海辰名居项目可行性分析报告

深圳市众厦地产参谋用心创造价值Bringaboutvalue.Bediligent.4/21/2025版权声明：本工程是深圳市众厦地产参谋共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的局部或全部内容。目录第一局部致客户函第二局部根本结论第三局部区域经济与房地产市场第四局部工程解析第五局部工程定位第六局部工程财务分析第七局部众厦建议第一局部致客户函第二局部根本结论布吉房地产市场开展平稳，客户认同度高；而市场供给量的萎缩，推动市场价格进一步上涨；区域价值研究工程地段优越，处于布吉新城市中心，核心商圈内，交通便捷，生活配套齐全，典型的地铁物业，未来利于工程树立高端市场形象；工程资源挖掘在深入挖掘工程区位优势，结合片区市场分析后，工程得出以打造“新城市中央·地铁生活馆〞为整体工程的定位，以吸引本地和罗湖高级白领人士为主；工程市场定位区域经济与房地产市场第三局部区域产业开展特征区域功能规划分析区域城市建设开展利好区域房地产开展阶段分析区域房地产市场供求分析区域房地产市场总结布吉城市化开展特征：正在经历从传统工业化向新型工业化转型阶段开展阶段：1992－1997产业规模化推动特征：以三资企业为主的制造业的规模化经济开展阶段：1998年以后外源经济内源化特征：以IT产业为主的新型工业化阶段“布吉模式〞以新型工业化带动城市化实现了三个转变：实现了由低附加值向高附加值产业的转变实现了以外资企业为主向民营与外资并重的转变实现了以工业化带动农村向城市化的转变布吉镇三次产业结构的比例由1978年的84.8：15：0.2，到1988年的25.1：74.2：0.7，再到1998年的0.6：78.6：20.8，二十年间农业比重大幅下降，工业比重明显上升，实现了区域的工业化。2003年布吉镇三次产业结构的比例进一步优化，已到达0.12：69.76：30.12，农业只占到0.12%，工业比重也开始下降，效劳业比重显著上升，城市化特征进一步显现。开展阶段：1978－1992简单加工推动的工业化特征：以吸收粗放式、劳动密集型的简单加工工业为主“布吉模式”“传统模式”基本特征借助电子化交易平台，以企业化运作为基础的超市型运营模式圈了一片地、搭了一片棚子、吸引商贩自由交易收租的运营模式精髓借助先进的企业化、电子化运营模式，在主动提升产业链、客户价值链的过程中，提升、体现自身的价值借助场地资源，简单分享产业链、客户的利益布吉作为罗湖的后花园地理位置优越,且承载着区域综合交通枢纽和区域商贸次中心的地位30分钟1小时1小时09年开通的地铁3号线将大大提升本工程的地段价值，本工程面市时正值地铁开通前期。众厦模型工程所处阶段轨道交通对工程的价值提升呈现三个特征〔时间阶段的影响〕众厦经验：轨道交通对物业价值通常会发生以下影响工程价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长轨道交通对工程价值的影响将从单一因素转向复合因素深惠路改造工程的加速将从根本上改善布吉的交通状况,同时更有利于本工程整体价值的提升深惠路深圳段改建工程南起布吉联检站，北至惠州市与深圳市交界处，沿线经过龙岗区的布吉街道、横岗街道、龙城街道、龙岗街道、坪地街道。改造后的深惠公路将设计成双向8快车道、2慢车道，整个道路设计有机动车快速车道、人行道、辅道、两侧分隔带和中央分隔带深惠公路全线将设计建造布龙立交、丹竹头立交、李朗大道立交、荷坳立交、排盐立交、横坪立交、双龙立交等7座互通式立交，16座大、中桥梁。四条复合通道的建设，将改变布吉及其周边的交通布局，使龙岗、宝安与特区三地的人流和物流得到合理的组织，从根本上改善布吉的交通状况

工程所在地木棉湾村的改造将有助于提升工程在区域的档次和形象工程所在地木棉湾村已列入2006年深圳市重点改造区域,改造进程已进入实施阶段规划中明确指出：完成轨道3号线及沿线轨道站、布吉铁路客站、深惠公路改造等设施工程。将铁路西侧的旧村逐步改造成商业区，启动木棉湾旧工业区改造，以城市公园的标准整治布吉公园。龙岗轨道3号线沿线节点地区深圳市近期建设规划〔2006--2021〕重点改造区域规划指引图工程周边木棉湾村现状居住条件较差,“握手楼〞现象严重,建筑工程质量，环境卫生条件相对较差城市化水平10%20%30%70%城市化加速期城市化后期奠定了国家城乡结构与产业结构的根本轮廓城市化初期城市化加速开展阶段，城市化水平快速提高城市化水平放缓城市化速度城市化曲线城市化水平为40％~60%时，城市化速度最快城市化特征城市化曲线城市化水平与房地产市场开展房地产稳定开展房地产快速开展房地产市场起步布吉进入城市化开展加速期，房地产市场步入快速开展阶段目前布吉城市化率为67％处于城市化开展速度最快的阶段经过多年的开展，布吉楼市出现四大热点板块，本工程位于深惠路北片区板块布吉板块近年来推出的楼盘很多，是关内居民向关外购房的重要选择。周边按照半宽划分可以分成：石芽岭生态片区，布吉中心区，罗岗求水山片区、深惠路北片区四个典型居住区。罗岗-求水山片区石芽岭生态片区布吉中心区海辰时代深惠路北片区罗岗—求水山片区为工业区改造后形成的住宅区，片区形象档次较差，但地段和交通优势明显，均价水平较高开发项目开发规模户型面积；配比均价（元/m2）销售情况客户来源核心卖点可园六期占地面积：30000建筑面积：110000容积率：3.55绿化率：40％两房：70-79三房：85-123两房三房为主，少量四房住宅：9000总户数：900销售率：60％罗湖客户为主，福田、布吉、香港客户也较多大社区、配套成熟、山景、公园中旅·80后街占地面积：5911建筑面积：44322容积率：7.49一房：34-42两房：53-67住宅：6200商铺：——总户数：579销售率：100％罗湖、布吉年轻白领，部分投资客周边商业配套成熟、总价较低，品牌物管信义假日名城5期占地面积：23285建筑面积：72815容积率：3.05绿化率：45%两房：67-71三房88-100四房：120两房、三房为主住宅：8700商铺：租金100以上总户数：580销售率：剩余少量，六期将推出布吉本地、关内其它区域客户复合型社区。交通便捷，配套完善，环境优越（山景），特色风情园林东方盛世一期占地面积：43881建筑面积：87786容积率：3.4绿化率：45%两房：65-72三房：90-115两房三房为主，少量一房和四房7600总户数：289销售率：100%开盘当天即售磬罗湖白领、布吉和关内投资客户为主最靠近布吉关口，户型赠送面积，深惠路改造及地铁三号线建设深惠路北片区交通和商业配套设施较为完善，以品牌开发商开发的大盘居多，社区居住气氛较浓开发项目开发规模户型面积；配比均价（元/m2）销售情况客户来源核心卖点桂芳园八期占地面积：26718建筑面积：77125容积率：3.36单身公寓两房：68-72三房：94.5-97两房、三房为主，少量四房住宅：6500商铺：售：1.2-3万租：110-160总户数：903销售率：100％罗湖、福田自住，少量布吉本地和香港人大社区，大配套，品牌开发商，物管，交通便利，私密性较好左庭右院占地面积：53830建筑面积：109283容积率：1.58绿化率：50％两房：74-79三房112-119四房：238两房、三房为主住宅：7000商铺：1.3万总户数：783销售率：100％布吉本地、罗湖福田自住地铁沿线物业；岭南风格园林和户型设计紧凑实用；送装修；怡康家园占地面积：9592建筑面积：74605容积率：6.6绿化率：30％一房：37-40两房：37-53三房：65-82四房：94两房、三房为主6500总户数：938销售率：100％关内客户超过50%建筑风格较具时代感，交通便利康桥·紫郡占地面积：33700建筑面积：89729容积率：2.46绿化率：50%两房：67-69三房：94-996000总户数：896销售率：一批已售80%以上，二批未开盘罗湖、福田客户，布吉本地自住高绿化率，赠送面积，性价比高3号地铁线建设、深惠路改造等利好，品牌企业开发工程市场认知度提升，吸引大量关内高端人群选择布吉置业，片区市场前景广阔结论一：随着国家宏观调控的不断加强，2021—2021年区域房地产市场开展应进入缓冲期，但由于特区内的土地资源稀缺，这将在一定程度上缓解供求不平衡的市场状态。结论二：结论三：随着郊区城市化进程的加速，关外房地产得到极大的开展。同时随着关外交通、居住环境的不断改善，越来越多在关内工作的人士选择在关外购置物业居住。片区内可园、桂芳园、80后街等品牌开发商开发的高品质楼盘极大的提升了片区的形象，促进了片区配套的成熟，为新楼盘的开发奠定根底。结论四：第四局部工程解析地块四至工程SWOT分析工程开展战略选择工程北侧紧邻布吉沃尔玛，西靠深惠路和地铁三号线汇福花园站，地理位置极其优越工程紧靠布吉沃尔玛，位于即将建成的地铁3号线汇福花园站，距离布吉关口15分钟车程。工程地块北侧和东侧均与住宅小区相邻，而西侧紧邻深惠路，南侧正对沃尔玛购物广场北类别名称总量总用地面积（㎡）13709容积率<5.3总建筑面积（㎡）72659其中：住宅48118商业23841配套建筑700覆盖率<48％绿地率》20％规划停车位462怡芬花园南侧西侧盈翠家园永隆汽车行大芬沃尔玛SWOT分析优势Strength劣势Weak1）临近地铁站，属于地铁物业；2）毗邻布吉沃尔玛，商业旺地，生活配套齐全，商业氛围好；3）靠近深惠路，改造后通达性好；4）地块方正，平整度好，利于建筑排布1）靠近深惠路，有噪音影响；2）西面大部分被永隆行汽车服务商行挡住临街面，商业昭示性差；机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势1）临近地铁3号线出口（09年通车）2）深惠路改造（双向8车道）3）木棉湾村改造（06年列入政府旧城改造实施阶段）4）片区供应量的减少，为项目提供机遇1)利用地铁站物业优势，高调演绎区位投资价值；2)制造鲜明的形象个性特征；3)通过鲜明的营销手段市场造势；4)充分利用优势条件,打造顶级精品公寓,抢占市场先机；强化项目地段价值，消除消费者的心理障碍；通过产品形象打造，高品质物业管理等手段，打造布吉新城市高档地铁社区威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁1）国家宏观市场调控对房地产市场的影响2）深圳市政府制定具体措施平抑房价，加大对房地产市场调控力度1)充分发挥项目地段价值,打造新城中央顶级公寓物业,提前占领市场;2)通过出色的形象塑造,凸现项目形象，提升项目核心竞争力；3)借助地段和产品优势，从形象上引爆楼市4)客户市场细分；5)高端形象提升项目竞争力；1)营销方式创新，转化威胁；2)充分包装产品的核心价值；3)通过高端形象支撑项目价格，提升项目的竞争力；地段价值形象突破营销创新第五局部工程定位工程整体定位工程形象定位工程客户定位工程产品定位新城中央·地铁生活馆本工程整体定位－－形象定位及推广主题语

—新城市中心优尚生活区新城市中心•生活领先一步推荐案名〔推广名〕海辰•巴黎时代海辰时代HaichenTIMES备选案名海辰名居目标客户群描述游离客户重要客户目标客户重要客户：福田、南山等地白领客户定位住宅定位-----

新城市，中央地铁生活馆住宅户型面积及配比建议

以二房和小三房为主力户型，大三房和四房为辅占30%

户型类型面积范围（㎡）面积比例二房一厅50-6030％二房二厅65-7520％小三房80-9020％大三房110-13020％四房二厅135-15010％产品定位工程户型配比表商业定位------

新城中央，时尚生活地带商业业态：与沃尔玛形成业态互补，以集中和街铺相结合的形态。商业业种：业种选择以生活百货、餐饮、娱乐休闲等为主。商业定位第六局部工程财务分析工程时间进度方案－工程开工时间为2007年第四季度，竣工时间为2021年第四季度，2021年第二季度销售完毕6销售102竣工验收93公建配套工程83红线内外工程73室内外装修工程64设备安装工程59主体结构工程46根底及地下室工程3前期工程26土地获取112108642121086421210864202120212007进度安排〔按双月计〕持续时间(月)工程量工程名称序号工程总体进度横道图经济测算前提

—现状规模及建设物业面积配比经济测算前提一工程地块规模与指标经济测算前提二物业类型及规模项目数量单位备注用地面积13709平方米根据查丈报告建筑容积率5.3总建筑面积88129平方米项目数量单位备注住宅面积48118平方米商业面积23841车库面积16170平方米地下二层，共462个车位工程物业类型及面积表根据市场比较法，本工程2021年底入市，住宅局部可实现价格10000元/㎡.项目价格（元/米2）权重参考价格怡康家园700040%2800信和爱琴居750040%3000桂芳园820020%1640海辰时代100％7440工程溢价局部：市场自然增长率每年按10％；海辰及众厦的品牌溢价按10％；09年工程入市均价＝8556×110％×〔1+10％〕2=11388元/㎡住宅局部市场比较价格经济测算前提三物业市场价格比较目前周边工程市场成交价格得出：工程市场基准价格为7440X115%=8556元/㎡一般而言，同区域同品质的新楼价格高出二手楼价格12~20%；本区域的临街商铺租金约为160元/米2；本工程商业局部均价为：30000元/米2。经济测算前提

—物业市场价格及销售率假定经济测算前提四销售率假设项目销售价格(元/米2)销售率备注住宅部分1000095％设定项目6个月销售期商业部分一楼3500090％二楼3000080％三楼2500070％工程拟入市时间为2021年第四季度，工程销售周期为6个月，完成住宅95％和商业整体80％的销售率。工程建设进度工程方案于2007年下半年开工，在资金及时到位的情况下，预计2021底推出市场，2021年初完成销售，2021年底竣工，其开发建设期为2年。序号项目单方成本（元/米2）面积总量(米2)概算金额（万元）1土地成本306488129270002前期工程费用1538812913443建安工程费总额27165地下工程部分4200161706791住宅部分25004811812030商业部分3500238418344开发成本555094不可预见费2～3和的2％5705管理费用1～3和的3％16656财务费用54297销售费用销售收入3.5％3589合计66764注：依照2007年3月18日央行最新公布的3年以内商业贷款利率，利率水平每年为6.57％。序号项目合计建设经营期2007年2008年2009年一二三四一二三四一二1投资总额6676427000134442006828420042005396819753991.1建设投资1.1.1土地成本27000270001.1.2前期工程134413441.1.3建安工程2716538813881388138813881388138811.1.4不可预见费570818181818181841.1.5管理费用16652382382382382382382371.1.6销售费用35891196119611971.2贷款利息5429262828012资金筹措6676427000134442006828420042005396819753992.1自有资金24000262894442002632819753992.2银行贷款400002700013444200420032562.3销售收入再投入27642764序号项目资金（万元）比例1自有资金2400035.9%2银行贷款4000059.9%3销售收入再投资27644.2%4总投资66764100%工程资金来源表根据工程规划指标及前述工程与市场分析，预计工程销售收入为10.37亿元项目描述销售单价（元/米2）面积（米2）销售率总额（万元）普通住宅毛坯交付100004811895％45712裙楼商业一层35000794790％25034二层30000794780％19073三层25000794770％13908车库地下二层16170总体收入103726商业局部：商业售价按照3万元/米2的价格，整体销售；销售总额：住宅按照95％的销售率，商业按照80％销售率，工程能够实现总收益10.37亿元工程销售收入测算表工程销售税金及附加按销售额的5.1％，合计5290万元序号项目计算公式金额（万元）（1）销售收入103726（2）开发成本55509（3）销售费用3589（4）销售税金及附加5290（5）财务费用5429（6）利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)33909（7）增值率61%（8）增值税10788（9）所得额(6)-(8)23121（10）所得税所得额×15％3468（11）净利润(9)-(11)19653（12）投资利润率利润总额/总投资50.79%（13）投资净利润率净利润总额/总投资29.44%工程利润核算表序号项目建设经营期121现金