永威置业成品房内训-成品房与成品房中心

不用二次装修的房子符合工业化要求的房子可自由选择配置的房子便于维修，方便二次改造的房子什么是成品房？他山之石现在的客户如何选择电脑？品牌配置外观电脑的发展轨迹一般组成：CPU、内存条、硬盘、主板、显卡、鼠标、键盘第一阶段：自己组装电脑。前提是硬件知识的普及，如电脑报、计算机杂志等。第二阶段：品牌电脑与组装电脑。市场资源整合有固定的团队组织行成品牌；由于价格存在优势，还有大量个人组装机。第三阶段：品牌电脑第一波。基本都是品牌电脑，品牌林立，鱼目混杂。第四阶段：品牌电脑第二波。品牌数量变少，集中程度变高，客户体验性培养大量FANS忠实追随。技术更新与迭代持续性性能、稳定更重要体验感、服务响应机制更重要外观创新困难且必须依托技术突破汽车行业如何满足客户？标配选配高端定制二次装修颜色可选基础之上可升级配置超级客户VIP服务外围配套服务启示组成要素的研究是必须的，硬件要合格提升硬件组合效率，加强兼容性强化硬件性价比，加强成本意识最大化提升用户体验研发与技术革新成品房的组成建筑相关：户型、结构、机电、设备收纳系统：橱柜、卫柜、镜柜、玄关柜、衣柜、家政柜厨房电器及五金：抽油烟机、燃气灶、消毒柜、洗碗机、烤箱、冰箱、水槽及龙头卫浴五金洁具空调系统、地暖、新风智能化面层材料：大理石、地板、墙地砖、墙纸、皮革、金属等户内门及其他固定木作…

…行业内成品房发展的几个阶段最早第一阶段第二阶段第四阶段第三阶段：成品房验收交付。开发商从外观研究转型技术研究，客户从单纯样板房的好看进化为使用便利、舒适、性能可靠。毛坯房先毛坯，后期改精装房（2010年前）部分毛坯，部分精装。2010-2018，开发商重点进行户型优化、机电点位预留，但深度不够。研究重点放在外观审美；客户对样板房较为重视，视觉感受比较重要（2016年

以前），但2016-2018客户精装修知识储备急剧增加，选择趋于实用性及舒适。成品房趋势，工业化程度急剧提高，审美趋同，品牌聚焦，菜单化管理。开山之作项目案例工艺美学的关键是细节。专业深化设计现场深化设计材料二次加工天然材料货源成本控制乐高启示乐高玩具基础模块特殊模块模块思维安装手册123组件需要安装固定的顺序安装在一起。售后服务乐高启示基础组件用量最大、使用最广特殊组件为特定产品生产，兼容性不强组件的组合，先后顺序至关重要为让体验者方便使用，产品手册介绍清晰、详细组件数量众多时，按照产品安装顺序分袋包装组件，便于选取。完善的客户服务，解决“万一”的发生知易行难知易：知道概念、大概原理容易。行难：行动没方向、走一步看一步。全局思维与管理聚焦做不做精装修花多少钱成品房开始设计时间需要哪些供应商怎么管理质量知易：知其然，易。微观思维与行动步骤如何做市场调研怎么进行科学的方案测算成品房设计如何开展需要哪些供应商怎么管理质量行难：知其所以然，难。户型优化案例现象与本质不同的风格；不同的空间感受；不同的材料选择；不同的地域；不同的售价；不同的开发商北京西单上国阙深圳湾1号书房模块思维次卧阳台主卧公卫主卫厨房客厅阳台交通空间次卧餐厅模块化客厅沙发沙发茶几电视柜边柜沙发边柜模块化客厅机电点位案例施工图设计机电点位在平面图有明确的安装高度、水平位置施工图设计机电点位在立面图有明确的安装高度、水平位置入户门开门后开关使用方便；开关、可视对讲等设备众多应重视美观；卧室床头开关卫生间开关位置局促三、精装修设计的“7”件大事材料确认案例常规材料，无需送样需送样，品牌材料需送样，定制材料前置时间应急措施开发商设计师制作施工单位生产经理制作施工单位生产经理制作施工单位生产经理制作施工单位生产经理制作合约分判案例业主土建总包机电总包室内装饰橱柜分包室内木门分包甲供材料地板分包洁具安装毛巾架、浴帘杆、厕纸盒安装排气扇安装水暖及水暖配件煤气灶安装消毒柜安装油烟机安装木门小五金安装开关面板安装室内灯具安装墙地砖铺贴甲供材料：墙地砖及石材、室内灯具、洁具、水暖件、水暖配件、毛巾架、浴帘杆、厕纸盒、煤气灶、热水器、油烟机、消毒柜、微波炉、空调、开关面板、淋浴门微波炉安装广州公司合约分判模式注：甲供材未明确安装方的由生产厂家负责有利于控制投资而且保证该标段设备材料的质量和品质。业主可以直接控制材料的生产和供货环节，对材料的质量控制比较直接，不容易产生假冒伪劣现象。优点由于该承包商与总承包商之间没有直接的合同关系,业主要在各承包商之间做大量的协调工作。肢解分包较多，对我司合同管理水平要求较高缺点业主土建总包机电总包室内装饰橱柜分包室内木门分包甲供材料地板分包洁具安装卫浴五金安装排气扇安装水暖及水暖配件煤气灶安装消毒柜安装油烟机安装木门小五金安装开关面板安装浴霸安装墙地砖铺贴甲供材料：墙地砖及石材、室内灯具、洁具、卫浴五金、煤气灶、热水器、油烟机、消毒柜、开关面板、淋浴门微波炉安装上海公司合约分判模式（瀛台一期）注：甲供材未明确安装方的由生产厂家负责上海公司目前合约体系与广州公司基本相同空调分包室内灯具安装成品保护困难，由于我司对各工种、材料供应独立发包，各施工单位各自为政，需要我司具体落实现场大量具体问题。现场协调量大，各工作的协调工作均为项目部工程管理人员承担，不堪重负。施工进度控制较难，由于我司各工种平行发包，甲供材料供货问题拖延造成的一系列问题均有我司负责，现场索赔数额巨大类似模式运行案例索赔针对工期延迟，施工单位提出大额索赔甲供材质量引起的索赔土建总包造成的返工交叉作业造成返工墙地砖多次收尾增加人工及材料成本交叉施工，成品破损要业主买单垃圾清运扯不清，要甲方买单甲供材料供货出问题，要甲方收尾室内装饰主分包室内

开灯

关具

面安

板装浴排

霸气

、扇

洁安

具装

安装水暖及水暖配件安装卫浴五金安装墙面涂料机墙纸、吊顶煤气灶采购安装油烟机采购安装消毒柜采购安装微波炉采购安装木门小五金安装甲供材料：墙地砖及石

材、室内灯具、洁具、卫浴五金、煤气灶、热水

器、油烟机、消毒柜、微波炉、中央空调、分体空调、开关面板、淋浴门、木门五金中央空调分包墙地砖施工橱柜、衣

柜、卫生间柜分包甲供材料总承包业主中海瀛台二期合约分判模式（建议）地板分包室内木门分包业主不直接分判各种装修主材，业主需要协调现场的各方工作关系少，找业主的扯皮现象少，需要业主进行的成品保护协调量很小，现场管理水平要求低，管理人员要求减少，业主只需要控制好关键环节的验收工作。法律合约关系简单，与国家法规冲突的地方较少。优点甲指乙供的材料，合约部的工作量较大，对合约文件的严密、科学性要求较高。对现场管理来说，虽然管理人员人数可以大大较少，但对管理人员的技术水平提出的要求更高，因为我司对项目质量工作的控制更多依赖于验收工作，这对验收人员的技术水平提出更高要求。甲指乙供的材料多，需要合约部与装修总包的谈判量增大，特别是关于材料价格问题，未来冲突量大，如何统一甲乙方的利益将成为主要课题。甲指乙供的材料多，需要对项目部的材料鉴别能力、业务水平提出更高要求。由于在我国法律还不完善,建筑市场还不很规范,供货商对施工方的付款信誉担忧较多，供货方无法获得中海的信誉担保，在材料价格上将不意愿给付优惠，与施工方的合作意愿将会降低。对装修总包的管理水平、投入的资源要求较高，目前市场上的合格资源较少，对我司谈判优质低价目前构成压力缺点现场管理案例避免见光死没有整改时间是常态售楼处室内装饰进度日报

1.售楼处大堂和沙盘天花批灰完成，VIP房天花吊顶封板完成，石材龙骨焊接完成97%，卫生间电梯间隔墙封板完成70%，过道天花施工中50%（除铝板天花工厂加工外）沙盘和大堂拆脚手架中，水吧台制作中;2.售楼处空调冷凝管及风管安装完成，夹层空调冷凝管及风管安装95%，会所空调挂机安装完成，冷凝管完成90%，风管完成60%3.售楼处消防水管安装完成95%（部分调整中），一层和夹层消防报警器布线完成，夹层消防水管安装完成85%，会所消防水管安装完成25%；4.夹层墙面批灰完成50%，水电安装完成75%，过道隔墙80%；卫生间瓷砖完成40%；5.会所钢架墙完成80%，墙面粉刷30%，水电安装中；。6.幕墙龙骨安装完成99%，型材龙骨安装95%，防火岩棉安装20%日报日报售楼处室内装饰进度日报

1.售楼处大堂和沙盘天花批灰完成，VIP房天花吊顶封板完成，石材龙骨焊接完成

97%，卫生间电梯间隔墙封板完成70%，过道天花施工

中50%（除铝板天花工厂加工外）沙盘和大堂拆脚手架

中，水吧台制作中;2.售楼处空调冷凝管及风管安装完成，夹层空调冷凝管及风管安装95%，会所空调挂机安装完

成，冷凝管完成90%，风管完成60%3.售楼处消防水管安装完成95%（部分调整中），一层和夹层消防报警器布

线完成，夹层消防水管安装完成85%，会所消防水管安

装完成25%；4.夹层墙面批灰完成50%，水电安装完成

75%，过道隔墙80%；卫生间瓷砖完成40%；5.会所钢架墙完成80%，墙面粉刷30%，水电安装中；。6.幕墙龙骨安装完成99%，型材龙骨安装95%，防火岩棉安装20%位置材料进度周报情况汇总：销售中心一层天花封板及批灰完成90%（除铝板天花外）；销售中心墙面及柱子干挂石材完成40%；夹层批灰墙面及天花批灰完成85%；会所家宴厅及过道天花封板60%；一层及夹层消防和空调完成，会所消防和空调完成90%。急需解决问题：1，需加紧幕墙玻璃安装；2，急需完成电梯安装；3，急需完成楼顶防水施工。本周计划：目前大部份主材都已下单生产，为确保材料生产过程质量和效果，本周已委派黄工重点到主材工厂关注材料生产过程和监控材料到货验收情况。周报统计分析重点协调事项计划实际时间对比现场巡检案例方案实现度方案实现度巡场记录责任人：XX整改时间：XXX成品房中心建体系控风险抓落地关键词解决事项跨部门协作设计部成本部招采部工程部&项目部营销部物业部要做什么样？会花多少钱？质量怎么控？维修怎么办？业务部门工作成果图纸、材料施工、供货单位待验收的成品房交房后的维修图纸的深度管理、材料样品、空间功能性审核、前置设计条件（工程维度）图纸落实审核。配置要求与目标成本的实测审核，精装修合约规划审核，精装修总包与分包变更审核确认精装修质量管理要求制定。里程碑节点验收、重要节点抽验。产品缺陷分析，责任认定，制定管理补丁，预防后续发生。派驻人员在项目管理，提供项目实际管理数据，培养项目团队。交房后收集整改，维修信息，补充产品缺陷及返修率高项目收集，整理，分析。形成前置设计条件。成品房中心核心工作成品房中