淮南房地产发展研究XXXX年12月

淮南房地产发展市场研究PART-01：淮南城市概况PART-02：淮南房地产市场分析PART-03：淮南楼市区域分析淮南历史悠久、立市年轻，资源优势突出我国53座特大城市之一，享有地方立法权淮南近年来经济发展十分迅速合淮加速同城化，发展潜力巨大淮南城市概况◆区位:淮南市位于安徽省中部偏北，东接滁州，南临合肥，西南与六安相连，西及西北与阜阳交界，东北与蚌埠相交。◆面积:全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。建成区面积89.44平方公里。◆人口:2010年末全市总人口242.5万人，其中非农业人口113.3万人，常住人口230万人。全市城镇单位从业人员(不含私营个体)约30万人，煤炭行业从业人员约12万人，占比40%。◆产业:淮南作为我国东部地区资源重镇,具有无可比拟的煤炭资源优势,煤炭远景储量444亿吨,探明储量153亿顿,占华东地区的32%，占全国19%.煤炭行业的拉动作用明显。淮南地处安徽省中北部，为中国亿吨煤基地、华东火电基地和煤化工基地的“三大基地”淮南城市现状淮南依煤矿建市、随矿建镇，形成了点多线长、城乡交错，“大分散、小集中”的城市格局，导致城市的要素集聚和经济辐射功能较弱。城镇规模偏小、建设水平较低淮南在清代末年因煤矿而建镇；主力矿井9座，主要为谢一矿、谢二矿、顾桥、新集等矿井；由于矿区分布不集中，除了主城区外，随矿建镇的城市发展模式就形成了点多线长，城乡交错，大分散、小集中的城市格局；淮南城市化水平滞后，城市化率与工业化率之比仅为1.14，低于国际上公认比值1.4～2.5的合理范围。淮南城市现状目前淮南市政府位于田家庵区洞山路；商业中心主要集中于“商贸”，包括家乐福、肯德基等聚集人气的商业；根据预测，到2020年淮南市人口发展到290万人，其中城镇人口249万人。城镇人口规模的扩大必然要求用地空间相应扩大。田家庵区是目前淮南行政中心、商业中心，密集程度高。但规划凌乱，整个区域可共发展的空间狭小，已无法满足现有的发展需求大通湿地生态区承担着中心老城区人口外溢的重任。看城市宏观经济

寻找城市经济发展带来的房地产发展的机会2010年，淮南市经济总量突破600亿元大关，GDP增长率均保持在13%以上，淮南市房地产市场正处于快速发展阶段。2010年淮南人口242.5万，人均GDP约24000元，折合3700美元。

淮南GDP产业比重淮南属于典型的工业城市,第二产业作为支柱产业的地位越来越明显。■2004年以来，淮南市加快国企改革，煤、电、化三大支柱产业作用显著增强，较大地拉升第二产业比重。■第二产业比重由2004年的52%上升到2010年的64.4%。农业等第一产业比重进一步下降，2010年降至7.8%。第二产业成为淮南主要经济支撑产业。第二产业以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市相关下游产业的发展影响较大城市化进程2010年淮南城市化率达到47%，处于城市化进程加速阶段，预计未来淮南城市规模将进一步扩大。

淮南市历年全市人口数及构成（万人）年份年末总人口农业人口比重（%）非农业人口比重（%）2004年233.58172.8654.74105.7245.262005年235.78129.1254.76106.6645.242006年237.9129.4454.41108.4645.592007年239.42128.7253.76110.746.242008年240.88127.953.1112.9846.92009年242.5129.253.28113.346.722010年242.5129.253.28113.346.72人均可支配收入2004年至2010年，淮南人均收入增幅超过100%，基本以每年1000元的速度提升，这主要得益于依靠煤炭、电力以及化工等行业职工工资的拉升。社会财富迅速积累，为房地产市场的持续发展，奠定了坚实的基础。规划变革中心城区功能结构为：“三组团、多中心”结构，即东部城区组团、西部城区组团和山南新区组团。三组团分工上各有侧重，东部城区组团主要功能为全市的传统商业中心和装备制造业基地；西部城区组团主要功能为矿区生活服务和旅游服务中心、传统工业基地；山南新区组团主要功能为行政办公、文化、科研教育中心和高新技术产业基地。122007年淮南市提出了“合淮同城化”，中心城区主要向南发展，在舜耕山以南形成新城区。大通湿地生态区成为连接新老城区的桥梁，左右逢源。西部城区居住用地1184.34公顷，人口容量38万人左右东部城区（主城区）居住用地2415.33公顷，人口容量77万人左右。山南新区居住用地1578.36公顷，人口容量60万人左右城市空间布局13随着淮南城市“东进、南扩、西调、北联”，大通湿地生态区的在大淮南的“中心”区位优势将更加凸显。由于各种原因的制约，山南新区的发展将是一个长期的过程，田家庵的中心地位在近期不会改变。原因1：跨越式发展需进行较长时期的大规模基础设施建设原因2：淮南人口增长缓慢，山南新区人口积累需经历较长时间原因3：淮南发展主要依托淮矿，其留守山北使得城市重心难以南移。皖江城市带皖江城市带在空间布局上以沿长江一线为发展轴,以合肥和芜湖两市为“双核，以滁州和宣城两市为“双翼，构筑“一轴双核两翼”产业分布的新格局。包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市,以及六安市的金安区和舒城县。目的《规划》明确将皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。

产业结构：皖江城市带承接产业转移示范区明确把装备制造业、原材料产业、轻纺产业、高技术产业、现代服务业和现代农业作为重点发展的六大支柱产业,在皖江沿岸适宜开发地区高水平地规划建设承接产业转移的集中区,以适应产业大规模、集群式转移的趋势。

优势皖江城市带是长三角向中西部地区实施产业转移和辐射的最佳区域,具有产业基础好、要素成本低、配套能力强等综合优势。“合淮工业走廊”已被确定为皖江城市带承接产业转移的示范区，2010年1月23日，合淮同城化工业走廊规划通过审批，合淮同城化战略构想开始走向现实。淮南发展战略淮南经济持续高速增长，显示淮南房地产市场处于平稳发展期，生存、改善型需求兼有淮南属于典型的工业城市，以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市下游产业发展的影响较大淮南正处于城市化进程的加速阶段，预计未来几年城市规模将进一步扩大淮南市人均可支配收入均呈现逐年增长的趋势，社会财富迅速积累，为房地产市场的发展提供了有力支持。正在实践中的合淮同城一体化，为淮南带来了新的经济增长点和发展动力；而大通湿地生态区将承担起“缓解城市扩容压力”与“构建新老城区桥梁”的双重功能。宏观背景分析对房地产市场的影响PART-01：淮南城市概况PART-02：淮南房地产市场分析PART-03：淮南楼市区域分析淮南房地产市场增长迅速从2008年开始，淮南房地产资产投资明显增大，年均增幅达40%以上，进入一个高速发展期。

2010年开始，房地产投资增幅高达43.2%，超过78.3亿元。房地产投资状况淮南市2010-2012年住房建设年度计划（单位：万平方米）年度商品住房保障性住房合计2010280130.4410.4201132042.8362.8201232434.8358.8合计9242081132淮南市2010-2012年建设用地年度计划（单位：公顷）年度商品住房用地保障性住房用地合计用地201017574249201120026226201220322225合计578122700淮南2010-2012计划供地总量700公顷（折合10500亩），普通商品房年供应量约300万㎡数据来源：淮南市城市规划局土地供应充足，成交量连年增长；已成交土地动工比例较低，竣工地块更少；后续供应充足，但成交量预计仍将冷淡；成交之后是否得到及时开发，和房地产市场今后的发展状况有密切关系，有待于进一步观察。土地市场状况住宅成交面积—价格2010年1月-2011年11月淮南市商品住宅销售面积-价格关系走势图2011年1月至11月，成交量下跌明显，但价格依然维持高位盘整态势11月份淮南市住宅成交1239套，成交面积12.71万方，从每周的销售情况来看，11月前两周的成交套数与后两周的反差较大。前两周的成交套数明显高于后两周。原因分析：应该是10月份未能完成的部分商品房成交的延续造成。后两周的成交情况一片惨淡，与淮南购房者浓厚的观望情绪有关。11月份淮南住宅成交均价4144元/平米，环比上月下跌1.5%，11月的住宅销售量和均价波动都比较明显。但从今年来看，均价较为稳定控制在4000至4300之间。其中8月份在1-11月中，销售面积、套数及均价处于平均位置，以下我们将以8月份的具体数据为重要分析对象住宅供求关系2011年8月供求比0.76，淮南楼市表面呈现供不应求的态势，但我们认为，深层原因更多在于部分项目有意调整了推盘节奏。8月份淮南市住宅供应面积为12.73万方，环比降幅为33.14%，同比降幅为40.26。供应主要集中在田家庵区的信宜四季城（供应2.4万方）和山水居（供应3.5万方），此外谢家集区的西部商贸文化城供应3.1万方，此三盘的供应量已占淮南供应量的70.70%。8月份淮南住宅成交面积16.75万方，环比上个月降幅为9.12%，同比去年8月份涨幅为23.34%。多/高层销售状况2011年以来，多层因供应总量减少，导致量跌价升；高层则供大于销，导致价格增幅不大。8月份淮南多层住宅成交面积24094平米，环比上月降幅为56.38%，同比去年8月份降幅为60.38%；8月份成交均价为3582元/平米，环比上月涨幅为0.99%，同比去年8月份涨幅为5.32%。8月份淮南高层住宅成交面积为143445平米，环比上月涨幅为11.11%，同比去年8月份涨幅为91.24%；8月份成交均价为4245元/平米，环比上月降幅为0.09%，同比去年8月涨幅为18.33%。区域成交状况（田家庵区）田家庵区历来是淮南楼市的中坚。但2011年5月后，区内项目后劲乏力，预示中心城区土地和住宅价格将因稀少而珍贵。8月份淮南市田家庵区成交面积5.78万方，环比上月降幅为32.28%，同比去年8月份降幅为22.87%。8月份淮南田家庵区成交面积占淮南成交面积的0.34,6-8月份连续三个月该区销售占比持续下滑。区域价格状况（田家庵区）目前中心城区物业以多层、小高层为主，产品相对单一，随着后期产品的升级，中心城区价格将迎来新的跃升。8月份淮南田家庵区住宅的成交均价为4357元/平米，环比上月涨幅为4.5%，同比去年8月份涨幅为12.23%区域成交状况（山南新区）政策高压之下，热点板块山南新区成交量及比重也呈下跌之势。8月份淮南山南新区住宅成交面积为4.43万方，环比上月降幅为26.45%，同比去年8月份涨幅为7.03%。8月份山南新区住宅的成交量占淮南市住宅成交量的0.26，在田家庵区成交占比下跌的情况下，山南的成交占比也同时出现下滑，对于淮南房产以此两区为发展重点的形式下，谢家集区的发展不可小视。区域价格状况（山南新区）山南新区以别墅、花园洋房等高端产品成就价格领跑者。8月份淮南山南新区成交均价为5288元/平米，环比上月涨幅为7.45%，同比去年8月份涨幅为18.08%。户型结构户型结构以70-110M2的2室2厅和3室2厅为供应主力；从销售结果来看，消费者对各类户型的接收度均较好。2010年-2011年淮南各类户型供销比较数据来源：淮南房管局资料

PART-01：淮南城市概况PART-02：淮南房地产市场分析PART-03：淮南楼市区域分析中心城区形成三大热点板块：田家庵区、山南新区、东部新区东部新区/经开区田家庵区山南新区田家庵区（中心板块）：城市核心，区域成熟，价值突出区域形象：淮南一直的城市中心，区域内行政、商务、购物等功能集中，人口密度高，但是建筑老旧，形象一半，目前正在积极寻求改造道路交通：路网密集，公共交通畅达，但是路面较窄，高峰时易阻塞配套设施：医疗、教育、商务、购物等配套齐全物业类型：小高层、高层为主规模：中大规模价格：均价4500-5000，性价比高。主力户型：在售部分普通住宅集中于80-120平米三房，部分50-70平米精装公寓销售：新推楼盘比较多，销售相对较好。田家庵区（中心板块）：价格高，品质参差不齐玺园信谊四季城中央国际购物广场上品印象中化国际城金地国际城幸福密码淮河新城中至信1号庄园新都会阳光国际城上东锦城楼盘名称占地建面容积率物业类型主力户型价格（元/平米）销售动态幸福密码23#、24#两幢住宅61-13045006月4日开盘，目前销售率50%，低楼层滞销淮河新城2800亩140万㎡1.7

高层50—80㎡住宅4100；公寓精装4700目前在售3期公园组团，14#楼。精装公寓13#、14#、15#和16#楼，约600套金地国际城439亩62万㎡1.4洋房、别墅、挑高公寓、精装修公寓128-1404000目前主推B区42#楼景观房中化国际城132亩30万㎡3.97小高层、多层50-1244500目前在售二期D区上品印象129亩14万㎡1.61多层、高层、花园洋房洋房120-180；高层86-109洋房5000；高层45008月13日推高层29#、洋房11-13#，多层10#加推，目前日均来访4组。中央国际购物广场21.2亩（一期）30万㎡5.75高层住宅50-130；公寓42-904800-5800高层242套剩余20套；公寓428套剩余40套信谊四季城219亩18.84万㎡1.29退台洋房、多层洋房、小高层、高层80-116电梯洋房4500；多层洋房4900-5400目在售1#、35#、36#楼80-90㎡全景院落电梯洋房；20#、31#楼80—116㎡多层庭院洋房玺園/新盘9.6万㎡44万㎡4.15共两期，10幢高层售楼处已开放中至信壹号/新盘85.16亩20万㎡3.01幢会所、8幢高层77—133样板房已对外开放田家庵区在售楼盘一览表山南新区：未来政务中心，政策导向利好，开发起步阶段区位形象：未来的政务新区，政策倾斜力度大，区位认知程度逐渐提高道路交通：市政道路宽广优良，但目前公共交通缺乏配套设施：市委市政府、淮南二中将搬迁于此，规划有科技馆、奥体中心、五星级酒店等山南新区：项目少，规模大，规划超前，未来更具竞争力物业类型：别墅、多层洋房，搭配小高层规模：普遍大盘价格：联排10000，叠排8000，多层5000，小高层4300，淮南价格领跑者主力户型：80-120平米舒适三房是畅销户型，120-160平米奢阔户型去化较慢销售：受政策及推盘进度影响，相对2010年，总体销量下降明显。目前月均销售约50套楼盘名称占地建面容积率物业类型主力户型价格（元/平米）销售动态西湖春天331亩49万㎡2.012栋退台情景洋房，37栋多层，19栋高层84-125多层5950高层5200，洋房63007#18#23#24#正在认筹联华·泉山湖2600亩150万㎡0.99迷你洋房、多层、情景洋房、联排别墅、独栋别墅80-120多层5000，高层4300目前在售二期剑桥郡剩余产品约200套山南印象280亩23万㎡1.4919栋小高层22栋多层80-120均价5500-5800多层剩余少量120-160㎡房源；高层已经售罄，均价5500-5800元；后期会推出50㎡精装修公寓楼广弘城336.9亩43.8万㎡1.867栋高层83-130均价5100商铺100002.2期剩余少量125-170㎡房源；3.1期88-105㎡小户三房正在预约；凡尔赛街48套120-300㎡商铺，剩余20间金地滟澜山400亩24万㎡1.033栋洋房，44栋联排，7栋独栋，21栋叠加90-145联排10845，退台洋房5900，叠加7700在售：87#96#88#89#97#105#洋房，71#72#55#54#叠加，34#65#58#42#43#44#联排的剩余产品领秀山南（未售）274亩11.5万㎡1.026套独栋、32套双拼、136套双拼、176套联排10月10日9点，嶺秀山南媒体记者招待会在山南会所盛大举行。金融世家（未售）58亩13.5万㎡3.51栋办公楼、3栋高层（豪宅）、3栋商业山南新区在售楼盘一览表2010年下半年-2011年上半年山南个盘速价比广弘城西湖春天滟澜山泉山湖2010年销售总套数/套127310977716702011年销售总套数/套2483172643502010年月均销售套数/套2121991711122011年月均销售套数/套415344582010年月均销售面积/平方米227062161022871703502011年月均销售面积/平方米498056245397367502010年整体销售均价/元/平方米45164810500040002011年整体销售均价/元/平方米4900520059004600速度下滑（60-160套/月）81%71%66%48%价格上涨(300-900元/平方米）8%8%15%13%东部新区（经开区）：政府重点打造的工业基地，工业产业园的兴起为区域发展积聚了充足的后劲。区域形象：经济技术开发区是淮南重要的工业生产基地，随着生物医药工业园、韩国工业园、万向工业园等的兴起，区域形象正在改观。但目前人气较少道路交通：路面宽阔，车流顺畅，但道路档次形象较低，另外公共交通稍显不足。配套设施：基本缺乏东部新区（经济开发区）：开发起步阶段，项目不多，价格优势突出物业类型：传统多层及别墅为主规模：项目占地面积大，开发周期长户型：80-90平方米约占70%价格：3300—3700元/平米销售：几乎推出即售完，这与本区项目不多，推出数量有限有关，另外，较低的价格也是一大卖点。楼盘名称占地建面容积率物业类型主力户型价格/元/平销售动态翰城·博苑580亩60万㎡1.8多层、高层、花园洋房、别墅80-90小高层3700；多层3700-400010月1日，推出11#126平米，15#81-89平米，23#78平米。共剩余70套。顺发·泽润园3798.3亩75万㎡1.18（一期）多层、洋房、小高层、联排别墅、独栋别墅88-140330010月22日开盘首推13号、34号、36号、37号、41号、43号、44号、45号、46号、47号的多层，销售90%金湾香都90亩14万㎡1.99多层、小高层多层88、128；小高层83-132多层4500；小高层42006月25日开盘，目前在售多层洋房19#21#楼，面积88、128㎡，均价4500；5#、16#小高层面积83—132㎡，均价4200