0831铂雅苑销售讲义（初稿）198P

铂雅苑工程销售讲义〔第一版〕铂雅苑工程组二〇一二年八月二十九日目录第一局部成都房地产市场 91.1成都房地产市场情况 9近期主要行业动态 9近期主要市场政策及影响解析 11主城区住宅市场情况 14成都各方位住宅情况 16产品供需特征 181.2成都房地产市场趋势 19大势分析与判断 19住宅情况走势分析 19成都市场走势小结 211.3成都豪宅情况 22成都豪宅分部 22成都豪宅特征 23成都豪宅格局 25麓山豪宅格局 271.4铂雅苑竞品情况 28誉峰 28 34保利康桥 38城南一号 43金悦湾 48锦天府 54望今缘 58雍锦汇 62第二局部区域介绍 652.1中国未来第四城——成都 65成都文化 65成都开展 69成都未来——中国中西部经济金融中心 702.2天府新区 71天府新区规划范围 71天府新区空间布局——一带两翼、一城六区 72天府新区实施步骤 73天府新区交通规划 73天府新区代表工程 742.3麓山板块 79麓山概况 79麓山人文 80麓山交通 81麓山配套 822.4交通 83城市动脉 83区域动脉 832.5铂雅苑对区域价值的提升 83城市价值 83规模价值 842.6麓山板块未来的开展 84未来新城中心 84田园都市 85全国高端人居板块 85第三局部开发商品牌介绍 863.1雅居乐集团介绍 863.1.1雅居乐集团介绍 86企业理念 87公益事业 88荣誉历程 89集团产业 90各地代表工程 913.2星河湾地产控股简介 93企业理念 94荣耀中国 95赞誉：世界友人看星河湾 97星河湾集团产业介绍 98星河湾各地工程介绍 1003.3两大品牌开发商的合作意义 1043.4品牌故事 105广州星河湾 105北京星河湾 106浦东星河湾 106海怡半岛 106太原星河湾 107上海星河湾 107鄂尔多斯星河湾 108澳门星河湾 1083.5公关活动 1093.5.1北京星河湾: 1093.5.2广州星河湾及星河湾·海怡半岛 1103.5.3上海浦东星河湾 1123.5.4太原星河湾 1173.5.5上海星河湾 1193.5.6成都铂雅苑 120中国星河湾大会 120第四局部、成都铂雅苑规划介绍 1244.1铂雅苑总体规划特色 124地块根本数据 124规划设计理念 125建筑布局 126工程与周边环境的融合 127动线布局 127成都铂雅苑创新 128第五局部、成都铂雅苑工程信息 1285.1铂雅苑建筑介绍 128建筑风格 1285.1.2建筑用材解析 129土建、结构工程 131车库 131工程建设及配套 1325.2铂雅苑装修介绍 1345.2.1户型设计原那么 134铂雅苑精装设计原那么 136设计理念及风格 1375.2.4室内精装选材介绍 1385.3成都铂雅苑园林 145园林设计理念 145铂雅苑园林规划五大原那么 146铂雅苑一期园林景观介绍 1475.3.4成都铂雅苑园林特点介绍 1525.4成都铂雅苑配套 162成都雅居乐-星河湾酒店介绍 162酒店效劳体系 164高端开放式商业街 167高端教育配套 1685.5铂雅苑物业介绍 169物业管理公司介绍 169物业“金钥匙〞效劳介绍 170物业效劳范围 171物业收费标准 173铂雅苑物业效劳的优势 175第一局部成都房地产市场本篇将结合中国房地产宏观市场情况，一方面通过分析和比照住宅市场的供给、成交及价格等根本情况，旨在了解成都市住宅市场开展的整体趋势；另一方面就各区域对市场做进一步比照分析，旨在了解各区域市场开展情况及走势。同时针对性的对铂雅苑竞品工程进行详细的分析，了解成都豪宅工程的局势。成都房地产市场情况2021年的中国楼市犹如一场博弈大战，高潮迭起，备受关注。行政手段不断加码，“限购〞、“限价〞、“限贷〞等调控政策全面升级,但从频频出台的政策依然可以看出，央行在2021年上半年持续收紧货币政策，下半年收紧步伐却明显放缓。在经历过2021年央行三次加息、六次上调存款准备金率、一次降准的货币政策后，2021年上半年三次降准，缺乏一个月里连续两次降息，不难看出2021年的货币政策趋于宽松。然而，我们也看到，除货币政策有所放松之外，房地产调控并没有大的政策出台，多是在稳固调控的根底上，进行微调。在价格方面，各大开发公司屡次对销售价格进行调整，几经波澜，甚至出现阶段性价格触底，在推盘方面，各大开发公司也时时调整推盘策略，以求在最好的时间节点得到相应的销售效果回报。近期主要行业动态1.1.1.1第39届春交会191楼盘亮相三环外楼盘打主力4月29日－5月3日在成都世纪城新国际会展中心举行的第39届成都市房地产交易会(2021春季)，截至目前，共有参展开发商111家，参展工程191个，保利、华侨城、华润、万科、蓝光、置信、中粮、把戏年、绿地、和记黄埔等品牌企业悉数参加。参展工程的分布来看，三环外占据绝对主力，达147个，其次是二三环之间。从城市方位来看，城南、城西的楼盘最多，都在50个以上。1.1.1.2成都首套房贷款或已放宽称最高8.5折优惠据富房不动产黄忠店店长凌杰介绍：“农行、招商等有时机拿到9.5折，甚至是9折的优惠。〞美联物业西南区区域经理杨小华那么告诉记者：“我所知道最优惠政策出现在邮储银行，给了8.5折。〞不过他们均称，这些客户的资质非常优秀。“除了个人资信非常好之外，有的银行要求贷款人在该行有一定数量的存款，有的银行那么希望贷款付出去以后至少有50%的贷款额能够在账面上滞留3个月。〞1.1.1.3新春网上房交会上百房企参展7个区(市)县组团2月27日~3月4日，第4届成都市网上房地产交易会将隆重举行。据统计，截至目前，本次展会已有108家开发商参展，展示楼盘达173个，不仅万科、华润、中海、龙湖、华侨城、绿地、中粮、蓝光等一线品牌开发商携旗下名盘悉数参展，近一两年进入成都的实力开发商也携品质楼盘首度亮相。1.1.1.4去年130城市卖地收入超1.8万亿土地市场入寒冬2021年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中上海土地出让金1260亿元，居全国第一，但与前年相比减少16.7%；北京位列第二，同比减少37.9%，降幅非常明显。中国指数研究院发布?2021年中国130个城市土地市场交易情报?显示，成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少主因。中国指数研究院副院长黄瑜接受采访时表示，开发商资金链紧张，整体拿地热情不高，全国各大中心城市成交量、成交单价下跌，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜，土地市场进入名副其实的“寒冬期〞。1.1.1.5成都住房公积金将下限调至960上限至13284元成都公积金中心相关负责人表示，2021年度成都市的住房公积金缴存基数将上调，调整后，职工每月的住房公积金缴存额将相应增加，职工使用住房公积金购房或还贷都将享受到更多的实惠。本次调整的具体方案为：彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县职工住房公积金缴存基数下限由780元上调为960元；成都市其他区〔市〕县职工住房公积金缴存基数下限由850元上调为1050元。同时，全市缴存基数上限由11571元调整为13284元。1.1.1.6今年投资1818亿元成都将会实施650个重点工程从成都市2021年重点工程工作会上得悉，今年成都将实施市级重点工程650项，总投资10740.86亿元，年度方案投资1818.36亿元，平均每个工程投资约2.8亿元，主要涉及重大产业化工程、根底设施工程和民生社会事业工程。在这批重点工程中，重大产业化工程有511个，年度方案投资数量占全年方案投资总额六成以上。有91个工程已列入四川省重点工程，年度方案投资574.11亿元。今年成都市将要实施的650个重点工程中，产业化工程有511个，年度方案投资1092.92亿元；根底设施工程59项，年度方案投资598.37亿元；民生社会事业工程80个，年度方案投资127.07亿元。按照重点工程建设方案，今年将有96个工程竣工投产，331个工程将加快建设步伐，促进193个工程开工，还有30个工程进入前期储藏阶段。市发改委相关负责人表示，为确保这一批重大工程的建设，今年成都将从资金、土地、电力、天然气等要素上对重点工程进行保障，确保193个市级重点工程开工建设，427个在建重点工程顺利实施，加快30个储藏工程的前期工作，全年确保完成重点工程投资1818亿元，力争完成2300亿元；确保26个省重点工程开工建设，65个工程顺利实施，全年力争完成省重点工程投资574.11亿元。近期主要市场政策及影响解析住建部：建设用地容积率管理方法2021-03-20主要内容：要求容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。此外，任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。?方法?还规定，城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。违反本方法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。影响：住建部要求严控容积率，违规将予以处分，这一标准有利于标准全国土地出让市场，促进市场健康合理开展。央行：决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2021-02-18主要内容：从2021年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。影响：央行频繁的运用各类数量型工具，调节银行体系流动性。可以预见在稳健的货币政策下，适时适度的微调开始提上日程并发挥作用。预计，中短期内政策鼓励的首套消费需求将继续得到信贷支持，而降准周期的到来也或将为改善性需求的房贷开启大门。央行：决定下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间2021-06-07主要内容：自2021年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起：〔1〕将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；〔2〕将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。影响：信贷破冰将全方位加力刚需入市，给楼市走出底部提供了政策支持，预计局部楼盘工程的成交量会逐渐增加。成都市规划管理局：成都市中心城区大型城市综合体工程规划管理补充规定2021-05-09主要内容：从选址，规模，城市功能和规划控制几个方面做出详细的规定影响：该规定旨在提高准入门槛的政策，被业界视为成都相关主管部门对综合体疯狂扩张的现状踩下刹车的举措。成都市房管局：关于2021年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格2021-03-28主要内容:公布了中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格，享受优惠政策普通住房按规定应同时满足的条件。影响：该政策的出台明确了中心城区享受优惠政策的普通住房的条件。成都市国土局：成都市北城改造土地利用实施细那么〔试行〕2021-05-28主要内容：细那么明确，被确认为北城改造的工程，所在地区政府应制定详细的改造方案。改造方案中应明确改造类型、被拆迁人安置方案、建成后的建筑形态，产权如何分割等内容。影响：由于“北改〞区域内已形成许多很小的区域，不利于进行整体规划建设，通过“地随房走〞原那么和第三项“实施整体规划统一建设〞，可以整合边缘的土地，不仅使“北改〞更深入，更多居民享受“北改〞惠民政策，还可以科学整理土地资源，吸引社会资金参与北城改造。1.1.3主城区住宅市场情况住宅市场概况2021年上半年开春后市场处于低迷阶段，但是进入2月后开始上升并提前进入了小阳春，在首套房贷利率回归基准及开发商的“以价换量〞，一定程度上减少了购房需求者的观望情绪，市场开始回暖，成交量也逐渐攀升。市场一路活泼，一直维持到6月开始缓慢下滑。2021年上半年一手住宅市场在小阳春和房交会的双重影响力下，供给出现阶段性顶峰，成交呈现波动上升的趋势，出现供不应求的局面。2021年上半年，成都主城区新增供给商品住宅35290套，供给面积为348.98万平方米，环比减少30.7%；成都主城区商品住宅成交41213套，成交面积为378.75万平方米，环比增长23.7%；供需比0.92。2021年上半年刚需集中爆发，主导市场，加之信贷微调，央行降低存款准备率，政府再次强调了抑制投机投资性需求，首次置业的客户群体纷纷下手，成交量震荡上扬。整体上看，2021年上半年商品住宅市场供不应求，市场较为活泼。供给震荡上升2021年上半年，在经历“小阳春〞“红五月〞后，市场出现供不应求的局面。在这良好的市场下开发商信心增大，急于回笼资金，加快了推盘速度。故在房交会后市场一手住宅供给在连续几周下滑又开始上升，库存仍处于调整期，预计后期供给会逐渐平稳。2021年1-6月，一手住宅供给量为348.98万平方米，环比减少30.7%。同比减少3.1%。政策微调刚需入市2021年上半年受政策影响，局部刚需购房者处于观望态度，成交量受挫。而进入2021年以后，受央行降息、利率优惠、住房公积金政策利好等影响，刚需结构性入市。1月传统春季淡季，成交较为平淡；二月三月“小阳春〞，成交上涨，五月“红五月〞飘红，六月传统上的淡季来临，成交量开始回归平稳。2021年上半年，一手住宅成交量为378.75万平方米，同比增长11.5%，环比增长23.7%。整体上看，住宅成交较为活泼。价格阶段性触底2021年上半年量涨价跌成为市场的主旋律。在信贷与政策相对放松，地方政策频频出台政策刺激刚需市场的背景下，导致住宅市场出现明显的复苏，开发商再度大幅度调整价格体系的期望减弱。2021年上半年，成都商品住宅均价为8214元/平方米，同比下降5.0%，环比下降7.3%。商品住宅市场供需特征2021年上半年，除了1月春节来临市场处于淡季供给量疲软以及5月市场以消耗存量为主外，一手住宅的供给量一直上扬；到了二月三月市场环境压力有所减缓，市场进入旺季，开发商推盘放量的速度开始有所加快，4月供给到达顶峰。2021年1-6月，商品住宅供给量348.98万平方米，同比减少3.1%。由于政策的良好形势，自小阳春后，市场一手住宅成交量一路高位波动到五月，成交市场活泼，临近淡季，成交量开始逐渐下滑到平稳。2021年1-6月，商品住宅成交总量为378.75万平方米，环比增长23.7%。2021年上半年，“微调〞、“降息〞、“利率优惠〞“楼市见底〞成为市场热词，以价换量效果显现，开发商趁此时机推出各类降价促销，降价成为主旋律，6月局部房价开始止跌。2021年上半年成都商品住宅均价为8214元/平方米，同比下降5.0%，环比下降7.3%。1.1.4成都各方位住宅情况各方位商品住宅市场概况2021年上半年，各方位商品住宅新增供给依然是呈现出东、南、西三足鼎力的局面，城南依旧是主力军，商品住宅新增供给149.25万平方米，环比下降27.7%，占市场新增供给量42.8%。供给量相对于去年下半年来说有所下降，然而成交量却是一路看涨。各方位成交量齐齐上扬。良好的政策形势，各方位均推出的刚需型产品满足首次置业客户需求，城南区域依然位居各方位之首，城东城西其次，大致持平。城中方位供过于求，依然掉尾。去年的限购、限贷政策之下，今年政府强调对房价的过快上涨进行控制，开发商以价换量，各方位成交均价齐齐下降。中、东、南、西、北成交均价分别为10000元/平方米、8075元/平方米、8412元/平方米、7930元/平方米和7850元/平方米。环比分别下降2.4%、2.9%、5.6%、3.6%和3.8%。供给城南冲高2021年上半年，新增供给以城南为主，其次为城东和城西，自去年下半年到今年上半年，城南一直首冲，供给量处于在较高位。上半年城南供给149.25万平方米，环比下降27.7%，占市场新增供给量42.8%。其次城西，供给70.78万平方米，占比20.28%；城东总供给67.98万平方米，占比19.48%。城中方位供给量最少，作为城市的核心，城中区位和配套是无可置疑，但是由于城中方位地少，价格高，所以供给量一直都在低位。2021年上半年城中方位新增供给25.6万平方米，占总供给量的7.34%。环比减少36.1%。各方位价格齐齐下跌2021-2021年上半年，各方位商品住宅成交均价波动起伏，到去年下半年房价开始呈下降趋势。延续2021年的限购、限贷政策，今年政府仍然三令五申，持续对房价的过快上涨进行控制，开发商以价跑量，各方位成交均价齐齐下降。中、东、南、西、北成交均价分别为10000元/平方米、8075元/平方米、8412元/平方米、7930元/平方米和7850元/平方米。环比分别下降2.4%、2.9%、5.6%、3.6%和3.8%。其中城南跌幅最大，主要是城南上半年供过于求，而城南为天府新区，高品质楼盘较多，在某种程度上降低价格促使成交量上涨。各方位商品住宅成交纷纷上扬较去年同期，2021年上半年各方位成交量齐齐上涨。其中涨幅最大的为城东。商品住宅成交面积为80.3万平方米，环比增长78.2%。一方面东边开始入驻大品牌楼盘，让该区域价值得到上升；另一方面“北改〞等政策因素刺激。成交量最高的依然是城南，随着天府新城建设的推进，区域抗跌性日益增强，南富西贵的理念一直都是消费者置业考虑的一个因素，在今年上半年，城南方位成交121.48万平方米，占比32.1%。环比增长8.4%。城中区域成交占比依然最小，该区域工程多为投资小户型或豪宅大户型，价格稍高，在限购政策下属于不讨好的产品，因而销量欠佳。不过比起去年下半年也有所增长，今年上半年城中区域成交20.37万平方米，环比增长14.4%。1.1.5产品供需特征高层、小高层、超高层占据主导目前，成都商品住宅市场主要以高层、小高层和超高层工程为主，市场供给占比达98.1%，成交占比达98.0%。其中，高层工程的供需最为旺盛，供给占比为58.0%，成交占比为77.7%。而多层工程由于开发本钱较高，目前主城区供给量越来越少，上半年供给占比仅为1.0%。别墅工程定位高端客群，历年供给偏少，今年上半年的别墅产品供给占比为1.0%，成交占比为0.3%，别墅类工程中，上半年供给量最大的是位于城东的绿地锦天府。70-90平米户型是市场主流从各面积段的供需情况来看，70-120平米中大户型占据市场主导，楼市供需结构相对合理。并且与市场以刚需和改善型需求为主的情况相吻合。在各面积段中，70-90平米户型供给和成交占比最大，供给占比为42.6%，成交占比为47.2%；其次是90-120平米户型，供给占比和成交占比均在22%左右，供需根本饱和。由于投资需求被极大抑制，50平米以下产品供给占比最小，供给占比仅为3.8%，成交占比也仅在2%左右。1.2成都房地产市场趋势1.2.1大势分析与判断从图表分析可看到，判断大势是否向上，必须考察商品房和土地两个要素的量价变化情况。而这几个变量是否上涨，必须依赖如下图的一些要件的满足。追溯到底，有几个“根要件〞很关键：政策是否允许非刚需进场；如果不允许，开发企业是否提价迫使刚需离场。如果刚需离场，而改需未入，那么成交量堪忧。土地市场的信心恢复也是短暂的，会受到商品房市场的影响。1.2.2住宅情况走势分析后期供给小幅度上扬并开始趋于稳定2021年上半年供给量比去年下半年有所减少，但是仍在正常范围内波动。2021年上半年较好的商品房成交消耗了一定的市场库存，信贷微调，五月成交量飘红，大大的增加了开发商推盘热情，力求通过增加销量最大限度的回笼资金，所以后期在供给量方面并没有在低位徘回而是有一定幅度的上升，预计后期供给量小幅上扬后将趋于稳定，但不排除集中放量的可能性。成交量稳中有降2021年下半年，受限购政策影响，整体市场较为萧条。在这种情况下，今年上半年不少高价楼盘开始选择割肉削价以换取销量，刚需型户型集中放量，成交在上半年2月到五月出现了一个小顶峰。6月，成交量回落开始趋势明显，整体市场进入淡季后结构性回落。而且现在入市的商品房大多为刚需产品，外加信贷方面的政策还继续在市场中发酵，所以预计后期成交量会稳重有降，归于平稳。成交均价止跌微涨去年市场量价齐跌成为一个主流趋势，而今年上半年这种“以价换量〞的现象更是延续到了今年五月。政策的微调更是促进着成交量的攀升，开发商趁良好的市场环境加紧回笼资金，加大促销力度，价格下调对成交量的拉动作用显得极为重要。然而这种趋势在6月开始结束，进入6月以后，局部住宅止跌微涨，均价在一定的程度上有了小幅度的上升。但是目前市场心态下的“降价跑量〞“政策微调〞等关键词,而且仅仅是针对首次置业者的贷款利率等进行的调整，由此引发的房价微涨预期难以获得市场认可，在这种“量价齐涨〞的态势下，必定会加大消费者的观望情绪。而开发商在回笼资金后市场环境压力减小，故减少优惠或小幅调整价格。预计在后期，房价止跌微涨。70-120平米户型仍是主流市场主要由刚需自住和改善型需求支撑，预计未来一手商品住宅市场的产品供需仍将以70-120平米中大户型为主。由于投资需求被极大抑制，较小户型产品的市场需求量将维持在较低的水平。而各建筑物业类型中，高层、小高层和高层的供需将持续旺盛。1.2.3成都市场走势小结从上半年各经济指数看，我国经济情况并不乐观。CPI、PPI均持续下跌，低于预期，未来或将出现“防通缩〞的局面。政府将继续“稳增长〞，加大政策预调微调力度，或将出台新的刺激经济政策，如降准、税率改革等。国房景气指数持续下滑，落入不景气区间，根据我司对经济指数及国房景气指数变化与政策调整变化关联性的监测与研究，得出下半年政策出现一定微调的概率大。关键的一点是是否放宽对改善性需求的购房门槛。而从国家以时间换空间的调控手法看，调控最终目的应该是调整国家住房结构，因此在加强保障房建设的同时，鼓励中低端房源建设，以抓住调控时机，积极改善中低端居住供给，以实现供需结构调整，最终实现全国楼市良性开展。因此，下半年鼓励“首改〞入市的概率大，而其他需求估计不能允许入市。另外，各地微调因地制宜，并非某个政策在某城市成功了，就能以此复制开来。从全国楼市上半年的表现看，开发商资金回笼状况良好。而在目前经济环境下，货币刺激措施陆续出台，预计，下半年开发企业资金或将进一步得到缓解。从土地市场看，综合当前的房地产市场表现，预计后期住宅用地供销走势稳中小升。办公、商业等目前政策真空地带吸引众多开发企业尝试进入。而以成都而言，商业、工业用地已然占据半壁江山，非住宅物业供销量也剧烈猛增。但供销关系已经比拟恶劣，虽然未来有经济开展的支撑，有未来效劳业快速开展的产业支撑，未来商业办公市场前景看好，但目前而言供求关系仍然非常恶劣。从商品房市场看，不管是全国还是成都市场，都要清醒的看到，上半年的成果是“以价换量〞得来的。而从6月数据看，开发企业已然为4、5月成交旺季冲昏了头脑，价格略有上涨。如果下半年非刚需不入市，成交价格已然面临巨大天花板压力。“性价比〞是目前市场主力弘扬的基调，因此城西的商品房供销情况良好。下半年如果市场需求格局不发生变化，产品依然以高“性价比〞为需求主力。1.3成都豪宅情况1.3.1成都豪宅分部从成都豪宅分布示意图观察得知：城南为成都豪宅起源地，同时是豪宅体量最大，竞争最剧烈区域。2021年度，城南板块与城东攀成钢板块是成都最炙手可热的豪宅板块。1.3.2成都豪宅特征电梯豪宅以“大面积〞纯住宅规划为主现有的电梯豪宅工程类型主要以“纯大面积〞住宅规划为主，以强调工程的高端品质和圈层感受，占78%的工程均为“纯大宅〞规划。如誉峰、龙湖世纪景峰、华敏世家、蓝光公馆1881、中海.金沙府、望今缘、九龙仓.雍锦汇等。同时，有22%的工程那么采取“混合型〞规划，在工程地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王〞户型，其他区域那么以中小户型规划为主，如城南1号等工程。电梯豪宅梯户配置以“3梯2户〞和“2梯3户〞高配置为主在工程梯户配置上，电梯豪宅工程为提高居住档次，保障住户的居住私密性，表达居者尊崇身份，均采取有高端的梯户配置，而且工程档次越高，电梯配置越多。在现有电梯豪宅工程中，品质最高端的工程采用了“2梯2户〞或“3梯2户〞的高端配置，分别为主人和保姆设置了不同的电梯通道，有效防止了保姆与主人日常生活动线的相互干扰，提高主人居住品质。如誉峰、紫檀、世纪景峰均采用了此种配置。同时稍低档次的电梯配置也为“2梯3户〞，尽量减少同层居住户数，保障居住空间的开阔性和良好的居住品质。现有电梯豪宅梯户型结构以“平层结构〞为主，同时户型设计更讲究别墅级功能分区及功能扩展现有的电梯豪宅工程中，户型结构以“平层结构〞为主，占了81%的绝比照重；跃层式结构的户型配比仅占了4%的小比例，主要分布在建筑的顶层或底层；虽然户型以“平层结构〞为主，但在产品上更加讲究内部功能分区的合理性，大局部户型设计了双入户、主人卧室功能扩展、工人起居活动区与主人活动区完全独立等，有效防止了工人活动对主人生活的干扰。顶级私人会所、恒温泳池、五星级酒店、极致园林景观等高标准配套是成都高层豪宅的标配从目前电梯豪宅配套设施来看，“豪华会所〞、“入户大堂〞、“景观资源〞、“顶级物管〞等是现有电梯豪宅最主要的共同配套。所有工程均在工程的会所、入户大堂等公共局部投入了大量资金进行豪华设计，紫檀工程那么在每单元规划设计了双入户大堂，并规划了独立的休闲厅。对于电梯豪宅工程而言，会所及入户大堂的档次成为了工程档次的代言。在工程的景观环境打造上，由于大局部工程外部自然景观资源缺失，因此各工程充分利用地块的地形地貌，精细规划，最大限度地利用地块进行小区中庭园林景观的打造，营造最正确的小区园林景观环境。现有的电梯豪宅中，除南湖国际社区、保利康桥等工程有良好的外部自然景观外，其他工程的外部景观环境那么更多地依赖于市政配套景观。客户群体经历三代居住文化，出现别墅—城市电梯豪宅回归热潮，半个“豪宅产品专家〞，眼光挑剔，圈层效应明显从第一代居住文化开始，高端客户大量涌入城市中心购房；随着城市化进程的加快，人们又开始经历第二代居住文化，向城外进军，追求田园般的居住享受；但由于郊区功能的单一，交通的不便和效劳配套设施的缺乏，人们慢慢发现，现代都市人自身的社会属性制约了他们不能离开城市；大批曾购置别墅居住的高端人群出现回流潮，出现第三代居住文化，他们不再仅仅满足只是购置一处住所，他们更倾向于居住空间的资源全方位的优势，眼光挑剔，圈层效应明显。1.3.3成都豪宅格局豪宅作为城市化进程中的必然产物，代表着一个城市最高端的居住形态。近年来，随着一线知名房企悉数进入成都，由他们带来的豪宅之风，让成都楼市如步青云，目前成都豪宅开发水平已经比肩国内一线城市，成为西部豪宅的领跑城市。大腕云集城南最早发力在豪宅的城市布局上，目前来看豪宅最集中的区域非国际城南莫属。城南作为成都传统的富人区，是率先开展豪宅的区域，随着国际城南开展的种种利好刺激，加上高新区财富人居的聚集，开发商在豪宅布局上也更倾向于城南。有调查数据显示，目前成都50%的豪宅都集中在城南，特别是城市中轴人南延线天府大道两侧，更是成都豪宅最密集的区域。城南豪宅市场的爆发集中在2021年，正是这一年成都豪宅进入了快速开展阶段，同时奠定了城南豪宅区的根底。当年，中海、九龙仓、新鸿基、深长城、龙湖、华敏、华润、新世界、千和、森宇等一批知名的实力企业先后进入该区域，打造豪宅工程。中海·城南一号、晶科名苑、新鸿基悦城、半岛城邦、华敏世家、紫檀等高层豪宅工程的华美亮相，让成都楼市为之震惊，首次领略到高层豪宅的魅力，而以天府大道为主轴的豪宅分列地图，也让城南快速跃升为豪宅最密集的区域。紧随其后的2021年，城南豪宅大军又新增了置信丽府、合景泰富·誉峰等业界关注的豪宅工程，誉峰开盘价每平米过万更是带着成都豪宅真正驶入万元时代。今年，城南的豪宅布阵中还将增加保利、重庆棕榈泉、复地、厦门建发、仁和春天多家实力房企，有业界人士认为，正是由于此前多家一线房企的入驻及开发的深入，使得城南豪宅开展已经进入一个新的阶段。后起之秀城东紧随其后最先改变城东居住品相的建设路，集中了龙湖、万科、首创等实力开发商，他们带来了居住品质的提升，也将该区域领入豪宅开展的方向。相对于城南，城东的豪宅市场开展略显滞后，但随着九龙仓、华润、国嘉地产等企业重磅推出的豪宅工程，使城东成为又一豪宅开展的重点区域。时代豪庭是九龙仓在成都打造的首个工程，其打造的豪门生活已经让这个工程坐拥15000元/平米的身价；城东首席大盘华润翡翠城也在去年推出依云府187-316平米的河岸云邸；四海逸家空中别墅的成功案例，让城东豪宅也有了标志性的作品。有业界人士认为，城东豪宅市场的后发制人，与成都制定的“一街一城〞金融双核产业格局有紧密的联系，随着全国最大融资超市在东大街启动运营，成都豪宅市场布局也将向东转移。在城东，聚集了20000亩国家4A景区三圣花乡、100000亩的十陵中央公园、2000亩的绿轴公园等大面积的公园景区等，与打造豪宅所要求的自然条件吻合；而金融双核的规划，大量金融机构以及相关的高收入金融人士的入住，也将带动城东豪宅的开展。1.3.4麓山豪宅格局在成都楼市，麓山板块一直以来都是最高端的豪宅集散地，麓山国际社区独立别墅长岛、蔚蓝卡地亚、成都雅居乐香草山、蓝山国际等一个个在业界颇具知名度的品牌工程，只要有房源很快就销售一空。随着楼市调控力度的逐渐加大和成都地铁1号线的开通，麓山板块豪宅格局正在发生改变。品牌开发商云集打造国际社区麓山板块即麓山大道沿线区域，是城南副中心的重要组成局部，它的开展初期主要由占地4000余亩的麓山国际社区构成，该工程是集运动、居住、休闲、娱乐、教育等功能为核心的超大型开放式国际社区，是与城南副中心配套的重要功能区。随着成都市经济的快速开展、城南国际化步伐的加快以及房地产市场开发的持续推进，以麓山国际社区为代表的麓山板块已经集中了麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、雅居乐花园、洛森堡新殿、河畔新世界等一批规模大、品质高的大型综合型工程。“随着万华、旭和地产、新鸿基、新世界、万科、恒大等品牌开发商相继入驻该区域，多个具有国际元素的楼盘使这里成为名副其实的国际人居区。〞成都全心地产代理中心总经理李国峰认为，这里将作为城市未来开展的居住中心之一，结合原生生态环境，以低密度住宅开发为主，建设以高尚居住和娱乐休闲产业为主的“国际城南第一居所〞。资源稀缺配套完善板块价值凸显李国峰说，目前麓山板块优势日益显现。南湖度假风景区落成、极地海洋世界开门迎宾、地铁1号线通车、第二绕城高速开工和麓湖的加快建设，直接把麓山板块推入了开展的快车道。目前，区域内除了麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、洛森堡等多个别墅工程外，也出现了恒大名都、万科海悦汇城等精品楼盘，形成一个满足中、高端居住的品质生活住区。未来，这里将集高端物业、顶级华宅和时尚秀场于一体，形成多个商业中心、五星级酒店、国际学校，在稀缺的自然资源和高端配套的相互作用下，这里已经成为国际城南最主要的居住区之一。据了解，在成都市建设世界现代田园城市的规划中，新鸿基、新世界、万科、恒大相继入驻该区域，新世界20万平方米的大型商业中心，极地海洋世界大型商业广场近在咫尺，麓山生活超市，麓镇商业中心已开放营业。多条主干道快速直达麓山大道，即将开建的红星路南沿线以及地铁1号线延长线直通家门口，片区繁华指日可待。“正是由于生活配套的逐渐成熟，才使麓山板块成为更多购房者关注的区域，让原本想在其他区域置业的消费者最终选择了这个区域，分享新城南向国际化大都市一日千里的开展速度与建设成就。〞成都健鹰地产总经理杨健鹰认为。1.4铂雅苑竞品情况1.4.1誉峰1.4.1.1工程介绍誉峰荟萃家装顶级品牌，德国杜拉维特，汉斯格雅全球卫浴专家，西门子厨房电器，大金中央空调，顶级中央地暖及热水系统。根底信息物业类别住宅建筑类别高层占地面积174亩总建筑面积380000m2物业地址高新区万象南路360号所属商圈新城南板块〔高新区〕容积率2.95绿化率43%车位1：2楼层状况30层户数:1644社区配套会所、酒店梯户比2梯1户，2梯2户，3梯2户装修状况6000-10000元/㎡精装户型面积201-221㎡物业费3.95元/平方米·月开盘时间二期2021-05-15入住时间2021开发商成都市中天盈房地产开发物管公司广州市宁俊物业管理成都分公司开发周期二期开发售楼地址高新区万象南路360号周边配套商业配套：国际城南规划200万方商业，工程内37万平方米的高端商业配套；城南一号27万平方米商业，中信广场，万达广场，中航广场都将打造大型的旗舰店商业。学校：工程对面成都泡桐树小学，已在招生成都美术国际学校，成都职业技术学院，四川大学分校区，华西医科大学分校区，四川音乐学院分校区等幼儿园：工程后面，双语幼儿园医院：成都市急救中心、四川省第二人民医院、四川省中医药研究所、成都市第一人民医院等；政府机构：成都市政府新办公区、国际会展中心、成都海关、创新产业孵化园、外国领事馆区、新益州公园、极地海洋世界、生态湿地、成都港旅游码头、国际高尔夫等；金融机构：建行、农行、工行、平安保险等10多家金融机构形成一个西部最大的金融后台效劳中心为这里的各大企业提供金融支持CBD国际化配套：国际城南购物商圈、骄子国际会议中心、洲际酒店、假日酒店、宜家家具、欧尚超市、荷兰GTC、时尚天堂购物街等，带人造沙滩的海洋乐园、1800座的歌剧院与2万平米的艺术馆、高尔夫主题体育公园等国际都会城市配套。工程配套创新景观泳池5000平方米的高端会所14000平方米的集中景观45度错位建筑设计，户户不对望，私密性的保证银、白、灰的建筑立面，挺拔修长，简洁、大气9米挑高，五星级大堂入户配置产品信息①历次推售户型配比面积套数百分比面积套数百分比四房75262.67五房32827.33200-210㎡37331.08㎡988.17180-190㎡16513.75220-230㎡605㎡13211240-250㎡544.5220-230㎡564.67210-220㎡484190-200㎡252.08360-360㎡302.5210-220㎡10.08350-360㎡272.25三房1149.5330-340㎡40.33190-200㎡1149.5290-300㎡20.17跃层60.5360-370㎡20.17㎡20.17340-350㎡20.17310-320㎡10.08260-270㎡10.08330-340㎡10.08㎡10.08㎡10.08②在售户型配比面积套数百分比223㎡5633.70%201-203㎡5633.70%182-184㎡5432.53%③在售户型展示180平米，4室3厅3卫1厨200平米，4室2厅3卫1厨④价格及销量从价格走势上看，工程价格呈缓慢下降趋势，目前均价16000元/平。成交上，月均走量约20套，在成都豪宅中仍处于领先地位。目前誉峰在销售上暂无优惠，销售均采用一口价。小结优势：1、开发商名气较大，在市场上有较大影响力；2、消费者对开发企业工程品质感的认同；3、户型面积区间跨度较大，消费者选择面较广；劣势：1、现推2期局部楼紧邻变电站，客户担忧辐射对此存在抗性；2、一期现房，与局部客户预期有差距；3、一期市政规划的幼儿园和农贸市场影响高端物业的品质感。誉峰在经历了长时间的品牌沉淀以后，已经逐渐成熟，在成都乃至西南片区都有较为广泛的认知度。它的产品及园林一直是成都豪宅的典范作品，目前誉峰一期已经开始交房，销量也一直处于成都豪宅的领导地位，足见其在成都的品牌地位。工程简介成都ICC-“成都环贸广场〞由新鸿基地产、恒基兆业地产、九龙仓集团三强联手打造。工程体量大、综合性强，是西南地区最具标志性的城市综合体之一.本身拥有包含280米的超高层双子塔楼及顶部城市观景台、大型购物中心、高档住宅、五星级酒店、等高端物业，将构筑未来成都门廊式的新地标。根底信息物业类别住宅、城市综合体建筑类别高层、超高层占地面积308亩总建筑面积125万m2物业地址锦江东大路二环路外沙河畔所属商圈东大街容积率6.1绿化率18%车位10893个住宅局部1：1.6工程配套本身拥有包含280米超高层双子塔楼及顶部城市观景台、大型购物中心、高档住宅、五星级酒店、等高端物业户数共计2359，当期930户梯户比暂无资料户型面积开盘预计推出100-180㎡住宅房源物业费暂无资料开盘时间2021年4月27日入住时间2021-1开发商祥宝投资〔成都〕装修状况毛坯开发周期:三期开发售楼地址锦江东大路二环路外沙河畔工程周边配套交通配套：二环路、龙舟路、东大街及延伸线、双桂路、驿都大道、东客站、2.5环等。公交：地铁2号线〔在建〕、地铁4号线〔待建〕、地铁9号线〔待建〕、104路、47路、51路、52路等医疗配套：成都市第六人民医院、成都市第十人民医院、成都市第四人民医院、肿瘤病医院、成都市妇女儿童医院等教育配套：川师附中、龙舟路小学、田家炳中学、成都七中、七中小学等购物配套：南邻万达商圈、北接万象城商圈，西面三公里接春熙路商圈，社区配套商圈。银行：中国工商银行、成都银行、中国银行、中国邮储蓄银行等。工程自身配套本身拥有包含280米超高层双子塔楼及顶部城市观景台、大型购物中心、高档住宅、五星级酒店、等高端物业。同时内部设置高档会所及底商。产品信息①户型配比面积套数百分比153-159㎡16744.89%103-117㎡17847.85%160-210㎡246.45%②在售户型展示③价格及销量成都ICC工程于2021年4月27日开盘，共推出220套房源，102、117、155平米户型开盘均价98000元/㎡，内部认购110余套，诚意金收取60余套〔5万〕首批次70%客户属于沿海及港澳客户〔新鸿基渠道客户〕开盘三个月以来，初期成交较为火爆，7月开始有所下滑。小结优势：1、地处攀成钢区域，拥有较强的区域优势，在未来区域内将成为成都未来几大主要商圈之一；2、地处于成都核心区域之一——攀成钢，周边配套成熟，交通便利；3、工程本身配套较为完善，可以形成一体化消费模式，有一定优势；4、成交价格在区域内处于下游水平，高性价比是工程的一大优势；劣势：1、工程商业气氛浓厚，为形成较好的高端住宅气氛。2、工程内部的人居配套也较差，建筑密度较高。ICC作为攀成钢区域第二大的一个综合体工程，它的住宅产品天曜从客观来说居住品质相较其他豪宅来说要低一些，工程更多侧重的是其商业价值。在户型及园林设计方面没有太多出彩的地方。1.4.3保利康桥1.4.3.1工程简介保利康桥工程位于成都城市核心区建设路板块，并且三面环水，被数个主题公园环抱，为原生半岛生态住区，是成都难得一见的适宜居住的珍贵地脉。康桥工程本身是保利地产最高端产品——“尊享系〞系列中的城市豪宅系列工程。保利将康桥系首次引进成都，是为中国西部豪宅物业树立新的标准，作为成都东二环建设路板块绝版的资源性豪宅，保利康桥深谙“和者善筑〞的人居理念，在工程打造之初，就被赋予了极为苛刻的要求：康桥系列工程必须同时具备滨水景观和地处城市重点核心开展区域，以及具有浓郁的人文气氛三个条件。并且成都保利康桥作为为“康桥系〞第四代产品，在延续了优良的锻造工艺外，还融入了长三角豪宅设计的理念，对于豪宅产品全面升级，以最高规格的打造实力，为成都实现“出那么繁华，入那么宁静〞的高端人居梦想。工程根本信息物业类别住宅建筑类别高层占地面积120亩总建筑面积24.7万m2物业地址成华区东二环沙河公园内大蓉和旁所属商圈沙河板块容积率3.0绿化率38%车位2364个楼层状况32-35层户数:当期1182户社区配套下沉式游泳池、室内恒温泳池圣约翰皇家会所、铂金贵族幼儿园梯户比3梯2户、2梯2户2梯3户、2梯4户装修状况毛坯户型面积100-500m2物业费3元/平方米·月开盘时间2021-11-12入住时间2021-12开发商保利房地产(集团)股份物管公司保利金钥匙物业管理开发周期一期开发售楼地址成华区东二环沙河公园内大蓉和旁工程周边配套交通：2、51、52、61、114、159、412、541路麻石桥站，180路建设南三路站，72、324路SM广场站。机场高速东延线规划中的地铁8、9号线。自然：一河三公园，即麻石烟云公园，东区音乐公园，工业博物馆是其最主要的价值点之一。工程三面环水，拥有得天独厚的资源优势。商场：伊藤洋华堂、SM广场、沃尔玛、龙湖三千集、第五大道、万象城等

教育：建设路小学、石室小学、三十中、华西中学、树德中学、电子科大，成都理工大学等医院：第六人民医院、成华区第三人民医院、成华区妇幼保健院银行：建设银行、中国银行、工商银行、兴业银行、农业银行邮局：中国邮政其他：东区音乐公园、成华万达广场〔规划中〕、银泰五星级酒店〔规划中〕、王府井百货〔规划中〕自身配套下沉式游泳池、室内恒温泳池；圣约翰皇家会所、铂金贵族幼儿园；60亩法国皇家园林风格园林产品信息①历次推售户型配比面积区间〔㎡〕供给套数百分比311.08295.69%199.1295.69%170.958717.06%182.3285.49%123.2125650.20%170.06295.69%199.245210.20%②在售户型配比面积〔㎡〕套数百分比12325650.69%170.958717.23%170.065210.30%1998116.04%325295.74%③主要户型展示123㎡，三室二厅两卫172㎡，三室两厅三卫198㎡，四室两厅三卫④价格及销售情况保利康桥从2021年11月开始销售，到目前为止销售100套左右，月均去化10套左右，整体走量较为缓慢。保利康桥从开盘开始销售价格就保持在14000—15000元/㎡，客户抗性较大。小结优势：1、工程本身拥有较强的自然资源优势，一和三公园：沙河，麻石烟云公园，东区音乐公园，工业博物馆，工程三面环水。2、采用围合式建筑，拥有超大中庭景观。3、周边商业及生活配套较为完善。劣势：工程虽货源充足，但是产品配比失调，182平米跃层产品较少。现根本断货，而123,170三居产品体量较多，余货较多。保利康桥地处于沙河旁，三面环水，其中更有三个公园围绕工程，形成了得天独厚的自然资源优势，而且工程周边的商业及生活配套也较为完善，这样使其即便是清水房也能卖出15000-16000的高价。1.4.4城南一号工程简介中海城南1号地处天府新城核心位置，东面距离南北向城市中轴交通动脉天府大道500米，距成都新中心地标性建筑——新益州城市广场“六朵花瓣〞约400米；北面紧邻天府新城东西向景观中轴锦程大道〔锦城大街道宽130米，两侧各50米银杏绿化带，中间30米车行道〕；南面紧邻政府南苑小区。中海&城南1号周边有“三横六纵〞与地铁1号线构筑现代便捷交通网路，城市大规模写字楼等现代商务配套、十大国际化平台、高新产业基地群落、国际总部商务园、五星级酒店集群、金融后台效劳中心、海洋乐园、水上歌剧等；工程南望500米宽原生态城市景观公园带、3000亩天府城市公园、国际体育公园，北邻130米行政级林荫大道，东眺新益州城市景观公园。工程根本信息物业类别住宅建筑类别高层占地面积15万m2总建筑面积32万m2物业地址高新区锦城大道199号〔新益州城市广场西侧〕所属商圈高新区容积率2.85绿化率30%车位2490个〔1:1〕楼层状况24层户数:2049户工程配套80000平米皇家园林，游泳池，网球场等梯户比2梯2户户型面积三居160㎡-240㎡物业费3.00元/m2开盘时间2021-6-1入住时间2021-6开发商中海振兴〔成都〕物业开展;装修状况毛坯开发周期:分两期开发售楼地址高新区锦城大道199号〔新益州城市广场西侧〕周边配套学校：成都七中，泡桐树小学，美视国际学校等；商业：宜家、欧尚超市、富森美家居、荷兰GTC幼稚园：新加坡双语幼稚园；银行：中国建设银行、成都市商业银行、中国工商银行、中信银行医院：成都市第一人民医院、宋庆龄妇女儿童医院、巴伐利亚国际医院公园：新益州城市公园、体育公园其他：海洋乐园、世纪城会展中心工程自身配套80000平米皇家园林，游泳池，网球场等产品信息①历次推售户型配比名称套数(套)配比(%)三房84558.6170-180㎡36725.45158-158㎡16211.23190-200㎡16011.1250-260㎡14810.26㎡80.55四房43129.89185-240㎡30621.22㎡845.83180-190㎡392.7170-180㎡20.14二房16611.5180-90㎡16611.51②在售户型配比面积〔㎡〕套数百分比1954488.00%330612.00%③主要户型展示195㎡，3室2厅3卫248㎡，4室2厅4卫253㎡，4室2厅四卫④价格及销售情况一期开盘到目前为止，工程在09年下半年和11年下半年销售较好。销售最好的月份为2021年11月，一方面工程价格有所下降，另一方面园林景观大局部呈现。销售价格从开盘以来一直上涨，国家调控政策出台后，开始有所下滑，虽然期间有所波动，但整体处于下滑趋势，工程目前均价12000元/平方米，实际成交价11000元/㎡。小结优势：1、工程在品牌商具有一定优势。中海作为全国10大房地产开发商，在业内及野外有较强号召力。2、工程性价比高，工程在配套及地段上都较好，但是价格并不高，在成都豪宅市场属于典型的性价比高楼盘。3、工程地段优势明显，处于城南核心的商务区域内，各种配套设施完善。劣势：1.工程在内部配套上与誉峰等工程相交还有一定差距。2．工程已经进入尾盘销售。人气开始下降。城南一号最大的特点在于其超大的园林景观，94000㎡的园林是目前成都建成工程的第一大。同时，由于城南一号在前期入市时机较好，同时价格相对较低。为城南一号形成了足够的工程影响力。目前城南一号高层在今年四月开始交房，所剩货源也不多，仅剩40余套。未来对工程的竞争不大。1.4.5金悦湾工程简介华润金悦湾是华润顶级高端系产品第一次在成都的落地之作，也是成都目前规模最大、定位最纯粹、配置标准最高的顶级高端居住区。它的亮相，即将给成都高端住宅带来全新的产品标准、设计理念和生活体验，并在成都竖起一个全新的高端豪宅价值标杆。华润金悦湾-中国高端居住的全新范本。金悦湾工程位于成都市历史文化底蕴最浓厚、自然资源最丰富、生活配套最齐全的金沙板块。从商稷周祀的金沙遗址，到杜鹃啼血的望丛寺，再到杜甫草堂的盛唐文韵、青羊宫的晨钟暮鼓……三千年成都，人文向西，贵脉相承。根本资料物业类别住宅建筑类别高层占地面积168亩总建筑面积33万m2物业地址青羊区清波路77号〔IT大道跨线桥北·西三环外〕所属商圈城西金沙板块容积率3.0绿化率30%车位292个1：2.3楼层状况21层、23层户数1300户，当期672户工程配套4000㎡高端豪华会所梯户比2梯2户户型面积205—390㎡物业费4.6元/平方米·月开盘时间2021-9-16入住时间2021-6开发商华润置地〔青羊〕装修状况精装修开发周期:/售楼地址青羊区清波路77号〔IT大道跨线桥北·西三环外〕工程周边配套商场：仁和春天百货、乐宾百货；教育：西南财大、草堂小学〔翠微〕校区、成都市青羊实验中学、成都市树德实验中学〔西区〕、成都市树德实验中学〔西区〕、石室联合中学、市级机关第二幼儿园、西南财经大学幼儿园、金苹果成都花园多元智能幼稚园；医院：四川省医院、华西医院、成都市西区医院、四川省妇幼保健院、成都中医药大学附属医院、成都金沙医院；银行：中国工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、中信银行、招商银行、光大银行、兴业银行；公园：百仁公园、摸底河公园、河滨公园、浣花溪公园、清水河公园;运动：天鹅湖高尔夫俱乐部、东坡体育公园、谛美斯国际健身俱乐部、圣珈瑜伽花语印象店、私人室内高尔夫俱乐部、裕华保龄球馆;餐饮：一品天下大街、琴台路美食街、蜀粹典藏食府、银滩鲍鱼火锅(金沙店)、泰国鱼翅馆、川派印象、柴门河鲜馆、茅庐、金沙元年、徽泰阁;工程自身配套内部配套重点在于其独立会所，会所共三层包含室内游泳池、斯诺克台球室、咖啡厅等星级会所标准；三大欧式中庭花园构建舒适环境；千米商业街提供业主购物休闲。产品信息①历次推售户型配比楼栋面积〔㎡〕户型总量〔套〕百分比19298四室五厅五卫4214.29%4210三室四厅三卫4214.29%20249四室四厅三卫4214.29%2210四室四厅两卫8428.57%22298四室五厅五卫4214.29%21249四室四厅三卫4214.29%合计294100.00%②主要户型展示J户型298㎡，四室五厅五卫249㎡，四室四厅三卫210㎡，四室四厅两卫210㎡，三室四厅三卫③价格及销售情况每个月走量在1套左右，成交单价约2万。金悦湾从开始销售以来并无太多走量，上个月甚至面临滞销的为难处境。小结优势：1、其主推内部设施，包括其皇家园林设计、L型户型设计、私人会所配备、金钥匙管家配置等2、“只为超越所有〞表达了华润不惜本钱只为打造品牌的意图，城西立豪宅标杆的野心表达得淋漓尽致劣势：1、地段三环，目前工程周边配套不齐，暂无优势2、户型注重客厅系统、豪华主卧系统的展现，而忽略其他卧室的舒适度，整体超商务标准靠拢，对于深度舒适居家来说还欠缺金悦湾作为城西精装的最高标准产品，精装报价较高，在城西还未形成豪宅气氛时，客户更多的是选择城南及城东的工程，同时，工程周边除自然资源以外，根本没有更多商业及其他配套。无法构成完善的居住环境。1.4.6锦天府工程简介绿地.锦天府处于东二环中心的繁华区域，配套设施齐全，紧邻规划公园。工程东北方向分布有规划公园和建设中的妇女儿童中心及文轩yoyo幼儿园。紧邻工程的即是成都第三幼儿园，成师附学，成都七中及社区卫生效劳中心，该配套紧邻锦天府，2分钟路程即可到达；工程周边可依托步行十分钟内的由香港置业和香港合景泰富联合打造的高端百货midtown及新鸿基及九龙仓，恒基兆业三家联合打造的综合大型卖场ICC，韩国乐天百货，以及大型综合性商业中心万象城，万达广场和距工程2公里处的几大商圈—建设路商圈，东大街商圈，春熙路商圈及红星路商圈等，购物配套成熟；整个区域消费人群层面较高，形成营造品质楼盘的市场根底.根底资料物业类别住宅、豪华居住区建筑类别叠拼、高层电梯占地面积138亩总建筑面积28万m2物业地址锦江区东二环与汇泉南路牛沙路交界处〔攀成钢旧址〕所属商圈东大街容积率3.0绿化率30%车位2758个〔1:2.2〕户型面积高层185—345m2，叠拼310—490m2户数:1243户梯户比3梯2户3梯3户开盘时间2021年2月〔叠拼〕物业费叠拼6.8元/m2高层5.8元/m2开发商上海绿地集团入住时间2021-6开发周期:一期开发装修状况高层精装〔标准6000元/㎡〕叠拼清水售楼地址锦江区东二环与汇泉南路牛沙路交界处〔攀成钢旧址〕工程周边配套地块周边以中低档根本生活配套为主。周边商业配套较欠缺，但二环路沿线的商业带已经逐步完善。教育配套：周边的教育配套极为成熟，地块旁的七中和小学也在修建，教育配套日趋完善。医疗配套：地块附近规模大的医院较少，距离四川省第六人民医院最近。附近的居民小区内有一些小诊所。市政配套：地块周边距离望江楼公园和塔子山公园较近，到三圣花乡较为方便。工程自身配套“九杏〞顶级会所〔4D影院、双游泳池、健身室、红酒吧等〕全球最尖端的居家科技系统〔智能家居控制系统、日本顶级收纳系统、防胁迫系统等〕3000平米的中心水景以及集音乐、灯光、喷泉、雕塑为一体的特效喷泉产品信息①工程所有户型配比面积区间〔㎡〕供给套数百分比201-2055715.41%183-18511330.54%198-1998422.70%343-344297.84%306-307297.84%268297.84%270297.84%合计370100.00%②主要户型展示C2户型200㎡三室二厅三卫A3户型343㎡四室二厅五卫③价格及销售情况锦天府至今仅在11.12.24内部认购，均价15000-16000.推出20套，认购10套。一期一批次12.7.28开盘，均价18000元/平米，60套销售15套；它采用的并不是日常销售模式，今天现已经在持续蓄客中，日常并不做销售。小结优势：1、开发商名气较大，在市场上有较大影响力；2、开发商在推广过程中大量，长时间的线上线下推广为工程塑造良好的形象；3、户型面积区间跨度较大，消费者选择面较广；4、工程地段优势明显，处于攀成钢板块，连接万达广场及东大街区域。劣势：价格较高，在目前市场环境下难以被较多客户认可；锦天府的开发商绿地集团从客观的角度来说，缺乏豪宅的血统，在豪宅的打造上缺乏经验，锦天府的产品无论是园林，还是室内设计等方面，都仅仅是对品牌装饰品的一种堆砌，没有更多的考虑客户对于产品的需求和产品的品质感，同时其户型都较大，产品线较窄，不利于客户选择。1.4.7望今缘工程简介朗基望今缘坐落锦江之滨，与望江楼公园隔江相望，在规划设计中从工程独特文脉出发，从“缘〞字文理出发，精心打造精心打造代表天地阴阳两栋独特人文建筑，男戴王冠，女戴凤仪，雍容庄重，低敛平实。朗基望今缘在建筑设计中，充分理解运用成都的历史文化，使建筑和望江楼公园完美融入整体城市文脉。以此为设计立意，在外立面设计过程中充分强调外立面设计的文化感和仪式感，运用起源18世纪法国后风行全球的ArtDeco设计手法，精心打造建筑体量。在细部处理上，挖掘凝练具有成都历史文化元素的传统材料及细部处理手法，中体西用，使整个建筑即彰显个性又可以完美的和整个城市的历史文脉融为一体。根底信息物业类别住宅、豪华居住区建筑类别高层电梯公寓占地面积14617平米总建筑面积59831平米物业地址锦江龙舟路2号〔望江楼正对面〕所属商圈东大街容积率4.0绿化率25%车位374个〔1:2.5〕户型面积主力户型240-630m2户数:146户梯户比3梯2户层高开盘时间2021-11-11物业费12元/m2开发商成都市朗基望锦房地产入住时间2021-12开发周期一期开发物管公司朗基物业精装标准8000元/㎡1.4.7.3工程周边配套周边商业：九眼桥酒吧一条街、香格里拉大酒店、好望角、合江亭周边银行：成都市锦江区三圣农村信用合作社成仁分社、中国农业银行望江嘉苑分理处、建行三官堂街储蓄所、农村信用社东光分社、工行龙舟路支行、工行东光小区分理处周边公园：望江楼公园周边医院：空军医院、成都市第七医院周边学校：四川大学、川大附中、川大附小、成都市得胜小学、成都市红专小学、成都市顺江路小学、成都市龙舟路小学周边交通：临二环，龙舟路，顺江路等主要城市干线，交通便利地铁六号线(规划中)工程自身配套宫廷级私人空中全江景会所〔壁球馆、高尔夫练球室、恒温泳池、SPA、健身房、瑜伽馆等共计20000平米超享受配套〕产品信息①工程历次推售户型配比名称套数(套)配比(%)四房11498.28270-280㎡4236.21260-270㎡2319.83230-240㎡1916.38280-290㎡1512.93330-340㎡1512.93五房21.72530-540㎡21.72②主要户型展示240㎡四室六厅四卫③价格及销售情况小结优势：1、地处一环路望江旁，几乎户户看江，位置优越；2、周边配套成熟，交通便利；3、工程规模较小，一定程度上不具备打造豪宅工程前提；劣势：1、物管费12元一平，在销售中是一大硬伤；2、产品前期的定位灵感来自于国外很多国家，在成都产品过于前卫等；3、工程整体设计风格以及定位在成都接受度较低，销售速度较慢，近两月除推特价房；4、有所改变以外，月均销售2套。来访较低直接导致有效客户的转换率。望今缘作为曾经成都高层电梯价格的顶峰，在价格上确实做足了噱头，但无论从客户的认可度还是后期销量来看都不尽如人意。望今缘从产品上来说，品质是足够的，从园林上来说，望今缘由于体量较小，缺乏打造真正豪宅的条件。1.4.8雍锦汇工程简介九龙仓雍锦汇是香港九龙仓集团在成都打造的首个城市中央核心腹地高端精装豪宅物业，工程位于东大街版块，城东的核心区域。区域配套成熟，家乐福、北京华联近在咫尺。步行到地铁2号线二环路站5分钟。春熙商圈、万达广场无缝对接，尽享城市繁华，踏出家门即购物、美食、玩乐、时尚……优享配套信手拈来，随时随地对味高端品质生活消遣。根底信息物业类别住宅建筑类别高层占地面积23亩总建筑面积76,099m2物业地址锦江东大街锦东路一心桥6号所属商圈水碾河板块容积率4.0绿化率25%车位400个楼层状况38-40层户数:240户户型面积220m2梯户比3梯2户装修状况6000元/m2精装开盘时间2021-02-28物业费6元/平方米·月开发商龙悦房地产开发〔成都〕入住时间2021-2开发周期一期开发物管公司九龙仓物业管理公司售楼地址锦江东大街锦东路一心桥6号周边配套商场：家乐福

教育：小学：成都巨星小学

幼儿园：音乐学院幼儿园

医院：锦江区中医院

银行：中国银行、工商银行自身配套超豪华私家会所〔含游泳池，健身房。咖啡吧，活动室等〕产品信息①在售户型配比户型面积〔㎡〕供给套数〔套〕百分比〔%〕223.017494.87%390.0522.56%222.2122.56%合计78100.00%②主要户型展示220㎡3室2厅4卫③价格及销售情况目前雍锦汇在2021年销售根本停滞，目前售楼部改造中。小结优势：1、工程地处东大街沿线，地段优势明显。2、九龙仓品牌优势。劣势：1、无形成规模的园林景观，客户认可度较低。2、价格较高，客户接受度较低。从产品上来说，雍锦汇的产品线过于单一，客户选择面小，产品品质也较差。从自身配套来说，没有园林，没有休闲娱乐配套，难以支撑高端客户的居住需求，无法到达足够的居住舒适感。第二局部区域介绍2.1中国未来第四城——成都2.1.1成都文化成都，是一座历史久远面现代时尚的历史文化名城，从夏代纪年早期甚至更早的时期，地处成都平原的古蜀国已形成了高度兴旺的青铜文明，成为了华夏文明的重要源头和中华民族的发祥地之一。并有““天府之国〞、“蜀中江南〞、“蜀中苏杭〞的美称。熊猫、锦里、武侯祠、金沙、宽窄巷子、青城山、都江堰、天府广场等众多成都名片都已深深印入五湖四海人的脑海。川菜、川酒、川小吃，成都已成为当之无愧的世界美食之都。历史长河中，成都从来就以文化兴盛著称：金沙文化、蜀国文化、诗圣文化、蜀绣文化、川剧文化、茶馆文化……，成都的文化从公元前繁荣至今——金沙文化金沙遗址位于成都市西郊青羊区金沙遗址路。金沙遗址是中国进入二十一世纪第一项重大考古发现，被评为全国重点文物保护单位。“金沙遗址〞是民工在开挖蜀风花园大街工地时首先发现的，在沉睡3000年之后被开掘出来，“一醒惊天下〞，其太阳神鸟环十分绚丽。距离三星堆遗址50公里，该文化所处年代约在公元前1250至前650年，在公元前1000年时较为繁荣。金沙文化和三星堆文化有相似之处，但没有城墙，约等于三星堆文化的最后一期，代表了古蜀的一次政治中心转移。金沙遗址的开掘，对研究古蜀历史文化具有极其重要的意义。成都有文字可考的建城历史最早可追溯到张仪筑成都城的战国晚期。金沙遗址所提示的是以往文献中完全没有的珍贵材料，将改写成都历史和四川古代史。太阳神鸟金饰它呈圆形，器身极薄。图案采用镂空方式表现，内层分布有十二条旋转的齿状光辉；外层图案由四只飞鸟首足前后相接，四只神鸟围绕着旋转的太阳飞翔，中心的太阳向四周喷射出十二道光辉，表达了远古人类对太阳及鸟的强烈崇拜，所以又被称为“四鸟绕日〞，是古蜀国黄金工艺辉煌成就的代表。环绕太阳飞翔的四只神鸟，反映了先民们对美好生活的向往，表达了自由、美好、团结向上的寓意，圆形的围合也表达了保护的概念。十二道太阳光辉与四鸟的“十二〞与“四〞是中国文化经常使用的数字，诸如十二个月，十二生肖、四季、四方等，表达了先民们对自然规律的深刻认识！现在，成都很多地方均使用太阳神鸟的标志，如天府广场，宽窄巷子等等，均表达了金沙遗址的文化内涵。蜀国文化成都是蜀汉政权的首都，在三国历史上占有重要的地位。自蜀汉以降，由于诸葛亮和三国英雄人物在成都人民心目中所具有的特殊地位和深刻影响，三国文化积淀在成都地区特别丰厚，在现今中国所有的城市中，成都留下了最丰富的三国遗迹。明清以来，特别是小说?三国演义?问世以来，遍布成都地区巷里村落的众多三国遗迹，更为人们津津乐道。成都武侯祠，位于四川省成都市南门武侯祠大街，是中国惟一的君臣合祀祠庙，由刘备、诸葛亮蜀汉君臣合祀祠宇及惠陵组成。始建于公元223年修建刘备陵寝。现存祠庙的主体建筑1672年清朝康熙年间〔康熙十一年〕重建。1961年公布为全国重点文物保护单位。2021年被评为首批国家一级博物馆，享有“三国圣地〞之美誉。是国内纪念蜀汉丞相诸葛亮的主要胜迹，也是成都市一个主要的旅游参观点。成都武侯祠是中国影响最大的三国古迹。以文、书、刻号称“三绝〞的?蜀丞相诸葛武侯祠堂碑?最为知名。诗圣文化杜甫草堂位于成都市西门外的浣花溪畔，是中国唐代伟大现实主义诗人杜甫流寓成都时的故居。公元759年冬天，杜甫为避“安史之乱〞，携家入蜀，在成都营建茅屋而居，称“成都草堂〞。杜甫先后在此居住近四年，创作诗歌流传至今的有240余首。其中的?闻官军收河南河北?现已成为不少地区学生必学课。草堂故居被视为中国文学史上的“圣地〞。杜甫当年来到成都时，觉得成都景色宜人，便在此定居，自己建立了杜甫草堂，由于当时贫穷，他还写了不少诗来向当地的社会名流索要一些花草树木，自己亲手栽培，他看上了浣花溪旁的一块宝地，便依溪而建草堂，他的诗“万里桥西宅，百花潭北庄〞中提到的便是成都草堂。蜀绣文化东晋?东阳国志?将蜀绣与蜀锦并成为“蜀中之宝〞，蜀绣主要以软缎、彩丝为主要原料，其刺绣技法甚为独特，至少有100种以上的精巧针法绣技。蜀绣是我国公益美术长廊中一颗璀璨的明珠，它与苏绣、湘绣、粤绣齐名，一齐并称为中国四大名绣。它具有悠久的历史和独特高超的刺绣技法。川剧文化川剧，是四川文化的一大特色。成都，是戏剧之乡。早在唐代就有“蜀戏冠天下〞的说法。清代乾隆时在本地车灯戏根底上，吸收融汇苏、赣、皖、鄂、陕、甘各地声腔，形成含有高腔、胡琴、昆腔、灯戏、弹戏五种声腔的用四川话演唱的“川剧〞。其中川剧高腔曲牌丰富，唱腔美妙动人，最具地方特色，是川剧的主要演唱形式。川剧中最有名的技巧为变脸，它有拭、揉、抹、吹、画、戴、憋、扯这几种方法。在四川号称川剧变脸之王的是王道正先生。茶馆文化泡茶馆，历来是成都人最典型的休闲生活方式之一，代表了成都人与生俱来的沉着气度和浸入骨子里的悠闲。成都的茶文化博大精深，历史源远，种茶、采茶、制茶、泡茶、饮茶、茶器、茶礼、茶规、茶法、茶技、茶艺、茶心……茶文化种种，早已将之融入到生活点滴之中，而其中最负盛名的当属成都茶馆文化。2.1.2成都开展成都是中国重要的商贸城市之一，外资零售业进入数量居全国前列，有春熙路、骡马市、天府广场、新南天地、建设路、光华、红牌楼、荷花池、磨子桥、太升路等大型商圈。成都经济社会快速健康开展，国际化水平日益提升，社会文明和谐有序，人居环境不断改善，初步成为西部大开发引擎城市和引领西部经济开展的重要增长极。2021年，全市实现GDP6854.6亿元，比上年增长15.2%，实现进出口总额379.1亿美元，增长53.9%，地方财政收入680.7亿元，增长30.1%；完成固定资产投资5006亿元，增长19.2%；实现社会消费品零售总额2861.3亿元，增长18.4%。这些数据在中国同类城市中均位居前列，也可以看出成都经济整体规模和良好开展态势。作为致力于建设中国中西部创业环境最优、人居环境最正确、综合竞争力最强的现代特大中心城市，成都具有人居环境比拟优良、市场辐射能力较强、产业开展配套较好、根底设施比拟完备、金融效劳较为完善、政府效劳标准高效等投资环境比拟优势。成都良好的投资环境和巨大的商机受到了国内外企业的广泛关注，各位企业家纷纷前往成都考察、投资。成都在实际利