长沙市写字楼市场运营情况分析及展望

长沙市写字楼市场运营情况分析及展望引言CMBSREITs为代表的具有实物抵押的商业地产证券化已成为企业融资的重要方式之一。商业地产的经营活动现金流作为商业地产ABS的主ABS评级工作中的重要一环。联合资信选取了ABS评级分析的支撑。本文选取长沙市的写字楼市场作为研究对象，分区域环境分析2008－2024GDPGDP增幅走势基本相符，整体呈波动下降趋势。2008－2018年期间，长沙市处于快速发展阶段，GDP增速高于GDP2018年以来，受到国际经济形势趋严，国际贸易摩擦加剧，2019GDP增速波动幅度较大，2024GDP5.00%；2019－2022GDP增速与全国GDP2022－2024年长沙市GDP增速趋于稳定。长沙GDP同比增长中国GDP同比增长18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%图1 2008长沙GDP同比增长中国GDP同比增长18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%注：GDP增长率=本年GDP/上年GDP-1资料来源：2008－2023年联合资信根据Wind数据整理，2024年数据为统计局发布的初步核算数据在全国人口增长放缓甚至出现负增长的情形下，未来长沙市人口增速或将2008－2018年间，全国常住人口增长率波动下降，其中，2016－2023年2022年出现负增长，2024年全国常住人口增长率降至-0.10%2016－2020生政策，长沙市常住人口增长率于2019－2020年间呈爆发式增长，后续迅速回20230.89%。2022年全国人口出现负增长，而长沙市常住人口增20172245条、人才452021二次党代会报告正式提出“实施强省会战略0－1416.64%，15－64岁72.25%，6511.11%3.07个百分5.152.08个百分点。总体看，长沙市城市劳动力人口占比较高，具备较高的城市发展动力。22008－2024年全国常住人口增长率0.80%0.60%0.40%0.20%0.00%

图32008－2023年长沙市常住人口增长率25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%200820092008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023-0.20%

资料来源：联合资信根据Wind数据整理长沙市写字楼租赁市场历史运营情况供给情况分析2013－2020年，长沙市甲级写字楼市场快速扩张，2021－2023年供给端无新项目入市，202413.5万平方米。2013年，长沙万达总部国际写字楼入市，标志着长沙迎来甲级写字楼的集2013－201520万平方米，期2016－20202020年新增供应量较前两年呈倍51.7357.42021－2023202413.5万平231.1万平方米。图4 2013－2024年长沙市甲级写字楼新增供应量（万平方米）70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024新增供应量 吸纳量资料来源：联合资信根据Wind数据及戴德梁行报告整理需求情况分析2023年，长沙市甲级写字楼市场需求有所回升，去化存量市场；2024年，需求放缓。2016－2021年，长沙市服务业、TMT和金融行业快速发展，是甲级写字楼20202021年，受“双减”政策影响，在线教育企业退租，TMT及专2022202320242024年长沙甲级写字楼市场租赁需求的主力类型，占总成交面积约81.7%202454.3%，搬迁需求主要来自TMT、金融业和房地产业。空置率和租金水平长沙市甲级写字楼空置率变动趋势与供给趋势一致，其空置率水平高于北一线城市，长沙市甲级写字楼平均租金相对较低，波动更为平缓。2013－20152016－20202020年底45.20%。2021－2023年，长沙市无甲级写字楼入市，市场供需不平衡202432.7%。图5 2013－2024年长沙与北京、上海、广州及深圳甲级写字楼空置率对比（单位：%）50.0045.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.00长沙 北京 上海 广州 深圳资料来源：联合资信根据Wind数据及戴德梁行报告整理租金方面，长沙市甲级写字楼市场的租金波动相较于空置率而言更加平缓。2013－2019年保持相对平稳，租金单价在110.00元/平方米•月上下波动，其中租金单价最高为113.30元/平方米•月。2020年，供给增加及疫情影响下需求收缩，导致租金下降，此后租金单价逐年下降。截至2024年底，长沙市甲级写字楼平均租金下降至78.50元/平方米•月。总体来看，长沙市甲级写字楼租金持续图6 2013－2024年长沙市甲级写字楼平均租金（元平方米月）80.0060.0040.0020.00资料来源：联合资信根据Wind数据及戴德梁行报告整理图7 2013－2024年长沙市与一线城市甲级写字楼平均租金（元/平方米•月）

0.00长沙 上海 北京 广州 深圳

450.00400.00350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00写字楼租赁市场未来运营情况展望外部环境第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要（中提出20251.730%左右，10002024年长沙市政府工作报告》中提出，2024年全市经济社会发展目标是地区生产总值增长6%以上。长沙市统计局数据显示，20241.535.0%，增速未达预期。人20231051.31万人，较上年末增长0910（395%10年间的人口年均增长速度（031基础教育方面，2017－2023年，长沙市小学在校生逐年增加，2023年已达87.317.13%，处于高位增长阶段；长沙市有长郡中学、雅礼中985大学，985大学数量仅次于北京市和上202354129所，初中学校2758619.054.5%；普通高79.5520.035.6%；33.7387.3137.3912.1%101.5%，小学升初中入学率103.5%需求端长沙市十四五规划提出要打3D打印、VR/AR、区块链、尖端生命科技等具有重大牵引带动人才吸引方面，长沙市连续16年获评中国最具幸福感城市。为了进一步激发人才创新活力，