江苏中茵昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告70p

JOIN•INHOLDINGJOIN•INHOLDING中茵股份江苏中茵置业昆山市‘中茵世贸广场’工程可行性研究报告二○○九年三月关于报告的说明本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料根底上进行调查、估算、分析及预测得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件和工程根本的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出假设干建议：1.由于市场调研深度有限，本工程各种费用估算及效益评价均是初步的。2.本报告只是投资方案中筛选的一个，认为是最优方案，如条件允许〔如市场调研进一步加深〕，不排除有更优的方案出现。3.本报告的测算是在多方考察本工程所处地段房地产市场的根底上确定其销售和租赁价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产地产市场的供求关系和未来几年昆山的经济和人民生活水平的稳定开展。鉴于本工程所处地段目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一。开展商除了密切注意市场动态，选择适宜的市场策略，还应组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能到达较高的水平，以抓住时机减少风险，到达工程的盈利目标。4.建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供给等都会影响到工程总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供给方案，以确保工程经营目标的顺利实现。目录第一局部工程概况及背景 ５1.1工程背景 ５1.1.1工程所在地 ５1.1.2工程竞价取得 ６1.2工程开发手续介绍 ６1.3开发商及介绍 ６开发商名称 ６开发商简介 ７1.4工程建设规模及内容 ７第二局部工程投资环境及市场调研 ８2.1中国房地产市场宏观分析 ８全国宏观经济 ８房地产行业简要分析 １１2.2房地产行业政策 １５金融信贷政策 １５2.2.2土地政策 １６2.2.3税收政策 １８2.2.4保障性住房政策 １９外资政策 ２０政策分析 ２１2.3昆山市区域房地产市场分析 ２４2.3.1昆山市概况 ２４2.3.2昆山宏观经济概况 ２５2.3.3昆山房地产市场概况 ２８第三局部工程分析及评价 ４９3.1工程的综合评析 ４９工程区域分析 ４９3.1.2中茵世贸广场地块区域价值分析 ４９3.2工程SWOT分析 ５０写字楼市场SWOT分析 ５０酒店市场SWOT分析 ５１第四局部目标市场定位及产品定位 ５２4.1定位依据 ５２4.1.1全局定位依据 ５２4.1.2差异化策略 ５２4.1.3可持续开展策略 ５３4.1.4价值提升策略 ５３4.2写字楼定位 ５４4．2．1形象与功能定位 ５４4．2．2定位依据 ５４4．2．3技术系统定位 ５４4．2．4体量价格定位 ５５4.3酒店定位 ５５4．3．1形象及功能定位 ５５4.3.2定位依据 ５６4.3.3体量及价格定位 ５６4.4商业局部定位 ５６4．4．1功能及形象定位 ５６4．4．2定位依据 ５６4．4．3体量及租赁价格定位 ５６4．4．4销售价格定位 ５７第五局部建设方式与内容说明 ５８5.1建设内容 ５８5.2建设方式 ６０5.3实施方案 ６０第六局部收入预测及盈利分析 ６１6．1工程总本钱 ６１6．2本工程总收入 ６２本工程各功能面积组合〔单位：平方米〕 ６２6.2.2本工程总销售额 ６３本工程总租赁额 ６３本工程经营收入 ６３本工程投资回报概算 ６３第七局部工程风险防范 ６４7.1工程开发风险防范 ６４7.1.1工程开发风险 ６４7.1.2工程开发风险防范 ６４7.2工程筹资风险防范 ６４7.2.1工程筹资风险 ６４7.2.2工程筹资风险防范 ６５7.3工程政策风险防范 ６５7.3.1工程政策风险 ６５7.3.1工程政策风险防范 ６５7.4工程质量风险防范 ６６7.4.1工程质量风险 ６６7.5.2工程质量风险防范 ６６7.6合作和合资的风险防范 ６６7.6.1合作和合资的风险 ６６合作和合资的风险防范 ６７7.7工程其他主要问题的解决 ６７营销管理 ６７工期 ６７7.7.3投资决策 ６７第八局部工程可行性结论 ６８8.1概述 ６８8.2工程经济效益评价 ６８8.3工程社会效益评价 ６８8.4工程环境效益评价 ６９8.5可行性研究结论 ７０第一局部工程概况及背景1.1工程背景工程所在地昆山地处中国经济最兴旺的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，历史悠久，物产富饶，素有“江南鱼米之乡〞美称。昆山是江苏的“东大门〞，拥有国家经济技术开发区、出口加工区等著名园区。昆山是经济高度国际化的开放型城市。昆山是国际资本投入的高密度地区、外商投资产出的高回报地区和经济开展的高增长地区之一。先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区等称号。被台湾电子电机同业公会评为“大陆投资环境最值得推荐城市〞。在国家统计局公布的全国百强县〔市〕社会经济综合开展指数测评结果排名中，昆山多年位列第一。工程竞价取得2005年3月8日至2005年4月1.2工程开发手续介绍开发建设的世贸广场工程地块先期工程方案于2007年正式开工建设。为保证工程地块的工程按方案开工和确保工程的顺利进行，公司需要获以下相关手续或证明：1、立项批文2、土地证3、建设用地规划许可证4、用地批准书5、建设工程规划许可证6、建设工程施工许可证7、预售许可证。结合实际情况在签订?土地出让合同?、?土地开发合同?后，进行工程立项报告申请，同时委托著名的设计单位进行工程的规划设计，报送规划部门审批。工程规划审批通过后，进行楼层单体的设计。在此期间按照合同交纳完土地出让金后，进行工程土地公告，期满后需要及时办理?国有土地使用证?、?建设用地规划许可证?和?工程用地批准?，并按程序办理相关手续，到达开工标准。1.3开发商及介绍1.3.1江苏中茵置业1.3.2开发商江苏中茵置业〔以下简称“中茵置业〞或“江苏中茵置业〞〕属于中茵股份〔以下简称“中茵股份〞〕，中茵股份控股股东为苏州中茵集团〔以下简称“中茵集团〞〕。中茵集团连续三年被评为中国房地产五十强企业，获得中国最具影响力的财富企业殊荣，中茵集团曾屡次受到国家建设部、中国房协、江苏省建设厅等各级部门的表彰。目前集团投资普及全国多个城市，经营业态还涉及酒店、商业管理、IT等多个领域。江苏中茵置业2000年成立于昆山，注册资金5000万元。中茵置业以“创造明天的价值〞为开发理念，积极配合昆山城市建设和旧城改造，先后成功开发了“怡景湾〞、“莱茵广场〞、“中茵广场〞、“雍景湾〞、“雍景湾·东苑〞、“雍景湾·南苑〞等商住工程。正在开发建设的大型综合高端商业、商务工程——中茵•世贸广场、中茵国际商务花园。累计开发面积近80万平米。江苏中茵置业不断突破创新，以求开展。在昆山首创围合式休闲购物广场、精装修SOHO单身公寓等新型业态，引领了昆山房地产业的开展。其产品理念、工程规划、以及行销模式等都已成为业界效仿的典范。依托控股股东良好的信誉和雄厚的实力，中茵人以其先进的理念和精益求精的态度在昆山创造了一个又一个辉煌。赢得了建设部、江苏省建设厅、中国消协等部门的多项嘉奖。得到了广阔消费者的一致认可和广泛好评。2008年7在中茵集团品牌战略指导下，中茵置业进军大型综合商业工程的开发，先后承接了昆山市政府重点实施工程——中茵·世贸广场的开发建设，以及江苏国际商务中心先期重点商务配套——中茵国际商务花园的开发建设。在中茵品牌的号召下，公司先后与洲际酒店集团、家乐福、八佰伴等世界一流商家结成战略合作伙伴。1.4工程建设规模及内容中茵世贸广场位于昆山市玉山镇，西至中山路，南至前进路。地块总面积为41502平方米。其中可用于地面建筑的为A地块，面积为28502平方米；B地块13000平方米，以水面及广场为主，不能设置建筑。总建筑面积158498平方米，工程设计功能包含：写字楼及商业群房、百货大楼、独栋商业、城市广场、大卖场〔超市〕。其中：五星级酒店33855平方米，写字楼16924.8平方米，购物中心68012.4平方米，4000平方米水景及13000平方米休闲广场。方案开发周期为2006年-2021年底。第二局部工程投资环境及市场调研2.1中国房地产市场宏观分析全国宏观经济2021年，尽管受到国际金融危机的影响，中国国民经济依然保持平稳较快开展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势。初步核算，全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.3%，比上年上升0.2个百分点；第二产业增加值比重为48.6%，上升0.1个百分点；第三产业增加值比重为40.1%，下降0.3个百分点。居民收入快速增长，就业增加较多。全年城镇居民人均可支配收入15781元，实际增长8.4%。全年农村居民人均纯收入4761元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长8.0%；城镇居民人均可支配收入15781元，实际增长8.4%。年末居民储蓄存款余额217885亿元，比上年末增加45351亿元。我国2021年就业再就业目标全面完成，全年城镇新增就业1113万人，完成了全年目标任务的111%，四季度末全国城镇登记失业率4.2%，比上年底上升0.2个百分点。固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快。全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5%，加快0.7个百分点。城镇固定资产投资148167亿元，增长26.1%，加快0.3个百分点；农村投资24124亿元，增长21.5%。在城镇投资中，第一产业投资2256亿元，比上年增长54.5%；第二产业投资65036亿元，增长28.0%；第三产业投资80875亿元，增长24.1%。分地区看，东部地区投资87412亿元，比上年增长20.9%；中部地区投资45384亿元，增长32.6%；西部地区投资35839亿元，增长26.9%。全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。消费价格上涨较快，房屋销售价格上涨较多。居民消费价格比上年上涨5.9%。时间居民价格消费指数〔%〕2003年101.22004年103.92005年101.82006年101.52007年104.82021年105.9食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。分类别看，食品价格上涨14.3%。固定资产投资价格上涨8.9%。工业品出厂价格上涨6.9%，其中生产资料价格上涨7.7%，生活资料价格上涨4.1%。原材料、燃料、动力购进价格上涨10.5%。农产品生产价格上涨14.1%。农业生产资料价格上涨20.3%。70个大中城市房屋销售价格上涨6.5%，其中新建住宅价格上涨7.1%，二手住宅价格上涨6.2%；房屋租赁价格上涨1.4%。由以上数据信息看来，国家宏观经济环境呈现持续稳健增长的局面，国民经济保持平稳、较快增长的根本态势。作为支柱产业的房地产行业在2021年也保持了较快的开展。房地产行业简要分析房地产开发完成情况1-12月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%，回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%。1-12月，全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面积4.8亿平方米，下降4.2%。1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降5.6%。商品房销售和空置情况1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。房地产开发企业资金来源情况1-12月，房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。70个大中城市房屋销售价格指数12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。新建住宅销售价格同比下降0.8%，环比下降0.7%。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%；商品住宅销售价格下降0.9%，其中普通住宅销售价格下降0.9%，高档住宅销售价格下降1.1%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.8%，其中普通住宅销售价格下降0.6%，高档住宅销售价格下降1.6%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降0.4%，环比下降0.1%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有48个，其中涨幅较大的城市是：银川9.1%、温州8.1%、金华6.9%、北海6.6%、三亚6.1%；价格下降的城市有21个，其中深圳下降18.1%、广州下降9.4%、南京下降5.8%、重庆下降5.2%、桂林下降5.2%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有4个,价格涨幅在0.1%-0.3%之间；价格下降的城市有50个，其中徐州下降4.2%、岳阳下降3.2%、广州下降3.1%、长春下降2.6%、湛江下降2.5%。二手住宅销售价格同比下降0.1%，环比下降0.3%。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有41个，其中涨幅较大的城市是：三亚15.0%、南宁12.0%、兰州7.5%、银川7.2%、西宁6.6%；价格下降的城市有28个，其中深圳下降18.7%、厦门下降6.9%、包头下降4.8%、岳阳下降4.7%、重庆下降4.5%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有11个，除兰州上涨6.3%外，其余城市价格涨幅在0.1%-0.6%之间；价格下降的城市有52个，其中岳阳下降4.1%、济宁下降3.6%、石家庄下降3.3%、沈阳下降3.2%、吉林下降3.0%。2021年初“小阳春〞显示楼市回暖迹象2021年2月份，全国房地产开发景气指数〔简称“国房景气指数〞〕为94.86，比去年12月份回落1.6点，比去年同期回落10.69点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为91.88，比去年12月份回落7.78点，比去年同期回落12.95点;本年资金来源分类指数为92.6，比去年12月份提高1.55点，比去年同期回落11.66点;土地开发面积分类指数为92.27，比去年12月份回落1.2点，比去年同期回落7.07点;商品房空置面积分类指数为95.46，比去年12月份回落4.72点，比去年同期回落16.06点;房屋施工面积分类指数为94.86，比去年12月份回落3.52点，比去年同期回落13.27点。2021-2021年2月全国房地产开发景气指数趋势图2021年2月份，中房指数研究院发布的全国25个大中城市及10个小城市新建商品房的最新统计数据，除了苏州等少数城市外，绝大局部城市成交量较春节前猛增。北京新房成交量增幅达63.66%，上海为83.71%，杭州为98.82%。宁波、贵阳、扬州等地的成交量增幅更到达100%以上。2009年3月26日，发改委网站发布对全国36个大中城市的监测数据，2月份全国新建房价由降转升，存量房价小幅上涨。新建商品房集中成交价为5991元/平方米(下同)，环比由上月下降2.96%，转为上涨0.22%；存量房集中成交价为5933元，环比上涨1.33%。分类别看，新建商品房住宅集中成交价为5509元，环比由上月下降1.43%，转为上涨0.77%。其中除经济适用房价格环比继续下降0.24%外，普通商品住宅和高档商品住宅价格环比均出现小幅回涨，分别由上月下降1.87%和0.53%，转为上涨0.63%和1.79%。商品房非住宅价格为10329元，环比下降2.33%。存量房类别中，住宅集中成交价环比小幅下降1.12%，非住宅价格上涨2.90%。在刚刚过去的3月份,中国指数研究院数据信息中心重点监测了全国30个城市的住宅成交面积,其中26个城市住宅成交面积环比上升,而一线城市的成交面积增幅50%以上。从全国30个城市成交面积的环比涨跌幅来看,包头环比涨幅最大,到达180.02%;此外,杭州、青岛、天津、海口、贵阳的环比增幅也在1倍以上。环比涨幅处于50%~100%区间的一共有13个城市,与2月份近一半的城市环比增幅在50%以内形成对照,这说明3月份成交面积总体增速趋向加速,北京、上海、深圳这3个一线城市皆处于此区间内。其中,北京市3月商品住宅成交15034套,成交面积168.52万平方米,环比上涨79.53%,1~3月总成交面积到达335万平方米,同比去年增长57.04%。据观察,此轮的市场回暖在前期刚性需求的根底上,二、三月份的改善性需求显现,此外,近期少量的投资性需求开始进入楼市也起到了助推作用。3月份,8个城市的商品住宅成交面积超过了100万平方米。值得注意的是:30个城市之中,3月份商品住宅成交面积最大的城市是上海,到达了231.21万平方米,环比上涨97.09%,为22248套。其次是重庆,成交面积也超过200万平方米,北京3月份成交面积环比增幅到达79.53%,成交面积跃居第三位。2.2房地产行业政策2.2.政策一：2021年10月22日，中国人民银行出台?扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购置普通住房?，主要内容是：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。对居民首次购置普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。同时下调个人住房公积金贷款利率。政策二：2021年12月20日国务院办公厅出台?关于促进房地产市场健康开展的假设干意见?〔国办发〔2021〕131号〕，其中规定：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购置普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购置一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购置第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购置普通自住房的优惠政策。对其他贷款购置第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率根底上按风险合理确定。政策三：2008年1月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台?经济适用住房开发贷款管理方法?〔银发〔2021〕13号〕，重要内容是：经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房工程建设，不得挪作他用。政策四：2021年12月3日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台?廉租住房建设贷款管理方法?〔银发〔2021〕355号〕，重要内容是：新建廉租住房工程资本金不低于工程总投资20%的比例；改建廉租住房工程资本金不低于工程总投资30%的比例。廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。廉租住房建设贷款期限最长不超过5年，具体由借贷双方协商确定。专款专用，不得挤占挪用。廉租住房建设贷款应为担保贷款。政策影响：由于我国房地产业对银行信贷依存度很高，信贷政策对住房消费和开发的影响显著。政策一和政策二性质相同，其背景和目的都是：为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购置普通自住房的金融效劳水平，保障和改善民生。政策重点是降低个人房贷的门槛，尤其是首次购置普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求者，然而其后出现一些曲折，由于证监会严格限制二次以上置业者的贷款优惠，所以“改善型需求〞悬而未决。而?关于促进房地产市场健康开展的假设干意见?中明显进一步放松房贷政策，不仅初步界定的“改善型需求〞，而且还规定“对其他贷款购置第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率根底上按风险合理确定。〞这意味着放权给商业银行自主决策。由此，对抑制市场需求作用明显的“二套房贷政策〞，在很大程度已经放松。政策三和政策四性质相同，其目的都是为贯彻落实中央关于扩大内需促进经济平稳较快增长的重大举措和?国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见?〔国发〔2007〕24号〕精神，支持国家住房保障制度建设。两个政策分别对经济适用房和廉租房建设贷款做出优惠措施，尤其是贷款利率的下调和企业自有资金比重的降低，有助于促进这两类保障性住宅的开发建设。2.2.2政策一：2008年1月3日，?国务院关于促进节约集约用地的通知?〔国发〔2021〕3号〕出台。内容包括六条：一、按照节约集约用地原那么，审查调整各类相关规划和用地标准；二、充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；三、充分发挥市场配置土地资源根底性作用，健全节约集约用地长效机制；四、强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；五、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。政策二：2008年2月7日，国务院出台?土地调查条例?全文，对于土地调查做出比拟全面的界定。根据国民经济和社会开展需要，每10年进行一次全国土地调查，根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查。调查的内容包括：土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况,包括土地的所有权和使用权状况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。政策三：2008年6月1日?违反土地管理规定行为处分方法?施行，为了加强土地管理，惩办违反土地管理规定的行为，根据?中华人民共和国土地管理法?、?中华人民共和国行政监察法?、?中华人民共和国公务员法?、?行政机关公务员处分条例?及其他有关法律、行政法规，制定本方法。有违反土地管理规定行为的单位，其负有责任的领导人员和直接责任人员，以及有违反土地管理规定行为的个人，应当承当纪律责任，有关责任人员由任免机关或者监察机关按照管理权限依法给予处分。政策四：在2021年10月举行的中共十七届三中全会上，做出了?中共中央关于推进农村改革开展假设干重大问题的决定?，其中包括农村土地制度改革，重点在于完善土地承包经营权，首次提出以多种形式流转土地承包经营权，政策目的在于开展农业，尤其借此促进农业的适度规模经营。与房地产业的相关的内容主要有三点。其一，改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。其二，逐步建立城乡统一的建设用地市场，在合规前提下，农村集体经营性建设用地市场化出让，与国有土地享有平等权益。其三，完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，保障农户宅基地用益物权。政策影响：我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速开展时期，建设用地供需矛盾十分突出，而土地市场比拟失序，闲置用地规模持续增加。因此，从2004年开始就一直强调实行最严格的土地制度等。2021年继续完善土地制度，政策一、政策二、政策三皆是旨在加强土地管理，尤其是?国务院关于促进节约集约用地的通知?堪称我国房地产宏观调控在土地环节的一个政策集成版，局部以前出台的调控重点内容再次强调，如回收闲置土地〔包括清算土地增值税〕、经营性用地实行招拍挂、合理确定出让土地的宗地规模〔目的是抑制大盘开发〕、完善建设用地储藏制度、强化农村土地管理〔借此打击小产权房〕等。但值得关注的是，随着全国楼市的持续低迷，开发商经营出现困难，土地政策存在放松的客观需要，已有地方政府允许开发商缓缴或分批缴纳土地出让金，由于越来越多的工程停工，也给查处闲置土地带来困难。政策四是涉及农村土地制度改革，这是一项需要不断推进的“重大工程〞。2021年是改革开放30周年，而1978年正是由农村土地制度开始，对于房地产业而言，土地是最重要的生产要素和行业开展的根底与前提，但凡涉及到土地制度的改革，必将对行业开展产生重大影响。?中共中央关于推进农村改革开展假设干重大问题的决定?对房地产业的影响主要表达在三点上。首先，征地制度的改变，一方面是征地范围减小，另一方面征地本钱上升〔补偿农民〕，其结果是城市建设用地更加紧张，从面影响房地产供给。其次，农村集体经营性建设用地市场化出让，将极大的促进中国村镇房地产市场的开展，大城市郊区农村经营性建设用地的出让必然吸引开发商竞拍，中国房地产开发的郊区化进程将加速。再次，只提及保障农户宅基地用益物权，而未明确宅基地可以流转，反映出中央在这一重大问题上态度谨慎，但目前天津、广东、重庆、四川等少数地区正在尝试，必然会“自下而上〞地推动这项改革。2.2.3政策一：2021年10月22日，财政部和国家税务总局联合下发?关于调整房地产交易环节税收政策的通知?〔财税[2021]137号〕，主要内容是：一是对个人首次购置90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。二是对个人销售或购置住房暂免征收印花税。三是对个人销售住房暂免征收土地增值税。政策二：2021年12月20日国务院办公厅出台?关于促进房地产市场健康开展的假设干意见?〔国办发〔2021〕131号〕，其中规定：将现行个人购置普通住房超过5年〔含5年〕转让免征营业税，改为超过2年〔含2年〕转让免征营业税；将个人购置普通住房缺乏2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购置住房原价的差额征收营业税。政策评析：税收是房地产宏观调控最重要工具之一，而且由于其是经济手段，相对行政手段而言，对市场的负面作用小，因此近几年被频频使用。这两个政策性质相同，都是降低交易环节的税负，其目的都是为了降低交易本钱，刺激需求。政策优惠的重点对象是普通住宅，这会使局部自住需求者提前放弃观望。2005年“国八条〞出台前，二手房交易环节的税负很小，之后营业税、个调税、土地增值税等纷纷出台。目前，仅全免了土地增值税，减轻了营业税率和契税，接下来在个调税和营业税方面还有减免的空间。值得关注的是，在财政部相关文件中提出“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策〞，这种适当放松的做法有助于地方政府根据区域楼市和地方财政情况，考虑是否进行更大尺度的税收减免。2.2.4政策一：2008年11月10日，国务院出台了拯救经济的一揽子方案，即“国十条〞，总投资规模到达4万亿人民币，首条内容是“加快建设保障性安居工程〞。11月12日，住房与城乡建设部副部长齐骥表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将到达9000亿元。其中，对廉租房投资2150亿，棚户区改造投资1015亿元，经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。通过9000亿元的住房保障投资，政府预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。政策二：2021年12月20日国务院办公厅出台?关于促进房地产市场健康开展的假设干意见?，其中规定：加大保障性住房建设力度，争取用3年时间根本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。到2021年年底，根本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，根本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2021年到2021年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。多渠道筹集建设资金：中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，地方各级人民政府也要相应加大投入力度，商业银行要加大信贷支持力度。开展住房公积金用于住房建设的试点：在局部地区试点将局部住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。对不符合廉租住房和经济适用住房供给条件，又无力购置普通商品住房的家庭，采取开展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。政策影响：2007年，中国住房制度发生重大变革，以“24号文〞为标志，在近十年被无视的住房保障制度建设被提到很高的位置。2021年，住房保障继续大力推进，同时结合国家“四万亿投资方案〞，建设部推出了政策一，国务院办公厅出台了政策二，从而实现了扩大内需与住房保障的有机结合。按照上述方案，将使1000-1300万户困难家庭受益，占城镇家庭总量的5-7%左右。未来三年将完成820万套左右新建和改造住房，而2006年全国住宅销售总套数是505万套，按此大致推算，未来三年安居工程住房套数将占总销售套数的54%左右，将对整个住宅市场的运行产生深刻的影响，会分流局部普通住宅需求，抑制商品住房价格反弹。住房政策的另一个转变是，大力鼓励自住需求，尤其是普通住宅消费，主要通过减免税收与信贷优惠，上文已述。另外，针对“夹心层〞住房困难户，提出采取开展租赁住房等多种方式，因地制宜的解决，原本限价房是一个选择，现在看来限价房矛盾重重，许多地方政府已缓滞这类工程。除了建立一套有政策支持的市场租赁体系，政府还可以通过对“夹心层〞家庭以购房贷款贴息或减税、允许局部住宅实行混合产权等方式予以解决。2.2.政策内容：2008年7月1日起开始执行?商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知?，主要内容是，商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后〔包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等〕，将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。商务部会同国务院有关部门对外商投资房地产企业进行抽查，原那么上每季度随机抽查5－10家。经核查不符合现行规定的外商投资房地产企业，商务部将通知外汇管理部门取消公司外汇登记，并取消其外资统计。同一地方商务主管部门两次出现违规的，商务部将在商务系统内对其通报批评，限期未改，收回授权。政策影响：从2002年开始，随着我国房地产市场步入增长和繁荣期，进入房地产业的外资呈快速增长态势。在宏观调控的背景下，2006年7月六部委联合出台?关于标准房地产市场外资准入和管理的意见?〔171号文〕，拉开标准和限制外资的大幕，其后陆续又有新的补充性政策出台，其中2007年出台的?关于进一步加强、标准外商直接投资房地产业审批和监管的通知?〔50号文〕把外资投资房地产的审批权收至商务部。2021年出台的?商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知?，重新把审批权局部下放给省级商务主管部门，表达了商务部希望简化程序，提高工作效率，要求地方政府积极认真的担负起相关责任，同时也透露出审批放松的信息。实际情况是，2007年至2021年第一季度，外资进入中国的速度很快，但从2021年6月开始，我国外储增量放缓，且小于FDI与贸易顺差之和，这意味着局部热钱开始流出国内。9月份金融危机爆发后，外资撤出房地产业的迹象更加明显，包括大摩、高盛、雷曼兄弟、花旗银行都有转售物业的方案和行动，甚至连在内地投资经验丰富的李嘉诚亦接连抛售在上海的持有物业。12月，商务部、外交部、公安部、司法部联合印发?外资非正常撤离中国相关利益方跨国追究与诉讼工作指引?，就是为了阻止少数外商投资企业非正常撤离现象，防止给中方相关利益方造成经济损失。随着金融危机在全球蔓延，俄罗斯和一些东欧国家的外资抽逃现象严重，这是值得我国警惕的。2.2.6政策分析〔1〕2021年宏观经济政策：由“双防〞演变为“一保〞2021年，是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年。国际上，爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2021年后，不断升级、扩散。尤其2021年9月份，随着“两房〞、AIG被政府接管，雷曼兄弟倒闭等诸多事件的发生，次贷危机演变成百年一遇的金融风暴并涉及全球，诸多兴旺国家经济已经或正在步入衰退。目前金融危机进一步升级为全球经济危机，实体经济亦受到显著影响。从国内经济分析，改革开放三十年来，我国经济平均增速高达9.8%，其中2003年至2007年，连续五年以高于10%的速度增长，创造了世界经济开展史上的奇迹，并于2007年到达13%，经济有由偏快转为过热的风险。从经济周期来看，我国经济已经到了调整的时候，正是在这样一个节点，国际金融危机为我国经济带来了外部冲击。在内外双重压力下，2021年我国经济开始下行，其中三季度经济增长已快速下滑至9%，通货膨胀也快速回落。2021年将为“保八〞而苦战。在经济形势风云突变的情况下，2021年我国宏观经济政策也发生方向性变化。2007年12月的中央经济工作会议确定了2021年的宏观调控“双防〞任务：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。进入2021年下半年，随着美国次贷危机的蔓延和加深，随着CPI连续回落，党中央、国务院及时调整宏观政策，把宏观调控的首要任务从年初“两防〞调整为年中的“一保一控〞：即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨。2021年9月以来，美国次贷危机急剧恶化，迅速演变成国际金融危机，对我国经济影响明显加大，同时我国经济亦快速回落。于是，中央明确提出宏观调控重点是保持经济平稳较快开展，并在11月决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，12月的经济工作会议明确宏观调控方针为：保增长、扩内需、调结构。至此，宏观调控方针完成了由“双防〞到“一保〞的方向性转变。〔2〕在“一保〞方针和“积极的财政政策和适度宽松的货币政策〞的指导下，一系列扩大内需、促进增长的政策陆续推出。财政政策方面：2021年11月推出“四万亿投资方案〞，并把“加快建设保障性安居工程〞作为重要投资领域，并在2021年四季度新增1000亿元中央投资。除了扩大投资规模以外，积极财政政策还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。货币政策方面，从2021年9月开始，央行在百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长，并决定把2021年的M2增长率提高到17%。从适度宽松货币政策的不断落实，到国务院常务会议提出促进经济开展的9项金融措施，再到进一步细化的金融促进经济开展的30条意见，金融体系正在多渠道地为经济开展提供帮助。〔3〕2021年房地产政策：紧缩型调控由慢变快的持续放松宏观经济政策的调整，必然影响到房地产政策的走向，同时也必将对房地产市场的走势产生影响。中央再次强调了房地产业是国民经济的重要支柱产业，必然会使其在扩大内需的过程中扮演重要角色，无论是房地产投资，还是住房消费，都将有效拉动经济增长。2021年房地产调控的形态明显属于“两段式〞，上半年是第一段：宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整，甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台；下半年属于第二段：宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松，而且是“自下而上〞式的，从2021年5月份开始，成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个城市纷起救市，出台稳定和促进房地产市场开展的政策，2008年10月22日结论：尽管2021年房地产市场出现一定程度的下滑，但也应看了乐观的一面。年内，宏观经济政策由年初的防通胀和经济过热调整为以确保经济增长为首要目标，而受整体经济环境变化以及住房市场供需态势转变的影响，房地产行业的调控基调也由延续数年的抑制过热向防范市场“硬着陆〞转变。2021年四季度以来，政府相关部门对住房政策方面进行了一系列调整，希望通过房地产行业带动众多相关行业的健康开展，提高整体国民经济的活力。这些政策包括对个人首次购置90平方米及以下普通住房，统一将契税税率下调至1%；金融机构在对居民首次购置自住普通住房和改善型普通自住房提供贷款时，贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%等。这些措施降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望，实现房地产市场的平稳过渡。随着政策的出台，多家企业也做出了积极回应，采取了更为务实的价格策略，局部城市的成交量环比出现了上升。2021年，中央政府出台扩大内需的十大举措，提出加大保障性住房的建设力度，这也是07年住房保障体系纲领性文件?国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见?思路的进一步延续。保障性住房主要针对现阶段商品房市场难以涵盖的低收入住房困难家庭群体。作为住房供给的两大组成局部，保障性住房和商品住房之间主要表达为分工互补的关系。长远来看，住房保障的落实有助于社会和谐，有利于房地产行业的健康开展。短期来看，加大保障性住房的建设力度有助于稳定经济、增强对宏观经济的信心，这对房地产行业也将起到积极的作用。2021年底以来，政府从提振整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多开发企业也顺应市场趋势，以更加理性的心态应对调整，积极促进销售。从数据上看，四季度以来全国各主要城市商品住宅成交较前明显上升，在最早展开调整的深圳地区，近期住房市场成交量出现了明显的上升。2.3昆山市区域房地产市场分析2.3.1昆山市概况1、昆山概况昆山地处中国经济最兴旺的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，历史悠久，物产富饶，素有“江南鱼米之乡〞美称。昆山是江苏的“东大门〞，拥有国家经济技术开发区、出口加工区等著名园区。昆山是经济高度国际化的开放型城市。昆山是国际资本投入的高密度地区、外商投资产出的高回报地区和经济开展的高增长地区之一。先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区等称号。被台湾电子电机同业公会评为“大陆投资环境最值得推荐城市〞。在国家统计局公布的全国百强县〔市〕社会经济综合开展指数测评结果排名中，昆山连续多年位列第一。2、辖区面积昆山市域面积927.68平方公里。3、交通条件昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。距离上海虹桥机场42公里，距上海浦东机场92公里。上海港〔中国最大港口、距离60公里〕、张家港〔距100公里〕、太仓浏家港〔距35公里〕，货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。京沪铁路以及即将兴建的京沪高铁、沪宁城际轻轨穿城而过，乘坐动车组列车从昆山至上海仅需18分钟。4、气候属北亚热带南部季风气候区。年平均气温17.6℃；年平均降水量1200.4毫米5、行政区划下辖1个国家级开发区、3个省级开发区和10个镇。6、民族及人口昆山市人口自然增长稳定在较低水平上。2007年全市出生人口6065人，出生率为9.01‰，死亡人口3880人，死亡率为5.76‰，人口自然增长率为3.25‰。人口规模继续扩大。年末全市户籍总人口679846人，比上年末增加13037人；年末外来暂住人口达902572人，比上年末增加167616人。7、“十一五〞开展目标“十一五〞期间，GDP年均增长15%左右，财政收入占GDP比重到达18%以上。到“十一五〞期末，按常住人口计算的人均GDP达1.2万美元，率先根本实现现代化。城乡居民收入分别到达25000元和13300元。常住人口控制在160万人左右，城市化水平达75%。城市开展定位：经济兴旺的现代工商城市，具有江南水乡特色园林旅游城市，自然、社会、经济协调开展的生态城市，物质文明、政治文明、精神文明、社会文明全面开展的文明城市。2.3.2昆山宏观经济概况1、经济总量2007年昆山市GDP达1151.80亿元，突破1000亿元大关。按可比价格计算，比上年增长20.5%。全年完成三次产业增加值分别为11.25亿元、762.15亿元和378.40亿元，分别比上年增长6.8%、18.0%和26.9%。按常住人口计算的人均国民生产总值10.1万元，按现行汇率折算13424美元〕。财政收入突破200亿元，全市全口径财政收入201.85亿元，比上年增长33.3%，其中地方一般预算收入86.56亿元，增长32.4%。地方一般预算收入总量、人均GDP和人均一般预算收入继续高居全国各县市之首。预计2021全年将完成地区生产总值1500亿元，比去年增长20%以上。完成工业总产值5000亿元，增长24%；新增注册外资30亿美元，实际利用外资16亿美元，新增注册民资110亿元。完成进出口总额640亿美元，固定资产投资370亿元，分别增长20%、15.3%。财政收入总量不断攀升。2021年，昆山市全口径财政收入和一般预算收入分别完成272.55亿元和115.69亿元，比上年增长35.0%和33.7%。财政收入结构持续保持良好态势，地方一般预算收入中税收收入到达106.51亿元，占比为92.1%，在苏州各县市中居首位，列全省前列。2、购置力和消费水平昆山市居民收入近年持续高速增长，城镇居民人均可支配收入24800元，农村居民人均纯收入13810元，分别增长13.1%、13.5%。社会消费品零售总额195亿元，比上年增长21%。旅游度假区品牌效应进一步增强，全年接待游客总量突破1000万人次，实现旅游收入接近100亿元。3、城市居民居住水平城乡居住条件进一步改善。年末农村居民人均住房面积71.9平方米，城镇居民人均住房面积38.5平方米，分别比上年增加0.4和0.9平方米4、固定资产投资固定资产投资总额再创历史新高。全年完成固定资产投资321.01亿元，比上年增长14.4%。多元投资格局进一步形成。在固定资产投资总额中，城镇投资231.25亿元，比上年增长13.0%；房地产开发投资88.76亿元，比上年增长20.5%，占全市固定资产投资总额的比重为27.6%。从产业投向看，第二产业投资184.58亿元，比上年增长9.0%；第三产业投资136.34亿元，比上年增长22.8%。二、三产业的投资占全社会固定资产投资的比重分别为57.5%和42.5%。从投资主体看，国有经济投资34.53亿元，比上年增长5.0%；外商及港澳台投资163.61亿元，增长5.5%；民间投资82.97亿元，增长36.1%。重点工程进展顺利。5、昆山城市规划在充分考虑昆山与上海、昆山与苏、锡、常都市圈的种种关系之后，将昆山定位为以高新技术为主导的国际化工商贸易城市，具有水乡古韵的适宜人居的环境、便捷的交通路网、法制化的学习型城市。将昆山分为七大功能片区，即中心城片区、阳澄湖休闲片区、东北向货运轴片区、东向运输廊片区、生活新镇片区、生态观光农业片区及水乡旅游片区。这一规划必将进一步提升昆山城市功能，增强其对国际资本的承载能力。2.3.3昆山房地产市场概况房地产市场平稳开展。投资出现理性下降，全年商品房施工面积1456.54万平方米、竣工面积513.16万平方米，分别比上年下降2.8%和12.2%。商品房销售增速较快，全年商品房销售面积512.22万平方米，其中商品住宅销售443.69万平方米，分别比上年增长45.4%和47.1%。商品房销售额达218.17亿元，增长61.6%。1、房地产投资情况至2007年年底，昆山市房地产市场投资额达88.76亿元，比上年增长20.5%。受新的宏观调控影响，房屋施工面积、竣工面积、商品房销售面积的增长速度均有所下降，但商品房销售额却有所上升〔详见下表〕。2007年昆山市房地产业开展相关指标投资额〔亿元〕施工面积〔万㎡〕竣工面积〔万㎡〕销售面积〔万㎡〕销售额〔亿元〕88.761456.54513.16512.22218.172000-2007年昆山市房地产开发投资、施竣工及销售情况简表〔亿元；万平方米〕年份投资金额施工面积竣工面积销售面积住宅销售面积销售额00年6.6974.7961.6851.3743.24-01年7.2492.262.664.858.3-02年22.19320707775-03年28.09756.82204.63173.24146.7344.1104年80.41155.39244.51148.89123.5343.1805年67.72135032419817566.3206年73.641498.07584.2352.29301.56135.0307年88.761456.54513.16512.22443.69218.17昆山市房地产施、竣工面积2007年首次出现下滑，其中竣工面积下滑幅度较大。说明昆山市房地产投资规模出现回落。对照下表，房地产投资额仍然保持较高增幅，反响了：一，房地产投资本钱提升；二，昆山市房地产开发的品质的提升。销售面积继续保持较高幅度增长，在2007年下半年以来昆山房价较快上涨的情况下，销售仍然保持较快的速度，最终07年在房地产销售均价增幅10.68%，全年实现销售面积512.22万平米，比上年增长45.4%，显示出昆山房产市场惊人的消化能力。2007年销售面积与竣工面积根本持平，2007年新增供给根本被消化殆尽；同时，前些年份积压的滞销房受惠于这轮房价上涨，得到有效释放。2、土地市场交易频繁2021年昆山市土地成交154宗，成交面积568.4万平方米，成交金额45.8亿元。其中工业仓储用地成交95宗，成交金额8.7亿元，成交面积295.6万平方米，亩均成交价19.6万元〔合293.8元/平方米〕。商住用地成交59宗，成交面积272.8万平方米，成交金额37.1亿元，亩均成交价90.7万元〔1360.7元/平方米〕。所属区域成交宗数总成交面积：万㎡成交金额：亿元平均成交价：元/㎡巴城1648.56.221,281.74淀山湖919.01.37720.73花桥16120.98.24681.43锦溪1639.32.42616.16开发区37123.08.32676.92陆家1151.53.56691.65千灯1431.03.02976.59玉山2093.77.64815.89张浦611.90.79665.30周市727.54.141,505.60周庄22.10.06288.00总面积568.445.8805.80昆山2021-2021年地块出让成交信息成交时间地块位置面积用途容积率建筑密度起始价竞得价竞得人2008-1-10玉山镇339省道北侧、北门路东侧27753平方米商住〔商业建筑总面积不超过3000平方米≤1.3居住≤28%、商业≤50%1800元/平方米1820元/平方米江苏振华投资开展2008-1-14周市镇昆太路北侧、横泾路东侧37547.3平方米商住〔商业≤5%〕≤28%2550元/平方米2690元/平方米昆山市中楠房地产开发2008-1-14周市镇新浦路北侧、宋家港路西侧33541.9平方米商业、办公≤1.6≤50%780元/平方米1990元/平方米太仓亿立商贸物流投资2008-1-14玉山镇汉浦路东侧、漕浬浜南侧21794.8平方米商业〔配套用地〕＜1.6＜35%3686.87元/平方米〔含建筑物〕3686.87元/平方米〔含建筑物〕江苏中原置业2008-1-16千灯镇石浦机场路北侧933.3平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山市兴星泡沫包装材料2008-1-16千灯镇石浦机场路北侧2667平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山市庆丰泡塑材料厂2008-1-16花桥镇逢星路北侧、顺扬路东侧70182平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米李建臻2008-1-16巴城镇石牌升光南支路4918.7平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山鑫友铝业2008-1-16巴城镇石牌垃圾填埋场北侧7130.2平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山市金鑫环保实业2008-1-16巴城镇石牌东岳路北侧12882平方米工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米昆山中粤工业固废处置2008-1-16开发区中心路西、昆嘉路北侧13333平方米商业〔汽车销售与维修〕≤0.8≤50%525元/平方米525元/平方米苏州海昌汽车贸易和昆山交广汽车销售效劳2008-1-21玉山镇前进路南侧、江浦路西侧25083.9平方米商住≤2.8居住≤20%、商业≤50%2250元/平方米2290元/平方米江苏振华投资开展2008-1-22陆家镇陆丰西路北侧、奎明印染公司西侧78659.7平方米商业≤2.0≤50%900元/平方米900元/平方米王春香2008-1-23开发区玫瑰路西侧、杜鹃路北侧66667平方米工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米昆山顺威电器2008-1-23开发区港池路北侧、顺陈路东侧7200平方米仓储≤0.08≤3%360元/平方米360元/平方米昆山市玉山镇兵希茜步泾砂料场2008-1-23淀山湖镇杨家角路西侧13333.3平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山聚运实业2008-1-23玉山镇台虹路东侧、名高医疗公司南侧72190.1平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山丘钛微电子科技2008-1-23开发区吴淞江路东侧、南河路北侧33333平方米工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米昆山捷安特轻合金科技2008-1-23陆家镇规一路西侧、南祥涂料北侧5747.3平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米291元/平方米李静2008-1-25花桥镇徐公桥路东侧C2534223平方米办公、科研用地≤35%600元/平方米600元/平方米上海城开〔集团〕、上海恒地锦亭房产开发、上海荀声软件科技联合报名2008-1-30花桥镇绿地大道南侧、塞纳河大道西侧106519平方米其他商服业〔北地块：体育、餐饮、娱乐配套、南地块：商业办公〕0.8≤北地块≤1、1.5≤南地块≤1.8≤25%450元/平方米450元/平方米上海绿地集团〔昆山〕置业2008-1-30锦溪镇长寿路南侧、佳苑路东侧78201.4平方米商住〔商业建筑面积≤5000平方米≤1.3≤30%1095元/平方米1115元/平方米昆山长顺置业开展2008-1-30巴城镇前进西路北侧、苇城南路西侧127576.8平方米商住≤25%2835元/平方米2845元/平方米昆山市正仪阳澄房产开发、苏州龙澄建设开发、昆山市恒源房产开发联合报名2008-1-30花桥镇徐公桥路东侧、光明路南侧C1149224平方米商住≤40%1650元/平方米3780元/平方米国峰置业〔昆山〕2008-1-30千灯镇黄浦江路东侧、苏沪机场路南侧32542.3平方米商业〔国际品牌展销馆〕≤2.5≤50%975元/平方米1005元/平方米昆山市钢峰房地产2008-1-30玉山镇萧林路北侧、张家港河东侧A-1地块29550平方米商住≤3.0〔不含地下配套用房面积〕住宅≤25%、商业≤50%2250元/平方米2260元/平方米昆山友钻置业开展2008-1-30锦溪镇长寿路北侧、佳苑路西侧26217.4平方米商业〔农贸市场及商业配套〕≤1.5≤50%900元/平方米2740元/平方米昆山长顺置业开展2008-1-30开发区中华园路南侧、小虞河路东侧87865平方米商住〔商业≤50%〕≤3.5≤40%2970元/平方米2970元/平方米昆山市森隆置业2008-1-30巴城镇临湖路南侧、环湖路西侧79244.7平方米住宅≤0.8≤30%915元/平方米915元/平方米昆山景康房产开发2008-1-30淀山湖镇曙光路西侧、淀新新村北侧1361.7平方米住宅≤1.0≤30%900元/平方米900元/平方米昆山市东湖房屋开发有限责任公司2008-1-30花桥镇徐公桥路西侧、光明路南侧B12、B13、B27、B2836564平方米商业B12B13：/B27B28：≤40%600元/平方米600元/平方米昆山捷美电子2008-1-30花桥镇光明路北侧、徐公桥路西侧A19、A2018545平方米办公、科研A19：、A20：≤35%600元/平方米600元/平方米昆山伊斯摩利斯地产2008-1-30花桥镇顺陈路东侧、花集路南侧169500平方米商业〔商业≤10000平方米工业：；商业≤3.5工业：40%-50%；商业≤55%341.8元/平方米341.8元/平方米迪卡侬〔昆山〕咨询2008-1-30淀山湖镇杨家角路西侧11430.9平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米盛健2008-1-30千灯镇秦峰北路东侧13793.5平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山市千灯白花香料厂2008-1-30千灯镇致威路西侧2868平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山市泓潽环保科技2008-1-30锦溪镇锦昌路南侧20940平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山高琳科技五金2008-1-30锦溪镇锦顺路北侧5456平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山诚鑫电子五金2008-1-30锦溪镇锦东路北侧11250平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山裕民汽车零部件2008-1-30锦溪镇正崴路南侧33333.3平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米COLUNINVESTMENTCORP2008-1-30锦溪镇锦昌路南侧20852.6平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山好加胶粘制品2008-1-30玉山镇江浦路东侧、庙泾河南侧4672.6平方米办公≤3.0〔不含地下配套用房面积〕≤40%750元/平方米750元/平方米昆山市德记塑料色母粒2008-1-30玉山镇城北路北侧、新乐村A-E地块183397.1平方米AC居住、BD商业、E商住ABC≤1.5、DE≤2.0AC≤25%、BD≤45%、E≤30%975元/平方米975元/平方米昆山市汇丰房地产开发2008-3-3花桥镇滨江路东西两侧199770.4平方米商住、工业0.8≤商住≤1.2、0.8≤工业≤1.1商住≤30%、工业≤30%805.4元/平方米805.4元/平方米江苏国基投资置业、上海新龙基〔集团〕2008-3-20开发区纵四路东侧、同丰路北侧72000平方米工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米CKTELECOM〔CHINA〕INC2008-3-20开发区出口加工区经六路西3号14651平方米工业≥0.6≥30%450元/平方米450元/平方米昆山新宁物流2008-3-28开发区纵四路东、西湖河路南侧26666平方米工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米SunoptecCorp.2008-4-10周市镇黄浦江路西侧8807.8平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山凯虹汽车贸易2008-4-14巴城镇石牌金凤凰路南侧22#96441.5平方米工业≥0.650%288元/平方米288元/平方米昆山航天林泉电机2008-4-22开发区横五路北、中心路西20702平方米工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米胡伟民、吴卿建、鲍丛彬2008-5-12周市镇华杨路西侧、倪家浜路北侧10000平方米工业≥0.650%288元/平方米288元/平方米苏州凯赫精密机械2008-5-12周庄镇园区大道东侧11340平方米工业≥0.650%288元/平方米288元/平方米昆山市南粤敏通光电技术2008-5-12周市镇春晖路南侧、白塔路西侧3280平方米商业≤2.25/1530元/平方米1560元/平方米江苏嘉裕置业2008-5-15玉山镇经七路西侧、玉杨路北侧

13331平方米工业

≥0.6

≤50%

288元/平方米

288元/平方米

昆山特诺电子2008-5-19玉山镇环庆路西侧、玉杨路南侧53336.1平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山市节能环保投资2008-5-26开发区云雀路南侧、兰花路东侧20000平方米工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米耐落螺丝(昆山)2008-5-26开发区天鹅路北侧、郁金香路东侧33333工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米昆山欧姆尼电机科技2008-5-26开发区太湖路东侧、三巷路北侧53257工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米丰田工业汽车配件〔昆山〕2008-5-26开发区郁金香路西侧、雄鹰路南侧20000工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米霸士电器〔昆山〕2008-5-26开发区中心路西侧、南浜路南侧40000工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米昆山琉明光电2008-5-26开发区云雀路北侧、兰花路西侧50000工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米纬立资讯配件〔昆山〕2008-5-26开发区百灵路北侧、郁金香路东侧33333工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米昆山强升塑胶制品2008-5-26开发区百灵路北侧、郁金香路西侧68157工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米苏州麦格特发动机2008-6-2周市镇339省道南侧、白塔路东侧101160平方米商住≤25%2100元/平方米2100元/平方米昆山市金威房地产开发2008-6-5张浦镇巍塔路西侧12875.4平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山联德精密机械2008-6-5张浦镇港浦路南侧11476.4平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山东申塑料科技2008-6-6张浦镇港浦路南侧7000工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山宏景精密自动化设备2008-6-6张浦镇丹桂园内东塘江北侧12640.1平方米商业〔酒店〕≤2.0≤45%900元/平方米1220元/平方米昆山丹桂园度假酒店2008-6-30淀山湖镇威猛路东侧10000平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山开威电子2008-6-30淀山湖镇塘泾路东侧8644.2平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山维盛精密五金2008-6-30淀山湖镇钱安路南侧13331平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米海盈电子科技(昆山)2008-6-30淀山湖镇新华路北侧22802.8平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山巨祥热导科技2008-7-7玉山镇夏浜路北侧、原荣丰面料实业15079平方米住宅≤1.5≤30%4670.8105元/平方米〔含建筑物〕4670.8105元/平方米〔含建筑物〕杭伟东、陆晏涢2008-7-11陆家镇孔巷路南侧、东景苑西侧24282.8平方米住宅≤1.8≤25%1545元/平方米1555元/平方米昆山市顺康住房开发中心2008-7-14玉山镇新312国道南侧、古城路东侧41667平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米OutoKumpuStainlessSteelOY2008-7-14开发区港池路北侧、环城东路东侧21600平方米仓储≤0.08≤3%375元/平方米375元/平方米昆山港池钢材城经营管理2008-7-15玉山镇晨丰西路北侧53333平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山美东工业建设2008-7-15千灯镇琼花一路北侧、新南路西侧62526平方米商住≤2.0≤25%1800元/平方米1800元/平方米秦锦春、徐文玉2008-7-15玉山镇漕里浜河南侧、昆北路东侧2334平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山市城北星光纺机修造厂2008-7-15千灯镇机场路东侧5934.6平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米昆山小小恐龙儿童用品2008-7-23玉山镇前进西路南侧、虹桥路东侧49061.4平方米商住≤2.3≤28%3000元/平方米4900元/平方米江苏海帝房地产开发2008-7-25花桥镇徐公桥路西侧、商务大道北侧14992平方米商业≤40%900元/平方米900元/平方米江苏坤华投资2008-7-30开发区金沙江路东侧、南浜路北侧25898平方米工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米梅塞尔切割焊接(昆山)2008-7-30周庄镇明通路南侧9534.3平方米工业≥0.6≤50%288元/平方米288元/平方米汪海洋、傅文珍2008-7-30开发区桃花江河北侧、金沙江路东侧20000平方米工业≥0.8≥50%288元/平方米288元/平方米昆山市顺达电力建设2008-8-18开发区金沙江路东侧、同丰路北侧25335平方米工业≥0.8≥40%288元/平方米288元/平方米实耐宝工具仪器(昆山)2008-8-26千灯镇宏洋支路南侧11828.1平方米工业≥0.7≤50%288元/平方米288元/平方米昆山富民环保设备2008-8-26周市镇黄浦江路东侧、华岗路北侧80589.2平方米工业≥0.8≤50%288元/平方米288元/平方米圣美精密工业(昆山)2008-8-26千灯镇玉峰大道南侧118663平方米工业≥80%≤50%307.5元/平方米307.5元/平方米集伟(昆山)仓储2008-9-3锦溪镇锦顺路南侧6666.7平方米工业≥0.7≤50%288元/平方米288元/平方米昆山法赛精密电子2008-9-3锦溪镇锦顺路南侧13300平方米工业≥1.0≤50%288元/平方米288元/平方米昆山攀峰电子2008-9-3锦溪镇正崴路北侧7757.8平方米工业≥1.0≤50%288元/平方米288元/平方米昊翔电能运动科技(昆山)2008-9-3锦溪镇锦顺路北侧6666.7平方米工业≥0.8≤50%288元/平方米288元/平方米昆山市海月包装2008-9-3锦溪镇锦顺路南侧5667平方米工业≥0.7≤50%288元/平方米288元/平方米昆山嘉工精密机械工业2008-9-3锦溪镇锦顺路南侧20000平方米工业≥0.7≤50%288元/平方米288元/平方米昆山森力玛电机2008-9-4锦溪镇锦顺路北侧33333.3平方米工业≥1.0≤50%288元/平方米288元/平方米昆山良顺塑胶实业开展2008-9-9千灯镇立益路东侧1923.8平方米工业≥0.8≤50%288元/平方米288元/平方米昆山永信纺织2008-9-10开发区微山路南侧、富春江路西侧133333平方米工业≥1.1≥40%288元/平方米288元/平方米太极能源科技(昆山)2008-9-10陆家镇金阳东路北、泗桥路西侧50000平方米工业≥0.7≤50%288元/平方米288元/平方米德利亚太铝业(昆山)2008-9-12花桥镇光明路南侧、徐公桥路西侧B5、B618587平方米商业、〔均不含地下〕35%-50%600元/平方米600元/平方米远耀投资2008-9-12花桥镇光明路南侧、徐公桥路西侧C1047355平方米商业〔办公、科研〕〔不含地下〕25%-35%600元/平方米600元/平方米上海信源张江2008-9-12陆家镇金阳东路南、望石路西侧61908.9平方米工业≥0.8≤60%330元/平方米330元/平方米昆山嘉陆仓储2008-9-12陆家镇金阳东路南、望石路东侧66666.7平方米工业≥0.8≤60%330元/平方米330元/平方米安家(昆山)仓储2008-9-19千灯镇秦峰南路东侧10870.6平方米商业≤1.5≤50%1350元/平方米3010元/平方米昆山东之信房地产2008-9-19陆家镇金阳东路南、望石路东侧66666.7平方米工业≥0.8≤60%330元/平方米330元/平方米安家(昆山)仓储2008-9-19淀山湖镇新兴路北侧8666.7平方米工业≥0.8≤50%288元/平方米288元/平方米昆山成祥兴机械工业2008-9-23开发区前进东路北侧、总部园区内C24534平方米商业〔办公〕〔地上局部〕40%-45%900元/平方米900元/平方米MAINLINKPROFITSLIMITED〔名领〕2008-9-23