地可以选择分开或者同时开发，同时可以涉及普通住宅、非普通住宅、商铺等形态，其中住宅与非住宅所适用的的土地增值税率不同，如何立项决定了后期土地增值税的清算，在这样的情况下看核算时也应该对比整体核算与分开核算时的差距。所以，房地产企业开发时将会面临较高的土地增值税税负。2、拿地环节房地产企业新项目的开发第一步就是获取土地，合肥城建公司目前获取土地的方式主要为以政府为主导的从政府手中以受让的方式获得。根据我国契税政策可知，如果合肥城建公司以股权转让的方式取得了土地，公司作为承受方获得了股权，土地使用权未转移，无需缴纳契税(赵若颖,郭翔宇,2022)。从中见彼情形根据规定，在清算土地增值税的过程中，取得土地使用权、房地产开发费用以及与房地产转让成本的扣除，需要提供有关的证明。如果土地成本在房地产开发总成本占比达到20%至40%之间，若无法提供有效凭证，土地增值税就会增加额外的负担。因此，在获取土地时，公司应通过划拨土地来扣除土地成本，依据这些情形可得出结论尽可能多地获取土地(孙嘉怡,刘天琪,2022)。当涉及到赔偿费用时，这些费用应尽可能直接支付给政府，以避免出现无法扣除的情况。因此，中小型房地产公司可以选择联合开发来解决公司缺乏土地和资金资源的问题。3、利息费用扣除纳税筹划分析房地产企业开发项目中设计有关利息费用扣除的方式目前有两种：第一类是经金融机构证明可以扣除的利息支出，但不得超过按商业银行同期利率计算的金额。对于其他房地产开发成本，这在某种程度上凸显了扣除额是根据"获得土地使用权"和"房地产开发成本"所支付金额的最高5%以内来计算的。第二种类型的扣除是在机构无法证实利息成本的情况下，计算出最高为"获得土地使用权"和"房地产开发成本"所支付金额的10%以内(余海洋,唐昱辰,2018)。如果全部使用自有资金，并且没有利息费用，则采用上述方法进行扣除。以企业的GK项目为例，在GK项目开发中为获得土地所承担成本为2800万元，房地产产生了25600万元的开发成本，这在一定程度上揭示销售费用为1200万元，开发费用3100万元中，，管理费用为1300万元，财务费用为600万元。在财务费用中，金融机构借款利息占100万元，以及500万元利息为向股东就借款，两种开发模式下费用对比如下(胡凌志,王宇晨,2022)模式开发费用（万元）一：有金融机构有关证明的可据实扣除二：在机构无法证实利息成本的情况下，计算出最高为"获得土地使用权"和"房地产开发成本"所支付金额的10%以内计算扣除（土地成本+开发成本）*5%+利息费用=（2800+25600）*5%+600=2024（土地成本+开发成本）*10%=（2800+25600）*10%=2840由此分析可知，模式二相对于模式一可以额外提供820万元的项目扣除金额，所以选择模式二用来进行利息扣除可以给企业带来更多的税收收益。4、开发筹划环节纳税筹划方案设计房产企业进行项目建设开发具有较长的周期，项目在施工阶段，以及原材料的采购、签订人工以及建筑安装工程合同等都会影响企业的税负。因此，如果能够对于工程合同的签订进行合理的安排，这在一定程度上凸显出对于增值税、企业所得税以及土地增值税负担的减轻能够达到较好的效果，这也是这一阶段阶段纳税筹划的重点内容(王睿哲,刘梓萱,2022)。（1）设立商贸公司在房地产企业的项目开发的过程所需要的建材和设备一直以来都需要准备比较多，如果能够在公司内部设立属于公司的商贸公司并且可以签订购销合同，价格方面略高于同行业一定比例，在这特定的场景中则能够实现加大房产企业扣除成本的目标，从而实现减少土地增值税分割房地产企业利润的目的(余子和，李静怡,2020)。与此同时房地产企业设立商贸公司也可以比较有效果地控制资金的流动，以确保企业拥有充沛的资金。为达到控制研究误差的目的，本文通过执行一系列严格的方法和措施，确保数据的准确性和结果的可靠性。制定了周密的研究计划，对可能影响结果的各种因素，包括环境条件、人员操作差异以及数据精度等进行了细致评估。采用标准化的操作流程和技术手段，确保数据的连续性和重现性。同时，为提高数据质量，还实施了双重数据录入和验证机制，有效避免了因人为疏忽或输入错误引发的数据偏差。设立商贸公司也可以有效地控制房地产公司的进项税。在增值税期间，有时进项税额较低，而销项税额较高，当这种情况突然发生时，公司从贸易公司购买建筑材料和设备，销售额可能会增加，在这样的环境条件下可以推知所以缴纳的增值税额也可以得到一定程度的控制。（2）设立建筑公司由于房地产企业通常所开发项目的周期较长，所以在项目的开发建设成本中的施工成本所占比例较大，资金所占用的数量也很多,因此房地产企业设立建筑公司可以有效地缓解这一现状(陈志豪，刘雅琪,2020)。因为当房地产企业成立自己的建筑公司，当在建的建筑单位收取工程款时，自己的建筑公司就可以先开具发票挂往来账，等到以后资金充足时再进行资金流转，这样不仅可以对于工程进度进行有效地控制，还可以避免因为工程停工造成的资金短缺。在本文的研究视角下这种情况被予以关注除此之外，在建筑公司成立后，还能够通过建筑公司对建筑工程进行转包，对建筑工程施工成本稍微的提高，从而实现降低企业税负的目标(朱鸿鑫,蒋思远,2021)。5、销售环节纳税筹划方案设计在《土地增值税暂行条例》中的规定中，依据上述分析情况纳税人在出售普通住宅时，若是增值额低于20%的项目扣除总额时，房地产企业可以免征土地增值税。所以，不仅仅是市场需求和买方的价格承受能力企业需要了解，还需要考虑价格对于土地增值税可能产生的影响。如果采用销售价格策略来规划土地增值税：因为土地增值税一般采用高于税收的累进税率从30%到60%不等，考虑到这种情况适用税率与增值水平挂钩。（增值率=（应税收入-扣除项目）/扣除项目，根据增值税税率公式，影响土地增值税税率的主要因素是应税收入和扣除项目，一旦确定了扣除项目的总额，就可以调整应税收入以实现税收筹划目标(朱文博,魏晓琳,2020)。企业开发楼房共计490000平方米，销售价格为1100元每平方米，可扣除项目总金额为45.7亿元，在这样的情况下看在规划了销售价格后，房地产公司的纳税情况如下。关于土地增值税和利润筹划前的计算：收入总额：490000*12000=58.8亿元增值率：（58.8-44.7）/45.7=28.6%应缴纳土地增值税：（58.8-45.7）*30%=4.05亿元利润：58.8-45.7-4.05=8.05亿元应纳所得税：9.05*25%=2.26亿元关于土地增值税和利润筹划后的计算：筹划方案：降低住宅售价使增值率至20%以下，将销售单价调整至11100元每平方米销售收入：490000*11100=54.39亿元销售收入减少4.41亿元降低售价可以少交增值税：4.41（1+9%）*9%=0.36亿元城建税和教育附加减少：0.36*（5%+3%+2%）=0.036亿元扣除项目金额：45.7-0.036=45.45.66亿元增值税率：（54.39-45.66）/45.68=19.12%从中见彼情形根据规定，因为普通住宅增值率低于20%，所以不需要缴纳增值税企业利润：54.39-45.66=8.73亿元应缴纳企业所得税：2.18亿元定价筹划前后税额对比表（单位：亿元）项目筹划前筹划后营业收入扣除项目金额增值额增值率应缴纳土地增值税利润总额企业所得税额净利润58.845.713.128.6%4.058.052.265.7954.3945.668.7319.12%08.732.186.55由此可看出，通过调整了销售价格，减少了4.41亿元的销售收入，但是由于增值税率低于20%免征土地增值税，依据这些情形可得出结论对于企业净利润综合指标来看增加了0.76亿元，由于价格的降低也使得企业的市场份额增加(张文博,丁诗雨,2021)。如果定价中的增值水平被控制在一定的范围内，利润就能达到最大化。如果增值率越接近20%，税务机关在稽查时就有可能调整可扣除项目的金额，这在某种程度上凸显了使增值率超过20%。因此，进行销售价格规划时，财务部门应就调价后的销售额变化及对同行业竞争的影响与销售部门联系，分析价格计划的可行性，最后由销售部门敲定价格计划的实施(杨浩宇,陈雅婷,2021)。四、房地产企业纳税筹划方案的保障措施（一）完善企业组织架构对于企业来说，税收管理机制的完善与否关系着房地产企业的纳税筹划方案的成败，所以保证纳税筹划的顺利实施，房地产公司应该将完善机构为第一步。这在一定程度上揭示房地产企业应该将税务部门从财务部门中剥离出来，用专业的团队独立地完成纳税筹划工作，这样两个部门就可以各司其职完成自己的本职工作，以便于高效完美的完成工作、分离出税务部门不仅仅可以满足企业对于纳税筹划的高要求，也能够强调税务从业人员知税法、懂税法、能应用(魏星宇,刘芝和,2023)。所以在企业从财务部门选拔人才时，这在一定程度上凸显出可以优先选择可以灵活运用税务知识的人才，同时也可以对外招聘专业税务筹划人员，以实现企业利润最大化的目标。在开启资料搜罗的前期阶段，本文祭出诸多招数，涵盖了问卷调研、实地交流以及文献查阅等，一心想着从多元视角把详实且完备的数据给网罗齐全。经由对这些数据有序的拆解与分析，本文得以顺顺利利验证研究假说，还把其中暗藏的规律性特点和潜在关联给梳理明白。虽然本项研究小有斩获，但本文深知，任何钻研都脱不开局限性。未来研究大可在现有根基上持续深耕细作，尤其在样本选定、研究技法优化以及理论模子打磨等方面，有着极大的改进潜力与发展余地。房地产企业开发周期较长，经营活动较为复杂且设计部门多，纳税筹划则几乎贯穿于项目开发的所有环节，因此需要各个部门相互合作才能实现目标。企业需要从战略层面全面提高公司纳税筹划意识，在这特定的场景中并且制定与筹划有关的制度，明确各部门在纳税筹划中所需要承担的义务与责任，企业根据实际情况定期为从业人员组织纳税筹划业务知识的讲座，进而使得各个部门都能够树立纳税筹划意识、团结协作，确保在各项经济活动前能够事先做好纳税筹划，保证公司的利益。（二）关注税收政策的变化企业的财务部门应该及时的关注税收政策变化，对于纳税筹划的结果及时跟进跟，并且需要依据企业的实际情况及时调整纳税筹划方案，进而降低企业因税收政策变化而造成的影响。企业根据当前的税收政策和市场经济环境的变化来设计纳税筹划方案，当环境发生改变时，如果企业的纳税筹划方案不能随之改变的话，会给企业带来一定的风险(许俊杰,王瑾瑜,2023)。因此，企业还需要相应的设计税务培训机制，在税收政策更新时组织从业人员进行新政策的学习，或者也可以通过聘请外部税务专家给人员进行相关知识的培训，提高税务从业人员的业务能力。在这样的环境条件下可以推知同时也可以使从业人员更能了解纳税筹划对于企业发展的重要性，在执行业务的过程中与主管税务部门积极沟通，给企业提供切实有效的纳税筹划方案。在选取数据分析方式方面，本文除了采用传统的统计分析工具，如描述性统计、回归分析之外，还尝试了当前流行的数据挖掘技术与算法。例如使用聚类分析来探测数据集内的隐藏模式，或利用决策树算法预测未来的发展趋势。这些新式方法为理解复杂的现实问题提供了有力支撑，并能揭示出大量数据背后的深层联系。同时，本文强调了定量与定性方法的结合，旨在构建一个更为完整的视角。在与主管税务机关积极沟通的同时也能够了解到当前的财政情况以及未来的税收政策的变化趋势，企业由此可以合理预估未来一段时间企业税收负担变化。在本文的研究视角下这种情况被予以关注在企业对于当前税收政策理解不全面时，也可以向税务机关进行更深层次的咨询，通过税务机关的解读，在很大的程度上可以提高企业纳税筹划方案的可行性和合理性，从而有效减少由于错误解读而造成利益上的损失。（三）保持纳税筹划方案的变通性对于房地产公司而言，每当企业自身的经营状况或者外部市场的环境变化时，企业曾经制定的纳税筹划方案的有效性就会受到影响。因为纳税筹划方案一般是在经济业务活动发生之前，依据上述分析情况在一定的税收政策环境下设计出来的。因此，对于纳税筹划方案的制定需保持一定的变通性(刘宇琪,朱婧怡,2017)。当情况发生时，企业能够灵活的面对并及时调整方案，这样可是省去大量不必要的时间和金钱，也能够提高企业应对风险的能力。此外，由于房地产项目大同小异，公司需要建立相应的税收筹划方案库，整合公司特有的税收问题和因素，建立税收筹划模型，及时监控税收筹划的结果，考虑到这种情况并及时对税收问题进行规划。以便于在特殊情况发生时可以提高应对效率，节约企业资源，以实现企业利益最大化。结论当今所面临的百年未有之大变局下，我国经济发展开始出