物业费清欠新招现

物业催收系统采用了流程化模式，通过三步催收物业费。第一，由物业公司授权给律师事务所对相关住宅小区物业费进行催收，并由物业公司提供相关的物业公司管理范围及其与业主订立的物业管理合同，与此同时，将相关欠费业主资料交给律师事务所进行资料录入，编辑成档案，由此进入正式催收系统。第二，启动催收系统，律师事务所的专职律师通过电话方式，了解欠费原因。若该业主无正当欠费原因，则告知其欠费的法律后果，并警告其在近期内务必结清欠款，否则将承担与此相关的一切法律后果。若该业主有正当欠费原因，则将其所述原因详细记录，告知待查希望其遵守承诺。如在催收中，一直未联系上业主或其拒不偿还欠费，则发出律师函，告知其严重的法律后果，催缴欠费。第三，进入诉讼阶段，在上述催收系统中，若业主依然无理由拒不结清欠费，则启动诉讼程序。在此阶段中，律师事务所会起诉业主，由法院判决。各方说法律师全部诉讼耗费司法资源孙律师认为，在当前业主欠物业费较为普遍的情况下，如果将诉讼作为追索物业费的唯一手段，不仅将耗费大量的司法资源，而且不利于物业服务公司强化服务意识、提高服务水平，而他们这项催收业务恰恰可以减轻物业的负担。物业处律师催费是人性化方式市房管局物业处有关负责人表示，业主享受物业公司提供的服务，就应支付相应费用。物业公司对待欠费的业主，一般采取公告或诉讼两种形式。他认为，律师催收是一种人性化通常会在规定时间内支付所欠物业费。”业主物业公司此举属于强逼部分业主认为，物业公司的工作人员每年都派人上门收费，后来在小区的公告栏内将欠费业主的名单公布，现在又打算利用律师催收，这种方式是物业公司的强逼行为。另外，公示还涉嫌泄露业主隐私。专家无强制权利应保护隐私天津民法学分会秘书长郝磊认为，因律师具有专业素质，采取律师催收的方式有助于更好地利用法律手段解决问题。但也需看到，律师毕竟不是司法机关，并无采取强制措施的权利，催收未果最终可能还要通过诉讼方式解决。另外，在建立催收系统的过程中，也应当注意保护业主的隐私。问题探讨是否还有其他途径解决另有业主建议，如果由政府在土地出让收益中，拿出一定比例资金，建立一个由政府管理的社区管理基金，规定在业主没有能力交物业费时，可经业主申请和政府审批，由政府垫付物业管理费用，并记载在房屋产权信息中，在该房产交易前缴清相应本金、利息即可，否则不予过户。同时，对不具有申请条件的业主，或恶意拖欠物业费的业主，物业管理公司诉讼完成、进入强制执行阶段后，业主仍未能支付相应费用的，由物业管理公司申请政府垫付，记载于该业主的房屋产权信息中，除非该业主付清相应垫付资金及罚息，否则，政府可不办理该房屋的产权交易手续。我们是如何做好管理费清欠工作的编者按同时，如大家对清欠、收费工作有好的意见和建议，也希望积极与总经办联系，业管理费的收缴工作有一个飞跃。原文如下：《我们是如何做好管理费清欠工作的》我们上海**集团物业公司管理的楼盘中，公房和售后公房占了较大比例。2006年，公司紧紧围绕租费回收这条生存主线，进行了大量艰苦的工作，全年回收公房租金357.7万元，完成指标103.05％；回收售后公房管理费53.8万元，完成指标104.23％；回收保安保洁费95.1万元，完成指标104.9％，回收商品房管理费514.9万元，完成指标103.33％。年度回收率高达99.13％，达到了历史最好水平。这当中倾注和浸透了一线物业管理员工的满腔心血和辛勤汗水，也充分展示了中城人不畏艰难，勇于拼搏，破解难题的精神风貌。一、依约依法，全力以赴，首要在理顺思路1996年为配合政府旧城改造工程建造的动迁住宅小区。五个街坊近4000户居民，大部分属于低收入人群，家庭人员中下岗失业多，劳教劳改释放人员多，残疾大病老人多，外来居住人员多。相当部分住户有拖欠租金的陋习，对物业部门的催讨不理不睬。许多住户存在着不同年数的旧欠。有的跟风盲从，心存侥幸；有的生活困顿，随你怎样；还有的恶语辱骂，蛮横相加。据统计，2006年政府对高兴花园五个街坊的这部分弱势群体补贴了120多万元的帮困资金，如此庞大的困难群体，对我们物业管理收费工作带来的难度是不言而喻的。管理处针对高兴花园的具体状况进行了深入的排摸分析，提出了收费工作思路：即牢牢把住收费工作是企业生命线这条主线，以人为本，依约服务、依法管理；在方法上：要突破重点，理清层面，点面结合，以点带面；在途径上：要多渠道，多层面，全方位进行费用回收；在策略上：一要服务精细化，管理人性化，以最大限度降低法律诉讼造成的负面效应；二要以最小的管理成本获取最大的经济效益，以克服人员紧缺与任务繁重的矛盾。破口，对40多户长期无故拖欠“租金”的公房承担人进行法律诉讼，由于做了大量的前期准备工作和调查研究，根据每一案例的不同对象，内查外调，上门查看，单位了解，并走访街道办事处、居委、派出所、职介中心、公积金管理中心、劳动保障部门，胜诉率100%，达到成讼必胜的效果，并无一案上诉，一审结案100%。管理处通过诉讼实例加强宣传，也促动了一批观望户缴付欠租。据年末统计，高兴管理处2006年共计回收租金188.93万元（包括旧欠），占公司全年公房租金收入的50％以上，从而使高兴花园10年来租金回收工作首次出现了欠租下降的趋势，这在本市动迁用房小区中是较为罕见的。二、不计得失，不辞辛苦，关键在责任心如果说高兴花园租金是靠官司“打”回来的，那么南园管理处的租金是靠台阶“走”回来的。收费员杨根妹深为感叹：现在收费一年比一年难！五一、国庆长假是让人喜欢让人忧：忧的是长假过后是收费考核关！节日刚过，她就将各户租金的明细帐列出，然后上门全部催收一遍，并将拖欠原因记下，反复盯讨，即使挨骂受气也不计较，只要能将欠租收回。她的经验是及时勤收，养成住户付租习惯；短期欠租一定收回，防止积块；拖欠户有约定的到时一定要上门催收。龙华东路319弄有15个门牌号她一个人冒雨催讨，一天蹬了近2000个台阶，收回欠费8000多元。为了完成指标，她将近一个月不顾家里，每天夜里9、10点钟回家，为了确保现金安全，她丈夫还每天晚上来公交车站接她。她说，只要有责任心，不怕吃苦，住户是会感动的。三、工作靠韧劲，做事要用心，关键要当回事做伟业管理处杨维秀从事收费工作时间虽不长，却也颇有心得。有时碰到蛮横的业主朝她吼叫，虽然满腹委屈，心存障碍，但仍步步紧盯，反复上门，有时还须软磨硬缠，紧盯紧逼。中城小区某住户公司因员工卷款出逃，债主追债，房产被冻。在收费无望的情况下，管理处曹秀凤韧劲十足，每天去该公司办公室坐等，有来款全部拦下。自5月份起至年底，通过无数次的紧盯不舍，终于如数收回全年24万元管理费，避免了坏帐。浦东济阳管理处收费员吴淑婷，把管理处当做家，几乎一年365天都在管理处上班，更难能可贵的是年底在连续一段时间上门收费后，劳累过度发高烧，但她想到管理处艰巨的年底收费工作，强烈的责任心使她坚持一边在管理处打点滴，一边收费，感动了众多欠户。临近年底，长兴管理处收租缺额仍较大，管理处全体员工发扬不怕疲劳，连续作战的精神，元旦坚持工作，全体出击上门收费，终于完成了公司的收费指标。南园小区5号楼一套房屋居住着兄弟姐妹四户人家，各户只答应支付自己的四分之一房租。管理处帮他们分算了房租，分头回笼，收费员杨根妹说：只要你们付清房租，再麻烦也无所谓。中城绿苑有几十户外地业主，收费难度极大，管理处想方设法，一过春节就通过电话，短信，挂号信等方式反复催讨，欠费户数从前年进房伊始的80余户锐减到去年的4户。公司管理的商品房小区中，中城绿苑历年欠费仅为5168.10元；中汇管理处历年欠费仅为1520.40元；而常兴家园业主入住已6年，历年欠费也只有1844.10元。达到了物业管理工作中较难企及的无欠费状态。四、细致到位，和谐相处，重在以心换心公司所属管理处做到平时人性化交往，主动、热情，抓住时机动员付费。中辉管理处维修组长宋培均经常念叨，维修服务会促进收费工作，修理不到位则收费不到位。百溪小区一住户费用拖欠管理费长达10年。去年家里上水表具损坏，虽属上水公司修理范围，并有一定的难度，但技术高超的宋师傅帮助做好了这件份外事。事后该住户深为感动，主动来管理处付清了所有欠费。高兴管理处努力做到管理服务精细化，通过居委联席会议反复进行宣传解释，动员党员、楼组长住户带头缴费，起到示范促进作用。管理处在提高物业服务管理满意度，避免恶意拖欠户寻找口实的同时，还努力做到管理人性化，并体现在整个欠租诉讼过程中。诉讼期间，物业人员面对辱骂寻衅，却能忍辱负重，不计个人恩怨得失，从今后管理服务的需要出发，努力使诉讼工作做到既收回欠租又避免激化矛盾，尽力维持和住户的和谐关系，管理处十分重视诉讼过程中的人性化操作原则，确定诉讼对象前听取居委会意见；起诉前向相关住户友情告知；被告开庭前如能付清欠费并承担撤诉