遵义时代广场项目商场规划建议报告

遵义时代广场商场规划建议报告1对汇川区商圈的分析与评价●与中华路、北京路相比较而存在的市一级商业营运中心●传统骑楼式商业文化特色显著●餐饮业兴旺，传统商号密布，具旅游观光价值●遵义传统商圈，日均客流30～50万●消费层次中低档，商业配套成熟完善●主力消费群是遵义西关老城及遵义原住居民户为主●专业市场成熟开展，专业度高，商业辐射广泛●商业经营组织模式滞后，整体营运水平不高2对同商圈内的商业物业的评价●时代广场是商圈内最大商业用房、总建筑面积12万m2，由东欣房地产投资，2021年交付使用，前期经营惨淡，现南塔有所改观，但整体空置率仍然较高。做不旺的原因分析：1.商场欠缺整体的开发及经营定位，重造场，重销售，不重招商组合和整体经营；2.与上下九商业圈的经营气氛没有有机的融合，存在经营形态上的反差；3.核心主力店的引进失败；4.物管本钱费用高企，制约商户前期创业；5.商业整体规划布局上存在缺陷。3●名汇商业广场

1.销售较成功；2.缺乏清晰的市场形象定位；3.招商组合力较差，欠缺灵魂主力店；4.门面小，楼层间隔及功能布局不合理；5.楼层高，制约客流导入。45工程竞争优势l

生活配套完善

地处老城区，独享成熟生活配套，学校、幼儿园、医院、邮政、银行、饮食娱乐一应俱全。

l

地铁概念、交通便利工程邻近地铁一号线陈家嗣站，临近北京路、中华路、中山路多条交通主干线，数十路公交车途经，交通辐射范围十分大。

67旧城市中心商住型物业，软硬件配套齐全；区政府规划开展地区，具有较大潜力；区内人口随着地区开展而扩大，消费力将增强；由于所在地商业零散，其市场空白面大，其开展空间巨大。

产品优势8工程竞争劣势l

工程所在地的商业零散，规模不大之余且档次较低；l

商用物业面积分布过散〔方案六层〕；l

周边大型专业市场的影响；l

车位配比略显缺乏。9工程时机点分析l

汇川区核心区可开发用地较稀缺；l

本区商业市场空白面大；l

区域开展较具潜力；10工程威胁分析所属的汇川区在未来的房地产开发量将增多〔含烂尾工程〕，商用物业也将扩大，即潜在的竞争对手会在一定程度上影响本工程未来销售。因此工程的销售将会面对不同档次工程的竞争，其整体市场定位必须独特，且抓住市场空白和市场潜在需求，创造效应。11工程定位篇工程开发理念市场定位规划定位目标客户定位12工程的开发原那么及思路1、以快速回笼资金为主的同时，确保长期旺场经营2、通过商场裙楼的价值创立，提升整体工程价值3、在形成整体品牌时，为开展商开发其他工程奠定良好市场信誉度，可持续扩展，实行房地产良性滚动开发模式4、在经营定位方面，符合政府商业开展规划，并形成独有经营特色优势，增强市场竞争力，提升商业价值，确保高于区域商业市场价值，获取最大利润值135、在商场规划设计方面，将适应各主要经营类别及业态经营使用需求，确保良好的循环人流消费购物动线，平面交通及垂直交通设计及设施合理齐配，提高商场中长期的经营可调适应性，包括各类商场硬件软件设施科学灵活配置。6、商场在吸纳及满足区域内消费的同时，借助本区商贸旅游的商业规划定位，制定充分吸纳外区消费购置力，确保商场长期价值增长。7、在整体工程推广经营过程中，通过工程经营定位将提升区域商业经济，争取得到政府部门的全力支持及协助14商场的市场定位1.

定位思路：从市场分析商业格局，商业经营开展中分析制定，并在以下几方面形成定位趋向缘由：首先分析制定商业经营业态再分析制定经营行业类别最终分析制定项目定位

152、从交通条件及区域辐射分析[向东]中华路→北京路→人民中路→惠福路→解放中路Ø是汇川区与越秀区东西向的第二条主通道[向北]中华路中→中山七路→香港路→北京中路Ø是由北向入工程的主要通道之一[向西]中华路中→惠州路→中山八路→黄沙大道→珠江桥Ø是西区社区商业配套密集区域

[向南]中华路→长寿西→文昌北路→华贵路→第十甫→上下九路→六二三路Ø是汇川区与海珠区南北主干道之一16总结：①交通条件以向北接中山七路及连接北京路的优势最为明显。相对区域内其他商住工程具交通便捷优势，同时周边公交路网及站点密布。②作为汇川区内东西向二级主通道，沟通东西向区域内交通，区域内各类人流、车流来往频繁密集，对新工程的形成及兴建在前期及经营中将起到高速的口碑传播作用。

17③与地铁1号线相对接近，步行3~5分钟即可到达，届时进入工程的南区人流、向东区人流客快捷到达，1号线开展起主导作用，带动各类商贸开展。④由西南向道路进入工程，受多条单行线影响，交通有所阻滞，与北京中路及中华路中路作为主要进入路线，工程在前期推广及经营过程中将设置完善的交通导向指示系统，提高工程可到达速度及聚散便捷性，促进商业经营的交通优势。183.从区域商圈分布特性及消费特性分析总结：①各类业态零散分布，对消费群体的互动购置引导力较低，人流未形成互补，缺乏趋于商业经营促进力②经营模式的创新将提升整体商业经营档次及优势，充分调动区域内密集的个人消费购置力，以及扩大经营辐射层面③区域居民消费结构单一，购物消费类别有待完善，同时效劳类别业将引入，外区消费购置力将成为经营主力与区域内居民消费相互补194.从区政府商业规划特性分析①汇川区商业规划将以打造西关历史文化旅游及商贸结合的方向开展，大力促进第三产业开展。未来将形成百货零售业态及专业批发市场业态同步经营的商业格局。形成西区独有的经营特色及市场竞争优势20②目前各大商业地产工程纷纷落成，采用错位经营方式，形成自有经营特色及优势，吸纳区域消费群体，例如富力广场的儿童用品专业商城、新光城市的百货商场、中华北路的新大新商场等工程。③随着房地产工程建设加快，居住人口结构、消费结构、消费力随之改变，消费类别及档次需求增大，对新的商业经营类别及业态进入提供良好的市场根底及机遇21①百货商店逐渐丧失传统核心优势，向大规模、集团化、多元化、专业化开展，将以MALL形式出现②连锁超市成为最迅速的主力业态，便利店以“全天候〞及“网点〞形成在各区域分店设置③专业市场适应市场细分的主流业态，强调专业经营，形成定向消费购物模式5.从商业格局开展特性分析226.

从现代社会消费购物形态进行分析u

购物形态23u

消费族群分类传统重视门面追求卓越时尚享乐人士商务

由于汇川区今年不断涌入外来人口，整体消费结构及特性有所调整，较易接受对新的业态及类别，进入引导形成定向消费购置模式247.从经营类别的经营开展特性结合商业地产租售模式分析u

本工程受区域、地块、规模限制，难以引入大型商业的集中经营，将以引入单一类别的商品集中经营为主，形成主题式的商业经营场所。u

周边是高密度的传统居住区，将选择经营区域及经营条件限制较宽松的民用商品类别，同时与区内消费相关联的商品经营行业，可作为区域商业的有效补充，以民用商品为主，对周边环境起到协调统一作用25综上所述：从以上定位区向缘由分析中总结出本工程商场裙楼适合采用“主题性专业市场〞商业业态，并以批发零售相结合的“都市型专业市场〞，对内满足区域消费需求，对外吸引外区消费需求。268.

从消费层角度分析u

汇川作为广州市的老城区之一，构成现今荔湾区以老年人为主的人口结构〔40%以上〕。从保健品的目标消费层分析，老年人的需求量相对较大。u

港台文化已深深影响到广州。今年广州经济高速开展，人们生活水平不断提高，对健康的注重也越来越高。279.从经营者角度分析汇川区政府于2003年底正式发报文案“把荔湾建设成集旅游、悠闲、娱乐、购物于一身的国际知名地区〞。因此区域内的可接触层面会更加之广阔。从经营者角度分析，接触层的广阔就意味着市场无限的商机。28293012.从提升商场物业市场地位及价值，促进商场物业招商、销售。由于工程经营业态具首创性、唯一性，可将商场定位提升至全国及华南地区的国家级、省级、市级商业中心地位及价值，促进商场销售。313233u

开展前景我国自古就有药食同源的养生文化，作为21世纪代表人类经济开展方向的朝阳行业，其开展在我国不仅具有深厚的社会根底，以具有广阔的空间。u

规模与速度方面据专家估计，2021年，我国保健品的市场容量将到达1000亿元人民币。34u产品功能方面现阶段尤其缺乏针对专门人群而设计的单一功能的保健食品，相信随着市场细分的研究，又是企业将不断开掘市场时机，未来的保健品市场将更加丰富多彩。35u从市场经营空白、市场需求进行分析

1、区内大型主题百货业态及生活配套经营类别齐配，而缺乏的是主题特色专业市场2、区内各大专业市场经营以批发业态为主，对本区的消费力挖掘及消费相关联性较少，缺乏屡次重复购置经营特性，而本工程处于传统居住区，批发与零售业态将进行有效吸收363、日用品、耐用品经营相对饱和，与生活相关的教育、文化、医疗、保健等产业经营类别相对缺乏，在区域建设不断加速的同时，对该类需求逐步扩大。37

u保健品经营类别品种众多，各年龄层及各层面消费群体均有相应产品及消费需求，将可分区分层设置，适合高楼层商场分层经营特性，并将形成各层各区均有经营主题特色，增强商场各楼层经营价值。38综上所述：从以上定位源由分析总结出本工程商场裙楼适合采用“保健品产业〞专业经营类别，同时在产业的根底上，结合相关配套经营类别，以及区域消费需求特性，形成与产业复合经营及专项商品及效劳定向消费购物模式。39〔一〕商场的市场及形象定位：首座中国保健品产业商贸中心1、采用“主题性专业市场〞商业业态，并以批发零售相结合的都市型专业市场，以保健品产业的根底结合相关配套经营类别，以及区域消费需求特性，形成与产生复合经营及专项商品及效劳定向消费购物模式。太阳城thesuncity具首创性、唯一性经营优势40商场名称阐述

城：CITY，代表以城市为中心的都会级商业中心，具行业经营规模优势，一体化集中经营优势。41

2、经营功能定位

——具专项商品集中经营及多功能复合经营优势，及国内外保健品集中展示、销售、推广于一体的都会级专业商贸中心Ø并具有保健品产业文化传播推广功能Ø同时具有保健品在中国传统饮食文化中转换成“食用〞功能〔引入特色餐饮经营机构〕42Ø

通过“饮食文化〞经营机构进行商品的全方位推广，符合西关旅游商贸区定位，以及西关传统特色“饮食〞文化的市场经营优势Ø具有保健品产业与人的互动经营功能，形成各类保健运动及治疗经营功能〔引入保健理疗休闲康体健身经营机构〕43Ø

具有保健品产业各类企业，及机构集中办公，信息传播，行业交流，教育培训等经营功能〔引入行业经营机构及配套经营机构商贸用途〕Ø

具产业信息流、资金流、物流、人才流的会聚高端商业平台功能443、经营模式定位“太阳城〞将实现保健品产业一体化现代商贸复合经营模式，并与旅游商贸业作复合经营，借助区域旅游商贸经营优势及大量外区消费群体促进工程经营。454、

经营业态定位

行业品牌商户主力店（超级市场）品牌专卖店保健行业购物中心专业经营店（百货店）形成保健品产业的专业批发商场

46〔二〕商场的商品定位及功能定位：楼层功能定位建议建议面积（㎡）F1女性保健产品品牌区引入太太药业集团等品牌，建立品牌专场增设推广空间场地，制造开阔的视野空间约1200F2保健产品品牌区加设视播设备，加强互视效果全层（2401）F3保健产品区（清晰划分儿童、老年专区）增设医疗商家（销售按摩椅）休憩场地儿童（800）老年（1200其它（400）F4保健理疗区吸纳推拿、特色饮食等特色商家饮食（1500）推拿（600）其它（300）F5写字楼增设商务中心全层（2087）47楼层定位原那么Ø

营造气氛提出如此的功能划分和行业组合建议，目的使商场的每个楼层都有比较平均的客流量，而不至于令人产生冷场的感觉。Ø

一站式消费其次，是引入循环消费理念，使每位顾客一天的吃、玩、购物都可以在场内完成，而无需再假借别处，增加商场的吸引力。48Ø

经营可行性再次，当能够为商场带来充足的购物人流时，商家的生意也比较好做，从而增加商户入场的信心；同时，增设写字楼局部，令商家在场内完成商务、经营等工作，可提升商场的整体综合竞争能力。Ø

表达价值将商场的集批发、销售、商务、展示、保健、饮食、旅游七大功能按其价值优势作互补，到达带动整个物业的售租经营。49〔三〕目标客户定位1、经营商户定位〔1〕国内〔广东、上海、北京、西安、四川等保健品重点工厂区域〕生产厂商及以华南区为主的总经销商〔2〕保健品产业的原材料、半成品、加工企业及供给商〔3〕保健品行业的经营配套、效劳配套经营商户〔4〕国外保健品行业的中国区总经销商502、消费群体定位〔1〕华南区为中心的各区域分销商、经营户、各大超市、百货购物中心采购部〔2〕以广州为中心的个人消费群体，社会机构消费群体

51规划建议外部规划建议整体商场规划系统平台设置设施设备配置环境装饰设计52成功操作个案蓝色快线天晟明苑跑马地花园53蓝色快线54天晟明苑55跑马地花园56外部规划建议外立面前广场出入口57外立面建议商场外观窗户用通透式玻璃窗设计为宜

建议商场墙面用暖色调为主，不宜用过深颜色

建议设置在二至三层，约8~10米高

58前广场不宜在平地上设置障碍性物品

设置高空立体景观，即绿化设施

59出入口设置原那么：消费者进内消费的便利性原那么视觉吸引性原那么

60整体商场规划建议间隔建议公共通道建议柱网分布商场动线组织楼地高度建议61间隔建议各面积户型配比62首层间