成都银泰城案例分析报告

【银泰城】工程个案赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院〞，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：添加Q群340180654，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送报告结构工程推广分析12工程情况分析工程经济指标工程规划及定位工程产品设计特点工程推售分析3工程区位概况工程总结4项目名称银泰城项目位置高新区益州大道与天府四街的交汇处开发商成都传富置业有限公司总占地144.07亩总建筑面积40万㎡建筑层高5.7m、5.4m、5.4m商铺套数800套物业类型办公楼，商业街，银泰商业（自持）层数总共5层，地上3层（可出售），地下2层车位2512个价格1F：4.5万/㎡；2F：2.5万/㎡；3F：1.7万/㎡物业公司

港联物业物业费8.5元/平方米·月工程最大的优势银泰自持11万方时尚购物中心、5万方阿里巴巴西部总部基地；品牌开发商工程经济指标一.工程情况分析——经济指标工程区位概况工程位于高新区益州大道与天府四街的交汇处，上接会展商务区商气，左接大源核心居住人气，承接周边商务居住人群。一.工程情况分析——区域概况根据工程商业体量〔5万㎡商业街、11万㎡购物中心〕，其吸附半径可有效吸附周边5km左右的消费客群；辐射周边居住人群如站南、大源、华府、华阳板块等；辐射周边产业商务人群如金融城、会展区域、软件园区等；同时还将辐射板块内银行金融后台办公、阿里巴巴等客群；工程吸附周边6大板块人群，共计80余万消费人群，其核心优势明显，处于大源商务区核心位置，区位潜力大。工程规划情况工程规划：工程包括3栋写字楼、2栋阿里巴巴基地、13栋商业、银泰自持购物中心一.工程情况分析——规划情况整体布局：1.购物中心：位置天府四街和剑南大道交汇处；理由：两主干道交汇处，车流人流量大，品牌昭示；2.商业街：位于购物中心南面，临小街，商业内街下沉式广场；理由：有效吸附购物中心、写字楼人流、商业街南面为朗基天香商业，两工程商业可形成有效互动；下沉式广场增加内街商业的特色，有效实现较高的单价出售；3.写字楼：单独分布于临街角落处成点状式布局；理由：由于地块为阿里巴巴拿下的产业用地与银泰合作开发，带有办公的指标；写字楼有效的为商业带来办公人群；工程由13栋商业商业街、3栋写字楼、2栋阿里巴巴基地、5万㎡商业街其中包括1.3万㎡下沉式商业街以及11万㎡购物中心组成；自持与出售比例一.工程情况分析——规划情况工程整体商业包括11万㎡购物中心组成、5万㎡商业街，11万㎡购物中心全部自持，自持比例69%；一.工程情况分析——商业动线人流动线：本工程三个主出入口设置在人流车流密集处；临两条主干道剑南大道、天府四街，人流车流密集，临朗基天香一侧设置主干道，考虑住宅人流密集；三个主要出入口互为起点和终点，配合节点小广场，进行主要人流动线的组织；配合三个主要出入口及节点小广场，设置工程主要动线；考虑到街区通达性随楼层增高而递减以及商业街内侧商铺通达性比之主出入口两侧较差，故规划为次要动线。工程商业动线以本工程三个主出入口互为起点和终点，配合节点小广场进行主要人流动线的组织；北节点小广场节点小广场楼梯扶梯电梯连廊一.工程情况分析——商业动线工程商业动线北节点小广场节点小广场楼梯扶梯电梯连廊中央购物大道24小时美食酒吧街商务休闲街配合工程业态打造的购物、餐饮、休闲不同的业态在垂直交通设置上有不同的表达；购物大道，临工程购物中心，在垂直交通上针对购物人群，通过层层退台、街街以连廊、垂直电梯、自动扶梯、楼梯相连，保证商业的贯穿；休闲、餐饮业态对于交通直达要求高，消费人群目的性强，在这局部商业街交通组织上多采用垂直电梯、楼梯组织交通；针对不同类型的业态规划，组织针对性垂直交通设置；成都银泰城，总建面积为40万㎡，由银泰自持11万㎡时尚购物中心、5万㎡阿里巴巴西部总部基地、3栋甲级写字楼，以及特色商业步行街等多业态的全天候城市综合体，是5年内成都城南唯一的大型低密度花园式多业态的生活中心。通过现场展板分析和销售人员沟通：工程商业街以“享受和休闲〞为主导，打造“24小时美食酒吧街〞、“中央购物公园大道〞、“商务休闲街区〞三大主题规划，业态主要为餐饮、休闲、购物为主。整个商业街区，由花园、庭院、里巷和层层退台营销多视角的景观点。预计后期入驻品牌ZARA、星巴克、祖母厨房、欧洲房子、博纳影院、卢米埃影院、孩子王、世纪星冰场等百家品牌。工程定位：大型低密度多业态的体验式生活中心一.工程情况分析——工程定位业态控制：规定入驻商家必须为前期谈定业态的商家，如后期违约将会缴纳违约金.附件：工程产品分析楼栋楼层面积段（㎡）套数（套）5#1F33.17-101.37212F31.32-209.69186#1F31.14-67.31212F33.07-68.04183F21-62.89167#1F30.86-64.66222F43.89-87.6208#1F30.32-78.87232F30.16-94.152110#1F48.49-127.17122F31.61-132.651111#1F47.83-120.38122F51.25-148.631012#1F52.5-131.16142F47.69-227.831013A#1F22.65-200.65102F45.13-155.86813B#1F61.38-202.4682F46.14-126.7483F45.5-126.766工程商铺单个建筑面积较小，商铺建筑面积最小面积在21㎡，最大面积在227㎡，多数面积集中在40-70㎡之间。一.工程情况分析——产品分析7#1F/2F5#1F/2F一.工程情况分析——产品分析8#1F/2F工程产品分析：商铺两端多为异形铺，可与周边商铺连通使用，不影响使用。中间铺形方正，主要是由于工程商业造型；工程商铺采用双面开门式布局；面宽进深比：单产权铺面进深较长，面宽较小，面宽进深比1F集中在1:4，2F集中在1:3；柱距：工程柱距设置合理。商铺套内柱头少，柱距多数在8.4m，最小柱距在4.85m。分布规整，可利用空间多，可变性较强；商业附加值：商业退台设计，商业2层、3层均有平台赠送，商业附加值高。10#1F/2F一.工程情况分析——产品分析11#1F/2F12#1F/2F13A#1F/2F13B#1F/2F13B#3F工程报广投放二.工程推广分析推广时间星期推广媒体推广版面推广诉求2014/5/15星期四成都商报整版成都大源新商圈2014/5/14星期三华西都市报整版成都大源新商圈，200万消费人群，诚意登记正式开启，抢119个商铺？！2014/5/8星期四成都商报整版成都大源新商圈200万消费人群2014/4/17星期四成都商报整版中央购物大道30-200平米黄金商铺。2014/4/15星期二成都商报整版2014年再造100个，千万富翁。2014/4/10星期四华西都市报整版2014再造100个千万富翁？！2014/4/3星期四华西都市报整版2014再造100个千万富翁？！2013/12/10星期二成都商报整版谁主宰，成都商业？2013/12/5星期四华西都市报整版一期未开先罄；27-3133㎡旺铺，二期限量加推2013/12/5星期四成都商报整版一期未开先罄；27-3133㎡旺铺，二期限量加推2013/12/3星期二成都商报整版一期未开先罄，二期限量加推2013/11/28星期四华西都市报整版一期未开先罄，二期限量加推2013/11/21星期四华西都市报整版问鼎成都2013/10/31星期四华西都市报整版感谢有您，23-2377㎡悦坊旺铺一期未开先罄2013/10/29星期二成都商报1/2版金融城告急2013/10/24星期四华西都市报整版注定成为成都商业大事件！2013/10/17星期四华西都市报整版23-2377㎡银泰城·悦坊旺铺商街首度公开2013/10/17星期四成都商报1/2版领跑成都商业地产下个十年2013/9/27星期五华西都市报整版注定成为成都商业的大事件2013/9/27星期五华西都市报整版中国商业旗手银泰落子成都2013/9/27星期五华西都市报整版成都核心直面200万消费客2013/9/27星期五华西都市报整版40万㎡综合体代言成都商业新旗舰2013/9/27星期五华西都市报整版中国商业街开发创新项目2013/9/27星期五华西都市报整版国内外一线品牌100余家意向入驻2013/9/27星期五成都商报1/2版开启成都投资买点2013/9/17星期二成都商报1/2版中国商业地产真正做得好就三家2013/9/17星期二成都商报1/2版七种趋势，创新中国商业街价值2013/9/17星期二成都商报1/2版签约仪式2013/9/17星期二成都商报1/2版在这里发现未来的钱景2013/9/5星期四成都商报整版特色何止熊猫？银泰城·悦坊工程亮相至今，仅报广一项次投放，高频次投放，保持工程热度。二.工程推广分析工程推广画面工程推广分为两个阶段——开盘前主要述求介绍银泰品牌、工程商业价值以及商家资源；开盘后配合推售节点，主要释放工程热销及加推信息；此外，银泰城商会资源丰富，商会活动嫁接，商会活动冠名等，特别是在工程开盘前，工程举办在杭州、浙江等地屡次商会活动，吸引众多商家资源；二.工程推广分析工程推广活动工程推广活动：工程大手笔举办、冠名授牌仪式、商业签约仪式、商业峰会等有影响力的活动，树立工程的市场知名度及认可度。三.工程推售分析工程推售节奏9月14日售楼部开放9月20日2万抵8万，收筹10月20日开盘，售罄12月21日开盘，售罄5月31日开盘，仅余10%的货量2014年配合活动：银泰城商业街授牌仪式；通过成都商业地产峰会、中国步行商业街协会两者对项目的授牌仪式，在项目售楼部亮相后，迅速为项目制造话题，炒热项目。配合活动：银泰城意向商家签约活动；通过意向商家的签约活动，保障了投资者的投资信心急资金安全，为项目商业收筹造势。首次开盘推出10、11、12、13、13a栋，共计约8000余方商铺，约110套商铺，蓄积500组诚意金认筹客户，开盘前一晚邀约整层购买客户优先购买，大客户先行。同时商铺3套起售，开盘一抢而空。首次开盘后剩余为选铺的认筹客户，通过vip权益定制合同，通过此手段有效锁定客户。到二批次推出1、2、3、16栋时，所有商铺接近70%均已通过定制合同优先购买了。二批次开盘当天销售一空。由于项目工期进度等原因，第三批次今年5月底推出，开盘前项目冠名举办2014中国（成都）商业街峰会——“传统与创新的对话”新经济时代商业发展趋势研讨会，作为产品推荐，销售情况持续火热，销售口径，目前仅余10%的货量。工程开盘前通过爆炸式的推广、话题性活动、多场商会的举办，蓄积大量的客户。由于蓄客量充足，强势销售商业，造成客户的紧张感，促使客户快速下单。1.第一批次：商业主题：24小时美食酒吧街；推售楼栋：10、11、12、13、13a栋2.第二批次：商业主题：中央购物公园大道推售楼栋：1、2、3、16栋3.第三批次：商业主题：商务休闲街区推售楼栋：5、6、7、8栋三.工程推售分析推售产品组合工程商业根据商业规划的不同主题进行商业推售，餐饮、休闲、购物分批次推出。推售货源可以根据主题业态进行组合推售，有针对性的开展商会活动，寻找客户资源。中央购物大道24小时美食酒吧街商务休闲街区时间销售存量面积(㎡)成交总价(万元)成交均价(元/㎡)面积(㎡)2013年9月0002928.922013年10月8071.9132454.4340206.633495.262013年11月566.342937.2251863.192928.922013年12月00010034.482014年1月7105.56---