会计本科毕业论文-S房地产企业筹资风险分析与防范研究

摘要现今我国发展经济的重要行业之一就包括房地产行业，房地产行业由其出现到成长发展的过程以来，受到全国人民的关注。中国经济近几年的快速发展在一定程度上促进了房地产企业的快速崛起，但由于房地产行业发展速度较快并且很多企业的发展模式是依赖银行贷款的，由此房地产行业在财务风险管理这方面的意识比较薄弱而且管理水平低下。然而随着房地产行业的高速发展，其带来的问题也逐渐显现。筹资活动作为企业重要的资金管理手段对企业经营起着重要的作用，所以企业需要及时分析企业不恰当的筹资方式所产生财务风险的原因，由此采取有效的预防措施。本文以S房地产企业为例子，从S房地产企业现在的筹资风险了解S房地产企业财务现状，分析当前企业的筹资风险所带来的后期发展风险，并为S房地产企业提出防范风险的建议，这甚至有利于投资者了解S房地产企业的财务经营状况和风险评价，做出理性的投资决策。关键词：房地产企业；上市企业；筹资风险；控制；策略

绪言近些年来，我国高速发展的经济状况愈来愈强的同时，房地产行业也跟着迅速向上且朝着利好的方向发展，为我国的经济健康发展带来重要意义和深远影响。当今社会我们都深知，在经济不断发展的过程中，房地产行业也在扮演着领头羊的重要角色和地位，它甚至已经成为我国国民经济长期稳定发展的支柱性产业。盈利之丰厚的它吸引了众多开发企业和对此感兴趣的投资者的积极参与，由此我们可以得知房地产业的数量将会不断增多且其发展速度将会发生过快的趋势，这也说明其太过快速的发展会携带一系列的弊端且其问题在后续发展中会逐渐显现。投入的资金大、生产的周期偏长、资金回笼周期也长、收益高但风险也高这四大总结即是房地产行业的突出特点，面对房地产行业如此不稳定的发展，许多企业内部面临着较大的财务风险。筹资作为企业中重要不可或缺的资金管理手段，它对企业正常经营起着重要的作用。各房地产企业在日常经营管理过程中，需要及时分析企业不恰当的筹资方式所产生财务风险的原因，借此采用有效的防预措施来避免企业遭受的损失，并有助于我国房地产企业的健康稳定发展。本文以S房地产企业为例子，了解S房地产企业财务现状，分析当前S房地产企业的筹资风险所影响企业后期发展的风险，由此为基础适当提出防范财务风险的措施，提出为S房地产企业降低财务风险的建议，有利于投资者了解S房地产企业的财务经营状况和风险评价，做出理性的投资决策。相关理论概述房地产企业筹资的途径财务风险又可称作企业筹资风险。企业借入一定的资金，增加企业的现金流量就是为了确保日常生产经营的正常运作就叫作筹资风险，企业的偿债能力和企业利润的浮动深受筹资风险的影响。企业在日常经营活动的各个方面都需承担一定的财务风险，所以企业在筹资规划的过程中需要注意以下三点：一为选择合理且恰当的方式手段来借入资金；二为要衡量其不同的方式会给我们带来什么风险且预估其影响及后果；三为根据上述的预估及时做出针对性的可行方案和解决措施。筹资风险管理指的是企业在日常生产经营管理过程中，在进行管理其资金的同时会受到其资金层面供给需求的整个市场的影响，也会受到宏观上外界对其相关的经济环境上发生变动的影响，由此可能给企业造成利益损失的一种管理预测手段。房地产企业筹资常见的风险筹资风险分析方向大致可分为：企业偿债能力、企业自身资本结构、资金营运的合理性和企业成长和未来发展能力。这四个方向互相联系，互相牵制，不仅仅影响着企业的筹资合理性还影响着企业日常经营活动的各个环节且其影响是环环相扣的。S房地产企业筹资风险现状分析S房地产(集团)股份有限公司是一家拥有国家颁发的一级房地产开发资质证书的大型企业，系国有企业。S房地产企业在2020年的总资产数值已经达到了103，320，872万元，其中流动的那部分资产总额就占了大部分的总额度且其数额达到了93，692，197万元。其中货币资金总额、应收的账款总额和存货数成为了主要的组成部分，其中货币资金总额占S房地产企业流动资产额的14.88%，应收的账款总额占其流动资产额的0.20%，存货数则占62.33%。而剩余的非流动资产加起来达到了9，628，675万元，且这些资产主要集中在不动产上，其固定资产总额占企业非变现资产总额的7.76%。企业偿债能力筹资风险是指企业因为没有采取合理的方式方法进行借款而使得企业未来会面临财务发展风险的可能性。筹资活动开展的情况好坏对企业财务风险影响很大。近几年来房地产企业在资金效益的使用这方面的不确定性逐渐加大。S房地产企业筹资渠道一般来自于银行贷款、自有资金、发行股票等渠道。因为S房地产企业主要的筹资渠道来源于外部，这个时候就需要分析S房地产企业的偿债能力。企业通过利用现有的资产包括流动性强的资产和非流动即变现能力弱的资产来偿还短期所借的债务和长期所发生的债务的能力称其为企业的偿债能力，而企业是否能够可以长期健康稳定发展且继续生存下去的关键则是企业是否能够可以按时的去偿还在筹资活动时所发生的全部债务。企业偿还其所发生的全部债务的能力可以反映出当前的企业在财务方面是否出现了问题或者危机，在日常经营过程中其能力是否发生显性变化，它是一个重要的分析指标。在学术上我们一般以时间为界限区分企业的偿债能力即短期和长期偿债能力。表12016年-2020年S房地产企业偿债能力分析图年份20202019201820172016流动负债(万元)59，970，04844，489，69636，295，00525，079，583 22，183，374 非流动负债(万元)20，398，62421，510，26117，526，2039，909，9008，485，908负债合计(万元)80，368，67165，999，95753，821，20934，989，48330，669，282资产合计(万元)资产负债率(%)流动比率速动比率(%)现金比率(%)103，320，87277.791.5658.8523.2584，649，39277.971.7265.6325.569，645，17577.281.7857.0718.6846，799，67740，383，32074.7675.951.741.7352.5643.4618.7316.9总体上来说公司的流动比率指标越高，其短期偿还能力越高，反之则越低。如表1所示，S房地产企业2016年至2019年的短期偿债能力较为平均，总体徘徊在1.7至1.8中间。而2019年到2020年的短期偿债能力则有所下降。而且行业内一般认定企业流动比率最低为2，这样才会比较合理。但是S房地产2016年至2020年的流动比率最高才是1.78，五年平均的流动比率为1.71。而存货在企业流动性较强的资产中属于流动性最差的一种。当企业在资产流动性较强的项目中的总额去掉存货后，在这个大前提之下剩下的流动资产哪些变现能力较强的至少应与流动负债相持平，这样才能够确保企业能够在短期内偿还债务。S房地产企业从2016年到2020年这五年里S房地产企业每年的总库存都占了总流动资产的一半以上。而剩下的变现能力较强的流动资产大概各占总流动负债的0.43，0.53，0.57，0.66和0.59。企业短时间内清还债务的业务能力比较高且其速动比率一般会达到1，这样才能够比较容易的去筹集到我们企业日常所运营的活动中所需要的资金。反之，企业的速动比率就会显得其偿债水平比较弱，公司也就会濒临着偿债风险较高的危险且被动的局面。速动比率过高有可能表明企业当前账上的现金、应收账款这两项数额占据了企业的大量资金总额。S房地产企业2016年至2020年的速动比率总体上看并不高，其中2016年到2019年的速动比率都呈上升阶段，2017年到2018年这两年的上升速度较为缓慢，2019年到2020年又呈下降的态势。而且S房地产企业近五年来的速动比率最高才为65.63%，表明其这几年流通性较强的资产变现的能力较弱，从上述的数据和简要的概括分析中可以看出S房地产企业的短时间的偿债能力比较差。特别是现金比率反映了公司当前的总流动负债中有多少是属于现金余额所占的份额，这是用于分析企业短期偿债能力高低的重要指标。S房地产企业2016年到2020年的现金比率总体趋势是呈上升状态，但在这期间2017年至2018年，2019年至2020年这两年期间稍微有些下降。但是S房地产企业的现金比率还是不高，现在房地产行业的大概平均水平已达到了25%左右。同样作为企业的偿债能力指标分析，我们在进行细致分析其数据和比例将会产生风险的同时，最好还是要将一年内可以偿还债务的能力和需要一年以上才能够清偿所有短期或长期中筹资所发生的债务区分开来，长期发生的债务我们由于不受时间的限制，可以利用时间这一优势来获得更多筹集活动资金的方式然后再偿还债务，一般我们可以用两个指标来进行分析，分别是资产负债率和产权比率。表22016–2020年S房地产企业长期偿债能力分析表年份20202019201820172016资产负债率(%)77.7977.9777.28 74.7675.95产权比率(%)336.25336.08322.68270.67296.73在国际上房地产的资产负债率的平均水准在65%左右，而我们由表2的数据发现2016年以来S房地产企业的资产负债率的平均水平却高于国际水准甚至达到了70%以上，而往往过高的资产负债率会导致企业面临财务发展风险危机发生的可能性并加重其风险负担。但是它在开发房地产项目上需要大量的资金，所以需要经常依靠融资来进行贷款。然而S集团所发生的不合理的资产负债率也会同时影响着资金结构的不合理性，若企业的正常资金状况这条链子都连接不上，甚至还发生断裂的状况，控制不住所发生的财务管理状况风险，这对企业的持续健康稳定发展都会有很大的影响。所以有不合理的资产负债率这种状况的企业需要高度重视这种情况。企业自身资本结构近些年来房地产行业发展较为快速，而且很多房地产企业的筹资模式是高度依赖于银行贷款的，企业的资产负债率过高也会受这种筹资模式的影响。S房地产企业也和大多数房地产企业情况相同，企业的筹资渠道窄，资金来源少，致使企业的资金流动不顺畅，影响企业自身的资本结构合理性。表32016–2020年S房地产企业资本结构分析表年份20202019201820172016长期借款（万元）17，207，23318，187，395 14，765，3856，886，655 6，641，174长期负债（万元）比率(%)股东权益比率(%)23，888，70687.6822.2123，875，28687.4722.0323，415，83786.1222.7220，398，62422，795，14684.3585.8525.2424.05S房地产企业近五年的长期借款占长期负债的比重总体呈上升趋势，而且所占比重平均在80%以上，所占比重较大。表3的产权比重呈上升趋势，数据表明S房地产企业的长期偿债能力下降，侧面暗示S房地产企业内部存在不合理的资本结构。资金营运的合理性营运资金作为流动资产的重要组成部分，同时也是用来分析企业短期偿债能力的方法。企业在经营过程中由于供产销等方面的不稳定因素影响企业的资金流动速度降低，由此造成企业资金营运的财务风险。因为企业的偿债能力与自身盈利能力是相互影响的，所以企业的资金营运能力不高会影响企业日后的收益，进而会影响企业进一步获得筹资的机会。表42016–2020年S房地产企业营运能力分析表年份20202019201820172016存货周转率（次）0.290.290.270.370.30流动资产周转率（次）0.280.280.270.380.34总资产周转率（次）应收账款周转率（次）0.25122.530.25100.760.2584.410.360.3265.1138.03从表4反映的S企业存货周转率分析表来看，S房地产企业的存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率在这2018年至2020年里的数据变化幅度不明显，较为稳定。但是与前两年相比呈下降状态。2017年的数据在这五年里是最高的。2018到2019年的数据缓慢增加，2019年至2020年保持不变。说明S房地产企业在2016年到2017年企业营运水平在上升，2017年是近五年里营运的最好的一年，到了2018年营运水平开始有所下降，且近三年的营运水平较为平均。S房地产企业这五年来的应收账款周转率有大幅度的提升，有这么良好的态势应该是得益于S房地产企业在近几年采取了较为完善的应收账款风险管理制度。但是存货周转率和资产周转率还是较低，S房地产企业的资金营运水平还是不高，侧面也反映出S房地产企业的短期内的偿债能力低下。企业成长和未来发展能力企业的成长和未来发展能力也是外界衡量该企业筹资风险的指标之一，主要受企业的资产增长和利润率的影响。当企业向外界寻求筹资的机会时，外界首先会考虑该企业值不值得去投资，它未来有没有长期稳定的发展能力。特别是房地产行业主要依赖银行的贷款作为主要筹资方式，这时银行就会全方面评估企业的发展能力，才会考虑是否批准企业的贷款。表52016–2020年S房地产企业主要盈利指标分析表年份20202019201820172016主营业务收入增长率(%)21.2932.95-5.4625.3813.18总资产增长率(%)22.0621.5448.8215.8910.41净资产收益率(%)销售净利率(%)23.0715.9217.8613.4433.9913.4521.5820.1211.0313.63从表5S房地产企业的盈利指标分析表中可以看出S房地产企业三年里的主营业务发展不稳定，总资产增长率和净资产收益率走势起伏较大，销售净利率增长速度较为平稳。2018年S房地产企业的主营业务增长率为-5.46%，但是总资产增长率却达到48.82%。这表明2018年S房地产企业调整了该企业一些发展规划，在主营业务这方面的投资适当减少，改为增加其他业务的发展。S房地产企业筹资风险存在的原因企业的资产负债较高我国房地产企业往往财务风险管理的意识淡薄。在房地产发展过程中，企业的财务结构会因为决策者一个决策的失误或者在融资过程中操作不当也而失去平衡，导致企业的资产与负债的财务结构不合理。然而这种情况也会导致企业自身的偿债能力的下降，最终还可能丧失了偿还债务的能力，由此就产生了企业的财务风险。S房地产企业在企业发展过程中和大多数房地产企业一样，往往只关心如何去筹集更多的资金，偏向注重怎么让现有的资金总额再往上涨，但是却不知道怎么才能明智合理的筹集资金，怎么合理的利用和管理这些资金。这表明企业的财务风险管理意识较为淡薄。S企业为了获得短期的融资，可能在融资过程中会把负债结构忽视，在筹资风险方面缺乏管控意识，导致资产和负债这一杠杆失衡，最后导致企业的资产负债过高。企业资本结构不合理S房地产企业的长时间负债影响着其收入和支出相减后其利润的高低，而S房地产企业的筹资活动中出现的财务管控风险则会受到短时间内所发生的负债的影响。而长期所背负的债务能够为企业带来时间上的优点，企业不必急于偿还债务，也降低了企业筹集资金的压力，利用时间长的优势去筹集资金的所产生的风险比短期内的风险要低不少。现今S房地产企业的流动负债较高，2016年至2020年里流动负债占总负债的比例为72.33%、71.68%、67.44%、67.41%和74.62%，基本在百分之七十的水平上下浮动。其中流动负债的占比较高，而长期负债的占比大概为百分之三十左右，比例较低。这侧面表明了S房地产企业的筹集资金的方式比较偏向筹资成本低，但这一方式的偿还压力大，那么这样企业的资本结构就显得不太合理。因为流动负债的偿还期限在1年内，限期较短，如果S房地产企业没有规划好短期负债的偿还，很容易造成企业资金的断流。若企业陷入资金断流的危险，这个时候就更需要快速进行筹资，企业的快速筹资可能会因时间的紧迫而作出错误的投资决策，进而加重企业的负债压力。企业筹资和发展压力并存受国家这些年来“限售”和“房住不炒”的相关政策的影响，S房地产企业存货销售的情况不好，其次房地产市场变化莫测，S房地产企业的销售规划和市场变化互不匹配，就造成了S房地产企业营运压力较大。S房地产企业的存货积压较大，导致S房地产企业不能通过企业自身的项目置换内部资金，当自己不能满足自己的需求时，S房地产企业就只能向外界寻求帮助，从外界筹集资金。S房地产企业的盈利能力与S房地产企业的营运能力相互影响，企业的盈利能力降低，资金的流动速度就会减慢。当资金的流速变慢时，企业又需要重新筹集更多的资金去支持企业的发展项目，而且筹集资金的成本也高，S房地产企业的开发项目开发周期长，在这过程中需要不断大量的资金支持，这样又会增加S房地产企业的筹资压力。企业内部筹资风险管理不完善不合理的财务发展风险管理机构大量的存在于房地产企业中，且他们企业往往将其管理权和监督权合一，使得股权和管理结构失衡，导致“一人独大”的管理现象。S房地产企业也存在着股权和管理结构不合理的问题，并且S房地产企业内部管理水平较低，企业内部人员的对于筹资风险的内部控制意识薄弱。房地产行业兴起的时间不算长，因此S房地产企业内部人员对房地产行业的财务风险认识不深刻，其次财务风险的内部控制所产生的效果不是立马就能显现的，所以S房地产企业将企业的重点主要放在了对自身房地产项目的开发和如何较快销售存货的方向上，进而忽略了内部财务风险的控制和管理的重要性和严重性。S房地产企业筹资风险防范对策发展多渠道的筹资和优化资本结构当前S房地产企业的主要筹资渠道还是依靠利用获得土地使用权向银行进行贷款，再者是用发行股票或者债券公开募集的方式。企业欠缺多渠道筹资方式在很大程度上影响着S房地产企业往更好的方向上发展的可能性。S房地产企业可以在原有筹资方式的基础上进行多元化渠道的拓宽，例如典当融资，质押或者抵押企业一些自有固定资产的方式，企业能够获得短期而且快速便捷的资金从典当行中。再者将社会较散的资金通过一定方式或者手段集中起来供自身企业使用依靠聚集市场上没有特定方向的投资者利用投资信托和私募的方式。这不仅有利于企业自身，还有利于投资者获得相当的报酬，实现投资者与被投资者互利的共同分享。还有可以引入海外的投资带来一笔资金和在海外市场发行债券等方式，减轻S房地产企业本身对银行贷款的过度依赖的问题，从而降低S房地产企业自身的财务风险。关注政策的导向在这大环境改变的条件下，S房地产企业需要面对更多的挑战，但同时也拥有了许多发展机遇。S房地产企业应当及时关注并迅速掌握国家政策的大方向，深度精准的解读相关政策的意义，把握好当前的机遇顺流而上，做好市场的调研工作，根据调研结果及时调整自身结构的不合理的方面，也要不断完善公司内部的筹资风险管理的制度。在面对机遇时要把握好机会，但同时也要做好面对危机的准备。提高企业营运能力有利于企业长久稳定发展S房地产企业的存货囤积的情况比较严重，从这个问题可以看的出来S房地产企业的销售工作情况不太理想。由此，S房地产企业应对采取更加灵活的销售方式促进销售情况回转。比如采取多元化的销售模式，对现有的销售模式进行改善。S房地产企业首先要结合当前房产销售的情况掌握当前发销售发展动态，区分出房产销售的旺季和淡季，并且制定相关且有针对性的政策应对旺季和淡季的销售情况。在淡季时可以使用多种多样的促销活动吸引顾客，比如若旧客户介绍新的客户在S房地产企业购买相关产品，给予其适当的优惠。又或者从顾客入住后的情况给予一定的优惠，例如规定一段时期客户入住后能得到免费的物业管理，或者停车位适当降低等措施；在旺季时，S房地产企业可以适当放慢企业项目开发的脚步，在某些受欢迎的产品上，根据市场大环境的情况可以适当提高一下价格进行出售，由此换取企业更高的利润，可以缓解企业当前财务压力。如果当前企业没有好的投资项目时，企业可以减慢销售节奏来给企业预留出更多时间去寻找下一个可行性更高的项目。这种灵活的销售模式不仅可以使企业在第一时间调整现有的销售节奏，而且还可以适当降低企业在营运这一环节上的财务风险，有利于企业提高自身的营运能力，还有利于企业更加长久稳定的发展。完善风险制度的管理，加强筹资风险控制房地产企业要完善企业内部风险制度的管理和加强筹资风险的控制，提升房地产企业财务内部人员的素质为首要目标。房