关于当前房地产业基本发展形势的判断

关于当前房地产业基本发展形势的判断陈啸天中国房地产业协会市场委员会副秘书长中国房产信息集团研究中心总经理2012年10月目录关于2012年以来的观点回顾关于当前行业走势迷茫的理解关于当前行业信息混乱的定义Part1Part3Part2关于行业未来发展的展望Part4PART

12012年以来CRIC观点回顾2011年回顾一：市场博弈焦点从房价向地价转移，博弈的性质也就从绝对博弈变成相对博弈2010年一季度二季度三季度四季度1月10日二套房首付不得低于40%4月14日二套房首付不低于50%北京率先出台限购政策6月14日二套房认定既认房又认贷9月29日三套房停贷建议重点城市限购11月1日取消房贷七折利率4月1日制定房价控制目标5月1日一房一价1月26日二套房首付不低于60%一二线城市全面限购既限增量又限存量7月12日三四线城市要求限购10月29日温家宝/李克强：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果2012年温家宝总理5次重要讲话财政部、住建部、央行各部委分别表态调控初期：市场化手段为主政策力度较轻调控第一阶段：博弈双方：政府和企业博弈焦点：房价博弈性质：绝对博弈调控第二阶段：博弈双方：中央和地方博弈焦点：地价博弈性质：相对博弈一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度回顾回顾二：尽管市场回暖，但基于多方面因素变动，行业内的供求关系将主导6、7、8三个月市场向好，9-12月份将由于系统外政治、经济因素主导而再度进入震荡期，即季度性行情的结论2012年15个典型城市年月度成交量走势（单位：万平米）注：监测城市包括上海、南京、北京、天津、广州、宁波、扬州、长春、大连、兰州、青岛、长沙、厦门、福州短期3个月内，价格可控，成交量进一步攀升9月之后市场走势两大极端6-8月市场持续上行源于系统内因素：刚性需求度过积蓄期，再次入市市场预期发生转变，部分改善需求入市9-12月市场走势将在逐渐受到系统外因素：

经济因素：宏观经济走势能否启稳

政治因素：中共十大八政府换届后新领导班子对房地产调控的态度有无转变回顾2012年5月研究观点回顾三：本轮调控已经彻底改写了十年地产黄金周期的基本发展特征，行业从性质上来看已经发生了三个本质的回归，我们面对的仍然是寒冬行业发展的驱动力——由“专业创新”向“资源增值”回归！行业发展的法则——由“市场管理”向“行政管理”回归！行业发展的主体——由“民企”向“央企”回归！凛冬的心态，狼性的生存！回顾回顾四：从最近的市场成交来看，9月份并没有延续8月份增长势头，国庆黄金周的表现更是远低于去年同期城市物业类型9月30-10月7日同比2011年成交套数成交面积套数同比面积同比上海商品住宅873

/60.7%/北京商品住宅437/-51.9%/广州商品住宅1077

/-61.8%/长春商品住宅3253.54-25.5%-21.9%长沙商品住宅133914.04-58.6%-58.4%大连商品住宅1071.03386.4%254.5%南京商品住宅5926.42-26.4%-17.3%青岛商品住宅8418.40-39.2%-57.7%厦门商品住宅155216.37214.8%210.2%扬州商品住宅1131.33-71.8%-70.0%深圳商品房342

/-88.7%/成都商品房/6.40/-14.3%杭州商品房7567.39-18.8%-24.1%合肥商品房5874.02-59.7%-66.5%三亚商品房690.61475.0%178.2%深圳商品房3743.37-87.7%-87.1%苏州商品房7648.48-57.4%-52.2%无锡商品房5305.05-51.3%-60.0%武汉商品房192718.04-0.5%1.8%重庆商品房167014.95-64.0%-63.3%扬州商品住宅1131.33-71.8%-70.0%2012年国庆黄金周典型城市成交情况一览（万平方米）2012年1-9月14个典型城市商品住宅成交走势（万平方米）14个典型城市：上海、南京、北京、天津、广州、宁波、扬州、长春、大连、兰州、青岛、长沙、厦门、福州回落连月上涨9月市场表现：自二季度开始的连月上涨态势暂时停止，市场从9月份开始或再度进入震荡期国庆黄金周表现：全国主要城市住宅签约套数同比2011年出现大幅下降，主要房企市场表现均不理想，各地房展会对成交的推动作用也不明显回顾PART

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关于当前行业信息混乱的定义房地产数据混乱：城市数据与典型企业数据的走向逆反，甚至城市内部一线二线与三四线走向逆反城市能级1-8月总成交面积（万平方米）同比增幅一线2229+17%二线5174+15%三四线1839-1%2012年1-8月典型城市商品住宅成交情况一线城市（4个）：北京、上海、广州、深圳二线城市（10个）：南京、杭州、苏州、宁波、青岛、沈阳、大连、武汉、重庆、长沙三四线城市（10个）：常州、东莞、连云港、惠州、江阴、泉州、芜湖、徐州、烟台、漳州数据乱象二：一线二线与三四线走向逆反！数据乱象一：城市数据与企业数据的走向逆反！2012年1-8月典型企业和典型城市成交金额走势（亿元）典型企业（12个）：保利、碧桂园、富力、恒大、华润、金地、龙湖、绿城、世茂、万科、雅居乐、中海典型城市（26个）：北京、长春、长沙、常州、成都、大连、广州、贵阳、海口、杭州、合肥、济南、兰州、南昌、南宁、宁波、青岛、上海、深圳、沈阳、苏州、太原、天津、无锡、武汉、厦门下行上行持平下行行业信息混乱政策预期混乱：政策信号正面和负面的交杂在一块，尤其是关于政策的舆论传播更是混乱不堪时间城市调整政策方式1月中山调整住房限价厦门调整普通住宅标准重庆房产税起征点提高2月从化购房落户天津调整普通住宅标准芜湖购房补贴（叫停）上海调整普通住宅标准上海房产税税率分界线下调上海居住证3年可购二套（叫停）4月武汉等五城市放宽公积金贷款5月扬州购房奖励(住建部确认)营口地方财政出资5000万补贴公务员买房厦门三类人群的现有住房不计入家庭住房套数(主动辟谣)福建放宽户籍政策(没有政策明文）

湖南利率优惠、降低首付比例、减免相关税费等措施首套房购买（未经证实）6月河南认房不认贷，利率7折优惠（叫停）上海单身外地人士首套购房受限东莞公积金贷款政策将收紧，既认房又认贷7月珠海放松双限令（叫停）8月宁波住房公积金最高可贷额度调至80万9月深圳住房公积金最高可贷额度调至90万北京限购审核升级北京户籍居民购房须持二代身份证各地政策：“暗松”与“收紧”同上演典型事件——湖北房产税试点政策三日三变8月20日国土资源部官方网站发布信息称，湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，新版本中已购存量二套房也将被征税，不过税率不会太高。8月21日湖南对房产税传闻矢口否认，湖北省地税局则证实了房产税传闻。8月22日湖北省地税局再次出面，又全盘推翻了前一日论调，称目前从事的工作和房产税无关。市场对政策预期异常敏感，稍有风吹草动便草木皆兵，各种传闻层出不穷，各地政策制定部门的态度反复多变更加剧了“政策信息混乱”的局面行业信息混乱市场预期混乱：在未来走势预期上，“看多”与“看空”更是轮番上阵看空？？看多？？谢国忠:楼市回暖是假象房价下跌至少持续3年国世平：中国房地产今年将继续下挫牛刀：泡沫破灭很多楼盘都将跌去50%茅于轼：房地产是经济最大危险房价可能降60%王良智：房地产白银30年不过是伪专家意淫李耀智：深圳下半年楼市成交价格将上涨4%，全年涨幅约为5%董藩：某些城市房价还不够高杨朝淅：楼市价格必然会上涨任志强：明年三月房价会暴涨！陈宝存：白银三十年中国未来五年的地价和房价会翻番…………行业信息混乱站在房地产行业新旧十年的转折点上，面对行业、市场出现的信息乱象，很多问题需要重新梳理判断持续火爆十年之久的房地产业变得扑朔迷离？主导下一阶段房地产市场？下一个十年中国房地产还有希望？新十年新旧十年转折中，我们需要思考WHYWHATWETHER看多看空收紧暗松明紧市场跌企业业绩增涨…………………………企业业绩下跌PART

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关于当前行业走势迷茫的理解四大背景变化三大关系调整决定了当前行业走向的扑朔迷离！将决定房地产业的何去何从！四大背景变化——决定了当前行业走向的扑朔迷离；三大关系调整——将决定房地产业的何去何从！类别指标1月2月3月4月5月6月7月8月投资固定资产投资累计额（亿元）211894786575592108924150710184312217958固定资产投资累计增幅（%）21.520.920.220.120.420.420.2出口出口总额（亿美元）1498.71144.21655.91631.71811.21802.01769.41779.7出口总额增幅（%）-0.618.48.84.915.311.31.02.7消费社会消费品零售总额累计增幅（%）14.714.814.714.514.414.214.12012年以来宏观经济三架马车月度走势宏观经济持续处于下降通道，保增长成为目前的首要任务温家宝总理于“2012夏季达沃斯论坛”上表示：2002年到2010年，国内年均增长到10.7%。但是，今年上半年GDP增长创新低，8月份的数据我们仍没看到好转趋势。行业四大背景变化经济增长存疑：前十年的快速增长趋势明显放缓，2012年二季度GDP增速7.6%，已经是08年金融危机结束以来的最低水平，经济形势前景不明朗2002-2011年国内生产总值年度增速情况一览2009-2012上半年国内生产总值季度增速情况一览政策调控成真：市场调控逐年升级，调控手段从“空调”转变为“真调”房地产市场调控脉络市场投机热情高涨炒楼花炒预售普遍全民投资房产初现房价持续高涨08年金融危机国家救市市场需求再度井喷一线城市房价创历史新高二三线城市房价普涨04年:完善交易制度05-06年:财税政策07年:差别化信贷政策10年至今:限购政策★禁止期房转让★非普通住宅2年征营业税★非普通住宅3%契税★营业税二转五★二套房贷新政★限购（48个城市）★限贷（所有城市）★限价（部分城市）背景行业四大背景变化企业路径分化：当企业规模化到一定阶段之后，规模化、利润化、还是均衡发展成为企业开始思考的路径抉择问题企业规模逐渐壮大，行业集中度不断提升，企业未来发展将何去何从？规模化？均衡发展？利润化？

2012年前三季度2011年前三季度2010年前三季度TOP10企业14.06%12.58%10.48%TOP20企业19.25%17.11%14.46%2012年前三季度企业销售金额集中度同比变化过去十年（2002年-2011年）——万科：从44亿成长到1215亿，翻了27倍！中海：从40亿港币成长到870亿港币，翻了近22倍！金地：从8.6亿成长到309亿，翻了近36倍！……行业四大背景变化需求结构转变：市场需求开始由“单一的刚性需求主导”向“多元化需求并重”的方向转变刚需刚需投资改善过去现在单一刚需主导多元化需求并重“政府、企业”与“消费者”间的相互培养、相互促进行业四大背景变化政府：管理能力企业：专业能力消费者需求认知能力中央与地方（政府）：本质上就是收权与放权的变化，目前正进入第三轮调整周期，这也必将对房地产业再次带来全局性的影响中央两次分权：八十年代初期：农村改革，设立经济特区等八十年代后期到九十年代初：“南巡讲话”，海南房地产泡沫等中央两次收权1994年的分税制1998年的金融改革当前阶段的调整当前中国经济出现诸多不确定性，社会面临诸多矛盾的时机第一轮关系调整第二轮关系调整第三轮关系调整（当前阶段）中央与地方的关系，本质上就是收权与放权的变化！行业三大关系调整企业与政府：地方政府出于构建长期的、稳定的财政收入结构出发，开始形成对规模化及品牌化企业、非纯住宅性质供地结构以及长期深耕企业的三个维度的转变规模与品牌长期发展性土地结构规模与品牌政府在选择合作企业中，更倾向于选择规模大，品牌影响力高的企业，规模小的企业受欢迎程度以不如从前土地结构2009年开始，地方政府出让的土地结构中至少含有一半的非住宅用地，一般性开发商都急切希望的纯住宅用地急剧减少123长期发展性当前地方政府更愿意将土地出让给能在当地长期经营的企业三方面表现123行业三大关系调整消费者与企业：一方面随着消费者对于品牌和品质的认知能力提升及行业调控加深，导致行业集中度进一步提升；另一方面非市场因素的导向回归，也导致需求的风险意识大大强于以往需求结构发生重要转变，其主要特征是——行业集中度的进一步提升消费者对于品牌和品质的认知能力提升，导致行业越是调控消费行为越是往规模化和品牌大企业靠拢风险规避意识加强由于消费结构的变化因素以及这些年政策调控导向的原因，需求导向的市场因素全面让位于行政因素最初支撑行业的高速发展的刚需消费者已经进入社会中坚结构，并且早期置业受益较大，同时收入始终处于上升通道，开始变成改善型及投资性的需求结构该部分客户群体一方面对于房地产市场及产品具有相当辨识能力，同时经历多轮调控对风险具有相当的防范意识。两方面变化12行业三大关系调整因此，四大基础背景的巨变及三大关系的调整，使当前市场走势进入迷离期，行业信息进入混沌期市场走势——迷离期行业信息——混沌期四大背景变化经济增长存疑政策调控成真企业路径分化需求结构转变三大关系调整中央与地方（政府）企业与政府消费者与企业站在新旧十年的重大交汇点，我们对房地产业向上的预期仍在！PART

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关于行业未来发展的展望过往的十年2000年以来年度全国商品房销售面积走势（单位：亿平方米）本届政府执政以来，房地产行业共经历四轮调控，但正是在此背景下，市场交易量依然走在单边向上的轨迹中，究其原因是城市（镇）化的推动第一轮调控第二轮调控第三轮调控第四轮调控禁止期房转让营业税营业税二转五契税二套房贷限购限贷2012年市场已有起色2012年一季度以来，房地产数据起色显著，先行的销售量指标自3月以来逐月回升，而更能反映行业景气程度的投资、新开工指标在8月也已探底成功指标名称2012-022012-032012-042012-052012-062012-072012-08商品住宅销售面积累计增速-16.00-15.50-14.90-13.50-11.20-7.50-4.80商品住宅销售额累计增速-24.70-17.50-13.50-10.60-6.50-1.102.302012年以来全国房地产行业销售指标增速走势数据来源：国家统计局指标名称2012-022012-032012-042012-052012-062012-072012-08房地产开发投资累计增速27.8023.5018.7018.5016.6015.4015.60商品住宅新开工面积累计增速0.00-5.20-7.90-8.20-10.70-13.40-11.102012年以来全国房地产行业投资建设指标增速走势数据来源：国家统计局投资建设走势相对销售量滞后半年左右销售量跌幅自3月起逐月收窄8月销售金额增速已率先返正8月投资增速、新开工面积增速环比一同触底两大指标增速自2011年7-8月以来首次呈现环比上涨房地产市场的未来：依然是城市(镇)化李克强：城市(镇)化是中国最大的内需潜力，是未来经济发展的重要依靠5月3日9月19日9月12日3月7日中国致力于推动科学发展，加快转变经济发展方式，把城市(镇)化作为现代化建设的重大战略。中欧城市(镇)化伙伴关系高层会议开幕式城市(镇)化是中国最大的内需潜力所在，是经济结构调整的重要依靠。省部级领导干部推进城市(镇)化建设研讨班学员座谈会面向未来，我们将着力推进经济创新转型和结构战略性调整，把发展的战略基点放在扩大国内需求上，推动工业化、城市(镇)化、农业现代化同步发展。中国国际投资贸易洽谈会暨第三届中阿经贸论坛中部地区崛起正在发力，对全国大局具有重要作用，要努力走出工业化、城市(镇)化、农业现代化协调发展的路子。十一届全国人大五次会议湖北代表团审议城市(镇)化不仅可以扩大投资，而且能够促进消费，对扩大内需具有重要推动作用。中央经济工作会议2011年12月271978年以来中国城镇化率发展走势（单位：%）过往的十年2011年我国平均城镇化率刚好达到50%，中国居住在城镇中的人口为总数的一半；城镇化进程本身就是创造购房需求的过程，以城镇化率每年推进1个百分点计算，即每年新增1400万城市人口，大约9亿平方米的刚性需求2011年城镇化率仍在50%以下的部分省份省份平均城市化率海南49.1%山东48.3%湖北46.0%山西46.0%陕西43.5%湖南43.2%江西43.2%河北43.0%安徽42.1%广西39.2%四川38.7%河南37.7%云南34.0%贵州29.9%房地产市场的未来：贵阳奇迹是如何缔造的贵阳世纪城开发商：世纪金源物业类型：综合社区开盘日期：08年1月建筑面积：600万㎡主力户型：110-130预计入住人口：12万贵阳花果园开发商：宏立城物业类型：综合社区开盘日期：10年11月建筑面积：560万㎡主力户型：65-135预计入住人口：36万2010年，贵阳世纪城项目年销售面积138万平方米，占贵阳全市销售面积的22%，是兰州市的1.5倍2011年，贵阳花果园项目年销售面积101万平方米，占贵阳全市销售面积的18%，是南