昆明房地产市场年报

2021年昆明房地产市场研究报告1 宏观环境分析土地市场分析23 规划放量分析4 预售供给分析商品房市场分析56目录聚焦工程1城市概况及宏观环境分析【城市背景】昆明位于中国西南部，地处云贵高原中部，是滇中城市群的核心圈，亚洲5小时航空圈的中心，国家一级物流园区布局城市之一。面积21473平方公里，享“春城〞之美誉，地处“9+2〞泛珠三角区域经济合作圈、“10+1〞中国-东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大根底设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡〞作用日益凸现。昆明正在努力建设成为中国面向西南开放的区域性国际城市。

1.1 昆明城市概况

1.1 昆明城市概况1.1 昆明城市概况禄劝彝族苗族自治县富民县嵩明县五华区盘龙

官渡区

区呈贡县西山区安宁县晋宁县宜良县路南彝族自治县东川区禄劝彝族苗族自治县寻甸回族彝族自治县富民县嵩明县五华区盘龙区官渡区呈贡区西山区安宁市晋宁区宜良县石林彝族自治县东川区禄劝彝族苗族自治县富民县嵩明县区盘龙区

官渡区呈贡县西山区

五华安宁市晋宁县宜良县石林彝族自治县寻甸回族彝族自治县2000年昆明行政区划2021年昆明行政区划1990年昆明行政区4区8县〔总面积15561平方公里〕4区：西山、五华区、盘龙区、官渡区；8县：安宁县、富民县、晋宁县、呈贡县，宜良县、嵩明县和路南彝族自治县、楚雄彝族自治州的禄劝县。7区1市6县〔总面积21111平方公里〕7区：西山、五华区、盘龙区、官渡区、东川区、呈贡区、晋宁区；1市：安宁市；6县：宜良县、嵩明县、路南彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、富民县、寻甸回族彝族自治县；2004年，为利于城市对外扩张开展，昆明市辖区进行区划调整；2021年，呈贡撤县改区，省政府将呈贡新区的建设开展纳入现代新昆明建设战略中；2021年7月，晋宁撤县改区。按照?昆明城市整体规划〔2021-2021年〕?，在昆明原有的7区1市6县的根底上不变，将昆明全市划分为中心城区、城市规划区和市域行政区三级。2021年昆明行政区规划【城市开展格局】昆明建城多年，随着城市的开展及省会城市地位的逐步增强，昆明行政区范围不断扩大，目前已成7区1市6县。十三五规划将昆明全市划分为中心城区、城市规划区和市域行政区三级，其城市幅员会进一步扩大。1.1 昆明城市概况【城市开展格局】昆明中心城区对外扩张已有多年，整体来看，昆明东西南北各方向均有规划开展，但由于盆地地形的影响〔东、西、北三面靠山，仅南面具有大面积开阔土地〕，昆明主力开展向南环滇池开展。2021-2021年城市主城区开展方向2000-2021年城市主城区开展方向中心城市外扩世博滇池2000年左右，昆明世博会成功举办，奠定了城市向东北开展的决心，但世博临山，开展区域受限；2003年，“一湖四片〞“一湖四环〞为主要内容的“现代新昆明建设规划〞出台，成为昆明开展助推器，再次奠定昆明向南开展。2000年以前城市主城区开展方向中心城市外扩高新区经开区北市区滇池旅游度假区中心城市外扩滇池东南泛亚新区山水新城2021-2021年城市主城区开展方向中心城市外扩山水新城草海泛亚新区持续开发，土地资源丰富，配套日趋完善；万达草海高总价拿地后，凭借丰富的景观资源，也将是开发重点；北部山水新城为承接北市区对外扩张的主要区域，后期还将持续开展；地铁三号线和六号线的通车，为东白沙河片区开展奠定根底；高铁及地铁2号线的开通，昆明市政府的发展，呈贡区目前开展较快。泛亚新区巫家坝会展呈贡区东白沙河1.1 昆明城市概况【城市交通】

昆明主城区已建成和纳入规划的地铁线路共有6条；环线公路3条，绕城高速路1条，交通路网密集，目前地铁已开通1号、2号线、3号线、6号线。线路起点终点现状通车时间地铁1号线环城南路大学城南通车2014年地铁2号线北部汽车客运站环城南路通车2014年地铁3号线车家壁东部客运站在建2017年地铁4号线陈家营昆明火车南站在建预计2020年初地铁5号线世博园宝丰村今年开建2020年建成通车试运营地铁6号线（一期）东部汽车客运站长水机场停运改造2017年地铁6号线（二期）塘子巷长水机场在建2018年地铁7号线普吉立交桥七甸站今年开建待定地铁8号线沙坝营福保东站今年开建待定地铁9号线大板桥北站石寨山站今年开建待定崇明线前兴路崇明西站今年开建待定安宁线前兴路安宁西站今年开建待定1.1 昆明城市概况云南进入高铁时代云南高铁2021年底开通运营以来，主动效劳和融入国家开展战略，助推云南跨越式开展。高铁动车由开通初期的20余对，增加至如今的70多对，日均提供4.2万座次，直达16个省区市中心城市，累计发送旅客超过1200万人次。沪昆客专、云桂铁路和新建昆玉铁路开通运营一周年以来，对云南境内所过境的曲靖市、昆明市、文山州、红河州、玉溪市等高铁沿线地区，高铁拉近的不仅仅是时空距离，更改变了高铁沿线的资源配置格局，带动了高铁沿线关联产业快速开展，沿线城市区域的经济联系明显增强，高铁经济的成效正在逐渐显现。1.1 昆明城市概况2021年5月，昆明市正式获批建立中国大健康产业示范区，?昆明市大健康开展规划〔2021-2025年〕?中对昆明市大健康开展战略定位为“中国健康之城〞，将主城四区及呈贡区定位为昆明大健康开展的核心。呈贡区作为现代新昆明建设的重要增长极和新型城镇化的主战场，区位优势、生态优势、环境优势、资源优势、大数据开展优势突出，具备开展大健康的独特条件。呈贡区将依托特有优势，突出重点方向，形成开展特色，力争在全省、全市大健康幅员中树立特色，在全国大健康产业开展中具有较强的影响力和示范性，打造成为“中国健康之城——医养中心〞，塑造竞争优势，形成经济增长极。呈贡区大健康开展规划1.1 昆明城市概况?昆明巫家坝新中心控制性详细规划?提出，巫家坝片区将成为独具特色的昆明城市新中心，成为生态、产业、宜居功能复合的“智慧城市〞示范区。未来巫家坝片区被定位为，昆明建设“桥头堡〞和世界级旅游城市的重要地位，并被列入昆明市“3015行动方案〞重点开发的十大片区之一和世界知名旅游城市建设重点打造的六大片区之一。在原有规划根底上，将建集贸易效劳与国际社区、总部经济与金融效劳复合新社区、现代效劳与生态示范城，兼具现代效劳业、文化旅游等综合功能于一体的国际一流城市滨水区。巫家坝新中心规划国民经济运行总体平稳、稳中有进、稳中提质、好于预期。全年国内生产总值增速在6.9%左右，符合经济开展新常态下的根本特征，为我国迈向高收入阶段打下了坚实根底，优化了宏观经济环境条件。

1.2 全国经济概况

备注：数据来源于国家统计局备注：数据来源于国家统计局

1.2 全国经济概况

1.2 全国经济概况

备注：数据来源于国家统计局2021年1-3季度昆明市生产总值3272.43亿元，同比增长8.9%；全市经济运行态势总体良好，供给侧结构改革成效初显。

1.2 昆明经济概况

备注：数据来源于昆明市统计局居民消费能力平稳，金融机构人民币存款余额平稳增长。备注：数据来源于昆明市统计局

1.2 昆明经济概况

备注：数据来源于昆明市统计局

1.2 昆明经济概况

1.3 人口概况

备注：数据来源于国家统计局、昆明市统计局

、中国统计信息网2021年末全国大陆总人口13.8亿人，其中城镇常住人口7.9亿人。2021年末昆明市常住人口672.80万人。其中，城镇常住人口478.02万人，占常住人口比重为71.05%。2021年末昆明市户籍人口559.79万人。典型人口输入型城市。年度占总人口比重0-14岁15-59岁60岁及以上1953年33.55%62.82%3.62%1964年39.17%57.66%3.17%1982年33.40%61.32%5.37%1990年23.08%71.12%5.80%2000年19.07%74.37%6.56%2010年15.50%76.13%8.37%从昆明市六次人口普查看，昆明市60岁及以上人口比重逐渐增长，0-14岁人口比重逐渐下降，老龄化严重；2021年昆明市0-14岁人口占比15.50%，15-59岁人口占比72.41%，60岁及以上人口占比12.09%；可比城市中，昆明老年人口占比位居第二。数据来源：各市统计年鉴、统计公报

1.3 人口概况

昆明市60岁及以上人口比重逐渐增长，0-14岁人口比重逐渐下降；2021年昆明老龄人口比例已经到达12.09%，昆明已经步入老年化城市，其家庭和社会负担加重。六次人口普查各年龄段占比情况

1.3 人口概况

备注：数据来源于国家统计局、昆明市统计局

、中国统计信息网2021年1-3季度全国城镇居民人均可支配收入2.74万元，比2021年前三季度增长8.3%。2021年1-3季度昆明市城镇居民人均可支配收入2.77元，比2021年前三季度增长8.2%。

1.3 经济、人口概况小结

国五条金十条限购取消降息分类调控限贷松绑降准、降息公积金松绑购房补贴央行连续5次降息首套房、改善型2套房首付降低19个城市出

•限购城市达

•持续调控台限购令

到46个加息、上调

•上调利率、准备金率

准备金率购房补贴降首付4年城市限购，利率上调，楼市遇寒潮地震影响楼市，降息降首付活泼市场2年解除限购，利率下调，购房补贴，楼市回暖。2.5年“五限〞时代多渠道保障租购并举租售同权城市限购，利率上调；因地制宜，防止泡沫，楼市持续降温，房地产差异化调控？年因地制宜禁炒令多城市限购2月9日国土部：试点建立建设用地交易二级市场3月15日进入3月多地出台新举措

分类调控继续深化4月10日银监会：严禁资金违规流入房地产市场打击“首付贷〞4月7日住建部携国土部楼市调控：严防高价地扰乱市场预期4月19日住建部：2021年全国将新分配公租房200万套5月22日住建部：

房企取得预售证后应10日内对外销售5月22日农垦国有土地直接纳入不动产登记

不设过渡期1月10日土地督察十三五规划印发：严守耕地保护红线1月27日紧调控与去库存并行楼市因城施策“促稳〞2月3日中国多地出台新政确保房地产健康平稳开展1月10日2月5日2月22日银监会：分类实施国务院:

设定开发调控分化：

多地房地产金融

调

控强度红线

管控新城发文高库存城市支持去库存新区无序扩张暂停宅地供应5月9日住建部：允许将现有住房按要求改造后按间出租1月28日3月6日5月3日6月18日各地两会为2017年政府工作报告：国务院专题研讨会：明银监会、国土部联楼市定调，控制房价2017年因城施策确70年后是增续期且免合规范不动产抵押成基本目标去库存费权登记6月24日城市地下空间将逐步纳入不动产统一登记管理12月19日住建部等五部门：内地就业的港澳同胞享有住房公积金待遇12月26日住建部等四部门：加大联合惩戒力度

维护住房公积金缴存职工购房贷款权益7月16日发改委：2021年全面实施居住证制度7月20日住建部等八部门：要求在人口净流入的大中城市加快开展住房租赁市场7月26日住建部：将立法明确"租售同权"

租房买房享同待遇8月14日司法部：出台公证执业“五不准〞措施8月28日国土部：

集体租赁住房出租

不得以租代售、不得转租9月11日国土资源部：要求全国土地估价机构9月底前完成备案9月13日证监会：鼓励租赁类企业的REITs落地

正在制定相关政策9月20日国土部、住建部：防止小产权房通过不动产登记合法化10月25日发改委、住建部：部署开展商品房销售价格行为联合检查10月27日发改委等五部门：出台公平竞争审查细那么将细化审查地方低价供地10月27日住建部、银监会：严禁违规“首付贷〞11月3日住建部、人民银行、银监会：联合加强房地产反洗钱工作11月24日银监会、国土资源部：发布?关于扩大农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点范围的通知?12月10日农业部：农村集体产权改革试点2021年扩围促产权要素流转成重点12月15日住建部：推行工程质量管理标准化

建立质量责任追溯制度摘要：2021年5月19日住建部对外发布了?住房租赁和销售管理条例〔征求意见稿〕?，在房屋租赁、销售、房地产经纪、监督管理等多个方面进行了详细规定。房地产开发企业预售住房的，应当取得预售许可证，取得取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。除此之外，?条例?中还明确规定，房企在住房销售的过程中，不得有虚假广告、哄抬房价、变相收费、捂盘惜售、价外加价、捆绑搭售、一房多卖等12项行为。条例还指出，国家实行房地产经纪专业人员职业资格制度。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务，收取费用；不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。房地产经纪人员应当如实提供姓名和职业资格等相关信息，实行挂牌效劳。明码标价，不得收取任何未予标明的费用。锐评：该条例助力于标准房地产租赁市场、保障出租人的合法权利的同时，也是保障承租人的合法权利，同时对房地产经济人员的素养、从业资格及其经营活动作出相应标准，对房价进行管控。除此之外，规定了12项行为，房企不得违规，惩罚措施包括责令限期改正，暂停合同网上签约权限，没收违法所得或罚款，情节严重的，将会依法追究刑事责任。1月16日云南统计局建议：消化商品房库存鼓励房企兼并3月8日昆明购置家庭唯一房屋面积超90平契税按1.5%征收1月12日昆明将开展装配式建筑推动产业转型升级1月26日云南省政府出新规加快培育和开展住房租赁市场2月8日云南省住建厅关于2021年住房公积金管理工作要点的通知4月11日昆明公积金中心：外省人可在昆明续缴公积金4月23日“昆26条〞——稳定土地价格、加大闲置土地清理力度4月2日昆明土地出新政：地价太高不卖

半路抢地不许3月28日昆明市?关于促进建筑业和房地产业平稳健康开展的假设干意见?4月10日昆明继续执行购房税收优惠

缩短房企申请核发证件周期6月8日昆明公积金缴存工资基数上限从15507元/月调整为17094元/月6月20日昆明公积金综合效劳平台上线提前还贷5000元起6月18日昆明临时建筑或不得开发利用地下空间6月23日曲靖住房公积金上调

职工月

缴

存

基

数

上

限

调

至13317元6月6日云南省人民政府办公厅发布了?关于大力开展装配式建筑的实施意见?9月6日昆明市教育局：开发商拍地前须明确业主子女入学方案件等9月29日云南：鼓励住房租赁企业开展搭建租赁交易效劳平台11月10日呈贡放宽购房落户条件：面积不限、未办理产权也可落户11月1日2017年内云南省将实现不动产登记“四统一〞11月11日昆明市不排除通过破产手段解决烂尾楼问题11月30日昆明推进闲置土地交易增值收益将由政府和企业均分11月14日2021年起公积金提取更便捷买房租房等6种业务可线上办理12月3日昆明允许开发商取得土地后划出一块再转让8月4日购房新政出台

在昆明租房满三年即可落户8月23日9月起昆明开发商不得代收住宅专项维修资金8月14日昆明租房新政：不得分割出租、不备案要被罚款7月27日9月5日10月12日8月1日起

昆明交昆明扩大公租房团昆明出台调控措易二手房必须先核租范围

无需摇号可施

宣布分区限售、验房源真伪提取公积金调整贷款受理条11月25日昆明公积金还房贷提取不再限次数12月14日昆明今日起自行成交二手房可在家网签

网签不收费12月28日元旦之后

昆明公积金提取首次网点办理后可线上自提11月17日昆明不动产登记办理时限压缩

抵押登记7日办结2021年3月28日起施行?关于促进建筑业和房地产业平稳健康开展的假设干意见?锐评：继续鼓励首套首改购房需求，继续去化城改库存。?意见?中唯一有点调控意味的措施，就是针对重点工程土地可施行最高限价熔断机制，以及可采取规划招标与竞价相结合方式进行土地出让，这是明显提高进入门槛的措施，对品牌开发商来说更加有利。2021年2月7日起施行?关于加快培育和开展住房租赁市场的实施意见?锐评：住房问题既是民生问题，也是开展问题，培育和开展住房租赁市场，有利于推动新型城镇化进程。这也是云南省再次提出的有关租售并举的意见，可看出云南省政府对加快开展专业化住房租赁市场的支持。2021年10月12日，云南省昆明市人民政府办公厅发布?关于促进房地产市场平稳健康开展的通知?锐评：?通知?显示，在昆明市呈贡区新购置的新建商品住房，需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。缴存职工足额缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上可以申请贷款。商品房经营者在取得预售许可证和销售现房时，对新建商品房销售价格应实行明码标价，“一套一标〞。2021年11月28日起施行?昆明市国有建设用地二级市场转让管理暂行规定?锐评：结合4月发布的?昆26条?，昆明历年来公布的闲置土地数量较多，此次新规的实施将有利于加大闲置土地清理、处置力度，促进土地流转，稳定土地价格，并进行区域性开发。政府不断出台新规，可见昆明市政府对昆明闲置土地的流转和盘活的重视与决心。2021年昆明施行四大房产新规摘要：2021年12月3日，在昆明市发布的?昆明市国有建设用地二级市场转让管理暂行规定?中，明确了已获得的土地在二级市场分割转让的具体方法，按照此新规，首先明确土地使用权可以分割转让，形成独立宗地，如果转让土地上建〔构〕筑物已建成并完成验收的，经转受双方协商后，可以按协商结果形成独立宗地分割转让，转让后由不动产登记机构直接办理不动产登记；如果土地上涉及在建工程的或未完全验收的，由国土资源主管部门牵头征求规划、住建部门的分割意见，取得意见后国土资源主管部门按程序办理分割转让手续。新规也规定了不得分割转让的几种情况，包括已办理了预售证、涉及回迁保障住房地块、土地用途与控详规不符、涉及违法建筑、未缴清费用和其他规划住建部门不同意的情形。锐评：按照新规，开发商获得土地使用权后，符合条件的土地可以进行分割转让形成独立宗地，开发商的单宗土地也可以进行分割转让。昆明市此次出台新规中，细化了土地使用权分割转让的执行方法，标准和完善了土地二级市场。开发商在获得出让土地时的宗地划分不再是不可分割的，在符合条件的情况下，划出一块土地分割出让也变得可以操作，对于土地在二级市场的流转和利用有推进作用。2土地市场分析昆明主城区整体土地供销价走势2021年昆明主城区各性质土地供销价比照各区域土地供销价比照分析各板块土地供销价比照分析各版块土地热度图土地成交TOP10主要开发商市场拿地份额分析土地市场小结备注：数据来源锐理数据平台、昆明市国土资源局

统计口径：招拍挂，商住用地

截止日期2021年开始土地供求量逐年递增，2021年供给同比增长2%，成交同比增长76%，地价增至496万元/亩，同比增长47%，上涨迅猛。2021年土地供给159宗，面积7987亩，成交161宗，面积8765亩，楼面价2408元/㎡，同比上涨62%，溢价率为7.32%，比照2021年上涨5.05个百分点。2.1 昆明主城区整体土地供销价走势年份供应成交宗数面积(亩)建筑面积(万㎡)宗数面积(亩)建筑面积(万㎡)均价(万元/亩)总金额(万元)楼面价(元/㎡)溢价率(%)2013年14794121518246162723225236383283111880.492014年1065366107211472491106208150952113642.112015年73318658758283752731489131516911.692016年1597841175112149701126337167629814892.272017年1597987159716187651804496434375324087.322.2 2021年昆明主城区各性质土地供销价比照2021年纯住宅用地供给4438亩，占比56%，成交4921亩，占比56%，单价447万元/亩。商业兼容住宅性质的地价最高，为1338万元/亩〔巫家坝板块的商业兼容住宅的地块成交单价高，拉高了整体均价〕。供应成交土地属性宗数面积(亩)占比建筑面积(万㎡)宗数面积(亩)占比建筑面积(万㎡)均价(万元/亩)总金额(万元)楼面地价(元/㎡)溢价率(%)纯住宅79443856%83581492156%9784472197536224712.72商业38181223%30839219625%38437081154021121.17商业兼容住宅175237%168175236%168133870009941720住宅兼容商业25121415%28624112413%27456563457823166.512021年昆明市各类型土地供求分析〔土地面积〕2021年昆明市各类型土地地价/楼面价比照2.3 2021年各区域土地供销价比照分析2021年土地供销主要集中在官渡区和西山区〔两区供给占比52%，成交占比62%〕，其次为呈贡区。高新区仅四宗土地成交，但因区域土地稀缺，溢价率高。呈贡区综合地价仅为317万元/亩，楼面地价为1983元/㎡。城区供应成交宗数面积(亩)占比建筑面积(万㎡)宗数面积(亩)占比建筑面积(万㎡)均价(万元/亩)总金额(万元)楼面地价(元/㎡)溢价率(%)五华区134896%11382513%6351012798620200盘龙区1982610%177168109%183703569173310814.71官渡区51237830%64662324837%884562182506320642.9西山区32178222%27135214224%31945497232330490经开区34676%5324515%481607228215040.28呈贡区37185823%29934167619%26831753091019831.03高新区41872%3941872%3913182460166358208.21 2.4 2021年各板块土地供销价比照分析 呈贡板块供给最高为1875.38亩，占比23%；其次为西山板块，供给1411.29亩，占比18%；第三为官南板块，供给1159亩，占比15%；官南和西山板块成交均占比20%，分别成交1795.33亩和1771.72亩；其次为呈贡板块，成交1676.43亩，占比19%；成交单价最高板块是中心板块，为1578.45万元/亩，板块地理优势明显，单价偏高。中市区 北市区 东市区 南市区 西市区 呈贡区2.5 各板块土地热度2021年土地供求集中在西山〔草海〕、官南〔巫家坝、会展〕、呈贡〔大渔、斗南、吴家营〕和东南〔螺蛳湾、西亮塘〕板块；高新和东市板块虽然土地整体供求热度不高，但新希望、中海和中南都在这两个板块高溢价拿地；北市板块开展接近饱和，2021年土地供求较少；中心、次中心和世博板块土地稀缺；空港板块交通、配套等落后，热度不高。0-1010-2020-3030-4040-100100+【备注】区域成交热度=区域土地供给量〔万㎡〕*权重0.3+区域土地成交量〔万㎡〕*权重0.72.6 2021年土地成交TOP10排序呈现项目土地位置城区板块出让时间净用地面积(亩)土地用途分类起始楼面地价(元/㎡)容积率成交总价(万元)成交楼面地价(元/㎡)竞得者关联商1昆明万达城昆明市西山区马街街道办事处西山区西山2017-06-07393.38商业6353≤1.021699406353大连万达商业地产股份有限公司万达地产2东旭御山湖昆明经济技术开发区黄土坡片区JK-HTP-A1-02-05经开区东南2017-02-22232.74纯住宅1500>1且≤1.6373381504惠州市宝安房地产开发有限公司——3东旭御山湖昆明经济技术开发区黄土坡片区JK-HTP-A1-02-04经开区东南2017-02-22217.77纯住宅1500>1且≤1.6349431504惠州市宝安房地产开发有限公司——4——昆明市盘龙区青云街道办事处盘龙区东市2017-08-03205.16纯住宅8195＞1且≤1.117330111519中海地产集团有限公司中海地产5——西山区碧鸡街道办事处长坡社区西山区西山2017-01-04181.66商业1533≤1.8334251533云南港鑫汽车物流开发有限公司——6——昆明市官渡区官渡街道办事处官渡区官南2017-01-23177.83纯住宅650＞1且≤4.534677650昆明同荣汇房地产开发有限公司——7中交锦绣雅郡昆明市呈贡区吴家营片区中部呈贡区呈贡2017-05-05160.77纯住宅1800＞1且≤2.5482311800中交地产有限公司中交地产8北大资源颐和1898昆明市官渡区官渡街道办事处官渡区官南2017-01-23158.97纯住宅2496＞1且≤2.8740802496昆明方瑞房地产开发有限公司北大资源9金科江湖海官渡区六甲街道办事处官渡区官南2017-02-08133.26纯住宅1995＞1且≤2354471995云南金万众房地产开发有限公司金科地产10俊发观云海官渡区矣六街道办事处五腊村官渡区东南2017-11-13129.55纯住宅1083＞1且≤5南中望置业有限责任公司俊发地产【成交面积TOP10】2021年成交地块最大面积为393.38亩，为商业用地，楼面地价6353元/㎡，由万达地产竞得。成交面积前十中包含了中海、中交、北大资源、金科、俊发等大型房企。2.6 2021年土地成交TOP10排序呈现项目土地位置城区板块出让时间净用地面积(亩)土地用途分类起始楼面地价(元/㎡)容积率成交总价(万元)成交楼面地价(元/㎡)竞得者关联商1——盘龙区龙泉街道办事处源清社区居民委员会清水河村盘龙区世博2017-11-095.51商业33895≤0.3373633895昆明发展投资集团有限公司——2——西山区马街街道办事处西山区西山2017-11-092.63商业27615≤0.5242527615昆明发展投资集团有限公司——3金泰国际五华区丰宁街道办事处辖区五华区次中心2017-07-051.81商业17798≤0.7150317798云南文洁房地产开发有限公司文洁地产4——昆明市盘龙区青云街道办事处盘龙区东市2017-08-03205.16纯住宅8195＞1且≤1.117330111519中海地产集团有限公司中海地产5——昆明市盘龙区青云街道办事处盘龙区东市2017-08-0382.43纯住宅7512＞1且≤1.27254011000中海地产集团有限公司中海地产6昆明万达城昆明市西山区马街街道办事处西山区西山2017-06-0780.85商业7652≤0.69284597652大连万达商业地产股份有限公司万达地产7——空港经济区大板桥街道办事处官渡区空港新区2017-11-2230.12商业7237≤0.8116257237昆明空投城市资源开发有限公司——8新希望白麓城昆明市五华区普吉街道办事处高新区高新2017-06-3042纯住宅2100＞1且≤3543806473昆明大商汇实业有限公司新希望房地产9新希望白麓城昆明市五华区普吉街道办事处高新区高新2017-06-3054.14纯住宅2100＞1且≤3700826472昆明大商汇实业有限公司新希望房地产10新希望白麓城昆明市五华区普吉街道办事处高新区高新2017-06-3049.54纯住宅2100＞1且≤3641286472昆明大商汇实业有限公司新希望房地产2.6 2021年土地成交TOP10排序呈现项目土地位置城区板块出让时间净用地面积(亩)土地用途分类起始楼面地价(元/㎡)容积率成交总价(万元)成交楼面地价(元/㎡)竞得者关联商1——昆明市盘龙区青云街道办事处盘龙区东市2017-08-03205.16纯住宅8195＞1且≤1.117330111519中海地产集团有限公司中海地产2昆明万达城昆明市西山区马街街道办事处西山区西山2017-06-07393.38商业6353≤1.021699406353大连万达商业地产股份有限公司万达地产3——昆明市官渡区金马街道办事处官渡区东市2017-10-20113.42纯住宅2976>1且≤3.81311194563成都中南世界房地产开发有限公司——4官渡区关上街道办事处官渡区官南2017-10-2582.09商业兼容住宅5000>1且≤4.21149265000保利地产——5华润悦府官渡区吴井街道办事处官渡区次中心2017-11-1361.34商业3258≤7.611013953258华润置地华润置地6——盘龙区龙泉街道办事处盘龙区北市2017-11-0997.51纯住宅3073＞1且≤4.65928743073云南城投龙瑞房地产开发有限责任公司、昆明万江房地产开发有限公司——7北大资源颐和1898昆明市官渡区官渡街道办事处官渡区官南2017-01-23158.97纯住宅2496＞1且≤2.8740802496昆明方瑞房地产开发有限公司北大资源8——昆明市盘龙区青云街道办事处盘龙区东市2017-08-0382.43纯住宅7512＞1且≤1.27254011000中海地产集团有限公司中海地产9新希望白麓城昆明市五华区普吉街道办事处高新区高新2017-06-3054.14纯住宅2100＞1且≤3700826472昆明大商汇实业有限公司新希望房地产10新希望白麓城昆明市五华区普吉街道办事处高新区高新2017-06-3049.54纯住宅2100＞1且≤3641286472昆明大商汇实业有限公司新希望房地产【成交总价TOP10】2021年成交地块最高总价为17.33亿元，为纯住宅用地，由中海地产竞得。成交总价前十以住宅用地为主，包含了中海、万达、华润置业、北大资源、新希望地产等大型房企。2.7 主要开发商市场拿地份额分析开发商成交土地面积（亩）市场份额万达地产1375.3816%绿地集团722.58%俊发地产603.897%宝安地产450.515%蓝光地产433.595%港鑫物流360.434%北大资源349.24%筑友地产344.784%中海地产287.593%恒大集团241.93%新城控股238.483%云南菌悦实业227.523%新希望房地产186.632%保利地产177.972%昆明同荣汇177.832%中交地产176.742%其他2409.7227%合计8764.72100%2021年昆明市主要拿地企业所占市场份额排名〔成交面积〕2021年昆明市主要拿地企业所占市场份额排名〔成交金额〕开发商成交总价（万元）市场份额万达地产74482517%保利地产2532866%新希望地产2460166%中海地产2458426%俊发地产2201855%绿地集团2084585%中铁建1884344%云南菌悦实业1683924%北大资源1627274%蓝光地产1517573%城投、万科1377763%中交地产1354583%中南地产1311193%中南、景成1218583%筑友地产1120543%其他111556822%合计4343753100%2021年万达地产所占市场份额最高〔面积占比16%，成交总价占比17%〕，外乡开发商以俊发、筑友为主。下表统计的16家主要拿地开发商面积份额总和占73%，总地价份额占78%。除俊发、筑友和菌悦实业为昆明外乡开发外，前十拿地外房企均为外来房企，外来房企已占据昆明市场，昆明外乡中小型房企日渐式微。2.8 土地市场小结2021年，昆明土地市场供销两旺，成果喜人，土地供给159宗，面积7987亩，成交161宗，面积8765亩，楼面价2408元/㎡，同比上涨62%，溢价率为7.32%，比照2021年上涨5.05个百分点。2021年土地供求集中在西山〔草海〕、官南〔巫家坝、会展〕、呈贡〔大渔、斗南、吴家营〕和东南〔螺蛳湾、西亮塘〕板块；高新和东市板块虽然土地整体供求热度不高，但新希望、中海和中南都在这两个板块高溢价拿地；北市板块开展接近饱和，2021年土地供求较少；中心、次中心和世博板块土地稀缺；空港板块交通、配套等落后，热度不高。通过土地供给“放量〞，改变房产供需结构，或许是现状下平抑房价的唯一手段。今年以来，昆明土地市场竞争异常剧烈，尤其是随着越来越多的大牌房企布局昆明，这种竞争愈演愈烈。在11月举行的昆明市2021—2021年储藏土地推介会中，昆明共推出主城区北部片区、金产区、草海片区、东部片区以及高新区、呈贡片区、度假区大渔片区等7个区域54宗土地，面积约3041余亩，推介会也吸引了万科、云南建投、蓝光、美的、俊发、融创等多家房企到场参会，并且多房企表现有拿地意向。12月仅有少量的推介地块入市，因此，大多地块或将于2021年入市，并且随着品牌房企在昆布局加快，可以预见2021年的“土地大戏〞拉开帷幕后较为壮观。3规划放量分析规划放量年度、月度走势过规分区、板块比照过规面积TOP10小结备注：数据来源锐理数据平台、昆明市规划局

统计口径：招拍挂，商住用地

截止日期2021年，昆明通过规划审批共76次，过规总建面为1348万㎡，同比下降34%。3.1 规划放量年度、月度走势2021年南市区过规总建面最高为462.77万㎡，占比34%；其次为西市区，过规总建面218.07万㎡，占比16%。主城12个板块中，空港板块无工程过规，其他区域均有规划放量，北市板块位居放量榜首，面积为228.64万㎡，占比17%；官南板块和呈贡板块其次，放量分别为219.98万㎡和187.31万㎡，分别占比16%和14%。3.2 2021年过规分区、板块比照3.3 2021年过规面积TOP10排名项目名称板块面积（万㎡）1俊发城北市70.612红星天铂官南58.863新城吾悦广场高新48.614万彩城次中心46.515金地悦天下滇池45.896万科魅力之城东南45.237融创春风十里高新43.948中交锦绣雅郡呈贡41.349俊发盛唐城世博40.8810润城滇池40.13TOP10工程2021年通过规划审批前三工程为：俊发城、红星天铂和新城吾悦广场。过规建面分别为70.61、58.86和48.61万方。南市区4工程进入前十，北市区2工程进入前十，西市区2工程进入前十，中市区1工程进入前十，呈贡区1工程进入前十。3.4 规划小结总量：2021年，昆明共通过规划审批76次，过规总建面为1348万㎡，同比下降34%。区域：2021年南市区过规总建面最高为462.77万㎡，占比34%；其次为西市区，过规总建面218.07万㎡，占比16%。板块：主城12个板块中，空港板块无工程过规，其他区域均有规划放量，北市板块位居放量榜首，面积为228.64万㎡，占比17%；官南板块和呈贡板块其次，放量分别为219.98万㎡和187.31万㎡，分别占比16%和14%。分析：全年过规工程主要集中在南市区，2021年度房地产市场活泼，开发商取得地块后会尽快进入过规阶段；同时随着局部停滞工程规划的重新调整，工程得到盘活。4预售供给分析备注：数据来源锐理数据平台、昆明市房产信息网4.1 2021-2021年11月年度走势分析4.2 2021~2021年11月月度走势区域分析、板块比照板块比照分物业分析过规面积TOP10小结截止日期2021..12.31

4.1 年度走势分析

2021年，昆明房地产市场256块预售证公布产品明细，新增供给面积1119.15万方，同比增长12.18%。2021年，房管局发放预售证269块，面积1200.78万方，差额面积为81.63万方，总共有13块预售未公布产品明细。因我司新增供给统计口径以预售工程公布产品明细的时间为准，而非公布预售许可证时间，故存在差额。2021-2021年昆明新增供给年度走势

4.2 月度走势

2021年-2021年昆明新增供给月度走势2021年12月，昆明房地产市场34块预售证公布产品明细，新增供给面积138.89万方，环比增长79.63%，同比增长7.51%。

4.3 区域分析

2021年，南市区新增供给面积534.64方，约占昆明整体供给的47.77%，其次是北市区，供给179.43万方，约占比16.03%。南市区工程较多，润城、筑友双河湾、魅力之城和蓝光水岸公园等热销工程大量供给。2021年新增供给分区域比照图

4.4 板块分析

2021年，滇池板块新增供给面积为198.16万方，位居榜首，其次为官南和东南板块。南市区各板块热销工程较多，高新板块海源财富中心公寓大量供给。2021年新增供给分板块比照图4.5 分物业分析4.6 供给TOP10工程TOP10工程项目名称板块面积（万㎡）润城滇池55.67俊发城北市35.03筑友双河湾滇池32.45万科魅力之城东南31.64海源财富中心高新31.32蓝光林肯公园北市27.86蓝光水岸公园官南26.25滇池名门滇池25.27保利大家高新22.82河畔俊园东南21.52润城新增供给面积55.67万方，为2021年供给榜首工程俊发城和筑友双河湾排名第二和第三4.7 小结5商品房市场分析昆明市商品房整体供销存价2021年商品房各物业类型供销存价比照2021年各区域商品房供销存价比照2021年各板块商品房供销存价比照未来货量分析备注：数据来源于锐理数据平台【供销】2021年整体商品房市场呈现供销两旺的状态。2021年新增供给1111万㎡，同比上涨4%，成交量1309万㎡，同比上涨13%，去库存明显，2021年月均去化109万㎡。2021~2021年昆明市商品房供求分析

5.1 商品房整体供销存价

自9月起，昆明房管局进行限价备案，9、10月份销售量略有下降，11月放开限制备案后，销售量到达峰值。

5.1 商品房整体供销存价

【成交价格】2021年价格波动不大，全年均价8580元/㎡，2021年全年均价8393元/㎡，2021年因受备案物业类型不同的影响，均价呈现波动性上涨态势，全年均价9885元/㎡，同比上涨17.8%。2021~2021年月昆明市商品房成交均价走势均价8580元/㎡均价8393元/㎡均价9885元/㎡受备案物业类型不同，均价呈波动性上涨。

5.1 商品房整体供销存价

【存量】2021年底商品房存量2748万㎡，同比下降7%，按照2021年月均去化109万㎡，需25个月消化。2021~2021年昆明市商品住宅存量变化2021年底已拿预售证未销售面积2748万m2存量去化周期25个月÷=2021年月均去化面积109万m2存量3038万㎡存量2946万㎡存量2748万㎡【各物业类型比照】2021年商品房新增及销量主力均为商品住宅〔新增占57%，销量占62%)，商品住宅存量占16%。车库因规划要求车户比必须到达1:1，但其市场需求远小于住宅产品，因此导致库存积压，现有存量最高，占比41%。各物业类型供销存及成交金额占比情况各物业类型成交价格比照

5.2 商品房各物业类型供销存价

【供销存价比照】2021年商品房供销存南市区占主力〔供占47%，销占42%，存占39%〕，南市区地域辽阔，坐拥滇池地理优势，且为承接呈贡新行政区与老城区的重点区域，近几年一直在昆明市场占据主导位置；其次为北市区，东市区因历史开展原因起步较晚，占比最小仅6%。售价最高为中市区12383元/㎡，呈贡区售价最低，为7259元/㎡。 5.3 2021年各区域商品房市场比照 2021年各区域商品房供销存价情况2021年各区域商品房供销存占比情况【2021年VS2021年】2021年中市区、呈贡区新增及成交量均小幅下降，其余区域均有不同程度上涨。商品房新增量比照〔单位：万㎡〕商品房销量比照〔单位：万㎡〕 5.3 各区域商品房供销比照 【板块比照】2021年滇池板块新增占比最高，达18%；东南板块销量最高，为17%；东南板块存量也占据榜首，为14%；均价最高中心板块20066元/㎡，最低为空港新区4846元/㎡。2021年各板块商品房供销存价情况2021年各板块商品房供销存占比情况 5.4 各板块商品房市场比照 【2021年VS2021年】空港/高新/滇池/官南/东市/世博/北市/中心板块供给均增加，其余板块减少。呈贡/西山/次中心/中心板块销量小幅减少，其余板块增加。商品房新增量比照〔单位：万㎡〕 商品房销量比照〔单位：万㎡〕 5.4 各板块商品房供销比照

5.5 未来货量分析

备注：数据来源于锐理数据平台现存货量截至2021年底已拿预售证未销售商品房货量2748万㎡不远的新货截至2021年已拿地已过规未拿预售证可开发建筑面积2411万㎡有点远的将来截至2021年底已拿地未过规可开发建筑面积1554万㎡遥远的未来?

万㎡约需2年消化2021~2021年初2021年……自身需2年消化2021~2022年自身需1.2年消化2021年~2023年年初2021年新的地块可开发建筑面积？？？6聚焦工程2021年十大热点工程2021年十大关注工程十大工程之万科翡翠上榜理由：万科入昆第十一个工程，两次开盘512套房源售罄地址：广福路枧槽河旁工程占地：84.38亩总建筑面积：25万㎡容积率：3.20物业类型：住宅开发商：昆明万添房地产开发地址：环湖东路与珥季路交汇处工程占地：349.31亩总建筑面积：70万㎡容积率：3.00物业类型：住宅、商业开发商：昆明方瑞房地产开发上榜理由：北大资源南市大盘，两次开盘511套房源售罄上榜理由：东市板块热销大盘地址：青云街道办事处青龙村工程占地：424亩总建筑面积：30万㎡容积率：1.2物业类型：住宅，商业开发商：昆明城业房地产地址：广福路与昌宏路交汇处工程占地：169亩总建筑面积：59万㎡容积率：3.