房地产 -有效方法实现公域获客-房产抖音运营公式

懂业务获客力转化力成交力短视频公式直播公式底层运营逻辑房企布局抖音获客前，

需在公域逻辑、房产业务、自身条件和用户需求方面打好基础，

针对目前房企抖音实际运营情

况，

总结出以下四大板块，

帮助创作者理清抖音运营能力框架

。

玩法推荐好内容从

话

题

视

角

+情

绪

价值角度创作内容好服务完善购房全流程体

验让用户产生信任好营销节点性营销设置收

口实现集中转化好产品围绕购房者关注需

求规划建立内容库懂公域懂用户懂自己探盘型账号剧情型账号口播型账号图文型账号直播操盘稳定经营垂直专业视频人设15

0

%以上至完播

均为优质作品9秒后互动行为概率攀升16秒后观众对主体账号兴趣增强11秒后是进店黄金时间社交平台发展的目标是为了增加用户在平台上的消费时长，

从而获得大流量带来的收益回报

。如果内容创作者能帮助

社交平台赚取更多用户的时间，

那么平台将会给到内容创作者足够多的流量支持，

扶持其发展

。均播时长主体账号

停留时长5秒完播01234567891011121314151617181920212223242526272829305秒后决定观众去留激活跳转主页停留生效延长观看时长停留生效提升短视频质量的关键时间点

。

互动

。

进店

。

账号观众留存率2在短视频的推荐流量中，

冷启动大概有300-500的播放量，

经过完播/点赞/评论/转发/收藏的数据表现层层推进，

进

入到更高流量池

。直播的流量推荐同理，

但考核指标不同，

包括观看/停留/互动/转粉和转化

。冷启动数据加权加大流量运营进入精品池观看停留互动转粉转化完播点赞评论转发收藏完播点赞评论转发收藏观看停留互动转粉转化观看停留互动转粉转化播放

>

完播

>

点赞

>

评论

>

转发

>

收藏短视频推荐机制直播推荐机制观看

>

停留

>

互动

>

转粉

>

转化冷启动粉丝+3

0

0

左右播放加大流量运营

1

0w-5

0w播放数据加权

1

0

0

0

-5

0

0

0

播放进入精品池

1

0

0w以上播放抖音人工干预抖音人工干预完播

点赞

评论

转发

收藏3标签是系统对内容垂类分配的一种评判机制，

越垂直的内容标签，

用户触达越精准；

越广泛的标签，

传播机会大

。同

时，

也考验视频转化能力，

能做到转化率高的内容，

越容易向上级流量池跃升

。转化均值-评论0.3%转化均值-分享0.05%#搞笑##

泛知识##母婴#流量池#房产##

科普##

文旅##

刚需##

身份##

看房##

豪宅##

花园##

卧室##

深圳##

科普##买房##

深圳##买房##

刚需##

科普##

高层##

科普##

知识##

旅游##买房#转化均值-点赞短视频用户账号2%4关于社交平台的内容创作流量密码，

总结出2个法则「七不要和七要」

和「七要能七就不」。总体来说，

在视频平台

上面，

内容离生活越近，

抖音平台的流量倾斜就越多，

因为平台倡导内容和生活息息相关

。不要叫卖式营销，要交友式对话不要豪华型拍摄，要日常型记录不要贵族式剪辑，要平民式呈现不要亮点式平铺，要痛点式点题不要完整式模仿，要个性化设定不要断点式运营，要持续性输出不要琼瑶式煽情，要白话式讲述能热点，就不自创能搞笑，就不深沉能十秒，就不冗长能一条，就不分集能实景，就不绿幕能真实，就不虚构能垂直，就不散乱七要能就七不七不要和七要5创作者时常遇到触发平台的风控规则，

也会碰到人工主观判断的限制

。但无论如何，

我们要记住在社交平台上做营销，

就应该符合平台的发展理念，

如抖音Slogan

“

记录美好的生活”，

满足了平台的发展理念就不会出现风控限制

。虚假内容诱导传播关键词违规恶意趁热点虚假人设夸张博眼球血腥非法第三方改道敏感内容劣迹艺人色情低俗负面信息私域导流恶意注册诱导打赏引导私域诱导赌博诱导分享诱导未成年数据造假视频搬运含有水印植入广告含有二维码641海选赛56进28决赛4进3房企总部依靠组织驱动

、追踪量化管理，

动员全国项目参与并采取强激励措施，

搭建集团品牌-区域-项目三层直播矩

阵，

项目直接关联案场销售顾问，

在排位赛中选拔潜力主播

。玩法亮点事件营销品牌

+

项目集合全员力量

造势

，形成品牌事件，

集中向市场发声量化管理指标下达到具体项目负

责人，

实现抖音矩阵

“

声量

+

效果

”两手抓形式丰富不设定单场直播主题，

由顾问自由发挥

，多元

营销手段利于经验复盘激发动力整合全品牌矩阵资源，

驱动职业顾问花式比拼

线上卖房3资格赛28进102半决赛10进4项目参与责任到人策划监控渠道出镜效果报备层层比拼选拔，

挑选潜力主播品牌抖音矩阵“

声量+效果”两手抓宣传设计资源分配量化考核成功晾晒集团目标导向活动统筹成交导向事件策划宣传曝光转化组织7卓越地产：

7月发起全国项目抖音直播排位赛，

共4轮赛事持续21天，

矩阵式曝光让品牌收割事件营销流量，

各区域

项目也凭借创新模式尝试开启自媒体获客，

促进传统营销向数字化营销转型

。海选赛

晋级赛

资格赛

10强名单4强名单

总决赛总点赞数350w+总观看数27w+总线索数24608品牌方发起一次抖音挑战赛，

可以获得包括抖音开屏、信息流、KOL

、热搜、站内私信、定制贴纸在内的全方位商业

化流量入口，

即最大程度满足品牌的营销诉求

。玩法亮点品牌影响力与抖音平台合作品牌线

上营销活动

，扩大品牌

声量，

为后续动作铺垫全民性参与设置奖励刺激全民参与

短视频挑战赛

，获得持

续流量和关注线上售楼处在

抖音

平

台

部

署

2

4小

时

线上售楼处

，以展示品

牌和项目详细信息线下活动配合线上锁客

+

洗客将客户导

至项目案场

，通过专业

带看实现成交第一阶段预热期内容阵地建设全民短视频任务分阶段拆解打造活动优质生态第

二

阶段官方活动话题活动主会场H5活动主题栏目发起全民视频任务区域官抖发布视频合拍瓜分1

0

万现金奖励项目持续曝光地区

、

项目发布视频全体员工发布视频爆发期9富力生活家：

4月开启第二季度#春日出逃计划话题挑战赛，

承接在1月举办#为热爱喝彩话题挑战赛后留下的227万粉

丝流量池，

延续全民任务形式，

迅速起量，

与官方流量合作，

为节点营销累计声量

。抖音官方活动话题页参与用户排行榜活动主题栏目玩法说明页累计播放7642.5w累计获赞29.

1w累计参与12.0w10福利直播间按照“

前期引流-中期留存-后期转化”的成交链路，

逐一突破每一环节的单点目标，

解决“

从公域获客，

到私域成交”的难题

。玩法亮点品牌影响力线上获客、

线下承接衔

接紧密

，

构建完整交易

闭环全民性参与线上

直

播

为

线下

制

造良

好的成交空间和氛围线上售楼处品

牌

-区

域

-

城

市

-

项目四

级

联动

，合

力造

节

释

放

品牌势能线下活动配合福利发放更具针对性，

避免直播内容与产品严

重割裂的情况出现人针对品牌准客户

准业主

，

以福利

促销品牌房源

。货直播间限定一口

价直降

，

制造紧

迫感促成逼定

。场全国项目售楼处LED屏直播

，

营

造开盘现场

。中期留存全局同步开播品牌+

项目连麦全国项目巡展集团高层房价小风车组件留资后期转化有效线索回访有效客户资源邀约提升案场营销氛围意向客户线上促活成熟客户现场逼定前期引流话题营销全网预告大V

/

本地KOL宣传老业主通告全国项目造势构建“

引流-留存-转化”顺滑路径直播间“

人货场”搭建指南11中建信和：

品牌抖音号6月开启19周年司庆暨第八届全城大补活动，

开展3场系列宠粉直播，

突破“

引流-留存-转化”

的公域获客难题，

反响热烈，

直播间促进成交175套

。高层直播+绿幕搭建直播间场景直播间福利

、购房抵扣券不间断放送直播促成交套数175有效留资数量500+总观看量12.5w12抖音号开启“

同城展示”，

系统会智能识别附近10km以内的客户群体，

短视频会被投入到同城流量池中，

能够被位

置附近的用户看到

。在同城范围内邀约优质达人合作内容，

通过同城+达人模式，

为项目引流

。

汇聚行业各层观点，

引导正向预期

直播连线专家达人，

KOL影响力种草

观点线上互动，

打消精准购房者疑虑

面向城市精准定投，

圈定人群精细洗客

多元形态积累素材，

内容灵活二

次复用多元达人合作模式，

满足不同层级房企营销需求多形态宣传，

优势显著探盘视频集合发布，

定时定期开播引导

客户转化折扣房源限时发布

引导抢购，平台购

房补贴加持品牌热度高的楼盘

集中展示，项目共

享品牌影响力定向邀请区域达人现场说房创新主题式说房

刺激拔草批量短视频优质

素材内容输出达人帮帮团入驻

房企直播间房产达人本地达人跨界达人设计达人互动引导粉丝互动专业话术节奏把控城市达人汇聚

拼盘直播专业视角解读

增加品牌热度触点营销城市视角主题说房独家折扣购房优惠优质房源特价房源探房达人团达人帮帮团直播达人团城市知名活动专属达人专属13金地东南：

借鉴同城达人属性设计组织专项策划，

线上短视频

、直播+线下参与的组合拳释放同城达人影响力，

后端

设计流量收口，

导入品牌或项目用户池，

做精准筛客

。园林专家、设计专家、住宅专家站台直播城市影响力达人团加入地产直播间14声量放大直播借平台电商活动造势借势造势以直播造势+活动引流方式构建数字化营销闭环，

通过策划、培训、搭建、执行、复盘的环节落地，

完成直播活动及

沉淀直播经验，

为项目打下新媒体获客能力基础

。多组优惠促销1

直播全程福利促销2

意向锁定福利促销3

社群推广福利促销4

直播好房优惠多维提升修内功

销讲大赛促活跃

活动裂变促转化

特价房源打爆点

多轮红包“直播+活动”双轮设计活动公域平台

直播引流主张好房源策划好房节品牌主题好房节

全民好房直购夜15武汉联投：

以直播造势+活动引流方式构建数字化营销闭环，

通过36天策划、培训、搭建、执行、复盘的环节落地，

完成直播活动及沉淀直播经验，

为项目打下新媒体获客能力基础

。线上直播间释放优惠活动引流获客线下通过私域运营实现带看成交销售金额2000+w全平台观看人次15w总点赞数4w16是一组业务认知，

也是一种评判思维定位发布分发效果

如何提升内容内容体系

如何构建流量转化

如何生效运营策略

如何定制物料制作

如何执行转化制作17目标用户画像分析用户关注的达人

找共性建立人设

以内容强化人设分析欲吸引的目标人群画像分析用户关注达人的特征参考达人特征，

建立同类形象

优质内容输出，

强化人设定位垂直原则

给用户一个明确的第一印象价值原则

明确自己的内容价值和变现方向深度原则

是否在行业中有专业背景差异原则

通过差异化突围，

突出账号特点持续原则

坚持长期主义，

持续获得流量扶持短视频定位主要分为两个方面，

分别是「自己要做什么」

理解自身适合塑造的对推进业务有帮助的主播身份；「用户

能得到什么」

理解自己能给用户带去什么样的价值信息

。这里提供5原则和4步法，

帮助大家思考如何进行账号定位

。用户得到什么自己要做什么定位定位5原则定位4

步法运营策略

如何定制定位=+18在短视频内容创作方面，

主要分为「按照客户喜好做选题」、「内容脚本拉近用户的距离」

以及「拍摄脚本的时间要

卡秒输出」。根据这几个方面来生产出对用户有用的优质内容

。易聚焦

一个作品聚焦一个核心点，

避免散乱易理解

用大白话简单清晰叙事，

避免难懂易互动

降低互动门槛，

缩短互动路径时长控制5秒聚焦

3秒留存超过1

分钟的视频考验内容能力开头前5秒想方设法留住用户

最后结尾3秒设计互动话题追热点

巧借平台热点，

辅助内容创作塑人设

清晰的人设，

有助于内容创作做买卖

与用户和平台形成互惠互利关系内容拉近距离算法喜好卡秒输出卡秒输出算法喜好拉近距离内容体系

如何构建内容

=++19数字型标题：

小白买房学会这

3

招，

轻松省下100万

提问型标题：

如果房价跌到三千，

会发生什么？冲突型标题：

这种房子千万不能买，

买了会倾家荡产提问引发好奇观点引发冲突痛点用户利益点/痛点剖析用户听了有什么价值用户不听会有什么损失信息罗列+

满足用户需求核心理由核心数据引导用户互动点赞/评论/分享/关注/私信标题开头

（3-5秒）视频价值

（3-5秒）观点论据

（15-20秒）结尾

（3秒）吸引点击5秒完播吸引停留专业背书互动引流20在短视频制作方面，

不需要盲从特别大阵仗的制作方式，

以个人视角来拉近提升用户的兴趣

、给予更多亲民有效的信

息即可，

故建议采用平民式拍摄及讨巧式的剪辑，

一部手机就可以完成短视频的拍摄和后期

。时长讨巧

控制时长，

提高完播率概率视觉讨巧

竖屏剪辑，

提升沉浸式体验BGM讨巧

特定的BGM，

提高账号辨识度特效讨巧

官方特效运营，

提升视频呈现效果真实为主

不要纠结于影像，

无必要不用大阵仗实用为主

不要纠结技术层面，

实用效果最佳内容为主

把时间都放在内容，

内容才是王道“平民式”拍摄“讨巧式”剪辑制作拍摄技巧剪辑技巧物料制作

如何执行制作

=+21在发布短视频方面，

需要注意以下几点：

首先，

账号要坚持发布，

保持活跃的运营频次；

其次，

要适当的利用DOU+

来快速获得更多的流量；

最后，

根据平台的流量技巧，

在标签、封面、标题方面都要足够站在用户的视角做优化

。起号阶段

保底1周5更，

促进平台识别打标签成熟阶段

保底1周3更，

保证流量持续运转活跃特别加更

配合直播

、活动加更短视频预热推流达人相似

花钱找对标账号，

抢粉丝智能推荐

依赖平台算法，

赌标签推流加码

给数据好的视频加码促爆款标签技巧

巧借平台标签，

趁热度标题技巧

用户视角取标题，

拉流量封面技巧

话题封面定帧，

引点击发布推流技巧保底频次分发技巧分发技巧保底频次推流技巧分发效果

如何提升发布

=++22在转化方面，

有三个重点：

首先，

要保持与用户的高频互动，

推进留资转化的进程；

其次，

要及时解答用户疑问，

促

进留资；

最后，

要做更精细化的私域运营，

实现最终成交

。最佳时间

60秒内回复，

客户留存率最高等待时间

客户平均等待时间为1

分钟临界时间

客户极限等待时间为2分钟第

二

战场账号作者的“动态宣言

”评论互动

保持用户活跃，

巩固人设主动回关

判断价值客户，

采取主动回关社群运营存量运营

小

二

运营客户运营数据运营

内容运营转化及时解答高频互动私域运营私域运营高频互动及时解答流量转化

如何生效转化=++233405602634高频互动与每一位用户保持交流，切勿只发布不互动及时解答及时回答每一位价值用户的留言粉丝群促活利用好抖音官方群，为每一次发布提供起始流量私域转化获得线索后进入客户培养阶段拉近距离输出购房者感兴趣的话题，拉近用户距离卡秒输出视频前3秒表明主题，

时长控制在1分钟以内算法喜好打上“买房”标签，精准推送给预备购房用户保底频次主体账号保持一周三更频次推流技巧适当借助Dou+增加曝光，

进入更高流量池分发技巧封面设计突出“买房避坑”的视频主题“平民式

”拍摄手机拍摄，不刻意追求拍摄技术，

重心放在内容上“讨巧式

”剪辑节奏感紧凑，特效

、辅助素材

、BGM适当应用自己要做什么用自己专业教客户买对房子用户得到什么每天学习一个买房避坑小技巧制作发布转化定位内容24开播前先判断直播间的消费者画像，

针对客户的消费意愿定制内容，

根据四象限消费者关注和产品划分法，

第一

、第二、第三、第四象限的客户分别有不同的内容设计侧重点

。04eg.高档03eg.文旅01eg.刚需02eg.新区投资型知识分享客户需求广泛兴趣型文旅生活实用指南客户需求精准品质阶层购买意愿强烈且紧迫购买意愿平平或观望功能型象征型改善交通兴趣情节升值潮流婚房入学身份享受租金周边功能主题商务品质象限坐标说明内容设计方向25抖音房产是一个货找人的模式，

促使用户留资是我们特别关注的一个重点，

那通常开发商会以购房券、特价房、物业

费等“

好货”形式吸引客户，

以留资的方式产生一系列的互动

。先有种草创造需求激发需求产生关系达成交易小风车（抖音留资组件）开发商以

“

好货

”吸引留存客户以

“

留资

”产生互动特价房看房预约物业费专车预约购房券线上咨询节点大促管理费电商优惠26福利发放官缩短整体获客链路：从抽奖到留资，在直播间

实时完成知识型博主适合主播能力强

、项目话题性强

、项目弱关联

的直播间区域影响力达人具有一定影响力背景的区域达人合作，

内容引

入直播间，联动生产内容集团营销老总直播间专属福利，社会关系的顶层决策者，“谁说的都不算只有总裁能定价

”的消费心理专业置业主播项目专业带看人员，

官方销售口工作

，了解楼

盘细节的最佳对接人员新/老业主准业主

、老业主分享

，业主虚头炒作，精准吸

引业主圈层目前房企常设的直播人设分别是福利发放官、集团老总、知识型博主、置业顾问、区域影响力达人及新老业主共六种

。27售楼处（KT版）售楼处KT版搭建背景，把用户带入案

场，还原营销中心的客户体验，

目的

性更显直接实景探盘实景搭建会让观众有代入感，沉浸式

体验，可用于主题活动

、样板间

、实地探盘直播，配合物料道具的直播原生场景原生场景的优势在于真实还原生活场景，包容性更强，可以包括各种生活配套场景如超市

、市场

、篮球场等根据直播需求来构建直播间场景，

主要分为两类，

第一类是实景开播，

可更真实、更容易还原项目现场，

比如实景探

盘、售楼处原生场景等

。28在第二类是技术流造场，

通过关键信息的高亮更直接突出我们在项目的一些重点价值和信息，

比如虚拟场景的绿幕搭

建，

以及OBS的推流贴片，

还有就是手卡引导的方式来做直播间的导流

。虚拟场景直播在房产直播间较为常见，

是运营电影电视扣像技术

，实时置换成直播需要的理想场景的技术上下两侧突出活动主题，方便用户更加直观地了解该直播间的内容定调

，

适合品牌发布等活动手卡的设计方式能在直播中辅助主播

表达，包括引导留资

、项目信息展示

等功能OBS推流贴片绿幕虚拟场景手卡引导29直播预订素材直播预告素材直播中引流素材直播后宣素材短视频和直播可以相互配合、互相导流，

比如在直播节点的前期、中期和后期的不同时间段，

通过发布创意引流短视

频，

可精准触达人群，

为直播间持续导入流量

。直播回看事件/时间预告Day-3Hour1Day2Day-2Day

-1Day精彩片段回顾下场直播预告话题引流创意引流痛点刺激衍生直播预告话题引流兴趣闹钟关注引导内容引流直播强提醒30延时满足转移注意力吸引转化小风车关联福利利用红包/福袋等能让用户延时满足的动作，

以提升用户在直播间的停留时长，

或通过主播引导/评论/打字/点赞的方

式转移用户注意力，

促进停留时间增加

。此外，

在小风车留资组件通过福利的绑定引导用户产生更多留资互动

。红包

、福利预告主播引导评论随机福利引导引导点赞提高活跃优质直播内容预告引导打字消耗看播31房企采用直播运营沉淀标准SOP

，

通过前期策划、现场执行、复盘总结三个部分来展开，

其工作重心和周期主要放在

开播前期策划，

包括了直播账号的配置、装修，

直播脚本的策划以及直播场景的搭建工作等

。前期策划事

项明

细执行人直播场景搭建数据总结账号配置装修搭建/拍摄运营直播脚本策划运营策划/主播/助播直播互动主播/助播数据监控效果复盘活动玩法项目介绍观众互动引导留资总结报告优化建议总结复盘现场执行场景搭建账号能力视觉设计物料准备活动策划直播定位技术支持链路检查后勤保障脚本设计产品设计直播预约2312Weeks32在直播执行方案的策划方面，

分别针对预热、开场、内容输出、福利赠送、结束语等方向给出了具体的执行方案，

保

障当天的直播顺利进行

。核心内容方案要点场用文档开播前10分钟与粉丝互动

，等待粉丝入场设置直播间管理员，引导评论互动引导关注账号

，提醒中奖观众兑现方式感谢观众并预告下一

场直播主播身份介绍、直播主题，提示关注/互动预告福利活动

，提高

互动频率分享房源

、楼盘项目，

引导观众留资/私信主播回复观众评论，

引导参与福利活动提示本场直播亮点环

节

，增加直播丰富性提示观众点赞/互动，

如点赞至1万送好礼行动计划人员组织直播脚本物料管理文档内容输出预热福利赠送开场结束语33直播设备清单（单镜头）序号类别设备名称用途1硬件类手机/单反画面采集2视频采集卡画面信号稳定输入3笔记本电脑后台监控4手机运营发放福袋5灯光设备现场灯光6提词器关键节点提示7背景播放器动态展示项目信息8软件类OBS推流软件直播的多场景设置9账号能力检测账号直播能力10组件能力检测留资功能11实物类奖品清单及实物展示吸引客户参与抽奖12现场指引关注KT板引导客户关注13主播手卡主播看稿时需要14户型展示板便于主播讲解产品在直播间的搭建方面，

房企可以根据品牌和内容的特性需求打造专属标志性的直播间，

直播间的豪华程度分别对应不

同的硬件配置

。34所有的设计方案，

需要都要围绕「直播间效果五大核心指标」

来展开，

并通过拆解影响核心指标的关键因素对直播间

内容进行详细优化，

为之后的直播运营沉淀优秀的执行方案

。通过小风车等组件留

下联系方式的人数通过平台各种入口进

入到直播间的人数在直播间停留观看的

平均时长在直播间与主播或其

他用户互动的人数通过直播间直接关注

账号的人数内容的吸引能力组件的吸睛能力账号的粉丝基础量预告视频转化力度福袋的吸引能力流程的通畅能力直播间的承接能力视觉的专注能力内容的实用感品牌的影响力主播的引导能力私域渠道推广力度主播的互动能力话术的通情能力主播的感染力平均观看时长留资量转粉量直播间观看量互动量35观看停留互动转粉转化直播间PV

点击率CTR

直播时长（分）

>1min看播率

评论率

分享率

粉丝看播率

关注率

留资组件点击率

在直播间关注观看、停留、互动、转粉、转化的漏斗转化数据，

如果想要提高直播间的转换能力，

优化思路通常是提

升整体内容运营能力和包装能力，

有70%的优化放在内容设计上面，

其余30%则须通过理解平台的技巧来实现

。直播间整体能力（引流-停留-转化）标题/话题/内容/视觉>45min通常认为属于有效开播留存内容互动内容互动内容粉丝运营转化内容直播内容直播间转化漏斗优化思路样本数据关注指标6w42%11510006%9514.5%76%3.8%25%5%5%1.71%33%2%0.11%1.3%14%min

max36认清公域和私域流量的目标——公域流量解决增量问题，

私域流量解决变现问题

。从公域流量池中捕捉相对精准的客

户后，

再通过私域运营完成精准客户承接，

私域流量同时可以反哺公域运营

。通过长周期的关系运营，

最终实现变现

。公域

流量内容产生关系内容变现过程流量轮回增长链路公域导向私域标准化能力差异化能力可持续能力引流能力裂变技巧转线下能力一对一服务老带新团队综合力获客力公域内容产生线索的获客能力转化力从公域向私域的转化能力成交力泛私域流量的成交能力私域流量关系产生交易私域反哺公域短视频直播间主页个人群聊私聊37房产公域流量获客力的两个抓手分别是短视频引流和直播引流，

而获取流量这件事情，

本身可以是标准化

、差异化和

持续性的，

通过标准的SOP和自身亮点，

持续探索开发属于自身的获客能力

。短视频引流法直播引流法规律性直播小黄车引流话术引流粉丝灯牌引流发布频次直播频次互动频次活动频次复盘频次人设差异用户差异内容差异品牌差异品质差异定位SOP对标SOP文案SOP拍摄SOP剪辑SOP++产品引流评论引流主页引流私信引流日常视频发布差异化标准化持续性38由企业号团队提供服务，

配置并通过审核后，

可在短视频、直播、主页、私信等场景挂载

。不同经营工具的开放范围

和挂载场景不同，

比如短视频经营工具为多种转化目标服务，

包括：

留资获客、应用下载、私域经营、品牌推广、互

动营销、线上交易

。品牌/私域经营企业号提供多种展示+

引流功能，

为创作者提供多种获得线索的营销工具，

包括：

在线咨询（一键私信）、群聊邀请（聚合入

群）、联系我们（引导用户主动咨询）、官网主页（展示品牌）、小程序等多营销场景功能

。短视频经营工具品牌/私域经营为多种转化目标服务，包括：

留资获客

、应用下载

、

私域经营

、品牌推广

、互动营销

、线上交易

。为提升直播间人气服务

，包括

：福袋

、礼物

、优惠

券

、红包等

。评论区Link在短视频评论区置

顶点击可进入短视频锚点在短视频左下角点

击可进入在线咨询群聊邀请联系我们官网主页小程序短视频锚点评论区Link39直播不是追求热闹的围观人数，

而是要及时准确筛选出有效线索

。同时，

抖音避免创作者向站外导流，

提供了一系列

的留资组件，

满足创作者获得客户线索的需求

。直播卡片-品牌展示

、APP下载

、私信

、团购在直播间右下角点击小风车后进入页面，

页面形态如卡片，

点击可进入落地页，

分为留资卡片

、下载卡片

、咨询卡片和团购卡片，

满足不同的内容和功能需求直播间转化组件直播间互动组件为多种转化目标服务，包括：

留资获客

、应用下载

、

私域经营

、品牌推广

、互动营销

、线上交易

。为提升直播间人气服务

，包括

：福袋

、礼物

、优惠

券

、红包等

。服务卡片

-

品牌展示

服务卡片-APP下载服务卡片-转到私信服务卡片-

团购货架落地页点击小风车和直

播卡片可进入小风车入口直播间底部

，

点

击可进入落地页40

微信群接龙

，

专属红包

砍价电影票

，

每日限额

项目家书、工程进度等

项目内容总分享

注册全民经纪人领红包

全民政策加码

，

成交额外1

年物业费+

带新99折

项目工地开放直播

项目工程质量直播

项目工程进度直播

福利+

大额购房券

15分钟开1次福利

购买大额购房券的客户拉新

群（直播看房群）用户从公域流量进入到私域后，

需要采用私域手段促进用户到访、意向、乃至成交

。私域运营涉及到的范围较大，

除

了设计福利和优惠力度以吸引到访外，

通过实时通报项目进展，

持续输出项目信息的方式，

可以增强用户的信任力度

。福利吸引优惠力度保交付直播直播反馈41打铁还得自身硬，

房产转型线上获客，

需要精进自身能力、关注成长方向，“

四类”房产创作者必修能力，

包括打造

房产垂直专业的人设，

通过短视频和直播长效稳定经营，

推动线上公域内容获客能力成长

。树立信任度高可

靠性强的人设建立完整闭环的

直播带看能力做用户眼中最专

业的房产主播稳定经营为用户

提供实用价值视频人设稳定经营垂直专业直播操盘42曾英杰明源数字营销院签约讲师不管是平台还是物业公

他们都走在了流量获客的道路上

，

或是被动或是主

动。不管信不信

，

流量获客

都到了不得不做的阶段。对

地产人而言

，

流量获客都需

要

具

备四

个

能

力

—

—

公

域

能

力、私域能力、

内容能力和

成交能力

，

但目前都具备这

些

能

力的

地

产

人

很

少

，

需

要

垂直专业的学习和经验积累

。房企若想将直播常态化，

不仅需要稳定输出人才，

还要具有稳定输出内容的能力

。目前，

大多数房企内部开始着手培

养人才，

在人才积累和经验足够多的情况下，

可直接批量复制，

为房企持续不断提供垂直专业的人才

。精细化运营

，

实现平台稳定长

效的经营2022年5月抖音电商提出“

FACT+全

域经营策略

”

运营策略也深深影响

房产行业。2

0

2

2

年7

月时代中国开

展的

“

时代星主播”打造了一支标

准化、专业化、精细化的直播团队

。打造房企地产主播

，

开启房企

抖音获客赛道用“赋能+

陪跑+培训+选拔”

的方式，

赋能员工

，

培养更多有“

主播

”

能力

的员工

。目前不少房企的地产主播

来自置业顾问或渠道，

万达、蓝城

、

东原等房企也在持续探索中

。蓝城集团2

0

2

2

年1

0

月开启为期一月的精进之路

，

从理论培训、实战演练到总结评比

，

层层深入

数字营销。“司

，43泉哥说房产百万粉丝房产大V以抖音为代表的短视频平台在房产领域经历了几个

阶段：

从2018年的无人问津，

到20

19年的野蛮

生

长

，到

2020年真正意义的第一批城

市博主

的

集

中

爆发

，

再

到

2021年的打法成熟

，

这是长

期与流量斗争博弈的过程，

需要坚守长期主义才能出成

绩。行业内大部分房企在公

域获客仍有很长的路要走

。稳定经营是创作者在平台长效经营和多元发展的必由之路，

稳定经营的能力不以销售额为评估标准，

其反映作者在抖

音提供稳定供给的能力，

内容输出要长期持续，

才能为用户创造价值、为自己带来良好且持续的购房线索

。持续

、稳定输出内容获取的流量更加稳定和长久稳定频次的内容产出，

并加强各场

景中与粉丝的互动，

提升粉丝对企

业号的信任感。越秀地产#

越秀好

房公开课#

的直播栏目坚持长期运

营，

以客户最关心的问题为主题，

打造不同主题课程

。常态产出比短暂性爆破势能

，

获取的流量更加稳定和长久一周内开播天数越多，

每场直播观

看数和自然流量就越多，

场均粉丝

贡献的转化也会更多。例如

，

富力

生活家每周发布2

-

3

条房产热点的

短视频，

结合福利优惠已积累

224

.

7万粉丝、获赞551万次

。“44地产酵母百万粉丝房产大V以后是一个人人IP

，

人人自媒体时代

，

流量在哪里人

就在哪里。新媒体地产营销

必须打通整个闭环

，

前期的

供应链、IP导流、有效接待、私域落地、后期客户服务。

能够通过短视频和直播

，

持

续为用户提供有价值的内容，

持续凸显IP的个人价值，

用户

会成为这个IP的朋友

。视频人设体现的正是创作者短视频制作能力

、人设打造强化能力以及粉丝社群运营能力

。视频内容是作者与用户沟通

的重要载体，

承载销售、涨粉、引流等多元化的价值，

是把人气流量转化为商业流量的核心

。选择用户爱听爱看的内容，

成为

消费者买房路上的良师益友一方面体现在围绕用户的偏好产出

内容，

另一方面也体现在清晰的音

画质量呈现和清楚的信息传递上

。

如广州本地媒体大V

配合越秀区域

营销总登场，

从本地人选房偏好出

发，

聊聊广州人心目中的好房子

。好的视频人设

，

帮助作者持续

积累粉丝信任、增强粘性人设打造和粉丝运营的能力帮助作

者持续积累粉丝信任，

促进房企获

客正向循环发展。如“矿工

”，

作为

南京万科工程岗员工，

因性格幽默

有梗有料被孵化为品牌的网红

。“45张秀娟百强房企营销总直播卖房

，

需要正确的目标+

超强的执行力。房产的

目标是不再关注和考核直播

的场观、个人停时间等过程

指标

，

而是要聚焦在精准购

房者的消费真正需求和过程

服务。

随着优秀经验的不断

复制、团队能力的不断强化，

直播卖房的数据将会如你所

望，

保持上涨的趋势

。直播是抖音电商作者变现突破的核心方式，

也是用户购物的主要渠道

。直播操盘能力涵盖了作者前期筹划、场间运营

、

场后复盘等多方面能力，

运用好直播体裁可以获取更多自然流量，

也可以获取更多粉丝声量

。直播操盘玩法多元且流程复杂

，

需要一定经验和技能积累直播间是抖音电商相对特有和专业

的内容体裁，

直播操盘玩法多元且

流程复杂。结合活动优惠、福利信

息和客户运营，

熟练掌握需要一定

经验和技能积累；

同时也需要不断

尝试新玩法，

逐步迭代成方法论

。一场好的直播是

“

长出来”和

策划出来的一场大型直播至少需要提前一个月

去做策划、做预热。团队间的通力

合作是一场好的直播基础

；

同时，

拥有稳定的频次、稳定时常和质量保证

，

直播能力就会“

长出来

”，

直

播效果才会趋于稳定

。万科上海区域

「八点半回家吗」⼤

胆尝试将直

播品牌化

，

是上海房地产⾏

业一

次出圈挑战。国央企展开常态化直播

，

“稳定

”运营深挖公域

获客之道。“46在抖音竞争激烈程度日益增强的现状下，

如何进行差异化定位以取得突破，

其实是一场“

心智占领”的挑战

。在经过

长时间碎片化的认知清洗后，

用户对事物的认知日益提升，

可选择性也较为广泛

。内容传播视觉要统一，

保持个性要持续，

保持活跃要垂直，

保持专业47根据房产赛道的内容分析发现，

适用于房产的四类主流内容，

主要可以分为口播型、探盘型、剧情型和图文型，

四种

类型各具优劣势，

可满足变现、品牌宣传和人设塑造的不同需求

。图文型内容优

图文账号容易复制

内容流量起跑较快

适合地产策划人员

科普知识比较全面缺

人设建立难度较高

给用户信任感较低

流量变现效率较低探盘型内容优

目标客户相对集中

容易获得成交线索

较接近项目真实感

利于展示项目状况缺

拍摄制作成本较高

房源决定视频流量

流量不能重复交易剧情型内容优

项目展示形式丰富

创作思路范围较广

利于还原生活场景

容易借助热点流量缺

极度依赖脚本设计

演员表现力要求高

变现能力相对较低口播型内容优

较容易建立个人IP流量复用价值较高

视频产生价值持久

拍摄制作成本较低缺

经验丰富的从业者

注重网感和镜头感

敢于表达和持续力48例

佛山万科硬核科普：

早期起号通过口播科普视频列举系列“

买房问题

”直击购房者痛点置业栏目：

多个置业栏目同步运营，口播+

实地看房轮番上阵内容垂直：

购房垂直型内容，

硬核输出转化率低但精准度高例

金地东南人设清晰：

早期起号阶段强调科普知识定位，善用口播呈现知识交付账号定位：

其Slogan“造房子的人教你买对房子

”夯实主播专业房产印象脚本SOP：

脚本创作有独特风格，

其中“提问

-回答-质疑-话题升维-借力打力-总结

”为亮点口播型内容是房产赛道最普遍，

也是最容易上手的形式，

其优势是非常适合地产的从业人员，

他们可以通过自己出镜

的方式对公众塑造独特的房产专业人设，

在持续且有效的运营后容易与客户产生信任关系，

直至实现最终成交

。口播型内容优

较容易建立个人IP流量复用价值较高

视频产生价值持久

拍摄制作成本较低缺

经验丰富的从业者

注重网感和镜头感

敢于表达和持续力49例

中建信和品牌定位：

作为品牌主号，

发布了多组线上全国巡回探盘视频，

关联品牌和项目项目展示：

展示全国项目实景，

传播项目信息

、购房优惠和生活理念等购房技巧：

分享多组购房技巧，

站着用户关注视角创作内容选题例

卓越生活家产品栏目：

品牌账号运营涉及多层规划，

其中「好房严选」

为项目探盘，

全国项目参与巡展项目细节：

探盘视频突显生活的品质和亮点细节，

专业视角进行带看颜值主播：

颜值主播担任品牌探房官，

充当品牌门面探盘型内容的也是房产赛道最常见的类型之一，

其优势表现在于可以真实还原楼盘项目的实景特色，

对购房者而言是

最直观了解一个项目信息的方式，

其也是最容易获得精准有效购房线索的通路

。探盘型内容优

目标客户相对集中

容易获得成交线索

较接近项目真实感

利于展示项目状况缺

拍摄制作成本较高

房源决定视频流量

流量不能重复交易50例

成都万科人设清晰：

围绕置业顾问工作场景改编剧情，融入品牌和项目亮点话题引流：

善于模仿抖音流量话题如00后整顿职场

、双11消费观等用户爽点话题表现能力：

主播网感和表现能力是剧情账号成功的关键点例

深圳万科人设清晰：

深度绑定主播和品牌故事，

置业顾问本色出演热点跟拍：

抖音热点话题跟拍，

流量在哪，

选题就定哪趣味引导：

内容与变现逻辑强关联，

易引导

、易留存剧情型内容的底层逻辑是满足了平台对内容娱乐化的需求，

对于抖音内容来说，

娱乐化是其主流趋势，

以剧情的方式

讲述房子或生活内容，

有助于激发准购房者心中在该项目的未来生活畅想

。剧情型内容优

项目展示形式丰富

创作思路范围较广

利于还原生活场景

容易借助热点流量缺

极度依赖脚本设计

演员表现力要求高变现能力相对较低51例

学长看房笔记账号定位：

学长看房笔记前期运营策略为上海区域购房图文账号，

发布系列房产图文笔记短期内助增作品总数和播放总数，

其好处是制作周期短且账号垂直度高

。平台支持：

抖音官方于2022年下半年大力扶持图文型账号，

图文型文字阅读普遍花费较长时间，

非常有利于用户在账号上增加停留时长，

对于平台和账号皆喜闻乐见

。人设问题：

图文型虽然能助增流量，

但也存在人设打造和信任建立的问题，

毕竟房产购买决策周期长，

购房者面对图文号较难产生深度信任，

为了解决该问题，

学长看房笔记在后期也运营发布了系列口播带看视频

。图文号作为抖音重点布局的功能之一，

对于地产策划

、新手小白来说，

是一个入局的好机会，

因为其无需复杂的脚本

设计流程，

也无需繁琐的拍摄设备，

用低成本即可获取高收益

。图文型内容优

图文账号容易复制

内容流量起跑较快

适合地产策划人员

科普知识比较全面缺

人设建立难度较高

给用户信任感较低

流量变现效率较低52房产公域获客需要用心做好客户感兴趣的内容

、用心把产品优势用流量语言传达给客户，

用心对待每一位线上咨询的

客户、用心服务好每一位转到访的客户，

这才是成功的根本，

房子这类高总价的产品你再怎么用心服务客户都不为过

。

提供好产品

围绕用户关注买房事项购房全生命周期内容库

提供好服务

线上服务

（线上优惠）

线下接待

（线下接待）提供好内容6+3+1内容模型涨粉和转化双目标提供好营销策划节点性营销设置收口实现转化53宏观楼市话题全国热点行业热点城市热点行业知识企业判断城市判断板块判断楼盘判断本地楼市话题03不生产漠视无聊平静轻松04目标：

以增粉为导向指标：

转发

、增粉关键词：

干货/情绪价值低增粉型内容按照明源数字营销院抖音陪跑导师曾英杰的内容划分法，

提供四象限内容划分图，

将内容划分为带货型内容

、流量型

内容和增粉型内容三种，

以分别对应不同目标和指标设定

。流量型内容情绪价值高

带货型内容目标：

以曝光为导向指标：

播放/点赞/评论/转发关键词：

八卦+

娱乐+

情绪+

共鸣目标：

以交易为导向指标：

咨询/私信/留电关键词：

干货+

引导交易恐惧愤怒

嫉妒

挫败兴奋开心

满意

满足010254如何做好内容规划，

使得既有流量又有成交？

这是大部分房产抖音创作者都面临的难题

。明源数字营销院签约讲师

曾英杰依据经验表示：

“

要为用户提供价值，

不要营销性质太强，

按照6

:3

:

1的比例发布，

会实现这两个目标

。抖音热点宝排名

抄其他赛道形式买房干货知识品牌形象内容户型产品内容项目价值内容30%60%10%流量型内容增粉型内容带货型内容55拿地情况融资情况楼盘动态推货情况销售情况促销情况经营情况…

…供应情况成交情况库存情况潜力判断风险判断城市选择……供应情况成交情况库存情况潜力判断风险判断区域选择……楼盘动态

推售情况