四川177亩花园之城高层+洋房规划方案设计

HZS成都蒲江县寿安177亩地块规划方案设计PLANNING

SCHEME

DESIGN前分01区位分析成都别名“锦城”，位于四川省中部，素有“天府之国”的美誉。本次规划项目就位于这样一个天时地利人和的地方，因此打造一个怎样的项目需要我们深思。北纬

N30°16′

10.23″东经

E103°

37′

16.18″区位分析成都城区80KM圈彭州市50KM圈都江堰市新都区主城20KM圈郫都区温江区青白江区崇州市金堂县大邑县邛崃市新津城区龙泉驿区双流区天府新城新津县天府新区简阳市彭山区蒲江基地彭山城区项目位于蒲江县寿安镇，距成都主城70

公里，距离双流机场一小时车程。上位规划分析邮商文办养泵商信文商办商养商新桥文商现状110kV寿安变桥商高桥利民桥桥办商商桥桥商P河泵养文寿安站桥小消初

高江桥德蒲路桥蒲河商星彩桥桥初桥site住宅用地教育用地服子养文桥桥site古商桥华寿大桥商业用地养文桥桥医疗卫生用地一类工业用地二类工业用地桥桥养文子商初

高文商商桥务河桥邮根据上位规划本项目地块周边未来配套齐全，将会拉动本区域发展配套分析剑桥小镇泡桐树小学寿安中学鹤景名苑寿安公立卫生院寿安中学蒲江县寿安敬老院0.6KMsite天府孔雀城配套集中在

1.2

公里外的寿安镇上，周边

1

公里范围内配套缺乏交通分析德蒲大桥寿安收费站sitesite德蒲大桥计划下半年开工，连通寿安镇，直接拉动本区域楼市同时地块周边部分规划道路，下半年开工，整体交通优势明显景观分析sitesite远可观蒲江之美景，近临西侧城市绿地之自然地块特征地段—地属成都市寿安镇西南侧，临近蒲江县城环境—南侧蒲江河景区，西侧天然绿地，可远观可近享交通—紧邻成雅高速，距蒲江高铁站仅20公里配套—周边规划缺乏，急待高端项目注入，发展潜力巨大外部条件整体资源无明显优势，地缘性客户为主，如何进行规划？策思02营销两大核心问题周边楼盘周边已建竞品万象云庭天府孔雀城0104剑桥小镇0

2site天府孔雀城0

1保利石象湖小镇05蒲园0306保利石象湖小镇05剑桥小镇02成锦熙锦

5

号万象云庭04蒲园成锦熙锦

5

号周边在售楼盘较少，楼盘间竞争良好0306周边竞品分析剑桥小镇市场调研剑桥小镇在镇上，地理位置优越，老楼盘，至今仍有部分叠拼没卖出去，总价较高。目前三期准备启动楼盘地址

寿安迎宾客大道

88

号占地面积容积率25000

㎡2.2物业类型均价洋房5000

元

/

㎡84-124

㎡户型面积总结：叠拼产品相对不好卖，缺乏市场周边竞品分析蒲园市场调研蒲园产品为高层和叠拼，叠拼卖的不好，总价较高。楼盘地址

蒲江县工业北路

99

号占地面积容积率61731

㎡1.8物业类型均价洋房待定户型面积117-156

㎡总结：叠拼产品总价高，在当地缺乏市场周边竞品分析万象云庭市场调研万象云庭全盘高层，卖得很好，原因是位于县城中心地段，上学方便，总价低，地段小。楼盘地址占地面积万象云庭23106

㎡容积率物业类型均价2.6塔楼7280

元

/

㎡124-129

㎡户型面积总结：高层，区位便利，总价低，销量火爆周边竞品分析保利石象湖小镇叠墅区域楼盘地址占地面积保利石象风景区70657

㎡容积率物业类型均价0.5别墅13000

元

/

㎡98-147

㎡户型面积周边竞品分析成锦熙锦

5

号市场调研成锦熙锦

5

号在县城区，还未开盘，周边配套十分完善，拥有

3.6

万方的商业及幼儿园，续客情况相对不错。户型通过预留梁、后期搭板偷阳台赠送面积。楼盘地址

蒲江县工业北路南段占地面积容积率92000

㎡1.99物业类型均价洋房高层待定户型面积115-147

㎡周边竞品分析天府孔雀城市场调研天府孔雀城距离本项目基地很近，高层在开盘四五个月内已售完，镇上只有这一个高层楼盘，为刚需，客户主要为当地果农。联排开盘至今仅售出一半的量，客户对象主要为事企业员工。楼盘地址

成都高速寿安路口占地面积容积率44000

㎡1.2物业类型均价高层，叠拼8100

元

/

㎡90-136

㎡户型面积总结：当地市场急需高层住宅填补空缺相邻楼盘竞品天府孔雀城一期天府孔雀城一期在建竞品天府孔雀城二期待开发本案本案孔雀城二期

80

亩，近十万方体量，已经启动，预计下半年国庆期间推出。届时会形成直接竞争。竞品分析总结户型

高层中间套

90

㎡

高层边套

107

㎡剑桥小户型镇洋房边套

89

㎡

洋房边套

124

㎡天府孔雀城格局3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅1卫格局2室2厅1卫1明卫主明卫，次明卫主明卫，次明卫卫生间1明卫卫生间阳台南向1个南向1个6.0

米阳台南向1个南向2个4.5

米主阳台宽度

2.9

米南向面宽

2个主阳台宽度

3.6

米南向面宽

2个3个3个单独衣帽间单独衣帽间衣帽间无单独衣帽间衣帽间无单独衣帽间客厅面宽

3.5

米6米客厅面宽

3.5

米4.5

米保利石象湖小镇户型

叠拼边套

98

㎡

叠拼边套

108

㎡万象云户型庭格局塔楼边套

124

㎡

塔楼边套

115

㎡3室2厅2卫3室2厅2卫主明卫，次明卫

主明卫，次明卫格局2室2厅1卫3室2厅2卫卫生间

主明卫，次明卫

主明卫，次明卫卫生间院子2个3个阳台南向1个南向1个1.8

米主院宽度1.3

米3.0

米主阳台宽度

4米南向面宽

3个南向面宽

2个3.5

个3个无单独衣帽间无单独衣帽间衣帽间单独衣帽间衣帽间无单独衣帽间客厅面宽

4米4米客厅面宽

4米4.6

米竞品分析总结产品两面宽，2房或小3房为主高层：90㎡以下洋房：110㎡以下去化快去化慢两面宽，小3房为主高层：110㎡以上

三面宽，3房为主洋房：125㎡以上

三面宽，四房为主叠拼：160㎡以上

四面宽，四房为主商墅：100㎡

？总体低总价低总价多赠送高得房率大中庭景观降成本舒适度进一步提升90%

地缘客群市

场

调

研

得

出蒲江城区寿安本地人

群

结

构企事业员工

二

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刚改改善刚需/

刚改企

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客社

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地

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需

求当地购房政策1.当地户口，社保满一年（二者有一）2.住宅首套房首付30%（只要名下无其余房贷，都算首套房）；二套房首付50%；贷款年限30年（针对当地果农，20年贷款年限）3.商墅首付50%4.目前市场

全款购房

与

贷款购房

客户各占50%贷款意识薄弱，导致总价难以进一步提升划算当头,买两房的钱想要三房，买三房的钱想要四房市场调研得出高层单价：6000-6500元/㎡洋房单价：7000-8000元/㎡商

墅：目前还没面世产品60万首

付

2

0

万

是当地的购房的一个坎甲方给出高层6100元/

㎡；洋房7100元/㎡市

场

接

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溢价空间？蒲江市场大部分人群拥有较弱支付能力，看中眼前利益低总价，买两房的钱，希望能买到三房同时一部分人群更愿意为真正的好产品买单但当地找不到合适的楼盘总结针对这三类客户需求，得出本项目刚改客户3

+

1

卧

室77-88万元110-125㎡总价控制住了赠送也有了我们还要舒适度愿景区别于周边竞品，打造与众不同的楼盘气质极致性价比！让客户在买房的同时能再添置一辆车依托丰富的教育配套资源打造蒲江城镇带上最具都市感的“学府文化”社区规推03三大主题破题策略保证

快销寻求

溢价严控

成本跑得快，还要跑得远客群反馈市场调研针

对

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地

一

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方

。六大策略·高溢价·高舒适度·产品组合灵活性·大中庭·组团化·减少开挖策略一高溢价两房变三房三房变四房周边竞品分析天府孔雀城半赠送面积赠送面积半赠送面积赠送面积总面宽

6.9m总面宽

9.2m赠送面积：6.9

㎡赠送面积：5.3

㎡高层：90

㎡高层：107

㎡三室两厅两卫三开间朝南三室两厅一卫两开间朝南总结：90㎡

两面宽107

㎡三面宽改造后改造前三房两厅18%

赠送率两房两厅三房两厅四房两厅16%

赠送率全赠送半赠送高溢价，高赠送，高得房率策略二高舒适度把土地面宽释放出来，做当地

100

以上产品的

NO.1㎡高层产品集中化舒适产品最大化最大限度的提升产品溢价去化率+溢价率最大化洋房

100仅产供品P，K成锦熙锦

115

㎡洋房本案

100

㎡户型3+1

房

2

厅

2

卫3

房

2

厅

2

卫133PK1225510.5M49.2M4小尺寸入户玄关入户独立玄关南北通竖厅1234普通纵厅动线单一双洄式动线设计3

面宽、豪华

3+1

房全功能主卧套房2

面宽、三房普通主卧套房5全方面超越竞品产品，完爆当前市场洋房

120仅产供品P，K剑桥小镇

124

㎡洋房本案

120

㎡户型

A3

房

2

厅

2

卫4

房

2

厅

2

卫3311PK522511.4M413.6M

4合用入户花园入户独立玄关多功能联动方厅，超宽尺寸，全景视野双洄式动线设计1234普通纵厅动线单一3

面宽、三房普通主卧套房4

面宽、豪华

3+1

房全功能主卧套房5全方面超越竞品产品，完爆当前市场策略三产品组合灵活性可大可小，可分可合洋房

120（仅供双学习交钥流，匙+时内防疫，桃

）主人房，120㎡3+1

房

2

厅

1

卫舒适尺度，百变空间出租房

,24㎡1

房

0

厅

1

卫功能齐全，采光优越双钥匙房，平日以房养房，以房养人，疫情期间可做隔离房洋房

120（仅供百学习交变流，请24方厅

）萌娃模式办公模式健身模式party

模式大尺度方厅，空间组合灵活多变策略四大中庭

——

化零为整通过中庭串联南北两个地块入口方庭生态景观轴开放广场礼序空间，大盘形象34m100m103m105m34m34m25m72m65m65m78m42m景观空间32m中庭户数共

231

套，占总洋房套数

36.2%邻里守望，高去化，花园洋房策略五组团化对强排说“NO"货值与品质双赢三进院落·

归家【一进入园】以一道具有威严仪式感的大门，配设计考究的照壁明灯、对称感小品景观，迎送往来。【二进穿庭】以精心雕琢的山水画壁，抒写大户气概，分隔内外。【三进登堂】以奢华大堂，配置精良，匹配身份。策略六减少开挖，土方平衡场地竖向最优解地库开挖深度

1.6

米地库覆土厚度

1.5

米覆土厚度地库免开挖高度地下室开挖厚度用地红线地库控制线地库控

用地制线红线475.

00覆土厚度

1.5M473.

00473.

00471.

40地库免开挖高度

2.2M地下室开挖厚度

1.6M德蒲路绿化带项目地块规划道路建设用地地形用足，结构底板在场地标高

473.0

米往下开挖

1.6

米（结板底板标高471.4

米），地库开挖土方量与土方回填基本持平。地上地下成仅供本，综合请2考4

虑8m27.3m14.3m5m首层赠送

8

米南院

5

米北院，14

米组团景观轴尺度适宜地上地下成仅供本，综合请2考4

虑5.5m10.6m21.3m5.5m5.4m间距考虑地库停车经济性，首层送地下室及私家车库方向一高层

+

洋房45-50%

高层占比强排测算

强排测算

强排测算

楼型分析强排测算

规划策略—仅供—场学习交流，地时分析内，桃（视蕊兔觉玉资料景铺观）日照分析FeDCBA北地块内建筑高度受限孔雀城报规日照高层户型

ACE

靠南侧窗户满足日照

,BDF

需要东侧窗户过日照为保证孔雀城高层

BDF

日照，北地块建筑高度需拍低强排测算

强排测算

强排推导强排测算

强排测算

强排推导11F

小高层，梯户比低，省成本强排测算

强排测算

强排测算

方案推导

强排测算

方详04方向一高层

+

洋房45-50%

高层占比ABC花园之城名门之园棋盘之高层用地最集约高层南向户数最多洋房空间尺度略小货值相业态更洋房空间尺度最大覆盖率：18.05%总货值：15.61

亿覆盖率：18.55%总货值：15.61

亿覆盖率：20.62%总货值：16.03

亿TheGardenCity花园之城总图18F

高层

+11F

洋房业态洋房总量：68640

㎡洋房货值：8.40

亿高层总量：61380

㎡高层货值：6.93

亿商业总量：2652

㎡商业货值：0.28

亿总量：132672

㎡总货值：15.61

亿货值基数设定高层：6100/

㎡洋房：7000/

㎡商业：10500/

㎡首开区3

栋高层

+14

栋洋房业态洋房总量：40040

㎡洋房货值：2.80

亿高层总量：36720

㎡高层货值：2.24

亿商业总量：1500

㎡商业货值：0.16

亿总量：78260

㎡总货值：5.20

亿货值基数设定高层：6100/

㎡洋房：7000/

㎡商业：10500/

㎡总体经济技术指标寿安177亩

南北地块综合经济技术指标

方向一A100

洋房

32.0%120

洋房

19.39%高层

48.6%项目总用地面积净用地面积总建筑面积总计容建筑面积住宅建筑面积高层数值单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注118564.37118564.37311356.74237128.74233700.00113580.0074800.0045320.002652.00A地块用地范围面积占比48.6%面积占比

32.0%面积占比

19.39%其中100洋房125洋房沿街商业其中物业不小于总建筑面积的3‰，且不小于400㎡；50%在按住宅建筑面积0.8‰配建，面物业管理用房（地上）垃圾房467.04189.70㎡积不小于20㎡出让条件要求配建公厕不计容总建筑面积地下车库面积普通车库面积人防车库面积120.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡个个个个———m㎡74228.0074228.0044096.0018192.0011480.00每车位32㎡计算建筑基底面积其中

其中洋房地下室物业管理用房（地下）

460.00架空层面积机动车位地上机动车位地下机动车位非机动车位容积率建筑密度绿地率地下占50%0.00237147418972371每100㎡/1.0个总车位20%其中每100㎡/1.0个2.0018.05%25.00%≤60≤25%≥30%建筑限高建筑基地面积21395.63产品分布图总面积889207480034320198040套数1044572面积比44.90%37.77%17.33%100.00%套数比54.89%30.07%15.04%100.00%高层105洋房125洋房合计2861902配套高层

80

户型高层

90

户型洋房

100

户型洋房

120

户型本案各户型户数配比基本满足营销配比要求我们是一个有温度的社区空间尺度

34m>30m100m103m>27m>30m105m>27m>27m>27m>30m>30m34m>30m>27m34m25m>30m>30m>30m72m65m>27m>27m>27m65m78m42m高层之间间距景观空间>30m>27m高层与洋房间距32m归家流线

入口方庭生态景观轴开放广场礼序空间·

中正归家流线

三进院落·归家【一进入园】以一道具有威严仪式感的大门，配设计考究的照壁明灯、对称感小品景观，迎送往来。【二进穿庭】以精心雕琢的山水画壁，抒写大户气概，分隔内外。【三进登堂】以奢华大堂，配置精良，匹配身份。归家流线

六重礼序·6仪435式壹..脱尘12贰..隐世叁..穿庭肆..

桃园伍..游春陆..归心归家流线

脱尘6543112熙熙攘攘

循道寻幽归家流线

隐世6543122曲径通幽

松寮隐僻归家流线

穿庭山水壁画

内外分隔归家流线

桃园松寮隐僻

模山范水归家流线

归心6643512后院归心

卧养之境规划结构图中央公园景观轴线花园生活景观花园景观花园景观花园景观花园景观组团景观花园景观轴线景观花园景观花园11F景观花园中央景观大花园，景观轴线贯穿南北地块，交通分析图城市干道车行流线人行流线小区主入口小区次入口地库入口消防分析图城市干道消防环道登高场地消防出入口日照分析图小于1小时1小时2小时3小时4小时5小时共有

36

户日照不满足当地标准标准，占总图套数

2%名门之园高层80+8仅供0学+习交8流，请0板24

楼改造后改造前B-1

户型赠送面积：17.10

㎡改造后建筑面积：89.83

㎡B-2

户型赠送面积：16.67

㎡改造后建筑面积：89.32

㎡全赠送半赠送南向户数更多，体型系数完整总图18F

高层

+11F

洋房业态洋房总量：68640

㎡洋房货值：8.40

亿高层总量：61380

㎡高层货值：6.93

亿商业总量：2652

㎡商业货值：0.28

亿总量：132672

㎡总货值：15.61

亿货值基数设定高层：6100/

㎡洋房：7000/

㎡商业：10500/

㎡TheChessboardVilla棋盘之墅总图18F

高层

+11F

洋房

+3F

商墅业态洋房总量：105369

㎡洋房货值：7.38

亿高层总量：114552

㎡高层货值：6.99

亿元商墅总量：13500

㎡商墅货值：1.35

亿元商业总量：2978

㎡商业货值：0.31

亿货值基数设定高层：6100/

㎡总货值：16.03

亿洋房：7000/

㎡商墅：10000/

㎡商业：10500/

㎡总体经济技术指标寿安177亩

南北地块综合经济技术指标

方向一C100

洋房

44.6%75

商墅

5.7%高层

48.5%项目总用地面积净用地面积总建筑面积总计容建筑面积住宅建筑面积高层数值单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注118564.37118564.37318014.24237128.74219921.00114552.00105369.000.00A地块用地范围面积占比48.5%面积占比

44.6%其中100洋房125洋房商业总面积商墅16427.9813500.002927.98面积占比

5.7%面积占比1.2%其中

其中沿街商业物业管理用房不小于总建筑面积的3‰，且不小于400㎡；50%在地上按住宅建筑面积0.8‰配建，面积不小物业管理用房（地上）垃圾房477.02182.74㎡于20㎡出让条件要求配建公厕不计容总建筑面积地下车库面积普通车库面积人防车库面积120.0080885.5080885.5043405.5021354.0015678.00448.000.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡个个个个———m㎡每车位32㎡计算建筑基底面积其中

其中洋房+商墅地下室物业管理用房（地下）架空层面积机动车位地下占50%237147418972371每100㎡/1.0个总车位20%地上机动车位地下机动车位非机动车位容积率建筑密度绿地率其中每100㎡/1.0个2.0020.62%25.00%≤60≤25%≥30%建筑限高建筑基地面积24452.00产品分布图高层：邻地块东侧沿街布置洋

房：紧邻中央景观花园布置商

墅：紧邻中央景观花园布置面积114552105洋房

105369套数1332101201802524面积比

套数比49.08%

52.77%45.14%

40.10%高层125洋房商墅00.00%5.78%0.00%7.13计100.00%

100.00%配套高层

80

户型高层

90

户型洋房

105

户型商墅

75

户型本案各户型户数配比基本满足营销配比要求方向二高层

+

商墅利用规范指标商业做足

20%，提升货值办公环境逐步升级办公模式

1.0办公模式

2.0办公模式

3.0办公模式

4.0厂房办公低层独栋办公办公楼花园式办公当地以厂房办公为主，办公环境有待升级考虑可商可办可住的产品，吸引部分客户商墅

办公住宅客户心理抗性1、水电煤是商业属性2、产权年限

40

年心动点1、产品多赠送：买一层送一层2、居住环境好：低层叠拼，独立庭院或露台空间根据《成都市城市规划管理技术规定（2017）》商业用房层高不应高于

6.1

米。3.0M2F卧室6.0M1F商业院子院子3.0M1F客厅健身房挑空家庭厅改造前改造后利用商业建筑属性，层高可做

6m，买一送一，别墅体验，提高溢价沿街商墅底层为商铺，上部可改为住宅外立面可一体化设计商墅层数如何选择？1F

商墅2F

商墅3F

商墅4F楼间距合适楼间距太近楼间距合适楼间距合适土地利用率低4

层需要增设楼梯及室外连廊，增加公摊3

改

6

商墅，建筑高度

18m，间距

1.0H

即

18m满足视线间距

,

同时土地利用率高商墅面宽如何选择？叠墅面宽和进深尺寸比较6.6M7.2M8.1M首层北侧面宽太小无法做老人房面宽进深尺寸合适宽厅

+

厨卫

+

老人房面积太大叠墅面宽

7.2m,

进深

12.1m

比较合适商墅区做哪里？功能气泡分析住宅住宅商墅商墅商墅商墅住宅住宅住宅设置在南北两端商墅居于中间位置住宅沿北侧及东侧沿线商墅居于西侧总图强排商墅做足

20%，强排总图形态N总图20F

高层

+3F

商墅

+

商业业态80%

高层货值：11.57亿20%

商墅货值：4.36亿商业货值：0.32

亿总货值：16.25

亿货值基数设定高层：6100/

㎡商墅：7000/

㎡商业：10500/

㎡经济技术指标

方案二

A寿安177亩

南北地块综合经济技术指标

方向二A80

户型95

户型商墅项目总用地面积净用地面积总建筑面积总计容建筑面积住宅建筑面积高层数值单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注118564.37118564.37320551.22237128.74233338.93189702.990.00A，B地块用地范围面积占比81.30%面积占比0%其中洋房商墅沿街商业43635.943000.00面积占比

18.70%其中物业管理用房不小于总建筑面积的3‰，且不小于400㎡；50%在地上按住宅建筑面积0.8‰配建，面积不小物业管理用房（地上）垃圾房480.11189.70㎡于20㎡公厕不计容总建筑面积地下车库面积120.0083422.4883422.4834279.1928903.18480.1119760.000.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡个个个个———m㎡出让条件要求配建普通车库面积每车位32㎡计算建筑基底面积地下占50%其中人防车库面积物业管理用房（地下）商墅地下室架空层面积机动车位其中237147418972371每100㎡/1.0个总车位20%地上机动车位地下机动车位非机动车位容积率建筑密度绿地率其中每100㎡/1.0个2.0024.38%30.00%≤60≤25%≥30%建筑限高建筑基地面积28903.18规划空间

方案二

A中庭景观花园低密叠墅低密叠墅花园中庭景观商墅组团沿路两侧相邻布置，沿街界面尺度怡人高层组团围合中庭景观，边角空间各成花园，使所有户型都可朝向景观沿街空间

方案二

A商墅组团沿路两侧相邻布置，沿街界面尺度怡人高层组团南北两侧，天际线优美产品分布方案二

A户配总高层商墅合计面积套数2219534面积比81.30%18.70%套数比80.60%19.40%189703436362333392753100.00%

100.00%80

户型95

户型商墅户型落位遵循优质户型原则，将景观优势位置布置大房型日照分析FeDCBA北地块内建筑高度受限孔雀城报规日照高层户型

ACE

靠南侧窗户满足日照

,BDF

需要东侧窗户过日照为保证孔雀城高层

BDF

日照，北地块建筑高度需拍低北地块高度受限，最低处只能做

10

层如何化不利因素为有利？将高层调整为洋房产品用足建筑高度的同时，增加货值！总图N20F

高层

+3F

洋房

+3F

商墅

+

商业业态67.41%

高层货值：9.71亿13.89%

洋房货值：2.13亿18.70%

商墅货值：4.36亿商业货值：0.32

亿总货值：16.52

亿货值基数设定高层：6100/

㎡洋房：7000/

㎡商墅：10000/

㎡商业：10500/

㎡经济技术指标

方案二

B寿安177亩

南北地块综合经济技术指标

方向二B80

户型95

户型100

户型商墅项目总用地面积净用地面积总建筑面积总计容建筑面积住宅建筑面积高层数值单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注118564.37118564.37303024.54237128.74233337.83157302.9932400.0043634.843000.00A，B地块用地范围面积占比67.41%面积占比

13.89%面积占比

18.70%其中洋房商墅沿街商业其中物业管理用房不小于总建筑面积的3‰，且不小于400㎡；50%在地上按住宅建筑面积0.8‰配建，面积不小物业管理用房（地上）垃圾房481.85189.70㎡于20㎡公厕不计容总建筑面积地下车库面积120.0065895.8065895.8032952.7330354.00481.852107.220.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡个个个个———m㎡出让条件要求配建普通车库面积每车位32㎡计算建筑基底面积地下占50%其中人防车库面积物业管理用房（地下）商墅地下室架空层面积机动车位其中237147418972371每100㎡/1.0个总车位20%地上机动车位地下机动车位非机动车位容积率建筑密度绿地率其中每100㎡/1.0个2.0025.60%30.00%≤60≤25%≥30%建筑限高建筑基地面积30354.00效果图方案二

B效果图方案二

B效果图方案二

B规划空间

方案二

B花园低密叠墅低密叠墅花园商墅组团沿路两侧相邻布置，沿街界面尺度怡人高层沿东侧布置使所有户型都可朝向景观沿街空间

方案二

B商墅组团沿路两侧相邻布置，沿街界面尺度怡人高层组团沿东侧布置，空间通透产品分布方案二

B户配总面积套数88032415552759面积比67.41%13.89%18.70%100.00%套数比31.90%11.74%56.36%100.00%高层洋房商墅合计157303324004363523333880

户型95

户型100

户型商墅户型落位遵循优质户型原则，将景观优势位置布置大房型日照分析北地块住宅日照满足大寒日满窗日照不小于

2

小时户数为

1079

户，占总户数的

92.7%；南地块住宅日照满足大寒日满窗日照不小于

2

小时户数为

916

户，占总户数的

92.9%本项目住宅日照满足

10%

以内日照不满足大寒日满窗日照不小于

2

小时共计

120

户不满足日照要求小于1小时1小时2小时3小时4小时5小时方向三全高层

大中庭洋房最大化全高层方案（大中庭）总图10F

高层

+18F

高层业态高层货值：14.23

亿商业货值：0.31

亿总货值：14.54

亿货值基数设定高层：6100/

㎡商业：10500/

㎡总体经济技术指标寿安177亩

南北地块综合经济技术指标（全高层）项目总用地面积净用地面积总建筑面积总计容建筑面积住宅建筑面积高层数值单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注118564.37118564.37301561.06237128.74233244.00233244.000.000.003124.350.00A、B地块用地范围其中100洋房120洋房商业商墅沿街商业其中

其中3124.35物业管理用房不小于总建筑面积的3‰，且不小于400㎡；50%在地上按住宅建筑面积0.8‰配建，面积不小物业管理用房（地上）垃圾房452.34188.04㎡于20㎡出让条件要求配建公厕不计容总建筑面积地下车库面积普通车库面积人防车库面积120.0064432.3264432.3249690.6914293.630.00448.000.002371474189723712.0014.59%25.00%≤60㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡个个个个———m㎡每车位32㎡计算建筑基底面积其中

其中洋房+商墅地下室物业管理用房（地下）架空层面积机动车位地下占50%每100㎡/1.0个总车位20%地上机动车位地下机动车位非机动车位容积率建筑密度绿地率其中每100㎡/1.0个≤25%≥30%建筑限高建筑基地面积17293.63洋房（小高）最大化总图18F

高层

+11F

洋房洋房货值：12.42

亿高层货值：3.39

亿商业货值：0.32

亿总货值：16.13

亿两地块高层80高层95洋房100洋房120合计户数396户数比17.23%10.97%52.65%19.15%面积316802394012463052800面积比13.59%10.27%53.48%22.66%25212104402298100.00%

233050

100.00%货值基数设定高层：6100/

㎡洋房：7000/

㎡商业：10500/

㎡户设05竞品分析-仅供周边竞，品周边竞品：01

天府孔雀城02

剑桥小镇03

蒲园04

万象云庭05

保利石象湖小镇剑桥小镇成锦熙锦5号0206天府孔雀城蒲园01SITE保利石象湖小镇050306成锦熙锦

5

号万象云庭04本案位于四川省成都市西南角蒲江县，其周边竞品楼盘比较稀缺，分析周边竞品户型成为提升本案产品竞争力的关键。竞品分析

-仅供竞品解，读天府孔雀城占地面积：65100

㎡建设规模：130000

㎡容积率：2.0高层

90高层

107洋房

89洋房

115洋房

124产品组合：小高层、洋房面积段：88-129

㎡天府孔雀城天府孔雀城剑桥小镇成锦熙锦5

号剑桥小镇剑桥小镇占地面积：520000

㎡建设规模：1510000

㎡容积率：3.0产品组合：小高、大高面积段：50-175

㎡蒲园占地面积：38623

㎡建设规模：77246

㎡容积率：2.0产品组合：小高、洋房面积段：101-139

㎡开间23房13.53房223房133房233房2居室数万象云庭占地面积：72000

㎡建设规模：122400

㎡容积率：1.7产品组合：小高、洋房面积段：110-190

㎡卫生间数保利石象湖小镇占地面积：37000

㎡建设规模：63000

㎡容积率：1.7产品组合：洋房、小高、高层面积段：125-180

㎡入户仪式（玄关）√√X√√周边竞品产品普遍面宽数小，功能空间少，舒适低。我们的产品将分析不同客群诉求，全面提升同类产品品质，销爆市场。竞品分析

-仅供赠送分，析高层

90高层

107洋房

89洋房

115洋房

124天府孔雀城天府孔雀城剑桥小镇成锦熙锦

5

号剑桥小镇赠送方式

阳台、飘窗、设备平台

阳台、飘窗、设备平台

阳台、飘窗、设备平台

阳台、飘窗、设备平台

阳台、飘窗、设备平台赠送面积5.3

平米6.9

平米17.2

平米10.8

平米21.32

平米周边竞品产品赠送方式：阳台、飘窗、设备平台周边竞品分析成锦熙锦

5

号半赠送面积赠送面积半赠送面积赠送面积总面宽

14.8m总面宽

9.2m赠送面积：10.8

㎡赠送面积：10.8

㎡洋房：115

㎡三室两厅两卫洋房：147

㎡四室两厅一卫两开间朝南四开间朝南总结：115

㎡

两面宽147

㎡四面宽周边竞品分析天府孔雀城半赠送面积赠送面积半赠送面积赠送面积总面宽

6.9m总面宽

9.2m赠送面积：6.9

㎡赠送面积：5.3

㎡高层：90

㎡高层：107

㎡三室两厅两卫三开间朝南三室两厅一卫两开间朝南总结：90㎡

两面宽107

㎡三面宽周边竞品分析万象云庭北面宽12.5m北面宽10.8m半赠送面积赠送面积半赠送面积赠送面积南面宽11.8m南面宽10.8m赠送面积：10.6

㎡赠送面积：11.6

㎡高层：124

㎡三室两厅两卫高层：115

㎡三室两厅两卫三开间三开间总结：124㎡

三面宽115

㎡三面宽周边竞品分析蒲园半赠送面积赠送面积半赠送面积赠送面积总面宽

11.6m总面宽

12m赠送面积：17.36

㎡赠送面积：17.36

㎡洋房：139

㎡洋房：156

㎡三室两厅一卫四室两厅两卫三开间朝南3.5

开间朝南总结：139㎡

三面宽156

㎡

3.5面宽周边竞品分析剑桥小镇半赠送面积赠送面积半赠送面积赠送面积总面宽

9.7m总面宽

12m赠送面积：17.2

㎡赠送面积：21.32

㎡洋房：89

㎡洋房：124

㎡三室两厅两卫三开间朝南两室两厅一卫两开间朝北总结：89㎡

两面宽124

㎡三面宽周边竞品分析保利石象湖小镇总面宽

11.3m总面宽

12.8m叠拼：108

㎡三室两厅一卫3.5

开间朝南叠拼：98

㎡两室两厅一卫三开间朝南总结：108㎡

3.5面宽98

㎡三面宽深

挖

赠

送

规

范根据《浦江县规划管理技术规定（2018）》第3.3.21

条每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间(

包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板等)的水平投影面积不大于该套住宅套型总建筑面积的15%

。住宅户型15%赠送面积做足是否就够了！！！留梁搭板

搭板前搭板后搭板前搭板后80

平两房两厅两卫80

平三房两厅两卫90

平三房两厅两卫90

平四房两厅两卫控总价，留梁搭板，2

房变

3

房，3

房变

4

房搭板成本

1500/

平米，是否经济！！！＜搭板1500/平米

售价6000/平米搭板成本仅为售价的¼！！！9平米房间，加1.35万即可拥有抓

住

客

群

关

注

点控总价高层

80/90㎡得房率产品

高溢价舒适度洋房

100/120㎡商墅

75㎡多空间紧

跟

实

时

防

疫非典疫情2003年疫情过后对家的思考紧跟实时新闻关注疫情一线间隔

17年防疫间转为双钥匙房以房养房产品设计预留防疫间新冠疫情2020年我们除了控总价、控面积我们还有什么手段吸引中、高端人群提升产品竞争力洋房—100

120/

㎡舒适性、可扩展、精细化、复合动线核心筒分析核心筒一字型布局，得房率高，公摊小，有利于产品客群关注点入户玄关竞品：剑桥小镇

124

㎡洋房入户玄关的设计，满足入户时鞋类物品的收纳。同时，入户仪式感强，入户体验感优—————————————————————————家政空间2结合厨房设计独立的家政空间，满足功能需要，有较好的联动性41—————————————————————————洄游动线36将日常归家动线与家政流线分离，同时满足归家仪式感和家政功能性5—————————————————————————餐客厨在面积严格控制下，市场上出现的产品中，餐厅厨房大部分受到挤压，舒适度差—————————————————————————空间拓展√√××××1.

入户玄关2.

家政空间洋房客户关注客厅的豪华性和舒适度，大尺度多面宽的空间拥有多变拓展可能，彰显豪宅气质—————————————————————————全功能主卧3.

动线单一，归家流线与家政动线重合4.

餐厅尺寸太小5.

客厅面宽少，空间尺度小6.

主卧套房，功能普通关注主卧私密性和舒适度，主卧配备玄关、收纳体系、全功能卫生间、梳妆台、书房功能改善客户关注点：入户玄关，餐厨舒适，独立家政，复合动线，空间拓展，全功能主卧洋房

120A独立入户玄关1独立家政间234洄游空间，双流线设计LDKB

公区联动6.8M

方厅567826.8M

超宽阳台1第五空间设计豪华主卧套4538114

面宽朝南，3+1

房

2

厅

2

卫双钥匙房设计百变空间设计南北通透91011改造后改造前76得房率：84.18%赠送面积：22.20㎡全赠送半赠送实得面积：142.20㎡独立入户玄关+独立家政间+洄游空间双流线设计+LDKB公区联动+6.8m方厅+6.8m超宽阳台+第五空间设计+豪华主卧套+双钥匙房设计+百变空间洋房

120B仅供（5房，）独立入户玄关1独立家政间234洄游空间，双流线设计LDK

一体设计6.8M

宽厅56782106.8M

超宽阳台1第五空间设计豪华主卧套3856114

面宽朝南，5

房

2

厅

2

卫双钥匙房设计二胎双孩房设计南北通透91011改造后改造前7得房率：84.18%赠送面积：22.20㎡全赠送半赠送实得面积：142.20㎡独立入户玄关+独立家政间+洄游空间双流线设计+LDKB公区联动+6.8m方厅+6.8m超宽阳台+第五空间设计+豪华主卧套+双钥匙房设计+百变空间洋房

120（仅供双学习交钥流，匙+时内防疫，桃

）主人房，120㎡3+1

房

2

厅

1

卫舒适尺度，百变空间4

面宽朝南，3+1

房

2

厅

2

卫出租房

,24㎡1

房

0

厅

1

卫功能齐全，采光优越改造后改造前全赠送半赠送双钥匙房，平日以房养房，疫情期间可做隔离房洋房

120（仅供百学习交变流，请24方厅

）萌娃模式办公模式健身模式party

模式大尺度方厅，空间组合灵活多变洋房

120室内意向洋房

120仅赠供学习交送分流，析改造后改造前全赠送半赠送120户型赠送22平米，赠送率18.3%，实得：142平米4房2厅2卫洋房

120仅产供品P，K剑桥小镇

124

㎡洋房本案

120

㎡本案

120

㎡户型

B户型

A3

房

2

厅

2

卫4

房

2

厅

2

卫5

房

2

厅

2

卫333111PK52225511.4M413.6M

413.6M

4合用入户花园普通纵厅入户独立玄关多功能联动方厅，超宽尺寸，全景视野双洄式动线设计入户独立玄关南北通透，一体化竖厅厅，多功能联动双洄式动线设计1234动线单一3

面宽、三房普通主卧套房4

面宽、豪华

3+1

房全功能主卧套房4

面宽、豪华

5

房全功能主卧套房5全方面超越竞品产品洋房

100

独立入户玄关1洄游空间，双流线设计LDK

一体化设计南北通透234第五空间设计豪华主卧套56782双钥匙房设计13全年龄百变设计643

面宽朝南，3+1

房

2

厅

2

卫改造后改造前得房率：84.00%赠送面积：25.025㎡实得面积：128.06㎡全赠送半赠送独立入户玄关

+

洄游空间双流线设计

+LDK

一体化

+

第五空间设计+

豪华主卧套

+

双钥匙房洋房

100（仅供双学习交钥流，匙+时内防疫，桃

）主人房，1002

房

2

厅

1

卫㎡舒适尺度，百变空间3

面宽朝南，3+1

房

2

厅

2

卫出租房

,24㎡1

房

0

厅

1

卫功能齐全，采光优越改造后改造前全赠送半赠送双钥匙房，平日以房养房，疫情期间可做隔离房洋房

100（仅供全，年龄时百，

）二人世界一家三口二胎时代建筑框架结构，户内不可变结构少，空间灵活多变洋房

100仅赠供学习交送分流，析改造后改造前全赠送半赠送100户型赠送22平米，赠送率22%，实得：122平米4房2厅2卫洋房

100仅产供品P，K成锦熙锦

115

㎡洋房本案

100

㎡户型3+1

房

2

厅

2

卫3

房

2

厅

2

卫133PK1225510.5M49.2M4小尺寸入户玄关入户独立玄关南北通竖厅1234普通纵厅动线单一双洄式动线设计3

面宽、豪华

3+1

房全功能主卧套房2

面宽、三房普通主卧套房5全方面超越竞品产品洋房组合

-仅-供学一习交流，层平面时内，图8m27.3m14.3m5m首层赠送

8

米南院

5

米北院，14

米组团景观轴尺度适宜洋房组合

-仅-供学习交地下流，一层时内平面，图5.5m10.6m21.3m5.5m5.4m叠墅间距考虑地库停车经济性，首层送地下室及私家车库高层—80

90/

㎡经济性、功能性、高去化客群关注点面宽数竞品：天府孔雀城

90

㎡高层面宽决定户型品质，面积相当的情况下，面宽大的户型品质较高，易去化————————————————————————空间尺度控总价的前提下，面积受限，房间数与空间尺寸有较大矛盾，在保证房间数最多的前提下，空间被挤压1————————————————————————入户玄关××√×××1.

两面宽设计，总面宽太小2.

空间尺寸小，用户使用感差3.

入户玄关4入户玄关的设计，满足入户时鞋类物品的收纳。同时，入户仪式感强，入户体验感优————————————————————————餐厨54.

餐厅尺寸太小5.

一卫设计，不满足多人使用需求6.

收纳空间太少3在面积严格控制下，市场上出现的产品中，餐厅厨房大部分受到挤压，舒适度差6————————————————————————卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛盾，设计高效率卫浴体系可以较好的解决这个问题————————————————————————收纳体系2越小的户型，越需要全屋必要的收纳空间，建立从玄关到主卧的全屋收纳系统，增加空间的生活属性刚需客户关注点：大面宽，空间尺度大，入户玄关，餐厨舒适，多卫设计，收纳空间多高层

90

入户玄关1LDK

一体化设计朝南

3

面宽生活阳台23456豪华主卧套干湿分离146253

面宽朝南，4

房

2

厅

2

卫得房率：79.51%改造后改造前赠送面积：17.92

㎡改造后建筑面积：99

㎡实得面积：107.92

㎡3全赠送半赠送入户玄关

+LDK

一体化设计

+

朝南

3

面宽

+

生活阳台

+

豪华主卧套

+

干湿分离高层90

室仅供内学习意交流，向高层90+8仅供0学+习交8流，请0点24

楼改造后改造前A-2

户型赠送面积：15.77

㎡改造后建筑面积：89.77

㎡A-3

户型赠送面积：17.24

㎡改造后建筑面积：90.24

㎡A-1

户型赠送面积：17.92

㎡改造后建筑面积：99.92

㎡全赠送半赠送80户型改造后建筑面积89平米，赠送面积实得95.77平米3房2厅2卫90户型改造后建筑面积99平米，赠送面积实得107.92平米4房2厅2卫高层

90

产仅供学习品P交流，K天府孔雀城

90

㎡高层本案

90

㎡高层3+1

房

2

厅

2

卫3

房

2

厅

2

卫1133PK22559.60M46.90M4小尺寸入户玄关入户独立玄关1234空间尺度小，使用感差餐厨空间局促正常房间尺寸，使用舒适中西厨设计，大尺度餐厅3

面宽、四房2

面宽、三房普通主卧房，没有卫生间及衣帽间主卧套房5全方面超越竞品产品高层

80

入户玄关1LDK

一体化朝南

3

面宽生活阳台234564豪华主卧套干湿分离1623

面宽朝南，3

房

2

厅

2

卫5改造后改造前得房率：83.22%赠送面积：16.67

㎡改造后建筑面积：89

㎡实得面积：96.67

㎡3全赠送半赠送入户玄关

+LDK

一体化设计

+

朝南

3

面宽

+

生活阳台

+

豪华主卧套

+

干湿分离高层80+8仅供0学+习交8流，请0板24

楼改造后改造前B-1

户型赠送面积：17.10

㎡改造后建筑面积：89.83

㎡B-2

户型赠送面积：16.67

㎡改造后建筑面积：89.32

㎡全赠送半赠送80-B1户型改造后建筑面积90平米，赠送面积实得：97平米3房2厅2卫80-B2户型改造后建筑面积89平米，赠送面积实得：96平米3房2厅2卫高层

80

产仅供学习品P交流，K天府孔雀城

90

㎡高层本案

80

㎡高层3

房

2

厅

2

卫3

房

2

厅

2

卫1133PK25259.40M46.90M4小尺寸入户玄关入户独立玄关1234空间尺度小，使用感差独卫设计正常房间尺寸，使用舒适双卫生间，品质升级3

面宽、豪华房2

面宽、三房普通主卧房，没有卫生间及衣帽间主卧三件套房5商墅—75㎡超大赠送、叠墅品质商墅75

下仅供叠，4

面宽朝南，4

房

2

厅

3

卫14678523入户玄关朝南

4

面宽赠送庭院赠送夹层126348赠送地下室赠送地下室夹层7.2M

宽厅豪华主卧套57入户玄关+朝南4面宽+赠送庭院+赠送夹层+赠送地下室+赠送地下室夹层+7.2M宽厅+豪华主卧套商墅75

下仅供叠，商墅下叠地上赠送

:92.1庭院赠送：70.3地下室赠送：96.9赠送面积：259.3实得面积：334.3㎡㎡地上赠送庭院赠送地下室赠送㎡㎡㎡75商墅下叠，赠送面积实得：334.30平米，赠送率445.73%商墅75

中仅供叠，4

面宽朝南，4

房

2

厅

3

卫31564782入户玄关朝南

4

面宽赠送庭院赠送夹层126348赠送地下室赠送地下室夹层7.2M

宽厅豪华主卧套57入户玄关+朝南4面宽+赠送庭院+赠送夹层+赠送地下室+赠送地下室夹层+7.2M宽厅+豪华主卧套商墅75

中仅供叠，商墅下叠地上赠送

:92.1庭院赠送：35.17地下室赠送：49.1赠送面积：176.37实得面积：251.37㎡地上赠送庭院赠送地下室赠送㎡㎡㎡㎡75商墅中叠，赠送面积实得：251.37平米，赠送率335.16%商墅75

上仅供叠，4

面宽朝南，4

房

2

厅

3

卫143526入户玄关朝南

4

面宽豪华主卧套赠送屋顶花园赠送夹层126347.2M

宽厅5入户玄关+朝南4面宽+赠送屋顶花园+赠送夹层+7.2M宽厅+豪华主卧套商墅75

上仅供叠，商墅下叠地上赠送

:95.5屋顶花园赠送：84.02赠送面积：179.52实得面积：254.52㎡地上赠送屋顶花园赠送㎡㎡㎡75商墅上叠，赠送面积实得：254.52平米，赠送率339.36%叠墅75

室仅供内学习意交流，向商墅组合

-仅供学-一习交层流，平面时内，图5.9m3.0m5.0m16.3m4.5m下叠赠送南北院，中叠赠送北院，上叠赠送屋顶花园商墅组合

-仅-供学地习交流，下一层时内平，面图5.5m5.5m16.3m5.5m2.0m叠墅间距考虑地库停车经济性，下、中叠送地下室户型级配表120A-

洋房120B-

洋房100-

洋房75-

商墅下叠75-

商墅中叠75-

商墅上叠面积段房型结构客厅开间餐厅开间主卧开间主卫配置独立衣帽间1204

室

2

厅

2

卫6.8m（方厅）6.8m（含吧台）3.6m1205

室

2

厅

2

卫4.0m（竖厅）4.0m1003+1

室

2

厅

2

卫3.8m（竖厅）3.8m7575754

室

2

厅

3

卫7.2m（横厅）客餐厅一体化3.95m4

室

2

厅

3

卫7.2m（横厅）客餐厅一体化3.95m4

室

2

厅

3

卫7.2m（横厅）客餐厅一体化3.95m3.6m3.5m三件套三件套三件套三件套三件套三件套有有有有有有户型级配表高层85A2高层85A3高层85B1高层85B2高层90A1面积段房型结构客厅开间餐厅开间主卧开间主卫配置独立衣帽间853

室

2

厅

2

卫3.4m853

室

2

厅

2

卫3.4m853

室

2

厅

2

卫3.5m853

室

2

厅

2

卫3.5m904

室

2

厅

2

卫3.5m3.4m3.4m3.5m3.5m3.5m3.1m3.1m3.1m3.1m3.2m三件套有三件套有三件套有三件套有三件套有地策06地库设计

地库设计三大策略可售车位最大化地库开挖最小化人防车位合理化地

面

停

车

位

做

足

总

车

位

数20%，采用减少地库开挖量

,采用半地库，做到挖填平衡。人防利用高层地下室空间，偏于一角紧邻车库出入口，减少人防口部，降低成本可售车位与不可售车位划分明确地库设计

A

地块地库可建范围推导用地红线面积

地库可建面积地块性质

地块编号（㎡）（㎡）A地块商住66016.9052547.476091948110B地块B

地块地库范围退用地红线

5

米A地块地库可建面积60919

B地块地库可建面积48110㎡㎡地库设计

地库开挖深度

1.6

米地库覆土厚度

1.5

米覆土厚度地库免开挖高度地下室开挖厚度用地红线地库控制线地库控

用地制线红线475.

00覆土厚度

1.5M473.

00473.

00471.

40地库免开挖高度

2.2M地下室开挖厚度

1.