房地产-房地产24年报及25年一季报总结：报表端继续承压政策端值得期待

证券分析师证券分析师daimingyu@huayuanst联系人联系人tangzhiwei@huayuanstoc板块表现：报表端继续承压，政策端值得期待报表端继续承压，政策端值得期待——24年报及25年一季报总结24年板块营收同比下降，归母净利润为负，收入端及利润端均承压。2024年，房地产板块平均营业收入207亿元，同比-21.3%，较23年下降20.2pct；平均归母净利润-17.7亿元，同比-4889%，较23年下降4761pct。25Q1，板块平均营业收入32亿元，同比-9.0%，较24年提升12.4pct；平均归母净利润-1.2亿元，同比-3346%，较24年提升1543pct。2024年/25Q1，板块营业收入同比下降，主要反映2022-23年地产销售下行，传导至24年/25Q1的结算下行。板块归母净利润为负，主要源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素。24年毛利率下行，费用率提升，减值创新高，净利率创新低。2024年，房地产板块毛利率为14.0%，较23年下降2.4pct；三项费用率为9.6%，较23年提升1.9pct；减值损失/营业收入为7.8%，较23年提升4.2pct；归母净利率为-8.6%，较23年下较24年提升2.5pct；减值损失/营业收入为0.5%，较24年下降7.3pct；归母净利率为-3.7%，较24年提升4.9pct。2024年，板块毛利率持续下行，源于2022-23年行业销售端仍较弱，去化压力较大背景下，房企采取降价促销等措施，导致结转毛利率继续下降。板块减值比例继续提升，创历史新高，源于22年以来房价持续下行，部分项目去化难度加大，房企计提减值准备比例提升。板块归母净利率为负，创历史新低，源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素。杠杆率提升，现金短债比下降，资金端继续承压。2024年，房地产板块资产负债率为76.0%，较23年下降0.1pct；剔除预收款的资产负债率为71.2%，较23年提升1.1pct；净负债率为87.7%，较23年提升下降0.3倍。25Q1，板块资产负债率为75.8%，较2024年下降0.2pct；剔除预收款的资产负债率为71.0%，较24年下降0.2pct；净负债率为91.3%，较24年提升3.6pct；现金短债比为0.8倍，较24年下降0.03倍。2024年，板块资产负债率略降，但剔除预收款的资产负债率继续提升，源于房企销售端持续下行、近年来现房销售比例有所提升等因素，导致报表中预收款占比资产比例有所下降。板块净负债率提升，源于板块有息负债保持稳定，货币资金下降，并且24年/25Q1板块净利润为负，导致板块净资产下降，综合导致净负债率提升。投资分析意见。我们认为，24年9月以来，“稳楼市、稳股市”一直是中央层面的明确要求。4月以来，关税战反复多变，贸易紧张局势加剧，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意义。今年以来，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）核心城市布局重、拿地能力强、且产品力强的房企：滨江集团、建发股份、绿城中国、建发国际集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、城投控股；2）二手房中介：贝壳、我爱我家；3）物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活、保利物业。风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明1.经营端：收入下滑，利润率下降，减值提升 41.1.营收：24年/25Q1营收同比-21%/-9%，源于结算下行 41.2.业绩：24年/25Q1归母净利润为负，源于毛利率下降，减值提升 51.3.毛利率：24年/25Q1毛利率下降，结算利润率或仍未触底 61.4.费用率：24年/25Q1三项费用率继续提升 61.5.减值比例：24年减值比例创新高，源于房价下行 71.6.归母净利率：24年归母净利率创新低，25Q1有所修复 82.信用端：杠杆率提升，回款下降，资金端仍承压 92.1.资产负债率：24年资产负债率下降，剔预资产负债率提升 92.2.净负债率：有息负债稳定，货币资金减少，净资产下降 2.3.现金短债比：24年现金短债比下降，25Q1保持稳定 112.4.销售回款：24年销售回款同比下降，25Q1降幅收窄 123.投资分析意见 134.风险提示 请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声图表目录图表1：房地产板块营业收入同比增速 5图表2：房地产板块归母净利润同比增速 6图表3：房地产板块毛利率走势 6图表4：房地产板块费用率走势 7图表5：房地产板块减值损失/营业收入 8图表6：房地产板块归母净利率走势 8图表7：房地产板块资产负债率走势 10图表8：房地产板块剔除预收款的资产负债率走势 10图表9：房地产板块净负债率走势 图表10：房地产板块现金短债比走势 11图表11：板块销售商品、提供劳务收到的现金同比 图表12：板块销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入 13请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明1.经营端：收入下滑，利润率下降，减值提升2024年，房地产板块平均营业收入207亿元，同比-21.3%，较23年下降20.2pct；平均归母净利润-17.7亿元，同比-4889%，较23年下降4761pct。25Q1，板块平均营业收入32亿元，同比-9.0%，较24年提升12.4pct；平均归母净利润-1.2亿元，同比-3346%，较24年提升1543pct。2024年/25Q1，板块营业收入同比下降，主要反映2022-23年地产销售下行，传导至24年/25Q1的结算下行。板块归母净利润为负，主要源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素。2024年，房地产板块毛利率为14.0%，较23年下降2.4pct；三项费用率为9.6%，较23年提升1.9pct；减值损失/营业收入为7.8%，较23年提升4.2pct；归母净利率为-8.6%，较24年提升2.5pct；减值损失/营业收入为0.5%，较24较24年提升4.9pct。2024年，板块毛利率持续下行，源于2022-23年行业销售端仍较弱，去化压力较大背景下，房企采取降价促销等措施，导致结转毛利率继续下降。板块减值比例继续提升，创历史新高，源于22年以来房价持续下行，部分项目去化难度加大，房企计提减值准备比例提升。板块归母净利率为负，创历史新低，源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素。2025Q1，房地产板块平均营业收入32亿元，同比-9.0%，增速较2024年提升12.4pct。分结构来看，2024年，一线、二线房企营业收入同比分别-19.9%、-24.7%，增速分别-5.9%，增速分别较2024年提升9.5pct、提升18.8pct。2024年，房地产板块营业收入同比下降，主要反映2022-2023年地产销售下行，传导至2024年的结算下行。2025Q1，房地产板块营业收入同比增速继续下降，但降幅有所收窄，源于地产销售经历了深度调整后，销售增速降幅有所收窄。请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明图表1：房地产板块营业收入同比增速注：取自申万地产板块（剔除部分ST公司及转型公司其中我们将2024年营收大于等于600亿以上2024年，房地产板块平均归母净利润-17.7亿元，同比-4889.0%，增速较2023年下降4760.8pct。2025Q1，房地产板块平均归母净利润-1.2亿元，同比-3346.2%，增速较2024年提升1542.8pct。分结构来看，2024年，一线、二线房企归母净利润同比分别为-314.4%、-253.0%，分别较2023年下降259.3pct、下降215.6pct。2025Q1，一线、二线房企归母净利润同比分别为-201.5%、-118.2%，分别较2024年提升112.9pct、提升134.8pct。2024年，房地产板块归母净利润为负，主要源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素，2025Q1，板块归母净利润继续为负，主要源于营收下滑、毛利率继续下降、以及费用率继续提升等因素，但25Q1减值比例有所下降。请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声图表2：房地产板块归母净利润同比增速2024年，房地产板块毛利率为14.0%，较2023年下降2.4pct。2025Q1，房地产板块毛利率为13.8%，较2024年下降0.2pct。分结构来看，2024年，一线、二线房企毛利率分别为12.6%、17.6%，分别较2023年下降2.6pct、下降1.9pct。2025Q1，一线、二线房企毛利率分别为12.0%、17.7%，分别较2024年下降0.6pct、提升0.2pct。2024年/2025Q1房地产板块毛利率持续下行，主要源于2022-23年行业销售端仍较弱，去化压力较大背景下，房企对于部分项目采取降价促销等措施，因此结转毛利率仍继续下降。图表3：房地产板块毛利率走势2024年，房地产板块三项费用率为9.6%，较2023年提升1.9pct。2025Q1，房地产板块三项费用率为12.1%，较2024年提升2.5pct。请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要分结构来看，2024年，一线、二线房企三项费用率分别为6.7%、16.8%，分别较2023年提升1.0pct、提升4.3pct。2025Q1，一线、二线房企三项费用率分别为8.2%、20.3%，分别较2024年提升1.6pct、提升3.5pct。图表4：房地产板块费用率走势2024年，房地产板块减值损失/营业收入为7.8%，较2023年提升4.2pct。2025Q1，房地产板块减值损失/营业收入为0.5%，较2024年下降7.3pct。分结构来看，2024年，一线、二线房企减值损失/营业收入分别为4.8%、15.1%，分别较2023年提升2.4pct、提升8.8pct。2025Q1，一线、二线房企减值损失/营业收入分别为0.2%、1.1%，分别较2024年下降4.6pct、下降14.0pct。2024年，房地产板块减值比例继续提升，并创历史新高，主要源于22年以来，全国房价持续下行，并且24年核心城市房价继续下行，部分项目去化难度加大，房企计提减值准备比例进一步提升。*注：减值损失包括资产减值损失、信用减值损失。请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明图表5：房地产板块减值损失/营业收入2024年，房地产板块归母净利率为-8.6%，较2023年下降8.4pct。2025Q1，房地产板块归母净利率为-3.7%，较2024年提升4.9pct。分结构来看，2024年，一线、二线房企归母净利率分别为-4.2%、-19.2%，分别较2023年下降5.8pct、下降15.1pct。2025Q1，一线、二线房企归母净利率分别为-1.6%、-8.1%，分别较2024年提升2.6pct、提升11.1pct。2024年，房地产板块归母净利率为负，并创历史新低，主要源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素。图表6：房地产板块归母净利率走势请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明2.信用端：杠杆率提升，回款下降，资金端仍承压2024年，房地产板块资产负债率为76.0%，较23年下降0.1pct；剔除预收款的资产负债率为71.2%，较23年提升1.1pct；净负债率为87.7%，较23年提升12.6pct；现金短债比为0.9倍，较23年下降0.3倍。25Q1，板块资产负债率为75.8%，较2剔除预收款的资产负债率为71.0%，较24年下降0.2pct；净负债率为91.3%，较24年提升3.6pct；现金短债比为0.8倍，较24年下降0.03倍。2024年，板块资产负债率略降，但剔除预收款的资产负债率继续提升，源于房企销售端持续下行、近年来现房销售比例有所提升等因素，导致报表中预收款占比资产比例有所下降。板块净负债率提升，源于板块有息负债保持稳定，货币资金下降，并且24年/25Q1板块净利润为负，导致板块净资产下降，综合导致净负债率提升。2.1.资产负债率：24年资产负债率下降，剔预资产负债率提2024年，房地产板块资产负债率为76.0%，较2023年下降0.1pct。2025Q1，房地产板块资产负债率为75.8%，较2024年下降0.2pct。分结构来看，2024年，一线、二线房企资产负债率分别为75.3%、77.3%，分别较2023年下降0.6pct、提升0.9pct。2025Q1，一线、二线房企资产负债率分别为75.0%、77.3%，分别较2024年下降0.2pct、持平。房地产板块剔除预收款的资产负债率为71.0%，较2024年下降0.2pct。分结构来看，2024年，一线、二线房企剔除预收款的资产负债率分别为69.2%、74.7%，分别较2023年提升0.5pct、提升2.1pct。2025Q1，一线、二线房企剔除预收款的资产负债率分别为68.7%、74.8%，分别较2024年下降0.4pct、提升0.1pct。2024年，房地产板块资产负债率略微下降，但剔除预收款的资产负债率继续提升，主要源于房企销售端持续下行，以及近年来现房销售比例有所提升等因素，导致报表中预收款占比资产比例有所下降。图表7：房地产板块资产负债率走势图表8：房地产板块剔除预收款的资产负债率走势2024年，房地产板块净负债率为87.7%，较2023年提升12.6pct。2025Q1，房地产板块净负债率为91.3%，较2024年提升3.6pct。分结构来看，2024年，一线、二线房企净负债率分别为68.1%、127.3%，分别较2023年提升10.6pct、提升19.3pct。2025Q1，一线、二线房企净负债率分别为71分别较2024年提升3.5pct、提升4.0pct。2024年/2025Q1，房地产板块净负债率持续提升，主要源于板块有息负债总体保持稳定，但货币资金有所下降，并且24年/25Q1板块净利润为负，导致板块净资产下降，综合导致净负债率提升。图表9：房地产板块净负债率走势2024年，房地产板块现金短债比为0.9倍，较2023年下降0.3倍。2025Q1，房地产板块现金短债比为0.8倍，较2024年下降0.03倍。分结构来看，2024年，一线、二线房企现金短债比分别为0.9倍、0.8倍，分别较2023年下降0.03、0.02倍。2024年，房地产板块现金短债比下降，主要源于货币资金减少，短期负债有所增加，2025Q1现金短债比保持相对稳定。图表10：房地产板块现金短债比走势销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入为74%，同比2023年下降5.7pct。2025Q1，房地产板块销售商品、提供劳务收到的现金同比-11.7%，较2024年提升15.3pct；销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入为91%，同比2024年提升16.8pct。分结构来看，2024年，一线、二线房企销售商品、提供劳务收到的现金同比分别为-27.6%、-25.3%，分别较2023年下降23.2pct、下降12.3pct；一线、二线房企销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入分别为75%、73