20250504-国盛证券-房地产开发行业2025W18

房地产开发

|行业周报202505月04日2025W18：受五一假期影响，本周二手房成交环比走弱3%年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，与20245LPR50bp202411LPR3.6%3%。货币政策作为300指数2.61个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。30个城市新房成交面积为207.4同比提升65.8+40.5%，同比+32.6%91.9万方，环比+9.2%，同比+28.1%；样本三线城市为49.6万方，环比+31.4%，同比+15.7%。14179.358.6%其中样本一线城市的本周二76.575.4比-37.0%；样本三线城市为27.5万方，环比-13.0%。91045.31122.3757.96亿元，环166.97-12.6544.6AAA（61.8%）（44.1%）为主要3-51-3（32.7%的债券为主。202220232008201423二线+极少量三线城市”依然52025（1基本面alphaH股的绿城中国、建发国际（2）地方国企/城投/化债：城投控股、（）（4）（5）风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

增持（维持） 行业走势房地产发 沪深30040%28%16%4%-8%-20%2024-05 2024-09 2024-12 2025-04作者分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@112025-04-272核心城市房价展现韧性》2025-04-20主体”动作首次出现》2025-04-18请仔细阅读本报告末页声明2025202505月04日P.PAGE2P.PAGE2请仔细阅读本报告末页声明内容目录季全新房率为3.11% 3情顾 4点市房手交跟踪 7新成（品宅径） 7二房交商住口径） 9点司内用况 11周策顾 13资议 14图表目录图表1：新房利与5年以上LPR 3图表2：本申一业指涨幅名 4图表3：本各易数表现 4图表4：近52周产块表现 4图表5：本涨前股（民元） 5图表6：本跌前股（民元） 5图表7：本重房跌幅名 5图表8：本重房幅前个（A为币元，H股港） 5图表9：本重房幅前个（A为币元，H股港） 6图表10：近6月本市新成面及比 7图表11：近6月本线城新成面及比 7图表12：近6月本线城新成面及比 7图表13：近6月本线城新成面及比 7图表14：样本30历新房度交万，4周移平） 8图表15：样本30新成交积据踪 8图表16：近6月本市二房交积同比 9图表17：近6月本线城二房交积同比 9图表18：近6月本线城二房交积同比 9图表19：近6月本线城二房交积同比 9图表20：样本14历二手周成（方，4周动均） 10图表21：样本14二房成面数跟踪 10图表22：房债发量、还及融额 11图表23：本房债发行债评划分 11图表24：本房债发行债类划分 11图表25：本房债发行期划分 11图表26：本房融汇总（4.28-5.4） 12图表27：中政及息（4.27-5.3） 13图表28：地性策消息（4.27-5.3） 13一季度全国新发房贷利率为3.11%3%3.11%20245年LPR50bp202411年期以上LPR3.6%3%图表1：新发房贷利率与5年期以上LPR新发放个住房款加平均率（%） 5年期以上LPR（%）6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%2025/022024/112025/022024/112024/072024/042024/012023/092023/062023/032022/122022/082022/052022/022021/102021/072021/042021/012020/092020/062020/032019/112019/08资料来源：Wind，央行，国盛证券研究所行情回顾-3.0%3002.61313135277820.2%15.6%11.7%8.6%6.7%*ST*ST-26.4%-14.3%-13.6%-12.2%、-11.4%。48家A/H5105.8%3.7%3.1%3.0%、1.0%。跌幅前五为我爱我家、远洋集团、世联行、金地集团、金地商置，跌幅分别为14.1%、-11.5%、-11.2%、-10.1%、-9.8%。图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%

-3.04%-3.04%机护理

设电备器

汽医轻环石纺国车药工保油织防生制 石服军化物造 化饰工工

有非建交银色银筑通行金金装运属融饰输

社综房会合地服产务资料来源：Wind，国盛证券研究所图表3：本周各交易日指数表现图表4：近52周地产板块表现资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所2025202505月04日P.PAGE5P.PAGE5请仔细阅读本报告末页声明图表5股（人民币元）代码简称周累计涨幅周相对涨幅上周五收盘价本周五收盘价603955.SH大千生态20.2%23.2%20.7524.94000691.SZ亚太实业15.6%18.6%2.893.34600067.SH冠城大通11.7%14.8%2.302.57600463.SH空港股份8.6%11.6%8.609.34000029.SZ深深房A6.7%9.7%15.1516.16资料来源：Wind，国盛证券研究所图表6：本周跌幅前五个股（人民币元）代码简称周累计涨幅周相对涨幅上周五收盘价本周五收盘价000965.SZ天保基建-26.4%-23.4%5.033.70600696.SH*ST匹凸-14.3%-11.2%6.945.95000809.SZ*ST新城-13.6%-10.5%3.613.12000638.SZ万方发展-12.2%-9.1%3.533.10000620.SZ新华联-11.4%-8.4%1.841.63资料来源：Wind，国盛证券研究所图表7：本周重点房企涨跌幅排名10%-5%-10%-15%-20%

AAA幸集股置地城建业集集恒集发国中中控集集发中蛇置铁海乐中控 地园股地城地金城地地中控控奥商集行集我A

设 团团大团展际国国股团团展国口地建外集国

产 份产 产

产产国股股园置团 团家资料来源：Wind，国盛证券研究所

集地控 发团 集团产股 展 团图表8：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）代码简称周累计涨幅周相对涨幅上周五收盘价本周五收盘价600340.SH华夏幸福5.8%8.8%2.262.39002244.SZ滨江集团3.7%6.7%9.9910.36000656.SZ金科股份3.1%6.1%1.311.353990.HK美的置业3.0%6.0%4.004.120832.HK建业地产1.0%4.1%0.100.10资料来源：Wind，国盛证券研究所图表9：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）代码简称周累计涨幅周相对涨幅上周五收盘价本周五收盘价000560.SZ我爱我家-14.1%-11.1%3.683.163377.HK远洋集团-11.5%-8.5%0.180.16002285.SZ世联行-11.2%-8.1%2.512.23600383.SH金地集团-10.1%-7.0%4.764.280535.HK金地商置-9.8%-6.8%0.270.24资料来源：Wind，国盛证券研究所2025202505月04日P.PAGE7P.PAGE7请仔细阅读本报告末页声明重点城市新房二手房成交跟踪新房成交（商品住宅口径）30207.422.9%26.2%，65.8+40.5%+32.6%91.99.%+8.%4.6+3.%，同比+15.7%。图表10：近6月本城新房交面及比 图表11：近6月本一城市房成面及同比样本城市新房成交面积（万方，左轴）同比（右轴）

样本一线城市新房成交面积（万方，左轴）同比（右轴）450400350300250200150100500

环比（右轴）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11

1009080706050403020100

环比（右轴）

200%150%100%50%0%-50%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11资料来：Wind，国证券究所 资料来：Wind，国证券究所图表12：近6月本二城市房成面及同比 图表13：近6月本三城市房成面及同比样本二线城市新房成交面积（万方，左轴）同比（右轴）

样本三线城市新房成交面积（万方，左轴）同比（右轴）300250200150100500

环比（右轴）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11

120100806040200

环比（右轴）

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11资料来：Wind，国证券究所 资料来：Wind，国证券究所43017.6+27.7%7.1+37.9%7.1+54.8%3.4-15.7%18303462.6891.31653.11821.7（-.%10.%广州290%5.1图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）2025 2024 2023 2022 2021600500400300200100W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2W1W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2W1资料来源：Wind，国盛证券研究所图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪城市能级 城市 本周成交 环比 同比 今年周累计成周累（万方） 交（万方） 计同比1 北京1 上海1 广州深圳杭州2 武汉2 宁波2 成都2 青岛2 苏州2 济南2 厦门2 福州大连佛山3 东莞3 温州3 惠州10.231.918.05.84.517.13.323.712.47.022.710.5% -5.5%177.9361.3230.2121.9139.9330.090.9422.5199.2120.1181.257.950.960.5129.867.1251.924.077.947.825.6105.715.428.7-1.2%87.0%47.3%46.8%16.5%10.2%24.0%-5.0%29.0%58.1%-19.3%-50.6%-7.0%-4.4%196.8%42.8%39.9% -5.1%10.7% 25.6%14.1%1.7%-7.5%2.0%-25.1%50.1%27.6%54.3%41.3%19.1%63.5%7.8%-11.5%28.8%3.3%0.0%-19.0%-5.3%262.8%39.9%-8.7%-35.3%0.6%-30.8%229.4%12.8%12.7%190.5%100.7%0.3-83.9% -75.0%-1.8%3 无锡 5.23 扬州 0.33 韶关 1.63 嘉兴 1.93 泉州 1.63 江门 1.43 莆田 0.53 泰安 1.03 芜湖 2.33 海门 0.23 衢州 1.49.5% 27.5%42.7%-70.6%-82.1%15.0%66.4%75.9%54.9%-52.5%-64.8%10.3%14.7%324.3%499.5%45.3%24.7%-9.4%-6.8%-4.7%39.0%10.029.663.17.610.023.9-15.5%-8.7%131.7%-35.1%-45.2%-42.7%22.6%30.5%-72.9%184.8%814.5%-27.0%3 荆门77.3%资料来源：Wind，国盛证券研究所二手房成交（商品住宅口径）14179.327.2%，58.6%76.5-19.6%；75.427.5-13.0%3722.736.7%1542.2+46.5%1733.1+33.5%；样本三线城市为447.4万方，同比+20.4%。图表16：近6月本城二手成交积同比 图表17：近6月本一城市手房交积及同比350300250200150100500

样本城市二手房成交总面积（万方，左轴环比（右轴）同比（右轴）200%150%100%50%0%-50%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11

140120100806040200

（万方，左轴）环比（右轴）200%150%100%50%0%-50%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11资料来：Wind，国证券究所 资料来：Wind，国证券究所图表18：近6月本二城市手房交积及同比 图表19：近6月本三城市手房交积及同比180160140120100806040200

（万方，左轴）环比（右轴）200%150%100%50%0%-50%2025-042025-042025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11

同比（右轴）样本三线城市二手房成交面积（万方，左轴）环比（右轴）同比（右轴）40 200%35 150%3025 100%20 15 0%105 -50%2025-042025-042025-032025-042025-042025-032025-032025-022025-022025-012025-012025-012024-122024-122024-112024-11资料来：Wind，国证券究所 资料来：Wind，国证券究所2025202505月04日P.10请仔细阅读本报告末页声明P.10请仔细阅读本报告末页声明图表20：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）2025 2024 2023 2022 2021300250200150100W52W52W51W50W49W48W47W46W45W44W43W42W41W40W39W38W37W36W35W34W33W32W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2W1资料来源：Wind，国盛证券研究所（上海自2023年9月开始披露数据，往前时间样本总和存在低估）图表21：样本14城二手房成交面积数据跟踪城市能级 城市 本周成交 环比 同比 今年周累计成周累计（万方） 交（万方） 同比1 北京 27.4 -19.6% 38.7% 567.3 35.3%1 上海 40.3 -15.6% 67.5% 763.1 51.1%1 深圳 8.7 -33.9% 70.7% 211.8 65.1%2 杭州 6.9 -44.7% 19.1% 209.8 57.1%2 成都 31.8 -46.7% 48.9% 829.5 31.6%2 苏州 13.3 -24.6% 33.4% 233.8 15.9%2 厦门 3.1 -38.5% 27.3% 72.6 19.7%2 青岛 10.0 -31.0% 44.8% 201.9 6.7%2 大连 10.3 0.0% 188.6% 185.5 124.8%3 东莞 5.6 -30.2% 484.5% 112.9 45.1%3 扬州 2.5 -37.8% 17.5% 60.8 9.6%3 佛山 17.0 5.1% 83.6% 223.0 14.1%3 江门 1.5 -26.9% 31.5% 28.0 10.1%3 衢州 0.9 -33.8% 28.9% 22.7 29.2%资料来源：Wind，国盛证券研究所（上海为商品房，其余样本城市均为商品住宅）2025202505月04日P.1PAGE1P.1PAGE1请仔细阅读本报告末页声明重点公司境内信用债情况wind（4.28-5.4）91045.31122.3757.96166.97-12.6544.6AAA（61.8%）（44.1%）3-51-3（32.7%、29.2%）图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额图表23：本周房企债券发行以债券评级划分资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所图表24：本周房企债券发行以债券类型划分图表25：本周房企债券发行以期限划分资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所融资成本方面，本周发行利率有所上升。其中25振业集团MTN0013年期中期票据（+45bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升。2025202505月04日P.1PAGE2P.1PAGE2请仔细阅读本报告末页声明图表26：本周房企融资汇总（4.28-5.4）公告日期债券简称类型规模(亿元)期限(年)利率(%)可比债券发行时间可比债券利率(%)利率差(%)2025/4/2925沪临Y2公司债10.052.602025/3/212.450.152025/4/2925沪临Y1公司债10.032.35——————2025/4/2925粤珠江SCP001短期融资券8.00.73972.192024/12/172.040.15 2025/4/28徐产发次资产支持证券1.317.9068——————2025/4/28徐产发优资产支持证券3.017.90682.79——————2025/4/2825振业集团MTN001中期票据3.333.452024/4/253.000.45 2025/4/2825临沂经开MTN001B中期票据3.053.70——————2025/4/2825临沂经开MTN001A中期票据1.852.89——————2025/4/2825国贸地产MTN001中期票据5.062.492024/12/52.50-0.01资料来源：Wind，国盛证券研究所2025202505月04日P.1PAGE3P.1PAGE3请仔细阅读本报告末页声明本周政策回顾图表27：中央政策及消息（4.27-5.3）相关来源/文件新闻要点央行央行2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。央行央广网央行副行长邹澜4月28日在国新办新闻发布会上表示，今年一季度382200比同比多增超过2000亿元。资料来源：央行，央广网，国盛证券研究所图表28：地方性政策及消息（4.27-5.3）地区政策分类相关来源/文件新闻要点湖北武汉公积金放松、保障房、购房补贴、其他湖北省人民政府11203003建商品住房的，分别发放6万元、12万元购房补贴。广东广州其他证券时报2025110100%100%2025110日义务教育阶段起始年级区属公办学位。广东广州其他广州市人民政府广州市将全面推行预售商品房“网签即预告”登记新模式。购房人办理网签后，同步申请办理预告登记，可有效规避开发企业“一房多卖”“先卖后抵”，以及隐瞒土地抵押查封等