普法宣讲2016年7月23日下午婚姻家事案件中涉农村

婚姻家事案件中

涉农村房屋拆迁审判实务昌平法院张祎慧张祎慧，北京科技大学民商法学硕士。现任北京市昌平区人民法院民一庭审判员，今年五月成为昌平法院首批入额法官。至今已审结案件九百余件，所审理的案件案由主要包括：婚姻家庭纠纷、物权纠纷、合同纠纷、侵权责任纠纷以及劳动争议案件等。个人简历一、农村宅基地相关问题介绍二、农村房屋拆迁相关政策介绍三、涉农村房屋拆迁的婚姻家事案件基本情况四、涉农村房屋拆迁的婚姻家事案件审判思路提纲底价众筹法律课程，微信：SYCT_21、宅基地、宅基地使用权住宅与土地2、一户一宅《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第四款规定：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。一、农村宅基地相关问题介绍案例一（2012）一中民终字第4930号原告尹某诉前夫赵甲和公婆赵乙、陈某分家析产纠纷一案。原告尹某与被告赵甲于2007年1月26日登记结婚，二人婚后与公婆共同居住在北京市昌平区南邵镇某村，原告尹某将其户口迁入该地址。2009年6月17日，公公赵乙（作为乙方）与北京兴昌高科技发展总公司签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议中载明：乙方现有户籍人口4人，实际居住人口4人，分别为赵乙、陈某、赵甲、尹某；乙方房屋的宅基地区位补偿价为514390元；房屋重置成新价296344元；附属物538053元；甲方支付乙方拆迁补助费共计51039元，其中包括：搬家补助费5039元；2、提前搬家奖励费35000元；其他费用：入户评估奖5000元、周转费6000元。原告尹某与被告赵甲于2009年9月离婚。之后原告尹某即起诉至法院，要求被告前夫赵甲和公婆赵乙、陈某支付其应得的宅基地补偿款等。一审判决：被告赵甲、赵乙、陈某给付原告尹某宅基地区位补偿款128597.5元等，之后二审维持原判。3、房地一体房地一体原则，是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。房地一体原则也被称为“房随地走”原则或“地随房走”原则，其源于房产与地产不可分离的自然属性。“地随房走”准则√“房随地走”原则×一、农村宅基地相关问题介绍底价众筹法律课程，微信：SYCT_21、拆迁依据介绍北京市人民政府令124号（北京市集体土地房屋拆迁管理办法）第十八条：拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过０．２５亩；其他地区最高不得超过０．３亩。１９８２年以前划定的宅基地，多于本条前款规定的用地标准的，可按每户最高不超过０．４亩的标准从宽认定。二、农村房屋拆迁相关政策介绍

——以昌平区某镇拆迁政策为例1、拆迁依据介绍北京市人民政府令124号（北京市集体土地房屋拆迁管理办法）第十八条：拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。二、农村房屋拆迁相关政策介绍

——以昌平区某镇拆迁政策为例北京市人民政府令124号（北京市集体土地房屋拆迁管理办法）《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过０．２５亩；其他地区最高不得超过０．３亩。１９８２年以前划定的宅基地，多于本条前款规定的用地标准的，可按每户最高不超过０．４亩的标准从宽认定。第二十条：农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的，拆迁人应当按照区、县人民政府的规定给予适当补助。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。二、农村房屋拆迁相关政策介绍

——以昌平区某镇拆迁政策为例1、拆迁依据介绍4号令《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》第四条：1982年以前经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。分户处理。1982年以后划定的宅基地，每户最高不超过0.3亩（折合200平方米）；1982年以前划定的宅基地，可按照每户最高不超过0.4亩（折合267平方米）的标准认定。二、农村房屋拆迁相关政策介绍

——以昌平区某镇拆迁政策为例底价众筹法律课程，微信：SYCT_21、拆迁依据介绍4号令《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》第六条：按分户处理，该次拆迁的宅基地区位补偿价×0.25亩×30%。具备下列条件：1、在拆迁范围内有住房，并且长期居住，且本人及其配偶在拆迁范围以外没有住房；2、在拆迁范围内有本市常住户口；3、未实际取得宅基地但符合审批宅基地政策条件的。二、农村房屋拆迁相关政策介绍

——以昌平区某镇拆迁政策为例1、拆迁依据介绍4号令《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》第八条：搬迁补助费按照被拆迁房屋每平方米建筑面积15元的标准进行补助。由拆迁人负责搬迁的，不予补助。被拆迁人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，可以按照每宗宅基地不低于2000元的标准给予提前搬家奖，具体标准由拆迁人在拆迁实施方案中确定。二、农村房屋拆迁相关政策介绍

——以昌平区某镇拆迁政策为例2、拆迁基本政策介绍拆迁补偿款：宅基地区位补偿款房屋重置成新价附属物补偿款拆迁补助费：搬家补助费提前搬家奖励费周转费二、农村房屋拆迁相关政策介绍

——以昌平区某镇拆迁政策为例3、

回迁安置房基本政策介绍可以享受人均40平方米的优惠购房面积，按均价1950元/平方米计算。超出本户人均40平方米的购房面积，每平方米加收100元。二、农村房屋拆迁相关政策介绍

——以昌平区某镇拆迁政策为例1、案件难点、特点法律依据不完善理论支撑不充分区域政策差别大裁判标准不统一三、涉农村房屋拆迁的婚姻家事案件基本情况2、分家析产纠纷、继承纠纷《一中院辖区法院民事审判部分问题的规范性意见（2014年修订版）》问题：涉及农村宅基地上的房屋拆迁，作为宅基地使用权人及房屋所有权人的被继承人在拆迁安置补偿协议签订之前即已去世的，就相关拆迁利益的继承，如何处理？三、涉农村房屋拆迁的婚姻家事案件基本情况三、涉农村房屋拆迁的婚姻家事案件基本情况基本意见：相关拆迁利益的继承实际上是作为遗产的相关房屋及宅基地利益的转化。不能以签订安置补偿协议直接作为获得补偿的根据。但是，关键问题是界定遗产的范围。考虑被继承人生前有无共居子女，即符合三个要件：1、与父母共同居住生活；2、为本集体经济组织成员；3、未另行分配其他宅基地。确定后，分别处理：（1）有共居子女的情况下，因宅基地使用权并不发生继承，仅有共居子女可以继承宅基地的拆迁利益，其他子女只能就宅基地上属于遗产的房屋拆迁利益进行继承。（2）无共居子女的情况下，各继承人可继承土地上之房屋以及通过继承房屋取得所在院落的宅基地使用权的拆迁利益，按照法定继承进行处理。但部分子女擅自将宅基地上旧房完全翻建的情况下，仍应考虑新房中包含了旧房的部分残值，对未参与翻建的子女酌情分割新房中旧房残值所占重置成新价的份额。注意问题：继承时效《中华人民共和国继承法》第八条：继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第29条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。注意问题：继承时效《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》：“如果对继承人资格不存在异议，只是涉及遗产分割的，可以根据民通意见第177条规定，按照共有财产分割的思路，不适用诉讼时效。对于需要确定继承人资格等不仅仅涉及遗产分割的案件，在相关法律没有修改前，仍要适用诉讼时效的规定。当然，如果存在个别继承人恶意隐瞒财产等情况的，也可以通过适用民通意见第177条、第167条、第169条的规定，用延长最长诉讼时效的办法予以解决。”3、离婚纠纷《一中院辖区法院民事审判部分问题的规范性意见（2014年修订版）》问题：农村宅基地上的房屋在双方婚姻存续期间发生拆迁，对嫁入的女方请求的拆迁利益，离婚诉讼中如何处理？三、涉农村房屋拆迁的婚姻家事案件基本情况底价众筹法律课程，微信：SYCT_2三、涉农村房屋拆迁的婚姻家事案件基本情况基本意见：拆迁利益的分配，主要看拆迁政策、拆迁补偿协议的具体内容以及女方婚后对于被拆迁房屋的翻扩建情况等贡献情况，综合考虑夫妻双方婚姻存续时间以及法律规定的其他因素进行分配。各地拆迁政策不尽相同，而拆迁政策、拆迁协议中所确定的女方利益是判决的主要依据。法院应当根据拆迁协议中的不同补偿项目，确定女方应享有的利益。女方如果在拆迁中被确定为安置人口，则应享有区位补偿款的份额；对于安置房，则应根据拆迁协议中女方所享有的具体权利（如优惠购房指标）及安置房的套数、面积等情况而定，如果女方的个人优惠购房指标面积大于或者等于其中一套安置房面积的，法院可以判决女方享有该套安置房所有权，否则，女方在不享有安置房所有权情况下应当根据优惠购房指标的经济价值进行补偿。如果夫妻存续期间，双方对于被拆迁房屋有翻扩建等情况，则不论拆迁协议是否明确标明女方的拆迁利益，女方均享有相应拆迁利益。但是，在拆迁协议中没有标明女方拆迁利益的情况下，女方是否获得相应的区位补偿款，应当以其是否属于集体成员组织为依据。注意问题：离婚后财产纠纷主体、分家析产纠纷案例二（2014）一中少民终字第2321号（2014）一中少民终字第2321号：原告周甲与妻子贺某、女儿周乙诉被告父亲周丙、第三人即母亲刘某分家析产纠纷一案。周甲与贺某于2008年11月3日登记结婚，婚后与周丙共同居住在昌平区南邵镇某村，其二人居住在周甲母亲的房屋内。周乙系周甲与贺某之女。被告周丙系周甲之父。第三人刘某系周甲之母。周丙与第三人刘某原系夫妻关系，2003年周丙与第三人刘某经北京市昌平区人民法院判决离婚，在离婚判决中对共同财产进行了分割：北房西侧一间和西房六间归刘某所有，北房东侧一间和东房六间归周丙所有，北房中间一间和厕所及大门归刘某、周丙共同使用。四、涉农村房屋拆迁的婚姻家事案件审判思路1、宅基地区位补偿款分割

2009年3月31日，周丙（乙方）与北京兴昌高科技发展总公司（甲方，以下简称兴昌公司）签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议主要约定：乙方现有户籍人口3人，实际居住人口3人，实际居住人口分别是周丙户主，周甲，贺某户主；宅基地区位补偿价513014元。房屋重置成新价111330元，附属物248330元。甲方支付乙方拆迁补偿款共计872674元；拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计46892元，其中包括：1、搬家补助费2392元，2、提前搬家奖励费35000元，3、其他费用：入户评估配合奖5000元，周转金4500元。同日双方还签订了《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》，扣除购房款后，周丙领取了剩余款项。2009年3月30日，第三人刘某与兴昌公司《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议主要约定：乙方现有户籍人口1人，实际居住人口1人，实际居住人口是刘某；宅基地区位补偿价0元。房屋重置成新价139423元，附属物340143元。甲方支付乙方拆迁补偿款共计479566元；拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计130289元，其中包括：1、搬家补助费2746元，2、提前搬家奖励费35000元，3、其他费用：入户评估配合奖5000元，周转金1500元，困难户补助86043元。案例二

（2014）一中少民终字第2321号公民的合法财产受法律保护。周甲作为该宅基地的共同使用人，对该宅院具有相应的财产权利；而贺某只是在该院落拆迁前将其户口迁入该院内，且其为农业户口，故贺某对该宅基地亦享有一定的财产权利；第三人刘某与周丙离婚前共同居住在5号院内且在婚姻存续期间曾共同翻建过房屋，且离婚时第三人刘某分得了部分房屋的所有权，故第三人刘某对该宅基地亦享有一定的财产权利。因此，根据《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，周甲、贺某、周丙及第三人刘某均对宅基地的补偿款享有相应的权利，均应获得相应的补偿款。具体的分割比例按照各自对家庭贡献大小等因素予以确定。案例二

（2014）一中少民终字第2321号1、宅基地区位补偿款分割审判思路：户的成员平均分割；综合各种因素（房屋比例、对户贡献）考虑按户分割。四、涉农村房屋拆迁的婚姻家事案件审判思路

2、房屋重置成新价分割审判思路：依据对建房出资出力的情况进行分割；如果有翻建情形时，还需考虑翻建后的房屋是否承继了原有老房的份额。问题1、是否参与建房的举证责任问题2、有翻建情形时，何时考虑翻建后的房屋有承继老房的份额四、涉农村房屋拆迁的婚姻家事案件审判思路原告婆婆张某与被告媳妇李某、门一、门二、门三、门四分家析产纠纷一案。婆婆张某与公公门五（已于1987年8月15日去世）系夫妻关系，二人育有二子二女，即长子门二、次子门六、长女门三、次女门四。李某与门六系夫妻关系，门一系李某与门六之女。1994年11月，门六取得昌平区南邵镇某村某号院《集体土地建设用地使用证》，登记土地使用者为门六，用地面积260.80平方米，其中建筑占地80.52平方米。2004年3月，门六去世。案例三（2015）昌民初字第6097号2011年4月18日，北京兴昌高科技发展总公司（拆迁人、甲方）与李某（被拆迁人、乙方）签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议主要内容包括：“……二、被拆迁房屋：经认定，乙方在拆迁范围内房屋情况如下：（一）房屋情况：砖木平房。（二）宅基地情况：275.31平方米。……（三）乙方现有户籍人口3人，实际居住人口3人，实际居住人口分别是张某、李某、门一。三、拆迁补偿款：乙方房屋的宅基地区位补偿价464957元，房屋重置成新价275107元，附属物364613元（详见评估报告）。甲方支付乙方拆迁补偿款总计1104677元。四、拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计694179元，其中包括1、搬家补助费共计4086元；2、提前搬家奖励费35000元，入户评估配合奖5000元；3、联户签约奖励费：十户签约50000元；4、周转费24300元，其他费用575793元。五、付款方式、期限：甲方应当在乙方将房屋交付甲方拆除之日起15个工作日内，将拆迁补偿款、补助费等合计1798856元，向被拆迁人开具领款证明……”协议落款处甲方有北京兴昌高科技发展总公司公章，乙方有李某签字捺印。2011年4月20日，北京兴昌高科技发展总公司（出卖方）与李某（买受方）签订《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》。本院向北京兴昌高科技发展有限公司调取了拆迁时涉案房屋的《北京市房屋估价表》及《北京市房屋拆迁补偿价格结果通知单》，显示拆迁时昌平区南邵镇景文屯西街45号院内有北房4间（9成新、建筑面积85.33平方米、房屋价值87682元）、南房8间（9.5成新、建筑面积132.02平方米、房屋价值136081元）、半地下8间（9.5成新），另有北房与南房之间55.06平方米、价值51344元；附属物包括防盗门、上水、下水、水池、水表井、渗水井、荧光灯、普通灯、电度表、太阳能、电话移机费、空调移机费、有线电视移机费、木包门、雨落管、吊扇、排风扇、窗帘盒、三合板、暖气、火炕、化粪池、雨搭、座便器、地下室、铝合金隔断、大理石、橱柜、护窗。本院另向北京兴昌高科技发展有限公司进行调查，其工作人员表示：《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》中列明的其他奖励与宅基地面积有关；搬家补助费、提前搬家奖励费、入户评估配合奖、联户签约奖励费、周转费系以户为单位计算；涉案《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》基于其在册人口为三代人，故可选择三套房屋、并享有人均40平方米的优惠购房面积。对于拆迁前房屋的修建、翻建情况，张某、门二、门三、门四称1984年之前张某、门五及其父母原建有北房3间、东房2间，1984年时门五、张某、门六、门三、门四共同将原有房屋翻建为北房5间，2008年时李某新建南房。李某、门一称不清楚1984年之前的房屋状况，1984年时门六将原有房屋翻建为北房5间，2008年时李某又将北房翻建为5间、新建南房。另查，门二于1981年登记结婚，李某与门六于1985年登记结婚，门三于1986年登记结婚，门四于1987年登记结婚。门二、门六、门三、门四婚前均与门五、张某共同居住在昌平区南邵镇景文屯西街45号院。本院认为部分记载：对于房屋重置成新价一节，首先，原、被告各方均认可南房系2008年时由李某修建，因此房屋重置成新价中涉及南房的补偿款应归李某所有。其次，原、被告各方均认可1984年时曾修建北房5间，但对于参与建房的人员双方说法不一，现各方均未能提交1984年建房时出资、出力的具体证据，故本院考虑到1984年建房时门六、门三、门四均已成年、尚未结婚，与门五、张某共同居住在昌平区南邵镇景文屯西街某号院的情形，认定1984年建房时有门五、张某、门六、门三、门四参与。再次，张某、门一另主张其2008年时将1984年修建的北房5间进行翻建，对此张某、门六、门三、门四虽不认可，但根据本院向拆迁公司调取的《北京市房屋估价表》显示北房为9成新，且张某提交了其2008年翻建房屋的协议、收条等证据，故综合上述情况，本院对张某、门一所述予以采信。因此，房屋重置成新价中涉及北房的补偿款应由张某占有较大份额，同时亦应适当考虑门五、张某、门六、门三、门四所修建的老房在翻建房屋中承继的部分比例。门五、门六去世后其应享有的房屋份额由其二人的继承人分别取得。3、附属物补偿款分割审判思路：

调取附属物的评估列表；参考房屋比例，对附属物部分酌情分割。四、涉农村房屋拆迁的婚姻家事案件审判思路4、拆迁补助费分割审判思路：以户为单位发放，按人头平均分割四、涉农村房屋拆迁的婚姻家事案件审判思路底价众筹法律课程，微信：SYCT_2二原告李甲、高某系母子关系。原告李甲与被告李乙系姐弟关系。昌平区南邵镇南某号院宅基地使用权人为被告李乙，原告李甲、高某在该院内无房屋，但原告李甲、高某户口落在该院内。2008年5月27日，被告李乙与北京铭嘉房地产开发有限公司签订了《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，该协议载明：被拆迁人为李乙（乙方），经认定，乙方在拆迁范围内房屋情况如下：房屋情况173.86平方米，宅基地情况200.48平方米；乙方房屋的宅基地区位补偿款344826元，房屋重置成新价103967元，附属物219222元，甲方支付乙方拆迁补助费51608元，协议还规定了其它条款。协议签订后，被告李乙手持北京东方联建建设拆迁服务有限公司出具的选房条拆迁协议上记载的六个共居人的户口本、身份证到被告兴昌高科技总公司处与其签订了《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》，该协议载明：被告李乙按回迁价格购买了被告兴昌高科技总公司的位于昌平区南丰路东侧兴昌某小区三套两居室，房屋总计金额为487490元。被告李乙用拆迁补偿款折抵了回迁房屋价款。二原告没有支付购房款。后二原告与被告李乙因补偿问题发生争议。案例四2009年，原告李甲、高某将被告李乙、被告北京兴昌高科技发展总公司以所有权确认纠纷起诉至法院，要求依法确认第一被告与第二被告签订的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》无效。法院认为：二原告李甲、高某主张涉案协议无效一节，