开封某项目市场研究报告

开封市xxxx工程市场研究报告目录1开封市概况地理位置开封在河南省的位置开封界于东经113°51′51″—115°15′42″，北纬34°11′43″—35°11′43″。位于河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。东临商丘地区，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。开封，简称汴，现为河南省直辖市，是我国七大古都之一，地处黄河之滨，是一座历史文化悠久的古城。在中国历史上，开封曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等，自建城至今已有2700多年的历史。战国时期的魏国、五代时期的后梁、后晋、后周及北宋和金七个王朝曾先后建国于开封。特别是北宋，开封历经九帝168年，繁荣与兴旺到达鼎盛，是当时世界上最繁华的大都市之一，史书以“八荒争凑，万国咸通〞来描述当时北宋东京盛况。自元之后，开封为中原省治。民国时期为河南省会。开封是中原地区的重要旅游城市和对外开放城市。历史沿革地域面积辖5区及杞县、兰考、通许、尉氏、开封5县,全市总面积6444平方公里，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里。人口2006年，开封市人口数量为到达479.5万人，在河南省各辖市中，人口数量处于中间位置。数据来源：河南统计信息网数据来源：开封市统计局统计公报地库网鼓楼区

面积58.68平方公里，人口16.13万人。龙亭区

面积91.51平方公里，人口11.6万人。顺河回族区

面积86.73平方公里，人口24.11万人。禹王台区

面积57.05平方公里，人口14.83万人。金明区

面积252.38平方公里，人口18.2万人。总计：面积

546.35平方公里，人口84.87万人。开封市区人口80余万人。开封至郑州新郑薛店国际机场近距里程70公里，经开封至郑州薛店高速公路里程85公理，车程约55—75分钟。郑州新郑机场开辟有国内主要城市的航线，并与香港、曼谷有定期包机。

开封市新郑机场交通之航空交通之铁路开封至郑州、洛阳、三门峡、商丘有高速公路相连，经郑州向北可通达新乡、安阳直至北京；向南可通达许昌、漯河、驻马店直至深圳。开封高速公路出入口距市区车程为10分种.国道106线〔北京至广州〕在境内南北贯穿，国道310线〔天水至连云港〕与220线〔开封兰考至滨州〕相通。交通之公路旅游开封是著名的旅游城市。作为七朝古都，有着众多的旅游景点。数据显示，2003——2006年，年旅游接待人次大幅攀升。数据来源：开封市政府工作报告开封市旅游收入成为城市经济开展的作出重要奉献。2006年，旅游收入已经突破60.5亿元。?开封市城市总体规划〔1995—2021〕?确定开封的城市定位是：河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地。开封市城市开展规划进一步明确为：中国历史文化名城；中原城市群纺织、食品、专用设备制造和化工、医药基地；文化、旅游、教育中心；中原最适宜居住的城市。在郑汴一体化的进程中，开封市城市开展方向沿郑开大道向西偏移。城市规划第一局部小结□开封市位于河南省中部。□开封——郑州，中心城区距离70公里。□交通便利。□辖区480万人口，市区内80万人口。□旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增长较快。□城市开展向西偏移，接轨郑州。2经济运行国内生产总值注：国内生产总值〔GDP〕是指在一定时期内(一个季度或一年)，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最正确指标。数据来源：开封市政府工作报告数据显示，2006年开封市GDP到达472.36亿元，2003年至2006年，GDP均有大幅增长。人均GDP数据来源：开封市政府工作报告数据来源：河南统计信息网从两幅图标中可以看出，虽然开封市人均GDP有明显增长，但人均GDP在河南各地市中排名靠后，人民生活水平相对较低。三次产业比照由上图可以看出，开封市2006年三次产业分别为131.17亿元，197.87亿元，143.32亿元，近三年来，三次产业均有明显增长。数据来源：开封市政府工作报告人均收入数据来源：开封市政府工作报告2006年，开封市在岗职工年平均工资为11397元，城市居民人均可支配收入8831元。平均工资和城市军民可支配收入逐年上涨，居民消费能力逐步提高。备注：可支配收入，人均可支配收入指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。个人可支配收入被认为是消费开支的最重要的决定性因素。因而，常被用来衡量一国生活水平的变化情况。城乡居民存款数据来源：开封市政府工作报告第二局部小结□开封市经济增长较快。□人均收入显著提高。□人均GDP及人均收入相对落后于其他兴旺地市。□生活水平的提高促使住房质量改善，带来更多客户。3郑汴一体化2003年，为了实现建设小康社会和中原崛起的宏伟目标，河南省委、省政府制定了?河南省全面建设小康社会规划纲要?，作出了实施区域性中心城市带动战略、加快中原城市群开展、实现中原崛起的战略决策，并确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的开封、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源9个省辖市组成中原城市群。

郑汴一体化由来

2005年4月17日河南省发改委受省委、省政府委托，在郑州新世纪大厦召开了中原城市群规划开封专题座谈会。在这次座谈会上，中原城市群规划中先后两次提到“一体化〞这个概念。“郑汴一体化〞由官方正式提出。2006年10月，郑州开封两地电信同价，取消或降低长途费用。2006年11月19日，郑汴城市快速通道——郑开大道通车。郑开大道，原名郑汴快速城市通道，是一条连接中国河南省郑州市和开封市的高速公路，2006年11月19日正式通车。

郑开大道总长为39.2公里，起始于郑州市金水东路和东四环的相交处，向东穿越京珠高速公路，连接到开封市大梁路西端。设计时速80公里/小时，从郑州市区到开封仅需30分钟〔开封汴西新区位置到郑州郑东新区位置〕。

郑开大道郑汴规划在郑开大道南侧，预留有30米的轨道线位，用于建设郑汴城际轻轨交通线，线路西起郑州城市地铁1号线，东至开封城区，连接郑州中心城区、白沙组团、官渡组团、汴西组团、开封市区。在郑开大道沿线设置12座车站，其中，白沙组团、官渡组团、汴西组团各4座。郑开轻轨第三局部小结□开封市位于河南省中部。□开封——郑州，中心城区距离70公里。□交通便利。□辖区480万人口，市区内80万人口。□旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增长较快。□城市开展向西偏移，接轨郑州。4■关键词：加息概述：2007年，中央银行六次调整银行利率。目前，一年期存款基准利率提高到4.14％；一年期贷款基准利率提高到7.47％；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。影响：五次加息，对于普通消费者来说，累计增加本钱开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力以及信贷收紧环境下的资金紧缺。物权法二套房标准■关键词：土地增值税概述：2007年2月1日，国税总局?关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?执行的第一天。按照规定，房地产开发企业在进行房地产工程结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。影响：有效打击开发商屯地行为，压缩房地产开发利润，更有利于政府部门控制楼盘入市时间。

对本工程影响第四局部小结5开封市房地产市场概况各地市销售比照据政府部门统计显示，开封市2006年商品房总体成交量较低，仅有54万平米，低于郑州、洛阳、平顶山、安阳、新乡等地市，排名靠后。而成交均价上，1829元/㎡仅次于郑州市和洛阳市。数据来源：河南统计信息网房屋建筑面积据开封市2003——2006年统计信息公报显示，2006年房屋施工面积453.1万㎡，竣工面积223.13㎡。房地产开发规模逐年加大。〔此数据包含农村居民集体所有制土地自建房屋面积〕数据来源：开封市统计信息公报每个城市房地产的开展都是与其城市开展紧密结合的。依据开封市房地产市场情况，将开封市市场划分为6个版块：东区、北区、南区、中心区、汴西新区、河西区。版块划分东区☆区域界定开封市东环城路—公园路以东区域☆市场特点东区市场不是开封房地产开发的主流区域，市场工程较少。东区分布着国有企事业单位，如十一化建、化肥厂等，这些企业大多建有自己的家属院，对商品房需求量较小☆工程例如宏达·东方花园江南人家祥和苑☆工程品质楼盘规模普遍较小，品质档次不高。☆购房客层该区域购房客层以东区国有企事业单位职工二次置业和家庭裂变购置新居为主，有局部中心城区的置业客群。南区☆区域界定滨河路以南区域☆市场特点同东区属性一样，南区市场不是房地产市场开展的主流方向。一方面南区房地产开发受到铁路限制，另一方面，南区是老国有企业的分布区域。☆工程例如兴和玫瑰苑佳景天城☆工程品质楼盘规模普遍一般，品质档次不高。☆购房客层南区购房客层主要是周边区域的购房者，其他区域的购房者很少来南区置业。北区☆区域界定龙庭北路以北区域☆市场特点北区住宅工程档次较高。占有丰富的公共配套资源，例如杨家湖、清明上河园、森林公园等，生态条件好，人文气息浓厚，适合居住。但是可以开发的土地资源非常有限。☆工程例如九鼎颂园天下城宋韵雅庭☆工程品质大盘较多，品质档次中等靠上。☆购房客层购房的客层范围广泛，涵盖了市区的中上层收入群体、周边县市的市政领导、个体老板及局部郑州客户。中心区区☆区域界定龙庭北路以南，西环路以东，滨河路以北，东环路以西区域。☆市场特点中心城区内建筑多为80年代以前甚至更早期建筑，地块较少，以旧城改造工程为主，工程延续开封市宋城景观，建筑中式仿宋。☆工程例如宋都皇城锦绣皇城财富公馆聚福园☆工程品质品质档次中等靠上，宋韵风味浓厚。☆购房客层开封市区内购房者为主，购房的客层范围广泛，涵盖了市区的中上层收入群体、周边县市的市政领导、个体老板。汴西新区河西区第五局部小结□房地产成交量相对较低。□商品房成交均价列河南第三位。□房地产施工、竣工面积逐年增加。□郑汴一体化促使汴西新区房地产开发热潮。□河西区域成为未来房地产开发热土。6重点工程研究随着开封市城市的开展及郑汴一体化进程的加快，开封市涌现了大量的楼盘。这里将搜集到的楼盘信息做一个纵向的比照，以整体把控开封市房地产市场行情。楼盘比照项目名称地址位置规模均价主力户型销售率建筑类型东京银座金明广场北150米280套公寓未定30—60㎡，一房排号100组小高层宏亚•美墅馆金明广场北150米1．4万平米3050元/平米三房110—140㎡叠加200—300㎡多层80%，叠加50%多层、叠加九鼎颂园龙亭北路天波杨府对面28万平方米3200元/㎡两房90—100㎡三房125—140㎡90%多层、联排浪漫之都大梁路与金明大街4万平米3200元/平米2-2/90平米3-2/120平米复式200平米左右95%多层、小高层荣勋•花园金明大街与晋安路22万平米3000元/㎡3-2/138-158平米4-2/161-174平米80%多层、小高层开元名都郑开大道与金明大道金池名郡：13万平米4000元/㎡三房140㎡以上多层90%多层、联排庄园•碧丽国都汉兴路、金明西街18万㎡3200元/㎡两房115㎡三房126—155㎡排号100多小高层、高层龙城•香榭里金明池南24万㎡2800元/㎡两房90㎡三房115—130㎡三期90%多层项目名称地址位置规模均价主力户型销售率建筑类型宋城雅居•尚郡金明大道与宋城路9万㎡3200元/平方米两房85—95㎡三房126—142㎡60%高层金马雅苑黄河路与晋安路1.8万㎡3000元/㎡两房90、111㎡三房124、140㎡10%高层希尔斯•天翼汉兴路46号13万平方米3200元/㎡一室一厅47.66㎡两室两厅94.80㎡三室两厅125.39㎡137.75㎡143.86㎡60%高层长城雅苑宋城路80号1．8万平米2700元/㎡2-2/90㎡/18户占比30%，2-1/68㎡/18户占比30%，3-2/120-130㎡24户占比40%95%多层未来美好家园西关北街与梁苑路10万平米2500元/㎡80－90平方米为两室；110平米为三室排号500组多层星城国际（中牟）中牟总100万㎡规划小高层2300元/㎡65－107为两室；130－140为三室7、8号楼50%多层、小高层、高层宏田•水岸鑫城三期中牟84万㎡未定，预计2800元/㎡80－90㎡两房，136－140㎡三房排号500组小高层、高层从楼盘比照表中可以了解到：多层均价集中在2500——2800元/㎡；高层均价集中在3000——3200元/㎡户型两房90㎡左右，三房120—130㎡左右高层建筑已经成为主流住宅产品鉴于本工程的特殊地理位置及开发商的品牌知名度等，从众多楼盘中挑选出重点楼盘加以研究比照，以期为本工程的整体规划及营销战略找到启发点。重点楼盘研究开发商开封市九鼎房地产开发有限公司，开封市大宏房地产开发有限公司（合作企业）地理位置开封市龙庭北路，天波杨府对面规模占地345亩，28万平方米。一期雅园总建筑面积8.9万平方米,41栋楼；二期颂园与风园，总建筑面积19.1万平方米。合计总栋数为96栋，其中别墅31栋。广告语传袭一个时代的尊耀，包容一个时代的名宅。一宅山水百年情，一座山、三面湖水、五片风景区环抱。建筑类别多层住宅，别墅建筑风格中式建筑户型两房约10%、三房70—80%，94-142平方米为主。销售均价3200元/平米。推出时间一期开盘时间：2002年；二期开盘时间：2007年2月。交房时间二期年底交房。销售进度90%基础配套建筑节能措施、双水、单气5000平方米大型商务中心，内设咖啡屋、健身房、游泳池、老年活动中心等。客户分析客户区域：开封、开封五县客户类型：企业高层领导、开封籍外地生意人士、公务员、市里、五县生意人士宣传途径开封日报、汴梁晚报，楼书，围墙广告，网络、户外广告。综合评价实力开发商的大手笔产品，独有的风景区成为项目的后花园，从外观到内部细节，使其成为开封市首屈一指的楼盘。九鼎颂园九鼎颂园坐落于国家4A级风景区内，南临龙亭、天波杨府；西拥清明上河园；北靠万岁山森林公园。全区占地345亩，总建筑面积28万平米，分风园、雅园、颂园三期开发。一期九鼎雅园已售罄，为纯多层社区；二期九鼎颂园尾盘阶段；三期九鼎风园为高档别墅区。建筑风格采用超低密度、五层半情景花园洋房，地上配以车库和储藏间，楼顶采用坡屋顶，顶层阁楼退台。颂园主力户型大三房，大三房122/135/145平米，130-140平米面积居多；小三房122平米；三房所占比例约50％。两房面积95/102平米，比例约30％；四房面积158平米；顶层复式面积220平米。产品多为传统、中规中矩的功能性户型，无论两房还是三房，均配有南北两个阳台。工程定位高端，，工程销售初期并不理想，给销售带来压力；随着工程在省内宣传力度加大，工程知名度的传播，逐渐吸引了开封市市区和外地的客户，工程价格提升较快。工程以开发商的实力为后盾，通过大规模的推广宣传，使工程的知名度和名誉度不断提升，成为开封市房地产的典范之作。开元名都开发商河南开元房地产有限公司地理位置郑开大道与金明大道交叉口规模总占地1008亩，400亩小高层，湖300亩，金池名郡：300亩（13万平米）广告语中国皇家园林别墅区建筑类别独栋、连排、双拼、叠加、多层建筑风格现代简约主义户型叠加别墅：194－206平米，阳光美墅：140.88平米连排别墅：227.82－228.44平米、235.41－237.60平米销售均价4000元/㎡，联排6500元/㎡推出时间金池名郡07年3月开盘交房时间08年5月销售进度多层住宅销售80%以上。基础配套五星级酒店、金明湖景公园、图书馆、建设馆、棋牌室、娱乐室客户分析客户区域：开封、郑州、开封五县购买用途：自住、很少投资者客户类型：河大教授、企业高层领导、开封籍外地生意人士、公务员、市里、五县生意人士宣传途径网络、电视、邮寄印刷品、开封网、开封日报、汴梁晚报、户外广告综合评价紧临郑汴路、交通方便，区域的发展带动的升值潜力很大，有300亩的自然景观、大型商业配套齐全；开发公司实力雄厚，建筑质量较好。工程位于汴西区高尚生活圈腹地，金明池旧址，金明广场西南侧。工程占地1400亩，前期1008亩，如以下图：工程整体分为四局部，8万平米商业广场，5万平米的五星级酒店〔黑色方框内〕，280亩别墅群住宅〔红色方框内〕，在西面一路之隔为未规划用地380亩。别墅区产品地块一：位于地块北部，沿街主要布置了叠加别墅及阳光美墅，而沿区内河面那么设有联排别墅及双联别墅，以取得更好的视觉景观效果。阳光美墅为三房133-138平方米，联排别墅200-220平方米，叠加别墅190平方米。地块二：为小区内主要区块，呈“L〞型布置，小区主要公建均集中布置于该地块中。该地块中西南角布置了阳光美墅，南面沿街处那么布置了叠加别墅，中区那么布置了联排别墅。地块三：位于小区中部，其中均为联排别墅，四面环水。地块四：为一独立岛屿，位于地块东部，东接金明池开阔的湖面，西为小区内开阔的河面，故设计了30套独栋别墅，面积在250-280平方米之间。

工程定位较高端，围绕开封市的总体开展目标，结合城市复兴、郑汴融城的开展机遇，以市场化的方式，以新城市运营的高度进行工程开发。

开发商整合资源的能力相当强，把郑开大道、金明池、金明广场及政府关系统统收入囊中，打造工程卖点。

工程采用实景准现房销售模式，提高销售价格。最先进的路网交通，比邻大梁路、金明大道，国道高速路、四通八达；中原第一条私家专属车道－郑汴快速道，专属出入口独一无二，重塑中原别墅翘楚地位。开发商郑州一建置业有限公司地理位置开封市金明大道与宋城路交汇处规模占地面积50亩，建筑面积9万㎡，广告语魅力西城榜样生活建筑类别高层建筑建筑风格现代简约户型两室两厅：95㎡三室两厅：126㎡、142㎡销售均价3250元/㎡推出时间2007年10月28日选房。交房时间08年底销售进度一期销售率80%左右。基础配套双水双气，会所，羽毛球场，篮球场，喷泉，广场，两个地下停车场。客户分析开封市区，郑州投资客户宣传途径户外、宣传页、报纸综合评价汴西新区的代表性楼盘，纯高层住宅社区。现场无售楼部，展示中心位于鼓楼街与解放路交汇处的玉祥大酒店，为其前期积累了大量客户。宋城雅居•尚郡1期五栋高层2期六栋高层纯高层住宅小区，会所，中央喷泉，较为完善的社区配套。95㎡两房，125——145㎡三房。开发商金石地产（上海豫棉旗下）地理位置开封市汉兴路与夷山大道交汇处规模占地40亩，总建筑面积13万㎡。广告语珍藏品质仰望生活；13万平米超高百年传世名盘建筑类别纯高层建筑建筑风格经典现代风格户型一室一厅47.66㎡10%左右两室两厅94.80㎡30%左右三室两厅125.39㎡；137.75㎡；143.86㎡60%左右销售均价3200元/㎡推出时间2007年10月27日公开选房交房时间2009年5月销售进度50%左右基础配套双水双气，VIP会员专属会所、超大网球场、电子安全防范系统、游泳馆。客户分析客户区域：开封市居民，周边县城，郑州投资客购买用途：自住居多，投资也有宣传途径单页、画册、户外、网络、开封日报、汴梁晚报综合评价希尔斯•天翼,以其100米的建筑高度，成为开封市的地表性建筑，借此，通过一系列推广手段，将其形象高度提升，成为开封市07年下半年的高端楼盘之一。希尔斯•天翼一室一厅47.66㎡10%左右两室两厅94.80㎡30%左右三室两厅123㎡——145㎡；60%左右开发商龙成置业有限公司地理位置开封市政府南二公里、金明池公园南，汉兴路西段规模占地253亩，24万平米，共有55栋。分为A、B、C三区，A区共开发18栋B区共32栋C区共5栋。广告语开封新中心区人居形象大使建筑类别多层住宅户型两房两厅：89.26、92.24三房两厅：88.23、90.76、109.58、115.10、112.14、118.10122.40、123.32、139.52141.31平米四房两厅：156.88＋171.26平米销售均价均价约2800元/平米(地下室1500元/平方米)交房时间现房。销售进度90%以上。基础配套双水双气，会所，幼儿园，豪华会所，老年活动中心，健身房，阅览室，乒乓球室，棋牌室，幼儿园，游泳池，篮球场，网球场客户分析开封市自住人群为主，其次是周边县城客户。宣传途径宣传页、网络、电视、汴梁晚报、户外广告综合评价新城区的大型住宅小区，档次一般，以其规模取胜。龙城•香榭里龙城•香榭里，是汴西新区开发较早的大型住宅小区，双水双气，会所，幼儿园，豪华会所，老年活动中心，健身房，阅览室，乒乓球室，棋牌室，幼儿园，游泳池，篮球场，网球场等还是比较完善。由于开发理念的局限性，工程的整体形象无法进一步展示，营销水平一般，不能成为高端楼盘。89.26㎡两房123.32㎡三房开发商河南宏田置业有限公司地理位置中牟郑汴路与万三路交汇处规模占地面积:666000平方米，总建筑面积:840000平方米广告语国际湾畔心情社区建筑类别多层小高层高层建筑风格现代主义。户型面积范围30－180平方米；主推80－90多的两房，136－140多的三房。销售均价二期2400元/㎡，三期高层预计3000元/㎡。推出时间三期天鹅湾第一组团澜湾，2007年12月8日排号。预计2008年3、4月份开盘销售。交房时间2008年年底。销售进度自12月8日排号以来，目前排至500余号。基础配套9000米会所，含温泉游泳浴池；幼儿园；地上、下停车库，鑫苑物业顾问。客户分析一期以中牟购房者为主，二期、三期，由于郑汴一体化进程的加快，郑州购房者占据绝对比重。宣传途径网络、单页派发、大河报、郑州晚报、商都房产网、搜房网。综合评价郑开大道利用“郑汴一体化”作为推广途径最好的楼盘。千亩大盘，完善的配套，环西湖公园而建，使其成为小区的内湖。每天三次楼巴通往郑州，为郑州购房客户提供了极大便利，同时也提升了项目的形象及客户忠诚度。宏田•水岸鑫城〔中牟〕工程总占地1000亩，位于郑州高尚生活圈——郑东新区以CBD为中心的一级辐射带内，中牟县老城新城交汇处，小区南临郑汴路，东临310国道，西临滨河大道，北临郑汴快速路。1期多层2期多层3期小高层、高层400亩湖景水岸鑫城工程对于本工程的借鉴作用在于，针对郑州客户，在郑州市中心设立接待中心，并每天固定班次楼巴往来工程及郑州市中心，以方便看房客户及郑州工作的小区业主。第六局部小结7工程地块分析郑开大道宋城路马家河水系地块概况工程地块位于开封市区，北临郑开大道，南临宋城路，东临马家河水系，西临三号线。占地827.4亩，地块方正。地块现状规划轻轨本工程地块距离郑州金水东路与中州大道距离约为56公里〔百度地图测量〕，按照郑开大道设计时速80公里/时计算，自驾车需时约为：40分钟。实际测算，郑开大道城际公交1小时左右可以到达。规划轻轨