深圳市保税区项目定位报告

保税区工程定位报告深圳中原事业一部2007-10-19随着研究的逐渐深入我们对于工程的感情和信心与日俱增引领＆超越！！！的故事老板在花园里养了一条狗，没事就带到花园里面溜一下同事在花园里种的蘑菇Google的运动室Google大厨房的故事办公室里就像动物园这是家里的客厅吗？不是，这是Google的办公室竟然还可以游泳工作之余的休闲本工程目标梳理利润最大化控制风险提升企业品牌保税区工程定位报告宏观大势顺势而为客户分析有的放矢市场分析纵揽全局区域分析价值挖掘工程分析自我解析产品定位工程分析工程位置：保税区3号门长平大厦以南用地面积：18717.004平米建筑面积：53915平米土地性质：仓储用地总栋数：7栋〔5栋仓储，1栋办公楼，1栋公寓〕建筑层数：6-7层工程分析工程经济根底指标工程体量和规模中等，不具备打造传统意义上顶级产品的先天条件土地属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求工程分析工程四至东：为一栋6层高的物流公司南：和英达利数码科技园一路之隔西：为一块空地视线无遮挡北：与长平商务大厦一路之隔合理楼间距并不影响北面单位采光等周围建筑对本工程有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏景观资源，需创造自身特色引起市场关注工程分析工程地块解析优势：——仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间——容积率＜3，属于低密度办公区域，具备打造生态写字楼的条件劣势：——工程受各指标限制难以到达传统的“地标〞级别的影响力——地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求宏观大势深圳开展远景城市开展规划深圳2030的开展目标设定为

“建设可持续开展的全球先锋城〞城市功能定位区域性物流中心城市与香港共同开展的国际都会三大功能定位城市开展规划全国层面：辐射内地的桥头堡作用地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用深港层面：建设“深港双城〞，走向国际市场未来深圳区域开展战略城市开展规划保税区位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市开展中占据核心地位；东拓西连，南北惯通，中心强化未来深圳核心区的定位城市开展规划小结深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的开展；深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的开展，保税区自身有通道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。城市开展规划对本工程的启示城市开展规划保税区的开展将借此东风，顺势而上写字楼开展趋势第一代50年代中苏混合写字楼，功能简单、自我封闭，类似住宅第二代80年代仿国际标准办公楼，满足根本功能，不重视空间布置、环保和智能化第三代90年代，除满足根本功能，还考虑空间分割和智能化〔如：国贸〕第四代20世纪，考虑客户需求，绿色环保，提高舒适度、智能化和物管水平〔如：安联〕第五代纯自然生态写字楼，以客户需求为导向，强调人性化，智能化、环保、舒适度向国际水准看齐〔如：公元大厦〕第四代现在进行时趋势未来写字楼开展七大趋势写字楼开展趋势北京总部国际根本数据：容积率：1.5，绿化率：39.4%，建筑面积22万位置：北京四环建筑形式：独栋、双拼、联排、双拼小独栋，共110余栋，4-8层的建筑单体总部国际定位：“新派办公，驻京接待，商业展示，科研总部〞面积区间：1000-4000平米随意组合，可横向连接销售情况：开辟片区写字楼新高亮点：1、有烟道和天然气管道，可设置厨房2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化3、首层面积设计得很宽绰；层高在米，在两层以上还设计了不同方向上的挑出4、独立的冠名权新型写字楼代表作关键词：低容积率、高绿化率、独栋、双拼、连排和小独栋产品1000-4000平米大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权、北京总部基地新型写字楼代表作关键词：低容积率、高绿化率、1200-6000平米独立总部、内部配套非常完善、独立冠名权杭州公元大厦根本数据：建筑面积11.5万，车位500个建筑形式：两栋22层高层，4栋4层单体工程定位：ABD贵族商务区5A级写字楼面积区间：标准层面积1700平米，每层4个单位，空间自由连通销售情况：高层均价25000，单体均价超过3万，开辟片区写字楼新高，销售情况良好〔单体进驻公司：杭州新闻发布中心〕亮点：1、开放式园林，精致错落2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化3、配有白领餐厅4、工程标竿为单体写字楼，为全透明玻璃幕墙，类似于别墅办公体验新型写字楼代表作关键词：精致生态园林、425平米大单位起售，内部配套完善、空间自由组合对本工程的启示——未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象——国际化、自由、生态、智能化、人性化的写字楼走上了时代主流——行业聚集性愈加明显地块质素有限，开展为第四代写字楼，难以形成工程有效核心竞争力，工程应顺应潮流，向第五代写字楼开展写字楼开展趋势在工程定位时，充分利用保税区行业聚集效应区域分析保税区印象客户语录保税区印象100％的人知道保税区,85％的人没有去过保税区70％的人不了解保税区——保税区里面没几家公司的，只有几个大的物流公司吧——保税区里面可以随便进吗？我从来没去过——去那边的交通太不方便了，每条路都堵的要死——那个区域很特殊吧，在我的印象当中就是工业区……事实并非如此！皇岗口岸代表保税区中心区香港中心区区域分析CBD和香港双重辐射地带，但缺乏商务气氛，片区形象档次不高区域分析区域根本情况区域分析经济实力区域未来规划十一五期间在保税区推行“一区两翼〞的开展战略，片区将率先向自由贸易区转型，以全线接轨国际的高度规划未来的开展，要将该区打造成为中国真正意义上按国际惯例运作的特殊经济地带。福田保税区将吸引更多的国内外优秀企业入驻，写字楼市场的开展前景值得乐观。区域分析区域价值比较区域分析区域分析大中华国际交易广场它位于福田中心区CBD的核心位置它曾是中心区的天价写字楼它曾想要吸引世界500强的进驻但又真正引进了多少500强呢？区域价值比较区域分析区域价值比较日立三洋中海物流飞利浦研发中心喜来登日通物流VALUE+索尼他们——选择了保税区！！！深圳赛意法微电子

日立环球存储科技〔深圳〕

光炬科技〔深圳〕

长城国际信息产品〔深圳〕福田保税区分公司

日通国际物流〔深圳〕

沃盛咨询〔深圳〕

深圳市福田保税区水电效劳

深福保〔集团〕

福田保税区物业公司

深圳市福田保税区园林市政

深圳市深福保运输

深圳市万乘储运公司

深圳市福田保税区水电效劳区域分析工程开展方向研判与其他区域相比，我们的这些优势无法比较！区域分析区域内企业办公情况——大型公司光纤生产—自有厂房上万平米飞利浦研发中心—租用面积约3000平米左右区域分析中海物流—自有仓库和办公楼，面积在5000以上大型公司的办公面积多在3000－5000平米左右，拥有冠名权大型公司多自有办公楼，但由于保税区目前土地紧缺，后续进入的大型公司只有租用办公楼，但目前保税区难以满足如此大面积的需求区域内企业办公情况——中型公司四家公司公用，每家面积在1000左右三洋、国电、宝丽玛共同租用该栋楼，每家在2000平米左右区域分析创基、海格、群星三家公司公用一栋楼，每个公司面积在1500平米左右中型公司的办公面积多在1000-2000左右，没有冠名权，局部拥有墙体昭示面多为租用办公楼，办公环境一般，每栋楼的公司数量较少区域内企业办公情况——小型公司英达利数码园—数十家中小型公司进驻，每家在300左右区域分析万利工业园，35家公司共同办公，每家在200-300之间数十家公司公用，每家在200平米左右小型公司的办公面积多在200-300左右，没有冠名权多为租用办公楼，办公环境不好，且通常会聚集数十家公司区域内配套区域分析公共交通配套不够便利，生活配套略显缺乏对本工程的启示——片区虽知名企业很多，但周围的配套和环境却处于为难的境地——片区写字楼供给太少，多数知名企业只能寄居在其他企业冠名的写字楼中——近期出售的写字楼只有长平商务大厦，其小面积分割淹没了大客户的需求办公环境无法匹配产业定位，片区急需一批规模化、具有一定档次的商务配套，本工程具备满足需求的条件区域分析市场分析第五次加息提高首付比例紧缩房贷限外令楼市市场分析*927?关于加强商业型房地产信贷管理的通知?——商业购房贷款*新政前新政后首付比例借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，首付不得低于40%商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%贷款期限贷款期限最长不得超过１０年贷款期限最长不得超过１０年贷款利率基准利率，无优惠贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定商住房实际操作中按照住宅的标准执行对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行市场分析市场分析对本工程启示07年上半年供给的7个楼盘提供了15.4万平方米的新增供给量，同比去年供给大幅下降41%，供给减少相当明显。市场分析供给:同比大幅减少所属区域项目名称写字楼面积（㎡）售价（元/㎡）销售率备注龙华江南华府9455.659500100%20070121开盘中心西区富春东方大厦42073.12000088.2%20070209开盘南山区阳光华艺大厦13898.3620500100%20070308开盘研祥科技大厦1700085（租金）20070329出租宝安锘铂广场280009500100%20070415开盘中粮地产集团中心2100060（租金）20070418出租八卦岭众鑫科技大厦230001250050%20070630开盘总计154427.11

需求:同比大幅增加上半年一手写字楼总成交约为20.78万平方米，同比去年增长22.7％。值得关注的是，需求的增长，扣除了新增供给的因素外，可以看出市场明显比以往吸收能力增强。07年开盘的写字楼，无一例外都取得了极佳的销售成绩。市场分析

价格:持续攀升市场分析

后市:持续放量,价格稳中有升2021年将是继05年后的又一次供给顶峰期2007年2008年2009年及以后财富大厦，43578江胜大厦，35000蔡屋围北商圈，205000华强广场，80000中航苑改造项目，230000天利中央广场2期，61800港中旅地块，54000星河发展中心，38000天虹中心地块，100000和记黄埔高交会地块，80000嘉里写字楼地块，100000卓越世纪中心地块，120000荣超红荔路地块，84000上海宾馆南面地赍，不详满京华大厦，30000金地岗厦西综合体，100000地业后海项目，80000绿景大厦，95481蒙蒂大厦，30000金运大厦金谷３号中心区中心西区罗湖区南山区海岸城西座，７０000其他市场分析区域项目名称位置定位预计推出时间罗湖京基金融中心蔡屋围深圳新地标，甲A级写字楼０８年封顶０９年完工福田中航苑旧改华强北甲A级写字楼08年底嘉里写字楼地块中心区甲A级写字楼08年金谷3号中心西区甲A级写字楼08年金地岗厦综合体岗厦甲A级写字楼09年以后卓越世纪城中心区甲A级写字楼09年明年广场中心西区甲A级写字楼2009年08年-09年，甲A级写字楼前所未有集中放量，竞争剧烈，尤其是09年，又一批新地标集中诞生，但缺乏真正意义上的生态写字楼数据来源：深港研究中心未来两年主要竞争市场分析工程开展方向研判工程预计在09年入市，地标级写字楼竞争剧烈他们绝佳的昭示性超高层甲A级写字楼便利的交通，核心的地段完善的配套纯粹的商务气氛市场分析而这些条件，我们尚不具备我们如何在竞争中取胜！！！对本工程启示

——写字楼市场目前表现良好——08—09年，地标级高端写字楼集中放量——保税区内除本工程外暂无其他写字楼供给——纯生态写字楼属于稀缺产品，工程超低容积率在写字楼市场绝无仅有，具备打造生态写字楼的条件地块本身的特殊性决定了产品的不可复制性，寻求差异化竞争路线，避开竞争热点，抢占市场空白点市场分析领导者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值竞争策略竞争上的领导者，产品上的补缺者客户分析以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主其他管理机构咨询实业电子贸易物流名称1.4％2.6%4.5%15.0%20.9%24%31.6%保税区行业分布：客户分析受访企业对现住写字楼表示较满意的有6%，表示不满意的有56%，觉得一般的有38%不满意的地方：写字楼档次不够物业管理周边配套和环境工业化气氛太重缺乏生态对现有写字楼的满意度客户分析客户对现有办公环境满意度不高，产品打造上要充分挖掘客户需求06年8月份公开出售，07年10月份入伙均价1.1万元/平方米40层的纯写字楼提出了开辟“人性化生态办公〞的口号目标客户群体定位为：保税区内的企业、香港在深圳的分公司及办事机构、成长中的中小企业多种户型设计，以45-112平米小面积单位为根本单位，可自由组合的空间客户分析区域客户特征—以长平商务大厦为例区域客户特征—以长平商务大厦为例客户分析自用客户构成比例自用客户购置面积比例自用客户行业构成自用客户以内部、周边和港客为主，业务往来和保税区有密切关系自用客户的购置面积偏大，多在300-500左右工程的主力行业客户为物流、电子和贸易，和区域客户情况吻合长平商务大厦启示客户分析在自用型客户中，和保税区没有业务往来的人较少考虑在保税区置业，本工程需要充分挖掘本区域的客户需求工程在做面积分割时可考虑大面积分割，一方面可提高自用比例，另一方面符合自用客户需求，可提升工程形象行业类公司规模资金实力贸易、电子、科技处于创业期的中小规模公司，人员较少大多项选择择按揭付款，资金实力较弱贸易、物流电子处于开展期的企业，规模扩张急需置业资金实力一般，大多项选择择按揭付款方式实业、物流、贸易、电子处于成熟期，企业规模较大资金实力较强生产、加工、研发，大型物流国内外知名大企业资金实力强，对价格敏感度较弱100-300平米300—500平米500-1000平米1000平米以上客户分析保税区各等级客户分析大中型企业需求强劲充分挖掘片区内主流客户需求游离客户群重点客户群核心客户群保税区周边、香港客户保税区大中型企业客户客户分析客户定位置业时首先考虑的是物业位置，其次是工程的形象档次。硬件配套和软件配套也非常重要，生态的重要性日益凸现客户分析客户置业心理分析调研——综合素质重要性排序几乎所有置业者都对入口大堂/广场非常重视，认为会影响公司形象；电梯及停车位与日常工作紧密联系，是置业者比较关注的对象。客户分析根本的生活和商务配套仍是客户要求的重要效劳。对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等表达写字楼档次的配套寄于较高期望。客户分析对本工程启示

——客户对写字楼形象档次、软硬件配套、生态环境、自由休闲的办公体验、商务配套、休闲配套、物管效劳都有较高的期望和需求，而生态环境和自由休闲的办公体验是甲A级写字楼难以满足的——本工程容积率较低，为多层，具备打造生态写字楼的条件顺应第五代写字楼趋势，打造真正意义上的生态办公客户分析核心客户特征

——中外运敦豪国际快递公司(DHL)

企业规模注册资本不详成立年限1９年行业地位运敦豪成立19年来，已在中国建立了最大的合资快递服务网络，在全国各主要城市开设有56家分公司和163间办公设施，覆盖全国318个城市，拥有超过5,000名经过培训的高素质员工。原办公区域福田保税区客户描述中外运敦豪于1986年由中国对外贸易运输集团总公司和敦豪环球快递各注资一半成立。DHL在国内主要城市均设立了分支机构,在深圳的分支机构即设立在福田保税区内,目前DHL与腾邦国际物流中心合租一栋厂房,昭示性极差,其现有的办公环境已经不能满足DHL日益发展的办公需求.DHL目前需求在保税区内寻找新的科技环保,昭示性好,能体现企业个性与规模的办公环境.核心客户特征

——深圳华来利实业企业规模注册资本不详成立年限98年9月至今行业地位比较有实力的发展商，代表作：“日出印象”，“圣莫丽斯”原办公区域梅林汇龙豪苑客户描述办公区域是在梅林一住宅区内，目前办公面积将近2000平米，交通不便，企业形象一般，急需寻找一处独立的办公楼，一直未遇到合适的，曾看中梅林雕塑院，想把它改造之后作为自己的公司总部，需求面积3000平米，选择办公地点的要素：独立的空间和企业形象展示，并表示：如果保税区有这样的建筑，会考虑购买独立的空间、企业形象展示核心客户特征

——深圳众联贸易企业规模注册资本不详成立年限99年行业地位拥有的大客户比较多，近几年发展非常迅速原办公区域嘉麟豪庭客户描述之所以选择在岗厦办公，是离香港较近，货物流转比较方便，嘉麟豪庭虽位于深南大道，但是是商住楼，面积较小，且无法凸现公司个性，随着公司的日益发展壮大，面积和各项功能已无法满足需求，想拥有一处面积较大的、相对独立的办公楼，最主要看中保税的优惠政策和与香港的便利交通。核心客户特征他们的公司经过多年的开展，已颇具规模和实力,他们多从事物流、贸易和电子行业，目前的办公面积在1000平米左右他们的开展离不开保税区，因为——这里是商机的源泉现在的办公环境和90年代的写字楼相比没有什么太大的区别他们想要拥有一个足够匹配的空间，可以商务谈判，可以闲情逸致…….这样的要求，虽然简单，但在目前的保税区却难能满足产品定位扬长避短，制造亮点工程体量中等，自身资源有限产品差异化挖掘内部客户贴合客户需求标杆级产品竞争剧烈CBD和香港双重辐射，但形象有待提升大中型企业，对于物业的空间及环境有较高要求差异化地段，打造差异化产品、用差异化树产品卖点，引起市场主动关注物业开展战略工程经济指标后期入市工程工程所属区位目标客户特征属性为仓储，限制设计发挥空间缺乏商务气氛片区形象档次较差配套不完善深港同城的持续深入开展片区内办公需求的旺盛工程入市期片区内无同质产品供给未来规划的利好本体条件：工程SWOT分析SWOT分析本体条件：SWOT矩阵——发挥优势、克服劣势、利用时机、转化威胁基于竞争、发挥优势，抢占时机基于竞争、利用时机，克服劣势基于竞争、发挥优势，转化威胁基于竞争、减少劣势，防止威胁保税区在深港同城、建设区域级物流中心的大势顺势而上，利用保税区市场饥渴、挖掘片区内部客户需求，树立工程地缘形象利用产品自身的优势营造差异化的商务环境利用生态园林打造优质商务空间，主动演绎与体验倡导的全新商务生活SWOT分析定位三大原那么利润最大化控制风险提升企业品牌本工程写字楼产品层高建议——由于本工程建筑面积有限，应利用有限的建面充分挖掘利润空间——可利用本工程仓储优势，提升层高，开展复式产品产品方向研判根据中原多年操盘经验，复式产品价格约为平层价格的倍因此本工程建议复式层高在8米，吊顶之后层高不低于3米，保证舒适性产品方向研判写字楼方向研判1、长平大厦升级版2、总部生态办公写字楼可能开发方向假设，我们做升级版的长平商务大厦做法：面积分割：50-150平米，略大于长平产品特色：生态办公，我们可以打造比长平更加生态的环境客户定位：成长中的中小企业产品方向研判优势：已经经过市场检验，风险小VS假设，我们做总部生态办公做法：面积分割：1500－2250平米，做成复式之后面积在3000-4500平米之间产品特色：地标级的前广场，类似于联徘、叠拼TH，每户有独立大堂、独立的昭示面，独立的电梯，每个单位送空中花园，打造精致园林，工程配套为3000平米高档商务会所，打造纯别墅社区办公客户定位：成熟的大中型企业总部产品方向研判总体布局方案基于工程经济指标及要求，对工程总体布局方案如下：说明：A型标准层面积1500平米B型标准层面积1500平米C型标准层面积1000平米总部公寓小区园林工程前广场布局原那么，所有写字楼都有自己独立昭示面，最好的产品占据最好的资源一层为大堂，每个公司都有自己独立的大堂每3层为一个单位，总面积为2250平米，假设隔成复式，面积可达4500平米空间分割方案－A型产品基于工程经济指标及要求，对工程各局部分配方案如下：地下两层停车场建筑面积：9000m2单层面积：1500m2，划分后每个单位的标准层面积为7500平米层高：7层，每层层高8米，可隔成复式，面积加倍优势：每个公司都有自己独特的昭示面和独立、灵活多变的空间ABCD一层为大堂，每个公司都有自己独立的大堂每3层为一个单位，总面积为1500平米，假设隔成复式，面积可达3000平米基于工程经济指标及要求，对工程各局部分配方案如下：地下两层停车场建筑面积：9000m2单层面积：1500m2，划分后每个单位的标准层面积为500平米层高：7层，每层层高8米，可隔成复式，面积加倍优势：每个公司都有自己独特的昭示面和独立、灵活多变的空间空间分割方案－B型产品ABDCEF一层为大堂，每个公司都有自己独立的大堂每3层为一个单位，总面积为1500平米，假设隔成复式，面积可达3000平米空间分割方案－C型产品基于工程经济指标及要求，对工程各局部分配方案如下：地下两层停车场建筑面积：6000m2单层面积：1000m2，划分后每个单位的标准层面积为500平米层高：7层，每层层高8米，可隔成复式，面积加倍优势：每个公司都有自己独特的昭示面和独立、灵活多变的空间ABCD+=+=or……总部商务空间单一的组合模式——具有可变性的商务〔flexoffice〕模式空间是自由的—演变原理量身定做型如果客户需要，我们可以根据他们的需要量身定做专为企业总部量身打造只属于自己的写字楼，拥有独立冠名权产品方向研判写字楼方向研判如果这样来卖，我们最多只需要30个客户但这30个客户绝对是保税区的大客

劣势：每家公司6层，不便使用电梯设置本钱较高风险较高VS产品方向研判写字楼方向研判有没有一种方案可以保存以上优势，转化劣势？产品方向研判写字楼方向研判假设，我们这样：产品特色：小区布局，地标级的前广场，户户拥有昭示面，每层都有大面积空中花园，打造精致的内外交融的园林，工程配套为3000平米高档商务会所，公寓作为效劳型配套客户定位：成熟的大中型企业总部保存不变改进大堂从每个公司都拥有独立的小面积大堂转化为公共大堂，统一作公司形象展示和休闲配套，电梯也作为统一配置面积分割由1500-2250平米〔复式之后3000-4500平米〕转化为250-750平米〔复式之后500-1500〕〔中心区的高端写字楼的最小分割面积一般都在200平米以下〕写字楼方向研判楼体布局——A型写字楼局部6层，层高8米，标准层面积1500平米地下两层停车场一层展示大堂和休闲配套750平米750平米分割后，该栋楼最小单位面积为750平米，复式后1500平米写字楼方向研判楼体布局——B型写字楼局部6层，层高8米，标准层面积1500平米地下两层停车场500平米分割后，该栋楼最小单位面积为500平米，复式后1000平米500平米500平米一层展示大堂和休闲配套写字楼方向研判楼体布局——C型写字楼局部6层，层高8米，标准层面积1000平米地下两层停车场250平米分割后，该栋楼最小单位面积为250平米，复式后500平米250平米250平米250平米一层展示大堂和休闲配套产品方向研判写字楼方向研判优劣势比照优势：横向、纵向空间完美的灵活自由组合面积分割适中，有效减低风险超大面积大堂展示企业高端形象的同时，提升工程形象，同时配置休闲配套，表达人性化电梯统一布置可降低本钱劣势：减少了客户的独立活动空间劣势转化：强调第五代写字楼的开展趋势，提倡人性化的交流和沟通产品方向研判工程方向研判根据定位三大原那么综合谨慎考虑中原建议：生态化总部办公为工程最正确选择面积分割：250-750平米〔复式后500-1500平米〕产品方向研判公寓方向研判1、纯商务公寓2、酒店式公寓公寓可能开发方向本工程公寓产品不适宜纯商务公寓产品方向原因：形象角度——从近几年的市场趋势来看，商务公寓的形象提升空间不高，故较多商务公寓都直接以写字楼的相关指标进行建造及包装(例如万轩国际、联泰大厦等商务公寓产品均以写字楼形象进行包装推广，才获得了较高的市场认可度)——工程写字楼局部形象和配置较为高端，假设公寓产品以商务公寓形象推出极有可能降低写字楼及工程的整体形象竞争角度——目前市场供给的办公类型物业主流均以写字楼为形象包装以提升工程档次，本工程假设以中端的商务公寓形象推出，在竞争中将会处于劣势。产品方向研判酒店式公寓产品的研判本工程公寓产品更适宜酒店式公寓的产品方向原因：价值实现角度——酒店式公寓产品的溢价能力更强，价值提升空间更高形象角度——酒店式公寓形象较高端，易于引导客户认知，对于工程写字楼的形象提升也有一定的辅助、互补作用，竞争角度——本片区目前酒店式公寓产品较少，可弥补市场空缺产品方向研判公寓产品方向研判产品方向研判区域项目名称位置供应量主力户型面积预计推出时间罗湖京基金融中心蔡屋围15万平米的高级公寓/０８年封顶０９年完工华润幸福里国贸酒店式服务公寓：11万平米800户/（60—90平米/户）2007下半年或2008年上半年福田大中华新天地中心区公寓部分:4.5万平米商务公寓(58-75平米)：330套酒店式公寓(88-126平米)：221套09年卓越世纪城中心区公寓5万平米/09年金地岗厦旧改项目泛中心区公寓部分:13万平米/2009年上步南佳兆业项目中信广场10万平米，公寓面积待定/2009年香港花园中心区18600平米/07年下半年南山海岸时代公寓南山50000平米/07年下半年放量区域主要还是集中在老城区和中心区，其他区域只有很少的推盘量，与本工程冲突不大未来两年面市的公寓工程多数为大型都市综合体中的一局部，片区内无同类产品供给，可抢占市场空白点数据来源：深港研究中心未来两年主要竞争产品方向研判片区无酒店式公寓产品供给：保税区目前商务配套的缺乏和未来经济的持续开展将会催生出对于酒店式公寓的强烈需求酒店式公寓能够大大提升产品形象：酒店式公寓的租售价格一般要高于其他类型的公寓产品，同时其独有的附加值所带来的溢价空间更是其他公寓产品所难以比较的保税区有潜在需求值得挖掘：本片区内多为一些开展成熟的大中型企业，可作为工程的商务配套小结产品方向研判公寓功能建议商务会所：位置：公寓1-2层定位：高档的、新型的商务谈判的空间功能设置：休闲吧，咖啡厅、桌球室、书吧等休闲配套，配置非常高端的商务接待空间和会议室总部公寓商务会所将客户都会用到，本钱较高的会所功能作为公共配置符合总部业主的面积需求符合酒店式公寓的主力面积区间酒店式公寓的面积段建议原那么需要解决的问题中原建议酒店式效劳公寓面积段为：30-50M2公寓面积建议空调：建议本工程使用分户计量的中央空调加新风系统。电梯：电梯内部装修必须到位，建议适当提高轿厢尺寸，表达人性化需求。智能化：完全参照五星级酒店对于智能化配备的要求，以保证工程档次。公共装修：以五星级酒店的档次来进行公共局部的装修。公寓套房装修：邀请著名设计师设计交楼标准及样板房，并选用进口国际品牌的用材，提升工程整体档次。硬件配置提升建议公寓价值提升通过品牌联盟提升产品附加值Oakwood是全球酒店式效劳公寓运营的引领者，目前已在北京、上海、广州、杭州、天津等大城市布点，在酒店式效劳公寓的运营及管理方面具有一定的权威性。在深圳的首个工程，定会受到媒体广泛关注，对本工程知名度的提升有较大帮助。国际顶级酒店式效劳全接触直接邀请奥克伍德作为运营方，全面表达本工程酒店式公寓的核心卖点——效劳。效劳软件提升建议公寓价值提升产品方向研判工程方向研判中原建议：配套型酒店式公寓为本工程最正确选择生态总部办公空间产品定位打破工作只能产生在工厂、写字楼的固有思维，给企业总部，高端人士一个相匹配的开展平台.他是别墅的？——他究竟是什么呢？花园的？生态的？人性化的？自由的？让一切回归原点,他们想要的其实就是—舒适的办公环境通过一系列客户分析来看，对于我们的目标客户来说，购置新的物业不仅仅是为了拥有一处办公的地方他们已经被市场认可，他们已经拥有了足够的实力，他们需要一个真正生态办公的空间让繁忙的工作时间在舒适惬意的环境里度过用怎样的形象打动他们？TheWorldismine!〔企业总部独享空间〕非凡的起点与生俱来的荣誉：第一个真正生态的写字楼第一个专为企业总部量身定做的写字楼第一个非超高层的地标级写字楼第一个在写字楼工程里打造了住宅式的精致园林……“第一总部〞我们理当欣然承受形象定位——符合市场的差异化第一总部“他〞，契合片区典型办公群体，强调建筑在内涵和外延上的原创性，成为片区的标志性建筑一个具有可塑性、延展性、能激发创造活力的办公空间；一个将思想解放的商务地；一个为企业总部独享的个性领域……无论是个性实用的复式，还是阔绰的大平面，第一总部的自由空间随您处置在办公室不如说是在公园。。。。在创造不如说是在享受。。。。空中花园展示在这里的每一户都送有一个这样的空中花园工作累了，不用下楼，个性的空中花园就可以尽情放松，随您养个花花草草、晒晒太阳，展示茶艺……办公空间展示足够大的办公空间让你随心所欲园林展示约客户来花园里聚个餐，喝喝咖啡，无意之间又谈成了一笔生意，我喜欢晒太阳，还可以把自己家里的狗狗带到花园里溜一下我们在产品硬件上同样要引领和超越工程前广场展示通过在前广场设置异型结构，打造个性地标级前广场充分表达工程品质、档次和价值，我们要我们的业主为我们的前广场骄傲不再为低使用频率的空间付费，不必再为高本钱的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益商务配套拥有更高的品质设置物业管理中心，提供及时周到的物业效劳；设置商务会议室，提供多功能商务会议室使用，提供写字楼白领会议租用及健身需求；片区商务配套的缺乏使得本工程的商务配套除满足自身需求外，也可以满足供周边商务人士的需求。完善的配套已成为企业选择办公场所的重要因素采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证建筑品质，利用不同形状玻璃的色彩及反光构成隐形建筑语言；外立面局部块体突出〔突出的水平宽度不超过60cm〕，打造成顶层花园，配以LED灯光工程，彰显工程弹性和张扬，从骨子里表达第一总部的魅力，突显工程个性；玻璃幕墙开窗数量只要保证消防标准要求即可，尽量减少；幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，凸现工程的竖向主线条，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。采用出位个性的外立面，提升物业整体形象由外构建差异化用个性化的立面诠释内涵用大堂彰显个性和张扬简洁、通透、空间感强，用材考究，大堂已经是一个企业实力展示的“T形〞舞台。转过身，咖啡吧、水吧、桌球吧，表达人性化的关心呼吸幕墙它由内、外两道幕墙组成，内外幕墙之间形成一个相对封闭的空间，空气可以从下部进风口进入，又从上部排风口离开，使夹层经常处于空气流动状态，热量在这一空间流动。价值点：对流空气提高幕墙的保温、隔热隔声节能用呼吸幕墙彰显细致入微灯光工程有利于提高工程昭示性，树立本工程的区域“新地标〞的形象，同时可以树立本工程企业的光辉形象，促进物业升值用前广场的灯光诠释地标形象

卫生间尽量保证设置在核心统内设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化效劳，如整装室或化装间；在根本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；蹲位数量保证在3个以上，兼顾坐式、蹲式大便器，满足不同需求;卫生间的装修色调、采光色调与公共局部要求协调统一。用卫生间考量体贴入微在这里卫生间已经真正做到成为表达品质上下的重要指标。